Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — 第33期 Earnings Presentation
62 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, April 2021
Slide 1: 決算説明動画 ご挨拶
皆様、こんにちは。 福岡リアルティの松雪でございます。 本日は福岡リート投資法人第33期の決算説明動画を ご覧いただきまして、ありがとうございます。 それでは早速ではございますが、決算説明資料に従 いましてご説明を始めさせていただきます。 0
Slide 2: Fukuoka REIT Corporation 第33期決算説明資料
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Slide 3: エグゼクティブサマリー
エグゼクティブサマリー 資産入替による商業施設比率の低下、オフィスビル比率の上昇を発表 エグゼクティブサマリー 1 こちらにエグゼクティブサマリーを載せております。資産入替による商業施設比率の低 下。オフィス比率の上昇を発表。 資産入替ということで、3月18日に発表しましたキャナルシティ博多・Bグランドビルの共 有持分88%の譲渡、天神西通りビジネスセンターの底地を取得を掲載しております。実 際の譲渡取得は6月1日ということで順調に作業が進んでおります。 既存物件は、商業施設では、都市型商業施設のキャナルシティ博多については国内 需要の取り込み強化。今コロナ禍においてはインバウンドの来客が見込
Slide 4: 資産入替のねらい（2021年3月18日発表）
資産入替のねらい（2021年3月18日発表） 資産入替と成長戦略 2 こちらの方に3月18日に発表いたしました資産の入替の概要を載せております。入替の 狙いといったところについては、2019年3月に投資方針の変更を行っておりますが、こ れに則った資産の入替ということで商業施設の比率の低下、オフィスビルの比率上昇と いうことを行いました。これによって中長期的な天神エリアのオフィスビルの成長取り込 み、一方で新型コロナウイルス感染症の影響が大きいフルサービス型のホテルのリスク を低減するといったことを行っております。入替の概要については、取得価格は鑑定評 価額より9,000万円安く、譲渡価格ついて
Slide 5: 投資方針と外部成長戦略
投資方針と外部成長戦略 資産入替と成長戦略 3 投資方針と外部成長戦略ということで、2019年3月に行いました投資方針の変更を載 せております。商業施設のウエイトを下げ、オフィスビルやその他アセットの上限を10% 上げるということで、まず、2020年、オフィスビルの取得。それから外部から物流施設の 取得とこういった取組みを行ってきました。 今回、6月1日で商業施設キャナルシティ博多・Bの一部を売却。一方でオフィスビルの 底地を取得する。この結果として、資産の入替後のポートフォリオについては2019年3 月時点で商業施設のウエイトが59.2%であったものが、2021年6月において54.2%と約
Slide 6: 投資タイプ毎の資産規模の推移
投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース） 資産規模は第33期末で2,019億円（取得価格ベース） 資産入替と成長戦略 4 投資タイプごとの資産規模の推移を載せております。 LTV については33期末で41.3%ということです。我々はLTV は35%から45%でこれま でもコントロールしています。 LTV45%までの借入余力ついては約130億円となっております。 5
Slide 7: 第34期新規取得予定物件 天神西通りビジネスセンター（底地）
第34期新規取得予定物件 天神西通りビジネスセンター（底地） 〜天神エリア明治通り沿いのオフィスビル底地〜 資産入替と成長戦略 5 34期新規取得予定物件の天神西通りビジネスセンター(底地)のご紹介をしております。 場所につきましては、福岡市の中心、特に金融機関や商業施設がございます明治通り とそれから人通りが多い天神西通り。このちょうど直結するところにあります。現在は写真 にあります通り、ビルが建っておりますけれども、これから解体し新しい開発を行うという ことで、建物の再開発中も賃借人となるスポンサーの福岡地所から安定した賃料収入を 得ることができるとともに、再開発の完了から一定期間経過後は
Slide 8: 第34期譲渡予定物件とキャナルシティ博多全体について
第34期譲渡予定物件とキャナルシティ博多全体について 星野リゾート・リート投資法人と連携 〜キャナルシティ博多全体の活性化推進〜 資産入替と成長戦略 6 続いて譲渡物件のご説明でございます。今一度キャナルシティ博多全体の施設概念図 を載せております。 赤く囲ったところはキャナルシティ博多、それからブルーで囲っておりますのがキャナル シティ博多・B、グリーンの方がオフィスビジネスセンタービルとなっております。キャナル シティ劇場につきましては、これはリートが保有せずに、スポンサーの福岡地所が保有 しております。 今回の譲渡の対象というところは、ブルーのキャナルシティ博多 B ・グランドビルこちら
Slide 9: 商業施設における新型コロナウイルス感染症の影響
商業施設における新型コロナウイルス感染症の影響 新型コロナウイルス感染症の影響 7 既存物件について、商業施設のコロナの影響というので、一年間の大きな商業施設の 売上高前年比を載せております。真ん中の二つの点線が、全国の平均・大都市の平均 ということです。パークプレイス大分、木の葉モール橋本、さらにはサンリブシティ小倉は、 平均を上回るような売上を取っております。一方、キャナルシティ博多については、イン バウンドが全くゼロになってるということから少し平均より下がってるといったところでござ います。 10月11月につきましては、鬼滅の刃が大ヒットということで、これに伴う来客増・回遊性 増という形
Slide 10: 損益計算書・分配金（前期比）
損益計算書・分配金（前期比） 新規物件取得及び商業施設の売上戻り等により増収 （単位：百万円（未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円 決算報告 8 こちらが前期との損益計算書対比でございます。営業収益の方は3億8,500万のプラス となっております。右の方にその要因を載せております。32期に取得したロジシティ若 宮の賃貸開始、それから東比恵ビジネスセンター III の通期寄与。これと合わせてパー クプレイス大分のナフコも入っておりますので、3物件合わせると約1億2,000万ぐらいの プラスとなっております。それ以外の商業施設についても、前期からの売上増が反映さ れてい
Slide 11: 損益計算書・分配金（予想比）
損益計算書・分配金（予想比） 営業費用の削減により予想比＋61円 （単位：百万円（未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円 決算報告 9 こちらは予想比となっております。営業収益につきましては、ちょうど予想と同じといった ところでございます。 一方、費用面においては、色んな経費の削減によって分配金は予想比プラス61円とな っております。 10
Slide 12: 第34期 業績予想
第34期 業績予想 既存物件の増収と売却益で物件売却による収益減をカバーし、分配金は3,500円 業績予想 10 34期の業績予想でございます。①、②営業収益全体ではプラス7,500万でございます が、今回のキャナルシティ博多・Bの売却に伴う売却益は9,500万ございますので、それ を除いた営業収益はマイナス2,000万となっております。右の方にそちらの要因を載せ ております。 さらに、キャナルシティ博多・B を抜き出した形で、ご説明しております。売却するキャナ ルシティ博多・Ｂを含めた不動産賃貸収入の減が2億3,200万に対し、経費の減がござ いまして、最終的にキャナルシティ博多・Bでは、営
Slide 13: 第35期 業績予想
第35期 業績予想 前期の売却益剥落も分配金は維持 業績予想 11 35期の業績予想でございます。こちらの方につきましても、キャナルシティ博多・B とそ れ以外という形で数字の方でご説明したいと思います。キャナルシティ博多・Bについて は、営業収益の方がマイナス2億1,500万。それにかかるコストの削減、売却に伴うコスト 減といったことから、営業利益はマイナス2,400万となっております。一方それ以外の物 件につきましては、営業収益がプラス5,600万。この大きな要因は上にございます通り、 西通りビジネスセンター(底地)の通期寄与とこういったものが挙げられます。合わせてそ れ以外の物件にかかる
Slide 14: 商業施設の状況①
商業施設の状況① 売上は回復基調 保有物件の運営状況 12 商業施設の状況でございます。売り上げの方は順調に回復基調にあると思っておりま す。キャナルシティ博多については、鬼滅の刃などのヒットということが、大きく寄与して るといったところでございます。木の葉モール橋本については、コロナ禍においても、新 規の飲食店の出店もあるといったところ、それからサンリブシティ小倉については、今年 の秋を目処に、ちょうどオープンして15年経っているということからテナントのリニューア ル及び共用部のリニューアルを計画を進めております。下の方には売上の前年同期比 と稼働率を載せております。コロナ禍においては、皆さ
Slide 15: 商業施設の状況②
商業施設の状況② 近隣商圏からの来場強化 中長期的には体験価値の提供やリニューアル、テナント入替により国内広域より集客 保有物件の運営状況 13 引き続き今回の34期35期の予想にあたってはインバウンドについては全くゼロという形 で見込んでおります。従っていろんな商業施設、特にキャナルシティ博多については近 隣商圏、国内需要をしっかり取り込んで行くということが非常に大きなポイントと考えてお ります。これまでヒット映画や人気キャラクターをフックにした活性化策ということで33期、 34期初にはシン・エヴァンゲリオンの映画で、キャナル内に公式ストアが出ているといっ たところからそちらとのコラボレーシ
Slide 16: 福岡のオフィスマーケット動向
福岡のオフィスマーケット動向 保有物件の運営状況 14 オフィスのマーケットについてご紹介しております。ここに来て福岡の方についても、3月 時点で空室率が4.02%という形で、これまでと比べて少しずつ上がってきております。 右下の方には福岡のビジネス地区とそれから東京都心5区の平均空室率の推移を載せ ております。東京都心の空室の急上昇に対し、福岡の方についてはその空室率の上昇 が緩やかであるといったところでございます。また平均募集賃料についても、東京の方 が下がってきているのに対し福岡の方はこの1年間で2.5%の上昇といったところが続い てるといったところでございます。 15
Slide 17: 福岡のオフィスマーケットを支えるオフィス需要
福岡のオフィスマーケットを支えるオフィス需要 保有物件の運営状況 15 こちらの方では福岡のオフィスマーケット、支えるオフィス需要という形でご紹介しており ます。左の方にございます通り、これは福岡市の方で立地交付助成金といったものを持 っておりまして、こちらの方の実績を載せております。2019年53社の立地という中にあ っても、本社機能の移転が6社。それから外国外資系が15社となっております。知識創 造型産業、あるいはコールセンターといった形で色んな業種業態の会社が出てきてると いったところでございます。また昨年秋にはこのコロナ禍において、東京の方から本社 機能の一部を福岡に移すというのが右の
Slide 18: テレワーク実施状況と福岡市の取り組み
テレワーク実施状況と福岡市の取り組み 保有物件の運営状況 16 こちらの方は、コロナの影響ということで前回も載せておりましたが、地域別のテレワーク の実施状況を載せております。11月の段階、福岡県は16.4%ということで、東京や大阪 よりも低い、この要因いくつかあると思いますが、一番の大きな要因というのはやはり通 勤時間が非常に短いと言ったことが影響してるんではないかなと思っております。また、 将来的なオフィスの需要といった点からは、やはり新しい企業が大きな影響を与えると 思っております。福岡市は従来からこのスタートアップ支援については非常に力を入れ てるといったところで、これが少しずつ結びつ
Slide 19: オフィスビル稼働率実績・予想
オフィスビル稼働率実績・予想 高稼働を維持しつつ、賃料単価は順調に上昇 （％） 保有物件の運営状況 17 こちらの方は現在持っておりますオフィスの稼働状況といったところで、非常に稼働は 高い稼働ということと、右下の方にございますとおり増賃を行ってきましたため、順調に 賃料単価も上がってきているといった状況でございます。 18
Slide 20: オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況 賃料増額が継続 保有物件の運営状況 18 増賃の状況について載せております。33期やはりコロナ禍においてはテナントさんとの 増賃交渉というのもなかなか難しいことや業績の問題ということで32期に比べますと減っ ておりますけども、それでも33期の増賃という形で約300万円ほど入れ替え及び継続賃 料の改定といった形で実現できるところでございます。 19
Slide 21: その他アセットの状況（ホテル・住居）
その他アセットの状況（ホテル・住居） 保有物件の運営状況 19 その他アセットということでホテルと住居をご紹介しております。ホテル4物件の内、フル サービス型のグランド ハイアット 福岡については、6月1日で売却予定ということで、残り 3物件については、すべて宿泊特化型ということになります。それぞれの県の宿泊稼働 の指数、さらには物件の方のRevPAR等の数字については、載せてる通りでございます。 また、住居につきましては引き続き高い稼働率を達成しております。 32期においては、一番上のアメックス赤坂門タワーの稼働が少し低かったのですけれど も、33期戻しているといったところで住居は非常に安定
Slide 22: その他アセットの状況（物流施設）
その他アセットの状況（物流施設） 保有物件の運営状況 20 こちらの方は物流アセットということで、福岡県の物流施設。空室がない状況が継続して るといったところでございます。我々が持ってます4物件についても100%稼働ということ で、こういった物流アセットについては引き続き取得といったことを検討していきたいと思 っております。 21
Slide 23: 第33期・第34期調達実績
第33期・第34期調達実績 コミットメントラインの長期化と長期借入（10年）を実施 財務体制 21 33期34期の調達実績。一つはコミットメントライン契約期間の長期化ということでスポン サーの西日本シティ銀行をエージェントとするコミットメントライン契約の1年延長を行い、 残存期間3年にしています。これで福岡銀行、西日本シティ銀行をエージェントにするコ ミットメントラインをいずれも残存期間3年とすることが達成できております。これによって 機動的かつ安定的な資金調達ができると思っております。また、34期に入って3月末に は地元の十八親和銀行から10億、期間10年 、0.59％という形の調達もできて
Slide 24: 財務状況①
財務状況① 安定的な財務基盤の確保 財務体制 22 こちらの方は数字を載せておりますけども引き続き安定的な財務基盤の確保に努めて おります。 23
Slide 25: 財務状況②
財務状況② スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワークを構築 財務体制 23 バンクフォーメーションにつきましても、スポンサーであります日本政策投資銀行、西日 本シティ銀行、福岡銀行とこのスポンサー3行で全体の5割、ということでそれを含めた 安定した取引ネットワークを構築できております。 24
Slide 26: 鑑定評価額
鑑定評価額 すべての物件において含み益 を保持 （注1） （単位：百万円（未満切捨）） 期末鑑定評価額 24 まず右の方をご覧下さい。キャップレートの推移でございます。前期はキャップレート全 て変化なしでございましたが、今回は7物件でキャップレートが0.1%下がっています。低 下してるアセットで見ますと、物流施設が4件それから住居が3件となっております。中ほ どには、前期の鑑定評価と今回の鑑定評価の差額 ①-②という数字を載せております。 今回の鑑定評価では、前期より増えたものが16物件。逆にマイナスになったものが11物 件となっております。鑑定評価額が増えた16物件の主な要因は、キャップレー
Slide 27: 鑑定評価額の推移（含み益）
鑑定評価額の推移（含み益） 第3期より継続して含み益を保持（第33期末時点の含み益37,927百万円、含み益割合 （注1） 20.3％） 期末鑑定評価額 25 含み益については379億。含み益の割合は20.3%ということです。第3期より継続して含 み益を保持しております。これは我々がずっと厳選投資を行ってきたことの一つの表れ だと理解しております。 26
Slide 28: サステナビリティへの取り組み
サステナビリティへの取り組み サステナビリティ 26 最後にサスティナビリティの取り組みについてご紹介いたします。 環境・社会・ガバナンスといったところで、それぞれ今回取り組んでる事例について右の 方でご紹介しております。詳しい内容については、36ページ以降に入れておりますので 後ほどご覧ください。環境につきましては、温暖化の影響で台風あるいは局地的な豪雨 ということで浸水対策という事が一つ大きな課題になっております。32期においては、キ ャナルシティ博多での止水板の設置、更新。33期においては沖縄のティサージホテル 那覇において台風による浸水への対策としての止水板の設置。こういったことを取り
Slide 29: Appendix
E Fukuoka reir Appendix 28
Slide 30: Appendix
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Slide 31: 福岡・九州地域特化型リート
福岡・九州地域特化型リート Appendix 29 30
Slide 32: Appendix
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Slide 33: Appendix
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Slide 34: 物件稼働率推移
物件稼働率推移 高い稼働率を維持 Appendix 32 33
Slide 35: 1口当たり分配金・NAVの推移
1口当たり分配金・NAVの推移 Appendix 33 34
Slide 36: 福岡・九州の地震リスク等
福岡・九州の地震リスク等 保有物件すべてに地震保険を付保 Appendix 34 35
Slide 37: Appendix
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Slide 38: ESGへの取り組み（環境）
ESGへの取り組み（環境） Appendix 36 37
Slide 39: ESGへの取り組み（社会①）
ESGへの取り組み（社会①） Appendix 37 38
Slide 40: ESGへの取り組み（社会②）
ESGへの取り組み（社会②） Appendix 38 39
Slide 41: ESGへの取り組み（ガバナンス）
ESGへの取り組み（ガバナンス） Appendix 39 40
Slide 42: IR活動
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Slide 43: 福岡リアルティ（資産運用会社）体制図
福岡リアルティ（資産運用会社）体制図 Appendix 41 42
Slide 44: 投資主の状況
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Slide 45: 投資口価格の推移
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Slide 46: 決算ハイライト
決算ハイライト 1口当たりの分配金は3,361円 （単位：百万円（未満切捨）） Appendix 44 45
Slide 47: 貸借対照表（前期比）
貸借対照表（前期比） （単位：百万円（未満切捨）） Appendix 45 46
Slide 48: キャッシュ・フロー計算書（前期比）
キャッシュ・フロー計算書（前期比） （単位：百万円（未満切捨）） Appendix 46 47
Slide 49: 賃貸事業収支（商業施設）
賃貸事業収支（商業施設） （単位：百万円（未満切捨）） （注）第32期決算発表時公表予想 Appendix 47 48
Slide 50: 賃貸事業収支（オフィスビル・その他）
賃貸事業収支（オフィスビル・その他） （単位：百万円（未満切捨）） （注1）第32期決算発表時公表予想 （注2）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。 Appendix 48 49
Slide 51: 賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費
賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費 （単位：百万円（未満切捨）） Appendix 49 50
Slide 52: Appendix
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Slide 53: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2021年2月28日現在 Appendix 51 52
Slide 54: ポートフォリオ一覧
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Slide 55: ポートフォリオの概要
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Slide 56: 主要テナント
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Slide 57: Appendix
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Slide 58: Fukuoka East & West Coast
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Slide 59: 福岡中心部の状況
福岡中心部の状況 地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定 Appendix 57 58
Slide 60: 天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神エリアの再開発（天神ビッグバン） 天神ビッグバン2026年末まで2年間期限延長 （注1） Appendix 58 59
Slide 61: 博多エリアの再開発（博多コネクティッド）
博多エリアの再開発（博多コネクティッド） Appendix 59 60
Slide 62: スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）
スポンサーパイプライン（福岡地所グループ） Appendix 60 61