Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — Jリート オンラインIRセミナー (July 2021)
59 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, Jul 5, 2021
Slide 1: Jリート オンラインIRセミナー
証券コード 3481 Jリート オンラインIRセミナー 2021年7月5日 資産運用会社 0 https://mel-reit.co.jp/
Slide 2: 本投資法人の特長
本投資法人の特長 MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット ① 三菱地所をスポンサーとする上場リート 丸の内仲通りのイルミネーション 丸の内ビルディング 新丸の内ビルディング ② 主に物流施設へ投資するリート TOKYO TORCH ③ （2027年竣工予定） 横浜ランドマークタワー ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 2017年９月に上場した成長途上のリート ④ 三菱地所の高い信用力を背景とした ロジクロス大 健全性を重視した財務運営 阪 ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ 1
Slide 3: 三菱地所グループの事業展開
三菱地所グループの事業展開 三菱地所グループは、物流施設事業も成長分野として注力しています MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット 丸の内ビルディング 丸の内仲通りのイルミネーション 新丸の内ビルディング TOKYO TORCH （2027年竣工予定） 横浜ランドマークタワー ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス大 ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ 阪 出所： 三菱地所IR資料 2
Slide 4: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み
三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 3
Slide 5: Ｊリートの特徴（配当性向）
Ｊリートの特徴（配当性向） Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 利益 内部留保 利益 分配金 配当金 配当性向ほぼ100％ 4
Slide 6: Ｊリートの特徴（分配金利回り）
Ｊリートの特徴（分配金利回り） Jリートは、高い配当性向により、厚めの配当を実現 配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る (pt) 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 2021年6月30日現在 利回り一覧 4,000 3,500 3,000 Jリート 2,500 分配金利回り 3.33% 2,000 (加重平均) 1,500 1,000 東証1部 東証リート指数（配当込み） 東証リート指数（配当なし） 株式配当利回り 1.95% 500 TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） (加重平均) 0 10年国債利回り 0.04% 出所： Bloomberg
Slide 7: 物流リートの特長
物流リートの特長 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特長 オフィス特化型リート 物流施設 • 従来からのインターネット通販拡 特化型リート 大の勢いが､コロナ後の生活様式の 変化により加速 物流施設ニーズの高まり 複合/総合型リート • 長期固定の賃貸借契約が中心 住居特化型リート ホテル特化型リート 中途解約不可の契約が中心となっ ており、中長期的に安定した賃料 収入が期待できる • 日常生活に必要不可欠なインフラ ヘルスケア施設 景気に左右されにくい 商業施設特化型リート 特化型リート 6
Slide 8: 物流リートの投資口価格パフォーマンス
物流リートの投資口価格パフォーマンス コロナ禍における世界経済の先行き不安から、2020年3月にJリート全体が一時 大きく調整するも、物流リートはその安定性・成長性への評価から東証REIT指数を アウトパフォーム 本投資法人の投資口価格は、物流/産業施設系銘柄平均を継続してアウトパフォーム (%) 140 本投資法人 134.3% 130 120 物流/産業施設系 125.5% 110 100 東証REIT指数 99.8% 90 80 70 60 50 40 2020/1/6 2020/3/6 2020/5/4 2020/7/3 2020/9/1 2020/10/302020/12/2
Slide 9: Wnt htas & (t
Wnt htas & (t js dae fe = BNR -NRERA
Slide 10: 物流施設に求められる機能
物流施設に求められる機能 従来の保管機能に加え、仕分け・加工・配送等様々な機能が求められるように 【近代的物流倉庫】 【従来の物流倉庫】 ロジクロス福岡久山 MJロジパーク春日井1 ロジクロス厚木 MJロジパーク福岡1 ロジクロス名古屋笠寺 MJロジパーク西宮1 ロジクロス大阪 9
Slide 11: 高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化）
高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化） メーカーごと・商品ごとの配送から、配送センターで集約後一括配送へ 【従来】 ● ● 興 業 メーカーA 問屋A メーカーB ● ● 商 事 問屋B 店舗 メーカーC 【集約後】 コンビニ メーカーA 店舗 メーカーB 配送センター 一般家庭等 10
Slide 12: 高まる物流施設への需要（消費行動の変化）
高まる物流施設への需要（消費行動の変化） 実店舗を中心とした小売業者もインターネット通販（Eコマース）に進出 インターネット通販の規模拡大により、配送は多頻度小口化 在宅勤務やオンライン授業等の普及に伴う“巣ごもり消費”が浸透、インターネット通販の利用拡大 “接触型”から“非接触型”へと社会構造が変化、物流施設が果たす役割の重要性は高まる 【従来】 ● ● カ メ ラ 実店舗 新しい消費行動 “非接触型消費”へ ● ● カ メ ラ 実店舗 EC 多頻度・小口化 通販サイト 11
Slide 13: 高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大）
高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大） 小売業界の市場規模 ネットショッピング利用世帯の割合の推移 （千億円） （％） 200 60 インターネット通販 55 2021年 150 2020年 スーパーマーケット 50 コンビニエンスストア 100 45 2019年 40 百貨店 50 ドラッグストア 35 0 30 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 （年） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 出所：経済産業省「商業動態統計月報2021年1月分」（2021年
Slide 14: 物流施設の評価ポイント（立地）
物流施設の評価ポイント（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等へ近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 至東京都心 至名古屋 厚木南 IC 圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好 都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地 小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内 路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 13
Slide 15: 物流施設の評価ポイント（機能）
物流施設の評価ポイント（機能） 物流施設としての使いやすさを追求し、ESGにも配慮した物件を選定しています ・天井高：梁下有効高5.5m以上 ・柱スパン：間口10m×奥行10m以上 物流施設の原則的な仕様 ・床荷重：約1.5t/㎡以上 5.5m以上 10m以上 省エネルギーへの取組み 断熱サンドイッチパネルの採用 人感センサーの導入 丸の内エリアオフィスビルの グリーンリース契約に OAフロアパネルの再利用 基づくLED化改修 再生可能エネルギーの 活用・事業継続性の 配慮への取組み 太陽光パネルの設置 免震機能 非常用発電設備の設置 感染症対策 （飛沫対策用アクリル板・手指消毒液の設置）
Slide 16: 物流施設の評価ポイント（働きやすさ）
物流施設の評価ポイント（働きやすさ） テナント従業員の働きやすさを重視し、清潔感のある内装 エントランス 休憩室 オフィス・スペース エレベーターホール パウダー・ルーム 15
Slide 17: =ZibpriomU— he eA CIS
=ZibpriomU— he eA CIS Bs hag i! AT fe = BNR -NRERA
Slide 18: 本投資法人のあゆみ
本投資法人のあゆみ ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 ６月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 9月 8月・9月 4月・5月 9月・10月 8月・9月 11月
Slide 19: 本投資法人の特長
本投資法人の特長 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 市場環境の変化や景気循環の中において、局面に応じて両社の強み・特長を使い分け、 時に融合させながら、着実な資産規模の拡大と安定的な運用を実現し、 投資主価値の最大化を目指します スポンサー 資産運用会社 開発・運営 投資・運用 概要 概要 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくりを推進 日本の不動産証券化黎明期の2001年設立 日本最大級の総合デベロッパーとして多岐にわたる事業 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンド を通じて社会に貢献 の組成・運用
Slide 20: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 物件数/ 平均稼働率 平均鑑定NOI利回り スポンサー開発/ 平均築年数 取得価格合計 本資産運用会社ソーシング 22物件/ 1,704億円 99.8 ％ 4.8 ％ 61.1％/ 38.9％ 7.3 年 スポンサー開発物件 本資産運用会社ソーシング物件 ロジクロス福岡久山 ロジクロス習志野 MJロジパーク船橋1 MJロジパーク福岡1 MJロジパーク加須2 ロジクロス厚木 ロジポート相模原（準共有持分49％） MJロジパーク厚木1 MJロジパーク土浦1 MJロジパーク仙台1 ロジクロス神戸三田 ロジポート橋本（準共有持分45％） MJロジパーク加須1 MJロジパーク西宮1
Slide 21: 外部成長戦略
外部成長戦略 優先交渉権付与予定の13物件・延床面積1,091千m2を活用し、安定的かつ着実な外部成長を目指します スポンサー開発 本資産運用会社ソーシング 幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力 ロジクロスとは MJロジパークとは 三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力 三菱地所の全国各地で展開する 本投資法人が第三者の事業者から取得した、 不動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略 物流施設ブランドを指します 又は取得予定の物件を指します 三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定
Slide 22: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 注1：2021年4月15日現在 注2：ロジクロス大阪及びロジクロス名古屋笠寺の各物件については、準共有持分60％を第9期に、準共有持分40％を第10期にそれぞれ取得済です 21
Slide 23: 内部成長戦略①
内部成長戦略① 6期連続での賃料増額改定を実現 2021年8月期（第10期）においても賃料増額トレンドは継続見込み 賃料改定状況の推移 平均賃料改定変動率 増額部分の 平均賃料改定変動率 賃料増額 賃料据置 未定 （倉庫部分の賃貸面積ベース） 2018年8月期 57% 43% 11,000㎡ +1.8% +3.0% （第4期） 2019年2月期 （第5期） 4% 96% 62,000㎡ +0.2% +3.4% 2019年8月期 （第6期） 40% 60% 40,000㎡ +3.1% +6.8% 2020年2月期 （第7期） 88% 12% 19,000㎡ +2.2% +2.5% 202
Slide 24: 内部成長戦略②
内部成長戦略② テナントに関する各種データ テナントの分散状況 荷物の種類 （賃貸面積ベース） （賃貸面積ベース） 株式会社IHIインフラシステム 生活必需品の 荷物の割合 EC向け荷物の割合 株式会社日本リアリスト 23.0% 1.5% 57.5% 山九株式会社 3.0% 日用品 10.9% 5.8% 4.9% オリックス自動車株式会社 食品・飲料 8.5% 29.4% 4.9% BtoCの割合 キムラユニティー株式会社 医薬品・医療用機器 4.0% 83.0% 5.4% 株式会社三鷹倉庫 パソコン・通信機器・家電 54.0% 3.9% サン都市建物株式会社 カジュアル衣料 3.7% 需要が
Slide 25: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト 長期負債比率 固定金利比率 平均残存負債年数 平均負債コスト （全有利子負債/長期有利子負債のみ） （全有利子負債/長期有利子負債のみ） 95.5% 95.5% 5.6年/5.9年 0.40%/0.41% 予想LTV LTV40%まで LTV50%まで 長期発行体格付(JCR) (2022年2月期末) 引き上げた 引き上げた 場合の取得余力 場合の取得余力 AA-（安定的） 32.4% 220億円程度 630億円程度 調達先の分散状況 借入金返済期限の分散状況 三菱UFJ銀行 （百万円） 0.8% 0.8% みずほ銀行 0.8% 10,000 1.3% 三井住友銀行
Slide 26: グリーンファイナンス
グリーンファイナンス 外部機関によるESG評価を活用した資金調達の取組みを積極的に行っています グリーンボンド 本投資法人は、サステナビリティ向上への取組みを推進するとともに、財務基盤のさらなる強化を図るため、2021年4月14日付けで、以下の条件でグリーンボンドを発行しました 名称 第１回無担保投資法人債（グリーンボンド） 投資対象となるグリーン適格資産（注1） 発行総額/年限 20億円／15年 利率 年0.700％ 債券格付 AA- （JCR） ロジポート大阪大正 ロジクロス大阪 ロジクロス名古屋笠寺 JCRより「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評 BELS評価 ★★★★★（
Slide 27: 中長期の成長戦略
中長期の成長戦略 資産規模目標及び主要財務数値の推移 スポンサー開発 本資産運用会社ソーシング 資産規模目標 更なる資産規模の 3,000億円 拡大を目指す 1,704億円 1,421億円 資産規模 1,137億円 1,137億円 832億円 832億円 708億円 第1回公募増資 第2回公募増資 第3回公募増資 第4回公募増資 27.0% 27.0% 30.0% 29.4% 31.4% 32.7% 32.4% 巡航時LTV LTV 25.0% 40%～50% 6,685円 7,099円 5,907円 6,003円 6,619円 1口当たり 5,492円 5,524円 分配金 5,292円 継
Slide 28: 分配金情報
分配金情報 確定分配金 予想分配金 2021年2月期（第9期） 2021年8月期（第10期） 2022年2月期（第11期） 6,619 円 6,685 円 7,099 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 27
Slide 29: 最後に-本日のまとめ-
最後に-本日のまとめ- 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート コロナ禍においても堅調な物流ニーズ ② を背景とした、ポートフォリオの安定性 Jリート最低水準の借入比率と ③ 高い信用力を背景とした財務運営 ④ 継続的な分配金成長を目指す 豊富なパイプラインを活用し ⑤ 資産規模目標3,000億円の達成を目指す 28
Slide 30: fe = BNR -NRERA
fe = BNR -NRERA
Slide 31: 投資口価格推移
投資口価格推移 終値：491,500円 （2021年6月30日現在） （円） 出来高(右軸) 投資口価格(左軸) （口） 500,000 30,000 450,000 25,000 400,000 20,000 350,000 15,000 300,000 10,000 250,000 5,000 200,000 0 出所： Bloomberg 30
Slide 32: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主な投資主 投資口数 比率 4.3% （口） 個人・その他 ：33,372口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 53,105 15.24% 9.6% 金融機関 ：203,105口 20.3％ 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 46,559 13.36% 投資口数 その他国内法人 ：25,997口 三菱地所株式会社 14,200 4.07% 348,237口 7.5% 外国法人等 ：70,650口 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 13,755 3.94% 58.3% 証券会社等 ：15,113口 野村信託銀行株式会社（投信口）
Slide 33: 三菱地所グループの物流施設事業の特色①
三菱地所グループの物流施設事業の特色① 三菱地所グループの物流施設事業の沿革 三菱地所グループは、古くは1967年から物流施設事業に取り組んでいます。2012年には都市開発事業部に物流開発室を新設し、安心・安全な物流施設を積極的かつ継続的に開発しています 総合デベロッパーとして培ってきたノウハウやリレーションを活用することで、物流施設事業を成長事業領域の一つに位置付け、社会インフラと生活の質の向上に寄与することを目指しています ロジポート ロジクロス ロジポート ロジクロス ロジクロス ロジクロス名古屋 ロジクロス蓮田等 相模原竣工 福岡久山竣工 橋本竣工 厚木竣工 習志野竣工 笠寺等
Slide 34: 三菱地所グループの物流施設事業の特色②
三菱地所グループの物流施設事業の特色② 三菱地所グループの強み 用地取得 開発 運営管理 1 幅広い事業領域 幅広い土地情報の把握 開発コストの管理 2 3 高度な開発能力 複数地権者の土地集約 行政・関係者等との調整 総合 4 デベロッパー 法人顧客リレーション リレーションを通じた土地情報の収集・開発 グループ横断的なリーシング の強み 5 支店網を通じた 各地での土地情報探索 各地でのテナントニーズ探索 顧客ネットワーク 豊富な共同事業経験 多様な利害関係者の調整を伴う共同開発 ＰＭ内製化を通じた テナントニーズの土地取得への反映 テナントの施設仕様ニーズ把握 テナントの利用ニーズを把握
Slide 35: 三菱地所グループの物流施設事業の特色③ 東京流通センター（TRC）との協働
三菱地所グループの物流施設事業の特色③ 6 東京流通センター（TRC）との協働 物流テックによる課題解決を目指すコワーキングショールームの開設 ●首都圏の物流合理化を担う大型流通施設の運営を目的として 1967年設立。2016年より三菱地所の連結子会社化 ●物流企業が抱える大小の課題の解決に 役立つ最新の物流TECHに触れられる常設 ●構内再開発の第１弾として物流ビルＢ棟の建て替えを実施 展示スペース「TRC LODGE」をオープン （2017年6月竣工、延床171,300㎡）建て替えに伴う 「プロジェクトマネジメント支援業務委託契約」を ●出展企業がセミナー開催等にも利用可能 三菱地所が受託
Slide 36: 中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画
中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画 「三本の柱」による運用方針の進捗 「三本の柱」に基づく成長戦略の実行（2019年4月以降） 今後の取組み GRESBリアル Alignment 投資口 FTSE EPRA Nareit 三菱地所の エステイト評価に 三菱地所及び本資産 着実な時価総額の拡大による更なる主要 Global Real 運用会社における パフォーマンス サポート及び おける最高評価の Estate Index 投資口累積投資制度 インデックスへの組入れ及び流動性の向上を 投資主との 完全連動型報酬の セイムボート 取得 Series （るいとう） 目指す 導入 出資の
Slide 37: ESGへの取組み
ESGへの取組み GRESB評価の取得 国連グローバル・コンパクト(UNGC)への参加 本投資法人は、2020年GRESB評価において、サステナビリティ 各企業・団体が責任ある創造的なリーダーシップ への取組みに対する評価として、全ての項目において高い評価を を発揮することによって、社会の良き一員として 受け、総合スコアでの相対評価によるGRESBレーティング（５段階 行動し、持続可能な成長を実現するための世界的 評価）において初めて最高位の「5 Stars」の評価を取得し、絶対 な枠組み作りに参加する自発的な取組みです。 評価による「Green Star」を２年連続取得しました。さらに、 三
Slide 38: ESGへの取組み (Environment)
ESGへの取組み (Environment) Environment ポートフォリオのグリーン化 ポートフォリオのグリーン比率（延床面積ベース） 79.1% 認証制度 取得物件数 物件名 取得済 ロジクロス福岡久山 DBJ Green Building認証：★★★★（2018/3/30取得） 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）：★★★★★（2019/2/20取得） ロジクロス厚木 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS） 9物件 CASBEE 不動産評価認証：Sランク（2019/3/29取得） 新築・既存の別を問わず、全ての建築物を対象とした 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS
Slide 39: ESGへの取組み (Social・Governance)
ESGへの取組み (Social・Governance) Social 働きやすい職場作り CSR活動への積極的な参加 本資産運用会社の取組み 防災時に避難所として施設を提供することを 自治会の花壇整備活動への参加 ●フレックスタイム制の導入 目的として、防災協力事業所に登録 （ロジクロス厚木の近隣） ●オフィス内コミュニティスペースの設置 （ロジポート相模原・ロジポート橋本） ●グループ会社及び専門家等の外部人材の受入 ●社員のスキル向上を目的とした専門的な研修の実施 ●毎年従業員満足度調査を実施 従業員の生産性、スキル及びモチベーションの向上により運用パフォーマンスの最大化を図る Gove
Slide 40: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 取得価格 鑑定評価額 鑑定NOI 賃貸可能 投資比率 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 （百万円） （百万円） 利回り（%） 面積（㎡） （％） （%） （年） タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 6,870 5.6 34,878 3.4 100.0 6.4 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 9,190 4.5 29,895 5.0 100.0 4.0 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 4,220 5.1 12,844 2.3 100.0 3.7 BTS ロジクロス大阪（当初取得分60％） 大阪府大阪市 5
Slide 41: 期末鑑定評価の概要
期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第9期末 第8期末 増減 （2021年2月期）（注1） （2020年8月期）（注2） 第9期末 含み 物件名称 取得年月 取得価格 帳簿価額 損益 鑑定 直接還元 鑑定 直接還元 鑑定 直接還元 評価額 利回り（％） 評価額 利回り（％） 評価額 利回り（％） ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,552 6,870 4.7 6,150 4.8 +720 -0.1 1,317 ロジクロス厚木 2018年9月 8,440 8,382 9,190 4.1 9,200 4.1 -10 ±0.0 807 ロジクロス神戸三田 2018年9月 3,900
Slide 42: 2021年2月期（第9期）実績
2021年2月期（第9期）実績 第9期予想 第8期実績 第9期実績 差異 運用状況（百万円） （2020年10月 (A) （B） （B）－（A） 15日発表） 第8期実績と第9期実績 営業収益 3,342 4,203 1 +860 4,222 差異の主要因 1 不動産賃貸事業収入 3,342 4,203 +860 4,222 ・第9期取得資産に係る収入増 +856百万円 不動産賃貸事業費用 582 723 +141 781 （減価償却費除く） ・既存物件の賃料増額等による収入増 +4百万円 NOI 2,759 3,479 +719 3,440 賃料収入の増加 +14百万円 減価償却費 604
Slide 43: 2021年8月期（第10期）及び2022年2月期（第11期）業績予想
2021年8月期（第10期）及び2022年2月期（第11期）業績予想 第9期実績と第10期予算 差異の主要因 運用状況（百万円） 第9期実績 第10期予想 差異 参考 1 (A) （B） （B）－（A） 第11期予想 ・第10期取得済資産に係る収入増 +723百万円 営業収益 4,203 4,941 1 +738 5,035 ・既存物件の賃料増額等による収入増 +14百万円 不動産賃貸事業収入 4,203 4,941 +738 5,035 不動産賃貸事業費用 2 723 940 +216 909 （減価償却費除く） ・第10期取得済資産に係る運営費用増 -239百万円 減価償却費の増加 -96
Slide 44: 2021年2月期（第9期）損益計算書及び貸借対照表
2021年2月期（第9期）損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 流動資産 10,731,829 営業収益 4,203,412 現金及び預金 3,787,095 賃貸事業収入 4,002,266 信託現金及び信託預金 5,685,115 その他賃貸事業収入 201,145 その他の流動資産 1,259,618 営業費用 1,998,671 固定資産 140,731,780 賃貸事業費用 1,497,479 有形固定資産 140,675,424 資産運用報酬 352,247 無形固定資産 3,626 投資その他の資産 52,730
Slide 45: 有利子負債の状況①（2021年7月1日現在）
有利子負債の状況①（2021年7月1日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 三井住友信託銀行株式会社 500 2020年9月1日 2021年9月1日 +0.0900% 変動 短期借入金 基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 株式会社みずほ銀行 900 2021年3月9日 2022年3月9日 +0.0700% 小計 1,400 - - - 株式会社みずほ銀行 720 0.32630% 2021年9月14日 株式会社日本政策投資銀行 1,491 株式会社三菱UFJ銀行 430 0.35750% 2022年9月14日 株式
Slide 46: 有利子負債の状況②（2021年7月1日現在）
有利子負債の状況②（2021年7月1日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 株式会社三井住友銀行 1,150 0.20000％ 2024年9月1日 全国信用協同組合連合会 1,500 0.20000% 株式会社富山銀行 300 2025年9月1日 農林中央金庫 800 0.26630% 農林中央金庫 500 0.31250% 2026年9月1日 株式会社福岡銀行 900 2020年9月1日 0.42380% 2028年9月1日 株式会社七十七銀行 500 株式会社みずほ銀行 1,750 0.41822% 2029年9月1日 株式会社三菱UFJ銀行 2,000 0
Slide 47: 物流マーケット概況①
物流マーケット概況① Eコマース市場規模 3PL市場規模 （千億円） Eコマース売上高 （千億円） 3PL売上高 200 40 150 30 100 20 50 10 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年） 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019（年度） 注： 上図の「Eコマース売上高」は、BtoC（企業と消費者間）でのインターネットによる取引金額の推計値とし、推計対象は、個人消費における 注： 各年度は、４月１日に開始し翌年３月31日に終
Slide 48: 物流マーケット概況②
物流マーケット概況② 首都圏 近畿圏 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） （％） （千m2） 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） （千m2） （％） 3,000 10 1,500 15 8 1,250 2,000 1,000 10 6 750 4 1,000 500 5 2 250 0 0 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 （年） 2009 2
Slide 49: Jリートの商品特性（長期保有に適した商品）
Jリートの商品特性（長期保有に適した商品） Jリートは投資口価格の変動はあるものの、 安定的な分配金によって総合収益はプラスを維持 東証REIT指数の配当収益と値上り収益の推移 （指数の基準日である2003年3月31日に投資した場合の累積リターン、年次、202１年は月次） (%) 400.0 350.0 収益合計 300.0 値上り収益 250.0 200.0 配当収益 150.0 100.0 50.0 0.0 月次（2021年） (50.0) (100.0) 出所： Bloomberg, ARES 48
Slide 50: Jリートの購入方法と手数料
Jリートの購入方法と手数料 不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資可能。 購入窓口 手数料 個別投資 証券会社 売買手数料のみ Jリート 売買手数料 証券会社 信託報酬（0.2～0.4％） ETF など Jリート 証券会社 購入時手数料 投資信託 銀行、信託銀行 など 信託報酬(0.5～2％) など ※各商品の手数料や特徴等の詳細は、お取引先の証券会社等にてご確認ください 49
Slide 51: 利益超過分配について
利益超過分配について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却の仕組み 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分について 物流施設 オフィスビル 耐用年数（資産の用途毎に法律で定められた使用可能期間）に応じて、毎年費用として計上 すること（減価償却）ができます。 この費用を減価償却費といいますが、現金支出を伴わない費用であるため、減価償却費相当 高速道路 都市部 額の資金が資産保有者の手元に残ることになります。 IC付近等 ビジネス立地等 一般的この手元に残った資金は修繕費用等に充当されることとなりますが、物流施設の場合、 修繕費用が比較的少額ですむという特徴が
Slide 52: 第９期の利益超過分配の仕組み
第９期の利益超過分配の仕組み 収益 費用 42億円 21億円 うち減価償却費 *現金支出を 手元に残る 約30％ 伴わない費用 現金 7.7億円 利益超過分配金 2.3億円 活用方法 利益 利益 分配金 修繕費用 借入金の返済 新規物件の取得 20億円 20億円 会計期間中に蓄積された現金の 本投資法人の収支イメージ 手元に残った現金の活用方法 使途の考え方 51
Slide 53: よくあるご質問
よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金6,685円(第10期)及び7,099円(第11期)、投資口価格450,000円の場合 6,685円 + 7,099円 （年換算）÷450,000円＝3.1％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はど
Slide 54: 用語集（1/4）
用語集（1/4） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ インプライド・キャップレート 投資口価格を基に算出される投資家の不動産要求利回り。物件取得時に取得物件のNOI利回りを比較する基準とする場合がある。 Implied(含意された) Cap rate（利回り）の意味。 インプライド・キャップレート（年換算）＝NOI÷買収価格（時価総額+有利子負債+敷金・保証金） ■ 外部成長 物件を取得し、ポートフォリオの規模を拡大させることにより、利益を増やすこと。 ■ 公募増資 上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うこと。不特定多数の投資家から広く
Slide 55: 用語集（2/4）
用語集（2/4） ■ 内部成長 賃料単価や稼働率の上昇または管理運用などのコスト削減により、保有物件の収益性や資産価値を向上させること。 ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、状況に応じて使い 分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド・第三者ブリッジ 「ブリッジファンド」とは将来的に本投資法人が取得することを前提に不動産等を保有する私募ファンドのことを指す。「第三者 ブリッジ」とは本投資法
Slide 56: 用語集（3/4）
用語集（3/4） ■ ロジポート スポンサーである三菱地所がラサール不動産投資顧問株式会社と共同開発する物流施設ブランド。 ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に基づき、非住宅建築物を 対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示を行う制度であり、改正省エネ基準（2014年4月1日完全施行）に準じた 評価手法が採用さ
Slide 57: 用語集（4/4）
用語集（4/4） ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを行う取引形態のことで、インターネットでモノを売買することの総称。 ■ ESG（イー・エス・ジー） 環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）の頭文字を取ったもの。近年、企業が事業活動を行い、 持続的な成長を実現するには、数字として現れる財務情報だけを重視するだけでなく、目に見えないESGの要素に配慮し、社会の 持続的成長を目指すことが重要であるとの認識が高まっている。 ■ FTSE EPRA Nareit（フッツィー・エプラ・ナリート）グローバル不動産インデッ
Slide 58: 注意事項
注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商品 取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資
Slide 59: お問い合わせ
お問い合わせ お問い合わせ電話番号 資産運用会社：三菱地所投資顧問株式会社 IR担当 TEL：03-3218-0030 午前9時30分から午後5時30分まで（土・日・祝日及び年末年始を除く） ウェブサイト https://mel-reit.co.jp/
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