Slide 1: 23年9月期 第3四半期 決算説明資料
株式会社リアルゲイト 23 年 9 月期 第 3 四半期 2023 年 7 月 25 日 決算説明資 料 東証グロース 証券コード :5532 REALGATE INC. | 1
Slide 2: Our Vision
Our Vision 古いものに価値を、 不動産にクリエイティブを、 働き方に自由を REALGATE INC. | 02
Slide 3: 23 年 9 月期 第３四半期 主要 KPI appendix
01 ビジネスモデルについて 02 23 年 9 月期 第３四半期 業績 03 23 年 9 月期 第３四半期 主要 KPI 04 appendix REALGATE INC. | 03
Slide 4: 社会的課題と解決
社会的課題と解決 不動産業界における ビルオーナーニーズ 築古建築物を有効活用したい 社会的課題 テナントニーズ 1 都心部の止まらない大規模 開発と二次空室問題 都心部で個性的なオフィスを 適正価格で借りたい 2 コロナ禍で進んだ 働き方改革 解決 3 大規模災害の度に改正される 建築基準法・消防法（日本特有） フレキシブルワークプレイス事業 競争力を失った築古建築物の増加 スモールオフィス シェアオフィス REALGATE INC. | 04
Slide 5: フレキシブルワークプレイス事業（FWP事業）
フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） 主に築古建築物を安心・安全なフレキシブルなワークプレイスに作り変え、収益性を向上 ML THE WORKERS&Co 運営総床面積 2,039㎡ ML PORTAL POINT - Ebisu- 運営総床面積 2,549㎡ 1966 年竣工 2015 年再生 2002 年竣工 2019 年再生 1 棟で法人の本社ビル FWP ＋店舗 飲食・物販店舗 FWP + イベントスペース BEFORE AFTER BEFORE AFTER PM THE CASK GOTANDA 運営総床面積 1,745㎡ PM PORTAL Apartment&Ar PO
Slide 6: 収益構造
収益構造 ML 契約 ストック型収入 ビルオーナーより 10 ～ 15 年程度の契約で建物を賃借し、転貸 （マスターリース契約） 開業初期は支払家賃が先行するが、満室稼働後は安定収入を得る PM 契約 ビルオーナーより企画、運 営 を 受 託 （プロ パ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 契 約 ） テナント賃料収入に対して 一 定 の 手 数 料 収 入 等 を 得 る 再生物件保有 自ら物件保有し、賃料収入を得る フロー型収入のみで完結するプロジェクトは原則なし ストック型収入に付随 フロー型収入 設計監理契約や工事請負契約を締結し完成時に工事収入等を得る 設計・施工 M L・PM に附随し
Slide 7: 23 年 9 月期 第３四半期 主要 KPI appendix
01 ビジネスモデルについて 02 23 年 9 月期 第３四半期 業績 03 23 年 9 月期 第３四半期 主要 KPI 04 appendix REALGATE INC. | 07
Slide 8: 23年9月期 第3四半期 業績ハイライト
23 年 9 月期 第 3 四半期 業績ハイライト 売上高 営業利益 当期純利益 （ 累計） （累計） （累計） 5,215 百万円 491 百 万 円 266 百万円 前年同期比 +16.5% 前年同期比 +25.0% 前年同期比 +14.2% • 高稼働に支えられ、ストック型収入は当初見込より拡大 23 年 9 月期 • 設計・施工によるフロー型収入も当初見込みより受注が増え拡大 • PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX は来期の売却となり、来期に収益貢献 トピックス • ストック型収入及び設計・施工によるフロー型収入が当初見込みよりかなり好調であり、 上記売却が来期へず
Slide 9: PL - 損益計算書（累計）
PL - 損益計算書（累計） ス トック型収入・フロー型収入ともに、前年 同 期 比 で 順 調 に 拡 大 22年9月期 23年9月期 o 3Q（累計） 3Q（累計） 増減率 売上高 4,475 5,215 +16.5% ストック型 3,255 3,725 +14.4% フロー型 1,219 1,490 +22.2% 売上総利益 651 817 +25.7% 売上総利益率 14.5% 15.7% 営業利益率 8.8% 9.4% REALGATE INC. | 09
Slide 10: 売上高・営業利益（通期見込）
売上高・営業利益（通期見込） 売 上高・営業利益ともに計画に対して上振れ で 着 地 見 込 23 年９月期３Q 売上進捗率 75 ％ 23 年９月期３Q 営業利益進捗率 96 ％ 1Q 2Q 3Q 4Q 売上 ( 通期予想 ) フロー型 フロー型 69億円 133 百万円 73 百万円 ストック型 ストック型 フロー型 ストック型 売上高 1,229 百万円 1,249 百万円 1,284 百万円 1,248 百万円 5,215百万円 営業利益 ( 通期予想 ) 5.1億円 営業利益 139百万円 273 百万円 77 百万円 491 百万円 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Slide 11: 売上高推移
売上高推移 ML を 中心としたストック型収入が、安定的 に 積 み 上 が る 売上高 （単位：百万円） フロー型 701 販売 設計・施工 583 ストック型 その 518 133 73 保有 296 195 405 53 3 61 1 50 5 PM 43 4 42 2 108 96 128 193 114 ML 190 43 4 46 4 106 40 16 62 6 81 91 79 55 3 30 45 9 1,046 1,084 1,089 992 1,016 907 919 923 771 830 575 1Q 2Q 3Q※ 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
Slide 12: 売上原価、販売費および一般管理費の推移
売上原価、販売費および一般管理費の推移 売 上原価は、フロー型収入の発生によって変 動 あ り 販 管費は、事業拡大に対して一定の水準を維 持 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 販売原価 その 外注費 減価 却費 その 地代家賃 人件費 務費 54 55 42 42 32 31 31 27 30 26 16 51 55 56 58 59 61 62 65 45 47 33 1Q 2Q 3Q※ 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q※ 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 第13期 第14期 第15期 第13期 第14期 第15
Slide 13: BS - 貸借対照表
BS - 貸借対照表 I P O に よる公募増資で約 11 億円の資金調 達 を 実 施 し 、 自 己資本比率は約 20% まで改善 （単位：百万円） 22年9月期4Q 23年9月期3Q 対前期末増減 動資産 2,043 2,856 813 うち、現金及び 金 642 1,519 876 定資産 5,716 7,953 2,236 総資産 7,760 10,810 3,050 動負 1,973 4,039 2,065 定負 5,049 4,663 ▲386 純資産 736 2,107 1,370 負 ・純資産 7,760 10,810 3,050 自己資本比率 9.5% 19.5% 10.
Slide 14: 23 年 9 月期 第３四半期 主要 KPI appendix
01 ビジネスモデルについて 02 23 年 9 月期 第３四半期 業績 03 23 年 9 月期 第３四半期 主要 KPI 04 appendix REALGATE INC. | 14
Slide 15: 主要KPIハイライト
23 年 9 月期 第 3 四半期 主要 KPI ハイライト 累計 PJ 獲 得 済 PJ 竣工物件 92 件 67 件 57 件 46 件（ML・保有） 40 件（ML・保有） 運営総 床 面 積 賃 貸可能床面積 85,437 ㎡ 61,839 ㎡ 57,187㎡（ML・保有） 42,552㎡（ML・保有） 稼働率 平均賃料 （ML・保有 / 既 存 ） （ML・保有 / 既存） 96.3% 24,180 円／坪 ※2023年6月末時点での数値 ※MLはマスターリース、保有は物件保有、PMはプロパティマネジメントの略称 ※累計PJは、終了物件も含んだ累計プロジェクトを指す ※獲得済PJは、
Slide 16: 竣工物件
竣工物件 当期 5 件 7,701㎡、来期 4 件 9,962㎡、更に新規獲得分が加わる 竣工時期 物件名 所在地 契約 運営総床面積(㎡) 23年9月期 23年3月 THE N3 目黒区 ML 2,307 23年4月 ALM 港区 PM 2,604 23年6月 THE WORKS ROSS 目黒区 ML 1,107 7,701㎡ 23年7月予定 LO UL 渋谷区 ML 1,137 （ 称） PJ 渋谷区 PM 546 24年9月期 23年11 月予定 （ 称）三 PJ 港区 PM 4,810 23年12 月予定 （ 称）代 PJ 目黒区 ML 3,108 9,962㎡ 24年1月予定 （
Slide 17: 稼働率・平均賃料
稼働率・平均賃料 稼 働率・平均賃料ともに高水準をキープ 稼働率・平均賃料 （ML・保有 / 既存） 99.2% 98.0% 98.3% 97.5% 96.8% 96.3% 95.8% 95.8% 25,047 25,794 25,172 25,091 24,595 25,090 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 24,332 円/坪 24,180 円/坪 円/坪 円/坪 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2021 年 2022 年 2023 年 ※ 稼動率及び平
Slide 18: 今後の展望
今後の展望 リアルゲイトの個性的な街づくり 北参道・千駄ヶ谷エリア 2017 年以降 ９ 棟（運営総床面積 1.2 万㎡）... and more REALGATE INC. | 18
Slide 19: appendix
01 ビジネスモデルについて 02 23 年 9 月期 第３四半期 業績 03 23 年 9 月期 第３四半期 主要 KPI 04 appendix REALGATE INC. | 19
Slide 20: 会社概要
会社概要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員数 98 名（2023 年 6 月末現在） REALGATE INC. | 20
Slide 21: 強み
強み 企 画・設計・デザインから運営までワンチー ム ＆ ワ ン ス ト ッ プ 運営 企画・デザイン 入 理由やクレーム内容等 入居 の 新ニーズを えた企画 入居 の意見を分 企画営業(宅建 ) 一 建築 プロジェクトリー ー 1 施工管理 営業事務 リーシング 設計・建設 期リースアップと高単価を実現 ・ ・的確な対 と工事費 REALGATE INC. | 21
Slide 22: 強み
強み ( 運営総床面積：2,753㎡ ) 築４５年 ＥＶ無・５階建ての倉庫兼事務所を、FWP ＋店舗の複合施設にリノベーション 建物素地に対する抜本的な資産価値向上 運営実績から導き出されるプランニング AFTER Small Small Small Small Office Office Office Office BEFORE ▲エレベーター新設 ▲スカイテラス新設 Common Lounge Office Small Small Small Office Office Office Small Office ▲倉庫から店舗への用途変更 REALGATE INC. | 22
Slide 23: 強み
強み 耐震補強 旧耐震基準の建物を新耐震基準へ、安全性の向上 EV 新設 EV が無い建物に対し EV を新設、上層階の価値を上げる 用途変更 住宅→オフィス オフィス→店舗 等、用途変更をする事で、賃料単価をアップ 増築 余剰面積を計算し増築を行い、賃料収入総額をアップ 検査済証取得 検査済証・適合認定書の再取得で建物の遵法性を確保 耐久性の向上 コンクリートの劣化診断および補強、外壁への特殊塗装などで建物の耐久性を向上 ▲耐震補強 ▲ EV 新設 ▲用途変更 ▲増築 REALGATE INC. | 23
Slide 24: エリア展開
エリア展開 段下駅 新 駅 新 区 主な展開エリア 四 谷駅 代 駅 駅 渋谷区 27 件 渋谷区 千代 区 有 駅 17 件 原 駅 港区 代 公 駅 表参道駅 本 駅 新 駅 12 件 渋谷駅 目黒区 目黒区 港区 日の出駅 比 駅 中目黒駅 獲得済 PJ 67 件 （2023年6月末時点） 駅 駅 区 REALGATE INC. | 24
Slide 25: 入居テナント
入居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 情報サービス業 SOHO 24% 60 件 経営コンサルタント業 その 業事務所 46% 11% デザイン業 ・ ・ 字情報 業 サービス業 11% 8% （2023年7月1日時点） （2023年7月1日時点） REALGATE INC. | 25
Slide 26: 【適時開示/補足】販売用不動産の売却に関するお知らせ
【適時開示 / 補足】販売用不動産の売却に関するお知らせ 2023 年 7 月 25 日付「販売用不動産の売却に関するお知らせ」発表の通り、当社販売用不 動産の売却に関して、同日開催の取締役会にて決議しております 【売却概要】 物件名称：PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX 物件所在地：東京都渋谷区 【売却日程】 売買契約締結日：2023 年７月 26 日 決済・引渡し日：2023 年 10 月 12 日 ・24 年９月期の売却となり、それに伴い 24 年９月期の収益へ貢献 ・当初見込んでいた 23 年９月期のフロー型収入が減少するが、ストック型収入及び設計・施工に よるフロ
Slide 27: 売上高・営業利益
売上高・営業利益 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 6,900 フロー型 5,843 ストック型 429 380 350 3,768 3,810 281 2,416 3Q (見込) (見込) 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 ※ 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 （2020年10月期）（2021年9月期）（2022年9月期）（2023年9月期） （2019年10月期） （2020年10月期）（2021年9月期）（2022年9月期）（2023年9月期） （2019年10月期） ※ 2021年9月期は決算期変更により2020年11月〜2021年9
Slide 28: 運営面積・運営物件数
運営面積・運営物件数 運営面積 賃貸可能床面積（㎡） 運営総床面積（㎡） 61,839 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 （19年10月期） （20年10月期） （21年9月期） （22年9月期） （23年9月期3Q） 運営物件数 REALGATE INC. | 28
Slide 29: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ス ト ッ ク 型 売 上 は 季 節 性 は なく新規物件竣工によって積みあがる構造となります が 、 物 件 運 営 終 了 が あ る と 、一時的に減少する場合があります。 売上の季節性はあるのか？ フ ロ ー 型 売 上 は 、 設 計 ・ 施 工や販売用不動産の売却タイミング次第で、結果的に 偏るケースがあります。 よ り 収 益 性 の 高 い 物 件 （ 大 型化）を保有した場合など、財務バランスとの兼ね合 長 期 保 有 方 針 の 中 、 物 件 売 却 が 発 生 す るケ ー ス は ど の よ い の 中 で ポ ー ト フ ォ リ オ の 入替
Slide 30: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基 づいて作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性 を内包するものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意くだ さい。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これら に限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであ