Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — SMBC日興証券主催「個人投資家向け説明会」 (February 2019)
48 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, February 2019
Slide 1: SMBC日興証券主催「個人投資家向け説明会」
証券コード： 3481 SMBC 日興証券主催「個人投資家向け説明会」 2019年2月 資産運用会社 https://mel-reit.co.jp/
Slide 2: 三菱地所グループについて
三菱地所グループについて MARK IS みなとみらい ・・・オフィスビル、 商業施設、住宅だけ でなく、 丸の内ビルディング 新丸の内ビルディング 御殿場プレミアム・アウトレット ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 横浜ランドマークタワー 物流施設も やるんです・・・ ロジポート相模原 ロジクロス福岡久山 1
Slide 3: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み
三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 2
Slide 4: Jリートの特徴①
Jリートの特徴① Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される。 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 利益 内部留保 利益 分配金 配当金 配当性向ほぼ100％ 3
Slide 5: Jリートの特徴②
Jリートの特徴② Jリートは、高い配当性向により、厚めの配当を実現。 配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る。 2018年12月末時点 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 3,000 利回り一覧 2,500 J-REIT 2,000 分配金利回り 4.18% (加重平均) 1,500 東証1部 2.27% 1,000 株式配当利回り 500 (加重平均) 東証REIT指数（配当込み） 東証REIT指数（配当なし） TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） 0 2010/03 2011/03 2012/03 2013/03 2014/03 2015/03
Slide 6: Jリートのタイプ別分類
Jリートのタイプ別分類 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特徴 オフィス特化型リート 物流施設 特化型リート • 長期固定の賃貸借契約が中心 → 中途解約不可の契約が中心となって 複合/総合型 おり、中長期的に安定した賃料収入 リート が期待できる 住居特化型リート ホテル特化型リート • 日常生活に必要不可欠なインフラ → オフィス・ホテル等と比較して 景気に左右されづらい ヘルスケア施設 商業施設特化型リート 特化型リート 5
Slide 7: I. 物流施設とは
I. 物流施設とは ロジポート相模原 6
Slide 8: ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 従来の物流倉庫 ロジクロス厚木
ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 従来の物流倉庫 ロジクロス厚木 7
Slide 9: 高まる物流施設への需要①
高まる物流施設への需要① 小売りの配送網の変化 従来 メーカー 問屋 店舗 メーカー 問屋 点在している物流拠点を配送センターとして集約 集約後 メーカー メーカー 店舗 配送センター 一般家庭等 8
Slide 10: 高まる物流施設への需要②
高まる物流施設への需要② Eコマースの市場規模拡大に伴い、個人顧客への小口・多頻度配送の需要が増加 Eコマース市場規模 小売業界の市場規模 百貨店 スーパー （千億円） Eコマース売上高 （千億円） コンビニ ドラッグストア 200 180,000 インターネット通販 160,000 160 140,000 120,000 120 100,000 80,000 80 60,000 40,000 40 20,000 0 0 （年） （年） 出所： 経済産業省「平成29年度我が国におけるデータ駆動型社会に係る基盤整備（電子商 取引に関する市場調査）」（2018年4月）を基に本資産運用会社にて作
Slide 11: 物流施設の評価ポイント①（立地）
物流施設の評価ポイント①（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等への近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好 都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地 小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内 路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 10
Slide 12: 物流施設の評価ポイント②（働きやすさ）
物流施設の評価ポイント②（働きやすさ） エレベーター・ホール パウダー・ルーム オフィス・スペース 休憩スペース 11
Slide 13: II. 三菱地所物流リート投資法人とは
II. 三菱地所物流リート投資法人とは ロジクロス福岡久山 12
Slide 14: 本投資法人の特徴
本投資法人の特徴 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 市場環境の変化や景気循環の中において、局面に応じて両社の強み・特長を使い分け、 時に融合させながら、着実な資産規模の拡大と安定的な運用を実現し、 投資主価値の最大化を目指します スポンサー 開発・運営 投資・運用 資産運用会社 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくり 日本の不動産証券化の黎明期であった2001年に設立 を推進 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンド 概 要 総合デベロッパーとして多岐にわたる事業を通じて 概 要 の組成・運用実績 社
Slide 15: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 ポートフォリオサマリー（2018年12月末日現在） 物件数 稼働率 取得価格合計 平均鑑定NOI利回り（注） 予想NOI利回り（第6期） 10物件 99.9 % 832億円 4.8% 5.0% 注： 2018年8月末日時点で取得済の8物件については、2018年8月末日を、2018年9月3日に取得した2物件については、2018年5月末日を価格時点とする鑑定評価書に記載の直接還元法における運営純収益を基に記載しています 14
Slide 16: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ（2018年12月末日現在） 三菱地所グループ開発 MJIAソーシング 三菱地所本店・支店所在地 15
Slide 17: 外部成長戦略－パイプライン
外部成長戦略－パイプライン 幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力 三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力 三菱地所グループの優先交渉権付与予定物件（注1） 竣工（予定）年度 物件名 所在地 延床面積 開発 ロジポート大阪大正 大阪府大阪市 121千㎡ 共同 2017年度 ロジクロス習志野 千葉県習志野市 39千㎡ 単独 大阪西淀川物流センター 大阪府大阪市 38千㎡ 共同 2018年度 ロジクロス名古屋笠寺 愛知県名古屋市 80千㎡ 単独 ロジクロス横浜港北 神奈川県横浜市 16千㎡ 単独 2019年度 ロジポート川崎ベイ 神奈川県川崎市 296千㎡ 共同 ロジ
Slide 18: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト（注） 長期負債比率 固定金利比率 平均残存負債年数 平均負債コスト 100.0 % 83.3 % 5.6 年 0.47 % LTV40%まで LTV50%まで 長期発行体格付(JCR) LTV（第5期末予想） 引き上げた場合の取得余力 引き上げた場合の取得余力 AA-（安定的） 27.1 % 185 億円程度 400 億円程度 調達先の分散状況（注） 有利子負債の返済期限の分散状況（注） （百万円） 3.3% 2.1% 6,000 5.2% 三菱UFJ銀行 三井住友銀行 5,000 9.0% 36.8% みずほ銀行 4,000 日本政策投資銀行 12.1% 福岡銀行
Slide 19: 中長期の成長戦略
中長期の成長戦略 資産規模 LTV 優先交渉権付与予定物件 ハイブリッドモデルによる 12物件 962千㎡ 継続的な拡大 三菱地所グループの ブリッジファンドによる デットを活用した 機動的な物件取得 巡航時LTV 優先交渉権 優先交渉権 付与予定物件 付与予定物件 40% ~ 50% 27.1% 9物件781千㎡ 3物件181千㎡ 2019年2月期 （第5期）末予想 3,000 億円 1口当たり分配金 2,000 123億円 832億円 億円 708億円 安定的な成長 更なる成長を 目指す 5,445円 上場時 2018年9月3日 現在 中長期的目標 2019年2月期 (2017年9月14日
Slide 20: 分配金情報
分配金情報 確定分配金 予想分配金 2018年8月期（第4期） 2019年2月期（第5期） 2019年8月期（第6期） 5,292 円 5,445 円 5,445 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 19
Slide 21: 最後に本日のまとめ
最後に本日のまとめ 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート ② 長期安定的な分配金成長を目指す 中期目標として、 ③ 資産規模2,000億円を掲げる （現在の約2.4倍） 20
Slide 22: III. Appendix
III. Appendix ロジクロス神戸三田 21
Slide 23: 三菱地所の物流施設事業への取り組み
三菱地所の物流施設事業への取り組み 三菱地所の物流施設事業への取り組みの訴求 物流施設事業説明会の実施 本投資法人が実施した海外IRへの同行 三菱地所投資顧問主催で、2018年7月3日に三菱地所による「三菱地所グ 2018年7月及び2019年1月に本投資法人が実施した海外IRに、三菱地所物 ループにおける物流施設事業の取り組み」に関する説明会を開催しました。 流施設事業部長が同行し、投資家に本投資法人のグループにおける位置づ けについて説明しました。 中期経営計画 2018年3月期～2020年3月期 「時代の変化を先取りして価値創出の新たなステージへ」 計画のポイント1： 計画のポイン
Slide 24: ESGへの取り組み
ESGへの取り組み 環境への取り組み 地域社会への取り組み 「住み・働き・憩う方々に満足いただける、地球環境にも配慮した魅力あふれ 再生可能エネルギーの活用 るまちづくりを通じて、真に価値ある社会の実現に貢献する」という三菱地所 三菱地所グループは、環境に配慮した施設開発を積極的に進めています。そ グループの基本使命を推進するため、本投資法人の資産運用会社である三菱地 の一環として、再生可能エネルギーの活用を目的とし、三菱地所が開発する 所投資顧問株式会社が実施するCSR活動に積極的に参加しています。 「ロジクロス」の施設の屋上において太陽光発電システムの導入を進めてい ます。 ロジクロス
Slide 25: 投資口価格推移及び投資主状況
投資口価格推移及び投資主状況 投資口価格推移 （円） 出来高（右軸） 投資口価格 （口） 290,000 30,000 66,500 280,000 終値：250,100円 （2019年1月31日時点） 25,000 270,000 260,000 20,000 250,000 15,000 240,000 230,000 10,000 220,000 5,000 210,000 200,000 0 2017/9/14 2017/12/14 2018/3/14 2018/6/14 2018/9/14 2018/12/14 出所： Bloomberg 2018年8月期（第4期）時点の投資主状況
Slide 26: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 取得価格 鑑定NOI 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 延床面積（㎡） （百万円） 利回り（%） （%） （年) タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 36,082 5.2 100.0 3.9 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 29,895 4.5 100.0 1.5 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 12,879 5.0 100.0 1.2 BTS ロジポート相模原（準共有持分49%） 神奈川県相模原市 21,364 200,252（98,123） 4.7 99.7 5.0 マルチ ロジポート橋本（準共有持
Slide 27: 期末鑑定評価の概要
期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第4期末 第3期末 増減 （2018年8月期） （2018年2月期） 第4期末 物件 取得年月 取得価格 含み損益 帳簿価額 鑑定評価額 直接還元利回り 鑑定評価額 直接還元利回り 鑑定評価額 直接還元利回り ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,769 6,070 4.8% 6,070 4.8% 0 0.0% +300 ロジポート相模原 2017年9月 21,364 21,403 22,800 4.3% 22,700 4.3% +100 0.0% +1,396 ロジポート橋本 2017年9月 18,200 18,244 18,720 4.2
Slide 28: ポートフォリオ①
ポートフォリオ① ロジクロス福岡久山 マルチ スポンサー開発 ロジクロス第1号 所在地 福岡県糟屋郡久山町 竣工年月日 2014年10月2日 延床面積 36,082.08m2 敷地面積 18,136.89m2 賃貸可能面積 34,878.55m2 取得価格 5,770百万円 鑑定評価額 6,070百万円 鑑定NOI利回り 5.2% テナント数 2 立地特性 物件特性 本立地周辺は九州最大の消費地である福岡市周辺を中心とする都市圏向け配送、 1階と3階にトラックバースが設置されており、スロープにより3階までトラックが直接 保管のための拠点が集積しています 接車できるため、高い配送効率を備
Slide 29: ポートフォリオ②
ポートフォリオ② ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 マルチ スポンサー開発 ロジクロス第2号 首都圏 BTS スポンサー開発 ロジクロス第3号 近畿圏 所在地 神奈川県厚木市 所在地 兵庫県神戸市 竣工年月日 2017年3月23日 竣工年月日 2017年6月19日 延床面積 29,895.80m2 延床面積 12,879.33m2 敷地面積 14,782.03m2 敷地面積 20,000.93m2 賃貸可能面積 29,895.80m2 賃貸可能面積 12,844.35m2 取得価格 8,440百万円 取得価格 3,900百万円 鑑定評価額 8,740百万円 鑑定評価額 4,050百万円 鑑定
Slide 30: ポートフォリオ③
ポートフォリオ③ ロジポート相模原（準共有持分49％） ロジポート橋本（準共有持分45%） マルチ スポンサー開発 首都圏 マルチ スポンサー開発 首都圏 所在地 神奈川県相模原市 エリア特性 所在地 神奈川県相模原市 竣工年月日 2013年8月16日 本立地周辺は西日本から首都圏へ 竣工年月日 2015年1月9日 延床面積 200,252.53m2 アクセスする際の玄関口として、 延床面積 145,809.59m2 長年にわたり物流適地として認知 敷地面積 94,197.27m2 されており、高いテナント需要が 敷地面積 67,746.26m2 賃貸可能面積 88,609.64m2 期待
Slide 31: ポートフォリオ④
ポートフォリオ④ MJロジパーク厚木１ MJロジパーク船橋１ マルチ MJIAソーシング 首都圏 マルチ MJIAソーシング 首都圏 所在地 神奈川県厚木市 所在地 千葉県船橋市 竣工年月日 2013年7月12日 竣工年月日 1989年11月30日 延床面積 27,836.15m2 延床面積 18,262.08m2 敷地面積 19,780.93m2 敷地面積 7,481.00m2 賃貸可能面積 28,002.44m2 賃貸可能面積 18,232.07m2 取得価格 6,653百万円 取得価格 5,400百万円 鑑定評価額 6,860百万円 鑑定評価額 6,280百万円 鑑定NOI利回り 4.7
Slide 32: ポートフォリオ⑤
ポートフォリオ⑤ MJロジパーク大阪１ MJロジパーク加須１ マルチ MJIAソーシング 近畿圏 マルチ MJIAソーシング 首都圏 特性 東北自動車道及び圏央道を利用することで、 首都圏全域への集配送が可能です 汎用性の高い基本仕様であり、幅広いテナント ニーズに対応できます 所在地 埼玉県加須市 竣工年月日 2006年3月13日 取得価格 1,272百万円 延床面積 7,602.06m2 鑑定評価額 1,370百万円 敷地面積 7,621.09m2 鑑定NOI利回り 5.7% 所在地 大阪府大阪市 賃貸可能面積 7,678.10m2 テナント数 1 竣工年月日 2007年9月28日
Slide 33: ポートフォリオの状況
ポートフォリオの状況（2018年12月末日現在） エリア別（取得価格ベース） 交通利便性（取得価格ベース） 後背地に住宅集積地を 有する割合100％ 14.3% 7.4% 40.4% 首都圏 最寄駅からの距離 12.0% ■1.5km以内 近畿圏 52.2% 40.4% ■1.5km超 その他 59.6% 主要幹線道路からの距離 73.7% ■1km以内 ■1km超3km以内 ■3km超 規模別（取得価格ベース） 取得ルート別（取得価格ベース） 1.5% ■3 0 , 0 0 0㎡以上 30.7% 29.3% ■1 0 , 0 0 0㎡以上 スポンサー開発 三菱地所開発 3 0 , 0 0 0
Slide 34: 内部成長戦略
内部成長戦略 第4期のリース更改状況 テナントの分散状況（注1）（注2） （倉庫部分の賃貸面積ベース） （賃料面積ベース） 第4期中に契約期間が満了した約11,000m2（総賃貸可能面積の約3.8%）について 全区画契約済み 再契約済み 新規契約済み 11.0% 山九 山九株式会社 76% 24% 8.4% サン都市建物 株式会社三鷹倉庫 7.9% 三菱地所 サン都市建物株式会社 賃料増額 賃料据置 57.7% 福岡ロジテム 三菱地所株式会社 7.5% 57% 43% A社 福岡ロジテム株式会社 7.5% その他 平均賃料変動率は＋1.8% 高稼働率の維持 賃貸借契約期間満了時期の分散（注1）
Slide 35: 2018年8月期（第4期）実績
2018年8月期（第4期）実績 運用状況（百万円） 第3期実績 （A） 第4期実績 （B） 差異 （B）－（A） （参考）第4期予想 （2018年4月13日発表） 第3期実績と第4期実績 営業収益 2,042 2,186 +144 2,171 差異の主要因 不動産賃貸事業収入 2,042 2,186 +144 2,171 《営業収益》（＋144百万円） 不動産賃貸事業費用 219 427 +208 417 ・通期稼働に伴う賃料増加等 ＋120百万円 （減価償却費除く） NOI 1,822 1,759 △64 1,754 《営業費用》（＋334百万円） 減価償却費 403 433 +29 432
Slide 36: 2019年2月期（第5期）及び2019年8月期（第6期）業績予想
2019年2月期（第5期）及び2019年8月期（第6期）業績予想 第4期実績 第5期予想 差異 （参考） 運用状況（百万円） （A） （B） （B）－（A） 第6期予想 営業収益 2,186 2,488 +301 2,529 不動産賃貸事業収入 2,186 2,488 +301 2,529 不動産賃貸事業費用 第4期実績と第5期予想 （減価償却費除く） 427 457 +30 462 差異の主要因 NOI 1,759 2,030 +271 2,067 減価償却費 433 485 +52 488 《営業収益》（＋301百万円） 営業利益 1,053 1,261 +207 1,264 ・LC厚木、
Slide 37: 損益計算書及び貸借対照表
損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 2,186,855 流動資産 4,453,762 賃貸事業収入 2,043,691 現金及び預金 1,869,456 信託現金及び信託預金 2,527,566 その他賃貸事業収入 143,164 その他の流動資産 56,739 営業費用 1,132,896 固定資産 70,965,543 賃貸事業費用 860,255 有形固定資産 70,931,988 資産運用報酬 178,404 無形固定資産 8,626 資産保管手数料 730 投資その他の資産 24,928 一般事務委託手数
Slide 38: 有利子負債の状況
有利子負債の状況 区分 借入先 残高（百万円） 利率 借入日 返済期限 概要 三菱UFJ銀行 2,600 基準金利 （全銀協3ヶ月 変動 2016年9月29日 2019年9月29日 日本政策投資銀行 1,400 日本円TIBOR） +0.1750% みずほ銀行 720 0.3263% 2021年9月14日 日本政策投資銀行 1,491 三菱UFJ銀行 430 0.3575% 2022年9月14日 三井住友銀行 2,050 三菱UFJ銀行 1,760 みずほ銀行 1,330 0.3913% 2023年9月14日 福岡銀行 450 2017年9月14日 福岡銀行 900 0.4288% 2024年
Slide 39: Jリートの特徴③
Jリートの特徴③ 不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資可能。 購入窓口 手数料 個別投資 証券会社 売買手数料のみ Jリート 売買手数料 証券会社 信託報酬（0.2～0.4％） ETF など Jリート 証券会社 購入時手数料 投資信託 銀行、信託銀行 など 信託報酬(0.5～2％) など ※各商品の手数料や特徴等の詳細は、お取引先の証券会社等にてご確認ください。 38
Slide 40: 利益超過分配について
利益超過分配について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却の仕組み 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分について 物流施設 オフィスビル 耐用年数（資産の用途毎に法律で定められた使用可能期間）に応じて、毎年費用として計上 すること（減価償却）ができます。 この費用を減価償却費といいますが、現金支出を伴わない費用であるため、減価償却費相当 高速道路 都市部 額の資金が資産保有者の手元に残ることになります。 IC付近等 ビジネス立地等 一般的この手元に残った資金は修繕費用等に充当されることとなりますが、物流施設の場合、 修繕費用が比較的少額ですむという特徴が
Slide 41: 第4期利益超過分配の仕組み
第4期利益超過分配の仕組み 収益 費用 2,186 1,184 百万円 百万円 手元に残る うち減価償却費 *現金支出を 約30％ 現金 伴わない費用 304百万円 433 百万円 利益超過分配金 129百万円 活用方法 利益 利益 分配金 1,002 1,002 修繕費用 借入金の返済 新規物件の取得 百万円 百万円 会計期間中に蓄積された現金の 本投資法人の収支イメージ 手元に残った現金の活用方法 使途の考え方 40
Slide 42: よくあるご質問
よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金（半年）5,445円、投資口価格250,000円の場合 5,445円×2（年換算）÷250,000円＝4.4％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はどこで購入できますか？ Ａ 投資口は1口から購入可
Slide 43: 用語集（1）
用語集（1） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ 外部成長 物件を取得し、ポートフォリオの規模を拡大させることにより、利益を増やすこと。 ■ 公募増資 上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うこと。不特定多数の投資家から 広く遍く資金の募集を行うことを公募増資と言い、特定の第三者から資金調達を行う方法を第三者割当と言う。 ■ 3PL（サード・パーティ・ロジスティクス） 荷主に対して物流改革を提案し、包括して物流業務を受託し遂行する会社のこと。 ■ スロープ 上層階の物流施設において、各階へ直接トラックでアクセス可能となるよう設置された傾斜
Slide 44: 用語集（2）
用語集（2） ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、 状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド 将来的に本投資法人が取得することを前提にした不動産等を保有する私募ファンドのこと。 ■ ポートフォリオ Jリートにおけるポートフォリオとは、保有する不動産等運用資産全体のことを指す。 ■ マルチ 複数のカスタマー向けに開発された物流施設のこと。大型で複数階の施設であることが一般的
Slide 45: 用語集（3）
用語集（3） ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に基づき、 非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示を行う制度であり、改正省エネ基準（2014年 4月1日完全施行）に準じた評価手法が採用されている。新築建物、既存建物にかかわらず様々な尺度を基に 第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は5
Slide 46: 用語集（4）
用語集（4） ■ LTV（エル・ティー・ブイ） Loan To Valueの略称、総資産額に占める有利子負債総額の割合のこと。 ■ MJロジパーク 資産運用会社である三菱地所投資顧問の独自ルートにより運用対象となった物件の統一名称のこと。 ■ NOI利回り 単年度の投資利回りを算出する方法で、営業純収益（NOI）を投資額で割ることによって求められる。NOI利回り は実際の物件売買の初期段階で概算の利回りを算出するときによく利用される。 NOI利回り（年換算）＝NOI÷取得価格÷当期運用日数×365 45
Slide 47: MEMO
aby SBR -NRIRA | MEMo 46
Slide 48: 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていた…
本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商 品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資産運用報告
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment — SMBC日興証券主催「個人投資家向け説明会」 (February 2019) on 6ix