Advance Residence Investment Corporation · TSE:3269
Advance Residence Investment — FY2024 Earnings Presentation
68 slides from Advance Residence Investment's earnings presentation, Mar 14, 2024
Slide 1: 第27期 決算説明資料 2024年1月期
リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-044 レジディアタワー麻布十番 アドバンス・レジデンス投資法人 第27期 決算説明資料 2024年1月期（2023.8.1 ～ 2024.1.31） 証券コード：3269
Slide 2: 目次
目 次 01 決算ハイライト 07 業績予想 2024年1月期 決算ハイライト 4 業績予想 28 2024年1月期 決算実績 5 業績予想 分配金詳細 29 2024年1月期 分配金詳細 6 08 参考情報 02 資産取得・売却 アドバンス・レジデンスの強み 32 取得・売却物件 8 住宅系J-REIT最大級のポートフォリオ 33 スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後） 9 確かな歩み 確かな成長 34 資産取得実績の推移 10 収益基盤強化等の新たな取組み 36 03 資産運用 ポートフォリオの構築方針 良質なポートフォリオの形成 37 38 稼働率の推移 12 入替・更新賃料変動率
Slide 3: 決算ハイライト
決算ハイライト リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-035 レジディア西麻布
Slide 4: 2024年1月期 決算ハイライト
2024年1月期 決算ハイライト 業績予想比 当期純利益 +85百万円（+1.1%） 1口当たり純利益 EPU 5, 603円 予想比 +60円 （+1.1%） 1口当たり分配金 DPU 5, 900円 予想比 +30円 （+0.5%） 1口当たりFFO 7,405円 前期実績比 -2.0% 1口当たりNAV 350,872円 前期実績比 +0.7% (一時差異等調整積立金除く) (331,044円) 含み益 2,651億円 含み益率 59.1% 資産取得・売却 資産運用 専有部リノベーション工事 資金調達 着実な外部成長 高稼働率維持 公募増資によるLTV引き下げ 高い入替賃料変動率を維持
Slide 5: 2024年1月期 決算実績
2024年1月期 決算実績 2023年9月12日 2024年1月期 主な差異 2023年7月期 単位： 百万円 ①当期予想 ②当期実績 (②-①) 資産運用 資産売買 前期実績 ▷既存物件 ▷リノベーション工事 ▷取得売却 18,623 18,689 賃料収入の増収 +8 賃料収入の増収 +9 売却益の上振れ +3 18,523 (283物件ベース*1) (283物件ベース*1) (277物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +66 期中平均稼働率 礼金・更新料の増収 +44 取得による増収 +2 96.5％ 96.7％ 96.5％ その他収入等の減収 -3 ▷既存物件
Slide 6: 2024年1月期 分配金詳細
2024年1月期 分配金詳細 持続的な逓増分配 DPU 5,900円（前期比+50円） 1口当たり分配金の変動要因 DPU+30円 当期実績 予想 前期実績 2024年1月期 DPU+50円 2024年1月期 2023年7月期実績 5,900円 5,870円 DPU 5,850円 325円 339円 175円 リノベーション工事の損益 29円 償却方法の見直し 277円 調整後EPU -91円 234円 234円 242円 調整後EPU 5,431円 公募増資による 5,340円 5,296円 既存物件 希薄化 306円 23.7期、24.1期 348円 +31円 営業外損益等 取得売却 ー1
Slide 7: 資産取得・売却
資産取得・売却 リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-057 パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング
Slide 8: 取得・売却物件
取得・売却物件 取得 都心好立地の賃貸住宅に加え、運営型賃貸住宅へ投資 取得価格 鑑定評価額 償却後 2024年1月期 取得資産 (取得日:2023年9月29日) 所在地 (百万円) (百万円) NOI利回り*1 利回り*1 築年数*2 スポンサー T-182 レジディア白金高輪Ⅱ 東京都港区 1,009 1,140 4.2% 3.6% 8.1年 T-183 レジディア目黒Ⅳ スポンサー 東京都目黒区 1,853 2,090 4.2% 3.7% 7.7年 T-184 レジディア文京小石川Ⅱ スポンサー 東京都文京区 1,772 2,000 4.2% 3.6% 7.0年 T-185 レジディア品
Slide 9: スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後）
スポンサーパイプライン（取得予定資産取得後） 計 19 物件 想定規模 約 389 億円 （竣工済 314 億円） *1 伊藤忠グループによる開発案件 東京23区内における開発案件の所在地 想定規模 竣工済 物件数 総戸数 (億円) (億円) 東京駅10km圏内 東京駅5km圏内 - - - - 足立区 板橋区 東京駅10km圏内 8 537 174 174 北区 その他東京23区 6 380 105 80 練馬区 葛飾区 荒川区 その他地域 5 728 109 59 豊島区 台東区 文京区 計 19 物件 1,645 戸 389 億円 314 億円 中野区 墨田区 江戸川区 新宿区 杉並区
Slide 10: 資産取得実績の推移
資産取得実績の推移 不動産価格は高値で推移、厳選取得 上場来の取得実績 取得物件の平均利回り*1 鑑定評価利回り*2 6.2% 6.1% 6.0% 6.0% 5.2% 5.7% 4.8% 5.0% 4.9% 4.9% 4.9% 5.4%5.3% 4.8% 4.7% 5.2% 4.3% 5.0% 4.7% 4.6% 4.4% 4.3% 4.1% 3.5% 上場来の物件取得先の内訳 4.0% （取得予定資産取得後） 3.9% 3.7% 3.6% （単位：億円） 280 18 スポンサー 295 グループ 139 216 35% 237 110 229 23 35 19 63 マーケット 87 10
Slide 11: 資産運用
資産運用 リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-055 レジディア御殿山
Slide 12: 稼働率の推移
稼働率の推移 期中平均稼働率 高稼働率を維持 2024年1月期 96.8% 96.7% 期中平均 96.7% 96.6% 96.5% 96.7% 96.7% 96.2% （前期比 +0.2pt.） 95.9% 95.9% 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 過去3年の月末稼働率 2023年8月は一時的に低下、その後回復 エリア別 (2023年8月～2024年1月) 97.1% 97.3% 東京23区 首都圏 政令指定都市等 96.9% 96.9% 97.0% 96.8% 96.8% 99.1% 99.0% 98.7% 98
Slide 13: 入替時の賃料動向
入替時の賃料動向 入替賃料変動率*1 +5.5% +5.0% 上昇傾向が継続、コロナ禍前の水準へ +4.6% 入替賃料変動率 +4.0% 2024年1月期 +5.0% +5.0% +4.2% うち原状回復住戸 +2.5% （前期比 +1.0pt.） +1.2% +1.5% +3.2% +1.3% +2.7% +1.8% -0.6% +1.0% +0.9% +1.0% リノベーション住戸の詳細は、P.19をご参照ください。 -1.4% 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 月額賃料変動額 単位： 千円 13,637 リノベーシ
Slide 14: エリア・タイプ別の入替賃料変動率
エリア・タイプ別の入替賃料変動率 エリア別 東京23区は賃料上昇継続、政令指定都市等は一時的にマイナス +7.3% +6.9% 原状回復住戸のみ (東京23区) +5.7% 東京23区 首都圏 政令指定都市等 +6.0% +4.0% +4.2% +3.3% +3.1% +2.8% +2.4% +2.2% +4.7% +1.8% +1.8% +1.9% +0.7% +0.9% +3.3% +1.7% +1.2% +1.4% +1.5% +1.6% -0.8% +0.4% -0.5% +0.2% -1.0% -0.5% -1.2% 20.1期 20.7期 21.1期 21.7期 22.1期 22.
Slide 15: 更新時の賃料動向、その他各種指標
更新時の賃料動向、その他各種指標 更新賃料変動率*1 単位： 千円 過去最高の水準へ 更新住戸の約半数に賃料交渉、そのうち6割強が応諾 更新賃料変動率 変動額 4,713 2023年1月期 2024年1月期 3,350 3,371 更新戸数（①） 2,760戸 2,999戸 2,940 +1.2% うち増額打診戸数（②） 926戸 1,437戸 2,151 2,032 +0.9% +0.8% 33.6% 47.9％ +0.7% +0.6% 打診率（②÷①） +0.5% うち増額戸数（③） 624戸 947戸 応諾率(③÷②) 67.4％ 65.9％ 21.7期 22.1期 22.7期 23.1
Slide 16: 賃貸マーケット 概要
賃貸マーケット 概要 東京23区は順調、その他都市は稼働率を重視した運用 ポートフォリオ全体 東京23区 札幌 96.6% 96.7% 96.6% 96.7% 96.6% 96.4% 96.5% 96.4% 95.3% 期中平均稼働率 *1 +1.0% 入替賃料変動率 +6.9% +2.7% +5.0% +3.1% +2.5% +4.0% +4.7% -1.8% 23.1期 23.7期 24.1期 23.1期 23.7期 24.1期 23.1期 23.7期 24.1期 契約比率*2(前賃料ベース) 仙台 仙台 2.7% 札幌 4.1% 96.8% 首都圏 4.4% 97.4% 97.1% 名古
Slide 17: 賃料動向
賃料動向 ポートフォリオ全体賃料坪単価の増減率*1 19期連続の賃料上昇を実現 坪単価上昇の内訳 期初空室の 新規契約 期末坪単価 解約 期中異動 期初坪単価 -0.01％ +0.07％ +0.63% +0.39％ +0.47% +0.45% +0.29% 期中異動の寄与度 期初賃料シェア 入替* 6% +0.11% +0.13% 入替* 更新 更新 +0.21％ +0.17％ 14% 異動なし 21.7期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 80% *期初空室の新規契約は含みません。 賃料ギャップ*2 専有部リノベーション工事を実施した場合 エリア・ユニットタイプ別の
Slide 18: 専有部リノベーション工事
リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-039 レジディアタワー目黒不動前 専有部リノベーション工事
Slide 19: 専有部リノベーション工事計画の実績
専有部リノベーション工事計画の実績 想定値を上回るパフォーマンス、今後も積極的に工事推進 工事実績 23.7期 24.1期 当初の想定値 2023年7月期 2024年1月期 タイプシェア (実施戸数ベース) 上場来実績 合計 期当たり 実施戸数 300戸 100戸 161戸 シングル 261戸 847戸 36% 33% うち成約戸数 - 100戸 136戸 コンパクト 236戸 822戸 ファミリー&ラージ 31% 工事金額*1 - 406百万円 658百万円 1,064百万円 3,306百万円 入替賃料変動率*2 +12.7％ +20.0％ +20.7％*4 タイプ別入替賃料変動率 +20.
Slide 20: 修繕工事の計画
修繕工事の計画 大規模修繕工事 実施物件数 総工事金額(税込) 平均工事額 レジディア北新宿 After 2024年1月期実績 8 物件 756百万円 95百万円 所在地 東京都新宿区 延床面積 2,255.46㎡ Before 建築時期 1997年2月 上場来実績 120 物件 11,066百万円 92百万円 工事金額 72百万円 (税込) 当期実施事例 外壁補修（塗装部再塗装等） 資本的支出の推移 減価償却費の範囲内でコントロール 単位： 百万円 専有部リノベーション工事 3,500 2024年1月期 減価償却費 3,457百万円 大規模修繕工事 専有部リノベーション工事 期当たり300戸
Slide 21: 財務状況
リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-058 レジディア上目黒 財務状況
Slide 22: 財務状況
財務状況 2024年1月期 返済・調達実績 信用格付・有利子負債残高 調達年数を調整、金利水準をコントロール 信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 1.04% 返済 0.78% 返済 調達 0.81% 2023年7月期末 2024年1月期末 前期末比 調達*1 総額 131億円 73億円 0.69% 0.72% 0.70% 0.74% 借入金 2,017 億円 1,959 億円 86.1% -58億円 0.52% 0.43% 支払金利 0.70％ 0.78％ 投資法人債 316 億円 316 億円 13.9% - 6.8年 6.5年 5.3年 平均調達年限 調達年
Slide 23: 財務指標
財務指標 金融費用 平均残存年数 金利の固定化比率 平均支払金利 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 変動金利 固定金利 8.2年 8.6年 0.66% 0.61% 0.59% 6.8年 6.5年 0.59% 0.57% 0.57% 5.3年 5.1年 98% 99% 99% 98% 98% 5.0年 99% 0.58% 5.0年 0.69% 0.72% 0.78% 4.9年 0.41% 4.8年 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 22.1期 22.7期 23.1期 23.7期 24.1期 4.6年 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達 2
Slide 24: サステナビリティ
サステナビリティ リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-072 レジディア中目黒Ⅱ
Slide 25: サステナビリティに関する評価・取組み
サステナビリティに関する評価・取組み GRESBリアルエステイト評価*1 CDP *2気候変動プログラム初参加 2023年 住居・アジアセクター セクターリーダーに選出 （4年連続、通算5回目） 2023年評価に 住宅系 J-REIT として初参加 非上場を含む参加者すべてにおける B評価 同セクターリーダーにも初選出 （マネジメントレベル） 8段階評価のうち上から3番目 2年連続「４スター」 開示評価 最高「 A 」評価 環境認証・省エネ認証 物件施策 KPI：2030年度迄 環境認証・省エネ認証の取得割合 30%以上（延床面積ベース） 共用部だけでなく専有部も含め、温暖効果ガス削減 実績：
Slide 26: サステナビリティに関する取組み（環境）
サステナビリティに関する取組み（環境） TCFD提言に基づくシナリオ分析の実施*1 4℃ および1.5℃の気候変動関連シナリオ分析を実施 将来の気候変動が投資法人の事業へ与える影響について、リスクと機会の観点で適切に評価することを目指す フレームワークに沿った分析・開示 ガバナンス 気候関連リスク及び機会に関する組織のガバナンス 2020年3月、「気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD) 」の提言に賛同 ビジネス・戦略・財務計画に対する気候関連リスク 戦略 シナリオ分析を実施・開示 及び機会が与える実際の影響及び潜在的影響 リスク管理 気候関連リスクを識別・評価・管理するために用いるプロ
Slide 27: 業績予想
業績予想 リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-039 レジディアタワー目黒不動前
Slide 28: 業績予想
業績予想 2024年1月期 2024年7月期 主な差異 2025年1月期 単位： 百万円 ①当期実績 ②今期予想 (②-①) 資産運用 資産売買 来期予想 ▷既存物件 ▷リノベーション工事 ▷取得売却 18,689 18,685 賃料収入の増収 +35 賃料収入の減収 -22 売却益の剥落 -344 18,297 (283物件ベース*1) (287物件ベース*1) (287物件ベース*1) 営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 -4 期中平均稼働率 礼金・更新料の増収 +68 取得による増収 +289 96.7％ 96.3％ 96.2％ その他収入等の増収 +19 売却による減収 -50
Slide 29: 業績予想 分配金詳細
業績予想 分配金詳細 持続的な逓増分配を想定 内部留保からの分配 (1口当たり) 積立金*1の定額取崩し (1口当たり) 1口当たり分配金の変動要因 積立金の追加取崩し (1口当たり) *2 当期純利益からの分配 (1口当たり) 予想 予想 当期実績 2024年7月期 DPU+5円 2025年1月期 2024年1月期 DPU+5円 5,910円 5,905円 DPU 5,900円 207円 281円 234円 325円 リノベーション工事の損益 55円 リノベーション工事の損益 126円 償却方法の見直し 292円 234円 償却方法の見直し 263円 234円 調整後EPU +48円 調整後
Slide 30: Advance
ME Advance Residence . Investment Corporation 30
Slide 31: 参考情報
リノベーションがつなぐ、 あらたな暮らし。 T-044 レジディアタワー麻布十番 参考情報
Slide 32: アドバンス・レジデンスの強み
アドバンス・レジデンスの強み 安定分配のディフェンシブREIT Asset Debt 長期 × 固定 × 分散による安定性 信用格付 JCR AA R&I AA- 住宅系J-REIT 最大級*1の資産規模 4,819億円 Equity J-REIT 最大級*1の積立金*2 275億円 (2024年1月期分配後) *1 資産運用会社調べ：2024年3月14日現在における各住宅系J-REITの開示資料（物件数・賃貸可能面積・賃貸可能戸数・資産規模）に基づきます。 *2 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。 32
Slide 33: 住宅系J-REIT最大級のポートフォリオ
住宅系J-REIT最大級*1のポートフォリオ 物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模 (取得価格ベース) 2024年1月31日現在 283 物件 835,770㎡ 22,392 戸 4,819億円 投資エリア（取得価格ベース） 築年数（取得価格ベース） 徒歩分数（取得価格ベース） 契約主体（戸数ベース） 5年以下 1% 10分超15分以内 5% 5年超10年以下 9% 15分超 0.4% 賃料保証型 6% 学生マンション契約 7% 20年超 政令指定都市等 13% 10年超15年以下 21% 9% 首都圏 5分超10分以内 個人 5分以内 法人 9% 35% 53% 東京23区 59%
Slide 34: 確かな歩み 確かな成長
確かな歩み 確かな成長 PF全体 東京23区 首都圏 政令指定都市等 稼 97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 96.6% 96.5% 96.8% 96.5% 96.8% 96.7% 96.7% 96.6% 96.5%96.7% 働 96.6% 96.2% 96.4% 96.2% 96.4% 96.4% 96.1% 96.2% 高稼働率を維持 95.9% 95.9% 95.9% 率 11.7 12.1 12.7 13.1 13.7 14.1 14.7 15.1 15.7 16.1 16.7 17.1 17.7 18.1 18.7 19.1 19.7 20.1 20.7 2
Slide 35: 確かな歩み 確かな成長（財務）
総資産LTV 鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に 56.9%57.7% 備えた負債比率 56.2%56.0% L 52.4%52.3% 51.0% 50.1% 51.6% 51.4% 52.2% 49.6%49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9%47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 48.4% 49.0% 49.3% 49.5% 47.3% 53% T 53.5% 54.6% 53.7% 53.8% 51.2%52.1% 50% 借入余力 50.1% V 145 億円 第2回PO 47.2% 47.3% 第6回PO
Slide 36: 収益基盤強化等の新たな取組み
収益基盤強化等の新たな取組み 専有部リノベーション工事の拡大推進 ー時差異等調整積立金の追加取崩し 東京23区を中心に約8,000戸,13年間実施を想定 概念図（1住戸当たりの営業損益） 概念図（分配金） 当初12年間 13年目以降 一時的な営業損益のマイナスを補填 営業損益マイナス 調整後EPU （積立金 追加取崩し） EPU増加に寄与 追加 取崩し 減価償却費 リノベーション工事 低下 EPU 償却終了 EPU 及び 賃料上昇 償却方法の見直し EPU 賃料上昇額 減価償却費等 賃料上昇額 減価償却費等 2023年1月期以前 2023年7月期以降 長期的 償却方法の見直し 物件取得時の耐用
Slide 37: ポートフォリオの構築方針
ポートフォリオの構築方針 投資対象エリアと投資比率 投資対象エリア 投資比率*1 住戸タイプ 投資比率*2 東京23区 70 ～ 100% シングル・タイプ ～ 50% その他地域 コンパクト・タイプ 20 ～ 40% 首都圏(東京23区を除く) 0 ～ 30% ファミリー・タイプ 20 ～ 40% 政令指定都市及びこれに準ずる都市 ラージ・タイプ ～ 10% その他地域とは、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県をいいます。)、 政令指定都市及びこれに準ずる都市を指します。 投資比率 運営型賃貸住宅*3 上限20% 各住戸タイプのいずれかに属する運営型賃貸住宅への
Slide 38: 良質なポートフォリオの形成
良質なポートフォリオの形成 2024年1月末現在 上場来の物件売買実績 シングルタイプが中心 上場来の 運営型 取得資産 売却資産 シングル コンパクト ファミリー ラージ その他 合計 ユニット推移(戸) 賃貸住宅 売買物件数 152物件 57物件 東京23区 +3,315 +801 +427 △148 +43 +22 +4,460 首都圏 +509 +9 △104 +0 △875 △1 △462 取得・売却価格合計 2,226億円 842億円 政令指定都市等 +1,956 +1,481 +472 +64 +174 +11 +4,158 *1 *2 加重平均NOI利回り 5.6% 4.6%
Slide 39: エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳
エリア・タイプ別入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア PF全体 5.0% +1.0pt. 100.0% 8.6% -5.1% 70% 21% 全体 1.6% +0.5pt. 40.1% 5.6% -4.7% 55% 32% 東京23区 6.9% +2.2pt. 72.6% 9.1% -3.1% 80% 12% 東京23区 3.0% +1.5pt. 27.9% 5.8% -3.4% 65% 23% 首都圏
Slide 40: 東京23区 入替・更新賃料変動率内訳
東京23区 入替・更新賃料変動率内訳 入替賃料変動率*1のエリア別内訳 入替住戸タイプ別 エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア エリア 賃料変動率 （前期比） 契約比率*2 上昇率 下落率 前賃料シェア 東京23区 6.9% +2.2pt. 72.6% 9.1% -3.1% 80% 12% 東京23区 3.0% +1.5pt. 27.9% 5.8% -3.4% 65% 23% 東京駅 6.6% +2.2pt. 32.0% 8.7% -3.4% 80% 12% 東京駅 5㌔圏内 2.7% +0.7pt. 11.3% 5.5% -4.1% 64% 22% S
Slide 41: シニア向け賃貸住宅の運用
シニア向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2024年1月期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 % 7.0 % 取得方針 保有物件 S-022 ブランシエール港北2 今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。 周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。 将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。 アセットタイプ 交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。 将来の転用可能性、売却可能性を考
Slide 42: 学生向け賃貸住宅の運用
学生向け賃貸住宅の運用 物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*1 (取得価格合計) 2024年1月期末現在 20 物件 192 億円 4.0 % 1,756 戸 100 % (賃料保証型契約のため) 6.0 % 運営型賃貸住宅 学生マンション 専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション 食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション R-008 レジディア神戸ポートアイランド T-153 レジディア志村坂上Ⅱ S-023 カレッジコート田無 物件番号 物件名称 所在
Slide 43: 経年に対する取組みの効果
経年に対する取組みの効果 適切な対策を行うことにより競争力を維持 レジディア芝浦 工事効果の検証 築 32年 築10年 築20年 築30年 before after 145 130 共用部修繕工事 工事費：137百万円 115 100 専有部リノベーション 85 工事費： 2010年2月 大規模修繕 3,982千円/戸 70 2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 専有部リノベーション工事 専有部リノベーション工事 住戸(新規成約) 住戸(再契約分) レジディア吉祥寺 工事効果の検証 築 29年 120 築10年 築20年 before after 110 共
Slide 44: 鑑定評価の内訳
鑑定評価の内訳 2024年1月期末 鑑定評価概要 含み益 2,651 億円 (含み益率：59.1%) 期末算定価額*1 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円) *3 前期差異 内訳 2024年 2024年 前期 2024年 帳簿価額 算定価額と エリア 前期差異*2 前期差異 (b)/(a) 1月期末 1月期末 差異 賃貸収支 ER再取得 1月期末 (a) の差額(b) 東京23区 519,563 +3,965 17,707 -29 +86 -56 3.36% -0.02pt. 318,658 200,904 63.0% 首都圏 54,884 -29 2,26
Slide 45: 有利子負債構成
有利子負債構成 多様な調達先から構成された安定的な財務基盤 2024年1月末現在 発行期間 発行額 借入残高 割合 投資法人債 発行時期 借入先 (年) (億円) (億円) (%) 第20回債 2013.11 12 20 三菱ＵＦＪ銀行 381 16.8 第21回債 2014.4 10 25 三井住友信託銀行 254 11.2 第22回債 2015.4 10 20 みずほ銀行 234 10.3 第24回債 2015.10 10 15 投資法人債 日本政策投資銀行 146 6.4 第25回債 2016.6 15 30 三井住友銀行 138 6.1 14% 第27回債 2017.7 10 30 み
Slide 46: 投資主構成
投資主構成 投資主数 保有口数 2024年1月期 投資主名(上位10社) 保有口数 保有割合 投資主数 前期末差異 口数 前期末差異 割合 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 365,607 25.5% 金融機関 198 6 925,311 -9,342 64.6% 信託銀行 9 0 678,588 -17,677 47.4% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 212,750 14.8% （うち投資信託口） 30 3 489,286 -16,359 34.1% 野村信託銀行株式会社（投信口） 68,832 4.8% 地方銀行 45 -3 81,984 932 5.7% STIC
Slide 47: サステナビリティ方針・推進体制
サステナビリティ方針・推進体制 サステナビリティ方針 サステナビリティ推進体系 企業理念・経営方針や外的環境の変化を踏まえたIRMのサステナビリティ推進の方向性を 2050年ネットゼロへの取組み、気候変動や社会課題への対応を事業活動における 「サステナビリティ方針」として定め、組織的・体系的に推進しています。IRMおよび本投資法 重要課題と捉え、「サステナビリティ方針」を定め、資産運用業務および事業活動全 人が優先的に解決すべき重要課題として定めたマテリアリティについて、目標を定め、目標達 般においてこれを実践することにより、持続可能な社会の実現に貢献していきます。 成のためのPDCAサイクル
Slide 48: マテリアリティとKPI
マテリアリティとKPI 関連 マテリアリティ 分類 長期ビジョン 目標・KPI 関連SDG's 実施施策 ポリシー等 （サステナビリティに関する重要課題） 2030年度迄（2018年度比） ・エネルギー消費量:20％（原単位）削減 ・CO2排出量（GHG） ・LED等省エネ機器の導入 環境パフォーマンス ①エネルギー消費量・CO2排出量・ SCOPE1-2：51%（総量）削減 ・再生可能エネルギー導入 データ管理基準 水消費量・廃棄物排出量の管理と削減 →2050年度迄にネットゼロ （非化石証書・グリーン熱証書） SCOPE3：対応カテゴリの把握および範囲確定・算定 ・サプライヤーとの協働 ・
Slide 49: 災害リスクへの対応
災害リスクへの対応 地震リスク 水害リスク 計画規模*3にて把握される浸水リスク 損失率 2.3 % 経済的損害への対応 2024年1月期末 現在 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 再調達価格 2,586 億円 損害対応可能 資金残高 経済的損害への対応 〜5m 5 物件 41 億円 262 戸 損失額 60 億円 ＜ 95 億円*1 〜3m 45 物件 855 億円 4,047 戸 取得時の検討事項 火災保険にて 〜0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸 カバー可能 •取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合 → 地震保険の付保を検討 計 64 物件 1,163億円
Slide 50: 伊藤忠グループ アドバンス
伊藤忠グループ アドバンス 伊藤忠グループシナジー 伊藤忠グループとの拡張的協働関係のもと、ステークホルダー利益の最大化を追求 1 2004年度から19年間で培った住宅不動産の用地仕入・開発・ソーシング力 2 賃貸住宅開発事業者としての経験 3 J-REIT運用・管理経験の総合展開 全てを統合的に所管する 伊藤忠商事 住生活カンパニーの“不動産機能” 公募REIT 1 用地仕入・施設開発・ソーシング 住宅特化型リート 賃貸住宅事業者の 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発 ユーザー目線・ スポンサー両輪による 長期運用・管理を前提とし 取引顧客網の活用 用地仕入・住宅開発・ソーシング体制 た賃貸住宅の開
Slide 51: RESIDIA（レジディア）
RESIDIA（レジディア） 入居者サービス レジディアサイト 入居者との円滑なコミュニケーションを実現するべく、 ブランドPR、空室情報、リノベーション情報等、 スマホアプリ及びポータルサイトを開設 「レジディア」に関わる情報サイトとして展開 https://www.residia.jp 51
Slide 52: 東京23区 世帯年収・人口流入
東京23区 世帯年収・人口流入 世帯年収、共働き世帯 年代別の人口流入 世帯収入の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の人口流入の大半は20代 東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率 単位：人 2020 2021 2022 2023 54% 100,000 55% 85,219 50% 80,000 45% 46% 44% 60,000 40% 2002年 2007年 2012年 2017年 2022年 40,000 東京23区 勤労者世帯 実収入 300% 646 実収入 (月額) 2012年比 615 20,000 571 582 250% 600千円 535 523 (8,
Slide 53: 主要都市別需給動向
主要都市別需給動向 人口増減 及び 貸家共同住宅着工戸数 東京23区は需給の回復が続く 貸家共同住宅着工戸数（戸） 転入超過数（人） 東京23区 68,917 70,461 63,976 65,853 61,281 58,207 61,158 49,655 56,828 53,457 54,342 56,228 50,842 51,850 48,765 51,855 43,185 42,984 37,770 37,813 47,591 (7,983) 22,421 19,887 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021
Slide 54: FFOペイアウトレシオ詳細
FFOペイアウトレシオ詳細 *1 2023年7月期 2024年1月期 内部留保からの分配 積立金の定額取崩し 積立金の追加取崩し 単位：百万円 賃貸事業費 賃貸事業費 販管費 販管費 営業外費用等 営業外費用等 7,202 FFO 10,611 7,215 FFO 10,467 賃貸収入 賃貸収入 減価償却費 減価償却費 3,457 335 ペイアウトレシオ 17,683 17,814 3,368 335 ペイアウトレシオ 498 75.3％ 424 75.1％ 当期純利益 当期純利益 当期純利益 （売却益除く） からの分配金 当期純利益 （売却益除く） （売却益除く） からの分配金 （売却益
Slide 55: 主要指標の推移
主要指標の推移 主要指標 2011.1末 2019.7末 2020.1末 2020.7末 2021.1末 2021.7末 2022.1末 2022.7末 2023.1末 2023.7末 2024.1末 時価総額 1,688億円 4,556億円 4,729億円 4,722億円 4,293億円 5,172億円 4,688億円 5,082億円 4,397億円 4,799億円 4,657億円 ＠期末終値 @172,300円 @337,500円 @341,500円 @341,000円 @310,000円 @373,500円 @338,500円 @367,000円 @317,500円 @346,500円
Slide 56: 貸借対照表
貸借対照表 当期 当期 （2024年1月31日） 単位：千円 （2024年1月31日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 17,547,308 営業未払金 593,759 信託現金及び信託預金 10,266,058 短期借入金 5,000,000 営業未収入金 141,098 1年内償還予定の投資法人債 7,500,000 前払費用 368,057 1年内返済予定の長期借入金 14,850,000 その他 10,546 未払金 1,548,306 貸倒引当金 － 未払費用 75,073 流動資産合計 28,333,069 未払消費税等 9,034 固定資産 前受金 68,5
Slide 57: 損益計算書
損益計算書 当期 当期 （自 2023年8月1日 至 2024年1月31日） （自 2023年8月1日 至 2024年1月31日） 単位：千円 営業収益 A. 不動産賃貸事業収入 賃貸事業収入 17,814,376 賃貸事業収入 不動産等売却益 875,601 賃貸料収入 15,594,510 営業収益合計 18,689,977 共益費収入 1,011,872 営業費用 駐車場収入 473,871 賃貸事業費用 7,794,121 計 17,080,255 資産運用報酬 1,304,699 その他収入 資産保管手数料 10,175 付帯収入 128,217 一般事務委託手数料 57,773 そ
Slide 58: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ PF全体 283物件 151 154 153 152 114 2024年1月末現在 135 155 157 150 140 159 097 094 145 177 121 138 104 125 178 071 053 126 120 184 024 115 170 165 131 147 158 180 112 143 095 108 098 128 161 169 122 029 090 099 172 011 009 137 164 099 100 141 059 077 179 103 012 062 080 087 084 171 107 068 079 013
Slide 59: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 12物件 2.6% 022 002 048 026 029 050 061 063 045 076 081 049 015 065 031 025 058 024 034 075 072 073 084 1物件 0.1% 041 10物件 059 077 080 037 082 011 2.2% 012 051 014 055 039 044 085 035 079 057 040 056 008 046 054 078 062 038 27物件 8.7%* 052 *各地域における投資割合(取得価格ベース)を記載しています。 013 12物件 3.6% 12物件 2.6
Slide 60: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-001 レジディア島津山 東京都品川区 2004/12 115 2,860 0.6% 4,480 2,349 90.7% 4.3% 89.7% T-030 レジディア大井町Ⅱ 東京都品川区 2007/7 40
Slide 61: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-058 レジディア上目黒 東京都目黒区 1993/1 16 878 0.2% 1,470 815 80.3% 7.7% 93.2% T-084 レジディア御茶ノ水Ⅱ 東京都千代田区 2015/3 28 821
Slide 62: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-112 レジディア後楽園 東京都文京区 2004/10 31 603 0.1% 920 551 66.9% 3.5% 100.0% T-139 レジディア月島Ⅲ 東京都中央区 2008/2 119 2,570
Slide 63: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) T-164 レジディア秋葉原 東京都台東区 2007/4 40 977 0.2% 1,460 951 53.5% 5.1% 97.8% S-012 レジディア国分寺 東京都国分寺市 2003/2 33 518 0
Slide 64: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 物件No. 物件名称 所在地 算定価額*1 PML値 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 時期 戸数 (百万円) 比率 (百万円) 損益率 稼働率 (百万円) (百万円) R-012 レジディア三宮東 兵庫県神戸市 2005/11 161 2,220 0.5% 3,400 1,843 84.4% 3.2% 96.5% R-044 レジディア神戸磯上 兵庫県神戸市 2008/3 19
Slide 65: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 期末 建築 賃貸可能 取得価格 投資 期末簿価 含み 期末 取得価格 投資比率 期末算定価額 *1 期末簿価 物件No. 物件名称 所在地 時期 戸数 (百万円) 比率 算定価額*1 (百万円) 損益率 PML値 稼働率 エリア別 物件数 賃貸可能戸数 (百万円) (百万円) (百万円) 含み損益率 (百万円) R-070 レジディア白壁 愛知県名古屋市 2008/3 70 907 0.2% 1,210 877 37.9% 4.4% 99.0% T 東京23区 182 12,747 339,735 70% 519,563 318,658 63.0% R-072 レジディア千
Slide 66: 組織図
組織図 2024年3月14日現在 所在地： 東京都千代田区神田神保町一丁目105番地 神保町三井ビルディング17階 代表者： 代表取締役社長 東海林 淳一 資本金の額： 3億円 事業内容： 投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 役職員数： 106名 株主総会 宅地建物取引業者免許取得(免許番号：東京都知事(4)第84325号) 監査役 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第37号) 登録・認可等： 取締役会 金融商品取引業者登録(関東財務局長(金商)第309号) 一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第58856号) コンプライアンス委員会 投資委員会
Slide 67: Advance
ME Advance Residence . Investment Corporation 67
Slide 68: 本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては…
本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で 投資なさるようお願いいたします。 本投資法人の投資口または投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。 なお、本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所 上場規則等に必ずしも則ったものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は、将来の業績を保証するものではありません。 本資料の内容に関しては、万全
Advance Residence Investment — FY2024 Earnings Presentation on 6ix