Slide 1: 23年9月期 通期決算説明資料
23 年 9 月期 通期 決算説明資料 2023 年 10 月 31 日 東証グロース 証券コード :5532 RE ALGATE 本社 REALGATE INC. | 1 （PORTAL POINT HARAJUKU）
Slide 2: Our Vision
Our Vision 古いものに価値を、 不動産にクリエイティブを、 働き方に自由を REALGATE INC. | 02
Slide 3: ワークプレイスは分散化の時代へ
ワークプレイスは分散化の時代へ REALGATE INC. | 03
Slide 4: リアルゲイトのFWP事業 社会的課題と解決
社会的課題と解決 不動産業界における ビルオーナーニーズ 社会的課題 遊休不動産の有効活用 1 都心部の止まらない大規模 開発と二次空室問題 テナントニーズ 2 コロナ禍で進んだ 働き方改革と空室問題 個性的でフレキシブルなオフィスを 適正価格で借りたい 3 大規模災害の度に改正される 建築基準法・消防法（日本特有） 4 建築費の大幅な上昇 リアルゲイトの FWP 事業※ 5 ビルオーナーの環境意識の高まり 双方のニーズをマッチング 競争力を失った築古建築物の増加 新築開発に躊躇するビルオーナーの増加 解 決 ※FWP事業とはフレキシブルワークプレイス事業の略称であり、シェアオフィスやスモール
Slide 5: 通期業績
01 23 年 9 月期 通期 業績 02 24 年 9 月期 業績予想 03 中期経営計画 04 appendix REALGATE INC. | 05 THE N3
Slide 6: 通期 業績ハイライト
23 年 9 月期 通期 業績ハイライト 売上高 営業利益 当期純利益 （ 累計） （累計） （累計） 6,972 百万円 548 百 万 円 278 百万円 （予算 6,900 百万円） （予算 510 百万円） （予算 292 百万円） 前期比 +19.3% 前期比 +28.1% 前期比 +671.7% 売上高は 69.7 億円、営業利益 5.4 億円となり、 前期比及び予算対比で上振れ着地 23 年 9 月期 当期純利益は 2.7 億円と前期比大幅増で着地 トピックス 減損損失の計上▲ 46 百万円があり、 当期純利益は予算対比で微減着地 REALGATE INC. | 06
Slide 7: PL - 損益計算書（累計）
23 年 9 月期 PL - 損益計算書（累計） ス トック型収入・フロー型収入ともに、前 期 比 で 順 調 に 拡 大 前期比 増減率 売上高 5,843 6,972 +19.3% 6,900 ストック型※ 4,429 4,983 +12.5% フロー型※ 1,414 1,989 +40.6% 売上総利益 788 983 +24.8% - 売上総利益率 13.5% 14.1% 営業利益率 7.3% 7.9% ※ ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を
Slide 8: 売上高推移
23 年 9 月期 売上高推移 ストック型収入は安定的に積み上がり、フロー型収入がスポットで発生 701 売上高 フロー型※ ストック型※ （単位：百万円） 販売 その 設計・施工 保有 PM 583 499 ML 518 296 133 73 195 405 50 5 53 3 61 1 61 1 43 4 42 2 108 96 117 193 128 46 4 114 190 43 4 106 40 16 62 6 81 91 79 55 3 30 45 9 1,084 1,089 1,079 992 1,016 1,046 907 919 923 771 830 575 1Q 2Q 3
Slide 9: 売上原価・販管費の推移
23 年 9 月期 売上原価・販管費の推移 売上原価構成・販管費構成 地代家賃、減価償却費 主にストック型売上に付随する固定費として安定的に発生 外注費、販売原価 主にフロー型売上に連動する変動費としてスポットで発生 販管費 管理部門の人件費や本社家賃で、一定水準を維持 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 販売原価 その 54 55 42 外注費 42 32 31 31 27 30 26 減価償却費 16 地代家賃 51 55 56 58 59 61 62 65 その 45 47 33 務費 人件費 1Q 2Q 3Q※ 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1
Slide 10: BS - 貸借対照表
23 年 9 月期 BS - 貸借対照表 I P O により約 13 億円の資金調達を実施し、 自 己資本比率は約 20% まで改善 第14期 第15期 前期末比増減 （単位：百万円） （22年9月期4Q） （23年9月期4Q） 流動資産 2,043 4,007 1,964 うち、現金及び 金 642 1,962 1,319 固定資産 5,716 7,399 1,682 流動負 1,973 4,327 2,353 固定負 5,049 4,798 ▲251 純資産 736 2,281 1,544 負 ・純資産 7,760 11,406 3,646 自己資本比率 9.5% 20.0% +10.5%
Slide 11: 通期 主要KPI
23 年 9 月期 通期 主要 KPI 当期獲得は 11PJ、獲得済 PJ は 69 件と前 期 末 比 運 営 面 積 純 増 69 件 獲得済PJ 運営中物件（竣工済） 運営面積（㎡） 69 獲得済 PJ 65 61 58 58 48 件（ML・保有） 51 運営中 物 件 （竣工済） 58 件 84,565 85,437 40 件（ML・保有） 65,407 第13期 （21年9月期） 第14期 （22年9月期） 第15期 （23年9月期） 運営面積 85,437㎡ 56,642㎡（ML・保有） 獲 得 PJ 終了 PJ 開業 PJ ❶ ❷ ❸ 11 件 7 件 今期獲 得 済 6 9
Slide 12: 開業PJ（6物件）
23 年 9 月期 開業 PJ（6 物件） ML ML （ワーケーション） 住所： 住所： 山梨県北杜市⼩淵沢町 東京都目黒区青葉台 運営面積：76㎡ 運営面積：2,307㎡ 竣工年：2022 年 10 月 竣工年：2023 年 3 月 （新 築） （新 築） レジデンス下層階にオ 山梨県小淵沢のキャン フィス、コワーキング プ場内にオープンした スペースを設けた新築 ワーケーション施設 プロジェクト REALGATE INC. | 12
Slide 13: 開業PJ（6物件）
23 年 9 月期 開業 PJ（6 物件） PM ML 住所： 住所： 東京都港区南青山 東京都目黒区青葉台 運営面積：2,604㎡ 運営面積：1,107㎡ リノベーション リノベーション 竣工年 ：2023 年 4 月 竣工年：2023 年 6 月 目 黒 川 沿 い の 築 57 年 の事務所ビルを 1 棟リ 南青山にある旧県民ホ ノ ベ ー シ ョ ン、店舗を テルをシェアオフィス 中心とした複合施設に に改装 再生 REALGATE INC. | 13
Slide 14: 開業PJ（6物件）
23 年 9 月期 開業 PJ（6 物件） ML 販売 PM 住所： 東京都渋谷区神宮前 住所： （東急プラザ表参道原宿内） 東京都渋谷区神山町 運営面積：1,137㎡ 運営面積：546㎡ リノベーション リノベーション 竣工年：2023 年 7 月 竣工年：2023 年 9 月 リアルゲイトによる設 シェアオフィスのノウ 計・ 施 工 で 奥 渋 の 築 ハウを活かし、従来の 31 年複合ビルを再生 商業施設をシェア型リ 物 件 売 却 後 も PM 契 テールにアップデート 約を締結 REALGATE INC. | 14
Slide 15: PORTAL POINT HARAJUKUに本社移転
23 年 9 月期 本社移転（2023 年 2 月） PORTAL POINT HARAJUKU に本社移転 延床面積約 700㎡と移転前より 1.5 倍に（23 年 9 月期末従業員数 87 名） 築 35 年の物件を自社設計・施工でリノベーション 運営面積：3,454㎡ 竣工年：1985 年 リノベーション竣工年：2020 年 REALGATE INC. | 15
Slide 16: 業績予想
01 23 年 9 月期 通期 業績 02 24 年 9 月期 業績予想 03 中期経営計画 04 appendix REALGATE INC. | 16 &C ALM
Slide 17: 24年9月期 業績予想
24 年 9 月期 業績予想 売上高 営業 利益 当期純利益 （通期予想） （通期予想） （通期予想） 7,700 百万円 640 百 万 円 405 百万円 前期比 +10.4% 前期比 +16.6% 前期比 +45.4% 獲 得 済 PJ 運 営中 物件 運営面積 78 件 67 件 10 万 m2 前期比 + 9PJ 前期比 + 9PJ 前期比 ＋ 1.5 万㎡ 売上高 77 億円、営業利益 6.4 億円と前期比増加 24 年 9 月期 売上高は既に獲得済物件のみを積み上げた堅実な計 トピックス 画 で あ り、 こ れ か ら 新 規 獲 得 す る PJ に つ い て は、 そのま
Slide 18: 24年9月期 竣工物件
24 年 9 月期 竣工物件 前期 6 件（0.8 万㎡）を上回る、7 件（1.5 万㎡）が今期竣工確定済、 さらに新規獲得物件が加わる予定 第15期（23年9月期） ne .Room・THE N3・＆CALM・THE WORKS CROSS 6件 LOCUL・ARCHES KAMI AMACHO （0.8万m2） 竣工時期 物件名/PJ名 所在地 契約 運営面積(㎡) 23年11 月予定 ❶ RandL TAKANAWA GATEWA 港区 PM 7,650 23年12 月予定 LANTIQUE B IOQ 目黒区 ML 3,108 24年1月予定 ❸ ROOTS SQUARE IKEJIR
Slide 19: 24年9月期 売上構成
24 年 9 月期 売上構成 既に獲得済物件のみを積み上げた堅実な計画だが、 ストック型収入・フロー型収入ともに、前期比で増加見込み 今後の新規獲得分については、24 年 9 月期の収益に寄与する可能性あり 売上構成 （単位：百万円） REALGATE INC. | 19
Slide 20: 中期経営計画
01 23 年 9 月期 通期 業績 02 24 年 9 月期 業績予想 03 中期経営計画 04 appendix REALGATE INC. | 20 TH E W O RKS CR O S S
Slide 21: 中期経営計画
中期経営計画 3 年後（26 年 9 月期）は 100 億円の売上高を目指す 運営物件・運営面積を増やし、売上高・営業利益ともに 15％成長を目指す 16期（24年9月） 17期（25年9月） 18期（26年9月） （単位：百万円） 予算 計画 計画 売上高 7,700 8,700 10,000 売上高前期比 +10.4% +13.0% +14.9% 営業利益 640 740 860 営業利益率 8.3% 8.5% 8.6% 営業利益前期比 +16.6% +15.6% +16.2% REALGATE INC. | 21
Slide 22: 中期経営計画
中期経営計画 あくまでストック型売上中心だがフロー型収入も獲得し、売上高 15％成長を目指す 初期投資を行いながらも、営業利益は 15％以上の成長を計画 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 計画 計画 10,000 860 8,700 7,700 740 6,972 640 5,843 フロー型 1,989 548 フロー型 1,414 429 ストック型 ストック型 4,984 4,428 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期
Slide 23: 成長戦略
成長戦略 1 運営物件・運営面積増 2 ML・保有増 3 POPUP ショップ・ イベントスペース拡大 4 大型・築浅 案 件 増 5 環境配慮型 ビ ル 再 生 6 リアルゲイ ト の 街 づ く り REALGATE INC. | 23
Slide 24: 成長戦略 運営物件・運営面積増 ML・保有増
成長戦略 1 運営物件・運 営面積増 2 ML・保有増 運営物件・運営面積を増やし増収増益 ML・保有を増やすことで、成長加速 運営物件・運営面積 ストック型売上 （単位：百万円） 獲得済PJ 運営中物件（竣工済） 運営総床面積（㎡） その PM 69 保有 65 61 ML 58 58 6,200 51 5,416 4,983 4,427 3,357 65,407 84,565 85,437 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 （21年9月期） （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （21年9月
Slide 25: 成長戦略 POPUPショップ・イベントスペース拡大 大型・築浅案件増
成長戦略 3 POPUP ショップ・ イベントスペース拡大 EC ショップ増加に伴い、POPUP ショップや 4 大型・築浅案件増 都心部の大型・築浅ビルの空室率上昇 イベントスペースの需要アップ スモールオフィス、シェアオフィスのノウハウを活用 FWP 事業 ※によるソリューションニーズ増 運営面積：7,650㎡ リノベーション竣工年：2023 年 11 月 東急プラザ表参道原宿 運営面積：1,137㎡ 運営面積：2,307㎡ リノベーション竣工年：2023 年 7 月 竣工年（新築）：2023 年 3 月 ※FWP事業とはフレキシブルワークプレイス事業の略称であり、シェアオフィスやスモール
Slide 26: 成長戦略 環境配慮型ビル再生 リアルゲイトの街づくり
成長戦略 5 環境配慮型ビル再生 6 リア ル ゲ イ ト の 街 づ く り 渋谷区千駄ヶ谷周辺のような都心部をより濃く掘 サスティナブルな街づくり るドミナント戦略 ビルオーナーの環境意識の高まり 個性的な建物が点在する街づくりを目指して グリーンビル認証取得（自社保有「ランディッ いる ク原宿ビル」取得予定） 2012 年以降 ９ 棟（運営面積 1.2 万㎡） ▲環境配慮ファサード：外壁にコルクを使用 ▲生物多様性への配慮：Rooftop Garden REALGATE INC. | 26
Slide 27: リアルゲイトのこれまでとこれから
リアルゲイトのこれまでとこれから リーマンショック後にリアルゲイト創業、東日本大震災やコロナ禍を乗り越え、 15 期連続で増収を達成 これからも中長期での着実な成長を続ける 売上高・累計 PJ 数推移 2008 年 リーマンショック 2009 年 リアルゲイト創業 2011 年 東日本大震災 2020 年 コロナ禍 売上高 ※ 13期は決算期変更により、11 ヶ月の変則決算となっている REALGATE INC. | 27
Slide 28: appendix
01 23 年 9 月期 通期 業績 02 24 年 9 月期 業績予想 03 中期経営計画 04 appendix REALGATE INC. | 28 LOCU L
Slide 29: 会社概要
会社概要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 87 名（2023 年９月末現在） 役員 9 名（2023 年９月末現在） REALGATE INC. | 29
Slide 30: 会社概要 代表プロフィール
会社概要 代表プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 大手ゼネコンでは、主にマンション工事の現場監督と アメフト選手として活動、 その後大手マンションデベ ロッパーと新興デベロッパーにて土地の仕入れから企 画販売を一貫して経験。2009 年 8 月、 「the SOHO」 の運営を機に当社設立。代表取締役就任、現在に至る。 趣味はパワーリフティングとバスフィッシング。 REALGATE INC. | 30
Slide 31: 会社概要 沿革
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有 の全株式を株式会社サイバーエー
Slide 32: フレキシブルワークプレイス事業（FWP事業）〜事例紹介〜
フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業）〜事例紹介〜 ML THE WORKERS&Co 運営総床面積 2,039㎡ ML PORTAL POINT - Ebisu- 運営総床面積 2,549㎡ 1966 年竣工 2015 年再生 2002 年竣工 2019 年再生 1 棟で法人の本社ビル FWP ＋店舗 飲食・物販店舗 FWP + イベントスペース BEFORE AFTER BEFORE AFTER PM THE CASK GOTANDA 運営総床面積 1,745㎡ PM PORTAL Apartment&Ar POINT 運営総床面積 3,341㎡ 2002 年竣工 2022 年再生
Slide 33: 収益構造
収益構造 ML 契約 ストック型収入 ビルオーナーより 10 ～ 15 年程度の契約で建物を賃借し、転貸 （マスターリース契約） 開業初期は支払家賃が先行するが、満室稼働後は安定収入を得る PM 契約 ビルオーナーより企画、運 営 を 受 託 （プロ パ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 契 約 ） テナント賃料収入に対して 一 定 の 手 数 料 収 入 等 を 得 る 再生物件保有 自ら物件保有し、賃料収入を得る フロー型収入のみで完結するプロジェクトは原則なし ストック型収入に付随 フロー型収入 設計監理契約や工事請負契約を締結し完成時に工事収入等を得る 設計・施工 M L・PM に附随し
Slide 34: 強み
強み 企 画・設計・デザインから運営までワンチー ム ＆ ワ ン ス ト ッ プ 運営 企画・デザイン 入 理由やクレーム内容等 入居 の 新ニーズを えた企画 入居 の意見を分 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級施工管理 士 営業事務 リーシング 設計・建設 期リースアップと高単価を実現 速・ ・的確な対 と工事費 REALGATE INC. | 34
Slide 35: 強み
強み ( 運営総床面積：2,753㎡ ) 築 45 年 ＥＶ無・5 階建ての倉庫兼事務所を、FWP ＋店舗の複合施設にリノベーション 建物素地に対する抜本的な資産価値向上 運営実績から導き出されるプランニング AFTER Small Small Small Small Office Office Office Office BEFORE ▲エレベーター新設 ▲スカイテラス新設 Common Lounge Office Small Small Small Office Office Office Small Office ▲倉庫から店舗への用途変更 REALGATE INC. | 35
Slide 36: 強み
強み 耐震補強 旧耐震基準の建物を新耐震基準へ、安全性の向上 EV 新設 EV が無い建物に対し EV を新設、上層階の価値を上げる 用途変更 住宅→オフィス オフィス→店舗 等、用途変更をする事で、賃料単価をアップ 増築 余剰面積を計算し増築を行い、賃料収入総額をアップ 検査済証取得 検査済証・適合認定書の再取得で建物の遵法性を確保 耐久性の向上 コンクリートの劣化診断および補強、外壁への特殊塗装などで建物の耐久性を向上 ▲耐震補強 ▲ EV 新設 ▲用途変更 ▲増築 REALGATE INC. | 36
Slide 37: エリア展開
エリア展開 段下駅 新宿駅 新宿区 主な展開エリア 谷駅 代 駅 町駅 渋谷区 27 件 渋谷区 千代 区 有 町駅 17 件 原宿駅 港区 代 公 駅 表参道駅 本 駅 新 駅 15 件 渋谷駅 目黒区 港区 日の出駅 目黒区 比 駅 中目黒駅 獲得済 PJ 69 件 （2023年9月末時点） 駅 川区 川駅 学 大学駅 REALGATE INC. | 37
Slide 38: 入居テナント
入居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 フリーデスク 情報サービス業 事務所契約が 24% 契約 356 件 SOHO 9 く める 62 件 経営コンサルタント業 店舗 59 件 住居 19 件 その 士業事務所 46% 11% 50 ㎡以上 100 ㎡以上 100 ㎡ 満 113 件 174 件 区画契約 事務所 920 件 780 件 デザイン業 20 ㎡以上 50 ㎡ 満 ・ ・ 字情報 393 件 業 サービス業 11% 20 ㎡ 満 8% 100 件 （2023年10月1日時点） （2023年10月1日時点） REALGATE INC. | 3
Slide 39: 稼働率・平均賃料推移
稼働率・平均賃料推移 コ ロナ禍を通じて賃料を落とすことなく高稼 働 率 を 維 持 稼働率・平均賃料 （ML・保有 / 既存） 98.3% 99.2% 95.8% 98.0% 97.5% 98.3% 95.8% 96.8% 96.3% 25,794 25,047 円/坪 25,172 25,091 25,090 25,200 24,061 24,416 円/坪 円/坪 円/坪 24,332 24,595 円/坪 24,180 円/坪 23,043 23,767 円/坪 円/坪 円/坪 22,779 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10 月 11
Slide 40: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ス ト ッ ク 型 売 上 は 季 節 性 は なく新規物件竣工によって積みあがる構造となります が 、 物 件 運 営 終 了 が あ る と 、一時的に減少する場合があります。 売上の季節性はあるのか？ フ ロ ー 型 売 上 は 、 設 計 ・ 施 工や販売用不動産の売却タイミング次第で、結果的に 偏るケースがあります。 よ り 収 益 性 の 高 い 物 件 （ 大 型化）を保有した場合など、財務バランスとの兼ね合 長 期 保 有 方 針 の 中 、 物 件 売 却 が 発 生 す るケ ー ス は ど の よ い の 中 で ポ ー ト フ ォ リ オ の 入替
Slide 41: ディスクレーマー・お問合せ先
ディスクレーマー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基 づいて作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性 を内包するものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意くだ さい。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これら に限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであ