Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481

Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — 大和証券 個人投資家向けオンライン説明会 (November 2020)

56 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's conference presentation, Nov 29, 2020

  1. Slide 1: 三菱地所物流リート投資法人 個人投資家向けオンライン説明会

    証券コード 三菱地所物流リート投資法人 3481 大和証券 個人投資家向けオンライン説明会 2020年11月29日 資産運用会社 https://mel-reit.co.jp/

  2. Slide 2: 三菱地所グループについて

    三菱地所グループについて MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット 丸の内ビルディング 丸の内仲通りのイルミネーション 新丸の内ビルディング ・・・オフィスビル、 商業施設、住宅だけ でなく、 TOKYO TORCH （2027年竣工予定） 横浜ランドマークタワー ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 物流施設も やるんです・・・ ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス大阪 ロジクロス名古屋笠寺 1

  3. Slide 3: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み

    三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 2

  4. Slide 4: Jリートの特徴（配当性向）

    Jリートの特徴（配当性向）  Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される。 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 内部留保 利益 利益 分配金 配当金 配当性向ほぼ100％ 3

  5. Slide 5: Jリートの特徴（分配金利回り）

    Jリートの特徴（分配金利回り）  Jリートは、高い配当性向により、厚めの配当を実現  配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る (pt) 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 2020年10月30日現在 4,000 利回り一覧 3,500 3,000 Jリート 2,500 分配金利回り 4.35% 2,000 (加重平均) 1,500 1,000 東証1部 株式配当利回り 2.34% 500 東証リート指数（配当込み） 東証リート指数（配当なし） TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） (加重平均) 0 10年国債利回り 0.04% 出所： Bloomber

  6. Slide 6: 物流リートの特性

    物流リートの特性 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特徴 物流施設 • 従来からのインターネット通販拡大 オフィス特化型リート 特化型リート の勢いが､コロナ後の生活様式の変 化により加速  物流施設ニーズの高まり 複合/総合型 リート • 長期固定の賃貸借契約が中心 住居特化型リート ホテル特化型リート  中途解約不可の契約が中心となって おり、中長期的に安定した賃料収入 が期待できる • 日常生活に必要不可欠なインフラ ヘルスケア施設  景気に左右されにくい 商業施設特化型リート 特化型リート 5

  7. Slide 7: 物流リートの投資口価格パフォーマンス

    物流リートの投資口価格パフォーマンス  世界経済の先行き不安から、Jリート全体が一時大きく調整するも、 物流リートはその安定性・成長性への評価から下落時においても東証 REIT指数をアウトパフォーム (%)  その後も堅調に推移し、年初来を上回る水準まで回復 140 130 120 本投資法人 115.2% 110 物流/産業施設系 112.2% 100 90 東証REIT指数 76.0% 80 70 60 50 40 2020/1/6 2020/3/5 2020/5/4 2020/7/2 2020/8/31 2020/10/30 出所： Bloomberg 注 ： 2020年10月30日

  8. Slide 8: WD ivhtas & (st

    WD ivhtas & (st a! it SSS » om je SHI PRMRU-NEERA

  9. Slide 9: 物流施設に求められる機能

    物流施設に求められる機能  従来の保管機能に加え、仕分け・加工・配送等様々な機能が求められるように ロジクロス福岡久山 MJロジパーク春日井1 ロジクロス厚木 従来の物流倉庫 MJロジパーク福岡1 ロジクロス名古屋笠寺 保管 MJロジパーク西宮1 ロジクロス大阪 保管 仕分け 加工 配送 8

  10. Slide 10: 高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化）

    高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化）  メーカーごと・商品ごとの配送から、配送センターで集約後一括配送へ 従来 ● ● 興 業 メーカーA 問屋A メーカーB ● ● 商 事 問屋B 店舗 メーカーC 集約後 コンビニ メーカーA 店舗 メーカーB 配送センター 一般家庭等 9

  11. Slide 11: 高まる物流施設への需要（消費行動の変化）

    高まる物流施設への需要（消費行動の変化）  実店舗を中心とした小売業者もインターネット通販（Eコマース）に進出  インターネット通販の規模拡大により、配送は多頻度小口化  在宅勤務やオンライン授業等の普及に伴う“巣ごもり消費”が浸透、インターネット通販の利用拡大  “接触型”から“非接触型”へと社会構造が変化、物流施設が果たす役割の重要性は高まる 従来 ● ● カ メ ラ 実店舗 新しい消費行動 ● “非接触型消費”へ ● カ メ ラ 実店舗 EC 多頻度・小口化 通販サイト 10

  12. Slide 12: 高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大）

    高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大） 小売業界の市場規模 電子商取引普及率の比較 インターネット 通販 （千億円） （％） 200 36 31.4 180 32 英国 160 スーパー 28 マーケット 140 24 120 20 100 16.1 コンビニエンスストア 16 米国 80 12 60 百貨店 6.76 8 40 ドラッグストア 6.2 4 4.0 20 日本 2.1 0 0 （年） 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年） 2009 2011 2013 201

  13. Slide 13: 物流施設の評価ポイント（立地）

    物流施設の評価ポイント（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等へ近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 至東京都心 至名古屋 厚木南 IC  圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好  都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地  小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内  路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 12

  14. Slide 14: 物流施設の評価ポイント（働きやすさ）

    物流施設の評価ポイント（働きやすさ） エントランス 休憩室 オフィス・スペース エレベーターホール パウダー・ルーム 13

  15. Slide 15: =ZibpriomU— het A cls

    =ZibpriomU— het A cls WB. gag 411TH je SHI PRMRU-NEERA

  16. Slide 16: 本投資法人の特徴（4つのポイント）

    ① Jリートで初の「三菱」を冠するリート ② 2017年９月に上場した成長途上のリート ③ 主に物流施設へ投資するリート ④ 三菱地所の高い信用力を背景とした 健全性を重視した財務運営 15

  17. Slide 17: 本投資法人のあゆみ

    本投資法人のあゆみ ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 2017年 2018年 2019年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 4月15日 9月9日 6月19日 9月14日 9月 ・新運用方針「三本の柱」 ・GRESBリアルエステイト評価に ・FTSE EPRA N

  18. Slide 18: 本投資法人の特徴（ハイブリッド・モデル）

    本投資法人の特徴 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 市場環境の変化や景気循環の中において、局面に応じて両社の強み・特長を使い分け、 時に融合させながら、着実な資産規模の拡大と安定的な運用を実現し、 投資主価値の最大化を目指します スポンサー 資産運用会社 開発・運営 投資・運用 概要 概要  東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくりを推進  日本の不動産証券化黎明期の2001年設立  日本最大級の総合デベロッパーとして多岐にわたる事業を通じて社会に貢献  日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンドの組成・運用実績

  19. Slide 19: ポートフォリオの概要

    ポートフォリオの概要 物件数 取得価格合計 平均稼働率 平均鑑定NOI利回り 平均築年数 19 物件 1,421 億円 99.9 ％ 4.8 ％ 7.6 年 スポンサー開発物件 本資産運用会社ソーシング物件 ロジクロス福岡久山 ロジクロス名古屋笠寺 MJロジパーク船橋1 MJロジパーク福岡1 MJロジパーク加須2 （準共有持分60％） 取得価格：5,770百万円 取得価格：8,705百万円 取得価格：5,400百万円 取得価格：6,130百万円 取得価格：1,637百万円 鑑定NOI利回り：5.2％ 鑑定NOI利回り：4.9％ 鑑定NOI利回り：6.5％ 鑑定NOI利回り：5.3％ 鑑定NOI

  20. Slide 20: 外部成長戦略（パイプライン）

    外部成長戦略（パイプライン）  幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力  2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力  三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力  不動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略 三菱地所グループ開発の ロジクロスとは MJロジパークとは 本資産運用会社ソーシング及び 三菱地所の全国各地で展開する 本投資法人が第三者の事業者から取得した、 優先交渉権付与予定物件 物流施設ブランドを指します 又は取得予定の物件を指します 運用中の優先交渉権付与予定物件 三菱地所グループ ブリッジファンド・第三者ブリッジ 稼働率 稼

  21. Slide 21: ポートフォリオマップ

    ポートフォリオマップ 注1：2020年10月15日現在 注2：ロジクロス大阪及びロジクロス名古屋笠寺の各物件については、準共有持分60％を第9期に取得済であり、準共有持分40％はパイプライン物件になります 20

  22. Slide 22: 内部成長戦略

    内部成長戦略 賃料改定状況の推移（倉庫部分の賃貸面積ベース） 賃料増額 賃料据置 未定 平均賃料改定変動率 増額部分の平均賃料改定変動率 2018年8月期 57% 43% 11,000㎡ +1.8% +3.0% （第4期） 2019年2月期 4% 96% 62,000㎡ +0.2% +3.4% （第5期） 2019年8月期 40% 60% 40,000㎡ +3.1% +6.8% （第6期） 2020年2月期 88% 12% 19,000㎡ +2.2% +2.5% （第7期） 2020年8月期 （第8期） 93% 7% 21,000㎡ +9.5% +10.4% 2021年2月期 （第9期） 80

  23. Slide 23: テナント及び賃貸借契約の状況

    テナント及び賃貸借契約の状況 新型コロナウイルス感染拡大の影響  緊急事態宣言下及び解除直後には、ショッピングセンターや百貨店等に納品する高級品・ 嗜好品、飲食店に納品する酒類の出荷減が確認されたものの、そうしたテナントも業績への これまで賃料免除・減額 影響は軽微 等の事例はなく、 影響は極めて限定的  「巣ごもり消費」の拡大により、インターネット通販向けの商品、スーパーマーケット等に納 品する加工食品・飲料、コンビニエンスストア向けの日用品等の出荷増が見られる  サプライチェーンの混乱に備えた在庫積み増しの動きが全般的に見られる 物流施設需要を後押しする  インターネット通販関連テ

  24. Slide 24: 財務戦略

    財務戦略 財務ハイライト グリーン・ローン 長期負債比率 固定金利比率 平均残存負債年数 平均負債コスト （全借入/長期借入金のみ） （全借入/長期借入金のみ） 95.8 % 95.8 % 5.4 /5.6 年 年 0.37 /0.38 % % 本投資法人は、外部機関によるESG 評価を活用した資金調達に積極的に 取り組んでいます。 長期発行体格付(JCR) 予想LTV LTV40%まで引き上げた LTV50%まで引き上げた 株式会社三菱UFJ銀行による (2021年8月期末) 場合の取得余力 場合の取得余力 J-REIT向けESG評価及び株式会社 三井住友銀行によるSDGs推進資金 AA-

  25. Slide 25: 中長期の成長戦略

    中長期の成長戦略 資産規模 LTV 借入余力を活用した パイプライン ハイブリッド・モデルによる 機動的な物件取得 13物件 1,001千㎡ 継続的な拡大 巡航時LTV 40%～50% 31.5％ 30.0％ 29.4％ 30.9％ 27.0％ 27.0％ 25.0％ 2018年8月期 2019年8月期 2020年8月期 2021年8月期 （第4期）実績 （第6期）実績 （第8期）実績 （第10期）予想 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 （第5期）実績 （第7期）実績 （第9期）予想 1,421億円 3,000 １口当たり分配金 安定的・継続的な 億円 1,137億円 1,

  26. Slide 26: 分配金情報

    分配金情報 確定分配金 予想分配金 2020年8月期（第8期） 2021年2月期（第9期） 2021年8月期（第10期） 6,003 円 6,520 円 6,438 円 お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 25

  27. Slide 27: 最後に-本日のまとめ-

    最後に-本日のまとめ- 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート 堅調な物流ニーズを背景とした、 ② 収益基盤としてのポートフォリオの安定性 Jリート最低水準の借入比率と ③ 高い信用力を背景とした財務運営 ④ 継続的な分配金成長を目指す 豊富なパイプラインを活用し ⑤ 資産規模目標2,000億円の達成を目指す 26

  28. Slide 28: je SHI PRMRU-NEERA

    je SHI PRMRU-NEERA

  29. Slide 29: 投資口価格推移及び投資主状況

    投資口価格推移及び投資主状況 終値：416,000円 投資口価格推移 （2020年10月30日現在） 所有者別投資口数の割合（注1） 出来高 投資口価格 （円） （口） 500,000 30,000 66,500 2.8% 450,000 25,000 個人・その他 ：30,567口 400,000 20,000 10.0% 金融機関 ：175,192口 350,000 15,000 21.7％ 10,000 その他国内法人 ：25,023口 300,000 投資口数 250,000 5,000 305,815 口 8.2% 外国法人等 ：66,507口 200,000 0 57.3% 証券会

  30. Slide 30: 三菱地所グループの物流施設事業の特色①

    三菱地所グループの物流施設事業の特色① 三菱地所グループの物流施設事業の沿革  三菱地所グループは、古くは1967年から物流施設事業に取り組んでいます。2012年には都市開発事業部に物流開発室を新設し、安心・安全な物流施設を積極的かつ継続的に開発しています  総合デベロッパーとして培ってきたノウハウやリレーションを活用することで、物流施設事業を成長事業領域の一つに位置付け、社会インフラと生活の質の向上に寄与することを目指しています ロジポート ロジクロス ロジポート ロジクロス ロジクロス ロジクロス名古屋 相模原竣工 福岡久山竣工 橋本竣工 厚木竣工 習志野竣工 笠寺等4物件が竣工 ナカ

  31. Slide 31: 三菱地所グループの物流施設事業の特色②

    三菱地所グループの物流施設事業の特色② 三菱地所グループの強み 用地取得 開発 運営管理 1 幅広い事業領域 幅広い土地情報の把握 開発コストの管理 2 3 高度な開発能力 複数地権者の土地集約 行政・関係者等との調整 総合 4 デベロッパー 法人顧客リレーション リレーションを通じた土地情報の収集・開発 グループ横断的なリーシング の強み 5 支店網を通じた 各地での土地情報探索 各地でのテナントニーズ探索 顧客ネットワーク 豊富な共同事業経験 多様な利害関係者の調整を伴う共同開発 ＰＭ内製化を通じた テナントニーズの土地取得への反映 テナントの施設仕様ニーズ把握 テナントの利用ニーズを把握

  32. Slide 32: 東京流通センター（TRC）との連携強化

    6 東京流通センター（TRC）との連携強化 東京流通センター（TRC）の概要 物流テックによる課題解決を目指すコワーキングショールームの開設 ●首都圏の物流合理化を担う大型流通施設の運営を目的として 1967年設立。2016年より三菱地所の連結子会社化 ●物流企業が抱える大小の課題の解決に 役立つ最新の物流TECHに触れられる常設 ●構内再開発の第１弾として物流ビルＢ棟の建て替えを実施 展示スペース「TRC LODGE」をオープン （2017年6月竣工、延床171,300㎡）建て替えに伴う 「プロジェクトマネジメント支援業務委託契約」を ●出展企業がセミナー開催等にも利用可能 三菱地所が受託

  33. Slide 33: 中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画

    中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画 「三本の柱」による運用方針の進捗 「三本の柱」に基づく成長戦略の実行（2019年4月以降） 今後の取組み Alignment 長期経営計画を FTSE EPRA  着実な時価総額の拡大による更なる主要 投資口パフォー 発表した三菱地所 ESGへの取組み Nareit Global インデックスへの組入れ及び流動性の向上 マンス完全連動型 のサポート及び ・ポートフォリオ Real Estate を目指す 投資主との 報酬の導入 セイムボート のグリーン化 Index Series 利益の一致 出資の継続 への組入れを達成  投資口累積投資制度（

  34. Slide 34: ESGへの取組み

    ESGへの取組み サステナビリティ方針 三菱地所グループによるESGへの取組み 本投資法人は以下の各項目に従い、本資産運用会社及びスポンサーと共にESGへの取組み を推進しています。 三菱地所グループのSustainable Development Goals 2030 1.運用不動産における省エネルギー 4.役職員への取組み （長期経営計画） と低炭素化への取組み 1. Environment 5.外部ステークホルダーとの協働 気候変動や環境課題に積極的に 2.水資源管理と廃棄物管理の向上に 取組む持続可能なまちづくり 向けた取組み 6.ESGの情報開示と外部評価の活用 2. Diversi

  35. Slide 35: ESGへの取組み (Environment)

    ESGへの取組み (Environment) Environment ポートフォリオのグリーン化 ポートフォリオのグリーン比率（延床面積ベース） 74.3% 認証制度 取得物件数 物件名 取得済 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）：★★★★★（2019/2/20取得） ロジクロス厚木 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS） 4物件 CASBEE 不動産評価認証：Sランク（2019/3/29取得） 新築・既存の別を問わず、全ての建築物を対象とした 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）：★★★★（2019/2/20取得） ロジクロス神戸三田 省エネルギー性能等に関する評価・表示を

  36. Slide 36: ESGへの取組み (Social & Governance)

    ESGへの取組み (Social & Governance) Social CSR活動への積極的な参加 地域教育機関との連携・テナント満足度の向上  休憩室改修にあたり、従業員へアンケートを実施し、その結果を改修に反映  あつぎ鮎まつりにおける清掃活動への参加  公益財団法人に災害備蓄品を寄付 また、地元の大学・専門学校と連携した壁面デザインコンペを実施し、デザイン案を決定 （MJロジパーク厚木1の近隣） （ロジポート橋本） （MJロジパーク福岡1） Before After  芝刈りの実施 （MJロジパーク厚木1内の緑地） Governance  災害時に備えた備蓄を確保 (食料・

  37. Slide 37: ポートフォリオの状況

    ポートフォリオの状況 エリア別（取得価格ベース） 規模別（取得価格ベース） 2.1% 13.6% 22.0% ■ 30,000㎡以上 46.5% 首都圏 15.7% ■ 10,000㎡以上 近畿圏 30,000未満 ■ 10,000㎡未満 中部圏 75.9% 24.2% その他 取得ルート別（取得価格ベース） テナントの分散状況（賃貸面積ベース） 株式会社IHIインフラシステム 山九株式会社 13.0% 5.8% キムラユニティー株式会社 株式会社三鷹倉庫 4.7% サン都市建物株式会社 41.8% ■三菱地所開発 49.3% 4.4% ホンダロジコム株式会社 ■本資産運用会社 4.1% 三菱

  38. Slide 38: ポートフォリオ一覧

    ポートフォリオ一覧 取得価格 鑑定評価額 鑑定NOI 賃貸可能 投資比率 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 （百万円） （百万円） 利回り（%） 面積（㎡） （％） （%） （年） タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 6,150 5.2 34,878 4.1 100.0 5.9 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 9,200 4.5 29,895 5.9 100.0 3.5 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 4,230 5.1 12,844 2.7 100.0 3.2 BTS ロジポート相模原（準共有持分49％） 神奈川県相模原

  39. Slide 39: 期末鑑定評価の概要

    期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第8期末 第7期末 増減 第8期末 （2020年8月期）（注1） （2020年2月期）（注2） 含み 物件名称 取得年月 取得価格 帳簿価額 鑑定 直接還元 鑑定 直接還元 鑑定 直接還元 損益 評価額 利回り（％） 評価額 利回り（％） 評価額 利回り（％） ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,596 6,150 4.8 6,150 4.8 ±0 ±0.0 553 ロジクロス厚木 2018年9月 8,440 8,416 9,200 4.1 9,000 4.2 +200 -0.1 783 ロジクロス神戸三田 2018年9月 3,900 3,

  40. Slide 40: 2020年8月期（第8期）実績

    2020年8月期（第8期）実績 第8期予想 第7期実績 第8期実績 差異 運用状況（百万円） （2020年4月 (A) （B） （B）－（A） 17日発表） 第7期実績と第8期実績 営業収益 3,200 3,342 +142 3,346 差異の主要因 不動産賃貸事業収入 3,200 3,342 +142 3,346 ①第7期取得資産に係る収入増（通期寄与） +132百万円 不動産賃貸事業費用 493 580 +87 597 （減価償却費除く） ②既存物件の賃料増額等による収入増 +10百万円 NOI 2,705 2,759 +55 2,749 減価償却費 580 604 +24 605 営業利

  41. Slide 41: 2021年2月期（第9期）及び2021年8月期（第10期）業績予想

    2021年2月期（第9期）及び2021年8月期（第10期）業績予想 第8期実績と第9期予算 第8期実績 第9期予想 差異 参考 差異の主要因 運用状況（百万円） (A) （B） （B）－（A） 第10期予想 ①第9期取得資産に係る収入増 +865百万円 営業収益 3,342 4,222 +880 4,215 ②既存物件の賃料増額等 +15百万円 による収入増 不動産賃貸事業収入 3,342 4,222 +880 4,215 不動産賃貸事業費用 ③第9期取得資産に係る費用増 - 371百万円 580 778 +198 833 （減価償却費除く） 減価償却費、施設管理費等の増加 -303百万円 一

  42. Slide 42: 損益計算書及び貸借対照表（2020年8月期）

    損益計算書及び貸借対照表（ 2020年8月期（第8期） ） 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 3,342,769 流動資産 7,952,750 現金及び預金 3,504,701 賃貸事業収入 3,179,904 信託現金及び信託預金 4,389,936 その他賃貸事業収入 162,864 その他の流動資産 58,112 営業費用 1,612,790 固定資産 112,513,946 賃貸事業費用 1,187,243 有形固定資産 112,466,230 無形固定資産 4,626 資産運用報酬 307,446 投資その他の資産 43,090

  43. Slide 43: 有利子負債の状況①

    有利子負債の状況①（2020年10月9日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 基準金利 株式会社みずほ銀行 1,300 （全銀協1ヶ月日本円TIBOR） +0.0700% 2020年9月1日 2021年9月1日 変動 短期 三井住友信託銀行株式会社 500 基準金利 （全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 株式会社三菱UFJ銀行 200 +0.0900% 2020年10月9日 2021年10月9日 小計 2,000 - - - 株式会社みずほ銀行 720 0.32630% 2021年9月14日 株式会社日本政策投資銀行 1,491 株式会社三菱UFJ銀行 430 0.

  44. Slide 44: 有利子負債の状況②

    有利子負債の状況②（2020年10月9日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 株式会社三井住友銀行 3,000 0.25000% 2019年9月2日 2023年9月2日 株式会社三菱UFJ銀行 4,000 0.49000% 2019年9月30日 2029年9月30日 農林中央金庫 1,250 0.18000% 2024年10月9日 全国信用協同組合連合会 1,250 株式会社三菱UFJ銀行 200 0.21600% 2025年10月9日 株式会社みずほ銀行 2,400 2019年10月9日 0.26000% 2026年10月9日 株式会社七十七銀行 400 株式

  45. Slide 45: 物流マーケット概況

    物流マーケット概況 首都圏 近畿圏 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 空室率（右軸） 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 空室率（右軸） 新規需要（左軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） 新規需要（左軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） 3,000 10% 1,400 14% 2,500 1,200 12% 8% 1,000 10% 2,000 6% 800 8% 1,500 600 6% 4% 1,000 400 4% 2% 500 200 2% 0 0% 0 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202

  46. Slide 46: Jリートの商品特性（長期保有に適した商品）

    Jリートの商品特性（長期保有に適した商品）  Jリートは投資口価格の変動はあるものの、安定的な分配金によって 総合収益はプラスを維持 東証REIT指数の配当収益と値上り収益の推移 （指数の基準日である2003年3月31日に投資した場合の累積リターン、年次、2020年は月次） 400.0 350.0 収益合計 (%) 300.0 値上り収益 250.0 200.0 150.0 配当収益 100.0 50.0 0.0 (50.0) 月次（2020年） (100.0) 出所： Bloomberg, ARES 45

  47. Slide 47: Jリートの購入方法と手数料

    Jリートの購入方法と手数料  不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資可能。 購入窓口 手数料 個別投資 証券会社 売買手数料のみ Jリート 売買手数料 証券会社 信託報酬（0.2～0.4％） ETF など Jリート 証券会社 購入時手数料 投資信託 銀行、信託銀行 など 信託報酬(0.5～2％) など ※各商品の手数料や特徴等の詳細は、お取引先の証券会社等にてご確認ください 46

  48. Slide 48: 利益超過分配について

    利益超過分配について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却の仕組み 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分について 物流施設 オフィスビル 耐用年数（資産の用途毎に法律で定められた使用可能期間）に応じて、毎年費用として計上 すること（減価償却）ができます。 この費用を減価償却費といいますが、現金支出を伴わない費用であるため、減価償却費相当 高速道路 都市部 額の資金が資産保有者の手元に残ることになります。 IC付近等 ビジネス立地等 一般的この手元に残った資金は修繕費用等に充当されることとなりますが、物流施設の場合、 修繕費用が比較的少額ですむという特徴が

  49. Slide 49: 第8期の利益超過分配の仕組み

    第8期の利益超過分配の仕組み 収益 費用 33億円 16億円 うち減価償却費 約30％ *現金支出を 手元に残る 伴わない費用 現金 6億円 利益超過分配金 1.8億円 活用方法 利益 利益 分配金 修繕費用 借入金の返済 新規物件の取得 16億円 16億円 会計期間中に蓄積された現金の 本投資法人の収支イメージ 手元に残った現金の活用方法 使途の考え方 48

  50. Slide 50: よくあるご質問

    よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金6,520円(第9期)及び6,438円(第10期)、投資口価格400,000円の場合 6,520円 + 6,438円 （年換算）÷400,000円＝3.24％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はど

  51. Slide 51: 用語集（1/4）

    用語集（1/4） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ インプライド・キャップレート 投資口価格を基に算出される投資家の不動産要求利回り。物件取得時に取得物件のNOI利回りを比較する基準とする場合がある。 Implied(含意された) Cap rate（利回り）の意味。 インプライド・キャップレート（年換算）＝NOI÷買収価格（時価総額+有利子負債+敷金・保証金） ■ 外部成長 物件を取得し、ポートフォリオの規模を拡大させることにより、利益を増やすこと。 ■ 公募増資 上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うこと。不特定多数の投資家から広く

  52. Slide 52: 用語集（2/4）

    用語集（2/4） ■ 内部成長 賃料単価や稼働率の上昇または管理運用などのコスト削減により、保有物件の収益性や資産価値を向上させること。 ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、状況に応じて使い 分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド・第三者ブリッジ 「ブリッジファンド」とは将来的に本投資法人が取得することを前提に不動産等を保有する私募ファンドのことを指す。「第三者 ブリッジ」とは本投資法

  53. Slide 53: 用語集（3/4）

    用語集（3/4） ■ ロジポート スポンサーである三菱地所がラサール不動産投資顧問株式会社と共同開発する物流施設ブランド。 ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に基づき、非住宅建築物を 対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示を行う制度であり、改正省エネ基準（2014年4月1日完全施行）に準じた 評価手法が採用さ

  54. Slide 54: 用語集（4/4）

    用語集（4/4） ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを行う取引形態のことで、インターネットでモノを売買することの総称。 ■ ESG（イー・エス・ジー） 環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）の頭文字を取ったもの。近年、企業が事業活動を行い、 持続的な成長を実現するには、数字として現れる財務情報だけを重視するだけでなく、目に見えないESGの要素に配慮し、社会の 持続的成長を目指すことが重要であるとの認識が高まっている。 ■ FTSE EPRA Nareit（フッツィー・エプラ・ナリート）グローバル不動産インデッ

  55. Slide 55: 注意事項

    注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商 品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資

  56. Slide 56: お問い合わせ

    お問い合わせ お問い合わせ電話番号 資産運用会社：三菱地所投資顧問株式会社 IR担当 TEL：03-3218-0030 午前9時30分から午後5時30分まで（土・日・祝日及び年末年始を除く） ウェブサイト https://mel-reit.co.jp/

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