Slide 1: 第2四半期 決算説明資料
24 年 9 月期 第 2 四半期 決算説明資料 2024 年 4 月 23 日 東証グロース 証券コード :5532 REA LG AT E 本 社 1 40 LOU NGE
Slide 2: Our Vision
Our Vision 古いものに価値を、 不動産にクリエイティブを、 働き方に自由を 02 40
Slide 3: 創業のきっかけ
創 業のきっか け 一級建築士、海外ヴィンテージビル好き 写真：Luca Bravo on Unsplash 03 40 写真：Mathew Krizmanich on Unsplash 写真：Robert Bye on Unsplash
Slide 4: 第2四半期業績の計画達成に向けて
01 24 年 9 月期 第 2 四半期 業績 02 24 年 9 月期の計画達成に向けて 03 appendix 04 40 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 5: 第2四半期 業績ハイライト
24 年 9 月期 第 2 四半期 業績ハイライ ト 売上高 営業利益 当期純利益 （累計） （累計） （累計） 5,013 百万円 702 百 万 円 444 百万円 前期比増減 + 28. 8% 前期比増減 +70.0% 前 期 比 増 減 +78.0% 獲 得済 PJ 運営中物件 運営面 積 稼働率 ( 竣工済 ) ( ML ・ 保 有 / 既 存 ) 69 件 60 棟 96,334㎡ 48 件（ML・保有） 42 棟（ML・保有） 61,137㎡（ML・保有） 98.67% 前年同期 69 件 前年同期 58 棟 前年同期 84,850m2 ※ 2024年3月末時点での数値 ※ ML
Slide 6: 第2四半期 PL - 損益計算書
24 年 9 月期 第 2 四半期 PL - 損益計算 書 ストック型収入・フロー型収入ともに、前期比で順調に拡大 前期比 増減率 売上高 7,700 ストック型※1 フロー型※2 売上総利益 - 売上総利益率 15.9% 19.2% 営業利益率 10.6% 14.2% ※1 ストック型とは、マスターリース（ML）・物件保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びプロパティマネージメント（PM）におけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られる収入を指す ※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といった収入を指す ※
Slide 7: 第2四半期 売上高・営業利益
24 年 9 月期 第２ 四半期 売上高・営業利 益 営業利益は、第２四半期で通期予算を上振れて達成 売上高 営業利益 （単位：百万円） （単位：百万円） 通期予算 7,700百万円 702 6,972 通期予算 640百万円 548 5,013 ２Q累計 702百万円 ２Q累計 （予算進捗109%） 5,013百万円 （予算進捗65%） 第15期 第16期 第15期 第16期 （23年9月期） （24年9月期） （23年9月期） （24年9月期） 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 07 40
Slide 8: 四半期ごとの収益の傾向
24 年 9 月期 四 半期ごとの収益の傾向 設計・施工や物件売却によるフロー収入が上半期の業績に大きく寄与 収益構造（上半期実績） （単位：百万円） ストック粗利 固定費 フロー粗利 先行投資 開業初期赤字 営業利益 （取得） ※1 ストック粗利・フロー粗利には、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する ※2 固定費は、販管費及び売上原価に含まれる共通経費（人件費等）を意味する ※3 先行投資は、物件購入時に発生する税金費用など取得時点において費用計上されるものを意味する ※4 開業初期赤字は、開業初年度において支払家賃が先行するため、先行赤字見合いを意味する 08 40
Slide 9: 第2四半期 売上高推移
24 年 9 月期 第 2 四半期 売上高推移 ストック型収入は安定的に積み上がり、堅調な成長を続ける 売上高 2,532 2,588 （単位：百万円） 2,425 393 フロー型※ ストック型※ 販売 その他 701 設計・施工 保有 PM ML 900 1,757 891 1,581 1,452 1,440 583 499 1,368 1,361 156 1,320 1 518 1 84 296 195 133 5 3 73 1 1 62 405 2 61 4 50 53 61 133 42 117 119 4 43 128 108 96 4 114 43 46 106 81 91 スト
Slide 10: 第2四半期 売上原価・販管費の推移
24 年 9 月期 第 2 四半期 売上原価・販管費の推移 フロー型売上に連動する外注費等の増減を除き、一定水準を維持 売上原価 販管費 （単位：百万円） （単位：百万円） 2,201 2,142 1,846 1,591 1,389 1,250 126 127 1,231 120 1,184 116 485 1,130 1,123 販売原価 107 203 355 270 162 101 92 195 外注費 87 89 145 83 54 55 121 130 158 104 84 42 85 90 88 その他 32 31 31 27 減価償却費 542 580 578 606 621 そ
Slide 11: 第2四半期 BS - 貸借対照表
24 年 9 月期 第 2 四半期 BS - 貸借対照 表 販売用 不 動 産 の 売 却 2 棟 及 び 取 得 2 棟 が あ り 、 自己資 本 比 率 は 2 2 . 1 % 第15期4Q 第16期 前期末比増減 （単位：百万円） （24年9月期2Q） 動資産 875 うち、現金及び 金 ▲659 固定資産 151 動負 ▲1,698 固定負 2,245 純資産 479 負 ・純資産 1,026 自己資本比率 20.0% 22.1% +2.1% 11 40
Slide 12: 第2四半期の主な出来事
24 年 9 月期 第 2 四半期の主な出来事 足元の 物 件 稼 働率 は 順 調 、 物 件 の 売 却 と 取 得 が 進 ん だ 1月 2月 3月 物件売却（決済）P16 物件取得（決済） P16 ● IVY WORKS ● （仮称）目黒区中町 PJ ●（仮称）目黒区大橋 1 丁目 PJ 物件開業 P17-18 物件開業 P19 ● ROOTS SQUARE ● &NEIGHBOR IKEJIRI OHASHI nakameguro ● LANTIQUE BY IOQ LANTIQUE BY IOQ 延床面積：3107.82㎡ ●ベース ア ップ等（2 月発表、4 月より実施） ●個人
Slide 13: 第2四半期業績の計画達成に向けて
01 24 年 9 月期 第 2 四半期 業績 02 24 年 9 月期の計画達成に向けて 03 appendix 13 40 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 14: 24年9月期の計画達成に向けて
24 年 ９月 期の 計画達成に向けて 上半期に通期の営業利益を達成、下半期は来期以降の成長に向けて投資 ＜ 24 年 9 月期計画＞ 売上高 77 億円 営業利益 6.4 億 円 重要ポイント 2Q での進捗状況 （ 1 ） 既存物 件 53物 件 ※ の 高稼働維持 稼働率 98.67%（過去 2 年で最高値） （2） 販売用不動産２棟 12億円の売却 ２棟 13 億円で決済済み（1 億円上振れ） （3）3件 11億円の大型工事竣工・引渡 上半期で３件 11 億円で引渡し済み （4）新規開業物件の計画的なリーシング 上半期で 4 棟開業、計画以上の順調なリーシングで進捗 （5）2棟 30億
Slide 15: (1) 既存物件の稼働率
（1 ） 既 存物 件の 稼働率 稼働率 9 8 .6 7% 、 過 去 ２ 年 で 最 高 の 稼 働 率 を 記 録 稼働率・平均賃料 （ML・保有 / 既存） 99.2% 95.8% 98.0% 97.5% 98.3% 98.3% 98.67% 95.8% 96.8% 96.3% 25,794 25,172 25,091 25,611 25,833 円/坪 24,595 25,090 25,200 円/坪 円/坪 円/坪 24,332 円/坪 24,180 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 円/坪 10 月 11 月 12 月 1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10
Slide 16: (2) 保有物件の取得・売却
（2 ） 保 有物 件の 取得・売却 2 棟の物件取得と 2 棟の売却を実施 売却後も ML 契約を締結 物件取得 24 年 3 月決済済み ①（仮称）目黒区中町 PJ 延床面積 1,204m2 ②（仮称）目黒区大橋 1 丁目 PJ 延床面積 1,106m2 PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX 延床面積：890.95㎡ 売却→ ML 契約 PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX 決済・引渡：2023 年 10 月 売却→ ML 契約 IVY WORKS 決済・引渡：2024 年 2 月 IVY WORKS 延床面積：947.41㎡ 16 40
Slide 17: (3) 新規開業物件 ROOTS SQUARE IKEJIRI OHASHI
（3 ）（ 4 ）新 規開 業物件（第 2 四半期） ML （設 計・ 施工 請負 あり） 築 45 年の一棟で使用していた製造業の本社ビルを抜本的に再生 ワンフロアは本社機能を残し、他のフロアはスモールオフィス・カフェなどを 配置し一棟での収益性向上を実現 RF 共用テラス 4F オフィス 5 区画 3F オフィス 5 区画 共用ラ ンジ 会 1 2F オーナー本社 1F 外部スタジオ 店舗 1 区画 住 所： 東京都目黒区大橋 1 丁目 6 － 8 構 造： 鉄筋コンクリート造 4 階建 延 床 面 積： 1679.14㎡（507.94 坪） 運 営 面 積： 710.21㎡（214.83
Slide 18: (3) 新規開業物件 LANTIQUE BY IOQ
（3 ）（ 4 ）新 規開 業物件（第 2 四半期） ML （設計・施工請負あり） 築 3 6 年 の 高 級 ヴ ィ ンテ ージ マン ショ ンを 一棟リノベーション 住 宅 用 途 を オ フ ィ ス等 へコ ンバ ージ ョン 、収 益性を大幅に高めた BEFORE AFTER 5F 住居 1 屋 上 5F SOHO 1 区画 共用テラス 4F 住居 3 4F SOHO 8 区画 共用ラ ンジ 3F 住居 3 3F SOHO 8 区画 共用ラ ンジ 住 所： 東京都目黒区中目黒 1－1－17 構 造： 鉄骨鉄筋コンクリート造 住居 3 スモールオフィス１1 区画 地下 1 階地上 5 階建
Slide 19: (3) 新規開業物件 &NEIGHBOR nakameguro
（3 ）（ 4 ）新 規開 業物件（第 2 四半期） ML 築 3 5 年 の ホ テ ル を 一棟 リノ ベー ショ ン 中 目 黒 ・ 池 尻 大 橋 エリ アで の企 画運 営物 件は 1 1 棟 住 所： 東京都目黒区上目黒 2 丁目 16-14 構 造： 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地下 1 階地上 8 階建 延 床 面 積： 918.44㎡（277.83 坪） 竣 工 年： 1989 年 4 月 開 業 時 期： 2024 年 3 月 19 40
Slide 20: (5) 獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
（5 ） 獲 得済 PJ（ 開業物件・開業予定物 件 ） 建築費上昇の影響でビルオーナーからの問い合わせ大幅増 第 3 四半期の早いタイミングで複数の PJ 締結の予定あり 開業時期 物件名/PJ名 所在地 契約 運営面積(㎡) 23年11 月 RandL TAKANAWA GATEWAY 港区 PM 7,650 24年2月 ROOTS SQUARE IKEJIRI OHASHI 目黒区 ML 710 24年2月 LANTIQUE BY IOQ 目黒区 ML 3,108 第16期 24年3月 &NEIGHBOR nakameguro 目黒区 ML 918 7件 （24年9月期） 保有 （1.5
Slide 21: 下半期の戦略 - 収益構造 -
24 年 9 月期 下半 期の戦略 - 収益構造 - 収益性の高い 保有 ＞ ML ＞ PM の順で物件獲得を進める (ex ) 渋 谷区 延 床 面 積 400 坪 の築 古ビ ル 【PM】 6 ヶ月前 設計・施工 6 ヶ月後 8 ヶ月後 +3,000 万円 保有 650 万円/ 月 売却パターン ML 250 万円/ 月 80 竣 工 PM 万円/ 月 引渡し リースアップ 【ML】 リースアップ後 ML 賃料支払等 賃料総額 1,000 万円 / 月 （赤字先行） 保有 650 万円 / 月 【保有】 物件取得費用 粗利 ※ ML 250 万円 / 月 ▲3,000 万円 PM 80 万
Slide 22: 下半期の戦略
24 年 9 月期 下半 期の戦略 下半期は、物件取得等の成長投資を加速させる 下半期の戦略 1. 積極的な物件の購⼊と ML 物件の取得による仕⼊活動の強化 2. 既存物件の高稼働率維持と新規開業物件のリーシング活動の促進 3. 採用活動と研修プログラムを通じた人材投資の促進 （単位：百万円） 100% 通期予算比 ※24年9月 期 の 業 績 予 想 は 、 物 件 購 入 の 取 得 時 期 で 増 減 す る た め 、 業 績 予 想 の修正が必要となった場合は速やかに開示予定 22 40
Slide 23: 今後の成長
今後 の 成長 営業利益の目標は、+25％～ 30％と更なる成長を目指す （単位：百万円） 営業利益 + 25 % 〜 30 % 進行期 + 15 % 成長 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 （23年9月期） （24年9月期） （25年9月期） （26年9月期） （27年9月期） 23 40
Slide 24: appendix
01 24 年 9 月期 第 2 四半期 業績 02 24 年 9 月期の計画達成に向けて 03 appendix 24 40 LA NT I QU E BY IO Q
Slide 25: 会社概要
会社 概 要 会社名 株式会社リアルゲイト 設立 2009 年 8 月 24 日 本社 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 51 番 10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F 代表 岩本裕 事業内容 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 従業員 83 名（2024 年 3 月末現在） 役員 9 名（2024 年 3 月末現在） 25 40
Slide 26: 会社概要 沿革
会社概要 沿革 2009 年 8 月 東京都目黒区上目黒において 株式会社トランジットジェネラルオフィスが 株式会社リアルゲイトを設立 9月 宅地建物取引業の登録完了 2010 年 1 月 プロパティマネジメントサービスを開始 「the SOHO」が第 1 号施設 2012 年 2 月 東京都港区北青山に本社を移転 7月 マスターリースサービスを開始 2017 年 11 月 一級建築士事務所の登録完了 2019 年 9 月 東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転 2020 年 2 月 特定建設業許可取得 2021 年 7 月 株式会社トランジットジェネラルオフィス所有 の全株式を株式会社サイバーエー
Slide 27: フレキシブルワークプレイス事業〜事例紹介〜
フレキシブルワークプレイス事業〜事例紹介〜 ML THE WORKERS&Co 運営総床面積 2,039㎡ ML PORTAL POINT - Ebisu- 運営総床面積 2,549㎡ 1966 年竣工 2015 年再生 2002 年竣工 2019 年再生 1 棟で法人の本社ビル FWP ＋店舗 飲食・物販店舗 FWP + イベントスペース BEFORE AFTER BEFORE AFTER PM THE CASK GOTANDA 運営総床面積 1,745㎡ PM PORTAL Apartment&Ar POINT 運営総床面積 3,341㎡ 2002 年竣工 2022 年再生 1981 年竣
Slide 28: 収益構造
収益 構 造 キャッ シ ュ ポ イ ン ト を 増 や し な がら 業 績 を 拡 大 プロパティーマネジメントモデル ストック型 2009 年〜 PM 契約をして契約手数料や運営フィーを安定して得る マスターリースモデル ストック型 2012 年〜 建物を一括借り上げのち転借して安定した賃料を得る 設計・施工モデル フロー型 2017 年〜 ・2017 年 一級建築士事務所 ・2020 年 特定建設業許可 再生物件保有モ デ ル 2021 年〜 ストック型 自ら購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る キャピタ ル ゲ イ ン モ デ ル フロー型 2023 年〜 売却益を
Slide 29: 収益構造：キャピタルゲイン（物件売却益）
収 益 構 造：キ ャピ タルゲイン（物件売却 益 ） キャピ タ ル ゲ イ ン 確 保 後 も 、 ス ト ッ ク 収 入 に 繋 が る 売却 パタ ーン （保 有→ ML ） 【 B EF O RE 】 【AF TER 】 設計・施工収入 ○ 設計・施工収入 × キャピタルゲイン × キャピタルゲイン ◎ ストック収入 ○ ストック収入 ○ 29 40
Slide 30: リアルゲイトの強み
リア ル ゲイ トの 強み 収支を 見 極 め 、 エ ン ド へ の 適 正 価 格 を 間 違 え な い ( ex) マス タ ー リ ー スで 延床 面積 500 坪の 築古ビル ▲ ▲ 1,050 万円 1,350 万円 1,350 万円 … 2.7 万円 / 坪 → 3.2 万円 / 坪 （レンタブル比 85%） エンド価格 逆算 1,050 万円 … 2.1 万円 / 坪 → 2.5 万円 / 坪 30 40
Slide 31: リアルゲイトの強み
リア ル ゲイ トの 強み 技術力・企画力・運営力により、適正価格での提供を実現 耐震補強などの 技術力 時代のニーズにマッチする 企画力 実績に基づく 運営力 1. エンド価格を間違えない 2. 低い建設・運営コスト 適正価格での提供 3. 築古ビルを仕入れる 31 40
Slide 32: リアルゲイトの強み
リア ル ゲイ トの 強み 優秀な 人 材 の 確保 ・ 定 着 の た め 、 ベ ー ス ア ッ プ を 実 施 企画営業(宅建士) 一級建築士 プロジェクトリー ー 1級建築施工管理技士 従業員数 営業事務 83名 男女比 56:44 一級建築士 6名 平均年齢 １級建築施工管理士 7名 33 歳 0ヶ月 宅地建物取引士 40 名 （2024年3月末現在） 32 40
Slide 33: エリア展開
エリ ア 展開 下 新 区 主な展開エリア 新 四 谷 代 町 渋谷区 28 件 渋谷区 千代 区 有 町 17 件 原 港区 代 公 表参 本 新橋 15 件 渋谷 目黒区 港区 日の出 目黒区 比 中目黒 獲得済 PJ 69 件 区 大 （2024年3月末時点） 33 40
Slide 34: SOHO入居テナント
入居 テ ナン ト 入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種 区画契約のうち、 フリーデスク 情報サービス業 事務所契約が 24.3% 契約 403 件 SOHO 9 く める 73 件 経営コンサルタント業 店舗 59 件 その他 士業事務所 住居 13 件 46.6% 10.5% 100 ㎡以上 50 ㎡以上 111 件 100 ㎡未満 186 件 区画契約 事務所 935 件 790 件 デザイン業 20 ㎡以上 50 ㎡未満 広 業 ・ ・ 字情報 395 件 11.1% サービス業 20 ㎡未満 7.5% 98 件 （2024年4月1日時点） （2024年4月1日時点） 34 4
Slide 35: 不動産再生のメリット
不動 産 再生 のメ リット 築 古 再 生 は 新 築 開 発 に比 べて 総事 業費 が低 い ー 新 築 開 発 に 比 べ て 築古再生は竣工までの期間が短い ー 可 能な 限 り 再 利 用 するため建築資材も投入量も少なく 、 期 間 が 短 い た め 人 工 も 抑 え ら れ る ー 建 設コ ス ト や 金 利 の上昇の影響がその分抑制的 築 古 再 生 は 総 事 業 費 が抑 えら れる こと に加 え、竣工が早い分だけ先行して 賃料を収受できる 築 古 再 生 物 件 で あ っ ても テナ ント ニー ズを 的確にとらえていれば、新築開 発 物 件 と 遜 色 な
Slide 36: 市場環境 建築単価の上昇
市場 環 境 建築単価 の 上 昇 建築単価は、過去 20 年では 18 万円 /㎡ から 36 万円 /㎡ と約 2 倍以上増加 建築単価は上昇を続けており、資金力の弱い中小オーナーにとって新築への建替えは困難 新築に比べて投下コストが低く済むリノベーションを視野に入れる企業は増えている 参考 建築単価の推移（事務所） ▲国土交通省「建築着工統計調査」を基に当社加工 https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?tclass=000001011993&cycle=8&year=20221 36 40
Slide 37: 市場環境 東京都心部におけるFWP事業の拡大可能性
市場 環 境 東京都心 部 に お け る FW P 事 業 の拡 大 可 能 性 オフィス床面積は、当社の得意とする渋谷区・港区に絞っても 2,457 万㎡と広大 現状のオフィスだけでなく、ホテル・店舗・住宅などからオフィスへトランスフォーメー ションをすることを考えれば、更に事業拡大可能性が広がっている 参考 東京 23 区におけるオフィス床面積 （2023 年 3 月末時点） 37 40
Slide 38: 市場環境 築古ビルストックの自然増加
市場 環 境 経年によ る 築 古 ビ ル ス ト ッ ク の 自然 増 加 リアルゲイトは築 20 年以上のコンパクトな築古ビルを得意としている 現時点で新しいビルもいずれ古くなり資産価値を失っていくため、 当社の FWP 事業のターゲットになっていく 中小規模 大規模 参考 オフィスピラミッド（都心５区） 築 20 年以上 356 万坪 大規模ビル 538 万坪 + 築 20 年未満 87 万坪 大規模ビルでも 築古化が進行 現時点で築浅でも 供給ストック増 いずれ古くなる 競争激化 競争力を失ったビルが増加 差別化がますます求められる ▲ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド
Slide 39: Q＆A
Q＆A 質 問 回答 ス ト ッ ク 型 売 上 は 季 節 性 は なく新規物件竣工によって積みあがる構造となります が 、 物 件 運 営 終 了 が あ る と 、一時的に減少する場合があります。 売上の季節性はあるのか？ フ ロ ー 型 売 上 は 、 設 計 ・ 施 工や販売用不動産の売却タイミング次第で、結果的に 偏るケースがあります。 当社の事業は不動産売買によるキャピタルゲインではなく、あくまで物件運営を通じて 継続的に得られるインカムゲインを主としています。また、新築への建替えに比べて竣 金利の影響は？ 工までの期間が短く総事業費が低くなる再生プロジェクトがメインです。 以上
Slide 40: ディスクレーマー
ディ ス クレ ーマ ー 本資料の取り扱いについて 本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基 づいて作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性 を内包するものです。実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意くだ さい。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれますが、これら に限られるものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用した