Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — ダイワJ-REITキャラバン2019名古屋
48 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, May 23, 2019
Slide 1: ダイワJ-REITキャラバン2019名古屋
証券コード： 3481 ダイワJ-REITキャラバン2019名古屋 2019年5月23日 資産運用会社 https://mel-reit.co.jp/
Slide 2: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み
三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 1
Slide 3: FDFtaBER c(t
1 FDFtaBER c(t de = SPR -NEEEA
Slide 4: 物流施設とは
物流施設とは ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 従来の物流倉庫 ロジクロス厚木 3
Slide 5: 高まる物流施設への需要①
高まる物流施設への需要① 小売りの配送網の変化 従来 メーカー 問屋 店舗 メーカー 問屋 点在している物流拠点を配送センターとして集約 集約後 メーカー メーカー 店舗 配送センター 一般家庭等 4
Slide 6: 高まる物流施設への需要②
高まる物流施設への需要② Eコマースの市場規模拡大に伴い、個人顧客への小口・多頻度配送の需要が増加 Eコマース市場規模 小売業界の市場規模 百貨店 スーパー コンビニ ドラッグストア （千億円） Eコマース売上高 （千億円） インターネット通販 200 180,000 160,000 160 140,000 120,000 120 100,000 80,000 80 60,000 40,000 40 20,000 0 0 （年） （年） 出所： 経済産業省「平成29年度我が国におけるデータ駆動型社会に係る基盤整備（電子商 取引に関する市場調査）」（2018年4月）を基に本資産運用会社にて作
Slide 7: 物流施設の評価ポイント①（立地）
物流施設の評価ポイント①（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等への近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好 都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地 小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内 路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 6
Slide 8: 物流施設の評価ポイント②（働きやすさ）
物流施設の評価ポイント②（働きやすさ） エレベーター・ホール パウダー・ルーム オフィス・スペース 休憩スペース 7
Slide 9: 2. =SihrriMom U— he AA lt
2. =SihrriMom U— he AA lt de = SPR -NEEEA
Slide 10: 本投資法人の特徴
① Jリートで初の「三菱」を冠するリート ② 2017年９月に上場した新しいリート ③ 主に物流施設へ投資するリート 三菱地所の高い信用力を背景とした ④ 健全性を重視した財務運営 9
Slide 11: 本投資法人の特徴
本投資法人の特徴 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 資産規模/物件数 平均稼働率 鑑定NOI利回り/ LTV 長期発行体格付 平均負債コスト 巡航NOI利回り （JCR） 832億円 /10物件 99.9% 4.8%/5.0% 27.0% AA-（安定的） 0.47% スポンサー 開発・運営 投資・運用 資産運用会社 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくり 日本の不動産証券化の黎明期であった2001年に設立 を推進 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンド 概 要 総合デベロッパーとして多岐にわたる事
Slide 12: 中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画
中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画 「三本の柱」による新たな運用方針 実施施策 今後の検討施策 1 投資口累積投資制度 Alignment （るいとう）の導入 ESGへの取組み・ 投資口価格連動 ポートフォリオの 投資主との 運用報酬の導入 自己投資口の取得 グリーン化 利益の一致 （ガイドライン整備済） 2 機動的な資金調達 三菱地所グループ Discipline ポートフォリオ利回りを 一丸となって、 意識した外部成長 LTVの先行活用による 投資主価値の 規律を持った成長 物件取得 向上を目指します ブリッジ ファンドの 活用による 3 柔軟な 取得戦略 本資産
Slide 13: 投資口価格連動運用報酬の導入
1 2 3 Hybrid Alignment Discipline 投資口価格連動運用報酬の導入 独自戦略である Ｅ Ｓ Ｇ 投資主との 利益の一致 規律を持った 成長 ハイブリッド・ モデルの強化 投資主利益との連動性を高めることを目的として、東証リート指数との 相対パフォーマンスに応じて変動する資産運用報酬を導入 本投資法人の資産運用報酬の仕組み 資産運用報酬 Ⅰ 総資産額×0.2%（上限） （AUM連動報酬） 資産運用報酬 Ⅱ 調整後NOI×5.0%（上限） （不動産利益連動報酬） 調整後税引前当期純利益×1口当たりの税引前当期純利益×0.001%（上限） 資産運用報酬 Ⅲ （投資主
Slide 14: 外部成長戦略
1 2 3 Hybrid Alignment Discipline 外部成長戦略 独自戦略である 投資主との 規律を持った ハイブリッド・ 利益の一致 成長 モデルの強化 幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力 三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力 不動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な物件取得 戦略 1,181千m2 本資産運用会社ソーシングによる優先交渉権 213千m2 三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定物件 付与予定物件 三菱地所グループ ブリッジファンド 第三者ブリッジ 稼働率
Slide 15: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 注： 2019年4月15日現在。前頁記載の「その他複数案件」については、未公表のため、地図には記載しておりません 14
Slide 16: 内部成長戦略
内部成長戦略 賃料改定状況の推移（倉庫部分の賃貸面積ベース） （㎡） 賃貸借契約期間満了を迎えた面積 100% 70,000 62,000 上場来平均稼働率 99%以上 60,000 80% 43% 50,000 40,000 （注） 60% 40,000 30,000 60% 20,000 96% 11,000 10,000 定期借家契約比率 100.0% 40% 0 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 57% 20% 40% 平均賃料改定 +1.8% +0.2% +3.1% 変動率 0% 4% 平均賃貸借残存期間 4.9年 増額部分の平均 2018年8月期 2019年2月
Slide 17: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト 負債コストの低下 平均スプレッド 平均借入期間 長期負債比率 固定金利負債比率 平均残存負債年数 平均負債コスト 上場時の借入 （注） （2017年9月） 100.0 % 83.3 % 5.2 年 0.47 % 0.25% 7.0年 LTV40%まで LTV50%まで 平均スプレッド 長期発行体格付(JCR) LTV 引き上げた場合の取得余力 引き上げた場合の取得余力 平均借入期間 直近の借入 （注） AA-（安定的） 27.0 % 190 億円程度 400 億円程度 （2018年9月） 0.17% 8.3年 注： 上記借入には、借入先に支払われる融資手数料はありませ
Slide 18: 中長期の成長戦略
1 2 3 Hybrid Alignment Discipline 中長期の成長戦略 独自戦略である 投資主との 規律を持った ハイブリッド・ 利益の一致 成長 モデルの強化 資産規模 ＬＴＶ 優先交渉権付与予定物件 ハイブリッドモデルによる 14物件～ 1,394千㎡ 継続的な拡大 デットを活用した 巡航時LTV 機動的な物件取得 40% ~ 50% 25.0％ 27.0% 2018年8月期 2019年2月期 （第4期）実績 （第5期）実績 3,000 １口あたり分配金 億円 2,000 123億円 832億円 億円超 708億円 安定的・継続的な 分配金成長 更なる 成長を 目指す 5,4
Slide 19: 分配金情報
分配金情報 確定分配金 予想分配金 2019年2月期（第5期） 2019年8月期（第6期） 2020年2月期（第7期） 5,492 円 5,492 円 5,492 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 18
Slide 20: 最後にー本日のまとめー
最後にー本日のまとめー 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート ② 長期安定的な分配金成長を目指す 中期目標として、 ③ 資産規模2,000億円を掲げる （現在の約2.4倍） 19
Slide 21: APPENDIX
3. APPENDIX de = SPR -NEEEA
Slide 22: 投資口価格推移及び投資主状況
投資口価格推移及び投資主状況 投資口価格推移 所有者別投資口数の割合 出来高 投資口価格 （円） （口） 300,000 30,000 0.9% 終値：262,100円 66,500 （2019年3月29日時点） 25,000 280,000 個人・その他 ： 55,527口 20,000 10.1% 260,000 22.6% 15,000 金融機関 ： 135,917口 240,000 11.0% 10,000 投資口数 220,000 5,000 その他国内法人 ： 27,159口 245,815口 200,000 0 外国法人等 ： 24,886口 55.3% 2,326口 証券会社等
Slide 23: 東京流通センター（TRC）との協働
三菱地所グループの物流施設事業の特色 用地取得 開発 運営管理 1 総合デベロッパーの 幅広い土地情報の把握 開発コストの管理 幅広い事業領域 総合デベロッパー 物流施設を歩いて回り、 複数地権者の土地集約 ならではの営業活動 テナントニーズを探索 法人顧客リレーション リレーションを通じた土地情報の収集 グループ横断的なリーシング 3 支店網を通じた 各地での土地情報探索 各地でのテナントニーズ探索 顧客ネットワーク 2 共同事業 オフィス等のテナントの物流施設開発ニーズの捕捉 ＰＭ内製化を通じた テナントニーズの土地取得への反映 テナントの施設仕様ニーズ把握 テナントの利用ニーズを把握 バ
Slide 24: 三菱地所グループの物流施設事業への取り組み
三菱地所グループの物流施設事業への取り組み 三菱地所の物流施設事業への取り組みの訴求 物流施設事業説明会の実施 本投資法人が実施した海外IRへの同行 三菱地所投資顧問主催で、2018年7月3日に三菱地所による「三菱地所グ 本投資法人が実施した2018年7月（香港1日、シンガポール2日）及び2019 ループにおける物流施設事業の取り組み」に関する説明会を開催しました 年1月（香港2日、シンガポール2日）の海外IRに三菱地所物流施設事業部 長が同行し、投資家に本投資法人のグループにおける位置づけについて説 明しました 中期経営計画 2018年3月期～2020年3月期 「時代の変化を先取りし
Slide 25: 東京流通センター（TRC）との連携強化
東京流通センター（TRC）との連携強化 東京流通センター（TRC）との連携 TRCによる運営管理受託 TRCとの人材交流（2019年４月1日現在） 出向：7名 運営・管理 施設運営実績 約50年 ロジクロス名古屋笠寺 受入：4名 三菱地所からTRCへ6名が出向し、TRCから三菱地所へ3名が出向 スポンサー開発の6物件（注）において運営管理業務をTRCが受託 本資産運用会社からTRCへ1名が出向し、TRCから本資産運用会社へ1名が 出向 同社のノウハウを活かし、運営管理業務の内製化を推進 人材交流を図り、ノウハウの蓄積を推進 東京流通センター（TRC）の概要 首都
Slide 26: ESGへの取り組み
1 2 3 Hybrid Alignment Discipline ESGへの取り組み 独自戦略である Ｅ Ｓ Ｇ 投資主との 利益の一致 規律を持った 成長 ハイブリッド・ モデルの強化 サステナビリティ方針の策定（2019年2月1日制定） 1. 運用不動産における省エネルギーと低炭素化への取り組み 5. 外部ステークホルダーとの協働 2. 水資源管理と廃棄物管理の向上に向けた取組み 6. ESG の情報開示と外部評価の活用 3. テナントの安全・安心と満足度向上 7. コンプライアンスとリスク管理 4. 役職員への取組み 外部認証の取得 過去に外部認証取得した物件 CASBEE建築（新
Slide 27: 内部成長戦略への取り組み事例
内部成長戦略への取り組み事例 Ｅ Ｓ Ｇ テナント満足度向上に向けた取り組み（一例） グリーンリース契約に基づくLED化改修 ＜タブレット端末での操作及び時間帯制御による 概要 効果等 調光機能を備えた先進的LED ＞ 本投資法人はグリーンリース料の受領によ 本投資法人の費用負担により照明器具の り、各期＋1.9百万円程度収入増 LED化改修を実施 テナントの電気料金は大幅に削減 テナント負担の電気料金及びメンテナンス コストの低減額の半分をグリーンリース料 グルーピングや明るさ調整を設定できる として収受 最新の調光機能により、テナントの利便性 が向上 グルーピングの
Slide 28: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 ポートフォリオサマリー 物件数 平均稼働率 取得価格合計 鑑定NOI利回り 巡航NOI利回り 10 物件 99.9 % 832 億円 4.8 % 5.0 % 物件名 ロジクロス福岡久山 物件名 ロジクロス厚木 物件名 ロジクロス神戸三田 物件名 ロジポート相模原 物件名 ロジポート橋本 取得価格 5,770百万円 取得価格 8,440百万円 取得価格 3,900百万円 取得価格 21,364百万円 取得価格 18,200百万円 稼働率 100.0% 稼働率 100.0% 稼働率 100.0% 稼働率 99.7% 稼働率 100.0% 鑑定NOI利回り 5.2% 鑑定NOI
Slide 29: ポートフォリオの状況
ポートフォリオの状況 エリア別（取得価格ベース） 規模別（取得価格ベース） 取得ルート別（取得価格ベース） 1.5% 14.3% 首都圏 29.3% ■3 0 , 0 0 0㎡以上 30.7% ■三菱地所開発 12.0% ■1 0 , 0 0 0㎡以上 ■資産運用会社 近畿圏 3 0 , 0 0 0㎡未満 独自ルート その他 ■1 0 , 0 0 0㎡未満 69.2% 69.3% 73.7% 交通利便性①（取得価格ベース） 交通利便性②（取得価格ベース） 後背地に住宅集積地を 有する割合100％ 7.4% 40.4% 最寄駅からの距離 主要幹線道路からの距離 ■1.5km以内 ■1km以内 ■
Slide 30: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 取得価格 鑑定NOI 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 延床面積（㎡） （百万円） 利回り（%） （%） （年) タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 36,082 5.2 100.0 4.4 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 29,895 4.5 100.0 2.0 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 12,879 5.0 100.0 1.7 BTS 200,252 ロジポート相模原 神奈川県相模原市 21,364 4.7 99.7 5.5 マルチ （98,123） 145,809 ロジポート橋本 神奈川県相
Slide 31: 期末鑑定評価の概要
期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第5期末 第4期末 （2019年2月期） （2018年8月期） 増減 第5期末 （注1） （注2） 物件名称 取得年月 取得価格 含み損益 帳簿価額 直接還元 直接還元 直接還元 鑑定評価額 鑑定評価額 鑑定評価額 利回り 利回り 利回り ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,725 6,070 4.8% 6,070 4.8% 0 0.0% 344 ロジクロス厚木 2018年9月 8,440 8,520 8,740 4.3% 8,740 4.3% 0 0.0% 219 ロジクロス神戸三田 2018年9月 3,900 3,940 4,050 4
Slide 32: 2019年2月期（第5期）実績
2019年2月期（第5期）実績 （参考）第5期予想 第4期実績 第5期実績 差異 運用状況（百万円） （A） （B） （B）－（A） (2018年10月15日 発表) 第4期実績と第5期実績 営業収益 2,186 2,493 +306 2,488 差異の主要因 不動産賃貸事業収入 2,186 2,493 +306 2,488 不動産賃貸事業費用 427 455 +27 457 （減価償却費除く） NOI 1,759 2,038 +279 2,030 《営業収益》（＋306百万円） 減価償却費 433 484 +51 485 ・新規2物件取得に伴う賃料増加 ＋325百万円 営業利益 1,053
Slide 33: 2019年8月期及び2020年2月期業績予想
2019年8月期（第6期）及び2020年2月期（第7期）業績予想 第5期実績と第6期予想 差異の主要因 第5期実績 第6期予想 差異 （参考） 《営業収益》（＋38百万円） 運用状況（百万円） （A） （B） （B）－（A） 第7期予想 ・既存物件の賃料増加等 ＋6百万円 営業収益 2,493 2,532 +38 2,531 ・「賃貸事業収入の一時的な減少」の 反動増 ＋32百万円 不動産賃貸事業収入 2,493 2,532 +38 2,531 ・グリーンリース契約による収入増加 ＋1.9百万円 不動産賃貸事業費用 《営業費用》（＋54百万円） 455 478 +23 469 （減価償却費除く
Slide 34: 損益計算書及び貸借対照表
損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 2,493,772 流動資産 5,393,492 賃貸事業収入 2,358,795 現金及び預金 1,856,912 その他賃貸事業収入 134,976 信託現金及び信託預金 3,185,098 営業費用 1,226,428 その他の流動資産 351,480 賃貸事業費用 940,015 固定資産 83,039,635 資産運用報酬 190,172 有形固定資産 83,007,836 資産保管手数料 848 無形固定資産 7,626 一般事務委託手数料 17,869 投資その他の
Slide 35: 有利子負債の状況
有利子負債の状況 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 株式会社三菱UFJ銀行 2,600 基準金利 変動 （全銀協3ヶ月日本円TIBOR） 2016年9月29日 2019年9月29日 株式会社日本政策投資銀行 1,400 +0.1750% 株式会社みずほ銀行 720 0.3263% 2021年9月14日 日本政策投資銀行 1,491 株式会社三菱UFJ銀行 430 0.3575% 2022年9月14日 株式会社三井住友銀行 2,050 株式会社三菱UFJ銀行 1,760 株式会社みずほ銀行 1,330 0.3913% 2023年9月14日 株式会社福岡銀行 450 2
Slide 36: Jリートの特徴①
Jリートの特徴① Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される。 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 内部留保 利益 利益 分配金 配当金 配当性向ほぼ100％ 35
Slide 37: Jリートの特徴②
Jリートの特徴② Jリートは、高い配当性向により、厚めの配当を実現 配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る 東証リート指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 2019年3月末日時点 利回り一覧 (pt) 3,000 2,500 Jリート 分配金利回り 3.91% 2,000 (加重平均) 1,500 東証1部 1,000 株式配当利回り 2.33% (加重平均) 500 東証リート指数（配当込み） 東証リート指数（配当なし） TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） 0 10年国債利回り －0.10% 出所： Bloomberg, ARES （注） 基準日(2010年
Slide 38: Jリートの特徴③
Jリートの特徴③ Jリートは投資口価格の変動はあるものの、安定的な分配金によって 総合収益はプラスを維持 配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る 東証リート指数の配当収益と値上り収益の推移 (%) （指数の基準日である2003年3月31日に投資した場合の累積リターン、年次） 350.0 300.0 収益合計 250.0 200.0 値上り収益 150.0 100.0 配当収益 50.0 0.0 (50.0) 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 (年) 出所： Bloomberg, ARES 37
Slide 39: Jリートの特徴④
Jリートの特徴④ 不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資可能。 購入窓口 手数料 個別投資 証券会社 売買手数料のみ Jリート 売買手数料 証券会社 信託報酬（0.2～0.4％） ETF など Jリート 証券会社 購入時手数料 投資信託 銀行、信託銀行 など 信託報酬(0.5～2％) など ※各商品の手数料や特徴等の詳細は、お取引先の証券会社等にてご確認ください。 38
Slide 40: Jリートのタイプ別分類
Jリートのタイプ別分類 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特徴 オフィス特化型リート 物流施設 特化型リート • 長期固定の賃貸借契約が中心 → 中途解約不可の契約が中心となって 複合/総合型 おり、中長期的に安定した賃料収入 リート が期待できる 住居特化型リート ホテル特化型リート • 日常生活に必要不可欠なインフラ → オフィス・ホテル等と比較して 景気に左右されづらい ヘルスケア施設 商業施設特化型リート 特化型リート 39
Slide 41: 利益超過分配について①
利益超過分配について① 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却の仕組み 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分について 物流施設 オフィスビル 耐用年数（資産の用途毎に法律で定められた使用可能期間）に応じて、毎年費用として計上 すること（減価償却）ができます。 この費用を減価償却費といいますが、現金支出を伴わない費用であるため、減価償却費相当 高速道路 都市部 額の資金が資産保有者の手元に残ることになります。 IC付近等 ビジネス立地等 一般的この手元に残った資金は修繕費用等に充当されることとなりますが、物流施設の場合、 修繕費用が比較的少額ですむという特徴
Slide 42: 利益超過分配について②
利益超過分配について② 収益 費用 手元に残る 約30％ 現金 うち減価償却費 *現金支出を 伴わない費用 利益超過分配金 活用方法 利益 利益 分配金 修繕費用 借入金の返済 新規物件の取得 会計期間中に蓄積された現金の 本投資法人の収支イメージ 手元に残った現金の活用方法 使途の考え方 41
Slide 43: よくあるご質問
よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金（半年）5,492円、投資口価格250,000円の場合 5,492円×2（年換算）÷250,000円＝4.4％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はどこで購入できますか？ Ａ 投資口は1口から購入可
Slide 44: 用語集（1/4）
用語集（1/4） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ 外部成長 物件を取得し、ポートフォリオの規模を拡大させることにより、利益を増やすこと。 ■ 公募増資 上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うこと。不特定多数の投資家から 広く遍く資金の募集を行うことを公募増資と言い、特定の第三者から資金調達を行う方法を第三者割当と言う。 ■ 3PL（サード・パーティ・ロジスティクス） 荷主に対して物流改革を提案し、包括して物流業務を受託し遂行する会社のこと。 ■ スロープ 上層階の物流施設において、各階へ直接トラックでアクセス可能となるよう設置された
Slide 45: 用語集（2/4）
用語集（2/4） ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、 状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド 将来的に本投資法人が取得することを前提にした不動産等を保有する私募ファンドのこと。 ■ ポートフォリオ Jリートにおけるポートフォリオとは、保有する不動産等運用資産全体のことを指す。 ■ マルチ 複数のカスタマー向けに開発された物流施設のこと。大型で複数階の施設であることが一
Slide 46: 用語集（3/4）
用語集（3/4） ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に基づき、 非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示を行う制度であり、改正省エネ基準（2014年 4月1日完全施行）に準じた評価手法が採用されている。新築建物、既存建物にかかわらず様々な尺度を基に 第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は
Slide 47: 用語集（4/4）
用語集（4/4） ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを行う取引形態のことで、インターネットでモノを 売買することの 総称のこと。 ■ LTV（エル・ティー・ブイ） Loan To Valueの略称、総資産額に占める有利子負債総額の割合のこと。 ■ MJロジパーク 資産運用会社である三菱地所投資顧問の独自ルートにより運用対象となった物件の統一名称のこと。 ■ NOI利回り 単年度の投資利回りを算出する方法で、営業純収益（NOI）を投資額で割ることによって求められる。NOI利回り は実際の物件売買の初期段階で概算の利回りを算出するときによく利用される。 NOI利
Slide 48: 注意事項
注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商 品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資
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