Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481

Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — 日経JリートWEBセミナー (June 2020)

56 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, Jun 24, 2020

  1. Slide 1: 日経JリートWEBセミナー

    証券コード 三菱地所物流リート投資法人 3481 日経JリートWEBセミナー 2020年６月24日 資産運用会社 https://mel-reit.co.jp/

  2. Slide 2: 三菱地所グループについて

    三菱地所グループについて MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット 丸の内ビルディング 丸の内仲通りのイルミネーション 新丸の内ビルディング ・・・オフィスビル、 商業施設、住宅だけ でなく、 東京駅前常盤橋プロジェクト 横浜ランドマークタワー ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 （2027年竣工予定） 物流施設も やるんです・・・ ロジクロス大阪 ロジクロス名古屋笠寺 1

  3. Slide 3: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み

    三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 2

  4. Slide 4: 物流リートの特性

    物流リートの特性 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特徴 物流施設 • 従来からのインターネット通販拡大 オフィス特化型リート 特化型リート の勢いが､コロナ後の世界における 生活様式の変化を見据え加速  物流施設ニーズの高まり 複合/総合型 リート • 長期固定の賃貸借契約が中心 住居特化型リート ホテル特化型リート  中途解約不可の契約が中心となって おり、中長期的に安定した賃料収入 が期待できる • 日常生活に必要不可欠なインフラ ヘルスケア施設  景気に左右されにくい 商業施設特化型リート 特化型リート 3

  5. Slide 5: Jリートのセクター別パフォーマンス

    Jリートのセクター別パフォーマンス  世界経済の先行き不安から、Jリート全体が一時大きく調整するも、 物流リートはその安定性・成長性への評価から下落時においても東証 REIT指数をアウトパフォーム  その後も堅調に推移し、年初来を上回る水準まで回復 120.0% 110.0% 本投資法人 109.4% 100.0% 物流/産業施設系 102.8% 90.0% 80.0% 東証REIT指数 79.8% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 2020/1/6 2020/2/6 2020/3/9 2020/4/9 2020/5/11 2020/6/12 出所： Bloomb

  6. Slide 6: Wnt htas & (t

    Wnt htas & (t SSP MRU-NRBRA

  7. Slide 7: 物流施設に求められる機能

    物流施設に求められる機能  従来の保管機能に加え、仕分け・加工・配送等様々な機能が求められるように ロジクロス福岡久山 MJロジパーク春日井1 ロジクロス厚木 従来の物流倉庫 ロジポート橋本 ロジクロス福岡久山 保管 MJロジパーク西宮1 MJロジパーク厚木1 保管 仕分け 加工 配送 6

  8. Slide 8: 高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化）

    高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化）  メーカーごと・商品ごとの配送から、配送センターで集約後一括配送へ 従来 ● ● 興 業 メーカーA 問屋A メーカーB ● ● 商 事 問屋B 店舗 メーカーC 集約後 コンビニ メーカーA 店舗 メーカーB 配送センター 一般家庭等 7

  9. Slide 9: 高まる物流施設への需要（消費行動の変化）

    高まる物流施設への需要（消費行動の変化）  実店舗を中心とした小売業者もインターネット通販（Eコマース）に進出  インターネット通販の規模拡大により、配送は多頻度小口化  全国的な緊急事態宣言発令に伴う“巣ごもり消費”の拡大により、インターネット通販の普及は加速  新型コロナウイルス感染拡大により、“接触型”から“非接触型”へと社会構造の変化を余儀なくされ る中で、物流施設が果たす役割の重要性は高まる 従来 ● ● カ メ ラ 実店舗 新しい消費行動 “非接触型消費”へ ● ● カ メ ラ 実店舗 EC 多頻度・小口化 通販サイト 8

  10. Slide 10: 高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大）

    高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大） 小売業界の市場規模 インターネット通販普及率の比較 百貨店 スーパーマーケット コンビニエンスストア ドラッグストア 日本 米国 英国 （千億円） （%） インターネット通販 200 11 10.5% 180 10 160 9 9.9% 140 8 120 7 100 6.2% 6 80 4.9% 5 60 40 4 4.0% 20 3 2.1% 0 2 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 （年） （年） 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20

  11. Slide 11: 物流施設の評価ポイント（立地）

    物流施設の評価ポイント（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等へ近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 至東京都心 至名古屋 厚木南 IC  圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好  都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地  小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内  路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 10

  12. Slide 12: 物流施設の評価ポイント（働きやすさ）

    物流施設の評価ポイント（働きやすさ） エントランス 休憩室 オフィス・スペース エレベーターホール パウダー・ルーム 11

  13. Slide 13: =ZibPriomU— hgBszA cls

    =ZibPriomU— hgBszA cls WB. gag x! TH je SHI PRMRU-NEERA

  14. Slide 14: 本投資法人の特徴（4点）

    ① Jリートで初の「三菱」を冠するリート ② 2017年９月に上場した新しいリート ③ 主に物流施設へ投資するリート ④ 三菱地所の高い信用力を背景とした 健全性を重視した財務運営 13

  15. Slide 15: 本投資法人のあゆみ

    本投資法人のあゆみ ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 ロジクロス神戸三田 ロジクロス厚木 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 2017年 2018年 2019年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 3月6日 4月15日 9月9日 6月19日 9月14日 9月 ・東証貸借対象銘柄に選定 ・新運用方針「三本の柱」 ・GRESBリアルエステイト ・FTSE EPRA/NAR

  16. Slide 16: 本投資法人の特徴

    本投資法人の特徴 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 市場環境の変化や景気循環の中において、局面に応じて両社の強み・特長を使い分け、 時に融合させながら、着実な資産規模の拡大と安定的な運用を実現し、 投資主価値の最大化を目指します スポンサー 資産運用会社 開発・運営 投資・運用 概要 概要  東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくりを推進  日本の不動産証券化黎明期の2001年設立  日本最大級の総合デベロッパーとして多岐にわたる事業を通じて社会に貢献  日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンドの組成・運用実績

  17. Slide 17: ポートフォリオの概要

    ポートフォリオの概要 物件数 平均稼働率 取得価格合計 平均鑑定NOI利回り 平均築年数 15 物件 99.9 % 1,137 億円 4.8 % 7.6 年 物件名 ロジクロス福岡久山 物件名 ロジポート相模原 物件名 MJロジパーク船橋1 物件名 MJロジパーク厚木1 物件名 MJロジパーク加須1 取得価格 5,770百万円 取得価格 21,364百万円 取得価格 5,400百万円 取得価格 6,653百万円 取得価格 1,272百万円 鑑定NOI利回り 5.2% 鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 6.5% 鑑定NOI利回り 4.5% 鑑定NOI利回り 5.7% 物件名 ロジクロ

  18. Slide 18: テナント及び賃貸借契約の状況

    テナント及び賃貸借契約の状況 テナントに関する各種データ（注2） 荷物の種類 配送先 （賃貸面積ベース）(注) 上場来平均稼働率 （賃貸面積ベース）(注) 0.6% 生活必需品の割合 BtoCの割合 99 ％以上 83.0% 6.4% 7.4% 63.7% 17.0% 32.9% 日用品 定期賃貸借契約比率 100.0 9.9% 食品・飲料 ％ 医薬品・医療用機器 BtoC 12.0% 家電・精密機器 原材料・部材 83.0% 3.6% 衣料品 BtoB 平均残存賃貸借契約期間 27.2% 家具・雑貨 その他 6.5 年 新型コロナウイルス感染拡大の影響（注2）  2月～3月にかけては、中国

  19. Slide 19: 外部成長戦略（パイプライン）

    外部成長戦略（パイプライン）  幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力  2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力  三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力  不動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略 三菱地所グループ開発の ロジクロスとは MJロジパークとは 本資産運用会社ソーシング及び 三菱地所の全国各地で展開する 本投資法人が第三者の事業者から取得した、 優先交渉権付与予定物件 物流施設ブランドを指します 又は取得予定の物件を指します 運用中の優先交渉権付与予定物件 三菱地所グループ ブリッジファンド・第三者ブリッジ 稼働率 稼

  20. Slide 20: ポートフォリオマップ

    ポートフォリオマップ 注： 2020年4月17日現在 19

  21. Slide 21: 財務戦略

    財務戦略 財務ハイライト 長期負債比率 固定金利比率 平均残存負債年数 平均負債コスト 94.4 % 94.4 % 5.4 年 0.38 % 長期発行体格付(JCR) 予想LTV LTV40%まで引き上げた LTV50%まで引き上げた (2020年8月期末) 場合の取得余力 場合の取得余力 AA- （安定的） 29.4 % 210 億円程度 500 億円程度 調達先の分散状況 有利子負債の返済期限の分散状況 （百万円） 10,000 3.4% 1.1% 4.1% 株式会社三菱UFJ銀行 4.8% 株式会社みずほ銀行 8,000 29.1% 5.5% 株式会社三井住友銀行 株式会社福岡銀行 6,

  22. Slide 22: 中長期の成長戦略

    中長期の成長戦略 資産規模 LTV パイプライン 巡航時LTV ハイブリッド・モデルによる 40%～50% 15物件 1,137千㎡ 継続的な拡大 借入余力を活用した 機動的な物件取得 30.0％ 27.0％ 29.4％ 29.4％ 27.0％ 25.0％ 2018年8月期 2019年8月期 2020年8月期 （第4期）実績 （第6期）実績 （第8期）予想 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 （第5期）実績 （第7期）実績 （第9期）予想 3,000 １口当たり分配金 億円 1,137億円 安定的・継続的な 2,000 分配金成長 億円超 832億円 832億円 708億円

  23. Slide 23: 分配金情報

    分配金情報 確定分配金 予想分配金 2020年2月期（第7期） 2020年8月期（第8期） 2021年2月期（第9期） 5,907 円 5,947 円 5,968 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 22

  24. Slide 24: 最後に-本日のまとめ-

    最後に-本日のまとめ- 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート 堅調な物流ニーズを背景とした、 ② 収益基盤としてのポートフォリオの安定性 Jリート最低水準の借入比率と ③ 高い信用力を背景とした財務運営 ④ 継続的な分配金成長を目指す 豊富なパイプラインを活用し ⑤ 資産規模目標2,000億円の達成を目指す 23

  25. Slide 25: je SHI PRMRU-NEERA

    je SHI PRMRU-NEERA

  26. Slide 26: 投資口価格推移及び投資主状況

    投資口価格推移及び投資主状況 投資口価格推移 所有者別投資口数の割合（注） 出来高 投資口価格 （円） （口） 終値：395,000円 30,000 66,500 1.7% 440,000 （2020年6月12日現在） 420,000 25,000 400,000 個人・その他 ：33,522口 380,000 360,000 20,000 11.0% 340,000 18.0% 金融機関 ：186,254口 320,000 15,000 300,000 280,000 10,000 260,000 その他国内法人 ：25,706口 5,000 8.4% 投資口数 240,000 220,00

  27. Slide 27: 三菱地所グループの物流施設事業の特色①

    三菱地所グループの物流施設事業の特色① 三菱地所グループの物流施設事業の沿革  三菱地所グループは、古くは1967年から物流施設事業に取り組んでいます。2012年には都市開発事業部に物流開発室を新設し、安心・安全な物流施設を積極的かつ継続的に開発しています  総合デベロッパーとして培ってきたノウハウやリレーションを活用することで、物流施設事業を成長事業領域の一つに位置付け、社会インフラと生活の質の向上に寄与することを目指しています ロジポート ロジクロス ロジポート ロジクロス ロジクロス ロジクロス名古屋 相模原竣工 福岡久山竣工 橋本竣工 厚木竣工 習志野竣工 笠寺等4物件が竣工 ナカ

  28. Slide 28: 三菱地所グループの物流施設事業の特色②

    三菱地所グループの物流施設事業の特色② 三菱地所グループの強み 用地取得 開発 運営管理 1 幅広い事業領域 幅広い土地情報の把握 開発コストの管理 2 3 高度な開発能力 複数地権者の土地集約 行政・関係者等との調整 総合 4 デベロッパー 法人顧客リレーション リレーションを通じた土地情報の収集・開発 グループ横断的なリーシング の強み 5 支店網を通じた 各地での土地情報探索 各地でのテナントニーズ探索 顧客ネットワーク 豊富な共同事業経験 多様な利害関係者の調整を伴う共同開発 ＰＭ内製化を通じた テナントニーズの土地取得への反映 テナントの施設仕様ニーズ把握 テナントの利用ニーズを把握

  29. Slide 29: 東京流通センターとの連携強化

    6 東京流通センターとの連携強化 TRCによる運営管理受託 施設運営実績 約50年 ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 ロジクロス習志野 ロジクロス大阪 ロジクロス名古屋笠寺 ロジクロス横浜港北 ● スポンサー開発を含む11物件において 運営管理業務をTRCが受託 ● 同社のノウハウを活かし、 運営管理業務の内製化を推進 ロジクロス厚木Ⅱ MJロジパーク土浦1 MJインダストリアル MJロジパーク春日井1 MJロジパーク加須2 パーク堺（底地） 東京流通センター（TRC）の概要 ●首都圏の物流合理化を担う大型流通施設の運営を目的として TRCとの人材交流（2020年４月1日現在） ドローンを用

  30. Slide 30: 内部成長戦略

    内部成長戦略 賃料改定状況の推移（倉庫部分の賃貸面積ベース） 賃料増額 賃料据置 未定 平均賃料改定変動率 増額部分の平均賃料改定変動率 2018年8月期 57% 43% 11,000㎡ +1.8% +3.2% （第4期） 2019年2月期 4% 96% 62,000㎡ +0.2% +3.4% （第5期） 2019年8月期 40% 60% 40,000㎡ +3.1% +6.8% （第6期） 2020年2月期 88% 12% 19,000㎡ +2.2% +2.5% （第7期） 2020年8月期 第8期 93% 7% 21,000㎡ +9.5% +10.4% （見込み） 2021年2月期 69％

  31. Slide 31: 「三本の柱」による運用方針の進捗

    中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画 「三本の柱」による運用方針の進捗 「三本の柱」に基づく成長戦略の実行（2019年4月以降） 今後の取組み セイムボート FTSE Alignment 出資の継続 GRESB EPRA/NAREIT  着実な時価総額の拡大による、組入れ先 投資口価格 4Starの取得・ グローバル不動産 主要インデックスの増加及び流動性の向上 連動運用 三菱地所による PRIへの署名 投資主との インデックス 報酬の導入 長期経営計画の 及びポートフォリ  投資口累積投資制度（るいとう）の導入 シリーズへの 利益の一致 発表と オのグリーン化 組入れ 更なるサポ

  32. Slide 32: ESGへの取組み

    ESGへの取組み サステナビリティ方針 三菱地所グループによるESGへの取組み 本投資法人は以下の各項目に従い、本資産運用会社及びスポンサーと共にESGへの取組み を推進しています。 三菱地所グループのSustainable Development Goals 2030 1.運用不動産における省エネルギー 4.役職員への取組み （長期経営計画） と低炭素化への取組み 1. Environment 5.外部ステークホルダーとの協働 気候変動や環境課題に積極的に 2.水資源管理と廃棄物管理の向上に 取組む持続可能なまちづくり 向けた取組み 6.ESGの情報開示と外部評価の活用 2. Diversi

  33. Slide 33: ESGへの取組み (Environment)

    ESGへの取組み (Environment) Environment ポートフォリオのグリーン化 ポートフォリオのグリーン比率（延床面積ベース） 64.4% 認証制度 取得物件数 物件名 取得済 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）：★★★★★（2019/2/20取得） ロジクロス厚木 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS） 4物件 CASBEE 不動産評価認証：Sランク（2019/3/29取得） 新築・既存の別を問わず、全ての建築物を対象とした 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）：★★★★（2019/2/20取得） ロジクロス神戸三田 省エネルギー性能等に関する評価・表示を

  34. Slide 34: ESGへの取組み (Social & Governance)

    ESGへの取組み (Social & Governance) Social Governance CSR活動への積極的な参加 本投資法人の資産運用報酬  投資主価値の向上をめざし、投資主との利益の一致を目的とした 1口当たり分配金・投資口価格パフォーマンス連動報酬を導入 資産運用報酬Ⅰ 総資産額×0.2%（上限） （AUM連動報酬） 資産運用報酬Ⅱ 調整後NOI×5.0%（上限） （不動産利益連動報酬） あつぎ鮎まつりにおける テナント向け飲料無料配布 芝刈りの実施 調整後税引前当期純利益×1口当たりの税引前当期純利益 清掃活動への参加 （ロジポート相模原内） （MJロジパーク厚木1内の緑地

  35. Slide 35: ポートフォリオの状況

    ポートフォリオの状況 エリア別（取得価格ベース） 規模別（取得価格ベース） 1.2% 10.5% 27.7% 首都圏 12.0% ■ 30,000㎡以上 近畿圏 ■ 10,000㎡以上 56.7% 71.1% 30,000未満 中部圏 20.9% ■ 10,000㎡未満 その他 取得ルート別（取得価格ベース） テナントの分散状況（賃貸面積ベース） 株式会社IHIインフラシステム 15.9% 山九株式会社 キムラユニティー株式会社 38.5% 7.1% 株式会社三鷹倉庫 44.3% ■三菱地所開発 サン都市建物株式会社 5.7% 55.7% ■資産運用会社 ホンダロジコム株式会社 独自ルート 5

  36. Slide 36: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 取得価格 延床面積（㎡） 鑑定NOI 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 （百万円） （注1） 利回り（%） （%） （年) タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 36,082 5.2 100.0 5.4 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 29,895 4.5 100.0 3.0 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 12,879 5.1 100.0 2.7 BTS ロジポート相模原 200,252 神奈川県相模原市 21,364 4.6 99.7 6.5 マルチ （準共有持分49％） (98,123) 第6期末

  37. Slide 37: 期末鑑定評価の概要

    期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第7期末 第6期末 （2020年2月期） （2019年8月期） 増減 （注1） （注2） 第7期末 含み 物件名称 取得年月 取得価格 帳簿価額 損益 直接還元 直接還元 直接還元 鑑定 鑑定 鑑定 利回り 利回り 利回り 評価額 評価額 評価額 （％） （％） （％） ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,639 6,150 4.8 6,110 4.8 +40 ±0.0 510 ロジクロス厚木 2018年9月 8,440 8,450 9,000 4.2 8,780 4.3 +220 △0.1 549 ロジクロス神戸三田 2018年9月 3,

  38. Slide 38: 2020年2月期（第7期）実績

    2020年2月期（第7期）実績 第7期予想 第6期実績 第7期実績 差異 運用状況（百万円） (A) （B） （B）－（A） （2019年10月 第6期実績と第7期実績 17日発表） 差異の主要因 営業収益 2,530 3,200 +670 3,213 不動産賃貸事業収入 2,530 3,200 +670 3,213 不動産賃貸事業費用 472 495 +23 516 （減価償却費除く） 《営業収益》（+670百万円） NOI 2,058 2,705 +647 2,696 ・第7期取得済資産の賃料収入等の増加 +682百万円 減価償却費 487 580 +94 587 ・第6期末保有資産の水光

  39. Slide 39: 2020年8月期（第8期）及び2021年8月期（第9期）業績予想

    2020年8月期（第8期） 及び2021年8月期（第9期）業績予想 第7期実績と第8期予想 運用状況（百万円） 第7期実績 第8期予想 差異 参考 差異の主要因 (A) （B） （B）－（A） 第9期予想 《営業収益》（+146百万円） 営業収益 3,200 3,346 +146 3,375 ・第7期取得済資産の賃料収入の通期寄与 +133百万円 ・第7期取得済資産の水光熱収入の通期寄与等 + 13百万円 不動産賃貸事業収入 3,200 3,346 +146 3,375 《営業費用》（+180百万円） 不動産賃貸事業費用 ・第7期取得済資産の固都税費用化 + 99百万円 495 597 +10

  40. Slide 40: 損益計算書及び貸借対照表

    損益計算書及び貸借対照表（ 2020年8月期（第8期） ） 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 3,200,880 流動資産 8,331,030 賃貸事業収入 3,046,460 現金及び預金 3,003,699 その他賃貸事業収入 154,419 信託現金及び信託預金 4,283,495 営業費用 1,451,155 未収消費税等 1,005,408 その他の流動資産 38,427 賃貸事業費用 1,076,349 固定資産 113,077,964 資産運用報酬 251,817 有形固定資産 113,023,624 資産保管手数料 1,0

  41. Slide 41: 有利子負債の状況

    有利子負債の状況 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 株式会社三菱UFJ銀行 200 基準金利 短期 変動 信金中央金庫 750 （全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 2019年10月9日 2020年10月9日 株式会社みずほ銀行 1,100 +0.0700% 株式会社みずほ銀行 720 0.32630% 2021年9月14日 株式会社日本政策投資銀行 1,491 株式会社三菱UFJ銀行 430 0.35750% 2022年9月14日 株式会社三井住友銀行 2,050 株式会社三菱UFJ銀行 1,760 株式会社みずほ銀行 1,330 0.39130% 2023年9月14

  42. Slide 42: 物流マーケット概況

    物流マーケット概況 首都圏 近畿圏 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 空室率（右軸） 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 空室率（右軸） 新規需要（左軸） 新規需要予想（左軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） 新規需要（左軸） 新規需要予想（左軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） （千㎡） （%） （千㎡） （%） 3,000 10 1,400 14 2,500 1,200 12 8 1,000 10 2,000 6 800 8 1,500 4 600 6 1,000 400 4 500 2 200 2 0 0 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20

  43. Slide 43: Jリートの特徴（配当性向）

    Jリートの特徴（配当性向）  Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される。 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 内部留保 利益 利益 分配金 配当金 配当性向ほぼ100％ 42

  44. Slide 44: Jリートの特徴（分配金利回り）

    Jリートの特徴（分配金利回り）  Jリートは、高い配当性向により、厚めの配当を実現  配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る 東証リート指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 2020年5月29日現在 利回り一覧 (pt) 4,000 3,500 Jリート 3,000 分配金利回り 4.32% 2,500 (加重平均) 2,000 東証1部 1,500 株式配当利回り 2.58% 1,000 (加重平均) 500 東証リート指数（配当込み） 東証リート指数（配当なし） TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） 0 10年国債利回り 0.009% 出所： Bloomberg

  45. Slide 45: Jリートの商品特性（長期保有に適した商品）

    Jリートの商品特性（長期保有に適した商品）  Jリートは投資口価格の変動はあるものの、安定的な分配金によって 総合収益はプラスを維持  配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る 東証リート指数の配当収益と値上り収益の推移 収益合計 (%) （指数の基準日である2003年3月31日に投資した場合の累積リターン、年次） 400.0 350.0 値上り収益 300.0 250.0 配当収益 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 (50.0) 月次（2020年） (100.0) 出所： Bloomberg, ARES 44

  46. Slide 46: Jリートの購入方法と手数料

    Jリートの購入方法と手数料  不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資可能。 購入窓口 手数料 個別投資 証券会社 売買手数料のみ Jリート 売買手数料 証券会社 信託報酬（0.2～0.4％） ETF など Jリート 証券会社 購入時手数料 投資信託 銀行、信託銀行 など 信託報酬(0.5～2％) など ※各商品の手数料や特徴等の詳細は、お取引先の証券会社等にてご確認ください。 45

  47. Slide 47: 利益超過分配について

    利益超過分配について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却の仕組み 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分について 物流施設 オフィスビル 耐用年数（資産の用途毎に法律で定められた使用可能期間）に応じて、毎年費用として計上 すること（減価償却）ができます。 この費用を減価償却費といいますが、現金支出を伴わない費用であるため、減価償却費相当 高速道路 都市部 額の資金が資産保有者の手元に残ることになります。 IC付近等 ビジネス立地等 一般的この手元に残った資金は修繕費用等に充当されることとなりますが、物流施設の場合、 修繕費用が比較的少額ですむという特徴が

  48. Slide 48: 第7期の利益超過分配の仕組み

    第7期の利益超過分配の仕組み 収益 費用 32億円 15億円 うち減価償却費 約30％ *現金支出を 手元に残る 伴わない費用 現金 5億円 利益超過分配金 1.7億円 活用方法 利益 利益 分配金 修繕費用 借入金の返済 新規物件の取得 16億円 16億円 会計期間中に蓄積された現金の 本投資法人の収支イメージ 手元に残った現金の活用方法 使途の考え方 47

  49. Slide 49: よくあるご質問

    よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金5,947円(第8期)及び5,968円(第9期)、投資口価格360,000円の場合 5,947+5,968（年換算）÷360,000円＝3.31％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はどこで購入でき

  50. Slide 50: 用語集（1/5）

    用語集（1/5） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ インプライド・キャップレート 投資口価格を基に算出される投資家の不動産要求利回り。物件取得時に取得物件のNOI利回りを比較する基準とする場合がある。 Implied(含意された) Cap rate（利回り）の意味。 インプライド・キャップレート（年換算）＝NOI÷買収価格（時価総額+有利子負債+敷金・保証金） ■ オムニチャネル 実店舗や倉庫、ECサイトなど、顧客との接点となるあらゆる販路を一元管理し連携させる販売戦略のこと。在庫がどこにもない商品 はその場でネット注文して自宅に届けたり、ネット注文した商品を実店

  51. Slide 51: 用語集（2/5）

    用語集（2/5） ■ トラックバース トラックを施設内に接車するスペースを言い、荷積みや荷卸しを行う場所のこと。 ■ トラックレコード 過去の実績や運用の履歴のこと。 ■ 内部成長 賃料単価や稼働率の上昇または管理運用などのコスト削減により、保有物件の収益性や資産価値を向上させること。 ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、状況に応じて使い 分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド・第三者

  52. Slide 52: 用語集（3/5）

    用語集（3/5） ■ リーシング 物流施設の空室を埋めるための、テナント候補に対する営業活動のこと。 ■ ロジクロス スポンサーである三菱地所が単独開発する物流施設ブランド。 ■ ロジポート スポンサーである三菱地所がラサール不動産投資顧問株式会社と共同開発する物流施設ブランド。 ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に

  53. Slide 53: 用語集（4/5）

    用語集（4/5） ■ GRESB 2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る ベンチマークであり、有力な機関投資家が不動産投資運用のプロセスでGRESBを利用している。その注目度は高く、GRESBの 毎年の調査には世界で多数の不動産会社、リートや不動産私募ファンドが参加している。 ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを行う取引形態のことで、インターネットでモノを売買することの総称。 ■ ESG（イー・エス・ジー） 環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Gove

  54. Slide 54: 用語集（5/5）

    用語集（5/5） ■ PRI（ピー・アール・アイ） Principles for Responsible Investment（責任投資原則）の頭文字を取ったもの。2006年にコフィ・アナン国連事務総長 （当時）が金融業界に対して提唱した原則であり。投資の意思決定プロセスに、ESG（環境・社会・ガバナンス）の課題を取り込む ことで、より長期的な視点で収益の向上・リスクの低減を目指すもの。 53

  55. Slide 55: 注意事項

    注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商 品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資

  56. Slide 56: お問い合わせ

    お問い合わせ お問い合わせ電話番号 資産運用会社：三菱地所投資顧問株式会社 IR担当 TEL：03-3218-0030 午前9時30分から午後5時30分まで（土・日・祝日及び年末年始を除く） ウェブサイト https://mel-reit.co.jp/

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