Realgate Inc. · TSE:5532
Realgate — Q3 FY2024 Earnings Presentation
42 slides from Realgate's earnings presentation, Jul 30, 2024
Slide 1: 24年9月期 第3四半期 決算説明資料
24 年 9 月期 第 3 四半期 決算説明資料 2024 年 7 月 30 日 東証グロース 証券コード :5532 1 42 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 2: Our Vision
Our Vision 古いものに価値を、 不動産にクリエイティブを、 働き方に自由を 02 42
Slide 3: 24年9月期 業績予想の修正（上方修正）について
24 年 9 月期 業績予想の修正（上方修正）について 売上高 77 億円 78.5億円 営業利益 6.4 億円 7.5 億 円 営業利益は計画の 1 年前倒し 営業利益 （単位：百万円） ＜上方修正の要因＞ ①リーシング好調・高稼働率維持でストック収入の上振れ ②販売用不動産売却益の上振れ ③新規物件の順調な取得により取得費用が拡大 （参考） 第15期 第16期 第16期 前 年 （23年9月期） （24年9月期） （24年9月期） （単位：百万円） 実績 期初予算 修正予算 同期比 売上高 6,972 7,700 7,850 112.6% 営業利益 548 640 750 136.6% 営
Slide 4: Appendix / Agenda
01 24 年 9 月期 第 3 四半期 業績 02 24 年 9 月期の計画達成に向けて 03 今後の成長戦略について 04 appendix 04 42 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 5: 第3四半期 業績ハイライト
24 年 9 月期 第 3 四半期 業績ハイライ ト 売上高 営業利益 当期純利益 （累計） （累計） （累計） 6,471 百万円 747 百 万 円 443 百万円 前期比増減 + 24. 1% 前期比増減 +52.2% 前 期 比 増 減 +66.1% 獲 得済 PJ 運営中物件 運営面 積 稼働率 ( 竣工済 ) ( ML ・ 保 有 / 既 存 ) 71 件 60 棟 96,334㎡ 50 件（ML・保有） 42 棟（ML・保有） 61,137㎡（ML・保有） 97.91% 前年同期 67 件 前年同期 58 棟 前年同期 85,437m2 ※ 2024年6月末時点での数値 ※ ML
Slide 6: 第3四半期 PL - 損益計算書
24 年 9 月期 第 3 四半期 PL - 損益計算 書 ストック型収入・フロー型収入ともに、前期比で順調に拡大 前期比 増減率 売上高 7,850 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 売上総利益率 15.7% 17.6% 営業利益率 9.4% 11.5% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といった収入を指す ※3 E
Slide 7: 四半期ごとの収益の傾向
24 年 9 月期 四 半期ごとの収益の傾向 安定 的 な ス ト ッ ク 粗 利 と フ ロ ー 粗 利 を 活 用 し 、 4Q は先行投資・人的投資を加速 収益構造（3Q 累計） （単位：百万円） 1,087 ▲788 3 Q 投資額 ▲80 上期投資額 ▲47 243 355 575 ▲89 12 ▲57 ▲37 ▲32 ▲23 747 ▲15 44 ▲545 563 732 702 299 ストック粗利で固定費をカバー ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 開業初期赤字 営業利益 第16期（24年9月期） （取得） 上期 安 定 安 定 大 3Q 安 定 安 定 小 4Q 安
Slide 8: 売上高推移
24 年 9 月期 第 3 四半期 売上高推移 ストック型収入は安定的に積み上がり、堅調な成長を続ける 売上高 2,532 2,588 （単位：百万円） 2,425 393 フロー型※ ストック型※ 販売 その他 701 設計・施工 保有 PM ML 900 1,757 891 1,581 1,452 499 1,457 1,440 583 1,368 1,361 156 54 2 1,320 1 45 1 518 1 84 296 195 133 5 3 73 1 1 62 140 405 2 61 4 50 53 61 133 42 117 119 4 43 128 108 96 4 11
Slide 9: 売上原価・販管費の推移
24 年 9 月期 第 3 四半期 売上原価・販管費の推移 フロー型売上に連動する外注費等の増減を除き、一定水準を維持 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 2,142 1,846 1,591 1,389 1,250 126 127 1,231 120 1,184 116 1,130 1,123 485 203 107 355 270 162 販売原価 101 89 92 195 87 83 158 121 130 145 外注費 54 55 104 84 42 90 88 32 31 31 85 その他 27 減価償却費 542 580 578 606 621 そ
Slide 10: 第3四半期 BS - 貸借対照表
24 年 9 月期 第 3 四半期 BS - 貸借対照 表 第 3 四半期で大型の固定資産取得及び借入を実行 第15期4Q 第16期 前期末比増減 （単位：百万円） （24年9月期3Q） 動資産 4,007 4,602 595 現金及び 金 1,962 1,071 ▲891 販売用不動産 1,010 2,476 1,466 固定資産 7,399 10,455 3,055 有 固定資産 5,393 8,278 2,885 動負 4,327 5,732 1,405 固定負 4,798 6,560 1,761 純資産 2,281 2,765 484 負 ・純資産 11,406 15,058 3,65
Slide 11: 第3四半期の主な出来事
24 年 9 月期 第 3 四半期の主な出来事 当社最大規模物件（渋谷区鉢山町 PJ 2 棟）の決済が完了 4月 5月 6月 物件 取 得（決済 ）P 1 6 物件取得（契約）P16 ● （仮称） 渋谷 区 鉢 山 町 PJ ●（仮称）渋谷区代々木４丁目 PJ ①ミズレイコ 72 ビル ミズレイコ 72 ビル ②カラート 71 ビル 延床面積：921㎡ トータルプロデュース業務受託 マスターリース契約締結 ● MANGA APARTMENT VUY ● 港区白金高輪 PJ （仮称） ※サイバーエージェント関連事業 カラート 71 ビル 延床面積：1405㎡ ●株式会社フィスコによる企業調査レポ
Slide 12: 獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
獲得 済 PJ（ 開業 物件・開業予定物件） 第 3 四 半 期 で 3 PJ を 追 加 、 来 期以 降 の 収 益 に 貢 献 開業時期 物件名/PJ名 所在地 契約 運営面積(㎡) 23年11 月 ❶ RandL TAKANAWA GATEWAY 港区 PM 7,650 24年2月 ❷ ROOTS SQUARE IKEJIRI OHASHI 目黒区 ML 710 24年2月 ❸ LANTIQUE BY IOQ 目黒区 ML 3,108 第16期 24年3月 ❹ NEIGHBOR nakameguro 目黒区 ML 918 7件 （24年9月期） 保有 （1.5万m2 ） 24年7月予定
Slide 13: Appendix / Agenda
01 24 年 9 月期 第 3 四半期 業績 02 24 年 9 月期の計画達成に向けて 03 今後の成長戦略について 04 appendix 13 42 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 14: 24年9月期の計画達成に向けて
24 年 ９月 期の 計画達成に向けて 24 年 9 月期計画達成に向けての重要ポイントは全て達成 78.5 7.5 売上高 営業利益 77 億円 億円 6.4 億円 億円 上方修正 上方修正 重要ポイント 3Q での進捗状況 （1） 既存物 件 53物 件 ※ の 高稼働維持 稼働率 97.91%（安定して高稼働を維持） （2） 販売用不動産２棟 12億円の売却 ２棟 13 億円で決済済み（1 億円上振れ） （3） 3件 11億円の大型工事竣工・引渡 上半期で３件 11 億円で引渡し済み （4） 新規開業物件の計画的なリーシング 上半期で 4 棟開業、計画以上の順調なリーシングで進捗 （5）
Slide 15: Appendix / Agenda
01 24 年 9 月期 第 3 四半期 業績 02 24 年 9 月期の計画達成に向けて 03 今後の成長戦略について 04 appendix 15 42 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 16: 保有物件一覧
保有 物 件一 覧（ 2 4 年 6 月末時点） 21 年 1 1 月 以 降 1 0 棟 の 物 件 を 取 得（ 3 棟 売 却 済 み ） 24 年 9 月 期 は 5 棟 を 取 得 築年数 延床面積 物件名称 立地 取得時期 期 （24年6月末時点） (㎡) PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 新築 ー 21年11月 （23年10月売却→ML） CyberAgent グループ参画 IVY WORKS (21年7月) 渋谷区千駄ヶ谷5丁目 49年 ー 21年11月 （24年2月売却→ML） 22年9月期 (1,519m2) ❶ THE MOCK
Slide 17: ポートフォリオ戦略
ポー ト フォ リオ 戦略 保 有物 件 を 計 画 的 に 売 却 し キ ャピ タ ル ゲ イ ン を 得 た 上 で ス ト ッ ク 収 入 へ 繋 げ る ポートフォリオ戦略 ※1 24年9月期 （期末見込） ※1 ML、PM、その他は契約締結の期でカウント、保有は決済が完了した期でカウントしている。※2 保有には建物のみ保有（借地）している物件も含み、P17保有物件一覧 「PORTALPOINTHARAJUKU ANNEX」が該当 ※3 25年9月期の数値は契約締結前、決済前の獲得目標値を記載 17 42
Slide 18: 中期経営計画
中期 経 営計 画 営業利益の目標は、＋25% 以上となる成長を継続的に目指す 営業利益 （単位：百万円） YoY 営業利益 +36.6% +25%以上 上方修正 750 +15% 548 1期前倒し 860 640 740 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） 進行期 18 42
Slide 19: Appendix / Agenda
01 24 年 9 月期 第 3 四半期 業績 02 24 年 9 月期の計画達成に向けて 03 今後の成長戦略について 04 appendix 19 42 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 20: 会社概要
会社 概 要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 85 名（2024 年 6 月末現在） 役員 9 名（2024 年 6 月末現在） 20 42
Slide 21: 会社概要 沿革
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有 の全株式を株式会社サイバーエー
Slide 22: 会社概要 代表プロフィール
会社 概 要 代表 プロフィール 代表取締役 岩本 裕 一級建築士 1973 年生まれ 東京都市大学（旧武蔵工業大学）工学部建築学科卒業 新卒で入社した五洋建設では現場監督とアメフト選 手として活動、その後マンションデベロッパーにて 土地仕入から企画販売を一貫して経験 リーマンショックを契機に、不景気に強いスモール オフィスビジネスに着目し、2009 年 8 月に当社 設立、代表取締役就任 趣 味 は パ ワ ー リ フ テ ィ ン グ（ ベ ン チ プ レ ス は 155kg）とバスフィッシング 22 42
Slide 23: フレキシブルワークプレイス事業〜事例紹介〜
フレキシブルワークプレイス事業〜事例紹介〜 ML THE WORKERS&Co 運営総床面積 2,039㎡ ML PORTAL POINT - Ebisu- 運営総床面積 2,549㎡ 1966 年竣工 2015 年再生 2002 年竣工 2019 年再生 1 棟で法人の本社ビル FWP ＋店舗 飲食・物販店舗 FWP + イベントスペース BEFORE AFTER BEFORE AFTER PM THE CASK GOTANDA 運営総床面積 1,745㎡ PM PORTAL Apartment&Art POINT 運営総床面積 3,341㎡ 2002 年竣工 2022 年再生 1981 年
Slide 24: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 代官山にある築 36 年のヴィンテージマンションを一棟丸ごと リノベーションし、住宅用途からオフィスや SOHO 等へコンバージョン ML 運営総床面積 3,107㎡ 1987 年竣工 2024 年再生 共同住宅 FW P + 店舗 地下駐車場付きの平均 150㎡ 共用部が充実した平均 60㎡ 12 戸の住宅 全 35 区画のスモールオフィスや SOHO 24 42
Slide 25: 事例紹介：LANTIQUE BY IOQ
事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ 経 験豊 富 な 一 級 建 築 士 を 擁 す る 自 社 の 技 術 力 で 用 途変 更 ・ 増 築 ・ 耐 震 補 強 を 行 い 抜 本 的 な 改 良 を 実 施 BEFORE BEFORE BEFORE AFTER AFTER AFTER 駐 車場からオフィス等に用途変 更 住宅からオフィス等に用途変更 スカイテラス新設 25 42
Slide 26: 築古ビル再生により、収益性が大きく向上
事例紹介 :LANTIQUE BY IOQ FWP 事業による築古ビル再生により、収益性が大きく向上 賃料収入（月額） 1,790万円 BEFORE AFTER 2倍 910万円 事業説明動画（約５分） https://youtu.be/OgLCuPYB9gQ 再生前 再生後 26 42
Slide 27: 収益構造
収益 構 造 キャッ シ ュ ポ イン ト を 増 や し な が ら 業 績 を 拡 大 プロパティーマネジメントモデル ストック型 2009 年〜 PM 契約をして契約手数料や運営フィーを安定して得る マスターリースモデル ストック型 2012 年〜 建物を一括借り上げのち転借して安定した賃料を得る 設計・施工モデル フロー型 2017 年〜 ・2017 年 一級建築士事務所 ・2020 年 特定建設業許可 再生物件保有モ デ ル 2021 年〜 ストック型 自ら購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る キャピタ ル ゲ イ ン モ デ ル フロー型 2023 年〜 売却益を
Slide 28: 収益性向上のための物件獲得戦略
収益 性 向上 のた めの物件獲得戦略 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex ) 渋 谷区 延 床 面 積 400 坪 の築 古ビ ル 【PM】 6 ヶ月前 設計・施工 6 ヶ月後 8 ヶ月後 +3,000 万円 保有 650 万円/ 月 売却パターン （キャピタルゲインモデル） ML 250 万円/ 月 80 竣 工 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ 【ML】 リースアップ後 ML 賃料支払等 賃料総額 1,000 万円 / 月 （赤字先行） 保有 650 万円 / 月 【保有】 物件取得費用 粗利 ※ ML 250 万円 / 月 ▲3,000 万円
Slide 29: 収益構造：キャピタルゲイン（物件売却益）
収 益 構 造：キ ャピ タルゲイン（物件売却 益 ） キャピ タ ル ゲ イ ン 確 保 後 も 、 ス ト ッ ク 収 入 に 繋 が る 【 B EF O RE 】 【AF TER 】 設計・施工収入 ○ 設計・施工収入 × キャピタルゲイン × キャピタルゲイン ◎ ストック収入 ○ ストック収入 ○ 29 42
Slide 30: リアルゲイトの強み
リア ル ゲイ トの 強み 実績からエンドテナントへの適正価格を見極め事業化を決定 (ex) マスターリースで延床面積 800 坪の築古ビル（渋谷区） ❶ エンドテナントへの賃料 月額 3.1 万円／坪（周辺自社実績より） ❷ 月額 3.1 万円／坪 × 640 坪 ＝月額売上 2,000 万円（レンタブル比 80％） ❸ 利益は、賃料売上 25％以上を目安 → 2,000 万円 × 25％ = 500 万円 ❹ 減価償却費は、月額 200 万円（建設投資は 45 万円／坪を 15 年償却） 運営諸経費は、月額 100 万円（無人運営で過剰な人件費を抑制） ❺ ML 賃料は、❷ 2,000 万
Slide 31: リアルゲイトの強み
リア ル ゲイ トの 強み 技術力・企画力・運営力により、適正価格での提供を実現 耐震補強などの 技術力 時代のニーズにマッチする 企画力 実績に基づく 運営力 1. エンド価格を間違えない 2. 低い建設・運営コスト 適正価格での提供 3. 築古ビルを仕入れる 31 42
Slide 32: リアルゲイトの強み
リア ル ゲイ トの 強み 優秀な 人 材 の 確保 ・ 定 着 の た め 、 ベ ー ス ア ッ プ を 実 施 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級建築施工管理技士 従業員数 営業事務 85名 男女比 56:44 一級建築士 5名 平均年齢 １級建築施工管理士 6名 32 歳 5ヶ月 宅地建物取引士 43 名 （2024年6月末現在） 32 42
Slide 33: エリア展開
エリ ア 展開 下 新 新 区 主な展開エリア 四 谷 代々木 町 29 件 千代 区 有 町 渋谷区 渋谷区 原 18 件 代々木公 表参 本木 新 港区 14 渋谷 港区 目黒区 件 日の出 目黒区 比 中目黒 獲得済 PJ 71 件 区 学 大学 （2024年6月末時点） 33 42
Slide 34: 物件取得（2024年第3四半期）
物件 取 得（ 2 4 年 第３四半期） 物件取得 （2 棟決済済み、1 棟契約締結済み） 24 年 6 月決済済み ※1 （仮称）渋谷区鉢山町 PJ ①ミズレイコ 72 ビル（延床面積 920m2） ②カラート 71 ビル（延床面積 1,405m2） （仮称）鉢山町 PJ【ミズレイコ 72 ビル】 延床面積：920㎡ →保有物件としては過去最大規模 24 年 9 月決済予定（24 年 4 月契約締結済） ※ 2 ③（仮称）渋谷区代々木 4 丁目 PJ （延床面積 904m2） ※ 1 2024 年 6 月 28 日「（開示事項の経過）固定資産取得に関するお知らせ」 https://realg
Slide 35: 既存物件の稼働率
既存 物 件の 稼働 率 稼働率 97.91% と継続して高稼働を維持 稼働率・平均賃料 （ML・保有 / 既存） 99.2% 95.8% 98.0% 95.8% 97.5% 96.8% 96.3% 98.3% 98.3% 98.7% 97.91% 25,794 25,172 25,091 25,090 25,200 25,611 25,833 25,586 円/坪 円/坪 円/坪 24,332 24,595 円/坪 円/坪 24,180 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10 月 11 月
Slide 36: 入居テナント
入居 テ ナン ト 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 フリーデスク 情報サービス業 事務所契約が 24.7% 契約 466 件 SOHO 9 く める 81 件 経営コンサルタント業 店舗 63 件 その他 士業事務所 住居 13 件 46.7% 10.3% 100 ㎡以上 50 ㎡以上 112 件 100 ㎡未満 189 件 区画契約 事務所 959 件 802 件 デザイン業 20 ㎡以上 50 ㎡未満 広 業 ・ ・ 字情報 400 件 11.3% サービス業 20 ㎡未満 7.0% 101 件 （2024年7月1日時点） （2024年7月1日時点） 36
Slide 37: 不動産再生のメリット
不動 産 再生 のメ リット 築 古 再 生 は 新 築 開 発 に比 べて 総事 業費 が低 い ー 新 築 開 発 に 比 べ て 築古再生は竣工までの期間が短い ー 可 能な 限 り 再 利 用 するため建築資材も投入量も少なく 、 期 間 が 短 い た め 人 工 も 抑 え ら れ る ー 建 設コ ス ト や 金 利 の上昇の影響がその分抑制的 築 古 再 生 は 総 事 業 費 が抑 えら れる こと に加 え、竣工が早い分だけ先行して 賃料を収受できる 築 古 再 生 物 件 で あ っ ても テナ ント ニー ズを 的確にとらえていれば、新築開 発 物 件 と 遜 色 な
Slide 38: 市場環境 建築費の高騰
市場 環 境 建築費の 高 騰 建築費高騰が不動産再生事業には追い風 建築費高騰によって新築の建替えでは収支があわなくなったことにより、今まで新 築のみの事業だったプレイヤーが再生物件に目を向けざるを得なくなってきている 参考 建築費｜鉄骨造 事務所（東京都） ( 国土交通省「建築着工統計調査」（2023 年）を基に当社加 ) 38 42
Slide 39: 東京都心部におけるFWP事業の拡大可能性
市場 環 境 東京都心 部 に お け る FW P 事 業 の拡 大 可 能 性 オフィス床面積は、当社の得意とする渋谷区・港区に絞っても 2,457 万㎡と広大 現状のオフィスだけでなく、ホテル・店舗・住宅などからオフィスへトランスフォー メーションをすることを考えれば、更に事業拡大可能性が広がっている 参考 東京 23 区におけるオフィス床面積 （2023 年 3 月末時点） 39 42
Slide 40: 築古ビルストックの自然増加
市場 環 境 経 年に よ る 築 古 ビ ル ス ト ッ ク の 自然 増 加 リアル ゲ イ ト は 築 20 年以上のコンパクトな築古 ビ ル を 得 意 と し て い る 現時点 で 新 し い ビ ルもいずれ古くなり資産価値を 失 っ て い く た め 、 当社の F W P 事 業 のターゲットになっていく 中小規模 大規模 参考 オフィスピラミッド（都心５区） 築 20 年以上 356 万坪 大規模ビル 538 万坪 + 築 20 年未満 87 万坪 大規模ビルでも 築古化が進行 現時点で築浅でも 供給ストック増 いずれ古くなる 競争激化 競争力を失ったビルが増加 差別化がま
Slide 41: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ス ト ッ ク 型 売 上 は 季 節 性 は なく新規物件竣工によって積みあがる構造となります 売 上 の 季 節 性 は あ る の か？ が 、 物 件 運 営 終 了 が あ る と 、一時的に減少する場合があります。 フ ロ ー 型 売 上 は 、 設 計 ・ 施 工や販売用不動産の売却タイミング次第で、結果的に 偏るケースがあります。 当社の事業は不動産売買によるキャピタルゲインではなく、あくまで物件運営を通じて 金利の影響は？ 継続的に得られるインカムゲインを主としています。また、新築への建替えに比べて竣 工までの期間が短く総事業費が低くなる再生プロジェクト
Slide 42: ディスクレーマー・お問合せ先
ディ ス クレ ーマ ー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基 づいて作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性 を内包するものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意くだ さい。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これら に限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用した