Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment Corp. · TSE:3481
Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment — Investor Presentation (December 2021)
60 slides from Mitsubishi Estate Logistics Reit Investment's investor presentation, Dec 11, 2021
Slide 1: 個人投資家向けWEB説明会
個人投資家向けWEB説明会 2021年12月11日 資産運用会社 証券コード：3481 0 https://mel-reit.co.jp/
Slide 2: 本投資法人の特長
本投資法人の特長 MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット ① 三菱地所をスポンサーとする上場リート 丸の内仲通りのイルミネーション 丸の内ビルディング 新丸の内ビルディング ② 主に物流施設へ投資するリート TOKYO TORCH ③ （2027年竣工予定） 横浜ランドマークタワー ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 2017年９月に上場した成長途上のリート ④ 三菱地所の高い信用力を背景とした ロジクロス大 健全性を重視した財務運営 阪 ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ ロジクロス厚木Ⅱ 1
Slide 3: 三菱地所グループの事業展開
三菱地所グループの事業展開 三菱地所グループは、物流施設事業も成長分野として注力しています MARK IS みなとみらい 御殿場プレミアム・アウトレット ザ・パークハウスグラン 千鳥ヶ淵 出所： 三菱地所IR資料 2
Slide 4: 三菱地所物流リート投資法人の仕組み
三菱地所物流リート投資法人の仕組み 投資家＝投資主（≒株主） スポンサー 分配金 投資口保有 スポンサー・サポート契約 出資 （≒配当金） （≒株式保有） 証券コード：3481 資産運用委託契約 資産運用会社 賃料 不動産保有 株式会社 投資法人 不動産 株式 投資口 株主 投資主 配当金 分配金 通常100～1,000口単位 1口単位での売買 （売買単位）での取引 3
Slide 5: Ｊリートの特徴（配当性向）
Ｊリートの特徴（配当性向） Jリートは、利益の90％超を投資家に分配することで、法人税が免除される 上場企業 Ｊリート 費用 費用 収益 収益 法人税 利益 内部留保 利益 分配金 配当金 配当性向ほぼ100％ 4
Slide 6: Ｊリートの特徴（分配金利回り）
Ｊリートの特徴（分配金利回り） Jリートは、高い配当性向により、厚めの配当を実現 配当込み指数でみた場合、Jリートは株式を上回る (pt) 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 2021年11月30日現在 利回り一覧 4,000 3,500 3,000 Jリート 2,500 分配金利回り 3.60% 2,000 (加重平均) 1,500 1,000 東証1部 東証リート指数（配当込み） 東証リート指数（配当なし） 株式配当利回り 1.97% 500 TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） (加重平均) 0 10年国債利回り 0.05% 出所： Bloomber
Slide 7: 物流リートの特長
物流リートの特長 Jリート 特化型リート 物流施設特化型リートの特長 物流施設 • 従来からのインターネット通販拡 オフィス特化型リート 特化型リート 大の勢いが､コロナ後の生活様式の 変化により加速 物流施設ニーズの高まり 複合/総合型リート • 長期固定の賃貸借契約が中心 住居特化型リート ホテル特化型リート 中途解約不可の契約が中心となっ ており、中長期的に安定した賃料 収入が期待できる • 日常生活に必要不可欠なインフラ ヘルスケア施設 景気に左右されにくい 商業施設特化型リート 特化型リート 6
Slide 8: 本投資法人の投資口価格パフォーマンス
本投資法人の投資口価格パフォーマンス コロナ禍における世界経済の先行き不安から、2020年3月にJリート全体が一時 大きく調整するも、本投資法人はその安定性・成長性への評価から東証REIT指数を アウトパフォーム (%) 150 140 130 本投資法人 131.0% 120 110 100 東証REIT指数 93.1% 90 80 70 60 50 40 2020/1/6 2020/3/15 2020/5/23 2020/8/1 2020/10/9 2020/12/18 2021/2/25 2021/5/5 2021/7/14 2021/9/21 2021/11/30 出所： Bloo
Slide 9: Pincha & (t
Pincha & (t is alae fe = BNR NERA
Slide 10: 物流施設に求められる機能
物流施設に求められる機能 従来の保管機能に加え、仕分け・加工・配送等様々な機能が求められるように 【近代的物流倉庫】 【従来の物流倉庫】 ロジクロス福岡久山 MJロジパーク春日井1 ロジクロス厚木 MJロジパーク福岡1 ロジクロス名古屋笠寺 保管 MJロジパーク西宮1 ロジクロス大阪 保管 仕分け 加工 配送 9
Slide 11: 高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化）
高まる物流施設への需要（小売の配送網の変化） メーカーごと・商品ごとの配送から、配送センターで集約後一括配送へ 【従来】 ● ● 興 業 メーカーA 問屋A メーカーB ● ● 商 事 問屋B 店舗 メーカーC 【集約後】 コンビニ メーカーA 店舗 メーカーB 配送センター 一般家庭等 10
Slide 12: 高まる物流施設への需要（消費行動の変化）
高まる物流施設への需要（消費行動の変化） 実店舗を中心とした小売業者もインターネット通販（Eコマース）に進出 インターネット通販の規模拡大により、配送は多頻度小口化 在宅勤務やオンライン授業等の普及に伴う“巣ごもり消費”が浸透、インターネット通販の利用拡大 “接触型”から“非接触型”へと社会構造が変化、物流施設が果たす役割の重要性は高まる 【従来】 ● ● カ メ ラ 実店舗 新しい消費行動 “非接触型消費”へ ● ● カ メ ラ 実店舗 EC 多頻度・小口化 通販サイト 11
Slide 13: 高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大）
高まる物流施設への需要（インターネット通販の拡大） 小売業界の市場規模 ネットショッピング利用世帯の割合の推移 （千億円） （％） 150 60 スーパーマーケット 55 2020年 2021年 120 コンビニエンスストア 50 インターネット 通販（物販） 90 45 2019年 40 60 百貨店 ドラッグストア 35 30 30 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 （年） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 出所：経済産業省「商業動態統計月報2021年1月分」（2021年
Slide 14: 物流施設の評価ポイント（立地）
物流施設の評価ポイント（立地） 物流適地 就業者の交通利便性 ① ・高速道路等へのアクセスの良さ ② ・施設で働く従業員が、 ・消費地等へ近接していること 通勤するのに便利かどうか 三菱地所が開発した「ロジクロス厚木」の例 至東京都心 至名古屋 厚木南 IC 圏央道・東名高速道路・国道129号線へのアクセスが良好 都心部消費地への配送をはじめ、首都圏広域、首都圏と関西・ 東海地方を繋ぐ配送拠点として優れた物流適地 小田急小田原線「愛甲石田」駅から徒歩圏内 路線バスの運行があり、周辺に住宅地を抱えていることから 雇用確保の面においても良好な環境 13
Slide 15: 物流施設の評価ポイント（機能）
物流施設の評価ポイント（機能） 物流施設としての使いやすさを追求し、ESGにも配慮した物件を選定しています ・天井高：梁下有効高5.5m以上 ・柱スパン：間口10m×奥行10m以上 物流施設の原則的な仕様 ・床荷重：約1.5t/㎡以上 5.5m以上 10m以上 省エネルギーへの取組み 断熱サンドイッチパネルの採用 人感センサーの導入 丸の内エリアオフィスビルの グリーンリース契約に OAフロアパネルの再利用 基づくLED化改修 再生可能エネルギーの 活用・事業継続性の 配慮への取組み 太陽光パネルの設置 免震機能 非常用発電設備の設置 感染症対策 （飛沫対策用アクリル板・手指消毒液の設置）
Slide 16: 物流施設の評価ポイント（働きやすさ）
物流施設の評価ポイント（働きやすさ） テナント従業員の働きやすさを重視し、清潔感のある内装 エントランス 休憩室 オフィス・スペース エレベーターホール パウダー・ルーム 15
Slide 17: =ZiberiomU— he AA lt
=ZiberiomU— he AA lt Bs gm i! AT fe = BNR NERA
Slide 18: 本投資法人のあゆみ
本投資法人のあゆみ ロジクロス福岡久山 ロジポート相模原 ロジポート橋本 ロジクロス厚木 ロジクロス神戸三田 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 ６月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月 9月 8月・9月 4月・5月 9月・1
Slide 19: 本投資法人の特長：ハイブリッド・モデル
本投資法人の特長 「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルによる安定的な成長戦略 市場環境の変化や景気循環の中において、局面に応じて両社の強み・特長を使い分け、 時に融合させながら、着実な資産規模の拡大と安定的な運用を実現し、 投資主価値の最大化を目指します スポンサー 資産運用会社 開発・運営 投資・運用 ● 東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくりを推進 ● 日本の不動産証券化黎明期の2001年設立 ● 日本最大級の総合デベロッパーとして多岐にわたる ● 日本最大級の私募REITをはじめとする様々なファンドの組成・ 概要 概要 事業を通じて社会に貢献 運用
Slide 20: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要 物件数/ 平均稼働率 平均鑑定NOI利回り スポンサー開発/ 平均築年数 取得価格合計 本資産運用会社ソーシング 22物件/ 1,704億円 99.8 ％ 4.9 ％ 61.1％/ 38.9％ 7.8 年 スポンサー開発物件 本資産運用会社ソーシング物件 ロジクロス福岡久山 ロジクロス習志野 MJロジパーク船橋1 MJロジパーク福岡1 MJロジパーク加須2 ロジクロス厚木 ロジポート相模原（準共有持分49％） MJロジパーク厚木1 MJロジパーク土浦1 MJロジパーク仙台1 ロジクロス神戸三田 ロジポート橋本（準共有持分45％） MJロジパーク加須1 MJロジパーク西宮1
Slide 21: 外部成長戦略
外部成長戦略 優先交渉権付与予定の16物件・延床面積1,136千m2を活用し、安定的かつ着実な外部成長を目指します スポンサー開発 本資産運用会社ソーシング 幅広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力 ロジクロスとは MJロジパークとは 三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力 三菱地所の全国各地で展開する 本投資法人が第三者の事業者から取得した、 不動産ファンド運用力を活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略 物流施設ブランドを指します 又は取得予定の物件を指します 三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定
Slide 22: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 注：2021年10月15日現在 21
Slide 23: 内部成長戦略①
内部成長戦略① 7期連続での賃料増額改定を実現 2022年2月期（第11期）においても賃料増額トレンドは継続見込み 賃料改定状況の推移 増額部分の 平均賃料改定変動率 賃料増額 賃料据置 未定 （倉庫部分の賃貸面積ベース） 平均賃料改定変動率 2018年8月期 （第4期） 57% 43% 11,000㎡ +1.8% +3.0% 2019年2月期 （第5期） 4% 96% 62,000㎡ +0.2% +3.4% 2019年8月期 （第6期） 40% 60% 40,000㎡ +3.1% +6.8% 2020年2月期 （第7期） 88% 12% 19,000㎡ +2.2% +2.5% 202
Slide 24: 内部成長戦略②
内部成長戦略② テナントに関する各種データ テナントの分散状況 荷物の種類 （賃貸面積ベース） （賃貸面積ベース） EC向け荷物の割合 生活必需品の 荷物の割合 23.6% 1.1% 58.1% 株式会社ＩＨＩインフラシステム 2.7% 10.9% 日用品 5.7% 株式会社日本リアリスト 4.9% 食品・飲料 山九株式会社 8.5% 29.6% 4.9% BtoCの割合 医薬品・医療用機器 4.0% オリックス自動車株式会社 83.5% 5.5% パソコン・通信機器 キムラユニティー株式会社 カジュアル衣料 53.6% 株式会社三鷹倉庫 3.9% 原材料・部材 3.7% 福岡ロジテム株式会社
Slide 25: 財務戦略
財務戦略 財務ハイライト 長期負債比率 固定金利比率 平均残存負債年数 平均負債コスト （全有利子負債/長期有利子負債のみ） （全有利子負債/長期有利子負債のみ） 98.5% 98.5% 5.6年/5.7年 0.40%/0.41% 予想LTV LTV40%まで LTV50%まで 長期発行体格付(JCR) (2022年2月期末) 引き上げた 引き上げた 場合の取得余力 場合の取得余力 AA-（ポジティブ） 32.3% 230億円程度 630億円程度 調達先の分散状況 借入金返済期限の分散状況 三菱UFJ銀行 25.6％ （百万円） 長期借入金 短期借入金 投資法人債 グリーンファイナンス みずほ
Slide 26: グリーンファイナンス
グリーンファイナンス 外部機関によるESG評価を活用した資金調達の取組みを積極的に行っています グリーンファイナンス 本投資法人は、サステナビリティ向上への取組みを推進するとともに、財務基盤のさらなる強化を図るため、 2021年4月14日付けで、以下の条件でグリーンボンドを発行しました 投資対象としたグリーン適格資産（注1） 名称 第１回無担保投資法人債（グリーンボンド） 発行総額 20億円／15年 /年限 利率 年0.700％ 債券格付 AA- （JCR） ロジポート大阪大正 ロジクロス大阪 ロジクロス名古屋笠寺 JCRより「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク BELS評価
Slide 27: 中長期の成長戦略
中長期の成長戦略 資産規模目標及び主要財務数値の推移 資産規模目標 スポンサー開発 本資産運用会社ソーシング 3,000億円 1,704億円 1,421億円 資産規模 1,137億円 1,137億円 更なる資産規模の 拡大を目指す 832億円 832億円 708億円 第1回公募増資 第2回公募増資 第3回公募増資 第4回公募増資 32.7% 32.3% 32.4% 巡航時LTV LTV 30.0% 31.4% 27.0% 27.0% 29.4% 40%～50% 25.0% うち171円は2021年取得物件の固都税効果によるもの 6,764円 7,099円 6,910円 6,520円 5,9
Slide 28: 分配金情報
分配金情報 確定分配金 予想分配金 2021年8月期（第10期） 2022年2月期（第11期） 2022年8月期（第12期） 6,764 円 7,099 円 6,910 円 うち171円は2021年取得物件の固都税効果によるもの お支払いスケジュール 毎年、５月下旬と11月下旬に、分配金のお支払い 27
Slide 29: 最後に-本日のまとめ-
最後に-本日のまとめ- 三菱地所グループが総力をあげて ① サポートする物流リート コロナ禍においても堅調な物流ニーズ ② を背景とした、ポートフォリオの安定性 Jリート最低水準の借入比率と ③ 高い信用力を背景とした財務運営 ④ 継続的な分配金成長を目指す 豊富なパイプラインを活用し ⑤ 資産規模目標3,000億円の達成を目指す 28
Slide 30: ご参考資料
3 ご参考資料
Slide 31: 投資口価格推移
投資口価格推移 終値：473,000円 （2021年11月30日現在） （円） 出来高(右軸) 投資口価格(左軸) （口） 550,000 30,000 500,000 25,000 450,000 20,000 400,000 15,000 350,000 10,000 300,000 5,000 250,000 200,000 0 出所： Bloomberg 30
Slide 32: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主な投資主 投資口数 比率 （口） （％） 2.7% 個人・その他 ：31,713口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 62,007 15.85 8.1% 金融機関 ：237,879口 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 53,479 13.67 21.4% その他国内法人 ：27,120口 野村信託銀行株式会社（投信口） 16,637 4.25 投資口数 6.9% 391,135口 外国法人等 ：83,725口 三菱地所株式会社 15,950 4.08 60.8% 証券会社等 ：10,698口 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口）
Slide 33: 三菱地所グループにおける物流施設事業の取組み
三菱地所グループにおける物流施設事業の取組み 三菱地所グループの物流施設事業の沿革 三菱地所グループは、古くは1967年から物流施設事業に取り組んでいます。2012年には都市開発事業部に物流開発室を新設し、安心・安全な物流施設を積極的かつ継続的に開発しています 総合デベロッパーとして培ってきたノウハウやリレーションを活用することで、物流施設事業を成長事業領域の一つに位置付け、社会インフラと生活の質の向上に寄与することを目指しています 株式会社東京流通センター ロジポート ロジクロス ロジポート 東京流通センター物流 ロジクロス ロジクロス名古屋 ロジクロス蓮田等 への出資 相模原竣工
Slide 34: 三菱地所グループの物流施設事業の特色
三菱地所グループの物流施設事業の特色 三菱地所グループの強み 用地取得 開発 運営管理 1 幅広い事業領域 幅広い土地情報の把握 開発コストの管理 2 3 高度な開発能力 複数地権者の土地集約 行政・関係者等との調整 総合 4 デベロッパー 法人顧客リレーション リレーションを通じた土地情報の収集・開発 グループ横断的なリーシング の強み 5 支店網を通じた 各地での土地情報探索 各地でのテナントニーズ探索 顧客ネットワーク 豊富な共同事業経験 多様な利害関係者の調整を伴う共同開発 ＰＭ内製化を通じた テナントニーズの土地取得への反映 テナントの施設仕様ニーズ把握 テナントの利用ニーズを把握
Slide 35: テクノロジー活用による物流ソリューションへの取組み
7 テクノロジー活用による物流ソリューションへの取組み 物流テックによる課題解決を目指すコワーキングショールームの開設（TRC） AI清掃ロボットの導入 ●物流企業が抱える大小の課題の解決に ●ロジクロス海老名においてAI清掃ロボット 役立つ最新の物流TECHに触れられる 「Whiz」を本格導入 常設展示スペース「TRC LODGE」を オープン ●これまで人の手で行っていた一部清掃業務を代替 ●出展企業がセミナー開催等にも利用可 ●今後竣工予定のロジクロスシリーズにおいても導入 能な「セミナー・コワーキングスペー を検討中。人出不足及びコロナ禍における非接触に ス」を併設 常設展示スペース「
Slide 36: 「三本の柱」による運用方針（2021年10月改定）
「三本の柱」による運用方針（2021年10月改定） 中長期的な投資主価値の向上 Alignment Discipline Hybrid 独自戦略である 投資主との利益の一致 規律を持った成長 ハイブリッド・モデルの強化 過去からの継続事項と今後の取組み New TCFD提言への賛同及び LTVの活用による ハイブリッド型外部成長 ESG KPI設定に着手 外部成長 （三菱地所・MJIA双方による物件供給） New ポートフォリオ利回り及び ハイブリッド型内部成長 低炭素化に向けた インプライド・キャップレートを意識した （MJIAの運用力と三菱地所の ESG 取組みの推進 物件取得 リーシング
Slide 37: ESGへの取組み
ESGへの取組み GRESB評価の取得 三菱地所グループによるESGへの取組み 三菱地所グループのSustainable Development Goals 2030 本投資法人は、2021年GRESBリアルエステイト評 （長期経営計画） 価において、サステナビリティへの取組みに対する 1.Environment 評価として、全ての項目において高い評価を受け、 気候変動や環境課題に積極的に 総合スコアでの相対評価によるGRESB 取組む持続可能なまちづくり レーティング（５段階評価）において最高位の「5 Stars」の評価を2年連続で取得し、絶対評価に よる「Green Star」を3年連続で
Slide 38: ESGへの取組み (Environment)
ESGへの取組み (Environment) Environment ポートフォリオのグリーン化 ポートフォリオのグリーン比率（延床面積ベース） 79.1% 認証制度 取得物件数 物件名 取得済 ロジクロス福岡久山 DBJ Green Building認証：★★★★ 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）：★★★★★ ロジクロス厚木 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS） 9物件 CASBEE 不動産評価認証：Sランク 新築・既存の別を問わず、全ての建築物を対象とした 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）：★★★★ ロジクロス神戸三田 CASBEE 不動産評価認証：Aランク 省エ
Slide 39: ESGへの取組み (Social)
ESGへの取組み (Social) Social CSR活動への積極的な参加 テナント満足度調査の実施 自治会の花壇整備活動への参加 防災時に避難所として施設を提供することを テナントが施設を快適に利用できるよう、第三者の調査機関を交えた満足度調査を （ロジクロス厚木の近隣） 目的として、防災協力事業所に登録 実施し、潜在的なニーズを含め、運用改善に活用。 （ロジポート相模原・ロジポート橋本） 調査項目はハード面・ソフト面のほか、テナント 企業が日頃から感じている点など に及び、調査結果を受け第10期にはサーモカメラ・AEDの設置や鳥害対応を実施 ロジクロス名古屋笠寺 ロジクロス名古屋笠寺 M
Slide 40: ESGへの取組み (Governance)
ESGへの取組み (Governance) Governance 投資主価値と連動した運用報酬体系 運用における利益相反対策 投資主価値の向上を目指し、投資主との利益の一致を目的とした 本投資法人における利害関係人からの資産の取得及び譲渡については、 投資口価格パフォーマンス完全連動型報酬を導入 本資産運用会社において透明性のある意思決定プロセスによって決定 資産運用報酬Ⅰ 総資産額×0.2%（上限） （AUM連動報酬） 物流リート部にて起案 資産運用報酬Ⅱ 調整後NOI×5.0%（上限） （不動産利益連動報酬） 調整後税引前当期純利益×1口当たりの税引前当期純利益 ×0.001%（上
Slide 41: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 取得価格 鑑定評価額 鑑定NOI 賃貸可能 投資比率 稼働率 築年数 物件 物件名称 所在地 （百万円） （百万円） 利回り（%） 面積（㎡） （％） （%） （年） タイプ ロジクロス福岡久山 福岡県糟屋郡久山町 5,770 7,480 6.1 34,878.55 3.4 100.0 6.9 マルチ ロジクロス厚木 神奈川県厚木市 8,440 9,420 4.5 29,895.80 5.0 100.0 4.5 マルチ ロジクロス神戸三田 兵庫県神戸市 3,900 4,310 5.1 12,844.35 2.3 100.0 4.2 BTS ロジクロス大阪 大阪府大阪市 9,
Slide 42: 期末鑑定評価の概要
期末鑑定評価の概要 （単位：百万円） 第10期末 第9期末 増減 （2021年8月期）（注1） （2021年2月期）（注2） 第10期末 含み 物件名称 取得年月 取得価格 帳簿価額 損益 鑑定 直接還元 鑑定 直接還元 鑑定 直接還元 評価額 利回り（％） 評価額 利回り（％） 評価額 利回り（％） ロジクロス福岡久山 2017年9月 5,770 5,508 7,480 4.6 6,870 4.7 +610 -0.1 1,971 ロジクロス厚木 2018年9月 8,440 8,347 9,420 4.0 9,190 4.1 +230 -0.1 1,072 ロジクロス神戸三田 2018年9月
Slide 43: 2021年8月期（第10期）実績
2021年8月期（第10期）実績 運用状況（百万円） 第9期実績 第10期実績 差異 第10期予想 （2021年4月 第9期実績と第10期実績 (A) （B） （B）－（A） 15日発表） 差異の主要因（当期純利益への寄与額） 1 営業収益 4,203 4,953 1 +749 4,941 ・第10期取得資産に係る収入増 +725百万円 不動産賃貸事業収入 4,203 4,953 +749 4,941 ・既存物件の賃料増額等による収入増 +23百万円 不動産賃貸事業費用 賃料収入の増加 +8百万円 723 920 +196 940 （減価償却費除く） 水道光熱収入の増加 +8百万円 太陽光発電
Slide 44: 2022年2月期（第11期）及び2022年8月期（第12期）業績予想
2022年2月期（第11期）及び2022年8月期（第12期）業績予想 第10期実績 第11期予想 差異 参考 運用状況（百万円） (A) （B） （B）－（A） 第12期予想 第10期実績と第11期予想 差異の主要因（当期純利益への寄与額） 1 営業収益 4,953 5,028 1 +74 1 5,059 ・第10期取得資産の通期寄与による収入増 +38百万円 不動産賃貸事業収入 4,953 5,028 +74 5,059 ・既存物件の賃料増額等による収入増 +36百万円 不動産賃貸事業費用 2 920 864 ｰ55 964 （減価償却費除く） 2 NOI 4,032 4,163 +130
Slide 45: 損益計算書及び貸借対照表
損益計算書及び貸借対照表 損益計算書 （単位：千円） 貸借対照表 （単位：千円） 科目 実績 科目 実績 営業収益 4,953,086 流動資産 12,303,054 賃貸事業収入 4,720,745 現金及び預金 4,669,730 その他賃貸事業収入 232,341 信託現金及び信託預金 6,973,856 営業費用 2,397,151 その他の流動資産 659,467 賃貸事業費用 1,801,259 固定資産 168,903,287 資産運用報酬 398,037 有形固定資産 168,848,938 資産保管手数料 1,558 無形固定資産 2,626 一般事務委託手数料 21,662
Slide 46: 有利子負債の状況①（2021年10月15日現在）
有利子負債の状況①（2021年10月15日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 無担保 変動 株式会社みずほ銀行 900 2021年3月9日 2022年3月9日 +0.0700% 無保証 短期借入金 小計 900 - - - - 株式会社三菱UFJ銀行 430 0.35750% 2022年9月14日 株式会社三井住友銀行 2,050 株式会社三菱UFJ銀行 1,760 株式会社みずほ銀行 1,330 0.39130% 2023年9月14日 株式会社福岡銀行 450 株式会社福岡銀行 900 0.42880% 2017年9
Slide 47: 有利子負債の状況②（2021年10月15日現在）
有利子負債の状況②（2021年10月15日現在） 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 概要 （百万円） 株式会社三井住友銀行 1,150 0.20000％ 2024年9月1日 全国信用協同組合連合会 1,500 0.20000% 株式会社富山銀行 300 2025年9月1日 農林中央金庫 800 0.26630% 農林中央金庫 500 0.31250% 2026年9月1日 株式会社福岡銀行 900 2020年9月1日 0.42380% 2028年9月1日 株式会社七十七銀行 500 株式会社みずほ銀行 1,750 0.41822% 2029年9月1日 株式会社三菱UFJ銀行 2,000
Slide 48: 物流マーケット概況①
物流マーケット概況① 首都圏 近畿圏 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） 新規供給（左軸） 新規供給予想（左軸） 新規需要（左軸） （千m2） 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） （％） （千m2） 空室率（右軸） 空室率（竣工１年以上）（右軸） 3,000 10 1,400 15 （％） 2,500 1,200 8 1,000 2,000 10 6 800 1,500 4 600 1,000 5 400 500 2 200 0 0 0 0 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2022（年） 2009 2011 2013 20
Slide 49: 物流マーケット概況②
物流マーケット概況② Eコマース（物販系）市場規模 3PL市場規模 （千億円） Eコマース売上高（物販… （千億円） 3PL売上高 125 40 100 30 75 20 50 10 25 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 （年） 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020（年度） 注： 上図の「Eコマース売上高（物販系）」は、BtoC（企業と消費者間）でのインターネットによる 取引金額の推計値とし、推計対象は、個人消 注： 各年度は、４月１日に開始し翌年３月31日に終了する
Slide 50: Jリートの商品特性（長期保有に適した商品）
Jリートの商品特性（長期保有に適した商品） Jリートは投資口価格の変動はあるものの、 安定的な分配金によって総合収益はプラスを維持 東証REIT指数の配当収益と値上り収益の推移 （指数の基準日である2003年3月31日に投資した場合の累積リターン、年次、2021年は月次） (%) 400.0 350.0 収益合計 300.0 250.0 値上り収益 200.0 配当収益 150.0 100.0 50.0 0.0 月次（2021年） (50.0) (100.0) 出所： Bloomberg, ARES 49
Slide 51: Jリートの購入方法と手数料
Jリートの購入方法と手数料 不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資可能。 購入窓口 手数料 個別投資 証券会社 売買手数料のみ Jリート 売買手数料 証券会社 信託報酬（0.2～0.4％） ETF など Jリート 証券会社 購入時手数料 投資信託 銀行、信託銀行 など 信託報酬(0.5～2％) など ※各商品の手数料や特徴等の詳細は、お取引先の証券会社等にてご確認ください 50
Slide 52: 利益超過分配について
利益超過分配について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却の仕組み 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分について 物流施設 オフィスビル 耐用年数（資産の用途毎に法律で定められた使用可能期間）に応じて、毎年費用として計上 すること（減価償却）ができます。 この費用を減価償却費といいますが、現金支出を伴わない費用であるため、減価償却費相当 高速道路 都市部 額の資金が資産保有者の手元に残ることになります。 IC付近等 ビジネス立地等 一般的この手元に残った資金は修繕費用等に充当されることとなりますが、物流施設の場合、 修繕費用が比較的少額ですむという特徴が
Slide 53: 第10期の利益超過分配の仕組み
第10期の利益超過分配の仕組み 収益 費用 49億円 25億円 うち減価償却費 *現金支出を 手元に残る 約30％ 伴わない費用 現金 8.8億円 利益超過分配金 2.6億円 活用方法 利益 利益 分配金 修繕費用 借入金の返済 新規物件の取得 23億円 23億円 会計期間中に蓄積された現金の 本投資法人の収支イメージ 手元に残った現金の活用方法 使途の考え方 52
Slide 54: よくあるご質問
よくあるご質問 Ｑ 投資口価格（株価）はどのようにして確認できますか？ Ａ 三菱地所物流リート投資法人のウェブサイトや新聞の株式欄「不動産投資信託(REIT)」などで ご確認いただけます。 Ｑ 三菱地所物流リート投資法人の分配金利回りはどのようにして確認できますか。 Ａ 三菱地所物流リート投資法人が開示している予想分配金および投資口価格をもとに以下のように 計算できます。 （例）予想分配金7,099円(第11期)及び6,910円(第12期)、投資口価格450,000円の場合 7,099円 + 6,910円 （年換算）÷450,000円＝3.1％ Ｑ 投資口は何口から購入できますか？ 投資口はど
Slide 55: 用語集（1/4）
用語集（1/4） ■ インデックス 特定の市場の動向を示す指標や指数のこと。 ■ インプライド・キャップレート 投資口価格を基に算出される投資家の不動産要求利回り。物件取得時に取得物件のNOI利回りを比較する基準とする場合がある。 Implied(含意された) Cap rate（利回り）の意味。 インプライド・キャップレート（年換算）＝NOI÷買収価格（時価総額+有利子負債+敷金・保証金） ■ 外部成長 物件を取得し、ポートフォリオの規模を拡大させることにより、利益を増やすこと。 ■ 公募増資 上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うこと。不特定多数の投資家から広く
Slide 56: 用語集（2/4）
用語集（2/4） ■ 内部成長 賃料単価や稼働率の上昇または管理運用などのコスト削減により、保有物件の収益性や資産価値を向上させること。 ■ ハイブリッド活用 英語で２つのものを掛け合わせることを意味する。三菱地所及び三菱地所投資顧問のそれぞれの強み・特長を、状況に応じて使い 分け、時に融合させることで、本投資法人の運用に最大限活用すること。 ■ パイプライン物件 本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件のこと。 ■ ブリッジファンド・第三者ブリッジ 「ブリッジファンド」とは将来的に本投資法人が取得することを前提に不動産等を保有する私募ファンドのことを指す。「第三者 ブリッジ」とは本投資法
Slide 57: 用語集（3/4）
用語集（3/4） ■ ロジポート スポンサーである三菱地所がラサール不動産投資顧問株式会社と共同開発する物流施設ブランド。 ■ 有利子負債 利子をつけて返済しなければならない負債（借入金、投資法人債）のこと。 ■ BELS 建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling Systemの略。 国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン（2013）に基づき、非住宅建築物を 対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示を行う制度であり、改正省エネ基準（2014年4月1日完全施行）に準じた 評価手法が採用さ
Slide 58: 用語集（4/4）
用語集（4/4） ■ Eコマース インターネットなどのネットワークを介して契約や決済などを行う取引形態のことで、インターネットでモノを売買することの総称。 ■ ESG（イー・エス・ジー） 環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）の頭文字を取ったもの。近年、企業が事業活動を行い、 持続的な成長を実現するには、数字として現れる財務情報だけを重視するだけでなく、目に見えないESGの要素に配慮し、社会の 持続的成長を目指すことが重要であるとの認識が高まっている。 ■ FTSE EPRA Nareit（フッツィー・エプラ・ナリート）グローバル不動産インデッ
Slide 59: 注意事項
注意事項 本資料の主たる目的は三菱地所物流リート投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧 誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます。 本投資法人の投資口の売買等にあたっては投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料で提供している情報は、特に記載のない限り、金融商品 取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類又は資
Slide 60: お問い合わせ
お問い合わせ お問い合わせ電話番号 資産運用会社：三菱地所投資顧問株式会社 IR担当 TEL：03-3218-0030 午前9時30分から午後5時30分まで（土・日・祝日及び年末年始を除く） ウェブサイト https://mel-reit.co.jp/
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment — Investor Presentation (December 2021) on 6ix