Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — FY2024 Earnings Presentation
72 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, October 2024
Slide 1: Opening remarks and executive summary
皆様こんにちは。福岡リアルティの小原でございます。 本日はお忙しい中、 福岡リート投資法人の決算説明会にご参加いただき誠にあ りがとうございます。 それでは、 福岡リート投資法人第40期、本年3月1日から8月31日までの決算に ついてご報告をさせていただきます。 それでは、資料に基づきまして説明をいたします。 まず1ページ、エグゼクティブサマリーです。 0
Slide 2: Fukuoka REIT Corporation contents and disclaimer
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Slide 3: Executive summary
2024年8月期、第40期の分配金は、予想比250円で着地をしています。 その内訳は、左上、内部成長についてですが、我々の基幹物件であるキャナル シティ博多が非常に好調に推移をしており、昨年同期比40％を超える売上高を 示しています。 Alpen FUKUOKAがその牽引役で、1年を経過し、インバウンド需要を非常に上 手に取り込んでくれました。 それ以外の商業施設についても順調に売り上げが推移しています。 オフィスビルについても堅調に推移しており、高稼働を維持しつつ、賃料の増加 を実現できています。 物流倉庫についても、鳥栖の物件で16％、ロジシティみなと香椎も19%の賃料 増加を実現できてい
Slide 4: Distribution outlook for periods 40 to 42
まず、左側、（仮称）御船物流センター110億円、 右側、アクシオン大手門プレミ アムは18億円です。 その結果として、分配金の推移は、先ほど申し上げたとおり、第40期は予想比 250円増の3,850円、 第41期、42期の配当予想は3,900円です。 2
Slide 5: Distribution per unit trend
2ページは、分配金の推移を棒グラフで示しています。 まず、第40期が左上と右上です。3,807円という第39期の分配金を発射台として 、売却益の剥落があったものの、キャナルシティ博多の内部成長、博多FDビジ ネスセンターの稼働率アップ等々の内部成長、物流倉庫の賃料アップもあり、 3,850円という水準です。 その中で、天神ノースフロントビルの売却益が48円相当ですが、これらを差し引 いた金額においても、EPUベースで3,802円という金額です。 従前より申し上げていた2027年2月期を目標とした巡航分配金3,800円という水 準は一旦前倒しで達成できました。 次に、その下が第41期と第42期の
Slide 6: Future operating policy
3ページ、今後の運営方針です。 まず、2027年2月期を目標としていた巡航分配金の目標3,800円を達成できたこ と、それからエクイティファイナンスを実行したので、改めて当社の運営方針につ いてご説明させていただきます。 右上の今後の運営方針は、まず2027年2月期までの分配金水準の目標は、 EPUを3,800円水準へ回復をさせていくこと、DPUにつきましては、売却益で、 3,900円水準をきちんと維持していきたいと考えております。 2027年8月期以降は、巡航分配金の目標としてEPUは3,800円を守っていきた いと考えています。 DPUは、このDPUプラスアルファを具現化していきたいと考
Slide 7: Specific measures for growth
規2,207億円に対して、LTV上限までの借入余力が223億円、取得・譲渡や公募 増資の完了後は341億円まで増える予定です。 これらを活用しながら、その他SPC、ブリッジ等の活用により取得手法を多様化さ せ、外部成長を図っていきます。 具体的施策左下の内部成長戦略です。まず商業施設は、旗艦物件のキャナルシ ティ博多グランドビルの地下1階を飲食ゾーンとしてオープンさせます。来年の夏 オープン予定に加えて、少し遅れている中国のインバウンドの回復、この需要を 着実に取り込んでいき、内部成長を図っていきたいと考えています。 オフィスビルは、まずは博多FDビジネスセンターを巡航稼働させていくということ
Slide 8: Cruising distribution
4ページ、巡航分配金についてです。 まず、上段DPUのご説明です。第45期までは天神のノースフロントビルの譲渡益 があるため、3,900円水準を維持していきます。下段 EPUは、第41期に増資によ る希薄化が発生し、3,215円まで落ち込みましたが、42期で3,260円です。これを 2027年8月以降3,800円に回復させていきたいと考えています。 今、現時点でほぼ分かっているものとして、下段グラフの中に細かく記載しており ます。マリノアシティのマリナサイド棟は契約に基づいて再開発が完了したらプラ ス75円、 次に、来年初夏オープン予定のグランドビル地下1階のリニューアルが 完成したら77円程
Slide 9: Approach to raising unit price
5ページ、投資口価格向上の考え方についてです。 今回新規に記載をしました。 配当割引モデルを活用した投資口価格の算出式を下に記載しております。 「Ｐ＝Ｄ÷Rf+Rp1+Rp2-G」というような形ですが、一般的には「リスクフリーレート ＋リスクプレミアム―期待成長率」というところですが、我々はこのリスクプレミアム について、2つに分けました。 まず1つは、リート市場平均の全体のリスクプレミアム、もう1つは、福岡リート投資 法人固有のリスクプレミアム、 このように2つに分けたというところで、リスクフリーレ ートとリート市場のプレミアムについては、我々の中ではアンコントロールな部分 になります。福岡
Slide 10: External growth policy
6ページ、外部成長の取り組み方針です。 従来申し上げている通り、引き続きリスク分散を図りつつ、資産規模の3,000億円 を目指していきたいと考えています。 また、右下に取得物件、取得予定物件を記載していますが、（仮称）御船物流セ ンターは、熊本に位置する物流倉庫です。 それから、福岡市の大濠公園近くに 位置する住居物件、アクシオン大手門プレミアムを取得する予定です。 7
Slide 11: Mifune Logistics Center acquisition
7ページ、新規物件の詳細な内容です。 最初に、御船物流センターは、来年3月取得予定で110億円という金額です。今 現在、建築中で左上の写真の通り、建築は予定通り進んでいます。 その右側の熊本の地図は、TSMCを中心とした半導体設備投資や工場立地が 非常に多く進出しているエリアです。このようなニーズに加えまして、①熊本の日 用品等の配送、②インターチェンジにも非常に近い、③広域物流の配送と3つの いいところを取り込むことができる好立地の物流施設を取得します。 熊本は非常 に経済成長が著しいエリアで、県内総生産大体6兆円から7兆円と言われていま すが、 今後10年間でその域内総生産とほぼ同レベル7
Slide 12: Axion Odemon Premium acquisition
それから、8ページは、アクシオン大手門プレミアムという物件です。 真ん中に地図がありますが、大濠公園に近く、地下鉄の駅にも非常に近いという 交通利便性に加えて、分譲仕様のハイスペックな物件です。 右下の通り、今後のアップサイドについては、入居が、今年に入ってから、1月、5 月、8月、9月、10月と賃料上昇率、15％を上回る程の水準で賃料増加を実現で きています。 こういった好立地でアップサイドの見込める物件を18億円で取得します。 9
Slide 13: Disposition of Tenjin North Front Building
9ページ、資産の譲渡についてです。 天神北にある天神ノースフロントビルを、オリックスリート投資法人に売却しました 。 6回に分けての売却で、第1回目5％相当の物件売却は、第40期今期に完了し ました。 今後6期に分けて売却益が計上され、第41期の予想、第42期の予想は、この売 却益が織り込まれています。 今後、残り3回各16％の売却益が計上される予定で、売却益総額は約38億円を 想定しており、約6億円程度が残り3期に亘って計上される予定です。 10
Slide 14: Canal City Hakata initiatives
10ページ、ここからは、内部成長を前提とした各物件タイプのご説明です。 最初に、旗艦物件であるキャナルシティ博多の取り組みについてです。 キャナルシティ博多につきましては、インバウンドの成長と非常にシンクロしなが ら、物件の売り上げや賃料も伸びているという状況です。その間に右下に記載が あるグランドビルの地下1階、飲食ゾーンのリニューアルを図っていきたいと考え ています。 グランドビルというのはグランドハイアット福岡の地下にあり、非常にお客様の入り 込みも高く見込まれる場所であると思っており、テナント様の引き合いも非常に順 調です。テナント様はほぼ出店合意はできている状況です。現状、工事に入っ
Slide 15: Fukuoka office market
続きまして、11ページ、福岡のオフィスマーケットです。 右上の折れ線グラフの通り、オレンジ色の折れ線グラフが福岡ですが、福岡ビジ ネス地区の賃料は順調に伸びています。 この要因といたしましては、福岡の新築ビルについては、非常に高い賃料で募 集がかけられており、3万円を超えるような水準です。そうすると、既存物件の賃 料とのギャップが非常に大きくなり、この既存物件の賃料が引き上げられていま す。福岡リート投資法人が所有しているオフィスビルも、その賃料ギャップを具現 化させていっている状況です。 12
Slide 16: Office occupancy and rent gap
12ページ、のオフィスビル稼働率実績・予想の右側に記載がある通り、福岡リー ト投資法人が所有するオフィスビルの賃料のポジティブギャップは10%強ありま す。 これらを具現化させていきながら、内部成長を達成していきたいと考えています。 13
Slide 17: Logistics facilities market
13ページ、物流施設の状況です。 左上のグラフ2023年に一旦空室率は上がりましたが、その後、2024年から2025 年において需要が非常に強く出てくるということもあり、空室率も順調に下がって いく見込みです。 それらに加えて、高機能の物流倉庫が相対的に東京、首都圏等に比べて少な いというところもありますので、物流の賃料単価も、左下のグラフにある通り、順調 に伸びています。 我々の所有している物流倉庫についても賃料増加を実現できています。鳥栖の ロジスティクスセンターについてはプラス16パーセント、ロジシティみなと香椎は プラス19%、来年の2月更改予定ですが、ロジスティ久山も10%を上回る水
Slide 18: Residential and hotel assets
14ページ、その他アセットの状況です。 まず左側の住宅アセットは、人口の増加も背景にいたしまして高稼働と賃料の増 加が実現できています。左下にグラフありますが、入れ替えによって賃料増加を 継続して実行しており、 賃料増減率が順調に伸びています。現状4.3%程度の 入れ替えによる賃料増加ができています。この賃料増のペースを上げていきたい と考えています。 右側がホテルの概要です。真ん中のティサージホテル那覇は、RevPARが約 5,400円から約5,900円というところで回復基調にあります。 ただ、沖縄につきましては、 国際線の戻りが少しゆっくりという状況もあり、回復 ペースも同じ状況です。こち
Slide 19: Financial status
15ページ、財務状況です。 金利の見立ては、借り換えのタイミングで1.2%程度に上がっていくことを前提とし てプランを組んでいます。その中で、足許の調達方針は、返済期限の分散は維 持しつつ、資金調達のコストコントロールを図っていきます。 ①調達期間の調整②固定変動比率の調整③スプレッドを金融機関様と交渉す る3つの手段がありますが、バランスよく配置しながらコストコントロールを図って いきます。 右下の格付につきましては、AAゾーンを維持していきたいと考えています。 16
Slide 20: Debt maturities and LTV
16ページ、返済期間の分散のペースとLTVの推移を記載しています。 第41期、第42期につきましては、それぞれ20億円、19億円という金額の借り換 えを予定しており、ここは、先ほど申し上げた1.2%での借り替えを前提としてプラ ンを組んでいます。 次にその下の、LTVの推移は、第40期の44.8%から 41期、42期に向けて42.7% という水準に、これはエクイティファイナンスの影響で下がります。 このLTVの余力を使い、物件の外部成長、それに伴うEPUの増加、これを目指し ていきます。 17
Slide 21: Appraisal value overview
17ページ、鑑定評価額の概要と内訳です。 第40期の含み益は、559億 9,800万円で、前期に比べて41億4,200万円含み益 が増えました。適切な価格で物件を取得できているということがこの辺りに現れて いると考えています。 私からの説明は以上です。 投資主価値の向上に向けて、 従業員一同力を合わせて頑張ってやっていきま すので、今後ともご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願い申し上げます。 本日は誠にありがとうございました。 18
Slide 22: 40th period results summary
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Slide 23: Results versus forecast
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Slide 24: 41st period forecast
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Slide 25: 42nd period forecast
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Slide 26: Memo
MEMO 23
Slide 27: Appendix
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Slide 28: Offering overview
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Slide 29: Financial highlights
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Slide 30: DPU and NAV per unit trend
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Slide 31: Fund overview
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Slide 32: Portfolio policy
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Slide 33: Commercial facility performance
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Slide 34: Canal City Hakata sales and visitors
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Slide 35: Office rent and occupancy
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Slide 36: Logistics market and supply
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Slide 37: Rent increases and tenant data
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Slide 38: Internal growth by property
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Slide 39: Fukuoka population and economy
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Slide 40: Fukuoka office market data
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Slide 41: Fukuoka redevelopment and rents
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Slide 42: Unitholder composition
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Slide 43: Unit price and market cap
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Slide 44: Balance sheet
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Slide 45: Interest-bearing debt
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Slide 46: Debt and maturity details
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Slide 47: Lender and debt composition
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Slide 48: Rental income by property
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Slide 49: Portfolio list
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Slide 50: Portfolio list
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Slide 51: Portfolio list
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Slide 52: Portfolio property details
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Slide 53: Property acquisition details
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Slide 54: Occupancy rates
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Slide 55: Unit price history
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Slide 56: DPU and NAV history
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Slide 57: Appraisal values by property
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Slide 58: Portfolio composition
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Slide 59: ESG initiatives and certifications
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Slide 60: ESG environmental initiatives
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Slide 61: ESG environmental data
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Slide 62: Environmental targets
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Slide 63: ESG environmental certifications
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Slide 64: ESG social initiatives
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Slide 65: ESG governance
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Slide 66: ESG governance and disclosure
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Slide 67: Asset manager structure
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Slide 68: Sponsor and pipeline support
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Slide 69: Property overview
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Slide 70: Appendix
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Slide 71: Notes and disclaimers
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Slide 72: Notes and disclaimers
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