Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2022 Earnings Presentation
70 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 18, 2022
Slide 1: 野村不動産マスターファンド投資法人 2022年8月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 14 th 2022年8月期決算説明資料 October 18, 2022
Slide 2: 目次
目次 1. 決算ハイライト 8. APPENDIX ・ 2022年8月期（第14期）決算ハイライト 4 ・ 各種指標の推移 44 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 45 2. 外部成長 ・ 貸借対照表 46 ・ 第14期・第15期の取得物件 7 ・ 分配方針と当期の利益超過分配金について 47 ・ 住宅セクターでの入替 8 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 48 ・ コロナ禍以降の入替実績 9 ・ 設立以降の成長の軌跡 49 ・ 外部成長方針 10 ・ 主要指標の推移 50 ・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価 51 3. 内部成長 ・ オフィスセクタ
Slide 3: 決算ハイライト
1 決算ハイライト 3
Slide 4: 2022年8月期（第14期）決算ハイライト
2022年8月期（第14期）決算ハイライト 実力分配金の成長を実現し、一部売却益を内部留保したうえで業績予想比+4円（3,300円）で着地 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 ：減配要因 ：内部留保の積立て ：売却益による分配 ■2022年8月期 支払動光熱費の増加 ▲64 2022年2月期実績 取得：PMO浜松町Ⅱ、プラウドフラット戸越銀座、 プライムアーバン東中野コート PM報酬の増加 ▲21 売却：一番町stear 公租公課の増加 ▲18 減価償却費の増加 ▲16 その他 ▲10 支払利息等の削減 +4 23（注1） 3,300 3,296 3,244 資産運用報酬の増加
Slide 5: 2022年8月期（第14期）決算ハイライト
2022年8月期（第14期）決算ハイライト （単位：百万円） 第14期実績－第13期実績 主な差異要因（百万円） 2022年2月期 2022年8月期 2022年8月期 営業収益 1,501 差異 差異 (第13期) (第14期) (第14期) 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 594 営業収益 37,520 39,022 1,501 38,762 259 既存物件の賃料共益費 156 賃貸事業収入 34,654 35,249 594 35,268 -19 その他賃貸事業収入 2,703 3,015 312 2,736 278 物件取得
Slide 6: 外部成長
(2) Shab BRE
Slide 7: 外部成長 ～第14期・第15期の取得物件～
外部成長 ～第14期・第15期の取得物件（4物件・164億円）～ 居住用施設 プラウドフラット戸越銀座 オフィス PMO浜松町Ⅱ 「戸越銀座」駅徒歩4分の好立地に所在 再開発が進む浜松町エリアで 生活利便施設充実の戸越銀座商店街に至近 3駅5路線が利用可能の好立地に所在 取得日 2022年3月1日 取得日 2022年4月1日 取得価格 2,550百万円 取得価格 5,500百万円 NOI利回り（注1） 4.2% NOI利回り（注1） 3.6% 竣工年月 2020年2月 竣工年月 2020年7月 居住用施設 プライムアーバン東中野コート 居住用施設 プラウドフラット根津谷中 交通・生活利便性の高
Slide 8: 外部成長 ～住宅セクターでの入替～
外部成長 ～住宅セクターでの入替～ 築浅かつ都内の好立地物件を取得するとともに、築古・地方等を中心に8物件売却し、約13億円の売却益も実現 【取得】 プラウドフラット根津谷中 （ 築年数 2.4年 ）（注1） 【売却】 住宅8物件 （ 平均築年数 20.0年 ）（注1） 物件名 エリア 売却価格 築年数（注1） プライムアーバン高井戸 1,310百万円 35.8年 東京都 プライムアーバン向島 636百万円 33.1年 プライムアーバン西船橋 千葉県 967百万円 16.6年 プライムアーバン知事公館 300百万円 14.7年 プライムアーバン円山 北海道 257百万円 14.7年 プライムア
Slide 9: 外部成長 ～コロナ禍以降の入替実績～
外部成長 ～コロナ禍以降の入替実績～ 継続した資産入替により、ポートフォリオクオリティ向上と売却益実現の双方を伴う外部成長を推進 第11期（2021年2月期）以降の取得（予定）物件（注1） 第11期（2021年2月期）以降の売却（予定）物件（注1） 東京都内所在物件のみで6物件480億円 築古、地方物件を中心に12物件197億円 （平均築年数 2.8年） （平均築年数 21.5年） 物流施設 売却物件 オフィス 商業施設 居住用施設 Landport青梅Ⅱ Landport青梅Ⅲ オフィス 居住用施設 東京都 プラウドフラット プラウドフラット PMO浜松町Ⅱ プライムアーバン東中野コート 戸
Slide 10: 外部成長方針
外部成長方針 スポンサー開発物件を中心とした厳選投資を継続、入替等を通じた売却も引き続き推進 取 得 • スポンサー開発物件を中心に厳選投資（スポンサーパイプライン：8,200億円（注1）） ＜ 4ブランド物件（注2）のクオリティ ＞ ＜ 4ブランド物件の取得実績 ＞ GEMS 8.9% プラウド 東京圏比率 取得時平均築年数 フラット 11.2% Landport 44.8% 98.2% 1.1年 PMO 35.1 % 売 却 • 検討候補物件（約500億円）を中心に、入替・交換を活用して機動的に売却 売却検討候補物件 オフィス 商業施設 居住用施設 築年数・スペックによる競争力低下や、 コ
Slide 11: 内部成長
(3) PURO RES
Slide 12: 内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office 物件競争力と物件運営力を活かしたリーシングを継続した結果、期末稼働率は98％台まで回復 入退去面積・期末稼働率推移 期末稼働率（%） 退去面積（坪） 入居面積（坪） 入居理由（注1） 97.9 98.2 98.1 99.8 前向きな理由による入居割合は上昇 99.4 96.4 98.9 22年 22年 23年 2月期 8月期 2月期 入居件数 61件 42件 18件 約2,500坪 うち、前向き 54件 34件 16件 想定 増床、拠点新設、 5,825 （89％） （81％） （89％） 立地・スペック改善 3,194 3,637 2,255
Slide 13: 内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office 軟調なマーケットにおいても、賃料ギャップを活かしながら賃料水準をコントロール テナント入替による賃料増減（注1） 増額入替のみの 賃料改定による賃料増減（注1） 増額改定のみの 平均増額率 +14.7％ 平均増額率 +5.7％ 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 30.0% 20.7% （百万円） （百万円） 17.6% 17 15.9% 20.0% 17 17 8.0% 6 8 7 6 10.0% 7 2.4% 4 4 7 4 4.6% 3.0% 7.0% 3.4% 3.0% 0.0
Slide 14: Office PMO高い商品性と運営力
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office ＜PMO＞ 高い商品性と運営力を活かし、引き続き高いパフォーマンスを実現 22年8月期リーシング実績 新規入居 ・・・ 911坪 賃料増減率 ・・・ ＋1.1％ 直近入居テナントの入居動機等 PMO浜松町Ⅱ 商品性 運営力 PMOのデザイン性や共用部・水回りのクオリティ、 数年前に別のPMOで条件の合わなかった 社員のモチベーション向上というコンセプトを評価 テナントに再アプローチし成約 PMO日本橋大伝馬町 PMO平河町 商品性 商品性 業務拡大に向けて優れた人材を確保するために、 PMO独自の洗練された外観デザインや、 PMOの洗練された外
Slide 15: Office 2023年供給物件の影響
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office 2023年供給物件と本投資法人の保有物件は、賃料帯・基準階面積等の特徴が異なるため、影響は限定的と予想 東京圏の賃料単価分布（注1） 50,000 （坪） 都心3区における基準階面積200坪以上の物件 40,000 多くが坪20,000円以下又は本社機能としての一棟貸し 20千円/坪以下 新規供給大型物件の 30,000 主な募集賃料帯 約6割 （イメージ） NMF竹橋ビル ■新宿野村ビル ■PMO 20,000 セコムメディカルビル 千代田区 10,000 NMF茅場町ビル 麹町ミレニアムガーデン 0 中央区 ～15,000円 ～20,000
Slide 16: オフィスセクターの強み 野村不動産グループの物件運営力
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Office オフィスセクターの強み 野村不動産グループの物件運営力 野村不動産グループの運営力 運営床の大きさと豊富なオフィスラインナップに基づく提案力 （アセットマネジメント） ・ オフィス運営床合計：約60万坪（注1） H¹T（サテライト型シェアオフィス）、H¹O（クオリティ・スモールオフィス）、 ・ PMO、大規模オフィス（新宿野村ビル等）等の幅広いオフィスラインナップ （プロパティマネジメント） テナントへの直接営業体制及び仲介会社との強固なリレーションによるリーシング力 ・ 野村不動産 ビル営業チーム：33名（注2） ➡ 2022年3月期下期契約
Slide 17: Logistics 再契約での賃料増額を継続
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Logistics 再契約での賃料増額を継続、Landport八王子Ⅱでは早期かつ大幅増額でのリースアップを実現 契約満了テナントとの増額での再契約 退去区画のリーシング ＜22年8月期満了テナント＞ ＜22年8月期＞ ・ Landport厚木：約9,000坪（2テナント） ・ Landport八王子Ⅱ：約10,000坪 → 全区画の埋め戻しに成功 （月額賃料増加率 +1.3%） （月額賃料増加率 +17.8%） 期中平均稼働率の推移 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） Landport八王子Ⅱにおいて、想定より早くリースアップが完了 101.0% 9
Slide 18: Landport八王子Ⅱ 早期リースアップに成功
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Logistics ＜Landport八王子Ⅱ＞野村不動産グループの運営力を存分に発揮し、早期リースアップに成功 野村不動産グループの運営力 アセットマネジメントからビルマネジメントまで一貫したグループ運営体制 約800拠点もの重点営業先との定期的面談（最低半年に1回以上） アセットマネジメント（AM） エリアや業種を戦略的に絞ったローラー営業等、様々な営業手法の実践 ロジスティクステナントマネジメント（LTM） ※テナントマネジメントに特化 既存テナントと月例定例会を通じた強固なリレーションの構築 プロパティマネジメント（PM） ビルマネジメント（BM）
Slide 19: Logistics 立地優位性と先進的機能
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Logistics 安定したパフォーマンスを支える立地優位性と先進的機能を備えた商品性 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 先進的物流施設（注1）割合（取得価格ベース） 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 保有物件の9割超が先進的物流施設に該当 先進的物流施設割合 9割超 うち、Landportシリーズ 76.5% Landportシリーズ その他 （注1）延べ床面積10,000㎡以上、 柱間隔10ｍ以上、過半以上のフロアが天井高5.5ｍ以上・床荷重1.5ｔ/㎡以上を満たす物件をいいます。 19
Slide 20: Residential 稼働率・賃料の推移
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Residential 期中通じて前年同月実績を上回る稼働率を達成、賃貸事業収入・礼金の水準も上昇が継続 稼働率推移 実績比較（前年同月期比） 97.8% 賃貸事業 礼金取得 97.5% 収入 月数 （百万円） 96.9% 96.5% 96.5% 97.3% 2021年2月期 6,351 0.54ヶ月 95.7% 2022年2月期 6,360 0.54ヶ月 96.1% 96.1% 95.9% 95.8% 95.6% コロナ前水準（17～19年平均） 2021年8月期 6,380 0.59ヶ月 2021年 2022年 2022年8月期 6,641 0.63ヶ月
Slide 21: Residential 運営改善
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Residential コロナ禍での運営改善の積み重ねにより、マーケット回復以上のパフォーマンスを実現 都心5区シングル系物件（注1）の期中平均稼働率と平均成約賃料単価指数（注2）の推移 運営改善事例 稼働率低迷＆成約賃料低下 ① リーシング円滑化 106.0% 135.0 ＜今後＞ ・週次実績のKPI指標を新規設定 様々な運用改善（右記）を検討・実践 マーケット回復×運営力向上により ・成約賃料DBを活用した適正水準での募集開始 コロナ前以上の収益を目指す ・条件修正PMmtgの開催頻度向上（毎週全物件） 125.0 101.0% 稼働率 運用力の底上げ
Slide 22: Retail 出店ニーズの回復
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Retail 回復傾向が出始めた出店ニーズを獲得し、駅前立地型施設の期末稼働率は95％超まで反転 施設タイプごとの売上状況 • 22年3月の「まん延防止等重点措置」解除以降、 ＜売上状況（2019年同月比）＞ 駅前立地型の売上も回復傾向 2022年（2019年実績比） • 22年7月からのコロナ感染拡大第7波についても 物件名 種別 主なテナント 3月 4月 5月 6月 7月 8月 影響は限定的 居住地立地型（注1） 居住地 99% 103% 102% 106% 107% 97% 食品スーパー、物販 Recipe SHIMOKITA 駅前 89% 89% 9
Slide 23: Retail ユニバーサル・シティウォーク大阪
内部成長 ～各セクターの運用状況～ Retail 今後の収益力回復～向上が期待されるユニバーサル・シティウォーク大阪 ユニバーサル・シティウォーク大阪の売上推移 今後の見通し 100.0 着実に回復傾向 80.0 USJ来場者増加 運営力向上 • 2024年USJ新エリア開業 • USJと連携強化 60.0 • 2025年大阪万博開催 • 施設コンセプトを見直し、 USJとともにエリアの体験価値 40.0 向上を推進 20.0 コロナ前を上回るパフォーマンス向上を目指す 0.0 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 ※20年2月期を100として各デ
Slide 24: 鑑定評価
4 鑑定評価 24
Slide 25: 鑑定評価
鑑定評価 約8割の物件で鑑定評価額が上昇し、含み益は2,182億円に拡大（前期比+246億円） セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 22年2月期 22年8月期 鑑定CAP 22年2月期 22年8月期 低下 218 物件 249 物件 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 78 物件 48 物件 オフィス 67 543,030 66,944 68 559,170 78,127 上昇 1 物件 0 物件 商業 50 200,906 24,440 49 194,973 23,284 鑑定価格 22年2月期
Slide 26: ファイナンス
5 ファイナンス 26
Slide 27: ファイナンス ～リファイナンス等の状況～
ファイナンス ～リファイナンス等の状況～ 引き続き安定した財務基盤の構築を推進し、本投資法人初となるグリーンローンでの借入も実施 2022年8月期のリファイナンス 2023年2月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要（注2） 返済予定 （注3） 総額 24,980百万円 総額 24,730百万円 総額 33,550百万円 平均金利 0.92％ 平均金利 0.69％ 平均金利 0.70％ うち25億円は 平均借入年数 6.7年 平均借入年数 7.5年 グリーンローン 平均借入年数 6.9年 有利子負債の状況（期末時点） 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22
Slide 28: ファイナンス ～有利子負債調達の分散状況～
ファイナンス ～有利子負債調達の分散状況～ 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 517,463百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 借入金 485,463百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 32,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 旧NOF 借入金調達先の分散状況 4,500 2.90 2007/
Slide 29: 業績予想
6 業績予想 29
Slide 30: 2023年2月期・2023年8月期業績予想
2023年2月期（第15期）、2023年8月期（第16期）業績予想 電気代上昇等の影響を内部成長で緩和し、売却益による上積みを想定 ■2023年2月期 取得：プラウドフラット根津谷中 ■2023年8月期 取得：- 第15期：3,312円/口（従来予想比+23円） 第16期：3,261円/口 売却：野村不動産東日本橋ビル(50％) 住宅8物件 売却：野村不動産東日本橋ビル(50％) 一口当たり分配金の増減要因（円/口） 2023年2月期（第15期） 2023年8月期（第16期） ：増配要因 ：減配要因 ：内部留保の積立て ：売却益による分配 特別損失（地震被害）剥離 +10 資産運用報酬の減少
Slide 31: 2023年2月期・2023年8月期業績予想
2023年2月期（第15期）、2023年8月期（第16期）業績予想 （単位：百万円） 第15期予想ー第14期実績 主な差異要因（百万円） 2022年8月期 2023年2月期 差異 2023年8月期 差異 営業収益 985 (第14期) (第15期) (第16期) 賃貸事業収入 14 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 既存物件の賃料共益費 174 営業収益 39,022 40,008 985 38,923 -1,084 物件取得・売却による影響 ▲159 賃貸事業収入 35,249 35,264 14 35,349 85 その他賃貸事業収入 3,015
Slide 32: ESGへの取り組み
(7) ESGNA@ER) thy
Slide 33: ESGへの取り組み ～活動の軌跡～
ESGへの取り組み ～活動の軌跡～ 2015年からESGに関する幅広い取り組みを積極的に推進・継続 2015年 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 2020年 2021年 2022年 2019年2月 2021年2月26日 2022年10月18日 重要課題（マテリアリティ）設定 「TCFD（気候関連財務情報開示 2050年カーボンニュートラル目標 J-REIT初の長期目標の設定 タスクフォース）提言」に基づく、 1.5℃シナリオ達成に向けて、カーボン J-REIT初のシナリオ分析及び財務インパクト ニュートラル実現のための施策推進を加速 本 （定性評価）の開示 投 【Ｅ】 資 ▪ 投資ポート
Slide 34: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 2050年カーボンニュートラル目標 環境指標（マテリアリティ）推移 [目標] 2030年度までに40％削減（2016年度比） ＜ NMFの気候変動に対する考えと主な取組み ＞ 0.0% GHG（原単位） 温 -10.0% 持続可能な社会の実現が本投資法人の成長に不可欠 室 効 目標水準 -20.0% 果 ・ マテリアリティ設定による長期目標の策定 ガ -30.0% 目標水準 ・ TCFDシナリオ分析による気候変動リスク・機会の把握・開示 ス -40.0% -40.0% -40.0% 2016年度2017年度2018年度2019年度2020年度2021年度 203
Slide 35: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 地域社会貢献への取り組み GEMSにて「みんな食堂」、「地方創生フェア」を開催 ①「みんな食堂」を開催 ②「長崎フェア」、「京都フェア」を開催 ・ 子育て家庭の育児・食育支援、子供たちの笑顔のために、GEMS店舗がオリジ ・ 地方創生やフードロス対策、テナントへの売上支援を目的に、 ナル恵方巻やちらし寿司を創作し、合計600家庭に無料配布 テナントの要望に応じて地方特産品を買い取り、テナントへ提供 ・ 各店舗ごとに趣向を凝らした恵方巻を提供することで店舗のPRにもつながる 第二弾 京都フェア 第一弾 「節分の恵方巻」 第二弾 「子どもの日のちらし寿司」 第一弾
Slide 36: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） テナント満足度向上のための施策 保有物件（GEMS）において、テナントの人材募集支援を実施 NMF青山一丁目ビル等において、トイレ混雑防止メディアサービスを導入 ・ テナント人材募集支援 ・ トイレ混雑防止メディアサービス（AirKnock Ads） ・・・人材（アルバイト）不足への対応としてインターネットでの募集を支援 ・・・混雑状況と利用時間を表示し混雑を緩和、入居者の快適性が向上 700名超の応募があり、20名程度の採用が確定 保有物件（住宅）において、居住者向けの各種サービスを展開 ・ クックパッドマート ・ シェアサイクル・・・交通利便性の向上、在宅ワ
Slide 37: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 利害関係人取引におけるコンプライアンス体制 本資産運用会社は、サステナビリティ方針に基づく取り組みを継続的かつ組織的に推進するため に、以下の体制を整備 取締役会 ： 原則、年1回 方針及び規程等の承認、サステナビリティ推進状況に関する監視・監督 投資委員会 ： 原則、年2回（目標及び施策の決定） サステナビリティ（目標及び施策等）に関する意思決定機関 サステナビリティ推進会議 ： 原則、四半期に１回 サステナビリティに関する目標・施策の立案、実施状況の確認 サステナビリティ推進最高責任者 ： 投資委員会における意思決定
Slide 38: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） マテリアリティ及び方針 マテリアリティ及び方針 投資ポートフォリオのグリーン化 ガバナンスの充実 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切 方針 させることを目指します。 な運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産 B+以上をい
Slide 39: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 開示評価 アジア・総合型（上場）「Sector Leader」 6年連続最高位「A」 最上位 「5 Star」 7年連続最高位 「Green Star」 環境認証取得推進 「ESG Annual Report」 の作成 ESGに関する1年間の取組み・活動や、 各外部認証等
Slide 40: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体
Slide 41: ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～
ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～ TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同に基づく情報開示 2020年7月に賛同表明したTCFD提言が推奨する気候変動関連開示項目に基づき、本投資法人及び本資産運用会社における気候変動リスク及び 機会の概要に加えて、J-REITで初となる複数のシナリオ分析に基づく財務インパクトの情報開示を実施 （TCFDが推奨する開示項目） 開示項目 開示内容 ガバナンス 気候関連リスク及び機会に関する当該組織のガバナンス 組織の事業・戦略・財務計画に対して気候関連リスク及び機会が 戦略 与える実際の影響及び潜在的な影響 リスク管理 気候関連リ
Slide 42: ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～
ESGへの取り組み ～TCFD提言に基づく開示～ （シナリオ分析に基づく財務インパクトの検証） 「パリ協定」の趣旨を踏まえ、4℃シナ リオ、2℃シナリオ、1.5℃シナリオの3 パターンのシナリオごとに、識別したリ スクと機会の財務的影響額の大きさ を検証 各シナリオについて、2030年（中期 的展望）及び2050年（長期的影 響）における影響を検証 42
Slide 43: APPENDIX
8 APPENDIX 43
Slide 44: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 営業収益 百万円 34,218 34,731 35,428 36,617 36,927 37,577 38,064 37,519 37,520 39,022 うち、不動産等売却益 百万円 587 - 685 6 - - - - 162 757 賃貸ＮＯＩ 百万円 23,583 24,475 24,677 25,859 26,357 27,268 27,573 27,008 26,995 27,350 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 5.1 5.1 5.1 5.1 5.2 5.2
Slide 45: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第13期 第14期 第13期 第14期 物件数 67 68 物件数 50 49 オフィス 取得価格（百万円） 471,265 476,765 商業施設 取得価格（百万円） 178,744 174,044 第13期実績（A） 第14期実績（B） （B）－（A） 主な差異要因 第13期実績（A） 第14期実績（B） 主な差異要因 自2021年9月1日 自2022年3月1日 自2021年9月1日 自2022年3月1日 （B）－（A） 区 分 至2022年2月28日 至2022年8月31日 区 分 至2022年2月28日 至2022年8月31日 ＜既存物件賃貸事業損
Slide 46: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第13期 第14期 第13期 第14期 2022年2月28日現在 2022年8月31日現在 2022年2月28日現在 2022年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 52,191 4.4 47,055 4.0 流動負債 68,902 5.8 76,816 6.5 現金及び預金 37,690 3.2 31,608 2.7 営業未払金 1,627 0.1 2,676 0.2 1年内返済予定の長期借入金 58,6
Slide 47: 分配方針と当期の利益超過分配金について
分配方針と当期の利益超過分配金について 基本的な分配方針 売却益が生じた場合の分配方針 当期純利益+のれん償却費を分配 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 留保する場合がある（注1） 10 10 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 20 利益超過分配 売却益 10 償却費 売却益 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 当期 当期 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 調整 利益 利益 利益分配 当期 当期 当期 利益 利益 利益 当期利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （※）記載の数
Slide 48: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約8,200億円のスポンサーパイプライン （注） 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 時代とともに多様化するビジネスに対応 高い機能性をもつ物流施設 し、中規模サイズでありながら大規模ビル と同等の機能性とグレードを併せ持つ、新 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ しいカテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が増加す
Slide 49: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 22年8月期末 物件入替後（注2） 物件数 257物件 300物件 292物件 上位10物件比率 26.8％ スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 21.9％ 22.1％ 東京圏比率 79.8％ 83.8％ 83.9％ 平均築年数 19.3年 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 20.3年 20.8年 分配金（注1） 2,656円 3,300円 （入替無し→ 26.7年） （注3） （+24.2％） ■ 資産規模（億円） ■ 取得金額合計（
Slide 50: 主要指標の推移
主要指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) 39,022 平均NOI利回り ■売却益 ■居住用施設 ■物流施設 ■商業施設 ■オフィス 37,520 （38,264） 5.2％ 5.2％ 5.2％ 5.1％ 37,577 38,064 （37,358） 757 5.0％ 5.0％ 36,927 37,519 162 6,893 6,784 6,879 6,803 7,177 27,268 27,573 27,008 26,995 27,350 6,605 26,357 5,141 5,065 5,089 4,991 5,310 5,747 6,31
Slide 51: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 期末稼働率（％） 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 オフィス 99.8 99.4 98.9 96.4 97.9 98.2 商業施設 99.2 99.5 98.8 97.9 97.8 98.5 物流施設 98.5 100.0 100.0 100.0 100.0 99.4 居住用施設 97.3 95.9 96.5 95.8 97.0 97.5 宿泊施設 100.0 100.0 56.9 100.0 100.0 100.0 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 98.8
Slide 52: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積（坪） 平均賃料単価（円/坪） 退去面積（坪） 入居面積（坪） 期末稼働率（%） 96.4 97.9 98.2 98.1 99.8 99.4 98.9 約2,500坪 想定 5,825 3,194 3,637 2,255 1,351 2,052 1,434（注1） 18,690 18,879 18,903 -2,272 -1,809 18,510 18,603 -2,786 18,301 -3,130 -3,670 約2,500坪 -6,944 想定 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 20年2
Slide 53: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（注）（賃料ベース） 8.6% 8.6% 7.3% 7.3% 7.5% 5.8% 6.0% 5.0% 3.1% 1.7% 1.5% 0.0% 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 28年2月期 28年8月期 契約改定の状況 改定対象期 物件名称 備考 2022年8月期 相模原大野台ロジスティクスセンター 契約締結済 2022年8月期 Landport厚木 契約締結済 2022年8月期 Landport厚木 契約締結済 2022年8月期 厚木南ロ
Slide 54: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数（戸） 入替時の賃料変動（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 1,324 1,110 1,260 1,152 23.9 1,150 987 31.0 36.8 59.5 13.4 136 74.9 75.3 15.0 45 69 28 17.5 -143 -91 16.8 62.8 54.0 45.8 -959 16.8 15.0 -1,065 -1,016 23.7 -1,293 -1,351 -1,255 9.7 8.3 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 2
Slide 55: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業全体） 契約期間の分散状況（居住地立地型商業施設）（賃料ベース） （百万円） 8,000 4.0% 8,000 10.9％ 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 3.0% 売上歩合 売上歩合比率 6,000 3.0% 6,000 2.3% 4,000 1.7% 4,000 2.0% 1.0% 4.3% 0.8% 2,000 1.0% 2,000 0.5% 0.3% 0 0 0.0% 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 2
Slide 56: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Logistics 総賃貸面積 比率 総賃貸面積 比率 No テナント名 物件名称 No テナント名 物件名称 (㎡) (％) (㎡) (％) 1 非開示 オムロン京都センタービル 34,616.84 1.6 Landport川越 1 非開示 139,996.82 6.5 日本電気本社ビル Landport青梅Ⅲ 2 日本電気株式会社 34,556.76 1.6 新宿野村ビル Landport青梅Ⅱ 2 鴻池運輸株式会社 88,637.52 4.1 3 非開示 野村不動産天王洲ビル 14,507.40 0.7 羽生ロジスティクスセンター 3 JP楽天ロジスティ
Slide 57: ポートフォリオサマリー（2022年8月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2022年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 68 476,765 559,170 26.7 809,529.68 481,405.66 商業施設 49 174,044 194,973 20.1 380,960.46 358,630.03 商業施設（駅前立地） 22 115,195 123,830 19.5 158,826.95 112,647.09 商業施設（居住地立地） 27 58,848 71,143 21.5 222,133.51 245,982
Slide 58: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年2月期末（第13期） 2022年8月期末（第14期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第14期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第13期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,954 50,400 3.5 3,445 46,
Slide 59: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年2月期末（第13期） 2022年8月期末（第14期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第14期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第13期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-055 東京圏 オフィス PMO平河町 3,410 3,363 4,300 3.1 936 3,354 4,
Slide 60: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年2月期末（第13期） 2022年8月期末（第14期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第14期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第13期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-023 東京圏 商業施設 三菱自動車 世田谷店（底地）（注1） 770 779 1,160 4.9 380
Slide 61: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年2月期末（第13期） 2022年8月期末（第14期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第14期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第13期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-015 東京圏 物流施設 川口領家ロジスティクスセンター 10,790 10,253 14,200 3.9
Slide 62: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年2月期末（第13期） 2022年8月期末（第14期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第14期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第13期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-035 東京圏 住宅 プライムアーバン学芸大学 775 728 890 3.8 161 722 905 3.
Slide 63: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年2月期末（第13期） 2022年8月期末（第14期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第14期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第13期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-083 東京圏 住宅 プライムアーバン亀戸 779 695 815 4.3 119 691 831 4.2
Slide 64: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2022年2月期末（第13期） 2022年8月期末（第14期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第14期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第13期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-129 東京圏 住宅 プラウドフラット渋谷富ヶ谷 3,960 4,023 4,800 3.7 776 4,0
Slide 65: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2022年2月期末 2022年8月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第13期末） （第14期末） 307,697口(6.5%) 333,074口(7.1%) 銀行 139,231 3.0% 140,569 3.0% 2022年2月期末 外国法人等 金融機関(金融商品取引業者含む) 信託銀行 2,203,168 46.7% 2,196,737 46.6% 1,216,314口 2,858,115口(60.6%) （第13期末） (25.8%) 総投資口数 生命保険会社 47,894
Slide 66: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均空室率推移 平均月額賃料 (千坪) オフィスビル供給量推移予測 （円/坪） 700 （％） 24,000 新規供給量 10.00 22,901 23,014 600 9.43 23,000 予 測 22,000 500 8.00 6.49 21,000 20,000 400 6.00 20,250 19,000 300 18,000 4.00 17,000 200 2.49 16,000 16,207 2.00 100 1.49 15,000 0.00 14,000 0 '07 '08 '09 '1
Slide 67: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 19年同月比増減率 全国延べ宿泊数推移 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 日本人 外国人 (万人) 40% 8,000 20% 0% 6,000 -20% -40% -60% 4,000 -80% -100% ス ド ( 総 コ 百 飲 パ 2,000 ー ラ 合 ン 貨 食 ブ パ ッ ビ 店 店 / ス 居 GMS ー グ ー ニ 全 酒 マ ス パ 体 屋 ー ト ー 0 ケ ア ） '17 '18 '19 '2
Slide 68: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・電力先物 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 日本国債10年複利 (pts) 0以上＝良い 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 0％超3％未満上昇 比率(%) (%) 横ばい 下落 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 5 40 100 4.5 4 20 50 3.5 3 0 2.5 0 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1
Slide 69: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 168名（うち取締役6名、監査役2名） ※2022年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図 監 企画部 査 海外業務企画部 役 ｺﾝﾌﾟﾗ
Slide 70: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2022 Earnings Presentation on 6ix