Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2020 Feb Earnings Presentation
66 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 14, 2020
Slide 1: 野村不動産マスターファンド投資法人 2020年2月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 9 th 2020年2月期決算説明資料 April 14, 2020
Slide 2: 目次
目次 1. Topics ① 8. ESGへの取り組み ・ ポートフォリオ構成から見るコロナウイルス関連の影響 4 ・ ESGの取組み（外部評価） 29 ・ コロナウイルス関連に起因する業績への影響 5 ・ ESGへの取り組み（マテリアリティ） 30 ・ ESGへの取り組み（E：環境） 31 2. Topics ② ・ ESGへの取り組み（S：社会 G:ガバナンス） 32 ・ 第3回公募増資の概要と効果 7 9. APPENDIX 3. 決算ハイライト ・ 各種指標の推移 34 ・ 2020年2月期（第9期）決算ハイライト 9 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 35 ・ 貸借対照表 36
Slide 3: Topics ①
(ay Topics @
Slide 4: ポートフォリオ構成から見るコロナウイルス関連の影響
ポートフォリオ構成から見るコロナウイルス関連の影響 8割を超えるセクターには大きな影響なし。賃料収入に占める変動賃料の割合は0.7％程度 セクター 保有割合 コロナウイルス関連の影響 オフィス 45.5％ 居住用施設 19.3％ 82.3％ 足元のリーシング、改定等の物件運用面において、コロナウイルス関連による大きな影響はなし。 （注） 物流施設 16.9％ 駅前立地商業施設 11.4％ 商業・宿泊施設の売上減少に伴う変動賃料の減少 ・ 外出自粛に伴い、飲食系テナントを中心に売上減少。 （但し、GEMSは固定賃料） 居住地立地商業施設 5.7％ 17.7％ ・ ユニバーサル・シティウォーク大阪
Slide 5: コロナウイルス関連に起因する業績への影響
コロナウイルス関連に起因する業績への影響 第10期：コロナウイルスの影響が一部あるが、その他内部成長等の進捗により、1口当たり分配金は変更なし 第11期：2020年9月以降は、コロナウイルスによる大きな影響がないことを前提に業績予想を策定 前提条件 ・ ユニバーサル・シティウォーク大阪（UCW） 5月末まで店舗休業が継続（売歩発生なし）。6月から営業開始、売上が順次回復し、7月以降は通常稼働。 ・ ホテルビスタ札幌大通 5月末まで低稼働率が継続。6月以降、回復基調を見込むものの、第11期までは変動賃料は見込まない。 ・ 中座くいだおれビル コロナウイルスによる商業テナントのリーシング影響等を鑑
Slide 6: Topics ②
(ay Topics @
Slide 7: 第3回公募増資の概要と効果
第3回公募増資の概要と効果 約290億円のエクイティを調達。資本コストを意識した機動的な公募増資を実施。 本公募増資のポイント 公募増資（PO）概要 ハイライト オファリング形態 国内募集（旧臨報方式） ・ アップサイドが期待できる東京圏所在のオフィス、居住用施設を中心に、 募集投資口数（第三者割当含む） 167,900口 スポンサーが開発する築浅のブランドシリーズ9物件404億円の物件を取得 発行済投資口数 4,715,200口 ・ 総合型REITの特性とスポンサーの多様な開発力を活かした戦略的資産入替え 発行価格 179,830円 ・ 良好な不動産マーケット環境を捉えた積極的なアップサイド
Slide 8: 決算ハイライト
(3) RENTS kh
Slide 9: 2020年2月期（第9期）決算ハイライト
2020年2月期（第9期）決算ハイライト 一口当たり分配金：3,279円、前期実績比+70円（+2.2％） （単位：百万円） 第9期実績－第8期実績 主な差異要因（百万円） 2019年8月期 2020年2月期 2020年2月期 (第8期) (第9期) 差異 (第9期) 差異 営業収益 310 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 489 営業収益 36,617 36,927 310 36,878 48 賃貸事業収入 33,388 33,877 489 33,889 -11 既存物件の賃料共益費（LP岩槻の入替影響除く） 346 その他賃貸
Slide 10: 2020年2月期（第9期）決算ハイライト
2020年2月期（第9期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2020年2月期実績 分配金 増益要因 減益要因 資産運用報酬の増加 ▲14 （円） 賃料・共益費の増加 +57 修繕費の減少 +17 支払利息・融資関連 オフィス +48 費用の減少 +16 3,600 商業 +3 支払動光熱費の減少 +13 物流 +7 特別利益 +3 住宅 +4 PMフィーの減少 +13 ホテル ▲5 投資口交付よる希薄化 ▲114 3,500 その他費用の減少 +7 住宅の季節要因 ▲12 内部留保の取り崩し +77 解約違約金の剥離等 ▲23 3,400 ▲15 3,300 50 ▲3
Slide 11: 業績予想
4 業績予想 11
Slide 12: 2020年8月期（第10期）、2021年2月期（第11期）業績予想
2020年8月期（第10期）、2021年2月期（第11期）業績予想 2020年8月期：3,317円（前期比+1.2％）、2021年2月期：3,328円（前期比+0.3％） （単位：百万円） 2020年2月期 2020年8月期 差異 2021年2月期 差異 第10期予想ー第9期実績 主な差異要因（百万円） (第9期) (第10期) (第11期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 営業収益 1,525 営業収益 36,927 38,452 1,525 38,289 -163 賃貸事業収入 33,877 35,296 1,418 35,233 -62 賃貸
Slide 13: 各種指標の推移
各種指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) ■物流施設 平均NOI利回り ■売却益 ■居住用施設 ■商業施設 5.2％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ ■オフィス 38,139 36,617 35,428 （35,032） （36,610） 36,927 34,218 （34,742） ６ 26,357 （33,631） 34,731 25,859 3,107 685 24,677 587 24,475 6,605 23,931 23,583 6,607 6,283 6,515 6,540 4,822 4,910 6,215 4,
Slide 14: 外部成長
eG Shab BRE
Slide 15: 第3回公募増資 取得物件一覧
第3回公募増資 取得物件一覧 東京圏かつ築浅のスポンサーが開発するブランドシリーズである良質な9物件を取得 取得価格 合計 404 億円 鑑定評価額 との差異 58 億円 平均NOI 利回り(注1) 4.5 ％ 東京圏 比率 100 ％ 平均 築年数(注2) 1.1 年 オフィス 物流施設 ■PMO秋葉原北 ■PMO東新橋 ■PMO浜松町 ■Landport東習志野 再開発・再取得型 SPR（注3） 従前：イトーヨーカドー東習志野店 84億円 NOI利回り3.8％ 47億円 NOI利回り3.8％ 43億円 NOI利回り3.7％ 118億円 NOI利回り5.7％ 商業施設 居住用施設 ■GEMS
Slide 16: 良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進
良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進 賃貸バリューチェーン契約締結以降、良質なスポンサー開発物件を継続的に取得 良質なスポンサー開発物件（第3回公募増資の取得資産取得後） 東京圏比率 平均築年数（2020年3月末時点） 平均NOI利回り （注1） 4ブランド ポートフォリオ全体 4.9% 5.2% 18.6年 東京圏比率 6.6年 97.7％ 82.7％ 4ブランド ポートフォリオ全体 4ブランド ポートフォリオ全体 スポンサー開発物件の取得実績（注2） 第3回公募増資後保有物件の取得先（注3） ■ 設立以降の4ブランドの取得価格合計（左軸） ■ 設立時点の4ブランド取得価
Slide 17: 戦略的資産入替の概要（再開発・再取得型SPR）
戦略的資産入替の概要（再開発・再取得型SPR） 総合型REITの特性とスポンサーの多様な開発力を活かした戦略的資産入替え スポンサーへの資産売却の概要 再開発後の資産取得の概要 （テナント退去に伴い2017年6月に売却） 再開発・再取得 ■旧三菱自動車渋谷店（底地） ■プラウドフラット渋谷富ヶ谷 居住用施設 商業施設（底地） SPRの効果 取得価格 3,960百万円 鑑定評価額 4,440百万円 売却価格 1,720百万円 テナント退去に伴う NOI利回り 4.6% 鑑定評価額 1,720百万円 収益低下リスクの排除 含み益（注） 480百万円 売却益 122百万円 （含み益率） （12.1%
Slide 18: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 20年2月期 公募増資後（注2） 物件数 257物件 294物件 298物件 上位10物件比率 26.8％ スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 22.7％ 22.3％ 東京圏比率 79.8％ 82.4％ 82.7％ （注3） 平均築年数 19.3年 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 18.9年 18.6年 （入替無し→ 23.8年） 分配金（注1） 2,656円 3,279円 （+23.5％） 10,516 ■ 資産規模（億円） 10,
Slide 19: 内部成長
(6) ATSB RES
Slide 20: 内部成長の状況 ～Office～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office テナント入替や改定を通じて、今期も平均賃料単価の上昇を実現（前期末：18,060円/坪→18,214円/坪（＋0.9％）） 2020年2月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移 レントギャップ：2020年2月期末＋9.9％ （前期比+3.5％） （円/坪） テナント入替による賃料増減率：+17.6％ 19,000 うち、物件売買による影響 （増額入替のみの賃料増額率：+18.5％） 18,500 86 PMO改定件数内訳 賃料改定による賃料増減率：+3.4％ 18,000 据置 （増額改定のみの賃料増額率：+5.8％） 17,500 2件
Slide 21: 内部成長の状況 ～Office～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 旺盛な需要を背景にした積極的なリーシングにより、設立以降最高の賃料増減率を達成 入退去面積の推移（坪） 退去 入居 Net 5,502 3,444 3,439 3,666 882 2,326 2,740 2,255 （申込済161） 1,776 1,791 （契約済721） (1,583) (1,696) (2,755) (2,469) (2,226) (2,204) (2,272) (3,240) (3,662) (5,456) 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月
Slide 22: 内部成長の状況 ～Residential～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential 東京都心を中心に入替を通じた賃料上昇を継続推進 2020年2月期 運用ハイライト 入替・更新時の賃料増減 都心物件を中心に、入替えによるアップサイドを実現 ①入替時の賃料変動 東京23区 入替賃料増額：+5.4％ （前期比+1.7％） 733件/978件（74.9％）の増額入替 物件名称 入替戸数 賃料増減額 賃料増減率 タイプ 月額賃料増減率 ＋4.5％ （＋4,617千円/月） 麹町ミレニアムガーデン 2 211,000円 34.1％ ファミリー ②更新時の賃料変動 プライムアーバン新川 9 425,400円 25.4％ フ
Slide 23: 内部成長の状況 ～Retail～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 高稼働率と固定賃料による安定収益を下支えとしながら、入替・改定における賃料増額を積極推進 賃料収入の内訳（商業全体） 2020年2月期 運用ハイライト （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率 8,000 5.0% 4.2% 4.3% テナント入替による賃料増減 3.8% 3.7% 3.8% 3.0% 4.0% 入替対象面積：865坪 ＜ テナント入替事例 ＞ 6,000 賃料増減率 +19.7％ EQUINIA青葉台 3.0% （＋3,355千円/月） 479坪（+26.5％） 4,000 アップサイドの
Slide 24: 内部成長の状況 ～Logistics～
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics LP岩槻のリースアップに目途をつけるとともに、グリーンリース契約を活用した環境負荷低減と収益向上の両立 2020年2月期 運用ハイライト LP岩槻 リースアップ LP八王子 LED工事実施に伴うグリーンリース契約の締結 2019年12月1日付で1棟借テナント退去（7,287坪） ・ 3テナント（3,781坪）とグリーンリース契約を通じて賃料増額を実現 ・ 1/2区画において、新規テナント（契約期間5年間）の テナント A（20年8月期契約満了テナント） 早期リースアップ（ダウンタイムなし）を実現 2030年6月迄の延長再契約のうえ、
Slide 25: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益が1,412億円に拡大（前期比+171億円） 用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 19年8月期 20年2月期 鑑定CAP 19年8月期 20年2月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 164 物件 223 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 114 物件 65 物件 オフィス 65 503,810 44,483 67 525,030 52,193 上昇 0 物件 1 物件 商業 50 202,154 25,813 50 203,205 27,270 物流 20 202,470 36,761 20 20
Slide 26: ファイナンス
7 ファイナンス 26
Slide 27: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進し、R&Iの発行体格付がAA-に格上げ 2020年2月期のリファイナンス 2020年8月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要 （注2） 返済予定（注3） 総額 37,900百万円 総額 37,900百万円 総額 33,400百万円 平均金利 0.58％ 平均金利 0.47％ 平均金利 1.33％ 平均借入年数 3.7年 平均借入年数 9.3年 平均借入年数 7.8年 有利子負債の状況（期末時点） 格付けの状況 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 2020年1月、R&Iの発行体格付けがAA－へ格上げ （第6期
Slide 28: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 28
Slide 29: ESGの取組み（外部評価）
ESGの取組み（外部評価） J-REIT初の環境マネジメントシステム（EMS）認証取得により、環境大臣賞を受賞 21世紀金融行動原則 2019年度 最優良取組事例環境大臣賞（総合部門）受賞 J-REIT初となる環境マネジメントシステム（EMS）エコアクション21認証の取得が、2019年度の最優良取組事例として「環境大臣賞（総合部門）」を受賞しました。 21世紀金融行動原則とは 持続可能な社会の形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針とし て、2011年10月にまとめられた「持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則」。 資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、環
Slide 30: ESGの取組み（マテリアリティ）
ESGの取組み（マテリアリティ） 重要なESG課題（マテリアリティ）の見直しに加え、KPI目標をより高い水準へ再設定 ESG重要課題（マテリアリティ） ＜主な変更点＞ ・ 「水資源への対応」のマテリアリティ追加と定量目標の設定 マテリアリティ及び方針 ・ 「投資ポートフォリオのグリーン化」の対象物件を「グリーン認証 投資ポートフォリオのグリーン化 （3★相当以上）」へ変更（従前：評価レベル基準なし） ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上 方針 させることを目指します。 ・「気候変動への対応」のKPI目標を▲40.0％へ引き上げ（従前：▲25％）
Slide 31: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 環境指標推移 環境負荷軽減への具体的取り組み [目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース） 80.0% 目標水準 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施 グリーン認証（3★相当以上） グリーン認証（全体） グ 70.0% （当期に工事完了した事例） 70.0% リ ー 60.0% ① LED化による省エネ促進 ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ン 50.1% ・ 新宿野村ビル ▲1,992Mwh/年の削減（約▲61.1％） 認 50.0% 44.7% 48.8% ・ NMF五反田駅前ビル 証 ・ 武蔵浦和ショッピングスクエア 40
Slide 32: ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス） 社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み テナント満足度調査を踏まえた対応 資産運用会社のコンプライアンス研修実績 NMF銀座四丁目ビルでは、テナント満足度調査で寄せらせたテナントのご意見・要望を踏まえ、 コンプライアンス意識の向上を通じた法令遵守の徹底を目指し、月1回研修を実施しています。 １階エントランスホールにラウンジを設置しました。 実施月 テーマ 2019年3月 コンプライアンスに関するまとめ（今年度の振返りと新年度に向けて） 2019年4月 2019年度コンプライアンス活動計画について 2019年5月 反社会的勢力排除の取
Slide 33: APPENDIX
9 APPENDIX 33
Slide 34: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 営業収益 百万円 24,313 30,976 34,714 38,139 34,218 34,731 35,428 36,617 36,927 うち、不動産等売却益 百万円 - 1,442 - 3,107 587 - 685 6 - 賃貸ＮＯＩ 百万円 16,237 20,248 23,680 23,931 23,583 24,475 24,677 25,859 26,357 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 4.9 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.2 償却後ＮＯＩ利回り
Slide 35: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第8期 第9期 第8期 第9期 オフィス 物件数 取得価格（百万円） 456,025 65 469,205 67 商業施設 物件数 取得価格（百万円） 176,527 50 176,527 50 第8期実績（A） 第9期実績（B） 第8期実績（A） 第9期実績（B） 自2019年3月 1日 自2019年9月 1日 （B）－（A） 主な差異要因 自2019年3月 1日 自2019年9月 1日 （B）－（A） 主な差異要因 区 分 至2019年8月31日 至2020年2月29日 区 分 至2019年8月31日 至2020年2月29日 金 額 金 額 増減額 ＜既
Slide 36: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第8期 第9期 第8期 第9期 2019年8月31日現在 2020年2月29日現在 2019年8月31日現在 2020年2月29日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 76,448 6.6 89,798 7.5 流動負債 82,584 7.1 78,383 6.6 現金及び預金 60,371 5.2 75,057 6.3 営業未払金 2,820 0.2 2,559 0.2 信託現金及び信託預金 13,049 1.1
Slide 37: 分配方針と当期の利益超過分配金について
分配方針と当期の利益超過分配金について 売却益が生じた場合の分配方針 基本的な分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 留保する場合がある（注1） 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （※）記載の数値は、イメ
Slide 38: 第3回公募増資 取得物件一覧
第3回公募増資 取得物件一覧 取得物件一覧 PMO秋葉原北 鑑定NOI 「秋葉原」所在の基準階200坪超の大型PMO 物件名 用途 所在地 取得価格 鑑定評価額 延床面積 竣工年月 取得日 （百万円） （百万円） 利回り （㎡） 本物件は、JR山手線・総武線・京浜東北線、東京メト （％） ロ日比谷線及び首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス 「秋葉原」駅徒歩7分、東京メトロ銀座線「末広町」駅 PMO 東京都 秋葉原北 オフィス 台東区 8,450 8,930 3.8 6,367.04 2018年12月 2020年1月7日 徒歩6分に所在し、2駅6路線が利用可能であり、都心 の主要ビジネスエリアへの
Slide 39: 第3回公募増資 取得物件一覧
第3回公募増資 取得物件一覧 PMO東新橋 PMO浜松町 港区所在。第一京浜に面した高い視認性と 港区所在。再開発が進む「浜松町」エリアで 4駅6路線のマルチアクセス 駅徒歩1分の好立地に所在 本物件は、第一京浜（国道15号）に面する優れた 本物件は、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩 視認性を有していることに加え、都営地下鉄浅草線・ 1分に所在し、東京モノレール「モノレール浜松町」駅、 大江戸線「大門」駅徒歩5分、都営地下鉄三田線「御 都営地下鉄浅草線・大江戸線「大門」駅を含む3駅5 成門」駅徒歩6分に所在し、JR山手線・京浜東北線 路線が利用可能であり、都心の主要ビジネスエリアへの 「
Slide 40: 第3回公募増資 取得物件一覧
第3回公募増資 取得物件一覧 GEMS三軒茶屋 Landport東習志野 平日・休日を問わず安定した飲食ニーズが期待できる 「三軒茶屋」に所在 本物件は、東急電鉄田園都市線・世田谷線「三軒茶 屋」駅徒歩2分に所在し、繁華性の高い茶沢通り沿い の角地立地にあることから優れた視認性を有しているこ とに加え、「渋谷」駅まで2駅5分と、優れた交通利便性 を有している。「三軒茶屋」駅周辺には、沿線居住者が 利用する商業エリアが形成されており、生活利便性も高い ことから居住地としての評価も高く、平日・休日を問わず、 安定した需要が期待できる。テナント構成は、三軒茶屋 ゆかりの繁盛店や本格的な専門店、エリア
Slide 41: 第3回公募増資 取得物件一覧
第3回公募増資 取得物件一覧 プラウドフラット渋谷富ヶ谷 プラウドフラット宮崎台 「渋谷」を徒歩圏に捉えた新緑に寄り添う閑静な住宅地 緑豊かな美しい街並みと利便性に富んだ「宮崎台」に所在 本物件は、日本を代表する商業集積地である渋谷エ 本物件は、東急電鉄田園都市線「宮崎台」駅徒歩2 リ ア か ら徒 歩 圏 内に 所 在 し 、小 田 急 電 鉄 小 田 原 線 分に所在し、二子玉川や渋谷をはじめとして、直通運 「代々木八幡」駅、東京メトロ千代田線「代々木公 転が行われている東京メトロ半蔵門線を利用すること 園」駅等を利用して、新宿、渋谷、赤坂、大手町といっ で表参道や大手町へもダイレクトアク
Slide 42: 第3回公募増資 取得物件一覧
第3回公募増資 取得物件一覧 プラウドフラット浅草橋Ⅲ プラウドフラット戸越公園 古き良き下町情緒が息づく、都心近接の街 由緒ある城南の街「戸越公園」、徒歩2分の好立地に所在 「浅草橋」に所在 ～2019年度グッドデザイン賞受賞～ 本物件は、JR総武線及び都営地下鉄浅草線「浅草 本物件は、東急電鉄大井町線「戸越公園」駅徒歩2 橋」駅徒歩2分、JR総武線快速「馬喰町」駅徒歩7 分、都営地下鉄浅草線「中延」駅徒歩8分に所在し、 分に所在しており、秋葉原、東京、日本橋、新橋といっ これらの駅を利用して品川、新橋、五反田といったビジ たビジネスエリアへの優れた交通利便性を有している。 ネスエリアに加え
Slide 43: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ PMO（オフィス） スポンサーが開発する4ブランド 時代とともに多様化するビジネスに対応し、中規模サ イズでありながら大規模ビルと同等の機能性とグレー ドを併せ持つ、新しいカテゴリーのオフィスビル ① 採用強化や人材定着につなが る、そこで働くことを誇れるような ② 企業イメージを高め、対外的な 信用力が向上し、取引先が増 16物件 オフィスビル 加するオフィス ③ ワンフロア・ワンテナントで効率よ く使えて、独立性・安全性が確 ④ 社員のモチベーション・コミュニ ケーションを刺激し、より生産性 保されたビル が向上する場所 PMO浜
Slide 44: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ Landport（物流施設） GEMS（商業施設） Landport青梅Ⅱ GEMS神宮前 GEMS栄 GEMS川崎計画 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 1 Landport青梅Ⅱ 東京都青梅市 2020/2（予定） 工事中 1 GEMS神宮前 渋谷区神宮前 2018/4 稼働中 2 Landport習志野 千葉県習志野市 2020/3（予定） 工事中 2 GEMS栄 名古屋市中区 2019/10 稼働中 3 Landport厚木愛川町（注2）神奈川県厚木市 2020/3（予定） 工事中
Slide 45: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 稼働率の推移（％） 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 オフィス 99.2 99.4 99.4 99.4 99.8 99.8 商業施設 99.1 99.3 99.6 99.6 99.1 99.2 物流施設 98.2 98.3 100.0 100.0 100.0 98.5 居住用施設 96.7 97.2 97.0 97.2 96.8 97.3 宿泊施設 - - 100.0 100.0 100.0 100.0 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 98.4 98.6 9
Slide 46: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積の推移（坪） 賃料改定（件数）の状況 （件） 退去 入居 Net 250 増額 据置 減額 200 5,502 94 111 3,666 882 (43.7%) 114 2,326 2,740 2,255 （申込済161） 150 93 (51.4%) 1,791 (54.8%) （契約済721） 75 (50.3%) 114 (46.0%) (65.1%) 100 (1,696) (2,469) (2,226) (2,204) (2,272) 120 89 103 87 93 60 50 (55.8%) (48.1%) (47.7%) (53.4%) (
Slide 47: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業全体） 居住地立地：契約期間の分散状況（賃料ベース） （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率 8,000 5.0% 25.0% 4.2% 4.3% 3.8% 3.7% 3.8% 19.5% 3.0% 4.0% 20.0% 6,000 3.0% 15.0% 4,000 アップサイドの 追求 2.0% 10.0% 8.2% 2,000 1.0% 5.0% 0.3% 0 0.0% 0.0% 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 ユニバーサル・シティウォーク大阪の賃料推移（指数）
Slide 48: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） Landport八王子：再契約締結（10年間） Landport岩槻①：リースアップ（5年間） 12.3% 11.8% Landport岩槻② リースアップ 9.4% （6ヶ月） 7.5% 7.1% 7.1% 7.3% 3.8% 2.2% 3.1% 0.5% 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 賃料改定の状況 2020年 2021年 2022年 物件名称 テナント名 賃料形態 備考 8月期 2月期
Slide 49: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数の推移（戸） 入替時の賃料変動推移（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 100% 1,199 1,266 1,214 1,200 949 967 987 57.0 74.9 60.4 63.3 62.4 61.0 200 (14) 0 5 50% 31 19 28 19.6 -800 21.0 18.3 19.4 20.8 (918) (948) 16.8 (959) 23.4 18.7 18.3 18.2 18.1 (1,213) (1,266) (1,209) 8.3 -1,800 0% 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19
Slide 50: ESGへの取組み（第三者評価等）
ESGへの取組み（第三者評価等） 本投資法人の取組み ＜MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数＞ ＜GRESB評価＞ MSCI社によるESG格付けは、 リアルエステイト評価 開示評価 昨年の「BB」から2ランクアップし、「A」を取得 3年連続最高位 「5 Star」 3年連続最高位「A」 ＜DBJ Green Building 認証＞ ＜BELS 認証＞ ＜ 「ESG Annual Report」 の作成＞ ESGに関する1年間の取組み・ 活動や、各外部認証等の状況 を詳しく紹介。 第1号となる2019年6月版を、 公式HPにて公開。 ・合計79物件 ・合計28物件 ・取得率63.3％
Slide 51: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) Landport川越 1 非開示 物流施設 89,812.56 4.6 Landport八王子Ⅱ 2 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 3.1 物流施設 Landport青梅Ⅰ 3 非開示 58,383.71 3.0 オフィス 新宿野村ビル 4 福山通運株式会社 物流施設 未更新 相模原大野台ロジスティクスセンター 57,448.03 2.9 5 ネオヴィア・ロジスティクス・サービスLLC 物流施設 相模原田名ロジスティクスセンター 50,450.00 2.6
Slide 52: ポートフォリオサマリー（2020年2月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2020年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 294 1,031,039 1,158,232 18.9 2,359,823.59 1,951,125.98 オフィス 67 469,205 525,030 24.7 814,027.48 490,294.12 商業施設 50 176,527 203,205 17.6 388,567.08 367,404.85 商業施設（駅前立地） 23 117,641 133,310 17.0 166,433.5
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年8月期末 2020年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第9期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第8期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,403 49,800 3.6 3,396 46,474 49,800 3.6
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年8月期末 2020年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第9期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第8期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-054 東京圏 オフィス PMO新日本橋 4,440 4,429 5,050 3.5 620 4,414 5,150 3.4 735 1
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年8月期末 2020年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第9期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第8期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-021 東京圏 商業施設 三菱自動車 葛飾店（底地）（注1） 800 808 885 5.3 76 808 888 5.3 79 3 0
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年8月期末 2020年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第9期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第8期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-012 東京圏 物流施設 川口ロジスティクスセンターB棟 3,750 3,618 4,370 4.6 751 3,606 4,450 4
Slide 57: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年8月期末 2020年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第9期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第8期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-034 東京圏 住宅 プライムアーバン中目黒 1,410 1,387 1,410 4.1 22 1,383 1,410 4.1 26 0
Slide 58: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年8月期末 2020年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第9期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第8期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-081 東京圏 住宅 プライムアーバン池袋 3,800 3,632 4,270 4.0 637 3,611 4,410 3.9 798
Slide 59: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2019年8月期末 2020年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第9期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第8期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-126 東京圏 住宅 プラウドフラット登戸 1,216 1,263 1,350 4.5 86 1,255 1,380 4.4 124 3
Slide 60: 有利子負債調達の分散状況
有利子負債調達の分散状況 有利子負債の内訳 有利子負債総額 510,727百万円 借入金 480,727百万円 投資法人債 30,000百万円 投資法人債一覧 借入金調達先の分散状況 発行額 利率 名称 発行日 償還期限 （百万円） （％） 15.1% 26.1% 旧NOF 5,000 2.47 2005/3/16 2020/3/16 1.7% 第2回無担保投資法人債 2.6% NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 2.6% 第１回無担保投資法人債 3.1% 金融機関数 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担
Slide 61: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2019年8月期末 2020年2月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第8期末） （第9期末） 314,888口(6.9%) 326,661口(7.2%) 銀行 148,610 3.3% 145,898 3.1% 2019年8月期末 外国法人等 金融機関(金融商品取引業者含む) 信託銀行 2,043,788 44.9% 2,195,162 46.6% 1,327,148口 2,578,603口(56.7%) （第8期末） (29.2%) 生命保険会社 24,874 0.5% 29,4
Slide 62: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 (千坪) （％） 700 10.00 （円/坪） 9.43 24,000 都心5区 20/2 新規供給量 600 23,000 22,548 予 測 8.00 22,901 22,000 500 21,000 6.00 400 20,000 19,000 300 4.00 18,000 17,000 200 2.49 2.00 16,000 20/2 16,207 100 1.49 15,000 0.00 14,000 0 '06 '07 '08 '
Slide 63: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売業販売額（12ヶ月移動平均） 小売業販売額（12ヶ月移動平均） 年間訪日外国人数 ＜業態別＞ ＜品目別＞ （万人） 年間訪日外国人 対前年比（右軸） 14年1月＝100 14年１月＝100 食料品 3,500 3,188 60% 125 スーパー、百貨店の食料品部門 3,119 住関品（日用品、家電他） チェーンストア（GMS含むスーパー） 110 衣料品 3,000 120 百貨店（東京地区） 40% 2,500 115 100 20% 2,000 110 8.7% 90 2.2% 1,500 0% 105 -29.2% 80 1,0
Slide 64: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 商業用不動産売買（判明分） 東京圏地価上昇・下落割合の推移 比率(%) 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 （億円） 0％超3％未満上昇 横ばい 日本国債10年複利 上場REIT その他 下落 (%) 100 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 60,000 60% 5 前年比 4.5 50 50,000 38.6% 40% 4 3.5 40,000 0 3 33,084 20% 15Q1 15Q2 15Q3 15Q4 16Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2 17
Slide 65: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 公式ＨＰ マテリアリティの見直しを行ったことに伴い Webサイトを更新しました。 設立 2003年1月 投資家の皆様に、分かりやすい開示に 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 努めています。 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 163名（うち取締役6名、監査役2名）（2020年4月1日時点） 公式HP http://www.nre-am.co.jp/ 組織図 監 企画部 査 海外業務企画部 役 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 監査部 取 株
Slide 66: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2020 Feb Earnings Presentation on 6ix