Realgate Inc. · TSE:5532
Realgate — Investor Presentation (December 2024)
71 slides from Realgate's investor presentation, Dec 13, 2024
Slide 1: 事業計画及び成長可能性に関する事項
事業計画及び 成長可能性に関する事項 2024 年 12 月 東証グロース 証券コード：5532 株式会社リアルゲイト 1 71
Slide 2: Index
Index 01 会社概要 02 ビジネスモデル 03 収益構造 04 市場環境と強み 05 事業計画 06 リスク情報 07 付録（24 年 9 月期決算） 2 71
Slide 3: Our Vision
Our Vision 古いものに価値を、 不動産にクリエイティブを、 働き方に自由を 3 71
Slide 4: 会社概要
会社 概 要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 88 名（2024 年 9 月末現在） 役員 9 名（2024 年 9 月末現在） 事業説明動画（約 5 分） https://youtube.com/watch?v=OgLCuPYB9gQ 4 71
Slide 5: 会社概要 沿革
会社 概 要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有 の全株式を株式会社サイバー
Slide 6: 代表プロフィール
会社 概 要 代表 プ ロ フ ィ ール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 新卒で入社した五洋建設では現場監督とアメフト選 手として活動、その後マンションデベロッパーにて 土地仕入から企画販売を一貫して経験 リーマンショックを契機に、不景気に強いスモール オフィスビジネスに着目し、2009 年 8 月に当社 設立、代表取締役就任 趣 味 は パ ワ ー リ フ テ ィ ン グ（ ベ ン チ プ レ ス は 155kg）とバスフィッシング 6 71
Slide 7: Index
Index 01 会社概要 02 ビジネスモデル 03 収益構造 04 市場環境と強み 05 事業計画 06 リスク情報 07 付録（24 年 9 月期決算） 7 71
Slide 8: the Folks: Bask Lounge
the Fol ks: B a sk Loung 8 71 e
Slide 9: ROOTS SQUARE: Lounge
* Sy gry em rein i AR REN BL at ty om eae ROOTS SQUARE:Lounge
Slide 10: LANTIQUE: Rooftop
LA NTIQUE : Rooftop 10 71
Slide 11: &NEIGHBOR: Model room
& NE IGHBOR: M ode 11 l room 71
Slide 12: フレキシブルワークプレイス事業（FWP事業）
ビジネスモデル フレキシブルワークプレイス事業について フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業） 主としてシェアオフィスやスモールオフィスといったフレキシブルな ワークプレイスを組み込み不動産の収益性を向上させる事業 BEFORE AFTER ワンフロア 1 区画 スモールオフィス 10 区画 + フリーデスク PHONE BOOTH 33.03m2 32.23m2 30.05m2 LOUNGE 30.69m2 TERRACE 19.38m2 30.69m2 17.98m2 16.86m2 16.86m2 57.05m2 the Folks 12 71
Slide 13: FWP+ 店舗 事例紹介
ビジネスモデル フレキシブルワークプレイス事業について〜事例紹介〜 ML 運営総床面積 2,039㎡ 1966 年竣工 2015 年再生 1 棟で法人の本社ビル FWP+ 店舗 BEFORE AFTER 13 71
Slide 14: FWP+ イベントスペース 事例紹介
ビジネスモデル フレキシブルワークプレイス事業について〜事例紹介〜 ML 運営総床面積 2,549㎡ 2002 年竣工 2019 年再生 飲食・物販店舗 FWP+ イベントスペース BEFORE AFTER 14 71
Slide 15: FWP 事例紹介
ビジネスモデル フレキシブルワークプレイス事業について〜事例紹介〜 PM 運営総床面積 1,745㎡ 2002 年竣工 2022 年再生 ホテル＋店舗 FWP BEFORE AFTER 15 71
Slide 16: FWP+ 店舗 事例紹介
ビジネスモデル フレキシブルワークプレイス事業について〜事例紹介〜 PM 運営総床面積 3,341㎡ 1981 年竣工 2017 年再生 共同住宅＋店舗 FWP+ 店舗 BEFORE AFTER 16 71
Slide 17: 事例紹介：LANTIQE BY IOQ
ビジネスモデル 事例紹介：LANTIQE BY IOQ 代官山にある築 36 年のヴィンテージマンションを一棟丸ごとリノ ベーションし、 住宅用途からオフィスや SOHO 等へコンバージョン ML 運営総床面積 3,107㎡ 1987 年竣工 2024 年再生 共同住宅 FW P + 店舗 地下駐車場付きの平均 150㎡ 共用部が充実した平均 60㎡ 12 戸の住宅 全 35 区画のスモールオフィスや SOHO 17 71
Slide 18: 事例紹介：LANTIQE BY IOQ 改良工事
ビジネスモデル 事例紹介：LANTIQE BY IOQ 経 験豊 富 な 一 級 建 築 士 を 擁 す る 自 社 の 技 術 力 で 用 途変 更 ・ 増 築 ・ 耐 震 補 強 を 行 い 抜 本 的 な 改 良 を 実 施 BEFORE BEFORE BEFORE AFTER AFTER AFTER 駐 車場からオフィス等に用途変 更 住宅からオフィス等に用途変更 スカイテラス新設 18 71
Slide 19: 築古ビル再生により収益性が大きく向上
ビジネスモデル 事例紹介：LANTIQE BY IOQ FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 賃料収入（月額） 1,790万円 BEFORE AFTER 2 910万円 【参考】THE WORKS CROSS を事例にみる建 築物のポテンシャルの最大化（約５分） https://youtu.be/rNoXdH4_8Sc 再生前 再生後 19 71
Slide 20: エリア展開
ビジネスモデル エリア展開 段下 新 新 区 主な展開エリア 四 谷 代々木 町 29 件 千代田区 有 町 渋谷区 渋谷区 原 18 件 代々木 表参 本木 新橋 港区 14 渋谷 港区 目黒区 件 日の出 目黒区 比 中目黒 獲得済 PJ 71 件 品 区 品 学 大学 （2024年9月末時点） 20 71
Slide 21: 入居テナント
ビジネスモデル 入居テナント 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 情報サービス業 フリーデスク 事務所契約が 24.7% 契約 8 割強を める 489 件 SOHO 84 件 経営コンサルタント業 店舗 66 件 その他 士業事務所 住居 13 件 46.6% 10.2% 100 ㎡以上 50 ㎡以上 100 ㎡未満 120 件 区画契約 事務所 193 件 998 件 835 件 デザイン業 20 ㎡以上 ・ ・ 字情報 50 ㎡未満 告業 423 件 11.4% サービス業 20 ㎡未満 7.1% 99 件 （2024年10月1日時点） （2024年10月1日
Slide 22: 稼働率
ビジネスモデル 稼働率 稼 働率 9 9 .0 4 % と 継 続 し て 高 稼 働 を 維 持 稼働率・平均賃料 （ML・保有 / 既存） 過去 3 年で最高値 99.2% 98.0% 98.3% 98.3% 98.7% 97.9% 99.04% 95.8% 95.8% 97.5% 96.8% 96.3% 25,794 26,189 円/坪 25,172 円/坪 25,091 円/坪 24,332 24,595 25,090 円/坪 24,180 25,200 円/坪 25,611 円/坪 25,833 円/坪 25,586 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12
Slide 23: Index
Index 01 会社概要 02 ビジネスモデル 03 収益構造 04 市場環境と強み 05 事業計画 06 リスク情報 07 付録（24 年 9 月期決算） 23 71
Slide 24: 契約形態の変遷
収益 構 造 契約 形 態 の 変 遷 キ ャッ シ ュ ポ イン ト を 増 や し な が ら 業 績 を 拡 大 プロパティーマネジメントモデル ストック型 2009 年〜 PM 契約をして契約手数料や運営フィーを安定して得る マスターリースモデル ストック型 2012 年〜 建物を一括借り上げのち転借して安定した賃料を得る 設計・施工モデル フロー型 2017 年〜 ・2017 年 一級建築士事務所 ・2020 年 特定建設業許可 再生物件保有モ デ ル 2021 年〜 ストック型 自ら購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る キャピタ ル ゲ イ ン モ デ ル フロー
Slide 25: 物件獲得戦略
収益 構 造 物件 獲 得 戦 略 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex ) 渋 谷区 延 床 面 積 400 坪 の築 古ビ ル 【PM】 6 ヶ月前 設計・施工 6 ヶ月後 8 ヶ月後 +3,000 万円 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） ML 250 万円/ 月 80 竣 工 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ 【ML】 リースアップ後 ML 賃料支払等 賃料総額 1,000 万円 / 月 （赤字先行） 保有 650 万円 / 月 【保有】 物件取得費用 粗利 ※ ML 250 万円 / 月 ▲3,000 万円 PM
Slide 26: マスターリースモデル
収益 構 造 マス タ ー リ ー スモ デル 実績からエンドテナントへの適正価格を見極め事業化を決定 (ex) マスターリースで延床面積 800 坪の築古ビル（渋谷区） ❶ エンドテナントへの賃料 月額 3.1 万円／坪（周辺自社実績より） ❷ 月額 3.1 万円／坪 × 640 坪 ＝月額売上 2,000 万円（レンタブル比 80％） ❸ 利益は、賃料売上 25％以上を目安 → 2,000 万円 × 25％ = 500 万円 ❹ 減価償却費は、月額 200 万円（建設投資は 45 万円／坪を 15 年償却） 運営諸経費は、月額 100 万円（無人運営で過剰な人件費を抑制） ❺ ML 賃料は
Slide 27: キャピタルゲインモデル
収益 構 造 キャ ピ タ ル ゲ イン モデ ル キ ャピ タ ル ゲ イ ン 確 保 後 も 、 ス ト ッ ク 収 入 に 繋 が る 【 B EF O RE 】 【AF TER 】 設計・施工収入 ○ 設計・施工収入 × キャピタルゲイン × キャピタルゲイン ◎ ストック収入 ○ ストック収入 ○ 27 71
Slide 28: Index
Index 01 会社概要 02 ビジネスモデル 03 収益構造 04 市場環境と強み 05 事業計画 06 リスク情報 07 付録（24 年 9 月期決算） 28 71
Slide 29: 東京都心部のオフィス床面積
市場 環 境 と 強 み 東 京 都 心部 のオ フィ ス床 面積 東 京都 心 部 に お け る FW P 事 業 の 拡 大 可 能 性 参考 東京 23 区におけるオフィス床面積 （2024 年 9 月末時点） 29 71
Slide 30: 築古ビル増加
市場 環 境 と 強 み 築 古 ビ ル増 加 経 年に よ る 築 古 ビ ル ス ト ッ ク の 自 然 増 加 参考 オフィスピラミッド（都心５区） 築 40年 リアルゲイトが 得意とする築古ビル 築 20年 ▲ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド 2024 東京 23 区・大阪市」 https://soken.xymax.co.jp/2024/01/17/2401-stock_pyramid_2024/ 30 71
Slide 31: 渋谷区オフィスの稼働率
市場 環 境 と 強 み 渋 谷 区 オフ ィス の稼 働率 渋 谷区 の 稼 働 率 は 東 京 5 区 を 上 回 っ て お り 、 直 近で は 日 本 の 中 で も 高 い 稼 働 率 で 推 移 し て い る 参考 稼働率（既存ビル）/ 渋谷区・東京 5 区・大阪・名古屋・横浜 渋谷区 96.22% 大阪 96.22% 東京 5 区 95.63% 名古屋 95.37% 横浜 94.02% 10 月 11 月 12 月 1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10 月 11
Slide 32: 建築費高騰
市場 環 境 と 強 み 建 築 費 高騰 建 築資 材 と 人 件 費 の 大 幅 増 に 上 る 建 築 費 高 騰 参考 建築費｜鉄骨造 事務所（東京都） （単位：百万円 / 坪） ( 国土交通省「建築着工統計調査」（2023 年）を基に当社加 ) 32 71
Slide 33: 総事業費の抑制
市場 環 境 と 強 み 総 事 業 費の 抑制 築 古再 生 は 竣 工 ま で の 期 間 が 短 く 、 総 事 業 費 が 抑 制 PJ スタートから竣工までの期間差イメージ (ex) 渋谷区延床面積 400 坪の物件を想定 / 再生前物件価格 20 億円 （2024年9月末試算） 33 71
Slide 34: 耐震補強
市場 環 境 と 強 み 耐 震 補 強 9mm 築古ビ ル を 安 心 ・ 安 全 に 収 益 性 の 高 い ビ ル に 再 生 耐震補強 + 〜 1981 年 5 月 1981 年 6 月 〜 旧 耐震 基準 新耐震基準 34 71
Slide 35: 耐久性の強化
市場 環 境 と 強 み 耐 久 性 の強 化 耐用 年 数 を 伸 ば し 、 不 動 産 の 資 産 価 値 も 向 上 耐久性の強化 鉄筋コンクリート造（事務所） 法定耐用年数は 50 年 耐久性の強化 躯体欠損の補修、コンクリート中性化防止等 ER 取得※→耐用年数が延長 ＜建物の資産価値向上＞ ▲躯体補修（ひび割れ注入工法） ※ERはエンジニアリング・レポートであり、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書を指す 35 71
Slide 36: 適合性確保
市場 環 境 と 強 み 適 合 性 確保 検査済証未取得物件の適合性を確保 適合性確保 1981 年 建築基準法の大改正 検査済証未取得※ →検査済証を取得する物件が増えた 遵法性確認 →それ以前の物件は未取得が多い 一級建築士事務所（社内） 事前協議（審査機関等） 【増築】確認申請・工事 増築の場合 工事※必要な場合 【増築】完了報告・検査 建築基準法適合状況調査 検査済証取得 ＜適合性確保＞ 36 71
Slide 37: 増築
市場 環 境 と 強 み 増 築 余剰面 積 を 計 算し 増 築 を 行 い 、 賃 料 収 入 総 額 を ア ッ プ 増築 37 71
Slide 38: 用途変更
市場 環 境 と 強 み 用 途 変 更 用途変更することで坪単価アップだけでなく床面積増加も実現 用途変更 BEFORE: 倉庫 AFTER: カフェ T H E W O R KS T H E W O RKS 38 71
Slide 39: エレベーター新設
市場 環 境 と 強 み エ レ ベ ータ ー新 設 エレベーター新設による利便性の向上により、 物件の価値が大幅アップ エレベーター新設 BEFORE: ワンフロアオフィス 39 71
Slide 40: 人材の確保
市場 環 境 と 強 み 人 材 の 確保 プ ロジ ェ ク ト チ ー ム を 作 り 、 一 気 通 貫 で 進 め る 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリーダー 1級建築施工管理技士 従業員数 営業事務 88名 男女比 59:41 一級建築士 5名 平均年齢 33 歳 0ヶ月 有資格者数 １級建築施工管理士 6名 宅地建物取引士 47 名 （2024年9月末現在） 40 71
Slide 41: Index
Index 01 会社概要 02 ビジネスモデル 03 収益構造 04 市場環境と強み 05 事業計画 06 リスク情報 07 付録（24 年 9 月期決算） 41 71
Slide 42: 外部環境と事業戦略
事業 計 画 外部 環 境 と 事 業戦 略 不 動産 再 生 ソ リ ュ ー シ ョ ン の 需 要 が 増 加 新 たな 需 要 を と ら え た 企 画 に よ っ て 事 業 を 拡 大 ・建築費高騰 不動産セクター全体にはマイナスだが、 ・利上げ 再生不動産にとっては追い風の面あり ・環境配慮（ESG） 外部環境 新築開発から築古再 生 へ 不動産再生ソリューション の 需 要 増 加 ・高稼働率の維持（賃料適正化） ・高収益物件の新規獲得（大型 ML・保有物件） 継続 事業戦略 ・計画的な保有物件の売買 + ・新たなオフィス需要をとらえた企 画 の 展 開 α （オフィス + ホ
Slide 43: 建築費高騰 横森製作所旧本社ビル再生プロジェクト
事業 計 画 建築 費 高 騰 建築費高騰を背景に、 新築への建替えではなく、 リノベーションを選択肢に入れるクライアントが増加 （仮称）横森製作所旧本社ビル再生プロジェクト 場所 東京都渋谷区幡ヶ谷 契約内容 施工契約、マスターリース契約 竣工年 本館：1973 年 4 月 （リノベーション竣工 2025 年 8 月末予定） 別館：1972 年 10 月 （リノベーション竣工 2026 年 5 月末予定） 規模 延床面積 2,175m2 クライアント 株式会社横森製作所（1951 年創業） 日本を代表する鉄骨階段のトップメーカー ＜プロジェクトスケジュール＞ 取引概要 対象期 業績影響 請負
Slide 44: 環境配慮
事業計画 環境配慮 環境配慮への関心が高まりから、不動産再生需要が増加 保有物件の AMBRE はグリーン認証を取得 保有 AMBRE 場所 東京都渋谷区千駄ヶ谷 構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建 用途 店舗・事務所 延床面積 2,175m2 竣工 1987 年 4 月 リノベーション竣工年 2024 年 7 月 DBJ Green Building 認証 「建 物 の 環 境 性 能 」 「危 機 に 対 す る 対 応 力 」 ESG に基づく 「ス テ ー ク ホ ル ダ ー と の 協 働 」 5 つの視点による 「多 様 性 ・ 周 辺 環 境 へ の 配 慮 」 総合評
Slide 45: 賃料適正化
事業 計 画 賃料 適 正 化 築 5 0 年 ・ リ ノベ ー シ ョ ン 後 1 0 年 を 超 え る 物 件 で も 高 稼働 を 背 景 と し て 賃 料 ア ッ プ が 可 能 PEGASUS AOYAMA 場所 東京都港区赤坂 契約内容 マスターリース契約 竣工年 1973 年 8 月 （リノベーション竣工 2012 年 10 月） 規模 運営面積 1,219m2 再生後 築年数 年月 賃料 経過年数 築40年 1年 2013年10月 100 賃料アップを実現（+14%） 築49年 10年 2022年9月 105 築50年 11年 2023年9月 110 築51年 12年 20
Slide 46: 保有物件一覧（24年9月末時点）
事業 計 画 保有 物 件 一 覧 （24 年 9 月末 時点 ） B /S の バ ラ ン スを 見 な が ら 売 却 ・ 取 得 を 実 施 ポ ート フ ォ リ オ を 適 宜 入 れ 替 え て い く 築年数 延床面積 物件名称 立地 取得時期 期 （24年9月末時点） (㎡) PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 新築 ー 21年11月 （23年10月売却→ML） CyberAgent グループ参画 IVY WORKS (21年7月) 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 49年 ー 21年11月 （24年2月売却→ML） 22年9月期 (1,519m2)
Slide 47: 25年9月期計画
事業 計 画 2 5 年 9 月 期 計画 先 行投 資 を し た 上 で 、2 5 年 9 月 期は 営 業 利 益 10 億 円 （Yo Y+ 3 0 .4 %）を 計 画 24 年 9 月期計画 25 年 9 月期計画 （実 績） （計 画） 売上高 79.5 億円 95.0 億 円 営業利益 7.7 億円 10.0 億 円 +30.4% ○売上・営業利益ともに既に獲得済の物件のみで達成できる見込み ○しっかりと先行投資をした上で、前期比 +30% 以上の成長である 営業利益 10 億円を達成する 47 71
Slide 48: 25年9月期の計画達成に向けて
事業 計 画 2 5 年 9 月 期 の計 画達 成に 向け て 物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、 保 有物 件・大 型 ML 物 件 の 新 規 物 件の 獲 得 を 進 め る 25 年 9 月期計画 売上高 95 億円 営業利 益 10 億円 重要ポイント 見通し （1） 高稼働率維持と賃 料適正化 ・既存物件の好調な稼働率を背景として、 賃料適正化を進め、収益性を向上 ・新規物件のリーシングを進め、マスターリース物件 （2） 新規物件のリーシング については早期黒字化を目指す 収益貢献 ・2 件売却予定 ・1 件は 1Q 売却決定済（目黒大橋、土地のみ） （3）
Slide 49: 25年9月期 売上構成
事業 計 画 2 5 年 9 月 期 売上 構成 ストック型は連続増収で安定・着実な業績拡大に寄与 フロー型は収益性の高いキャピタルゲインモデル中心に移行 売上構成 （単位：百万円） 49 71
Slide 50: 25年9月期 四半期ごとの収益
事業 計 画 2 5 年 9 月 期 四半 期ご との 収益 ストック粗利で固定費をカバー 物件取得費用・開業初期赤字といった先行投資を見込む 収益構造（25 年 9 月期計画） （単位：百万円） 先行投資 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する ※3 先行投資は、物件取得時に発生する税金費用など取得時点において費用発生するものや、開業初期赤字として開業初年度において先行する支払い家賃の赤字見合いなどを意味する 50 7
Slide 51: 中期経営計画
事業 計 画 中期 経 営 計 画 高 収益 物 件 の 展 開 に よ り 営 業 利 益 率 を 向 上 継 続的 な ＋3 0 ％ 成 長 を 目 指 す 17期（25年9月期） 18期（26年9月期） 19期（27年9月期） （単位：百万円） 計画 計画 計画 売上高 9,500 11,000 13,000 売上高前期比 +19.5% +15.8% +18.2% 営業利益 1,000 1,300 1,700 営業利益率 10.5% 11.8% 13.1% 営業利益前期比 +30.4% +30.0% +30.8% 51 71
Slide 52: 中期経営計画 達成確度の高さについて
事業 計 画 中期 経 営 計 画 達成 確度 の高 さに つい て 獲 得 済物 件の みで今期 100％・来期 9 0％・再 来 期 70％ の 売 上 計画 を構 成、達成確度は高い 売上高（計画） 年間 4~6 棟の新規物件 獲得により計画達成可能 獲得済物件による 売上構成 25 年 9 月期 100% 26 年 9 月期 90% 27 年 9 月期 70% 25年9月期新規獲得 獲得済物件 52 71
Slide 53: 獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
事業 計 画 獲得 済 PJ （ 開業 物件 ・開 業予 定物 件） 新規獲得物件については、保有物件の増加・大型化が進行 開業時期 物件名/PJ名 所在地 契約形態 運営面積(㎡) 23年11 月 RandL TAKANAWA GATEWAY 港区 PM 7,650 24年2月 ROOTS SQUARE IKEJIRI OHASHI 目黒区 ML 710 第16期 24年2月 LANTIQUE BY IOQ 目黒区 ML 3,108 ６件 （24年9月期） （1.5万m2 ） 24年3月 &NEIGHBOR nakameguro 目黒区 ML 918 24年7月 AMBRE 渋谷区 保有 1
Slide 54: 24年9月期 開業物件（上期）
事業 計 画 2 4 年 9 月 期 開 業物 件（ 6 棟） 上 期は 大 型 物 件 の 開 業 が 続 き 、 既 に 収 益 に 貢 献 上期 RandL TAKANAWA ROOTS SQUARE PM ML ML LANTIQUE BY IOQ GATEWAY IKEJIRIOHASHI 住所： 東京都港区三田 住所： 東京都目黒区大橋 住所： 東京都目黒区中目黒 運営面積： 7,650m2 運営面積： 710m2 運営面積： 3,108m2 開業時期： 2023 年 11 月 開業時期： 2024 年 2 月 開業時期： 2024 年 2 月 満室稼働中 満室稼働中 満室稼働中
Slide 55: 24年9月期 開業物件（下期）
事業 計 画 2 4 年 9 月 期 開 業物 件（ 6 棟） 下期開業の保有物件は、25 年 9 月期以降の成長のカギ 上期 下期 &NEIGHBOR ML 保有 AMBRE 保有 OMB 目黒中町 nakameguro 住所： 東京都目黒区上目黒 住所： 東京都渋谷区千駄ヶ谷 住所： 東京都目黒区中町 運営面積： 918m2 運営面積： 1,334m2 運営面積： 1,204m2 開業時期： 2024 年 3 月 開業時期： 2024 年 7 月 開業時期： 2024 年 8 月 満室稼働中 満室稼働中 満室稼働中 55 71
Slide 56: 25年9月期以降 開業物件
事業 計 画 2 5 年 9 月 期 以降 開業 物件 過 去最 大 規 模 の 保 有 物 件 を 鉢 山 町 に 2 棟 新 規 獲 得 白 金高 輪 で 新 た な 再 生 プ ロ ジ ェ ク ト も 始 動 保有 24 年 6 月取得 保有 24 年 6 月取得 ML 24 年 9 月期新規獲得 （24 年 9 月期新規獲得） （24 年 9 月期新規獲得） 住所： 東京都渋谷区鉢山町 住所： 東京都渋谷区鉢山町 住所： 東京都港区白金高輪 運営面積： 920m2 運営面積： 1,405m2 運営面積： 1,021m2 開業時期： 2025 年 2 月（予定） 開業時期： 2025 年
Slide 57: 25年9月期以降 開業物件 サイバーエージェント社との協業
事業 計 画 2 5 年 9 月 期 以降 開業 物件 サ イバ ー エ ー ジ ェ ン ト 社 と の 協 業 が 本 格 始 動 新 築の 大 型 P M 案 件 も 開 業 予 定 CM 24 年 9 月期新規獲得 PM 21 年 9 月期新規獲得 ML 住所： 東京都 住所： 東京都港区西新橋 運営面積： 1,050m2 運営面積： 2,758m2 開業時期： 2025 年 4 月（予定） 開業時期： 2025 年 5 月（予定） サイバーエージェント社協業 MANGA APARTMENT VUY （仮称）御成門新築ビル PJ 57 71
Slide 58: 25年9月期以降 開業物件
事業 計 画 2 5 年 9 月 期 以降 開業 物件 現 時点 で 施 工 請 負 あ り の 大 型 ML 物 件 が 決 定 済 代 々木 4 丁 目 の 旧 教 育 施 設 を 新 規 獲 得 ML 25 年 9 月期新規獲得 ML 保有 24 年 9 月取得 （24 年 9 月期新規獲得） 住所： 東京都渋谷区幡ヶ谷 住所： 東京都渋谷区代々木 運営面積： 2,157m2 運営面積： 904m2 開業時期： 2025 年 8 月（予定） 開業時期： 2025 年 9 月（予定） （仮称）横森製作所旧本社ビル再生 PJ （仮称）代々木 4 丁目 PJ 58 71
Slide 59: 中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜
事業 計 画 中期 経 営 計 画 〜営業 利益 50 億 円に 向けて〜 営業利益の 30% 以上の継続的な成長 7 年後には 50 億円の営業利益の達成を目標とする 50.0 営業利益 （単位：億円） 継続的な 中期経営計画 +30%以上 17.0 成長 1年 13.0 前 し 10.0 7.7 5.5 4.3 +15%成長 （23年9月期決算発表時） 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第23期 （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） （31年9月期） 59 71
Slide 60: Index
Index 01 会社概要 02 ビジネスモデル 03 収益構造 04 市場環境と強み 05 事業計画 06 リスク情報 07 付録（24 年 9 月期決算） 60 71
Slide 61: リスク情報
リス ク 情 報 主要なリスク 顕在可能性 影響度 対応策等 【災害等の発生について】 昨今の気候変動等により地球規模での自然災害が発生しておりますが、特に日本 当社は、自然災害等の発生に備え、人的被害 においては地震の多発化、温暖化による集中豪雨の発生、台風の大型化等が見受 の回避を最優先としつつ事業継続を図るた けられます。自然災害によって当社が所有する不動産の価値が著しく下落するこ 中 大 め、災害発生時マニュアルの整備及び訓練等 とで、当社の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社は、自然災害等の発 によって、リスク回避と被害最小化に努めて 生に備え、人的被害の回避を最優先としつつ事
Slide 62: Index
Index 01 会社概要 02 ビジネスモデル 03 収益構造 04 市場環境と強み 05 事業計画 06 リスク情報 07 付録（24 年 9 月期決算） 62 71
Slide 63: 24年9月期 通期業績ハイライト
24 年 9 月期 通 期 業 績ハ イラ イト 売上高 営業利益 当期純利益 （累計） （累計） （累計） 7,948 百万円 766 百 万 円 380 百万円 前期比増減 + 14. 0% 前期比増減 +39.7% 前 期 比 増 減 +36.5% 獲 得済 PJ 運営中物件 運営面 積 稼働率 ( 竣工済 ) ( ML ・ 保 有 / 既 存 ) 71 件 62 棟 98,923㎡ 49 件（ML・保有） 45 棟（ML・保有） 63,725㎡（ML・保有） 99.04% 前年同期 69 件 前年同期 58 棟 前年同期 85,437m2 ○ 高 稼 働 率維 持で スト ック 収入
Slide 64: 24年9月期 通期PL-損益計算書
24 年 9 月期 通 期 P L - 損 益計 算書 ストック型収入・フロー型収入ともに、前期比で順調に拡大 前期比 増減率 売上高 7,850 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 営業利益 750 営業利益率 7.9% 9.6% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といった収入を指す ※3 EBITDAは、営業利益+減
Slide 65: 24年9月期 四半期ごとの収益
24 年 9 月期 四 半 期 ご との 収益 ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利率は 26.2%、今後も改善傾向 収益構造（24 年 9 月期実績） （単位：百万円） 先行投資 ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 営業利益 （ストック売上 5,520百万円） （フロー売上 2,428百万円） ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する ※3 先行投資は、物件取得時に発生する税金費用など取得時点において費用発生するものや、開業初期赤字として開業初年度において先行
Slide 66: 24年9月期 通期売上高推移
24 年 9 月期 通 期 売 上高 推移 ストック型収入は安定的に積み上がり、堅調な成長を続ける 売上高 （単位：百万円） 2,588 2,532 2,425 393 フロー型※ ストック型※ 販売 その他 701 設計・施工 保有 PM ML 900 1,757 891 1,581 1,477 1,452 499 1,457 1,440 583 26 1,368 1,361 156 54 2 44 2 1,320 1 45 1 518 1 84 136 296 195 133 5 3 73 1 1 62 140 405 2 61 4 50 53 61 133 42 117 119 4 43
Slide 67: 24年9月期 通期売上原価・販管費の推移
24 年 9 月期 通 期 売 上原 価・ 販管 費の 推移 フロー型売上に連動する外注費等の増減を除き、 一定水準を維持 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 2,142 1,846 1,591 1,389 1,320 1,250 1,286 126 127 1,231 120 1,184 116 1,130 1,123 485 203 107 355 270 162 販売原価 101 89 92 195 87 83 158 121 130 145 外注費 54 55 104 84 42 90 88 32 31 31 85 その他 27 減価償却費 542 580
Slide 68: 24年9月期 通期BS-貸借対照表
24 年 9 月期 通 期 B S - 貸 借対 照表 自己資本比率は、 積極的な先行投資の実施により一時的に低下 第15期4Q 第16期 前期末比増減 （単位：百万円） （24年9月期4Q） 動資産 4,007 5,526 1,519 現金及び 金 1,962 1,130 ▲832 販売用不動産 1,010 3,299 2,288 固定資産 7,399 10,368 2,968 有形固定資産 5,393 8,153 2,759 動負 4,327 5,837 1,510 固定負 4,798 7,345 2,547 純資産 2,281 2,711 430 負 ・純資産 11,406 15,894
Slide 69: 24年9月期 成長戦略の進捗・結果
24 年 9 月 期 成 長 戦 略 の進 捗・ 結果 1 運営物件・運営面積増 運営物件・運営面積の増加に伴い、増収増益を達成 運営物件・運営面積 65 69 獲得済PJ 運営中物件（竣工済） 運営総床面積（㎡） 71 2 61 62 58 58 ML・保有増 51 ML 保有は増加し、ストック型収入が積み上がる 3 POPUP ショップ・ 65,407 84,565 85,437 98,923 イベントスペース拡大 商業施設 PJ の始動に加え、ホテル PJ も検討開始 第13期 第14期 第15期 第16期 4 （21年9月期） （22年9月期） （23年9月期） （24年9月期） 大
Slide 70: 将来見通しに関する注意事項
将来 見 通 し に 関 す る 注 意事項 本発表において提供される資料ならびに情報は、 いわゆる 「見通し情報」 （forward-looking statements）を含みます。これらは、現在における見込み、予測およびリスクを伴う想 定に基づくものであり、実質的にこれらの記述とは異なる結果を招き得る不確実性を含ん でおります。 それらリスクや不確実性には、一般的な業界ならびに市場の状況、金利、通貨為替変動といっ た一般的な国内および国際的な経済状況が含まれます。 当資料のアップデートは、2025 年９月期決算発表以降の 2025 年 12 月を目途として開 示を行う予定です。 お問合せ
Slide 71: ORDERMADE TOKYO オフィス検索
O R D E R M A D E T O K YO オフィス検索 https://ordermade-tokyo.jp 71 71