Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — 2019年2月期 Earnings Presentation
68 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 17, 2019
Slide 1: 2019年2月期決算説明会
野村不動産マスターファンド投資法人 7th 2019年2月期決算説明会 April 17, 2019
Slide 2: 目次
目次 1. 公募増資 8. APPENDIX ・ 第2回公募増資の概要と効果 4 ・ 各種指標の推移（詳細） 34 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 35 2. 決算ハイライト ・ 貸借対照表 36 ・ 2019年2月期（第7期）決算ハイライト 6 ・ 売却益相当額の留保について 37 3. 業績予想 ・ 第2回公募増資 取得物件一覧 38 ・ 2019年8月期（第8期）業績予想 9 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン ～ 45 ・ 2020年2月期（第9期）業績予想 10 ・ 各種指標の推移 11 ・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価 47 ・ オフィスセクターの運用状
Slide 3: 公募増資
1 公募増資 3
Slide 4: 第2回公募増資の概要と効果
第2回公募増資の概要と効果 約330億円のエクイティを調達。ポートフォリオのクオリティ向上、財務基盤の強化、分配金の引き上げに寄与 本グローバル・オファリングのポイント 公募増資（PO）概要 オファリング形態 グローバル・オファリング（144A+RegS） オファリング・ハイライト ・ アップサイドが見込めるオフィス、駅前立地商業施設を中心に、 募集投資口数（第三者割当含む） 225,500口 合計12物件574億円の物件を取得 発行済投資口数 4,547,300口 ・ 多様な戦略的資産入替（SPR） を通じた収益性・クオリティの向上を実現 発行価格 150,223円 ・ 良好なマーケット環境
Slide 5: 決算ハイライト
(2) RENTS kh
Slide 6: 2019年2月期（第7期）決算ハイライト
2019年2月期（第7期）決算ハイライト 一口当たり分配金：2019年2月期 3,128円（前期実績比+44円（+1.4％）、予想比+17円） （単位：百万円） 2018年8月期 (第6期) 2019年2月期 (第7期) 差異 2019年2月期 (第7期) 差異 第7期実績－第6期実績 主な差異要因（百万円） 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 営業収益 696 営業収益 34,731 35,428 696 34,644 783 賃貸事業収入 31,695 31,885 189 31,749 136 賃貸事業収入 189 その他賃貸事業収入 3,03
Slide 7: 2019年2月期（第7期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因
2019年2月期（第7期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2019年2月期実績 （円） 分配金 増益要因 減益要因 3,200 賃料・共益費の増加 +15 オフィス +1 （うち晴海トリトンZ ▲29） 商業 ＋8 物流 ＋2 賃貸事業収入の増加 +30 住宅 ＋4 賃貸事業費用の増加 ▲10 その他収入の減少(動光熱費除く) ▲17 … 季節要因による礼金更新料減等 修繕費の減少 +9 PMフィーの減少 +18 20 ▲21 20 3,100 25 資産運用報酬の増加 ▲11 支払利息その他融資関連費用の減少 ＋10 3,128 投資口交付費の増加 ▲13 3,10
Slide 8: 業績予想
3 業績予想 8
Slide 9: 2019年8月期（第8期）業績予想
2019年8月期（第8期）業績予想 一口当たり予想分配金 2019年8月期：3,182円（前期比+1.7％） （単位：百万円） 第8期予想ー第7期実績 主な差異要因（百万円） 2019年2月期 2019年8月期 差異 (第7期) (第8期) 営業収益 965 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 賃貸事業収入 1,318 営業収益 35,428 36,394 965 賃貸事業収入 31,885 33,204 1,318 既存物件の賃料共益費 ▲17 その他賃貸事業収入 2,857 3,189 332 オフィス 125 不動産等売却益 685 - -685 商業 ▲26 営業費用 21
Slide 10: 2020年2月期（第9期）業績予想
2020年2月期（第9期）業績予想 一口当たり予想分配金 2020年2月期：3,238円（前期比+1.8％） （単位：百万円） 2019年8月期 2020年2月期 第9期予想ー第8期予想 主な差異要因（百万円） 差異 (第8期) (第9期) 営業収益 ▲72 予 想 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 賃貸事業収入 178 営業収益 36,394 36,321 -72 賃貸事業収入 33,204 33,382 178 既存物件の賃料共益費 146 その他賃貸事業収入 3,189 2,938 -250 第8期 取得物件の通期寄与 31 営業費用 22,221 21,887 -334 賃貸事業
Slide 11: 各種指標の推移
各種指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) ■売却益 平均NOI利回り ■居住用施設 ■物流施設 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ ■商業施設 ■オフィス 38,139 （35,032） 35,428 35,428 23,931 24,475 24,677 （34,742） 23,680 23,583 30,974 34,714 3,107 （33,631） 34,731 685 （29,532） 587 20,248 4,775 4,894 6,086 6,283 4,500 4,549 4,626 6,215 6,51
Slide 12: 外部成長
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Slide 13: 第2回公募増資 取得物件一覧
第2回公募増資 取得物件一覧 東京圏を中心とした築浅のスポンサー開発物件を中心に取得 取得価格 合計 574 億円 鑑定評価額 合計 605 億円 平均NOI 利回り(注1) 4.3 ％ 平均築年数(注2) 1.4 年 ス ポ ン サ ー 開 発 物 件（10物件、東京圏比率：92.1％、平均築年数(注2) ：0.3年） オフィス 商業施設 物流施設 ■PMO田町東 ■PMO御茶ノ水 ■GEMS新橋 ■GEMS茅場町 ■GEMS新横浜 ■Landport青梅Ⅰ 18億円 NOI利回り5.4％ 136億円 NOI利回り4.6％ 109億円 NOI利回り3.6％ 38億円 NOI利回り3.8％ 2
Slide 14: 良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進
良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進 賃貸バリューチェーン契約締結以降、現在までに1,400億円超のスポンサー開発物件を取得 スポンサー開発物件の取得実績（注1） （百万円） スポンサー開発物件取得額累計 4ブランド割合（PMO/GEMS/Landport/PROUD FLAT) 25.7% 200,000 26% 22.3% 140,330 24% 150,000 19.9% 22% 19.1% 18.6% 20% 17.1% 17.2% 92,031 100,000 16.8% 18% 62,215 50,805 16% 50,000 33,910 14% 23,110
Slide 15: 多様な戦略的資産入替(SPR)の実施
多様な戦略的資産入替(SPR)の実施 スポンサーとの連携を含めた戦略的資産入替（SPR）により、収益性及びクオリティを向上 再開発・再取得型SPR 「サミットストア本天沼店」 大阪エリアにおける資産入替 「セレニテ心斎橋グランデ」 スポンサーとの協働により、再開発・再取得を実現。30％超の含み益を確保。 収益性を向上させつつ、大規模・シンボリックな新築物件へ入替え 資産売却の概要 資産取得の概要 売却価格 5,347百万円 取得価格 5,567百万円 合計 ） 平均 4.1％ NOI利回り 4.5％ NOI利回り SPR（外部） 平均築年数 10.6年 築年数 0.1年 売却損益 662百万円
Slide 16: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と資産規模拡大を実現 4物件 7物件 TOPリート合併 8物件 389億円 5物件 165億円 第1回PO 第2回PO 90億円 246億円 19物件 1,374億円 10物件 334億円 12物件 574億円 主な 野村不動産 GEMS市ヶ谷 PMO銀座 中座くいだおれビル PMO新日本橋 GEMS大門 PMO田町 取得物件 吉祥寺ビル 八丁目 日本電気本社ビル 晴海トリトンY・Z PMO 日本橋三越前 ホテルビスタ 札幌大通 PMO田町東 GEMS新橋 1物件 108億円 PF八丁堀 PF板橋本
Slide 17: 内部成長
(5) ATSB RES
Slide 18: 内部成長の状況 Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office テナント入替や改定を通じて、今期も平均賃料単価の上昇を実現（前期末：18,189円/坪→18,370円/坪（＋1.0％）） 2019年2月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移（円／坪） レントギャップ(注)：2019年2月期末＋6.0％ （前期比+1.5％） （円/坪） テナント入替による賃料増減率：+7.5％ 18,500 （増額入替のみの賃料増額率：+8.6％） 18,000 賃料改定による賃料増減率：+2.4％ PMO改定件数内訳 17,500 （増額改定のみの賃料増額率：+4.4％） 17,000 据置 増額 18,370 PMO
Slide 19: 内部成長の状況 Office テナント入替
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 旺盛な需要を背景に、積極的なテナント入替えによるアップサイドを追求 入退去面積の推移（坪） 5,502 1,936 退去 3,666 3,444 3,439 827 （申込済） 1,776 1,791 2,326 1,109（契約済） 入居 Net (1,583) (2,469) (2,226) (2,020) (2,755) (3,240) (3,662) (5,456) 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 19年8月期 (5ヶ月) （第7期） （第8期見込）
Slide 20: 内部成長の状況 Residential
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential 東京圏を中心に入替を通じた賃料上昇を継続推進 2019年2月期 運用ハイライト before 入替・更新時の賃料増減 リニューアルによる賃料増額事例（プライムアーバン恵比寿） エントランスや専有部のリニューアルを実施することにより、 ①入替時の賃料変動 テナント入替時に賃料増額を実現 594件/966件（61.5％）の増額入替 after 月額賃料増減率 ＋2.8％ （＋2,934千円/月） 間取り 面積(㎡) 入替後賃料(円/月) 賃料増額率 1LDK 44.03 190,000 6.1% ②更新時の賃料変動 2LDK 93.
Slide 21: 内部成長の状況 Retail
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 高稼働率と固定賃料による安定性を維持しながら、改定における賃料増額を推進 2019年2月期 運用ハイライト 賃料収入の内訳（商業全体） 駅前立地（売上歩合） 売上歩合 駅前立地（固定） （百万円） 居住地立地（固定） 売上歩合比率（右軸） 高位安定した運用を継続 8,000 4.4% 2019年2月期 稼働率 99.6 ％ 3.7% 4.0% 4.2% 4.3% 3.8% 3.7% 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 6,000 商業 99.2 99.4 99.3 99.1 9
Slide 22: 内部成長の状況 Logistics
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics Landport浦安において、従前賃料比+3.8％でのリースアップを実現 2019年2月期 運用ハイライト 重点課題であったLandport浦安のリーシングにおいて、賃料増額での入替を実現。 ・ Landport浦安（2019/4末 契約満了により退去予定） ・ 相模原大野台ロジスティクスセンター 重点課題であった本物件のリーシング（10,569坪）について、 17,378坪の区画において、 賃料増額改定（+0.8％）を実施 早期リースアップ（ダウンタイムなし）と入替を通じたアップサイドを実現。 従前テナント賃料比+3.8％の増額
Slide 23: 内部成長の状況 Hotels
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Hotels ホテルビスタ札幌大通について、自然災害の影響を受けつつも、2018年11月以降のRevPARは増加傾向（前年同月比） ＜運営実績比較＞ 2018年9月～10月のRevPARは自然災害の影響で低下したものの、 11月以降は前年同月比より増加傾向 6月 7月 8月 9月 10月 2017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018年 RevPAR 7,954円 7,904円 9,028円 9,591円 9,506円 10,374円 9,193円 6,052円 6,460円 5,5
Slide 24: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益が1,071億円に拡大（前期比+133億円） 用途別鑑定評価額の状況 18年8月期 19年2月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 前期比分析（注） オフィス 61 465,280 27,679 61 474,070 36,445 鑑定CAP 18年8月期 19年2月期 商業 44 180,945 20,662 45 185,988 22,573 物流 19 187,350 33,592 19 188,100 35,312 低下 105 物件 94 物件 住宅 155 198,468 11,570
Slide 25: ファイナンス
6 ファイナンス 25
Slide 26: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 継続して平均金利の低下・借入年数の長期化を推進 2019年2月期のファイナンス 2019年8月期の返済予定 リファイナンス 返済概要 調達概要 返済予定 総額 28,375百万円 総額 28,375百万円 総額 35,200百万円 平均金利 0.72％ 平均金利 0.50％ 平均金利 1.03％ 平均借入年数 4.3年 平均借入年数 7.1年 平均借入年数 5.8年 （注）年数は調達時の数値、金利は返済時点の金利を加重平均 （注）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。 （注）約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万
Slide 27: ファイナンスの状況 有利子負債
ファイナンスの状況 有利子負債の状況（期末時点） 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 （第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） 有利子負債の残高 403,164 百万円 409,771 百万円 498,784 百万円 488,741 百万円 486,198 百万円 497,155 百万円 497,112 百万円 平均残存年数 3.96 年 4.36 年 4.31 年 4.54 年 4.52 年 4.61 年 4.52 年 平均借入金利 1.09 % 1.03 % 0.95 % 0.92 %
Slide 28: ESGへの取り組み
7 ESGへの取り組み 28
Slide 29: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） 本投資法人が取り組むべき重要なESG課題（マテリアリティ）を設定 SDGs（持続可能な開発目標）を踏まえたマテリアリティの設定 GRIスタンダード（国際開示基準）に基づく開示拡充 ※「GRIスタンダード」とは、UNEP（国連環境計画）の公認団体であり、サステナビ リティ報告の作成と普及を使命とする非営利団体であるGRIが策定したサステナビ リティ報告に関する国際基準です。 29
Slide 30: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） KPI：温室効果ガス（GHG）の床面積あたり排出量（原単位） 環境負荷軽減への具体的取り組み 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施 [目標] 2030年度までに25％削減（2016年度比） （当期に実施した事例） ① LED化による省エネ促進 2017年度実績 2030年度目標 ・新宿野村ビル ▲13.8％ ▲25％ ・NMF茅場町ビル ・NMF青山一丁目ビル after before ・麹町ミレニアムガーデン ＜Landpor浦安 LED化工事事例＞ ・Landport浦安 1階中央車路及びバースで実施 KPI：グリーン認証取得割合 ・Landp
Slide 31: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） テナント満足度向上への取り組み 働き方改革の推進 新宿野村ビルにおける入居テナント向けのソフトサービス 野村不動産投資顧問では、多様な働き方の促進や業務効率化による労働時間の 短縮等を通じて社員の幸せと企業成長の実現を目指しています。 労働時間の削減 [全社員平均年間労働時間] 2018年度実績 ▲90時間 : 2019年度目標 : ▲113時間以上（2017年度比） 新宿マルシェ「Farm to table」 にっぽん応援企画「広島&北海道」 幼児向け玩具 無料配布会 PMOシリーズにおける入居テナント向けソフトサービス ・ ソフト面 ＜労働時間削減に向けた主
Slide 32: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（G：ガバナンス） 投資法人役員のダイバーシティ コーポレートガバナンス/コンプライアンス体制 投資法人役員における多様性確保とガバナンス強化を目的として、 資産運用会社である野村不動産投資顧問は、コンプライアンスを最優先するガバナンス体制を構築し、利益相反の防 2019年5月23日開催予定の第2回投資主総会において、 止、リスク管理及び法令遵守を徹底しています。 女性監督役員の選任を付議する予定です。 「利益相反の適切な管理」に関する取組み 役員候補 当社は、企業理念に掲げるとおり、利益相反取引を防止するための体制として、投資委員会及び 執行役員 吉田 修平（再任） 弁護士
Slide 33: APPENDIX
8 APPENDIX 33
Slide 34: 各種指標の推移（詳細）
各種指標の推移（詳細） 項目 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 営業収益 百万円 24,313 30,976 34,714 38,139 34,218 34,731 35,428 うち、不動産等売却益 百万円 - 1,442 - 3,107 587 - 685 賃貸ＮＯＩ 百万円 16,237 20,248 23,680 23,931 23,583 24,475 24,677 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 4.9 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 償却後ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 3.9 4.1 4.1 4.0 4.1 4.1 4.1 インプラ
Slide 35: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第6期 第7期 第6期 第7期 61 61 商業施設 物件数 物件数 44 45 オフィス 取得価格（百万円） 434,550 434,550 取得価格（百万円） 159,783 163,343 第6期実績（A） 第7期実績（B） 第6期実績（A） 第7期実績（B） 自2018年3月 1日 自2018年9月 1日 （B）－（A） 主な差異要因 自2018年3月 1日 自2018年9月 1日 （B）－（A） 主な差異要因 区 分 至2018年8月31日 至2019年2月28日 区 分 至2018年8月31日 至2019年2月28日 金 額 金 額 増減額 ＜賃
Slide 36: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第6期 第7期 第6期 第7期 2018年8月31日現在 2019年2月28日現在 2018年8月31日現在 2019年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 76,762 6.9 76,280 6.8 流動負債 74,303 6.6 76,468 6.8 現金及び預金 62,071 5.5 61,654 5.5 営業未払金 2,558 0.2 1,957 0.2 信託現金及び信託預金 12,484 1.1
Slide 37: 売却益相当額の留保について
売却益相当額の留保について 売却益が生じた場合の分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 基本的な分配方針 留保する場合がある 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （注）記載の数値は、イメージを 当期利益 分
Slide 38: 第2回公募増資 取得物件一覧
第2回公募増資 取得物件一覧 取得物件一覧 取得価格 鑑定価格 鑑定NOI 延床面積 売主 物件名 用途 所在地 竣工年月日 取得日 (百万円） (百万円） 利回り（％） （㎡） PMO田町東 オフィス 東京都港区 10,900 11,400 3.6 7,088.17 2018年2月 2019年3月1日 PMO御茶ノ水 オフィス 東京都千代田区 3,890 4,080 3.8 2,670.12 2018年7月 2019年4月2日 PMO八丁堀新川 オフィス 東京都中央区 3,805 3,990 3.9 5,000.86 2018年4月 2019年3月1日 PMO京橋東 オフィス 東京都中央区
Slide 39: PMO田町東・PMO御茶ノ水
第2回公募増資 取得物件一覧 PMO田町東 PMO御茶ノ水 DBJ Green Building： DBJ Green Building： 2018★★★★ 2018★★★★ 港区所在。基準階604㎡の大型PMO 千代田区所在。5駅10路線のマルチアクセス。 都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅徒歩2分、JR 東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩1分、JR中 山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩5分に所在し、2駅 央総武線「御茶ノ水」駅徒歩2分に所在し、都営新宿 4路線が利用可能。「東京」駅や「品川」駅といった都心 線「小川町」駅・東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅、JR の主要エリアへのアクセスが良
Slide 40: PMO八丁堀新川・PMO京橋東
第2回公募増資 取得物件一覧 PMO八丁堀新川 PMO京橋東 DBJ Green Building： DBJ Green Building： 2018★★★★ 2018★★★★ 中央区所在。ドミナント戦略による優れた認知度 中央区所在。東京駅徒歩圏の高い交通利便性 JR京葉線「八丁堀」駅徒歩1分に所在し、東京メトロ 東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩1分に所在し、 日比谷線「八丁堀」駅、東京メトロ日比谷線・東西線 JR京葉線「八丁堀」駅、都営地下鉄浅草線「宝町」駅、 「茅場町」駅を含む2駅3路線が利用可能。JR山手線 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅、銀座線「京 等「東京」駅の東側に位置
Slide 41: GEMS新橋・GEMS茅場町
第2回公募増資 取得物件一覧 GEMS新橋 GEMS茅場町 DBJ Green Building： DBJ Green Building： 2018★ 2017★★ オフィスワーカーで賑わう「新橋」に所在 運河や公園に隣接する環境を活かした解放感 JR各線・東京メトロ銀座線「新橋」駅徒歩4分、都営 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩2分と、 地下鉄三田線「内幸町」駅徒歩3分と、好立地に所在。 交通アクセスに優れた好立地に所在していることに加え 飲食や物販等の店舗集積を背景として、内幸町、汐 亀島川護岸に面した優れた視認性を有する。証券会 留、虎ノ門等の近接オフィスエリアから飲食・買い物
Slide 42: GEMSなんば・GEMS新横浜
第2回公募増資 取得物件一覧 GEMSなんば GEMS新横浜 DBJ Green Building： DBJ Green Building： 2018★★ 2018★★ 関西有数の繁華街「なんば」の中心の所在 平日、週末を問わず安定した飲食ニーズ Osaka Metro各線「なんば」駅徒歩1分、近畿日本鉄 JR東海道新幹線・JR横浜線「新横浜」駅徒歩4分、 道・阪神電気鉄道「大阪難波」駅徒歩2分、南海電 横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅徒歩2分と、 気鉄道「なんば」駅徒歩2分と、好立地に所在。ターミ 好立地に所在。さらに2022年度には、相鉄・東急直 ナル駅「なんば」駅を中心に、駅ビル、
Slide 43: サミットストア本天沼店・Landport青梅Ⅰ
第2回公募増資 取得物件一覧 サミットストア本天沼店 Landport青梅Ⅰ DBJ Green Building： 売場にも工夫した新規オープン店舗 DBJ Green Building： 新コンセプト「カテゴリーマルチ型物流施設」 2018★★★ JR中央総武線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅及 2018★★★★★ 首都圏中央連絡自動車道「青梅」ICから約2.8 び西武新宿線「下井草」駅のいずれにもアクセス ㎞、国道16号線近傍に位置し、首都圏全域へ 可能であることに加え、第一種低層住居専用地 の広域配送が可能な好立地に所在。最寄駅か 域の割合が高い戸建住宅地として人気の高いエ ら徒歩11分
Slide 44: セレニテ心斎橋グランデ・NMF神戸名谷ビル
第2回公募増資 取得物件一覧 セレニテ心斎橋グランデ NMF神戸名谷ビル シンボル性の高い新築・大規模賃貸住宅 Osaka Metro御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」 駅徒歩8分、Osaka Metro堺筋線・長堀鶴見緑地線 「長堀橋」駅徒歩3分と、複数路線の利用が可能であり、 梅田、本町、新大阪等主要なビジネス・商業エリアへダ イレクトアクセスが可能。関西有数の繁華街であるなん ばエリアを徒歩圏としながらも、周辺には近年、生活利 便施設等も増えており、賃貸住宅として非常に優位性 の高い立地に所在。外観に洗練された特徴的なデザイ ンをしつらえ、総戸数252戸の大規模かつシンボリックな 新築物
Slide 45: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ PMO（オフィス） PROUD FLAT（居住用施設） PMO神田万世橋計画 PMO渋谷Ⅱ計画 PMO浜松町大門前計画 プラウドフラット東日本橋 プラウドフラット宮崎台 プラウドフラット浅草橋Ⅲ 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 総戸数 竣工(予定)時期 状況 1 PMO日本橋江戸通（注2） 中央区日本橋小伝馬町 2016/6 稼働中 1 プラウドフラット三越前 東京都中央区 40戸 2015/7 稼働中 2 PMO内神田 千代田区内神田 2017/5 稼働中 2 プラウドフラット宮崎台 川崎市宮前区 82戸 2
Slide 46: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ Landport（物流施設） GEMS（商業施設） Landport青梅Ⅱ計画 GEMS神宮前 GEMS三軒茶屋 GEMS川崎計画 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 1 Landport東雲計画 東京都江東区 2020/5（予定） 計画中 1 GEMS神宮前 渋谷区神宮前 2018/4 稼働中 2 Landport習志野計画 千葉県習志野市 2020/1（予定） 工事中 2 GEMS田町計画 港区芝 2019/2（予定） 工事中 3 Landport川口計画 埼玉県川口市 2019/6（予
Slide 47: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 稼働率の推移（％） 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 オフィス 99.2 99.1 99.2 99.4 99.4 99.4 商業施設 99.4 99.3 99.1 99.3 99.6 99.6 物流施設 100.0 100.0 98.2 98.3 100.0 100.0 居住用施設 96.4 97.0 96.7 97.2 97.0 97.2 宿泊施設 - - - - 100.0 100.0 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 99.1 99.2 98.4 98.
Slide 48: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積の推移（坪） 賃料改定（件数）の状況 （件） 増額 据置 減額 退去 入居 Net 250 200 94 5,502 1,936 111 3,666 69 (43.7%) 3,444 3,439 827（申込済） 150 30 61 93 (51.4%) 1,776 1,791 2,326 (38.1%) 75 （契約済） 1,109 (20.1%) (36.7%) (50.3%) (46.0%) 100 (1,583) (2,020) 116 110 120 (2,469) (2,226) 104 103 (2,755) 89 87 50 (77.9%)
Slide 49: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業全体） 居住地立地：契約期間の分散状況（賃料ベース） 駅前立地（売上歩合） 売上歩合 駅前立地（固定） 25% （百万円） 居住地立地（固定） 売上歩合比率（右軸） 8,000 4.4% 4.2% 4.3% 20% 4.0% 3.7% 3.8% 3.7% 15.7% 14.6% 6,000 15% アップサイドの 10% 8.5% 4,000 追求 4.5% 5% 2,000 0.3% 0% 0 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 （5カ月） ユニバーサル・シティウォークの賃料推移（指数）
Slide 50: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 新規契約により、 24年8月期契約満了に移行 12.9% 11.5% 10.3% 7.8% 7.7% 8.2% 5.9% 協議中 リーシング中 0.6% 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 賃料改定の状況 (2021年2月期までに賃料改定を迎えるテナントの状況を記載しています。） 2019年 2020年 2021年 物件名称 テナント名 賃料形態 備考 8月期 2月期 8月期 2月期 枚方樟葉LC 非開示 固定 指数連動 相模
Slide 51: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数の推移（戸） 入替時の賃料変動推移（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 月額賃料増減率 100% 1,700 1,259 2.8% 1,168 1,196 1,200 975 948 966 826 63.0 46.5 700 55.9 55.4 56.9 60.2 2.0% 61.5 32 15 1.7% 200 27 69 1.3% 50% 1.0% 1.2% (17) (18) (1) 19.3 -300 22.3 20.0 19.6 -800 21.0 18.6 20.6 (799) (906) (916) (951) 34.2 -1,300
Slide 52: ESGへの取り組み（第三者評価）
ESGへの取り組み（第三者評価） 本投資法人の取り組み GRESB 2018年「総合型・上場」グローバル・セクターリーダーに リアルエステイト評価 ・「Green Star」を3年連続で取得。 「Green Star」 開示評価 ・総合スコアの順位により5段階で評価されるGRESB 「5 Star」 「A」 レーティングは、2年連続で最上位「5 Star」を取得。 ・環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報 開示が優れていることが評価され、GRESB開示評価 は、2年連続で最高水準「A」評価を取得。 ＜DBJ Green Building 認証＞ ＜BELS 認証＞ 物件数 第7期初以降
Slide 53: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) オフィス 新宿野村ビル 1 野村不動産パートナーズ株式会社 オフィス 野村不動産四ツ橋ビル 211,297.39 11.3 居住用施設 プラウドフラット白金高輪 他120物件 Landport浦安 2 福山通運株式会社 物流施設 92,389.48 5.0 相模原大野台ロジスティクスセンター Landport川越 3 非開示 物流施設 89,812.56 4.8 Landport八王子Ⅱ 4 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 3.3 5 ネオヴィア・ロジスティ
Slide 54: ポートフォリオサマリー（2019年2月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2019年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 278 960,345 1,056,994 19.2 2,332,696.55 1,865,794.52 オフィス 61 434,550 474,070 25.5 790,083.29 468,908.59 商業施設 45 163,343 185,988 18.0 455,584.31 359,421.71 商業施設（駅前立地） 19 106,617 119,810 17.6 235,465.16
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2018年8月期末 2019年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第7期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第6期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,388 49,200 3.7 2,811 46,437 49,700 3.6
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2018年8月期末 2019年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第7期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第6期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-054 東京圏 オフィス PMO新日本橋 4,440 4,462 4,800 3.7 337 4,446 4,920 3.6 473 1
Slide 57: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2018年8月期末 2019年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第7期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第6期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-028 東京圏 商業施設 三菱自動車 川越店（底地）（注1） 350 355 386 5.3 30 355 392 5.3 36 6 1
Slide 58: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2018年8月期末 2019年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第7期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第6期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-001 東京圏 住宅 プラウドフラット白金高輪 3,400 3,298 3,450 4.1 151 3,283 3,450 4.1 16
Slide 59: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2018年8月期末 2019年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第7期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第6期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-045 東京圏 住宅 プライムアーバン日本橋浜町 1,550 1,509 1,720 4.2 210 1,505 1,770 4.1 2
Slide 60: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2018年8月期末 2019年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第7期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第6期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-093 東京圏 住宅 プライムアーバン板橋区役所前 1,080 1,030 1,170 4.6 139 1,021 1,170 4.6
Slide 61: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2018年8月期末 2019年2月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第7期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第6期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-S-010 その他 住宅 プライムアーバン大通東 394 368 432 5.3 63 364 431 5.3 66 -1 -0.2 0.0
Slide 62: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2018年8月期末 2019年2月期末 （第6期末） （第7期末） 個人 その他 その他の国内法人 348,147口(8.1%) 銀行 154,887 3.6% 168,552 3.9% 334,089口(7.7%) 信託銀行 1,960,427 45.4% 1,892,109 43.8% 2018年8月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 1,240,785口 生命保険会社 33,546 0.8% 26,754 0.6% （第6期末） 2,398,779口(55.5%)
Slide 63: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 (千坪) オフィスビル供給量推移予測 空室率推移 平均月額賃料 （％） 700 10.00 （円/坪） 9.43 24,000 新規供給量 600 予 測 23,000 8.00 22,901 22,000 19/2 500 21,010 21,000 6.00 400 20,000 19,000 300 4.00 18,000 17,000 200 2.49 2.00 16,000 19/2 16,207 100 1.78 15,000 0.00 14,000 0 '06 '07 '08 '09 '1
Slide 64: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売業販売額（12ヶ月移動平均） 小売業販売額（12ヶ月移動平均） 年間訪日外国人数 ＜業態別＞ ＜品目別＞ 13年末＝100 13年末＝100 年間訪日外国人 125 スーパー、百貨店の食料品部門 食料品 （万人） チェーンストア（GMS含むスーパー） 住関品（日用品、家電他） 3,500 3,119 120 百貨店（東京地区） 110 衣料品 2,869 3,000 115 105 2,404 100 2,500 110 1,974 95 2,000 105 90 1,500 100 85 1,000 80 95 75 500 90 7
Slide 65: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産売買取引額の推移 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 比率(%) 日本国債10年単利 0％超3％未満上昇 横ばい (億円) J-REIT以外 J-REIT 売買額12ヶ月移動平均 (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 下落 9,000 100 5 4.5 8,000 50 4 7,000 3.5 6,000 0 3 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 15Q1 15Q2 15Q3 15Q4 16Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q
Slide 66: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 組織図 公式ホームページリニューアル 「ESGへの取り組み」ページの 企画部 コンテンツを充実させました。 監 海外業務企画部 査 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 ESGへの取り組み 役 監査部 方針・マネジメント体制 財務会計部 マテリアリティ 取 株 取 営業部 主 締 締 ステークホルダーエンゲージメント 役 投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 総 役 社 GRIスタンダード対照表 会 会 資産投資部 長 国際イニシアティブ・外部認証 プロダクト開発部 環境への取り組み（E） リサーチ部 最 投資運用企画部 社会への取り組み（S） 高 N コ リ 案 ガバナンスへの取り組み（G） P
Slide 67: MEMO
MEMO a FUND
Slide 68: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — 2019年2月期 Earnings Presentation on 6ix