Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2023 Earnings Presentation
68 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 18, 2023
Slide 1: 第16期 2023年8月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 16 th 2023年8月期決算説明資料 October 18, 2023
Slide 2: 目次
目次 1. マーケット環境をふまえた3つの戦略 9. APPENDIX ・ マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 4 ・ 各種指標の推移 35 ・ マーケット環境をふまえた3つの運用戦略① 5 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 36 ・ マーケット環境をふまえた3つの運用戦略② 6 ・ 貸借対照表 37 ・ マーケット環境をふまえた3つの運用戦略③ 7 ・ 基本的な分配方針と23年8月期の売却益について 38 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 39 2. 決算ハイライト ・ 野村不動産グループが提供する各種サービス 40 ・ 23年8月期（第16
Slide 3: (1) V—TY BRA NEATE
(1) V—TY BRA NEATE 3D O12 AA aE
Slide 4: マーケット環境をふまえた3つの運用戦略
マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ① マーケット及び運用状況を踏まえたセクターアロケーション の変更（当面はオフィスセクター割合を低減） ② 巡航分配金の維持向上を考慮した入替を通じて、 売却益相当分を4期均等分配 ③ コロナ禍においても実証された野村不動産グループの 総合力を発揮し、内部成長を追求 ＜ 内部環境 ＞ ＜ 外部環境 ＞ 継続的な 大規模・総合型ゆえの 住宅、商業、 物件売却好機の継続 スポンサーサポート 物件入替え力 ホテルセクターの回復 ハンズオンスタイルによる オフィスマーケットの不透明感 物件運用力 4
Slide 5: マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ①
マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ① ✔ マーケット及びポートフォリオ運用状況を踏まえたセクターアロケーションの変更 ✔ 当面はオフィスセクター割合を低減（将来的に成長が見込める物件は継続保有） オフィスセクター オフィスセクター 42.7％（注1） 30％台へ低下 オフィスを中心に入替え推進 ✓ スポンサー開発物件を中心に厳選投資 ※パイプライン約9,100億円（注2） <取得方針> ✓ ホテルセクターのソーシングを強化 ＜ 野村不動産のスポンサーサポート ＞ ① テナントニーズ起点で開発された ② NMF投資口の追加取得 パイプライン供給力 （改めてスポンサーサポート姿勢を明確化）
Slide 6: マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ②
マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ② ✔ 巡航分配金の維持向上を目的に、取得を前提とした売却を継続推進 ✔ 売却益相当分は4期均等分配(注1) とし、含み益の還元による分配金の上積み < 分配金イメージ（注2） > 想定売却益 想定売却益 14 公表済売却分 64 14 14 (注3) 巡航分配金 3,222 3,257 24年2月期 24年８月期 n+1 期 n+２ 期 n+3 期 n+4 期 （ｎ期） （注1）売却実施期に発生した売却益の一部を内部留保し、翌期以降3期に渡って当該金額分の利益超過分配（各期約1/3）を行います。また、原則として4期均等分配を行いますが、売却実施期にて課
Slide 7: マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ③
マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ③ ✔ コロナ禍においても高稼働率を維持し、安定した巡航分配金を確保 稼働率推移 オフィス 商業施設 物流施設 居住用施設 （％） 100.0% 100.0 99.0% 98.0 97.6% 97.4% 96.0 94.0 92.0 コロナ禍 90.0 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 分配金推移 巡航分配金 内部留保取崩し 売却益等による分配金 （円） 3,500 3,402 3,317 3,330 3,300 3,312 3,279 3,288
Slide 8: マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ③
マーケット環境をふまえた3つの運用戦略 ③ ✔ 当社の運用力と野村不動産グループの経験・知見を融合し、内部成長を継続追求 当社に蓄積された運用力 ✓ 野村不動産との定期的なローテーションを通じた経験豊富な人材と相互理解のあるグループ会社とのファンド運用 ✓ 長期に渡る多様なファンド運用実績から得られるノウハウの共有及び幅広い取得手法とソーシングルート パイプライン供給力＋運用を通じたブランド価値向上 幅広いテナントニーズに順応してきた 業界・テナントに対して深い知見を有する 豊富な供給実績 専属チームによるリーシング力 累計 約55棟 累計 約100棟 直営業比率 直営業比率 約300テナント
Slide 9: (2) REV S41 bk
(2) REV S41 bk
Slide 10: 23年8月期（第16期）決算ハイライト
23年8月期（第16期）決算ハイライト 巡航分配金を維持しながら、資産入替により大幅な売却益を計上 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 ：減配要因 内部留保 567 ：売却益による分配（注1） ：内部留保の積立て 賃料共益費の増加 +87 商業 +34 物流 +30 支払動光熱費の減少 ＋67 オフィス +13 修繕費の増加 ▲44 24年2月期へ 55は修繕工事前倒し、 公租公課の増加 ▲43 繰越し 144 89は繰越分配として活用 住宅 ＋4 ホテル ＋4 PM報酬の増加 ▲31 ▲34 減価償却費の増加 ▲12 修繕工事 受入動光熱費の減少 その他収入の増加 ＋51 その
Slide 11: 23年8月期（第16期）決算ハイライト
23年8月期（第16期）決算ハイライト （単位：百万円） 23年8月期実績－23年2月期実績 主な差異要因（百万円） 23年2月期 23年8月期 23年8月期 (第15期) (第16期) 差異 (第16期) 差異 営業収益 3,659 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入の増加 527 営業収益 39,986 43,645 3,659 44,042 -396 既存物件の賃料共益費の増加 411 賃貸事業収入 35,273 35,801 527 35,834 -33 その他賃貸事業収入 3,074 3,137 63 3,518 -380 物
Slide 12: (3) SEOEVS - SEH
(3) SEOEVS - SEH ia
Slide 13: 資産入替および交換取引の継続実施（23年8月期）
～資産入替および交換取引の継続実施（23年8月期）～ スポンサー開発物件を中心とした優良資産の取得と売却を通じ、ポートフォリオクオリティを改善 取得9物件 239億円（平均築年数 4年、平均NOI利回り 4.7%）（注1）（注2） 物流施設 商業施設 居住用施設 居住用施設（ヘルスケア施設） SOMPOケア ラヴィーレ グレイプス辻堂西海岸 レジデンス用賀 Landport東雲・安田倉庫 MEFULL茶屋町 プラウドフラット菊川 プラウドフラット浅草 プラウドフラット錦糸町Ⅱ スポンサー開発物件 SOMPOケア SOMPOケア ラヴィーレ そんぽの家 大森西 レジデンス湘南辻堂 資産入替 交換
Slide 14: 資産入替および交換取引の継続実施（24年2月期）
～資産入替および交換取引の継続実施（24年2月期）～ 外部との交換取引により、インバウンド需要も高い観光地・京都の中心部に位置する築浅ホテルを取得 宿泊施設 鴨川 取得価格 3,200百万円 賃料 固定+売上連動賃料 NOI利回り （注1） 4.7% 竣工日 2020年12月 客室タイプ 全室2～3名利用可 人気観光スポット鴨川 ホテルウィングインターナショナルプレミアム京都三条 全88室、18～30㎡ 60席以上の朝食ラウンジ 京都府 延べ宿泊者数の推移（千人）（注3） 交換 23年9月実施 外国人宿泊者数 国内宿泊者数 外国人比率 35,00 0 39.1% 30,00 0 33.6% 居
Slide 15: 資産の運用状況
4 資産の運用状況 15
Slide 16: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office 高稼働率を維持しながら、地方においては賃料ギャップを活かして賃料増額 入退去面積・期末稼働率推移 賃料ギャップ（23年8月末時点） （注1） 入居面積 退去面積 期末稼働率 ： 2.7% （マーケット賃料 ＞ 現行賃料） 98.9％ 98.2% 98.2% 97.7% 97.9% 97.6% 96.4% 23年8月期 23年2月期 差異 5,825坪 （23年9月末時点） 全体 2.7% 2.9% ▲0.2% 3,637 坪 3,488 坪 974坪 3,194 坪 2,352 坪 2,052 坪 東京 1.1% 1.1% ±0.0% -2,786 坪
Slide 17: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 Office 退去予定区画のリーシングも過半が内定と順調に推移。地方ではテナント入替により大幅増額見込み ＜24年2月期＞ リーシングの進捗状況 ポートフォリオ全体 うち、PMO 解約面積： 1,802坪 解約面積： 273坪 （23/9末時点） （23/9末時点） 入居面積： 974坪 入居面積： 62坪 （23/9末時点） 入替による賃料増減率 （23/9末時点） +1.6％ 入替による賃料増減率 （内訳） 契約済・・・ 457坪 （内訳） 契約済・・・ 0坪 ▲6.9％ （東京 +1.3%） 申込済・・・ 516坪 （その他 +1.8%） 申込済・・・ 62坪
Slide 18: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 Logistics 大型テナントの解約予定区画において、賃料の大幅上昇とともに早期リースアップを実現 川口領家ロジスティクスセンター（12,637坪） 早期リースアップ 賃料増加率 CPI連動 ＆10年の長期契約 約22.5％ 賃料改定条項を導入 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 改定・更新事例 ＜24年2月期契約更新＞ 8.3% 7.1% 7.0% ① Landport岩槻：約3,580坪 5.7% 契約済 ⇒当初解約要望も3年間の再契約 （月額賃料増減率 ▲2.2%） 契約済 契約済 Landport岩槻 3.0% 契約済 契約済 1.7% ② 厚木南LC
Slide 19: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 Residential マーケット回復の追い風を受けて、高稼働率の確保と賃料増額を両立 稼働率推移 入替時の賃料変動（注） 減額 据置 増額 98.3% 23.9% 31.0% 97.3% 36.8% 37.4% 97.1% 97.5% 97.0% 97.8% 96.7% 59.5% 13.4% 58.7% 97.4% 15.0% 96.9% 17.5% 21.0% 96.5% 96.5% 95.7% 16.8% 62.8% 19.9% 54.0% 45.8% 41.5% 2022年 2023年 23.7% 21.4% 3月 4月 5月 6月 7月 8月 21年2月期
Slide 20: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 Residential 需要の変化を捉えた海外留学生等の取り込みと、賃料増額のための施策を継続推進 新規紹介ルートを開拓し海外留学生等の契約が増加 滞在留学生数（全国）の推移と政府目標 40 万人 首都圏の海外留学生等 契約数 40 20.5% 首都圏の海外留学生等 契約数割合 34万人 16.3% 30 万人 30 28 万人 シングル 142件 コンパクト 27件 20万人 政府目標 ファミリー 2件 20 7.7% 4.6% 171 3.6% 3.6% 10 119 73 39 31 33 0 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期
Slide 21: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail 引き続き高稼働率を維持。売上回復により売上歩合賃料も上昇継続 期末稼働率の推移 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 商業セクター全体 駅前立地型施設のみ （百万円） 売上歩合賃料 売上歩合比率 8,000 6.6% 99.5% 98.8% 98.9% 99.0% 98.5% 97.9% 97.8% 6,000 4.6% 98.4% 4,000 96.8% 96.9% 96.3% 2.3% 95.4% 1.7% 2,000 93.7% 0.8% 93.3% 0.5% 0 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2
Slide 22: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 Retail 駅前立地型商業施設での各種施策推進によるアップサイドの追求 ユニバーサル・シティウォーク大阪の売上推移（百万円） USJとのコラボレーションによる販促を通じた売歩賃料向上 10,443 10,104 集客イベント実施 6,473 4,683 「ザ・スーパーマリオブラザーズ・ムービー」タイアップ 「ミニオン」イベント 2,998 （6ヶ月実績） 売上増加による 売歩賃料拡大 2019年3月 2020年3月 2021年3月 2022年3月 2023年3月 ～2020年2月 ～2021年2月 ～2022年2月 ～2023年2月 ～2023年8月 ユニバーサル・ス
Slide 23: 鑑定評価
5 鑑定評価 23
Slide 24: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 約6割の物件で鑑定評価額が上昇し、含み益は2,438億円に拡大（前期比+120億円） セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 23年2月期 23年8月期 鑑定CAP 23年2月期 23年8月期 低下 174 物件 145 物件 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 116 物件 134 物件 オフィス 68 557,005 78,689 65 547,200 75,506 上昇 2 物件 2 物件 商業 49 196,014 24,739 50 200,000 25,277 物流 23
Slide 25: ファイナンス
6 ファイナンス 25
Slide 26: ファイナンス ～リファイナンス等の状況～
ファイナンス ～リファイナンス等の状況～ 変動借入及び借入年限の調整により、金利上昇影響を抑制 23年8月期のリファイナンス 投資法人債の起債内容 返済概要（注1） 調達概要（注2） 第7回無担保投資法人債 総額 30,800百万円 総額 30,800百万円 発行額 2,000百万円 平均金利 0.99％ 平均金利 0.96％ 利率 0.95% 平均借入年数 7.4年 発行年月日 2023年7月10日 平均借入年数 8.0年 償還期限 2033年7月8日 有利子負債の状況（期末時点） 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 （第11期） （第12期）
Slide 27: 業績予想
7 業績予想 27
Slide 28: 24年2月期（第17期）、24年8月期（第18期）業績予想
24年2月期（第17期）、24年8月期（第18期）業績予想 巡航分配金を維持・向上しながら、売却益を4期に渡り還元し分配金を上積み 一口当たり分配金の増減要因（円/口） 24年2月期（第17期） 24年8月期（第18期） 売却益相当分配予定額 ：増配要因 ：減配要因 売却物件 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 ：売却益による分配（注1） ：内部留保の積立て ① PU金山 64円 14円 14円 14円 他2物件 賃料共益費の減少 ▲67 動光熱収支 ▲14 その他収入の減少 ▲31 3,402 3期に繰越し 3,376 44 PM報酬の減少 +28 その他賃貸事業費用の減
Slide 29: 24年2月期（第17期）、24年8月期（第18期）業績予想
24年2月期（第17期）、24年8月期（第18期）業績予想 （単位：百万円） 24年2月期予想ー23年8月期実績 主な差異要因（百万円） 23年8月期 24年2月期 差異 24年8月期 差異 営業収益 ▲4,330 (第16期) (第17期) (第18期) 賃貸事業収入の減少 ▲218 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) 既存物件の賃料共益費の減少 ▲320 営業収益 43,645 39,314 -4,330 39,384 70 物件取得・売却による影響 102 賃貸事業収入 35,801 35,583 -218 36,106 523 その他賃貸事業
Slide 30: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 30
Slide 31: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 意欲的な温室効果ガス（GHG）排出削減目標の設定とSBT（注1）の取得申請 2030年度におけるGHG排出削減目標を上方修正、SBTは基準を大幅に上回る水準で申請 新たなGHG排出削減目標（KPI） 2030年度目標対象範囲 ➡ へ範囲拡大 Scope1 Scope2 目標年度 GHG排出総量 GHG排出源 Scope3 （ガス等） （電気等） 2030年までに 再生可能エネルギー電力 2030年度 80％削減 100％導入※ オーナー電気契約 共用部 排出有 排出有 - （2019年度比） （マルチ貸し物件） 専有部 - - 排出有 ※NMFが管理権限を持つ
Slide 32: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 各マテリアリティはKPI達成に向け進捗、省エネ工事も継続推進 その他マテリアリティ（KPI）の進捗状況 GHG排出削減への具体的取り組み [目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） 保有物件への各種設備投資を継続実施（当期完了事例） 0.0% ① LED化による省エネ促進 ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ -10.0% ▲563Mwh/年の削減（▲59.3％） -18.3% ・ 野村不動産広島ビル 水 目標水準 使 ・ NMF新宿EASTビル -20.0% -10.0% 用 ・ 川口領家ロジスティクスセンター 量 -30.0% ・ サミットス
Slide 33: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） テナントと協働し「食」を通じて地域社会へ貢献、働く人の快適性・利便性も追求 地域社会貢献、テナント満足度向上への取り組み GEMS：地域社会貢献 × ブランド価値向上 ユニバーサル・シティウォーク大阪：従業員満足度向上施策 「食べて地方創生フェア」 を継続開催 地域食材の発信 第4弾 長野フェア 豊かな顧客体験 生産者サポート 廃棄傘配布 飲料水配布（熱中症対策） 飲食店支援 アクリル板を 再利用した フラワーパネル 第3弾 山形フェア バックヤード通路の壁面改修 ＜入居テナントの声＞ 実施した各種ESG施策 第1弾 長崎フェア 第2弾 京都フェア 資産運用会社
Slide 34: APPENDIX
(9) APPENDIX 34
Slide 35: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 営業収益 百万円 35,428 36,617 36,927 37,577 38,064 37,519 37,520 39,022 39,986 43,645 うち、不動産等売却益 百万円 685 6 - - - - 162 757 1,638 4,706 賃貸ＮＯＩ 百万円 24,677 25,859 26,357 27,268 27,573 27,008 26,995 27,350 26,951 27,097 ＮＯＩ利回り（取得価格
Slide 36: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 23年2月期 23年8月期 23年2月期 23年8月期 物件数 68 65 物件数 49 50 オフィス 取得価格（百万円） 474,980 468,685 商業施設 取得価格（百万円） 174,044 177,779 第15期実績（A） 第16期実績（B） 第15期実績（A） 第16期実績（B） 自2022年9月1日 自22年9月1日 自2023年3月1日 自23年3月1日 （B）－（A） 自22年9月1日 自2022年9月1日 自23年3月1日 自2023年3月1日 （B）－（A） 区 分 至2023年2月28日 至23年2月28日 至2023年8月31
Slide 37: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第15期 第16期 第15期 第16期 2023年2月28日現在 23年2月28日現在 2023年8月31日現在 23年8月31日現在 23年2月28日現在 23年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 金 額 金 額 金 額 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 流動資産 55,286 53,445 流動負債 67,010 62,889 現金及び預金 40,445 37,831 営業未払金 1,964 3,113 信託現金及び信託預金 12,648 13,203 短期借入金 - 2,000 その他の流動資産 2,192 2,41
Slide 38: 基本的な分配方針と23年8月期の売却益について
基本的な分配方針と23年8月期の売却益について 基本的な分配方針 ※ 24年2月期以降 当面の売却益取扱い 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 のれん 利益超過分配 1/4 1/4 償却費 1/4（注1） 1/4 当期 当期 のれん償却費 利益 利益 利益分配 当期利益 当期利益 分配総額 （損益計算書） Ｎ期 Ｎ+1期 Ｎ+2期 Ｎ+3期 23年8月期における売却益の取扱いについて （百万円） 内部留保 4,706 24年2月期への繰越 4,706 （売却益） 4,706 2,650 分配総額 16,041百万円 ※23年8月期は全額利益分配のため、 （3,402円/口） 12,040
Slide 39: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約9,100億円のスポンサーパイプライン（注1） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 高い機能性をもつ物流施設 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ カテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が
Slide 40: 野村不動産グループが提供する各種サービス
野村不動産グループが提供する各種サービス ＜オフィス＞ ＜ フレキシブルワーク > < ウェルネス > < スキリング > 野村不動産が運営するオフィスビルの入居テナン ト様のためのサービスプラットフォーム。 サテライト型オフィス（H1T）の無料利用枠やそ の他豊富なサービスで働く人のワークとライフをサ サテライト型オフィス（H1T）の無料利 フィットネスジム（メガロス）を月二回ま ビジネスセミナー、テナント様同士の交流 ポートします。 用枠をご提供 で無料で利用可能 会、経営者交流会などを実施 ＜物流＞ < テクラムの「共創による課題解決」イメージ > < 目指す価値提供例 > ✓ 自動化活
Slide 41: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 23年8月期・24年2月期 取得売却物件 取得価格 譲渡価格 取得物件 取得年月 対象期 譲渡物件 譲渡年月 対象期 （百万円） （百万円） Landport東雲・安田倉庫 5,750 23年3月 野村不動産東日本橋ビル 2,260 MEFULL茶屋町 3,735 プライムアーバン代々木 プラウドフラット菊川 2,720 プライムアーバン西新宿Ⅱ 23年4月 プラウドフラット浅草 2,410 プライムアーバン三軒茶屋Ⅲ プラウドフラット錦糸町Ⅱ 2,030 23年8月期 プライムアーバン品川西 23年3月 6,283 SOMPOケア ラヴィーレレジデンス用賀 2,850
Slide 42: 分配金・LTV・NAVの推移
分配金・LTV・NAVの推移 TOP合併 第1回PO 第2回PO 第3回PO コロナ禍 （円） DPU LTV(%) 4,215億円 60.0 3,500 3,402 58.0 3,300 3,317 3,330 3,288 3,300 3,312 3,279 3,244 3,209 56.0 3,100 3,084 3,128 54.0 2,900 3,036 3,028 3,037 3,047 52.0 2,700 50.0 2,500 48.0 2,300 46.0 2,100 2,219 44.0 1,900 45.1％ 44.6% 44.6% 44.4% 44.5% 43.8％ 43
Slide 43: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 オフィス 99.4％ 99.8％ 99.8％ 99.4％ 98.9％ 97.9% 98.2% 98.2% 97.6% 96.4% 商業施設 99.6% 99.5% 99.1% 99.2% 98.9% 99.0% 98.8% 98.5% 97.9% 97.8% 物流施設 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.4% 99.4% 98.5% 97.5% 97.4% 居住用施設 97.2% 97.3% 97.0% 97.1% 96.8% 96.5%
Slide 44: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積 平均賃料単価（円/坪） 入居面積 退去面積 5,825坪 （23年9月末時点） 3,194 坪 3,637 坪 3,488 坪 974坪（注1） 2,052 坪 2,352 坪 -2,547 坪 18,879 18,903 18,907 19,020 -3,130 坪 -2,786 坪 18,603 18,690 -3,670 坪 -4,135 坪 1,802坪 -6,944 坪 （23年9月末時点） 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期
Slide 45: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 8.3% 7.1% 7.0% 契約済 5.7% 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 3.0% 契約済 契約済 契約済 契約済 1.7% 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 8.4% 8.5% 7.9% 6.4% 5.8% 4.9% Landportシリーズ その他 26年8月期 27年2月期 27年8月期 28年2月期 28年8月期 29年2月期 45
Slide 46: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数 入替時の賃料変動 入居 退去 Net 減額 据置 増額 1,260 戸 1,324 戸 1,110 戸 1,152 戸 1,141 戸 23.9% 941 戸 31.0% 36.8% 37.4% 59.5% 13.4% 58.7% 136戸 69戸 15.0% 45戸 27戸 17.5% 21.0% -91戸 -59戸 16.8% 62.8% 19.9% 54.0% 45.8% 41.5% -1,065 戸 -1,016 戸 -1,000 戸 -1,114 戸 23.7% -1,351 戸 -1,255 戸 21.4% 21年2月期 21年8月期 22年2月
Slide 47: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 契約期間の分散状況（居住地立地型）（賃料ベース） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） （百万円） 売上歩合賃料 売上歩合比率 20.0% 8,000 17.3% 18.0% 6.6% 16.0% 1.7% 6,000 4.6% 14.0% 12.0% 10.9% 4,000 10.0% 2.3% 8.0% 4.1% 15.6% 1.7% 6.0% 4.3% 2,000 0.8% 4.0% 0.5% 6.6% 2.0% 0 0.0% 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24
Slide 48: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Retail 総賃貸面積 比率 総賃貸面積 比率 No テナント名 物件名称 No テナント名 物件名称 (㎡) (％) (㎡) (％) 1 オムロン株式会社 オムロン京都センタービル 34,616.84 1.6 イズミヤSC八尾店 1 株式会社エイチ・ツー・オー商業開発 イズミヤSC千里丘店 70,311.49 3.3 日本電気本社ビル 2 日本電気株式会社 34,556.76 1.6 イズミヤSC小林店 新宿野村ビル 2 株式会社イトーヨーカ堂 相模原ショッピングセンター 60,991.12 2.8 3 日本航空株式会社 野村不動産天王洲ビル 14,507
Slide 49: ポートフォリオサマリー（23年8月期末時点）
ポートフォリオサマリー （23年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 65 468,685 547,200 27.7 790,858.29 465,938.02 商業施設 50 177,779 200,000 20.7 382,530.19 361,586.60 商業施設（駅前立地） 23 118,930 127,520 20.0 160,396.68 115,603.66 商業施設（居住地立地） 27 58,848 72,480 22.5 222,133.51 245,982.9
Slide 50: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2023年2月期末（第15期） 2023年8月期末（第16期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第16期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第15期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,768 51,600 3.4 4
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2023年2月期末（第15期） 2023年8月期末（第16期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第16期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第15期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-056 東京圏 オフィス PMO日本橋三越前 4,310 4,277 5,910 2.7 1
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2023年2月期末（第15期） 2023年8月期末（第16期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第16期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第15期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-027 東京圏 商業施設 三菱自動車 元住吉店（底地）（注1） 370 375 431 5.
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2023年2月期末（第15期） 2023年8月期末（第16期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第16期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第15期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-017 東京圏 物流施設 Landport柏沼南Ⅰ 9,900 9,523 11,600 4
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2023年2月期末（第15期） 2023年8月期末（第16期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第16期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第15期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-037 東京圏 住宅 プライムアーバン目黒リバーサイド 414 374 457 3.6 82
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2023年2月期末（第15期） 2023年8月期末（第16期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第16期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第15期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-095 東京圏 住宅 プライムアーバン町屋サウスコート 1,910 1,798 2,460 4.1 661
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2023年2月期末（第15期） 2023年8月期末（第16期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第16期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り（注1） 利回り（注1） 第15期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-S-005 その他 住宅 プライムアーバン北14条 274 235 295 4.2 59 233
Slide 57: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 521,377百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 借入金 487,377百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 34,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 旧NOF 4,500 2.90 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法
Slide 58: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） ガバナンスの充実 マテリアリティ及び方針 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切な 投資ポートフォリオのグリーン化 運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上さ せることを目指します。 ・ 運用パフォーマンスに連動した運用報酬の導入を通じて投資主と資産運用会社との利害の一 方針 方針 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★
Slide 59: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 吉田修平 （弁護士） （注1） （注2） 監督役員 内山峰男 監督役員 岡田美香 監督役員 小山東子 （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 資産運用会社のガバナンス体制強化に向けた取り組み （REIT業界初のエコアクション21の取得と業界への普及が評価） ＜役員会への出席状況＞
Slide 60: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 「4 Star」 開示評価 8年連続 「Green Star」 7年連続最高位「A」 環境認証取得推進 「ESG Annual Report」 の作成 ESGに関する1年間の取組み・活動や、 各外部認証等の状況を詳しく紹介 60
Slide 61: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 62: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 23年2月期末 23年8月期末 （第15期末） （第16期末） 個人 その他 その他の国内法人 308,431口(6.5%) 331,818口(7.0%) 銀行 137,073 2.9% 150,193 3.2% 23年2月期末 2023年2月期末 外国法人等 信託銀行 2,244,091 47.6% 2,232,445 47.3% 金融機関(金融商品取引業者含む) 1,129,911口 （第15期末） 2,945,040口(62.5%) (24.0%) 生命保険会社 69,402 1.
Slide 63: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 （円/坪） (千坪) （％） 700 24,000 10.00 22,901 23,014 新規供給量 9.43 23,000 600 予 測 8.00 22,000 6.40 21,000 500 6.00 20,000 400 19,000 19,756 4.00 18,000 300 17,000 200 16,000 16,207 2.00 1.49 15,000 100 0.00 14,000 '08 '09 '10 '11
Slide 64: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 19年同月比増減率 全国延べ宿泊数推移 23年1月 2023年1月 23年2月 2023年2月 23年3月 2023年3月 23年4月 2023年4月 23年5月 2023年5月 23年6月 2023年6月 23年7月 2023年7月 2023年8月 23年8月 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 (万人) 8,000 40% 20% 6,000 0% -20% 4,000 -40% -60% 2,000 ス ド コ 百 飲 パ ー ラ ン 貨 食 ブ パ ッ ビ 店 店 / 居 ー
Slide 65: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・電力先物 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 (pts) 0以上＝良い 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい 日本国債10年複利 下落 (%) 40 100 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 5 4.5 50 4 20 3.5 3 0 0 14Q3 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1
Slide 66: マーケットレビュー ～賃貸住宅市場 存在感が増しつつある外国人～
マーケットレビュー ～賃貸住宅市場 存在感が増しつつある外国人～ 外国人転入超過 外国人転入超過（各年） 外国人増加・在留資格内訳 外国人の東京都区部への転入超過（12か月移動平均） 東京都区部の外国人転入超過数 22年（通年）における外国人（全国） 増加数の在留資格内訳 （百人） 外国人 34.85 増加数（21年末→22年末） (人) 50 （万人） 15 前年比（21年末→22年末） 1,000 10 60% 500 0 40% 5 0 (50) 20% -500 0 (68) 永 技 ス 留 特 0% -1,000 (100) 住 能 ペ 学 別 '19 '20 '21 '22 '23
Slide 67: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 166名（うち取締役5名、監査役3名、顧問1名） ※23年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図 ■ 国内機関投資家等向け23年2月期決算
Slide 68: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2023 Earnings Presentation on 6ix