Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — SMBC日興投資IRフォーラム in 福岡2019
48 slides from Fukuoka Reit's conference presentation, Mar 10, 2019
Slide 1: SMBC日興投資IRフォーラム in 福岡2019
銘柄コード SMBC日興投資IRフォーラム in 福岡2019 2019年3月10日（日） 福岡リート投資法人 8968 株式会社福岡リアルティ
Slide 2: 目次
目次 Ⅰ. Jリートについて 2 Ⅱ. 福岡リート投資法人の概要と近況 8 目次 Ⅲ. 福岡リート投資法人の特徴 15 Ⅳ. Ａｐｐｅｎｄｉｘ 44 1 1
Slide 3: Jリートの仕組み
Ⅰ. Jリートについて Jリートの仕組み Jリート （福岡リート投資法人） 不動産 投資家 投 資 保 有 I. Jリートについて 分配金 賃料等 賃貸不動産に特化した不動産会社 運用委託 資産運用会社 （株式会社福岡リアルティ） 不動産運用の専門会社 投資家の皆様から集めた資金をもとに、商業施設やオフィスビル、物流施設などの不動産を購入し、 その賃料収入などから生じた利益を配当（分配）する不動産会社（投資法人）です。 2
Slide 4: Jリートの投資形態
Ⅰ. Jリートについて Ｊリートの投資形態 Jリートは『単一用途特化型』と『複数用途型』に大別 単一用途特化型のJリートは、オフィスビル、商業施設、住居、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設等、それぞれ の用途に特化したJリートです。 複数用途型のJリートは3つ以上の物件タイプに分散投資する「総合型」と、2つの物件タイプを組み合わせて運 用する「複合型」と、があります。 I. Jリートについて 単一用途特化型Jリート 複数用途型Jリート オフィスビル 商業施設 特化型 特化型 総合型 住居 物流施設 特化型 特化型 複合型 ホテル ヘルスケア 特化型 施設特化型 3
Slide 5: Jリート市場の推移
Ⅰ. Jリートについて Ｊリート市場の推移【61銘柄（2019年1月31日現在）】 Jリートは2019年3月で市場創設から18年を迎えました。 Jリート市場全体の資産規模は順調に増加し、投資する不動産の用途も多様化しています。 （銘柄数） （兆円） 折れ線グラフ：上場J-REIT銘柄数（左軸）、棒グラフ：資産規模（取得価格）（右軸） 60 オフィスビル 商業施設 住居 物流施設 ホテル ヘルスケア その他 銘柄数 61 61 20.00 59 57 18.00 52 50 49 16.00 2005年6月 42 43 14.00 40 福岡リート投資法人上場 40 41 41 37 12.00
Slide 6: Jリートの主な魅力
Ⅰ. Jリートについて Ｊリートの主な魅力 安定した分配金と高い分配利回り ● 所有している不動産に入居する 「テナント」からの賃料収入が分配原資です。 安定したキャッシュフローを生み出し、比較的ブレない分配金が魅力です。 ● 投資法人の分配金額は損金算入される仕組みになっており、 I. Jリートについて 結果として利益のほぼすべてを投資家へ配当することができます。 （利益の90％以上を分配すること、同族会社に該当しない等一定の要件を満たすことが前提です。【租税特別措置法】） ● 現在各Jリートの利回りは2～7％台です。（※各Jリートによって異なります。2019年2月28日現在） 金融商品とし
Slide 7: Jリートの税制
Ⅰ. Jリートについて Ｊリートの税制 I. Jリートについて Jリートの投資口を保有した場合 法人税が実質免除 一般の事業会社株式を保有した場合 6
Slide 8: Jリートの主なリスク
Ⅰ. Jリートについて Ｊリートの主なリスク ①投資口価格の変動リスク ②分配金変動のリスク ● 元本が保証されているわけではありません。 ● 分配金は不動産から得られる賃料収入等の変動に影響 投資口価格は市場の全体の影響や不動産市況の影響を され、確定されたものではありません。 受けるため、業績に変動がなくても、株式同様に投資口 また、金利の上昇による支払利息の増加、売却損の発生、 I. Jリートについて 価格が変動する場合もあります。特に各決算時の分配金 投資口の希薄化（ダイリューション）等により分配金が 確定、増資、資産取得及び売却、予想分配金の増減に 低下する可能性があります。 より価
Slide 9: 福岡・九州地域特化型リート
Ⅱ. 福岡リート投資法人の概要と近況 福岡・九州地域特化型リート ■スポンサー体制 ■投資方針 ◎投資対象エリア 5% 福岡銀行 5% 5% 5% 60-90% 福岡都市圏 10-30% 西日本シティ銀行 日本政策投資銀行 西部瓦斯 その他九州地域 （沖縄県及び山口県を含む） 0-10% その他 50% 社外 10% ◎投資タイプ 取締役 取締役 福岡地所 （注） 九州電力 福岡リアルティ （資産運用会社） その他 （ホテル、住居、物流施設、公共施設等） 0-20% 5% 5% 5% 5% オフィスビル 20-40% 九電工 西日本鉄道 九州旅客鉄道 （注）福岡リート投資法人及び株式会社福岡リ
Slide 10: L. J—bhRAKAOMBOER
L. 8 J—bhRAKAOMBOER | oreo? cami | 28HAl= 7-4 th dl HE BU — hE L CO BAR EMH 18H NOTE BAIS SASS OL EER eae Lt S| Os ACHE RAKUY—DSOMA 149M 121660854 Q RRM Me ELAR bet eae EMail BAAPSTASROSKRR MH BH COMBA CRATER 576,907.98 ni Bie 99.6% B PAT AOYN-—CHEARUY-—OBALI ARF ARLY—EOMMICK SR EMO UALR REZORR BETS
Slide 11: 第28期のトピックス
Ⅱ. 福岡リート投資法人の概要と近況 第28期のトピックス 新規物件取得による分配金の成長 10
Slide 12: 決算ハイライト
Ⅱ. 福岡リート投資法人の概要と近況 決算ハイライト 1口当たりの分配金は3,593円 （単位：百万円（未満切捨）） 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 増減 第29期 第30期 項 目 〜2016年8月31日 〜2017年2月28日 〜2017年8月31日 〜2018年2月28日 (A) 〜2018年8月31日 (B) （B－A） 〜2019年2月28日 〜2019年8月31日 (予想) (予想) 営業収益 8,234 9,730 8,122 8,194 9,178 ＋984 9,121 9,160 NOI 5,164 5,010 4,998 5,079 5,493 ＋413
Slide 13: 分配金の推移
Ⅱ. 福岡リート投資法人の概要と近況 分配金の推移 安定した分配金を継続 直近決算期（第28期）末日 2018年8月31日 第28期運用日数 184日 （半年毎、2月／8月決算） 第28期分配金実績 一口当たり 3,593円 分配金利回り 4.2％ （分配金／運用日数×365）÷投資口価格（2018年8月31日） 12
Slide 14: 新規取得物件（2018年12月7日）
Ⅱ. 福岡リート投資法人の概要と近況 新規取得物件（2018年12月7日） 初めての沖縄県への投資（ティサージホテル那覇） 2018年3月公募増資について 取得価格 2 ,8 3 5 百万円 ●2 0 1 8 年2 月に竣工した築浅ホテル 取得日 2 0 1 8 年1 2 月7 日 ●那覇空港から車で約1 0 分、ゆいレール 取得元 株式会社ビーロット 「 旭橋」 駅から徒歩で約9 分 所在地 沖縄県那覇市西2 丁目 建築時期 2 0 1 8 年2 月 ●レジャー需要を取り込める客室サイズ テナント数 1 構成 テナント名 ネストホテルジャパン株式会社 13
Slide 15: 投資口価格の推移
Ⅱ. 福岡リート投資法人の概要と近況 投資口価格の推移 2017年9月1日～2019年2月28日 ■福岡リート投資法人投資口価格 ■分配金利回り 169,300 円 4.2 ％ （第29期分配金予想+第30期分配金予想） （2019年2月28日現在） ÷投資口価格（2019年2月28日現在） Ⅳ. Ａｐｐｅｎｄｉｘ 184,500円 157,500円 14
Slide 16: 福岡リート投資法人の5つの特徴
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡リート投資法人の5つの特徴 １. 28期にわたる地域特化型リートとしての運用実績 ２. 福岡都市圏を中心とした優良ポートフォリオ ３. 総合デベロッパーであるスポンサーの強力なサポート ４. 安定的な財務基盤の確保 ５. 上場以来安定した分配金を継続 15
Slide 17: 福岡の人口推移
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡の人口推移 人口成長を続ける福岡都市圏 那覇市 16
Slide 18: 福岡・九州の近況①
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡・九州の近況① 17
Slide 19: 福岡・九州の近況②
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡・九州の近況② 18
Slide 20: 福岡・九州の近況③
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡・九州の近況③ 19
Slide 21: ポートフォリオ一覧
III. 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオ一覧 2018年8月31日現在 取得価格 総賃貸 稼働率 テナント総数 物件名称 築年数 投資比率 取得日 取得元 期末時点主要テナント （注1） （百万円） （注3） 可能面積 期末時点 期末時点 （注2） （㎡） （注4） キャナルシティ博多 22年 4ヶ月 32,000 16.6％ 2004/11/ 9 スポンサー 46,604.75 99.9％ 50 ワシントンホテル、ユナイテッド・シネマ キャナルシティ博多・B 22年 4ヶ月 28,700 14.9％ 2011/ 3/ 2 外部 68,828.79 99.0％ 47 グランド ハイア
Slide 22: ポートフォリオのご紹介
III. 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオのご紹介 2018年8月31日現在 21
Slide 23: ポートフォリオのご紹介（商業施設）
III. 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオのご紹介（商業施設） 22
Slide 24: ポートフォリオのご紹介（商業施設）
III. 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオのご紹介（商業施設） 23
Slide 25: アクティブ商業の賃料と売上の推移
III. 福岡リート投資法人の特徴 アクティブ商業の賃料と売上の推移 安定した賃料水準を長期的に維持 24
Slide 26: キャナルシティ博多（全体）の近況
III. 福岡リート投資法人の特徴 キャナルシティ博多（全体）の近況 楽しさアジアNO.1のインターナショナルSCを目指して 25
Slide 27: パークプレイス大分の近況
III. 福岡リート投資法人の特徴 パークプレイス大分の近況 26
Slide 28: 木の葉モール橋本の近況
III. 福岡リート投資法人の特徴 木の葉モール橋本の近況 追加投資により、さらに地域に根差した商業施設へ 27
Slide 29: ポートフォリオのご紹介（商業施設）
III. 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオのご紹介（商業施設） 28
Slide 30: ポートフォリオのご紹介（オフィスビル）
III. 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオのご紹介（オフィスビル） 29
Slide 31: 福岡のオフィスビル状況推移
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡のオフィスビル状況推移 堅調な需要を背景として空室率は1％台に 30
Slide 32: オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
III. 福岡リート投資法人の特徴 オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況 賃料単価上昇により増収基調が継続 31
Slide 33: ポートフォリオのご紹介（その他）
III. 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオのご紹介（その他） 2018年8月31日現在 32
Slide 34: 九州北部の物流マーケット
III. 福岡リート投資法人の特徴 九州北部の物流マーケット 博多港、福岡IC、鳥栖JCTを中心に形成 33
Slide 35: 物件稼働率推移
III. 福岡リート投資法人の特徴 物件稼働率推移 高い稼働率を維持 ■稼働率（期中加重平均） 物件タイプ 投資割合 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 （取得価格ベース） 〜2016年8月31日 〜2017年2月28日 〜2017年8月31日 〜2018年2月28日 〜2018年8月31日 商業施設 60.1％ 99.8％ 99.6％ 100.0％ 99.8％ 99.8％ オフィスビル 27.3％ 99.8％ 99.7％ 99.9％ 99.3％ 99.5％ その他 12.6％ 98.3％ 98.6％ 98.9％ 99.3％ 99.1％ 全 体 100.0％ 99.6％ 99.4
Slide 36: 鑑定評価額
III. 福岡リート投資法人の特徴 鑑定評価額 すべての物件において含み益 を保持 （注1） （単位：百万円（未満切捨）） 差異 直接還元法 直近 前期末 直近 前期末 直近 直近 前期末 取得価格 取得 （第28期末） （第27期末） （第28期末） （第27期末） （第28期末） （第28期末） （第27期末） 差異 鑑定評価書 物件名称 鑑定評価額 鑑定評価額 帳簿価額 （注2） Cap Rate 鑑定評価額 帳簿価額との Cap Rate Cap Rate 作成会社 との差異 差異 ① ② ③ ①-② ①-③ ④ ⑤ ④-⑤ キャナルシティ博多 32,000 6.0％ 32,000 3
Slide 37: 福岡・九州の地震リスク分析
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡・九州の地震リスク分析 保有物件すべてに地震保険を付保 ■地震リスク分析概要 物件名称 調査会社 報告書日付 PML値(％) （注1） （A） 8.0 2010年 11月30日 （B） 7.6 キャナルシティ博多(注2) 株式会社竹中工務店 2011年 1月21日 （C） 5.3 （D） 11.1 （A） 8.2 キャナルシティ博多・B(注3) 株式会社竹中工務店 2011年 1月21日 （B） 6.1 （C） 11.1 （A） 13.7 2010年 11月30日 （B） 11.2 株式会社竹中工務店、 2012年 6月21日 パークプレイス大分(注4)
Slide 38: 投資タイプ毎の資産規模の推移
III. 福岡リート投資法人の特徴 投資タイプ毎の資産規模の推移 資産規模は193,144百万円（28物件）に拡大 2018年8月31日現在 37
Slide 39: 福岡中心部の状況
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡中心部の状況 地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定 38
Slide 40: 天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
III. 福岡リート投資法人の特徴 天神エリアの再開発（天神ビッグバン） 39
Slide 41: 【参考】福岡地所グループ
III. 福岡リート投資法人の特徴 【参考】福岡地所グループ 40
Slide 42: 第28期調達実績
III. 福岡リート投資法人の特徴 第28期調達実績 金利コストの低減と借入期間の長期分散化を両立 41
Slide 43: 財務状況
III. 福岡リート投資法人の特徴 財務状況 スポンサー行をはじめとした安定した取引ネットワーク 42
Slide 44: 福岡リート投資法人の特徴（まとめ）
III. 福岡リート投資法人の特徴 福岡リート投資法人の特徴（まとめ） 「地域特化型REIT」＝投資対象エリア（福岡・九州）の成長の取り組み→分配金を維持・向上 43
Slide 45: ESG① 保有物件における環境への取り組み
Ⅳ. Ａｐｐｅｎｄｉｘ ESG① 保有物件における環境への取り組み 44
Slide 46: ESG②
IV. Appendix ESG@) Me BAER ASHOMeAKeR 2018.8 28 At CHARMER PLT ISSA BEAM) HEP IRE AN TR. ARE ES AHA HEARBEED Shs RELGREL KE RRR O35, ERA LORBEERLC SRREBET SHE. ORESH ERY MAIR ORMUPILT1 201848 ASIARE “ERAT OHS HIE NDS ARMM BRA RA MIL 39 & (AIS HE 46.196) T, -SARROMUMAREAEMES EHAO Fee BICOL, 7E67ATH.
Slide 47: IR活動スケジュール
Ⅳ. Ａｐｐｅｎｄｉｘ IR活動スケジュール ◎決算スケジュール（直近1年間） （4月12日） （5月17日） Ａｐｐｅｎｄｉｘ 2019年2月期 2019年8月期 （第29期） （第30期） 個人投資家向けIR活動 実績紹介 ●九州IRフェア2018（名古屋） ●第91回福証IRフェア （福岡） ●会社説明会（沖縄） 46
Slide 48: 福岡リート投資法人 ウェブサイト
Ⅳ. Ａｐｐｅｎｄｉｘ 福岡リート投資法人 ウェブサイト Facebook Twitter Instagram III. Appendix 銘柄コード：8968 スマートフォン用QRコード バーコード読み込みアプリから アクセスが可能です。 Instagramはじめました 【公式】株式会社福岡リアルティ 47