Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — FY2024 Earnings Presentation
44 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's earnings presentation, Jun 6, 2024
Slide 1: 2024年2月期（第15期）個人投資家向け決算説明会資料
2024年 2月期（第15期） 個人投資家向け決算説明会資料 証券コード：3481 資産運用会社 2024年6月6日
Slide 2: 本投資法人の特徴
本投資法人の特徴 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 物件数/ スポンサー開発物件/ 取得価格合計 MJIAソーシング物件 期中平均稼働率 平均鑑定NOI利回り 長期発行体格付 期末LTV （JCR） 34物件/ 65.3%/ 99.9 % 4.7% 40.2 % AA 2,710億円 34.7% （安定的） スポンサー 本資産運用会社 開発・運営 投資・運用 物件供給 独自ソーシング 外部 三菱地所の豊富な開発ノウハウと高い信用力に拠る ファンド黎明期から様々なアセットを投資・運用し 成長 最新型物流施設の開発を通じて継続的な物件供給を
Slide 3: 2023年10月以降の運用ハイライト
2023年10月以降の運用ハイライト 決算サマリー ⚫ 第15期取得資産の利益貢献及び堅調な内部成長により NOI 6,359百万円 前期比 ＋5.2％ （第15期） 11期 連続の増収・増益・増配及び上場来一貫したNOI 前期比 DPU 8,083円 成長を実現 +3.2％ 償却後鑑定NOI利回り <新規取得> 3.8％ ⚫ 中長期的な収益力向上に向けて、戦略的な資産入替を実施。 MJロジパーク一宮1 将来の修繕費増等が見込まれる物件を売却。売却資金を活 ＜ <売却> 3.2% 用し、相対的に高い安定性・収益性が期待できるMJIA MJロジパーク仙台1 ソーシング物件を取得。規律を持った成長
Slide 4: 1口当たり分配金の実績と予想
1口当たり分配金の実績と予想 第15期は第15期取得物件の収益寄与や既存物件の内部成長を主因として前期比＋251円の8,083円で着地 第16期及び第17期は、売却益の還元を背景とする大幅増配を想定。そのため利益超過分配は温存。 内部成長の継続や資産入替効果等により、第17期の巡航分配金は8,087円から8,196円に着実に成長。 仙台1売却益の計上 ＋2,766 仙台1売却益の一部剥落 -61 15期取得物件の収益寄与 ＋435 入替による賃貸事業損益減 ₋41 入替による賃貸事業損益増 ＋92 既存物件内部成長 ＋106 15期取得物件通期寄与 ＋73 既存物件内部成長 ＋26 リーシング
Slide 5: 資産入替について
資産入替について 入替の概要 売却 MJロジパーク仙台1 取得 MJロジパーク一宮1 取得価格 7,388百万円 取得予定価格 5,851百万円 鑑定評価額 7,850百万円 鑑定評価額 6,790百万円 売却価格 10,000百万円 入替 所在地 愛知県一宮市 所在地 宮城県多賀城市 取得予定日 2024年8月1日 売却(予定)日 ①2024年4月10日 （準共有持分51％） ②2024年9月3日 （準共有持分49％） 入替による効果 売却物件 取得物件 築年数が経過し、将来の修繕費等の増 加が見込まれる物件を売却、築年数が 償却後鑑定NOI利回り 3.2％ 3.8％ ＋0.6％ 浅く高い安
Slide 6: MJロジパーク一宮1
MJロジパーク一宮1 MJIAソーシング PDP ■名古屋市内への近接性に加え、複数の高速道路・幹線道路が利用可能な交通の要衝に位置し、 広域圏にアクセスが可能な立地 マルチ CASBEE/BELS 同一パートナーとの継続的 広域配送に優れた リレーションによる物件取得の実現 主要道路の結節点に立地 2022年10月の公募増資においても物件を取得 MJロジパーク一宮1 土地所有者 北陸 土地情報取得 出口戦略を備えた 土地 開発案件の提案・ 売却 開発プランへの助言 近畿圏 首都圏 開発事業者 物件売却 ◼ 本資産運用会社にて土地情報を取得 ◼ デベロッパーにはMJロジパーク船橋2及び ◼ 複
Slide 7: 成長に向けた継続的な取組み
成長に向けた継続的な取組み ◼ 投資口価格が軟調な環境下でも低LTVの活用や戦略的なポートフォリオ入替により継続的に外部成長を実現。資産規模⽬標 3,000億円達成に向けて着実に進捗 ◼ 資本コストを意識した物件取得の継続により分配金成長を実現 物件取得 物件売却 物件取得 資産規模 +94億円 ▲73億円 +58億円 2,695億円 資産規模 2,616億円 物件クオリティと 低いLTVを活用 戦略的な資産入替による 資本コストを意識した した物件取得 ポートフォリオクオリティの向上 物件取得の継続 含み益の顕在化 資産規模⽬標 3,000億円に向けて 手元資金の確保 MJロジパーク加古川1
Slide 8: 外部成長戦略を実現するパイプライン
外部成長戦略を実現するパイプライン 優先交渉権付与予定の 14物件・延床面積 799千㎡、うち竣工済 11物件・延床面積 608千㎡の パイプライン物件により着実な外部成長を⽬指す スケジュール 物件名 延床面積 ～2024年2月期 2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期～ 稼働率 2021年 ブリッジ 三菱地所グループ開発の ロジクロス蓮田 100% 78千m2 竣工済 組入れ済 優先交渉権付与予定物件 稼働率 2021年 ブリッジ ロジクロス春日部 38千m2 竣工済 100% 組入れ済 稼働率 2021年 ブリッジ ロジクロス蓮田 ロジクロス船橋 100%
Slide 9: MJIA独自施策による内部成長の取組み
内部成長戦略 賃料改定状況の推移及び賃貸借契約期間満了時期の分散状況（倉庫部分） （注1） 2024年8月期（第16期） まで13期連続での賃料増額改定を実現見込み。第17期も増額トレンドが継続する見通し （㎡） 120,000 賃料増額 賃料据置 条件合意済み 未定 期中平均稼働率 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.8% 99.8% 99.7% 99.8% 100.0% 100.0% 99.9% 平均残存賃貸借 定期賃貸借 (注2） （注2） 契約期間 契約比率 90,000 6.8年 100% 契 約 満 60,000 了 テ ナ ン 30,000 ト の
Slide 10: インフレ耐性と長期安定性を備えたポートフォリオ
インフレ耐性と長期安定性を備えたポートフォリオ 契約タイプ別の基本方針 BTS/底地/シングルテナント型 マルチテナント（1棟貸しを除く） 長期安定の運用を実現しつつ マーケットとのレントギャップを インフレ対応を⽬指す 捉えた賃料増額を⽬指す 平均契約年数：22.9年 平均契約年数：6.2年 平均残存年数：19.3年 平均残存年数：3.0年 10年以上 残存年数5年以上：78.6％ 残存年数5年未満：80.5％ ⚫ 比較的長期の賃貸借契約により、下方硬直性の高い ⚫ 比較的短期での契約更改により、マーケットレン 長期安定運用を実現 トの上昇を反映することで、足下ではインフレ率 を上回る増額改
Slide 11: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト（2024年 2月29日時点） スポンサーの信用力を活かし、安定的かつ健全性の高い財務運営 有利子負債総額 LTV 残存年数・調達金利ともに他銘柄比で優位なデット調達 113,049 百万円 40.2% 年 6.0 0.65% 長期負債比率 固定金利比率 0.62% 95.1 % 91.5 % 5.1年 0.60% 3.0 4.1年 平均残存負債年数 平均調達金利 0.56% 0.55% （全有利子負債／長期有利子負債のみ） （全有利子負債/長期有利子負債のみ） 5.1 年／5.3 年 0.56 %/0.58 % 0.0 0.50% LTV 45%まで 長期発行体格付（
Slide 12: 需給環境の好転が見込まれる物流施設賃貸市場
需給環境の好転が見込まれる物流施設賃貸市場 将来の新規供給の減少 将来の供給見込（首都圏） 着工統計 千㎡ 千㎡ 5,000 14,000 建築費高騰等を背景 2,500 10,500 に将来の供給は減少 0 7,000 見込み 2020 2021 2022 2023 2024予想 2025予想 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 出所： シービーアールイー株式会社 出所： 国土交通省「建設着工統計調査」 先進的物流施設の希少性 倉庫の新規着工面積の推移 先進的物流施設の割合（全国） 百万㎡ 高度経済成長期やバブル期に 先進的物流施設 高度経済成長期 バブル期
Slide 13: 物流マーケット概況：エリア別の需給動向
物流マーケット概況：エリア別の需給動向 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） 首都圏 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） ＜2023年Q4＞ （千m2） （％） 4,000 16 空室率 7.6% （前期比+0.4%） 3,500 空室率（竣工1年以上） 2.6% （前期比±0.0%）ー 3,000 12 2,500 2,000 8 ●2023年は過去最大の供給で空室率は7.6％まで上昇。 1,500 特に圏央道周辺を中心に空室消化に時間がかかってい 1,000 4 るが、2024年以降の供給は減少に転ずる見通しで需 500 給環境は落ち着く見込み。 0 0 2
Slide 14: 物流マーケット概況：エリア別の需給動向
物流マーケット概況：エリア別の需給動向 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） 中部圏 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） （千m2） （％） 800 16 ＜2023年Q4＞ 空室率 9.8% （前期比+1.6%） 600 12 空室率（竣工1年以上） 2.8% （前期比- 4.7%） 400 8 ●2023年は大型物件の竣工が複数あり、過去最大の供 200 4 給となったが、需要は過去最大で自動車等製造業の ニーズが大きく、今後も拡張ニーズが見込まれている。 0 0 2024年以降は供給が減少することから徐々に空室率 2012 2013 2014 2015 2
Slide 15: 外部環境に対する認識と成長戦略
外部環境に対する認識と成長戦略 外部成長戦略 ◼ 不動産価格は高水準が継続 物流不動産 • 金利上昇がみられるものの ◼ ハイブリッド戦略にて良質なパイプラインを積み上 げ、ブリッジを活用しつつ好機を捉えた物件取得を 売買市場 売買CAPレートは引き続き 低位で推移 推進 ◼ 好機を捉えた物件売却も含む、継続的な ポートフォリオの質向上 内部成長戦略 ◼ 新規供給減少見通し・需給改善期待 • 建築費高騰を背景に、2023年をピークに ◼ レントギャップを活用した、インフレ率を上回る 物流不動産 将来の供給は減少見込み。EC等の需要は 契約更改時賃料上方改定の継続 賃貸市場 引き続き高水準であり
Slide 16: 物流施設のテナント動向
物流施設のテナント動向 物流テナントの今後3年間の拡張計画 業種別1テナント当たり施設利用面積の動向 （m2／テナント） 物流・3PL EC専業 メーカー 卸売 小売 その他 全業種 倉庫の総面積 39% 32% 26% 1% 90,000 2% 60,000 拠点数 16% 34% 42% 7% 30,000 2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 （年） 期間平均 10%以上拡大 0–10%拡大 変わらない 0–10%減少 10%以上減少 施工の竣工年 ※計画 出所： 株式会社三井住友トラスト基礎研究所
Slide 17: 2024年2月期（第15期）実績
2024年2月期（第15期）実績 運用状況（百万円） 第14期実績 第15期実績 差異 第15期予想 第14期実績と第15期実績 (A) （B） （B）－（A） 差異の主要因（当期純利益への寄与額） 営業収益 7,510 7,746 1 +235 7,783 1 ・第15期取得資産の賃料収入の寄与等 ＋219百万円 不動産賃貸事業収入 7,510 7,746 +235 7,783 ・既存物件に係る賃料収入等の増加 +54百万円 不動産賃貸事業費用 ・水道光熱収入の減少 -35百万円 1,465 1,386 -78 1,542 （減価償却費除く） ・その他収入の減少 -3百万円 NOI 6,04
Slide 18: 第16期及び第17期業績予想
2024年8月期（第16期）及び2025年2月期（第17期）業績予想 運用状況（百万円） 第15期実績 第16期予想 差異 参考 第15期実績と第16期予想 (A) （B） （B）－（A） 第17期予想 差異の主要因（当期純利益への寄与額） 営業収益 7,746 9,125 1 +1,379 9,004 1 ・MJLP仙台1売却益の計上 +1,392百万円 不動産賃貸事業収入 7,746 7,732 ₋13 7,642 (売却益除く） ・入替による賃料収入の減少 -61百万円 不動産売却益 - 1,392 +1,392 1,361 ・第15期取得資産通期寄与等による既存物件の +48百万円 賃
Slide 19: ESGへの取組み（Topics）
ESGへの取組み（Topics） 外部認証・外部評価の取得 （注）本投資法人のMSCI指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人による MSCI社のロゴ・商標・サービスマーク並びに指数の使用は、MSCI社及びその関 連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するもの ではありません。MSCI指数はMSCI社に独占権があり、MSCI社及びMSCI指数並 びにそのロゴは、MSCI社及びその関連会社の商標・サービスマークです。 ⚫2023年にCDP気候変動プログラムに初参加 ⚫GRESBリアルエステイト評価において、 ⚫2023年8月に、MSCI ESG格付が し、最高評価
Slide 20: 「三本の柱」による運用方針
「三本の柱」による運用方針（2021年10月改定） 中長期的な投資主価値の向上 Alignment Discipline Hybrid 独自戦略である 投資主との利益の一致 規律を持った成長 ハイブリッド・モデルの強化 過 去 ESG 2050年度GHG総排出量 LTVの活用による ハイブリッド型外部成長 か ネットゼロに向けた取組みの推進 外部成長 （三菱地所・MJIA双方による物件供給） ら の 継 ESG ポートフォリオ利回り及び ハイブリッド型内部成長 続 KPI・⽬標の達成 資本コストを意識した物件取得や （MJIAの運用力と三菱地所の 事 に向けた取組み 自己投資口取得 リーシング
Slide 21: 中長期の成長戦略
中長期の成長戦略 資産規模⽬標及び主要財務数値の推移 第6回 資産規模⽬標 公募増資 資産入替後 スポンサー開発 MJIAソーシング 3,000億円 第5回 2,616億円 2,695億円 公募増資 2,162億円 更なる資産規模の 第4回 公募増資 拡大を⽬指す 資産規模 第3回 1,704億円 公募増資 LTV 第2回 1,421億円 公募増資 第1回 1,137億円 巡航時LTV 公募増資 40%～50% 832億円 708億円 38.6% 38.0% 40.2% 40.1% 40.0% 36.0% 31.4% 32.7% 32.4% 27.0% 30.0% 29.4% 25.0% 27
Slide 22: ハイブリッド型外部成長を実現する成長戦略
ハイブリッド型外部成長を実現する成長戦略 スポンサー開発（1,768億円 / 65.3%） MJIAソーシング（941億円 / 34.7%） 築浅・最新鋭の 平均鑑定NOI利回り 本資産運用会社の様々な工夫が 平均鑑定NOI利回り スポンサー開発物件の取得を 4.5% 凝らされた取得戦略を活用し、 5.1% 合理的な価格で実現 好条件での取得を実現 スポンサー単独開発 PDP (Partnership Development Program) 行政・関係者との 調整や複数地権者の 土地集約など 売主 仲介 テナント 建設業者 開発事業者 三菱地所グループの 難易度の高い開発も リレーションを活
Slide 23: ハイブリッド型外部成長を実現する成長戦略②
ハイブリッド型外部成長を実現する成長戦略② PDP (Partnership Development Program)におけるMJIAの役割 各関係者のニーズを集約し、本資産運用会社が開発プロジェクト全体をリード。竣工及びリースアップ後に、 本投資法人が優先的に取得検討可能 PDPにおけるMJIAの寄与 取得資産でのMJIAの強み 一般的な MJIAの寄与 開発プロセス MJロジパーク一宮1 • 幅広い仲介会社との強固なリレーション及び • MJIAとリレーションの強いゼネコンより土地情報入手 ソーシング 相対・クローズドな案件へのアクセス力を背景とした • 以前から複数の取引がある開発事業者
Slide 24: ハイブリッド型内部成長を実現する内部成長戦略
ハイブリッド型内部成長を実現する内部成長戦略 スポンサー MJIA 三菱地所グループの運用ノウハウ、顧客ネットワークの活用 賃料改定以外の独自施策による内部成長の実現 オフィス・商業施設事業等で培った顧客リレーションを 豊富な実績に基づく不動産ファンド運用力を活か 活用し、市場ニーズを汲み取った着実な内部成長を目指す した、独自ノウハウの活用による内部成長の実現 テナントリレーションサポート（TRS）業務 収益向上施策（一例） テナントリレーション業務、賃貸募集業務及び賃貸方針提案業務をスポンサーに委託 ●●● グリーンリース契約に基づくLED化改修 累積額約＋820万円/期 し、中長期的な内
Slide 25: ポートフォリオの分散状況
ポートフォリオの分散状況 物流施設 /その他 ポートフォリオの築年数 エリアの分散状況 テナントの分散状況 （取得価格ベース） （取得価格ベース） （取得価格ベース） （底地除く賃貸面積ベース） 上位10テナント の割合 7.9% 5.2% 38.2% 6.1% 4.7% 23.6% 10.4% 4.6% 3.9% 37.3% 3.9% 平均築年数 テナント総数 3.5% 8.0年 52.6% 91社 3.2% 29.2% 61.8% 3.2% 3.0% 3.0% 39.1% 93.9% 日本通運株式会社 物流施設 5年以内 首都圏 非開示 その他 5年超10年以内 近畿圏 三井倉庫ロジスティ
Slide 26: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 スポンサー開発物件 MJIAソーシング物件 ロジクロス福岡久山 ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 MJロジパーク船橋1 MJロジパーク厚木1 MJロジパーク加須1 ロジクロス大阪 ロジクロス名古屋笠寺 ロジクロス習志野 MJロジパーク大阪1 MJロジパーク福岡1 MJロジパーク土浦1 ロジクロス厚木Ⅱ ロジポート相模原（準共有持分49％） ロジポート橋本（準共有持分45％） MJロジパーク西宮1 MJロジパーク春日井1 MJロジパーク加須2 ロジポート大阪大正（準共有持分37.5％） ロジポート川崎ベイ（準共有持分45％） ロジクロス横浜港北 MJロジパーク仙台1 MJ
Slide 27: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 首都圏 1 ロジクロス厚木 2 ロジクロス習志野 3 ロジクロス厚木Ⅱ 4 ロジクロス横浜港北 5 ロジポート相模原 6 ロジポート橋本 7 ロジポート川崎ベイ 8 MJロジパーク船橋1 9 MJロジパーク厚木1 10 MJロジパーク加須1 11 MJロジパーク土浦1 12 MJロジパーク加須2 13 MJロジパーク印西1 14 MJロジパーク船橋2 15 MJインダストリアルパーク千葉北（底地） 16 ロジクロス春日部 17 ロジクロス蓮田 18 （仮称）ロジクロス三郷 19 ロジクロス船橋 20 ロジクロス相模原 21 ロジクロス座間 22 ロジクロス座間小松原 26
Slide 28: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 中部圏 23 ロジクロス名古屋笠寺 24 MJロジパーク春日井1 25 MJロジパーク一宮1 26 （仮称）MJロジパーク愛西1 27 （仮称）MJロジパーク岡崎1 近畿圏 28 ロジクロス神戸三田 29 ロジクロス大阪 30 ロジポート大阪大正 31 ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟 32 ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟 33 MJロジパーク大阪1 34 MJロジパーク西宮1 35 MJロジパーク高槻1 36 MJロジパーク東大阪1 37 MJインダストリアルパーク堺（底地） 38 MJインダストリアルパーク神戸（底地） 39 MJインダストリアルパーク川西（底地）
Slide 29: 三菱地所グループの物流施設事業の特色
三菱地所グループの物流施設事業の特色 総合デベロッパーである三菱地所とそのグループの強みを生かした物流施設の開発、運営管理能力の発揮 用地取得・開発 運営管理 グループの強み 総合デベロッパーの強み 日本初、高速道路 IC 直結 ◼ オフィスや商業施設事業等で培った顧客リレーションや、支店網を通じた顧客ネットワークを 「次世代基幹物流施設」開発計画 活用した情報収集力やリーシング力 ◼ 多岐にわたる開発経験に基づく高度な開発能力 幅広い情報収集力 高度な開発能力 顧客リレーションの活用 グループネットワークの活用 行政・関係者等との調整 法人顧客リレーションの活用 ◼グループ横断的な情報共 ◼
Slide 30: TCFD定量分析（1.5℃シナリオ）2030年時点
TCFD定量分析（1.5℃シナリオ）2030年時点 移行リスクが増大。ポートフォリオでの環境認証の有無が賃料収入の増減に大きく影響するが、 対策を講じることによって営業利益の減少を抑制。 主な財務要因 対策 ⚫移行リスク ⚫環境認証の取得割合の維持・向上 環境認証の未取得による賃料収入の減少▲638百万円 ⚫LED化、空調更新等の省エネルギー施策の実施 ⚫太陽光発電設備設置等による再エネ比率の向上 ⚫物理的リスク ⚫KPI目標の達成 災害被害による賃料収入の減少等：▲95百万円 （百万円） ＋672百万円 C 20,000 19,846 19,716 19 4 14 14 14 13 5 19
Slide 31: TCFD定量分析（4℃シナリオ）
TCFD定量分析（4℃シナリオ） 2030年時点 物理的リスクが増大。風水害による物件既存や賃料収入の減少等が見込まれるものの、 レジリエンスの高いポートフォリオの構築により、営業利益は微減と想定。 主な財務要因 対策 ⚫移行リスク ⚫浸水対策による浸水被害の縮小 財務的影響軽微 ⚫物理的リスク 災害被害による賃料収入の減少等：▲99百万円 （百万円） 20,000 19,846 19,725 19,730 0 0 0 0 0 99 22 0 0 0 0 0 5 19,500 19,000 機会 リスク 営業利益 0 18,500 営 炭 省 再 よ 気 賃 環 減 災 増 気 （ に 省 環
Slide 32: TCFD定量分析詳細
TCFD定量分析詳細 財務的影響の度合い(百万円） 1.5℃ 4℃ 分類 関連 区分 財務的影響 中 長 中 長 期 期 期 期 リスク 炭素税の増加 ▲19 ▲48 0 0 省エネ改修・再エネ導入による炭素税の回避 政策と法 炭素税の導入による課税の強化 機会 9 44 0 0 リスク 省エネ改修費用の増加 ▲4 ▲37 0 0 リスク 再エネ導入費用の増加 ▲14 ▲22 0 0 不動産における省エネ基準の テクノロジー 強化及び省エネ・再エネ技術の普及 機会 省エネ改修、再エネ導入による光熱費の削減 13 31 0 0 移行リスク 気候変動への不十分な対応による リスク ▲14 ▲45
Slide 33: TCFDにおけるKPIの進捗状況
TCFDにおけるKPIの進捗状況 2030年度の⽬標達成に向けて ●主要なKPI・⽬標 ●KPIの推移 ●環境負荷軽減への具体的取組み（例） 目標水準 GHG総排出量 -8.4% -42.0% 人感センサーや調光器対応LED照明の導入 (Scope1+2) 42%削減 2021年度 2022年度 2030年度 空調設備の更新 （基準年度） （目標年度） 適切な空調温度設定の推進 -6.8% -9.7% 目標水準 エネルギー消費原単位 9.5% -23.3% -24.4% -15.0% 自家消費型太陽光発電の導入 15%削減 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度
Slide 34: ESGへの取組み①
ESGへの取組み① Environment Social ポートフォリオのグリーン化率の推移 アップサイクル※への取組み ⚫ 2030年度までにグリーンビルディング認証物件割合を ⚫ 廃棄間近の災害備蓄食品を使用して作るク 100%まで向上させることを目指す ラフトビール「Loop Marunouchi」のプロ ジェクト（株式会社Beer the First 及び三 菱地所主催）に本資産運用会社が参加。 本資産運用会社はカロリーメイト180個 を寄付し約900本を作成。 88.8% 96.5% ※本来捨てられるはずの廃棄物に、新たな価値を付加す ることで、別の新商品へとアップグレードして生まれ
Slide 35: ESGへの取組み②
ESGへの取組み② Social Governance 資産運用会社の従業員への取組み 本投資法人の役員の構成 様々な制度や設備の導入を通じて、従業員の生産性、スキル及び ⚫ ガバナンス体制の更なる強化を企図し、2023年5月に監督役員1名を増員 モチベーションの向上による運用パフォーマンスの最大化を企図 ⚫ 人数構成 4名（執行役員1名、監督役員3名）（男性3名、女性1名） ⚫ DEI推進に関する目標設定 投資主価値と連動した運用報酬体系 ⚫ 投資主価値の向上を目指し、投資主との利益の一致を目的とした 投資口価格パフォーマンス完全連動型報酬を導入 有給休暇取得率 90%以上 資産運用報酬Ⅰ
Slide 36: 主な各種イニシアティブ・外部評価
主な各種イニシアティブ・外部評価 CDP気候変動「Aリスト」認定の選定 責任投資原則（PRI）への署名 2023年に初めて回答を提 出し、最高評価である「A リスト」企業に選定 6つのESGの課題に関する原則を実現させること を目指した国際的な投資家ネットワーク MSCI ESG格付 GRESBリアルエステイト評価 TCFDへの賛同 金融安定理事会（FSB）により、設立された、気 候関連財務情報開示タスクフォース （注） エコアクション21 SBTi認定 JCIへの賛同 UNGCへの参加 三菱地所グループとして SBTi（ニアターム目標） UNGCに参加 の認定を取得 （注）本投資法人のMSC
Slide 37: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 取得価格 鑑定評価額 鑑定NOI 賃貸可能面積 投資比率 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 （百万円） （百万円） 利回り（%） （m2） （%） （%） （年） タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 8,020 6.0 34,878.55 2.1 100.0 9.4 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 9,520 4.5 29,895.80 3.1 100.0 7.0 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 4,450 5.1 12,844.35 1.4 100.0 6.7 BTS ロジクロス大阪 大阪府大阪市 9
Slide 38: 鑑定評価の概要①
鑑定評価の概要① （単位：百万円） 第15期末 第14期末 （2024年2月期末） （2023年8月期末） 増減 （注2） （注3） 取得年月 第15期末 含み 物件名称 取得価格 （注1） 帳簿価額 損益 直接還元 直接還元 直接還元 鑑定 鑑定 鑑定 利回り 利回り 利回り 評価額 評価額 評価額 （％） （％） （％） ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,302 8,020 4.2 7,880 4.3 +140 -0.1 2,717 ロジクロス厚木 2018年9月 8,440 8,182 9,520 3.9 9,550 3.9 -30 ±0 1,337 ロジクロス神戸三田
Slide 39: 鑑定評価の概要②
鑑定評価の概要② （単位：百万円） 第15期末 第14期末 （2024年2月期末） （2023年8月期末） 増減 （注2） （注3） 取得年月 第15期末 含み 物件名称 取得価格 （注1） 帳簿価額 損益 直接還元 直接還元 直接還元 鑑定 鑑定 鑑定 利回り 利回り 利回り 評価額 評価額 評価額 （％） （％） （％） MJロジパーク福岡１ 2017年9月 6,130 5,694 7,550 4.3 7,380 4.4 +170 -0.1 1,855 MJロジパーク土浦1 2019年9月 3,133 3,056 3,640 4.5 3,650 4.5 -10 ±0 583 MJロジパーク
Slide 40: 損益計算書及び貸借対照表
損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科⽬ 実績 科⽬ 実績 営業収益 流動資産 14,393,719 7,746,036 現金及び預金 4,328,182 賃貸事業収入 7,404,991 信託現金及び信託預金 9,679,179 その他賃貸事業収入 341,045 未収消費税等 293,726 営業費用 3,711,337 その他の流動資産 92,631 賃貸事業費用 2,748,735 固定資産 266,610,245 資産運用報酬 725,357 有形固定資産 266,519,993 2,274 無形固定資産 341 資産保管手数料 投資その
Slide 41: 財務関連データ
財務関連データ 調達先の分散状況 残高（百万円） 比率 みずほ銀行 16,460 14.6% 三菱UFJ銀行 15,875 14.0% 取引金融機関数 三井住友銀行 11,260 10.0% 26 行 農林中央金庫 8,750 7.7% 信金中央金庫 6,406 5.7% りそな銀行 6,000 5.3% 福岡銀行 5,607 5.0% SBI新生銀行 4,750 4.2% 全信組連 4,750 4.2% 投資法人債 4,500 4.0% 山口銀行 4,000 3.5% 千葉銀行 3,300 2.9% 大和ネクスト銀行 3,300 2.9% 山形銀行 3,000 2.7% 日本政策投資銀行 2
Slide 42: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数の割合（注1） 主な投資主（注2） 投資口数 比率 （口） （％） 2.0% 個人・その他 ：47,920口 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 117,949 23.42 9.5% 17.3% 金融機関 ：317,964口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 80,202 15.92 7.9% 投資口数 その他国内法人 ：39,784口 野村信託銀行株式会社（投信口） 23,600 4.68 503,485口 外国法人等 ：87,553口 三菱地所株式会社 20,550 4.08 63.1% 証券会社等 ：10,264口 東京センチュリー株式会社
Slide 43: 投資口価格及び東証REIT指数の推移
投資口価格及び東証REIT指数の推移 単位：円 単位：pt 460,000 MEL投資口価格 東証REIT指数 1,950 （左軸） （右軸） 440,000 1,900 420,000 1,850 400,000 380,000 1,800 360,000 1,750 340,000 1,700 320,000 300,000 1,650 42
Slide 44: 注意事項
注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商 品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment — FY2024 Earnings Presentation on 6ix