Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2020 Earnings Presentation
64 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 14, 2020
Slide 1: 2020年8月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 10th 2020年8月期決算説明資料 October 14, 2020
Slide 2: 目次
目次 1. 新型コロナウイルスの影響 8. APPENDIX ・ 各セクターの運営状況及び分配金への影響 4 ・ 各種指標の推移 31 ・ 商業セクターにおけるテナント対応 5 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 32 ・ 貸借対照表 33 2. 決算ハイライト ・ 分配方針と当期の利益超過分配金について 34 ・ 2020年8月期（第10期）決算ハイライト 7 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 35 ・ 設立以降の成長の軌跡 36 3. 業績予想 ・ 主要指標の推移 37 ・ 2021年2月期（第11期）及び2021年8月期（第12期）業績予想の前提 1
Slide 3: 新型コロナウイルスの影響
１ 新型コロナウイルスの影響 3
Slide 4: 各セクターの運営状況及び分配金への影響
各セクターの運営状況及び分配金への影響 オフィス・住宅の影響は限定的であるが、商業には一定の影響が発生 セクター 収入割合（注） コロナウイルスの影響を含む主な運営状況 ・ 新規リーシングや改定交渉の長期化や、賃貸面積の小さい一部企業で業績不振・テレワーク導入等を背景にした解約 オフィス 46.9％ ・ 賃料ギャップを背景とした入替・改定時の賃料増額は継続 駅前立地型 ・ 休業・時短営業要請テナントの一部に対し、一時的な賃料の支払猶予・一部減免による支援を実施 11.4％ 商業施設 ・ 売上減少に伴い売上歩合賃料の減少や一部テナントで解約が発生 居住地立地型 6.6％ ・ 足元において影響はな
Slide 5: 商業セクターにおけるテナント対応
商業セクターにおけるテナント対応 中長期的な投資主利益の確保を踏まえた各種施策を実行 テナントの状況 テナント対応の方針 テナント対応の内容 自治体からの外出自粛要請に加え、直接的な ① 感染拡大防止に向けた社会的責任の実行 ① 対象テナントに対し、休業要請・時短営業 休業・時短営業要請を受け、飲食・サービス系テ （保有物件での感染発生回避） 要請に従うことを依頼 ナントを中心に売上が大幅に悪化 ② テナントとのリレーション強化による ② テナント属性（売上状況、企業規模）、 ＜休業・時短要請期間＞ コロナ禍での入替発生回避 入替難易度等を踏まえたうえでの経済的支援 4月 5月 6月 7月 8
Slide 6: 決算ハイライト
(2) RENTS kK
Slide 7: 2020年8月期（第10期）決算ハイライト
2020年8月期（第10期）決算ハイライト コロナウイルスによる減収はあるも、外部・内部成長及び内部留保の取崩し等により、分配金は業績予想を維持 一口当たり分配金：3,317円、前期実績比+38円（+1.2％） （単位：百万円） 第10期実績－第9期実績 主な差異要因（百万円） 2020年2月期 2020年8月期 差異 2020年8月期 差異 営業収益 650 (第9期) (第10期) (第10期) 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 1,006 営業収益 36,927 37,577 650 38,452 -875 賃貸事業収入 33,
Slide 8: 2020年8月期（第10期）決算ハイライト
2020年8月期（第10期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2020年8月期実績 分配金 増配要因 減配要因 資産運用報酬の増加 ▲27 支払利息・融資関連 +8 費用の減少 賃料・共益費の増加 +3 （円） （内、コロナウイルスの影響） （▲77） 内部留保取り崩しの剥離 ▲138 3,600 オフィス +39 商業 ▲67 内部留保取り崩し +46 物流 +30 住宅 +0 その他 +3 3,500 受入動光熱費 ▲55 コロナウイルスの影響 ▲9 3,400 （その他収入） ▲19 ▲108 解約違約金の剥離等 162 3,300 ▲81 65 3,200 3,
Slide 9: 業績予想
3 業績予想 9
Slide 10: 第11期及び第12期業績予想の前提
2021年2月期（第11期）及び2021年8月期（第12期）業績予想の前提 第11期：コロナウイルスの影響を見込みながらも、外部成長や費用削減等により増配を想定 第12期：2020年取得物件の固都税の費用計上及び既存物件の固都税評価替え相当分の減配を想定 20年8月期 21年2月期 21年8月期 1口当たり分配金 3,317円 3,330円 3,288円 （前期比） （+38円） （+13円） （▲42円） 21年2月期 21年8月期 21年2月期及び21年8月期業績予想の前提 （前期比） （前期比） ・ 10/1付取得のスポンサー開発物件（LP青梅Ⅱ）の収益貢献を考慮 +50円 +9円 取得
Slide 11: 第11期、第12期業績予想
2021年2月期（第11期）、2021年8月期（第12期）業績予想 2021年2月期：3,330円（前期比+ 0.4 ％）、2021年8月期： 3,288円（前期比▲ 1.3 ％） （単位：百万円） 第11期予想ー第10期実績 主な差異要因（百万円） 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 営業収益 770 差異 差異 (第10期) (第11期) (第12期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 賃貸事業収入 435 営業収益 37,577 38,347 770 38,390 43 既存物件の賃料共益費（コロナウイルス影響除く） 17 賃
Slide 12: 外部成長
(4) Shab BRE
Slide 13: 2020年8月期（第10期）の取得物件
2020年8月期（第10期）の取得物件 第3回公募増資による取得物件（9物件）のうち、4物件206億円を期中に取得 オフィス PMO浜松町 4,380百万円 居住用施設 プラウドフラット戸越公園 2,580百万円 再開発が進む「浜松町」エリアで 由緒ある城南の街「戸越公園」、徒歩2分の好立地に所在 駅徒歩1分の好立地に所在 ～2019年度グッドデザイン賞受賞～ 取得日 2020年3月25日 取得日 2020年3月10日 取得価格 4,380百万円 取得価格 2,580百万円 鑑定価格 4,830百万円 鑑定価格 2,630百万円 鑑定NOI利回り 3.7% 鑑定NOI利回り 4.3% 竣工年月
Slide 14: 第11期の取得物件（Landport青梅Ⅱ）
2021年2月期（第11期）の取得物件（Landport青梅Ⅱ） コロナウイルス禍でも安定収益が期待できる物流施設を取得。保有比率はオフィスに次いで第2位に拡大 Landport青梅Ⅱ 物流ポートフォリオの状況 取得価格 146億円 NOI利回り 4.6% 築年数0.6年 20年2月期末 取得後 第10期・11期取得 宿泊施設 宿泊施設 LP東習志野 住宅 0.6% 住宅 0.6% 18.9% 19.3% オフィス オフィス 物流施設 45.5% 物流施設 44.4% 16.9% LP青梅Ⅱ 18.9% 商業 商業 商業 商業 （駅前） （駅前） （居住地） （居住地） 11.2% 11.4%
Slide 15: 今後の外部成長方針
今後の外部成長方針 コロナウイルス影響を慎重に見極めたうえで厳選投資。物件入替等の増資を伴わない成長戦略を継続推進 投 資 方 針 コロナウイルス影響による中長期的な見通しも踏まえたうえで、優良物件へ厳選投資 短期的にも影響が顕著なセクター（商業・ホテル）については、とりわけ慎重に分析・精査 成 長 戦 略 現在の投資口価格水準を踏まえ、増資を伴わない成長戦略を推進 ・ 物件の入替え 立地、スペック、築年数、収益性の観点から、中長期的に競争優位性を維持し難いと判断される物件を売却対象として、 優良な新規資産の取得と絡めた物件入替えを検討 ・ 借入余力の活用 巡行時のLTV上限目安（45％）まで
Slide 16: 内部成長
(5) PURO RES
Slide 17: 内部成長の状況 Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office コロナウイルス禍においても賃料ギャップを背景とした堅調な賃料の増額基調は継続 2020年8月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移 賃料ギャップ：2020年8月期末＋10.1％ （円/坪） （前期比+0.2％） テナント入替による賃料増減率：+20.7％ 19,000 うち、物件売買による影響 （増額入替のみの賃料増額率：+24.2％） 44 18,500 PMO改定件数内訳 賃料改定による賃料増減率：+4.6％ 18,000 （増額改定のみの賃料増額率：+6.8％） 17,500 17,000 PMO賃料改定による賃料増減率：+6.7％
Slide 18: 内部成長の状況 Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 賃貸マーケット環境認識（リーマンショック時との比較等） Appendix P.59、P.60参照 ① 景気動向：リーマンショック時とは景気悪化の背景や財政・金融支援等が大きく異なり、回復は相対的に早いと想定 ② 需給環境：リーマンショック前に見られた過度な賃料高騰の動きはなく、今後のオフィス供給量も限定的 ③ テレワーク浸透：一定程度の影響は考えられるが、「オフィス不要論」は後退 入退去面積の推移（坪） PMOの運用状況 退去 入居 コロナウイルス関連に起因した解約ニーズ （申込済296 ） （契約済808 ） ・ コロナウイルスに起因す
Slide 19: 内部成長の状況 Residential
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential コロナウイルスにより一時的に申込みは減少するも、入替を通じた増額基調は継続。足元では個人・法人ともに需要が回復傾向 2020年8月期 運用ハイライト 入替・更新時の賃料増減 エリア特徴を捉えた戦略的リーシングにより、内部成長を実現 東西線エリア（10物件）で法人をターゲットとした戦略的リーシングにより、増額を実現 ①入替時の賃料変動 賃料増減率：+9.0％（+596千円/月） 865件/1,149件（75.3％）の増額入替 月額賃料増減率 ＋4.3％ （＋5,010千円/月） 物件名称 契約戸数 賃料増減額 賃料増減率 プライム
Slide 20: 内部成長の状況 Retail
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 駅前立地型商業には一時的減額・売上歩合減少等の影響。居住地立地型商業は安定収益を下支え 2020年8月期 運用ハイライト 賃料収入の内訳（商業全体） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率 （百万円） 駅前立地型商業施設 8,000 5.0% 4.3% 外出自粛等の影響により飲食系テナントを中心に売上が減少 3.8% 3.7% 3.8% 4.0% 6,000 （売上前年同月比） 3.0% 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 3.0% GEMS9物件 60.5% 9.5% 15.5% 42.1% 47.5% 44
Slide 21: 内部成長の状況 Retail GEMS
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail GEMS ユニバーサル・シティウォーク大阪 運営状況 運営状況 売上推移（前年同月比） 売上推移（前年同月比） 2020年 2020年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 GEMS9物件 60.5% 9.5% 15.5% 42.1% 47.5% 44.9% UCW 2.8% 0.8% 0.7% 24.1% 27.2% 27.3% 39.0% USJ 今後の方針 パーク休園 段階的チケット販売地域拡大（7/20より全国） ＜10月第1週目の売上状況＞ 追加販促による売上回復支援 テナントリレーション
Slide 22: 内部成長の状況 Logistics
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics コロナウイルス禍の影響は見られず、引き続き長期固定契約を背景とした安定収益を創出しながらもアップサイドを実現 2020年8月期 運用ハイライト Landport岩槻 契約期間の長期化 Landport八王子 各テナントとの契約締結 短期契約（6ヵ月）を締結していた1/2区画（3,580坪）について、 ① LED工事実施に伴うグリーンリース契約の締結 同テナントと3年間の延長再契約を締結 3テナント（3,781坪）とグリーンリース契約を通じて賃料増額を実現 （従前テナント比：+6.5%） 契約賃料： ② 大型テナントとの再契約 従前テ
Slide 23: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益が1,497億円に拡大（前期比+85億円） 用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 20年2月期 20年8月期 鑑定CAP 20年2月期 20年8月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 223 物件 1 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 65 物件 292 物件 オフィス 67 525,030 52,193 68 531,560 54,058 上昇 1 物件 1 物件 商業 50 203,205 27,270 51 204,120 26,708 物流 20 204,180 39,410 21 220,6
Slide 24: ファイナンス
6 ファイナンス 24
Slide 25: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進し、2回目となるグリーンボンドを発行 2020年8月期の新規借入れ 2020年8月期のリファイナンス 2021年2月期の返済予定 調達概要（注1） 返済概要（注2） 調達概要（注3） 返済予定（注4） 総額 7,200百万円 総額 33,400百万円 総額 33,400百万円 総額 32,400百万円 平均金利 0.51％ 平均金利 1.33％ 平均金利 0.46％ 平均金利 0.70％ 平均借入年数 9.6年 平均借入年数 7.8年 平均借入年数 8.9年 平均借入年数 5.6年 有利子負債の状況（期末時点） グリーンボンドの発
Slide 26: ESGへの取り組み
(7) ESGNA@ER) thy
Slide 27: ESGへの取り組み（Topics）
ESGへの取り組み（Topics） ESGの取組みを積極的に推進した結果、MSCI社のESG格付けはJ-REIT最高評価（AA)を獲得 MSCI ESG Ratings においてJ-REIT最高評価である「AA」を獲得 グリーン認証の取得促進や投資法人役員のダイバーシティ（女性監督役員の登用）等が評価され、 A → AA（J-REIT最高評価）へ格上げ また、本投資法人は、「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」の構成銘柄に継続的に採用 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数とは 日本株の時価総額上位700銘柄の中から、深刻な不祥事が発 生している銘柄は対象外とした上で、各業
Slide 28: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 環境指標推移 環境負荷軽減への具体的取り組み [目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース） 電力会社の切替え等により、電気使用料とCO2の削減をともに実現 80.0% 目標水準 グリーン認証（3★相当以上） グリーン認証（全体） グ 70.0% 電力会社の入札（相見積もり）を実施し、電気使用料（コスト）を削減する 70.0% リ とともに、CO2排出量の削減可能な”最適な電力調達先”を選定 ー 60.0% ン 50.1% 対象物件数：86物件（オフィス42、商業16、物流7、住宅21） 認 50.0% 44.7% 48.8% 証 電力使用量削減額（
Slide 29: ESGへの取り組み（S：社会 G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス） 社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み 新型コロナウイルス感染拡大防止への対応 実効性あるサステナビリティ推進体制 保有物件における取り組み 資産運用会社における取り組み 本資産運用会社は、サステナビリティ方針に基づく取り組みを継続的かつ組織的に推進するため に、以下の体制を整備 ・ アルコール消毒液、検温器の設置 ・ アルコール消毒液の設置 ・ 店舗出入口の開放による換気 ・ 会議室等へのパーテーション設置 取締役会 ： 原則、年1回 ・ 足跡テープ等の設置によるソーシャル ・ 従業員へ自宅勤務や時差通勤を推奨 方針及び規程等の承
Slide 30: APPENDIX
8 APPENDIX 30
Slide 31: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 営業収益 百万円 24,313 30,976 34,714 38,139 34,218 34,731 35,428 36,617 36,927 37,577 うち、不動産等売却益 百万円 - 1,442 - 3,107 587 - 685 6 - - 賃貸ＮＯＩ 百万円 16,237 20,248 23,680 23,931 23,583 24,475 24,677 25,859 26,357 27,268 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 4.9 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1
Slide 32: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第9期 第10期 第9期 第10期 オフィス 物件数 取得価格（百万円） 469,205 67 473,585 68 商業施設 物件数 取得価格（百万円） 176,527 50 178,342 51 第9期実績（A） 第10期実績（B） 第9期実績（A） 第10期実績（B） 自2019年9月 1日 自2020年3月1日 （B）－（A） 主な差異要因 自2019年9月 1日 自2020年3月1日 （B）－（A） 主な差異要因 区 分 至2020年2月29日 至2020年8月31日 区 分 至2020年2月29日 至2020年8月31日 金 額 金 額 増減額
Slide 33: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第9期 第10期 第9期 第10期 2020年2月29日現在 2020年8月31日現在 2020年2月29日現在 2020年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 89,798 7.5 77,710 6.5 流動負債 78,383 6.6 72,833 6.1 現金及び預金 75,057 6.3 62,537 5.2 営業未払金 2,559 0.2 2,536 0.2 信託現金及び信託預金 12,541 1.
Slide 34: 分配方針と当期の利益超過分配金について
分配方針と当期の利益超過分配金について 売却益が生じた場合の分配方針 基本的な分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 留保する場合がある（注1） 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （※）記載の数値は、イメ
Slide 35: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 時代とともに多様化するビジネスに対応 ・近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的 し、中規模サイズでありながら大規模ビル で高い機能性をもつ物流施設 と同等の機能性とグレードを併せ持つ、新 ・物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ しいカテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が増加するオフィス ③ 独立性・安全性が確保されたビル ワンフロア・ワンテナントで効率よく使え
Slide 36: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 20年8月期 LP青梅Ⅱ取得後（注2） 物件数 257物件 298物件 299物件 上位10物件比率 26.8％ スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 22.3％ 22.0％ 東京圏比率 79.8％ 82.7％ 83.0％ （注3） 平均築年数 19.3年 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 19.1年 18.9年 （入替無し→ 24.3年） 分配金（注1） 2,656円 3,317円 （+24.9％） ■ 資産規模（億円） 10,663
Slide 37: 主要指標の推移
主要指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) 平均NOI利回り ■売却益 ■物流施設 ■居住用施設 ■商業施設 5.2％ 5.2％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ ■オフィス 36,617 35,428 （36,610） 37,577 34,218 36,927 （34,742） （33,631） 6 27,268 34,731 26,357 685 25,859 587 24,475 24,677 6,607 6,605 6,893 23,583 5,141 6,515 6,540 4,822 4,910 6,215 4,775 4,894
Slide 38: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 稼働率の推移（％） 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 オフィス 99.4 99.4 99.4 99.8 99.8 99.4 商業施設 99.3 99.6 99.6 99.1 99.2 99.5 物流施設 98.3 100.0 100.0 100.0 98.5 100.0 居住用施設 97.2 97.0 97.2 96.8 97.3 95.9 宿泊施設 - 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 98.6 9
Slide 39: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積の推移（坪） 賃料改定（件数）の状況 退去 入居 Net （件） 増額 据置 減額 250 200 （申込済296） 5,502 （契約済808） 111 3,666 1,105 114 2,326 2,740 2,255 150 93 (51.4%) (54.8%) 147 1,351 (50.3%) 75 114 (46.0%) (72.8%) (65.1%) 100 (1,809) 103 (2,226) (2,204) 89 87 93 (2,272) 50 55 (3,018) (48.1%) (47.7%) (44.7%) 60 (3,662)
Slide 40: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数の推移（戸） 入替時の賃料変動推移（％） 減額 据置 増額 入居 退去 Net 100% 1,266 1,214 1,150 1,200 949 967 987 75.3 60.4 63.3 62.4 61.0 74.9 200 31 19 28 50% 0 5 (143) -800 21.0 18.3 19.4 20.8 (918) (948) (959) 16.8 15.0 (1,266) (1,209) 18.7 18.3 18.2 18.1 (1,293) 8.3 9.7 -1,800 0% 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20
Slide 41: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 契約期間の分散状況（居住地立地型商業施設）（賃料ベース） 賃料改定による賃料増減（駅前立地型商業施設） （千円） 月額賃料増減額 増減率 居住地立地型商業施設の賃料収入に占める割合 2,000 6.0% 25.0% 5.0% 19.5% 5.0% 20.0% 1,600 4.0% 1,200 1,801 15.0% 3.0% 8.2% 10.0% 800 1.6% 1.5% 2.0% 1.1% 0.8% 5.0% 400 0.0% 729 1.0% 0.3% 317 273 343 0 0.0% 0 0.0% 21年 21年 22年 22年 23年 23年 24年 24
Slide 42: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） Landport八王子：再契約締結（5年間） Landport岩槻：再契約締結（3年間） 11.3% 11.0% 8.8% 8.5% 6.6% 6.6% 6.8% 3.6% 2.0% 2.1% 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 賃料改定の状況 2021年 2022年 物件名称 テナント名 賃料形態 備考 2月期 8月期 2月期 8月期 Landport八王子 ナカノ商会 固定 協議中 Landpo
Slide 43: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） マテリアリティ及び方針 マテリアリティ及び方針 投資ポートフォリオのグリーン化 ガバナンスの充実 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切 方針 させることを目指します。 な運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産 B+以上をい
Slide 44: ESGへの取り組み（第三者評価等）
ESGへの取り組み（第三者評価等） 本投資法人の取組み ＜MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数＞ ＜GRESB評価＞ MSCI社によるESG格付けは、 リアルエステイト評価 開示評価 昨年の「A」から1ランクアップし、「AA」を取得 3年連続最高位 「5 Star」 3年連続最高位「A」 ＜DBJ Green Building 認証＞ ＜BELS 認証＞ ＜ 「ESG Annual Report」 の作成＞ ESGに関する1年間の取組み・ 活動や、各外部認証等の状況 を詳しく紹介。 ・合計84物件 ・合計31物件 ・取得率62.7％（注） ・取得率22.3％（注） （注）底地物件を除
Slide 45: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) Landport川越 1 非開示 物流施設 89,812.56 4.4 Landport八王子Ⅱ 2 楽天株式会社 物流施設 Landport東習志野 61,088.01 3.0 3 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 3.0 物流施設 Landport青梅Ⅰ 4 非開示 58,383.71 2.9 オフィス 新宿野村ビル 5 福山通運株式会社 物流施設 相模原大野台ロジスティクスセンター 57,448.03 2.8 6 ネオヴィア・ロジスティクス・サービスLL
Slide 46: ポートフォリオサマリー（2020年8月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2020年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 298 1,051,686 1,185,682 19.1 2,428,800.38 2,024,053.57 オフィス 68 473,585 531,560 25.0 816,899.89 490,567.74 商業施設 51 178,342 204,120 17.9 389,743.84 369,060.65 商業施設（駅前立地） 24 119,456 134,080 17.3 167,610.3
Slide 47: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年2月期末 2020年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第10期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第9期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,474 49,800 3.6 3,325 46,444 49,200 3.
Slide 48: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年2月期末 2020年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第10期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第9期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-055 東京圏 オフィス PMO平河町 3,410 3,400 4,220 3.2 819 3,387 4,220 3.2 832 0
Slide 49: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年2月期末 2020年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第10期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第9期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-022 東京圏 商業施設 三菱自動車 東久留米店（底地）（注1） 800 808 894 6.3 85 808 895 6.3 86
Slide 50: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年2月期末 2020年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第10期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第9期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-013 東京圏 物流施設 川口ロジスティクスセンターA棟 2,830 2,777 3,560 4.7 782 2,764 3,560
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年2月期末 2020年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第10期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第9期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-035 東京圏 住宅 プライムアーバン学芸大学 775 746 849 4.0 102 743 849 4.0 105 0 0.0 0
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年2月期末 2020年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第10期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第9期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-083 東京圏 住宅 プライムアーバン亀戸 779 721 770 4.6 48 714 774 4.6 59 4 0.5 0.0 R
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2020年2月期末（第9期） 2020年8月期末（第10期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第10期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第9期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-129 東京圏 住宅 プラウドフラット渋谷富ヶ谷 3,960 4,075 4,440 4.0 364 4,060
Slide 54: 有利子負債調達の分散状況
有利子負債調達の分散状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 517,884百万円 名称 発行日 償還期限 （百万円） （％） 借入金 485,884百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 32,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 借入金調達先の分散状況 旧NOF 4,500 2.90 2007/3/19 2028
Slide 55: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2020年2月期末 2020年8月期末 （第9期末） （第10期末） 個人 その他 その他の国内法人 300,289口(6.4%) 307,765口(6.5%) 銀行 145,898 3.1% 160,872 3.4% 信託銀行 2,195,162 46.6% 2,337,313 49.6% 2020年2月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 1,300,948口 生命保険会社 29,496 0.6% 33,769 0.7% （第9期末） 2,806,189口(59.5%)
Slide 56: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 (千坪) （％） 800 （円/坪） 10.00 20年8月 24,000 都心5区 9.43 22,822 700 新規供給量 23,000 予 測 22,901 8.00 600 22,000 21,000 500 6.00 20,000 20年8月 400 19,000 3.07 4.00 18,000 300 17,000 2.49 200 2.00 16,000 16,207 100 15,000 0.00 14,000 0 '06 '07
Slide 57: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 前年同月比増減率（19年-20年比較） 年間訪日外国人数の19年-20年比較 4月 5月 6月 7月 (万人) 20% 2019年 2020年 前年同期比 350 0% -1.1% 0% 万 300 -20% -20% 250 -40% -60% 200 -40% -58.3% -80% 150 -60% -93.0% -100% 100 ス ド ( 総 コ 飲 百 パ ー ラ ン 食 貨 ブ -99.9% -80% 合 50 パ ッ ビ 店 店 / ス 居 GMS ー グ ー ニ 全 酒 マ ス パ 体 屋
Slide 58: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 比率(%) 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 日本国債10年複利 0％超3％未満上昇 横ばい (pts) 0以上＝良い 下落 (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 100 5 40 4.5 50 4 3.5 20 0 3 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q
Slide 59: リーマンショックとコロナウイルス危機比較
リーマンショックとコロナウイルス危機比較 ～ マクロ経済・オフィス市況 ～ 今回の経済危機は急激に悪化し、悪化度合いもより深刻だが、財政・金融政策による下支えが手厚く、回復期間は短いと想定 リーマンショック コロナショック 比較 危機の特徴・ 金融機関の経営悪化 感染防止のため、経済活動が停止 リーマンショックは、金融システムショックであり、経済的影響は長期に及んだ 性質 ↓ ↓ コロナショックは、感染防止のため人為的に経済活動を停止したことによる消費低迷が原因 企業の資金調達環境悪化 消費が低迷・企業の売上減少 ↓ ↓ 景気の悪化 景気の悪化 発生時期 2008年9月～ 2020年1月～ G
Slide 60: リーマンショックとコロナウイルス危機比較
リーマンショックとコロナウイルス危機比較 ～ マクロ経済・オフィス市況 ～ オフィスは空室率が上昇局面に入ったが、供給圧力が少なくリーマンショック時ほどの「空室率悪化」と「賃料低下」を見込まず 都心5区 リーマンショック リーマンショック コロナショック コロナショック 空室率 空室率 2.49％→→9.17％（+6.68%pts） 2.49％ 9.17％（+6.68%pts） 1.53％ 1.53％ →→ 3.43％（+1.90%pts） 3.07％（+1.54%pts） 07年11月→→10年8月 07年11月 10年8月 20年1月 20年1月 →→ 20年9月 20年8月 空室率悪化の
Slide 61: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 公式ＨＰ 設立 2003年1月 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 168名（うち取締役6名、監査役2名）（2020年4月2日時点） 公式HP http://www.nre-am.co.jp/ 組織図 監 企画部 査 海外業務企画部 役 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 監査部 「ESG Annual Report」 取 株 取 財務会計部 主 締 締 NMFの1年間のESG関連活動やトピッ 役 営業部 クス
Slide 62: MEMO
MEMO a FUND
Slide 63: MEMO
MEMO a FUND
Slide 64: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2020 Earnings Presentation on 6ix