Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2021 Feb Earnings Presentation
64 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 14, 2021
Slide 1: 11th Period (February 2021) Earnings Presentation
野村不動産マスターファンド投資法人 11 th 2021年2月期決算説明資料 April 14, 2021
Slide 2: 目次
目次 1. 新型コロナウイルスの影響 9. APPENDIX ・ 各セクターの運営状況及び2021年2月期分配金への影響 4 ・ 各種指標の推移 32 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 33 2. 決算ハイライト ・ 貸借対照表 34 ・ 2021年2月期（第11期）決算ハイライト 6 ・ 分配方針と当期の利益超過分配金について 35 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 36 3. 業績予想 ・ 設立以降の成長の軌跡 37 ・ 2021年8月期（第12期）及び2022年2月期（第13期）業績予想の前提 9 ・ 主要指標の推移 38 ・ 2021年8月期（第
Slide 3: 新型コロナウイルスの影響
1 新型コロナウイルスの影響 3
Slide 4: 各セクターの運営状況及び2021年2月期分配金への影響
各セクターの運営状況及び2021年2月期分配金への影響 宿泊施設や駅前立地型商業施設に加え、オフィス・居住用施設にも一定の影響が発生 セクター 保有割合（注） コロナウイルスの影響を含む主な運営状況 ・ 業績不振に伴うコスト削減・テレワーク導入等を背景にした解約の増加、新規リーシングや改定交渉の長期化 オフィス 44.4％ ・ 賃料ギャップを背景とした入替・改定時の賃料増額は継続 ・ 都心部シングル向け住戸を中心に空室率が拡大も、稼働率重視のリーシング戦略への転換により稼働率は大幅回復 居住用施設 18.9％ ・ 入替・更新時の賃料増額は継続 ・ 足元において影響はなく、通販や食料品などの生活
Slide 5: 決算ハイライト
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Slide 6: 2021年2月期（第11期）決算ハイライト
2021年2月期（第11期）決算ハイライト コロナウイルスによる減収はあるも、外部成長及び内部留保の取崩し等により、分配金は業績予想を維持 一口当たり分配金：3,330円、前期実績比+13円（+0.4％） （単位：百万円） 第11期実績－第10期実績 主な差異要因（百万円） 2020年8月期 2021年2月期 2021年2月期 (第10期) (第11期) 差異 (第11期) 差異 営業収益 487 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 288 営業収益 37,577 38,064 487 38,347 -283 賃貸事業収入 34,884
Slide 7: 2021年2月期（第11期）決算ハイライト
2021年2月期（第11期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2021年2月期実績 分配金 増配要因 減配要因 資産運用報酬の増加 ▲4 賃料・共益費の減少 ▲10 （円） （うち、一時的賃料減免の剥離）（+17） 支払利息・融資関連 +19 +5 費用の減少 オフィス 3,500 物流 +6 ▲10 特別損失の計上 ▲6 住宅 商業 ▲8 ▲2 内部留保取り崩しの剥離 ▲46 ホテル +14 内部留保取り崩し +13 受入動光熱費の増加 ▲15 その他 ▲3 3,400 住宅季節要因 解約違約金の増加等 +40 ▲27 29 ▲37 48 3,300 修繕費の増加 ▲
Slide 8: 業績予想
3 業績予想 8
Slide 9: 2021年8月期及び2022年2月期業績予想の前提
2021年8月期（第12期）及び2022年2月期（第13期）業績予想の前提 第12期：コロナウイルス影響による収益低下を見込むが、内部留保の取り崩しにより従前予想分配金を維持 第13期：オフィスのリーシング長期化等の影響と内部留保の剥離により減配を予想 21年2月期 21年8月期 22年2月期 1口当たり分配金 3,330円 3,288円 3,180円 （前期比） （+13円） （▲42円） (▲108円) 21年8月期 22年2月期 21年8月期及び22年2月期業績予想の前提 （前期比） （前期比） 取得 ・ 2020年取得物件（10物件）の固都税の費用計上、LP青梅Ⅱ（2020年10月取得
Slide 10: 2021年8月期、2022年2月期業績予想
2021年8月期（第12期）、2022年2月期（第13期）業績予想 2021年8月期：3,288円（前期比▲1.3％）、2022年2月期： 3,180円（前期比▲ 3.3％） （単位：百万円） 第12期予想ー第11期実績 主な差異要因（百万円） 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 営業収益 ▲437 差異 差異 (第11期) (第12期) (第13期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 賃貸事業収入 ▲179 営業収益 38,064 37,627 -437 37,450 -177 既存物件の賃料共益費（内、一時的な賃料減免の剥離+9
Slide 11: 内部成長
(4) ATSB RES
Slide 12: 内部成長の状況 Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 稼働率に低下傾向がみられるものの、賃料ギャップを背景とした堅調な賃料の増額基調は継続 2021年2月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移 賃料ギャップ：2021年2月期末＋8.1％ （円/坪） テナント入替による賃料増減率：+15.9％ 19,000 （増額入替のみの賃料増額率：+19.6％） 18,500 PMO改定件数内訳 賃料改定による賃料増減率：+3.0％ 据置 18,000 （増額改定のみの賃料増額率：+5.5％） 1件 17,500 増額 17,000 PMO賃料改定による賃料増減率：+6.4％ 18,510 18,603 （
Slide 13: 内部成長の状況 Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 入退去面積の推移（坪） (注1) (注1) 退去面積（退去率） 入居面積（入居率） 期中平均稼働率 (注2) 99.3 98.8 99.3 99.2 99.7 99.5 2,740 97.9 2,255 5,502 （1.9%） （1.5%） 1,351 2,052 3,666 （3.9%） （0.9%） （1.4%） 1,789 申込済808 （2.6%） （1.2%） 契約済980 -3,662 -5,456 （2.6%） -2,204 -1,809 （3.8%） -2,272 （1.5%） （1.2%） -3,130 -6,811
Slide 14: 内部成長の状況 Residential
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential マーケットの状況を捉えて稼働率重視のリーシング戦略へ転換し、短期間で稼働率を大幅に引き上げ 2021年2月期 運用ハイライト リーシング戦略の転換 入替・更新時の賃料増減 期中で稼働率を重視したリーシング戦略に転換（2月末稼働率：96.5％） 99% ①入替時の賃料変動 2019～2020年 2020～2021年 660件/1,110件（59.5％）の増額入替 月額賃料増減率 ＋2.0％ （＋2,426千円/月） 97% ②更新時の賃料変動 225件/1,431件（15.7％）の増額更新 +1.3% 月額賃料増減率 +0.4％
Slide 15: 内部成長の状況 Residential
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential 稼働率の推移（ポートフォリオ全体・都心5区シングル） 全体（19∼20年） 都心5区シングル（19∼20年） 全体（20∼21年） 都心5区シングル（20∼21年） 100% 99% 98% 97% 96.5％ +1.3% 96% 95.8％ 95% ① ② 94% +1.8% 93% 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 ① 都心シングル物件の稼働弱含みの主要因 ② 稼働回復の背景 企業業績低迷等による法人需要の減少 賃料増額と稼働率のバランス重視から 稼働率重視のリーシング戦略への転換
Slide 16: 内部成長の状況 Retail
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 売上低迷が続く飲食系テナントへの支援を継続。居住地立地型商業の売上は引き続き好調 2021年2月期 運用ハイライト 賃料収入の内訳（商業全体） （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率 居住地立地型商業施設 8,000 5.0% コロナウイルス特需により、食品スーパー系テナントや家電量販店等の 3.8% 3.7% 3.8% 専門店の売上は引き続き好調に推移 4.0% 6,000 3.0% ＜2021年2月期＞ 売上状況（昨年対比） ： 107% 3.0% ※2020年9月~2021年2月の売上が把握可能なテ
Slide 17: 内部成長の状況 Retail GEMS
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail GEMS 今後の方針 運営状況 （注） 追加販促による売上回復支援 売上推移（前年同月比） テナントリレーション強化の目的も含め、更なる販促費上積みによる Go To キャンペーン等の効果もあり、昨年秋には売上が回復傾向にあった 効果的な売上向上策を検討・実施 が、緊急事態宣言の再発出に伴い、ビジネス立地型を中心に売上が低迷 2020年 2021年 販促費用：548万円/物件 （通常期：250万円/物件） 物件名 9月 10月 11月 12月 1月 2月 Go To キャンペーン 緊急事態宣言 （販促例） ”ビジネス立地型” ・ オーナー
Slide 18: 内部成長の状況 Logistics
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics コロナウイルス禍の影響は見られず、引き続き安定収益を創出しながらもアップサイドを実現 2021年2月期 運用ハイライト 定借満了テナントとの増額での再契約 ・ Landport柏沼南Ⅰ ・ 厚木南ロジスティクスセンターB棟 既存テナントの1社と10年間の1棟貸しで再契約 テナントからの申し出を受け、定借期間満了の1年以上前に、 （賃料増加率 +6.8%） 7年間の長期で再契約 ・ Landport川越 （賃料増加率 +2.9%） 既存テナントの1社と5年間の1棟貸しで再契約 （賃料増加率 +2.2%） 契約満了テナントの分散状況（賃
Slide 19: 内部成長の状況 Hotels
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Hotels コンフォートイン那覇泊港（旧レッドプラネット沖縄那覇） （契約概要） 新ホテル名称 コンフォートイン那覇泊港 オペレーター変更・リブランドの概要 オペレーター 株式会社グリーンズ ・ コロナ禍の運営状況及び今後の運営継続の実現性等を踏まえて、 オープン日 2021年7月1日（予定） 従前オペレーターとの契約を2021年1月末付で合意解約 契約期間 10年（定借） ・ 複数のオペレーター候補のうち、提示条件、ホテル運営実績や財務状況 1～2年目：固定賃料のみ 契約形態 を踏まえて株式会社グリーンズと契約締結 3年目以降：固定賃料+変動賃料（
Slide 20: 外部成長
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Slide 21: Landport青梅Ⅱの取得
Landport青梅Ⅱの取得 コロナウイルス禍でも安定収益が期待できる物流施設を取得。保有比率はオフィスに次いで第2位に拡大 Landport青梅Ⅱ 物流ポートフォリオの状況 取得価格 146億円 NOI利回り 4.6% 築年数0.6年 20年8月期末 21年2月期末 11期取得 宿泊施設 宿泊施設 住宅 0.6% 住宅 0.6% LP青梅Ⅱ 18.9% 19.2% オフィス オフィス 物流施設 45.0% 物流施設 44.4% 17.7% 18.9% 商業 商業 商業 商業 （駅前） （駅前） （居住地） （居住地） 11.2% 11.4% 首都圏全域へ配送可能な好立地 5.6% 5.5%
Slide 22: 今後の外部成長方針
今後の外部成長方針 コロナウイルス影響を慎重に見極めたうえで厳選投資。物件入替えを含めた成長戦略を引き続き検討 投 資 方 針 コロナウイルス影響による中長期的な見通しも踏まえたうえで、優良物件へ厳選投資 短期的にも影響が顕著なセクター（商業・ホテル）については、とりわけ慎重に分析・精査 成 長 戦 略 不動産マーケットの状況や投資口価格の水準等を踏まえ、最も効果的な施策を実施し、投資口価格及び分 配金の維持・向上を目指す ・ 物件の入替え 立地、スペック、築年数、収益性の観点から、中長期的に競争優位性を維持し難いと判断される 物件を売却対象として、優良な新規資産の取得と絡めた物件入替えを検討
Slide 23: 鑑定評価
6 鑑定評価 23
Slide 24: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益が1,566億円に拡大（前期比+69億円） 用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 20年8月期 21年2月期 鑑定CAP 20年8月期 21年2月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 1 物件 85 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 292 物件 206 物件 オフィス 68 531,560 54,058 68 532,200 53,937 上昇 1 物件 7 物件 商業 51 204,120 26,708 51 201,629 24,787 物流 21 220,660 44,764 22 240,5
Slide 25: ファイナンス
7 ファイナンス 25
Slide 26: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進 2021年2月期のリファイナンス 2021年8月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要（注2） 返済予定（注3） 総額 32,400百万円 総額 32,400百万円 総額 28,650百万円 平均金利 0.70％ 平均金利 0.48％ 平均金利 1.19％ 平均借入年数 5.6年 平均借入年数 7.9年 平均借入年数 6.7年 有利子負債の状況（期末時点） 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期）
Slide 27: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 27
Slide 28: ESGへの取り組み（Topics）
ESGへの取り組み（Topics） TCFD 提言に基づく気候関連財務情報の開示を実施 TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同に基づく情報開示 2020年7月に賛同表明したTCFD提言が推奨する気候変動関連開示項目に基づき、本投資法人及び本資産運用会社における気候変動リスク及び機会の概要に加え て、J-REITで初となる複数のシナリオ分析に基づく財務インパクトの情報開示を実施。 （TCFDが推奨する開示項目） 開示項目 開示内容 ガバナンス 気候関連リスク及び機会に関する当該組織のガバナンス 組織の事業・戦略・財務計画に対して気候関連リスク及び機会が 戦略 与える実際の影響
Slide 29: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 環境指標推移 環境負荷軽減への具体的取り組み [目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース） 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施 グリーン認証（3★相当以上） グリーン認証（全体）目標水準 80.0% 目標水準 （当期に工事完了した事例） グ 70.0% リ 70.0% ① LED化による省エネ促進 ー 60.0% 56.3% ・ 新宿野村ビル ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ン 50.1% ・ 麹町ミレニアムガーデン ▲1,286Mwh/年の削減（約▲52.8％） 48.8% 認 50.0% 44.7% ・ NMF芝ビル 証
Slide 30: ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス） 社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み 新型コロナウイルス感染拡大防止への対応 実効性あるサステナビリティ推進体制 保有物件における取り組み 資産運用会社における取り組み 本資産運用会社は、サステナビリティ方針に基づく取り組みを継続的かつ組織的に推進するため に、以下の体制を整備 ・ アルコール消毒液、検温器の設置 ・ アルコール消毒液の設置 ・ 店舗出入口の開放による換気 ・ 会議室等へのパーテーション設置 取締役会 ： 原則、年1回 ・ 足跡テープ等の設置によるソーシャル ・ 従業員へ自宅勤務や時差通勤を推奨 方針及び規程等の承
Slide 31: APPENDIX
9 APPENDIX 31
Slide 32: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 営業収益 百万円 30,976 34,714 38,139 34,218 34,731 35,428 36,617 36,927 37,577 38,064 うち、不動産等売却益 百万円 1,442 - 3,107 587 - 685 6 - - - 賃貸ＮＯＩ 百万円 20,248 23,680 23,931 23,583 24,475 24,677 25,859 26,357 27,268 27,573 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1
Slide 33: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第10期 第11期 第10期 第11期 商業施設 51 51 オフィス 物件数 68 68 物件数 取得価格（百万円） 473,585 473,585 取得価格（百万円） 178,342 178,304 第10期実績（A） 第11期実績（B） 第10期実績（A） 第11期実績（B） 自2020年3月1日 自2020年9月1日 （B）－（A） 主な差異要因 自2020年3月1日 自2020年9月1日 （B）－（A） 主な差異要因 区 分 至2020年8月31日 至2021年2月28日 区 分 至2020年8月31日 至2021年2月28日 金 額 金 額 増減
Slide 34: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第10期 第11期 第10期 第11期 2020年8月31日現在 2021年2月28日現在 2020年8月31日現在 2021年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 77,710 6.5 66,057 5.5 流動負債 72,833 6.1 71,436 6.0 現金及び預金 62,537 5.2 50,887 4.3 営業未払金 2,536 0.2 2,482 0.2 信託現金及び信託預金 12,628
Slide 35: 分配方針と当期の利益超過分配金について
分配方針と当期の利益超過分配金について 売却益が生じた場合の分配方針 基本的な分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 留保する場合がある（注1） 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （※）記載の数値は、イメ
Slide 36: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 時代とともに多様化するビジネスに対応 高い機能性をもつ物流施設 し、中規模サイズでありながら大規模ビル と同等の機能性とグレードを併せ持つ、新 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ しいカテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が増加するオフィス ③ 独立性・安全性が確保されたビル ワンフロア・ワンテナントで効率よく使えて、
Slide 37: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 21年2月期 物件数 257物件 299物件 上位10物件比率 26.8％ スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 22.0％ 東京圏比率 79.8％ 83.0％ （注2） 平均築年数 19.3年 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 19.3年 （入替無し→ 24.7年） 分配金（注1） 2,656円 3,330円 （+25.4％） ■ 資産規模（億円） ■ 取得金額合計（億円） ■ 売却金額合計（億円） 10,516 10,662 10,3
Slide 38: 主要指標の推移
主要指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) ■売却益 ■物流施設 平均NOI利回り ■居住用施設 ■商業施設 5.2％ 5.2％ 5.2％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ ■オフィス 36,617 35,428 （36,610） 37,577 38,064 27,268 27,573 36,927 25,859 26,357 34,731 （34,742） 6 24,475 24,677 685 6,784 5,065 6,607 6,605 6,893 5,141 4,822 4,910 6,515 6,540 4,775 4,894 5,707
Slide 39: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 稼働率の推移（％） 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 オフィス 99.4 99.4 99.8 99.8 99.4 98.9 商業施設 99.6 99.6 99.1 99.2 99.5 98.8 物流施設 100.0 100.0 100.0 98.5 100.0 100.0 居住用施設 97.0 97.2 96.8 97.3 95.9 96.5 宿泊施設 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 56.9 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 99
Slide 40: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積の推移（坪） 賃料改定（件数）の状況 （件） 退去 入居 Net 250 増額 据置 減額 （申込済808） 200 （契約済980） 5,502 1,789 111 3,666 114 2,740 2,255 150 (51.4%) 2,052 1,351 75 (54.8%) 147 114 (46.0%) (72.8%) (65.1%) 72 100 (53.3%) (2,204) (3,662) (3,130) (2,272) 103 93 (1,809) 50 87 63 (5,456) (47.7%) 60 (6,811) (53.4%) (4
Slide 41: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数の推移（戸） 入替時の賃料変動推移（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 100% 1,266 1,214 1,150 1,110 967 987 59.5 63.3 62.4 61.0 74.9 75.3 0 5 (143) 50% 19 28 45 16.8 18.3 19.4 20.8 (948) (959) 16.8 15.0 (1,065) 23.7 (1,266) (1,209) (1,293) 18.3 18.2 18.1 8.3 9.7 0% 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 18年8月期
Slide 42: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 契約期間の分散状況（居住地立地型商業施設）（賃料ベース） 賃料改定による賃料増減（駅前立地型商業施設） （千円） 居住地立地型商業施設の賃料収入に占める割合 月額賃料増減額 増減率 25.0% 2,000 20.0% 19.5％ 1,500 1,801 15.0% 20.0% 1,000 729 10.0% 343 5.0% 15.0% 500 273 1.6% 0.0% 5.0% 1.5% 0 0 0.0% 1.1% 10.0% 8.2% (500) -5.0% 5.0% (1,000) -14.3% -10.0% 0.3% (1,500) -15.0% 0.0% -
Slide 43: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） Landport柏沼南Ⅰ：1棟貸しで再契約締結（10年間） Landport川越：1棟貸しで再契約締結（5年間） 厚木南LC B棟：再契約締結（7年間） 13.8% 7.9% 9.3% 9.4% 8.2% 1.6% 6.2% 6.3% 3.3% 1.9% 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 賃料改定の状況 2021年 2022年 物件名称 テナント名 賃料形態 備考 2月期 8月期 2月期 8月期
Slide 44: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） マテリアリティ及び方針 マテリアリティ及び方針 投資ポートフォリオのグリーン化 ガバナンスの充実 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切 方針 させることを目指します。 な運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産 B+以上をい
Slide 45: ESGへの取り組み（第三者評価等）
ESGへの取り組み（第三者評価等） 本投資法人の取組み ＜MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数＞ ＜GRESB評価＞ MSCI社によるESG格付け：「A」 リアルエステイト評価 開示評価 5年連続最高位 「Green Star」 4年連続最高位「A」 ＜DBJ Green Building 認証＞ ＜BELS 認証＞ ＜ 「ESG Annual Report」 の作成＞ ESGに関する1年間の取組み・ 活動や、各外部認証等の状況 を詳しく紹介。 ・合計87物件 ・合計32物件 ・取得率66.2％（注） ・取得率24.7％（注） （注）底地物件を除く延床面積ベース、 2021年2月末日
Slide 46: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) Landport川越 1 非開示 物流施設 106,002.67 5.1 Landport八王子Ⅱ Landport青梅Ⅱ 2 鴻池運輸株式会社 物流施設 88,637.52 4.3 羽生ロジスティクスセンター 3 楽天株式会社 物流施設 Landport東習志野 61,088.01 2.9 4 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 2.9 オフィス 新宿野村ビル 5 非開示 58,383.71 2.8 物流施設 Landport青梅Ⅰ 6 福山通運株式会社 物流
Slide 47: ポートフォリオサマリー（2021年2月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2021年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 299 1,066,269 1,205,558 19.3 2,492,680.36 2,081,994.04 オフィス 68 473,585 532,200 25.5 816,899.89 487,684.14 商業施設 51 178,304 201,629 18.4 389,743.84 366,377.33 商業施設（駅前立地） 24 119,456 131,510 17.8 167,610.3
Slide 48: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年8月期末（第10期） 2021年2月期末（第11期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第11期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第10期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,444 49,200 3.6 2,755 46,
Slide 49: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年8月期末（第10期） 2021年2月期末（第11期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第11期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第10期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-055 東京圏 オフィス PMO平河町 3,410 3,387 4,220 3.2 832 3,388 4,
Slide 50: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年8月期末（第10期） 2021年2月期末（第11期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第11期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第10期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-022 東京圏 商業施設 三菱自動車 東久留米店（底地）（注1） 800 808 895 6.3 86 80
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年8月期末（第10期） 2021年2月期末（第11期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第11期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第10期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-013 東京圏 物流施設 川口ロジスティクスセンターA棟 2,830 2,764 3,560 4.7 795
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年8月期末（第10期） 2021年2月期末（第11期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第11期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第10期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-035 東京圏 住宅 プライムアーバン学芸大学 775 743 849 4.0 105 738 849 4.
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年8月期末（第10期） 2021年2月期末（第11期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第11期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第10期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-083 東京圏 住宅 プライムアーバン亀戸 779 714 774 4.6 59 706 776 4.5 6
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年8月期末（第10期） 2021年2月期末（第11期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第11期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第10期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-129 東京圏 住宅 プラウドフラット渋谷富ヶ谷 3,960 4,060 4,480 4.0 419 4,0
Slide 55: 有利子負債調達の分散状況
有利子負債調達の分散状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 517,841百万円 名称 発行日 償還期限 （百万円） （％） 借入金 485,841百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 32,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 借入金調達先の分散状況 旧NOF 4,500 2.90 2007/3/19 2028
Slide 56: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2020年8月期末 2021年2月期末 （第10期末） （第11期末） 個人 その他 その他の国内法人 323,057口(6.9%) 344,052口(7.3%) 銀行 160,872 3.4% 156,011 3.3% 2020年8月期末 信託銀行 2,337,313 49.6% 2,286,849 48.5% 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 （第10期末） 2,935,888口(62.3%) 1,112,203口 生命保険会社 33,769 0.7% 50,020 1.
Slide 57: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 (千坪) （％） 700 （円/坪） 10.00 24,000 新規供給量 9.43 22,901 600 23,000 予 測 8.00 22,000 500 21,000 21年2月 400 6.00 20,000 5.24 21年2月 19,000 21,662 300 4.00 18,000 200 17,000 2.49 16,207 2.00 16,000 100 15,000 0.00 14,000 0 '06 '07 '08 '0
Slide 58: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 前年同月比増減率 訪日外国人数の前年同月比較 （20年9月～21年1月） 2020年4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月 （万人） 20% 300 0% 2019年 2020年 前年同月比 0% -20% 200 -40% -50% -60% 100 -80% -99.4% -97.7% -97.7% -98.9% -98.3% -100% ス ド ( 総 コ 飲 百 パ ー ラ ン 食 貨 ブ 0 -100% 合 パ ッ ビ 店 店 / ス 居 9月 10月 11月 12
Slide 59: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 0％超3％未満上昇 日本国債10年複利 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 横ばい 下落 (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 100 5 40 4.5 50 4 20 3.5 3 0 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q
Slide 60: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 158名（うち取締役4名、監査役2名） ※2021年4月1日時点 公式HP https://www.nre-mf.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図 監 企画部 査 海外業務企画部 役 ｺﾝﾌﾟﾗ
Slide 61: MEMO
MEMO a FUND
Slide 62: MEMO
MEMO a FUND
Slide 63: MEMO
MEMO a FUND
Slide 64: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2021 Feb Earnings Presentation on 6ix