Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2023 Feb Earnings Presentation
63 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 18, 2023
Slide 1: 15th 2023年2月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 15 th 2023年2月期決算説明資料 April 18, 2023
Slide 2: 目次
目次 1. 決算ハイライト 8. APPENDIX ・ 2023年2月期（第15期）決算ハイライト 4 ・ 各種指標の推移 33 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 34 2. 外部成長 ・ 貸借対照表 35 ・ 着実な資産入替（2023年2月期・2023年8月期） 7 ・ 分配方針と当期の利益超過分配金について 36 ・ 2023年2月期・2023年8月期のスポンサー取得物件 8 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 37 ・ 2023年8月期の外部交換取引による取得物件 9 ・ 設立以降の成長の軌跡 38 ・ ヘルスケア施設への投資開始の背景 10 ・ 分
Slide 3: 決算ハイライト
1 決算ハイライト 3
Slide 4: 2023年2月期（第15期）決算ハイライト
2023年2月期（第15期）決算ハイライト 既存物件収入は回復、物件売却益の一部を投資主還元及び修繕工事前倒しに活用 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 ：減配要因 ：内部留保の積立て ：売却益による分配（注1） 支払動光熱費の増加 ▲97 修繕費の減少 +17 （売却益を活用した修繕工事前倒し分除く） 支払利息等の削減 +5 202 PM報酬の減少 +20 資産運用報酬の減少 +7 （内部留保） 3,300 その他 ▲8 その他 +9 3,312 （3,312） 修繕工事前倒し 39 に活用 65 ▲65 58 86 86 ▲68 103 22 ▲22 賃料共益費の増加 +40
Slide 5: 2023年2月期（第15期）決算ハイライト
2023年2月期（第15期）決算ハイライト 23年2月期実績－22年8月期実績 主な差異要因（百万円） （単位：百万円） 2022年8月期 2023年2月期 2023年2月期 (第14期) (第15期) 差異 (第15期) 差異 営業収益 963 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入の増加 24 営業収益 39,022 39,986 963 40,008 -22 既存物件の賃料共益費の増加 191 賃貸事業収入 35,249 35,273 24 35,264 9 その他賃貸事業収入 3,015 3,074 58 3,107 -33 物件取
Slide 6: 外部成長
(ay SLA RES
Slide 7: 外部成長 ～着実な資産入替～
外部成長 ～着実な資産入替（2023年2月期・2023年8月期）～ スポンサー開発物件をはじめとした優良物件の取得と懸念物件の売却を継続推進 23年2月期・23年8月期の取得（予定）物件 23年2月期・23年8月期の売却（予定）物件 合計10物件 253億円 合計20物件 249億円 （平均築年数 3.9年、平均NOI利回り 4.7%） （注2） （注1） （平均築年数 21.8年、平均NOI利回り 4.1% ） （注3） （注1） 物流施設 商業施設 居住用施設（計17物件） 築古、地方、狭小や3点ユニット等、競争力に懸念がある物件 の売却を実現 “It makes me full of h
Slide 8: 2023年2月期・2023年8月期のスポンサー取得物件
外部成長 ～2023年2月期・2023年8月期のスポンサー取得物件～ 築浅かつ好立地のスポンサー開発物件を取得 居住用施設 プラウドフラット根津谷中 物流施設 Landport東雲・安田倉庫（注2） 商業施設 MEFULL茶屋町 「根津」駅徒歩6分の好立地に所在 「東雲」駅徒歩5分の好立地で高い雇用優位性を発揮 「大阪梅田」駅徒歩3分の好立地に所在 主要ビジネスエリア及び商業集積エリアへのアクセスも良好 首都圏を広域にカバーする高機能型物流施設 ‟健康・学び・くらし“のサービスをメインとした商業施設 取得予定日 2023年1月6日 取得予定日 2023年4月3日 取得予定価格 1,400百万円
Slide 9: 2023年8月期の外部交換取引による取得物件
外部成長 ～2023年8月期の外部交換取引による取得物件～ 東京圏所在のヘルスケア施設4物件の取得を通じたポートフォリオ収益性の向上 【取得物件】 SOMPOケア ラヴィーレレジデンス用賀 グレイプス辻堂西海岸 事業会社との強固なリレーション により実現した総合型REITなら 取得予定価格 2,850百万円 取得予定価格 1,820百万円 ではのセクターを跨いだ資産入替 鑑定評価額 3,390百万円 鑑定評価額 2,290百万円 （取引予定日：2023年5月31日） 所有形態（土地） 一般定期借地権 所有形態（土地） 一般定期借地権 NOI利回り（注1） 6.7% NOI利回り（注1） 7.7
Slide 10: ヘルスケア施設への投資開始の背景
外部成長 ～ヘルスケア施設への投資開始の背景～ ヘルスケアマーケットの市場性と将来の成長性 ➢ 国内人口動態（年齢別）と高齢化率 ➢ 高齢者向け住宅の充足率と政策目標 （千人） 65歳以上 15～64歳 （%） 140,000 50.0 （千人） 0～14歳 65歳以上 50,000 高齢者人口 5.0% 国土交通省 4.0% ✓ マーケットにおける売買・運用実績の蓄積 政策目標 ： の割合 120,000 高齢者向け住宅 38.4 （定員数149万人） 36.8 40.0 による市場性及び流動性の向上 40,000 供給率 充足率 4.0% 早急な高齢者住宅 100,000 2065年には
Slide 11: コロナ禍以降の入替実績
外部成長 ～コロナ禍以降の入替実績～ スポンサーパイプラインを活用しながら資産入替を継続、ポートフォリオクオリティは向上 コロナ禍以降（20年3月~）の資産入替による変化 （注1） 取得：948億円 売却：343億円 オフィス 物流施設 居住用施設 商業施設 平均築年数 東京圏比率 グリーン認証比率 20年2月期末 （★3相当以上） （注2） 45.5% 16.9% 19.3% 17.1% （第9期末） 18.9年 82.4% 50.1% （入替なし：22.4年） 23年8月期末 20.9年 84.2% 58.8% （注3） 42.7% 20.4% 19.8% 16.2% （第16期末） （▲
Slide 12: 内部成長
3 内部成長 12
Slide 13: 各セクターの運用状況：Office
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office 不透明なマーケット下においても、賃料水準をコントロールしながら高稼働を維持 入退去面積・期末稼働率推移 賃料ギャップ（23年2月末時点） （注1） 期末稼働率（%） 退去面積（退去率） 入居面積（入居率） ： 2.9% （マーケット賃料 ＞ 現行賃料） 99.4 98.9 96.4 97.9 98.2 98.2 97.9 5,825 1,713坪 23年2月期 22年8月期 差異 （23/3末時点） うち契約済 3,194 3,637 1,351 2,052 2,352 1,352坪 全体 2.9% 4.0% ▲1.1% (1,809) (2,
Slide 14: 各セクターの運用状況：Office
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office ＜23年8月期＞ テナント入替の進捗（23年3月末時点） ポートフォリオ全体 うち、PMO 解約面積： 4,041坪 解約面積： 612坪 （23/3末時点） （23/3末時点） 入居面積： 1,713坪 入替による賃料増減率 入居面積： 586坪 （23/3末時点） +2.4％ （23/3末時点） 入替による賃料増減率 （内訳） 契約済・・・ 1,352坪 （東京 +1.7%） （内訳） 契約済・・・ 516坪 +4.4％ （その他 +11.4%） 申込済・・・ 361坪 申込済・・・ 70坪 ＜23年8月期＞ リーシング事例 リーシング強化
Slide 15: 各セクターの運用状況：Logistics
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Logistics 改定・更新時の賃料増額、退去区画の早期リースアップを実現（稼働率は23年4月に100％へ回復予定） 改定・更新時の賃料増額 ＜23年2月期改定＞ ＜23年8月期契約更新＞ ・ Landport柏沼南Ⅱ：約15,200坪 ・ 相模原大野台ロジスティクスセンター：約17,300坪 入居テナントの拠点計画を踏まえ、 LED化工事実施を前提とするグリーンリース ２年以上にわたる粘り強い交渉により 契約により、５年間の再契約、賃料増額 増額を実現 及びGHG排出量削減を実現 （月額賃料増加率 +5.2%） （月額賃料増加率 +2.3%）（注） 退去
Slide 16: 各セクターの運用状況：Residential
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Residential 安定高稼働の維持に加え、マーケット回復の追い風を受けて入替時賃料増減率もプラス圏へと改善 稼働率推移 入替時の賃料変動（％） 減額 据置 増額 コロナ前水準（17～19年度平均） 2021年度 2022年度 99% 23.9 31.0 36.8 37.4 97.7% 97.2% 97.1% 59.5 13.4 96.8% 75.3 15.0 97% 96.4% 96.3% 17.5 21.0 97.0% 96.1% 96.1% 96.0% 95% 95.9% 95.9% 16.8 62.8 54.0 45.8 41.5 15.0 23
Slide 17: 各セクターの運用状況：Residential
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Residential 円滑なリーシング推進と賃料増額に向けた様々な取り組み事例 競争力の向上とコストコントロールを両立する表層リニューアルを積極的に推進 リーシング推進に費用対効果の高い表層リニューアルを23年2月期中で128件実施 通常の原復工事と変わらない工期かつ少ない追加投資により収益性を向上 PU中目黒 ＜ 表層リニューアル工事内容例 ＞ ・ フロアタイル上貼り ・ 巾木交換 ・ 玄関タイル上貼り etc 対象住戸 東京圏かつリニューア 工事実施 工事金額 入替時賃料増減率 ル対象住戸除く 対象戸数 （注） 賃料増減率 before after 1
Slide 18: 各セクターの運用状況：Retail
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Retail 駅前立地型施設の運営状況回復により、入替え賃料水準を維持向上しつつ着実なリーシングを推進 期末稼働率推移 GEMS大門 定借満了対応状況 商業セクター全体 駅前立地型施設のみ 9フロアが定借期間満了となるも、全て飲食業態にて迅速な埋戻しを実現 ⇒ 平均空室期間・・・0.3ヶ月 平均賃料増減率・・・▲6.1％ 99.2% 99.5% 98.8% 98.9% 98.5% 97.9% 97.8% 従前 従後 9F 23/2/15迄 リテナント 焼肉 ＜ エントランスリニューアル ＞ 98.4% 8F 23/2/15迄 リテナント 和食 97.6% 7
Slide 19: 主要な駅前立地型施設の運営状況
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Retail 主要な駅前立地型施設（UCW大阪/nORBESA）の運営状況 ユニバーサル・シティウォーク大阪の売上推移（百万円） USJストアの段階的な増床 希少なパーク外の大型オフィシャルストアとして、売上歩合賃料を牽引 コロナ禍前 10,443 前半コロナの影響残るも後半盛り返し 10,104 契約時期 面積（坪） 当初契約 2018年4月 143 第1回増床 2019年7月 +61 第2回増床 2022年9月 +23 4,683 合計 - 228 2,998 USJ新エリア開業によるさらなる来場者増加期待 2019年3月 2020年3月 2021年3月
Slide 20: 鑑定評価
4 鑑定評価 20
Slide 21: 鑑定評価
鑑定評価 6割以上の物件で鑑定評価額が上昇し、含み益は2,317億円に拡大（前期比+135億円） セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 22年8月期 23年2月期 鑑定CAP 22年8月期 23年2月期 低下 249 物件 174 物件 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 48 物件 116 物件 オフィス 68 559,170 78,127 68 557,005 78,689 上昇 0 物件 2 物件 商業 49 194,973 23,284 49 196,014 24,739 物流 23 278
Slide 22: ファイナンス
5 ファイナンス 22
Slide 23: ファイナンス ～リファイナンス等の状況～
ファイナンス ～リファイナンス等の状況～ 引き続き安定した財務基盤の構築を推進 23年2月期のリファイナンス 23年8月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要（注2） 返済予定 （注3） 総額 33,550百万円 総額 33,550百万円 総額 30,800百万円 平均金利 0.70％ 平均金利 0.86％ 平均金利 0.99％ 平均借入年数 6.9年 平均借入年数 6.9年 平均借入年数 8.0年 有利子負債の状況（期末時点） 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期
Slide 24: 業績予想
6 業績予想 24
Slide 25: 2023年8月期（第16期）、2024年2月期（第17期）業績予想
2023年8月期（第16期）、2024年2月期（第17期）業績予想 継続的な資産入替により収益底上げ、物件売却益は中期的な分配金の維持・向上のため活用 一口当たり分配金の増減要因（円/口） 2023年8月期（第16期） 2024年2月期（第17期） ：増配要因 ：減配要因 ：内部留保の積立て ：売却益による分配 （注1） 561 賃料共益費の増加 +95 （内部留保） 動光熱収支の改善 ＋47 161 修繕費の増加 ▲56 等 （翌期へ利益繰越） （売却益を活用した修繕工事前倒し差額分除く） 修繕工事前倒し 54 3,402 に活用 修繕工事前倒し 3,351 55 3,312 に活用 162
Slide 26: 2023年8月期（第16期）、2024年2月期（第17期）業績予想
2023年8月期（第16期）、2024年2月期（第17期）業績予想 23年8月期予想ー23年2月期実績 主な差異要因（百万円） （単位：百万円） 2023年2月期 2023年8月期 差異 2024年2月期 差異 営業収益 4,056 (第15期) (第16期) (第17期) 賃貸事業収入の増加 560 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) 既存物件の賃料共益費の増加 448 営業収益 39,986 44,042 4,056 39,112 -4,930 物件取得・売却による影響 112 賃貸事業収入 35,273 35,834 560 35,654 -1
Slide 27: ESGへの取り組み
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Slide 28: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 環境指標（マテリアリティ）推移 環境負荷軽減への具体的取り組み [目標] 2050年カーボンニュートラル 2030年度までに40％削減（2016年度比） 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施（当期完了事例） 温 0.0% ① LED化による省エネ促進 室 GHG（原単位） ・ NMF新宿EASTビル ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ 効 -10.0% ・ PMO日本橋本町 ▲325Mwh/年の削減（▲52.8％） 果 -20.0% ・ 札幌ノースプラザ ガ ・ Landport春日部 ス -30.0% 目標水準 -40.0% -40.0% ・
Slide 29: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 温室効果ガス排出量削減への具体的取り組み 先進的な省エネ化の取り組み ~ダブルスキン（2重サッシの導入）による多角的効果の実現~ （札幌ノースプラザに続き、野村不動産四ツ橋ビルで導入） 既存ビルで最も効率的な省エネ施策：空調負荷の低減（ビル全体消費エネルギーの約4割） 設置したインナーガラス ➡ 耐用年数がきた照明や空調を高性能機器に更新するだけでなく、 窓フレームのスリム化により 費用対効果の高い後付け2重サッシ設置で断熱性を向上、更なる省エネ化を図る デザイン性が向上し、 物件価値の向上に寄与。 ＜2重サッシ導入による効果＞ ガラスは計3層： 既存外壁分:1
Slide 30: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 地域社会貢献、テナント満足度向上への取り組み GEMS 地域社会貢献 × ブランド価値向上 ユニバーサル・シティウォーク大阪 テナント環境改善と廃棄物削減 ・ 廃棄傘の再利用（無料配布）、熱中症対策のドリンク無料配布を実施 ＜テナント・地方自治体・企業とのコラボイベント＞ ・ 同時に、SDGsポップを掲示・配布 ・ 「みんな食堂」 ・ 「地方創生フェア」 → テナント従業員の雇用環境向上だけでなく、廃棄物の削減及び従業員 子育て家庭支援、子供たちの笑顔のため、 地方創生やフードロス対策、テナント売上 ひとりひとりのESGに対する意識啓発につながる GEMS店舗が
Slide 31: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 吉田修平 （弁護士） （注1） 監督役員 内山峰男 監督役員 岡田美香 監督役員 小山東子 （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） （2023年6月就任候補） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 （REIT業界初のエコアクション21の取得と業界への普及が評価） ＜役員会への出席状況＞ 役職名 氏名 2021年度 20
Slide 32: APPENDIX
8 APPENDIX 32
Slide 33: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 営業収益 百万円 34,731 35,428 36,617 36,927 37,577 38,064 37,519 37,520 39,022 39,986 うち、不動産等売却益 百万円 - 685 6 - - - - 162 757 1,638 賃貸ＮＯＩ 百万円 24,475 24,677 25,859 26,357 27,268 27,573 27,008 26,995 27,350 26,951 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース）
Slide 34: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 22年8月期 23年2月期 22年8月期 23年2月期 物件数 68 68 物件数 49 49 オフィス 取得価格（百万円） 476,765 474,980 商業施設 取得価格（百万円） 174,044 174,044 第14期実績（B） 第15期実績（B） 第14期実績（B） 第15期実績（B） 自2022年3月1日 自2022年8月1日 （B）－（A） 自2022年3月1日 自2022年8月1日 （B）－（A） 区 分 区 分 至2022年8月31日 至2023年2月28日 至2022年8月31日 至2023年2月28日 金 額 金 額 増減額 金 額
Slide 35: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第14期 第15期 第14期 第15期 2022年8月31日現在 2023年2月28日現在 2022年8月31日現在 2023年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 47,055 4.0 55,286 4.7 流動負債 76,816 6.5 67,010 5.7 現金及び預金 31,608 2.7 40,445 3.4 営業未払金 2,676 0.2 1,964 0.2 信託現金及び信託預金 13,283
Slide 36: 分配方針と当期の利益超過分配金について
分配方針と当期の利益超過分配金について 基本的な分配方針 売却益が生じた場合の分配方針 当期純利益+のれん償却費を分配 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 留保する場合がある（注1） 売却益 10 売却益相当額の留保 10 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 20 利益超過分配 売却益 10 償却費 10 償却費 売却益 売却益は分配し、 売却益を除く 売却益を除く 売却益を除く 利益超過分配にて 当期 当期 80 80 80 当期 当期 当期 調整 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （※）記載の数
Slide 37: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約8,800億円のスポンサーパイプライン （注） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 高い機能性をもつ物流施設 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ カテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が
Slide 38: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 23年2月期末 物件数 257物件 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 293物件 上位10物件比率 26.8％ ＜23年2月期・23年8月期の取得売却（予定）物件＞ 22.0％ 取得価格 取得 東京圏比率 79.8％ 取得物件 対象期 プラウドフラット根津谷中 （百万円） 1,400 予定年月 23/1 23年2月期 84.0％ Landport東雲・安田倉庫 5,750 23/3 平均築年数 19.
Slide 39: 分配金とLTVの推移
分配金とLTVの推移 コロナ禍においても安定的に推移する分配金と適切にコントロールされたLTV水準 TOP合併 第1回PO 第2回PO 第3回PO コロナ禍 4,215億円 60.0 3,500 DPU LTV(%) 58.0 3,300 3,317 3,330 3,312 3,279 3,288 3,300 3,244 1,302億円 3,209 56.0 3,100 3,128 3,084 3,036 3,028 3,037 3,047 54.0 2,900 52.0 2,700 50.0 2,500 48.0 2,300 2,219 46.0 2,100 45.1 44.6 44.6 4
Slide 40: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 オフィス 99.4 99.4 99.8 99.8 99.4 98.9 97.9 98.2 98.2 96.4 商業施設 99.6 99.6 99.5 99.1 99.2 98.8 98.9 98.5 97.9 97.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 物流施設 99.4 99.4 98.5 97.3 97.5 居住用施設 97.0 97.2 96.8 97.0 97.1 96.5 95.9 95.8 全体 99.3 99.3 99.3 99.1 98.8
Slide 41: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積（坪） 平均賃料単価（円/坪） 期末稼働率（%） 退去面積（退去率） 入居面積（入居率） 99.4 98.9 96.4 97.9 98.2 98.2 97.9 1,713坪 （23/3末時点） 5,825 （注1） 3,194 3,637 2,052 2,352 1,351 (1,809) (2,547) (3,130) (2,786) 18,879 18,903 18,907 (3,670) 18,603 18,690 18,510 (6,944) （4,041坪） （23/3末時点） 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期
Slide 42: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（注）（賃料ベース） 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 8.6% 7.3% 7.2% 5.9% 契約 契約 締結済 締結済 3.1% 契約 1.7% 締結済 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 8.6% 7.4% 6.7% 6.6% 6.0% 5.0% Landportシリーズ その他 26年8月期 27年2月期 27年8月期 28年2月期 28年8月期 29年2月期 42
Slide 43: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数（戸） 入替時の賃料変動（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 1,260 1,324 1,150 1,110 1,152 23.9 941 36.8 31.0 37.4 59.5 13.4 45 136 69 75.3 15.0 -143 -91 -59 17.5 21.0 16.8 62.8 54.0 45.8 41.5 -1,065 -1,016 -1,000 15.0 23.7 -1,293 -1,351 -1,255 9.7 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8
Slide 44: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業セクター全体） 契約期間の分散状況（居住地立地型商業施設）（賃料ベース） （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合賃料 売上歩合比率 8,000 6.0% 14.0% 4.6% 5.0% 6,000 12.0% 10.9% 4.0% 10.0% 8.0% 4,000 2.3% 3.0% 6.0% 1.7% 2.0% 4.3% 1.0% 4.0% 2,000 0.8% 0.5% 1.0% 2.0% 0 0.0% 0.0% 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 2
Slide 45: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Logistics 総賃貸面積 比率 総賃貸面積 比率 No テナント名 物件名称 No テナント名 物件名称 (㎡) (％) (㎡) (％) 1 非開示 オムロン京都センタービル 34,616.84 1.6 Landport川越 1 非開示 139,996.82 6.6 日本電気本社ビル Landport青梅Ⅲ 2 日本電気株式会社 34,556.76 1.6 新宿野村ビル Landport青梅Ⅱ 2 鴻池運輸株式会社 88,637.52 4.2 3 非開示 野村不動産天王洲ビル 14,507.40 0.7 羽生ロジスティクスセンター 3 JP楽天ロジスティ
Slide 46: ポートフォリオサマリー（2023年2月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2023年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 68 474,980 557,005 27.2 806,177.42 479,363.03 商業施設 49 174,044 196,014 20.6 380,960.46 360,259.16 商業施設（駅前立地） 22 115,195 123,900 20.0 158,826.95 114,276.22 商業施設（居住地立地） 27 58,848 72,114 22.0 222,133.51 245,982
Slide 47: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年8月期末（第14期） 2023年2月期末（第15期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第15期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第14期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,883 51,800 3.4 4,916 46,
Slide 48: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年8月期末（第14期） 2023年2月期末（第15期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第15期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第14期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-055 東京圏 オフィス PMO平河町 3,410 3,354 4,340 3.0 985 3,354 4,
Slide 49: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年8月期末（第14期） 2023年2月期末（第15期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第15期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第14期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-023 東京圏 商業施設 三菱自動車 世田谷店（底地）（注1） 770 779 1,190 4.9 410
Slide 50: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年8月期末（第14期） 2023年2月期末（第15期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第15期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第14期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-015 東京圏 物流施設 川口領家ロジスティクスセンター 10,790 10,238 14,600 3.8
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年8月期末（第14期） 2023年2月期末（第15期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第15期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第14期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-035 東京圏 住宅 プライムアーバン学芸大学 775 722 905 3.7 182 718 905 3.
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年8月期末（第14期） 2023年2月期末（第15期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第15期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第14期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-084 東京圏 住宅 プライムアーバン住吉 632 567 675 4.1 107 564 592 3.9
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年8月期末（第14期） 2023年2月期末（第15期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第15期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第14期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-132 東京圏 住宅 プラウドフラット戸越公園 2,580 2,645 2,820 3.8 174 2,63
Slide 54: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 517,420百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 借入金 485,420百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 32,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 旧NOF 4,500 2.90 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法
Slide 55: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） ガバナンスの充実 マテリアリティ及び方針 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切な 投資ポートフォリオのグリーン化 運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上さ せることを目指します。 ・ 運用パフォーマンスに連動した運用報酬の導入を通じて投資主と資産運用会社との利害の一 方針 方針 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認
Slide 56: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 開示評価 アジア・総合型（上場）「Sector Leader」 6年連続最高位「A」 最上位 「5 Star」 7年連続最高位 「Green Star」 環境認証取得推進 「ESG Annual Report」 の作成 ESGに関する1年間の取組み・活動や、 各外部認証等
Slide 57: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 58: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2022年8月期末 2023年2月期末 個人 その他 （第14期末） （第15期末） その他の国内法人 308,927口(6.6%) 321,590口(6.8%) 銀行 140,569 3.0% 137,073 2.9% 2022年8月期末 外国法人等 金融機関(金融商品取引業者含む) 信託銀行 2,196,737 46.6% 2,244,091 47.6% 1,230,265口 （第14期末） 2,854,418口(60.5%) (26.1%) 総投資口数 生命保険会社 68,391
Slide 59: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 (千坪) （円/坪） 700 （％） 10.00 24,000 新規供給量 22,901 23,014 9.43 600 23,000 予 測 8.00 22,000 500 6.15 21,000 6.00 20,000 400 19,000 20,014 300 4.00 18,000 17,000 200 2.49 2.00 16,000 16,207 1.49 100 15,000 0.00 14,000 0 '07 '08
Slide 60: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ 商業 ホテル 小売・飲食店-業態別の売上高 19年同月比増減率 全国延べ宿泊数推移 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 (万人) 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 40% 8,000 20% 0% 6,000 -20% -40% -60% 4,000 -80% -100% ス ド 2,000 ( 総 コ 百 飲 パ ー ラ 合 ン 貨 食 ブ パ ッ ビ 店 店 / ス 居 G
Slide 61: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・電力先物 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 0％超3％未満上昇 日本国債10年複利 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 横ばい 下落 (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 100 5 40 4.5 50 4 20 3.5 3 0 11Q3 18Q1 10Q1 10Q3 11Q1 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q3 1
Slide 62: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 166名（うち取締役5名、監査役3名、顧問1名） ※2023年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図 ■ 国内機関投資家等向け2022年8
Slide 63: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2023 Feb Earnings Presentation on 6ix