Star Asia Investment Corp. · TSE:3468
Star Asia Investment — Investor Presentation (August 2022)
27 slides from Star Asia Investment's investor presentation, Aug 1, 2022
Slide 1: 補足説明資料 第5回公募増資及び取得予定資産の概要
スターアジア不動産投資法人 補足説明資料 第5回公募増資及び取得予定資産の概要 2022年8月1日 スターアジア不動産投資法人（3468） スターアジア投資顧問株式会社
Slide 2: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、2022年8月1日付にて公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「資金の借入れに関するお知らせ（グリーンローン）」及び「国内 不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。詳細については、各お知ら せをご参照ください。 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これらに付随する政令、内閣府令及び規則並びに東京証券取引所規則に基づく開示書類 や資産運用報告ではありません。また、本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
Slide 3: オファリングハイライト
オファリングハイライト 1. 中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現、資産規模（注1）は1,948億円へ拡大予定 旗艦物件となる、内部成長の可能性が期待できる都市型商業施設（注2）とホテルの取得 収益の安定性を見込むことができる中規模オフィス（注3）の取得 本資産運用会社独自のネットワーク（注4）による案件発掘 2. 着実な成長の基盤となる安定性のある既存ポートフォリオ（資産規模1,796億円、60物件） コロナ禍を経て、大底を打ったと考えられるオフィスと住宅の稼働率 郊外型商業施設（注5）においては、ゼロベースでの収益向上策（テナントミックスの見直し、 経費削減策等）
Slide 4: 中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（1）
１．中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（1） 資産規模は1,948億円へ拡大予定 本資産運用会社を含むスターアジアグループの情報収集力及びマーケット分析力を活かし、アクティブマネジメント（注1）を実践 本募集においては都市型商業施設、ホテル及び中規模オフィスを取得し、安定収益の確保を図るとともに将来の内部成長の可能性にも期待 JCR R&I 負ののれん（注4） インデックス 成長の基盤 アクティブマネジメントの実践を通じ、投資主利益の最大化を追求 A (安定的） A- （安定的） 88.9億円 組入れ 2年連続の公募増資及び 売却益及びポートフォリオ 新たな収益機会獲得
Slide 5: 中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（2）取得予定資産の概要
１．中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（2） 取得予定資産の概要 本投資法人の投資方針に即した「『安定性』と『成長性』の取り込み」 「ミドルサイズアセット（注1）を中心とした投資」を意識し取得 ポートフォリオ基盤の成熟化に伴い、実現が可能となった大規模複合施設の取得 取得予定価格合計 鑑定評価額合計 平均鑑定NOI利回り（注2） ミドルサイズアセット比率 本資産運用会社 独自のネットワーク取得比率 15,154 百万円 15,670 百万円 4.5 ％ 100.0 ％ 100.0 ％ アセット 取得予定価格 鑑定評価額 投資対象 鑑定 物件番号 物件名称 取得ルート タイプ （
Slide 6: 中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（3）
１．中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（3） 旗艦物件となる、内部成長の可能性が期待できる都市型商業施設とホテルの取得 大阪市南部の一大ターミナル、「天王寺」等の駅直結の大規模複合施設／あべのnini あべのnini（区分所有） ＜周辺駅の乗降者数＞ 名称 JR西日本乗降者数上位駅 大阪メトロ乗降者数上位駅 あべのnini あべのnini （2020年度1日平均） （交通調査日1日平均） （商業施設） （ホテル） 順位 駅名 乗降者数 順位 駅名 人員 取得予定価格 9,500 百万円 3,600 百万円 鑑定評価額 9,800 百万円 3,670 百万円 1 大阪 290,317
Slide 7: 中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（4）
１．中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（4） 旗艦物件となる、内部成長の可能性が期待できる都市型商業施設とホテルの取得 本投資法人による総合評価／物件概要 あべのnini（商業施設） あべのnini（ホテル） 1. JR 大阪環状線、大阪メトロ御堂筋線・谷町線「天王寺」駅及び近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅地下直結の繁華性に富んだエリアに所在する商業施設・ホテル・レ ジデンス併設の大規模複合施設（本投資法人の取得対象は商業施設の一部及びホテル） 2. 天王寺・あべのエリアはキタ（梅田）、ミナミ（なんば）と並ぶ大阪の象徴的なエリアの一つであり、多様な商業施設が集積し、観光資源へのアクセスに
Slide 8: 中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（5）
１．中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（5） 収益の安定性を見込むことができる中規模オフィスの取得 本物件周辺の人口集積、これを背景としたテナント構成と「藤沢」駅近傍に立地するという利便性から、安定稼働が見込まれる中規模オフィス ＜取得予定資産の特徴＞ 名称 アーバンセンター藤沢 1. 「東京」駅及び「横浜」駅へダイレクトにアクセスできるJR東海道本 取得予定価格 2,054 百万円 線「藤沢」駅から徒歩約7分と駅近傍に立地する中規模オフィス 2,200 百万円 2. 藤沢市は湘南地域（注2）で最大の人口集積地であり、良好な自然 鑑定評価額 環境及び住環境を背景に昨今のテレワークニ
Slide 9: 取得予定資産取得による主要指標の変化
１．中期計画達成に向けた継続的な外部成長の実現（6） 取得予定資産取得による主要指標の変化 2022年1月期実績 取得予定資産 取得予定資産取得後 物件数 60 物件 3 物件 63 物件 ホテル ホテル オフィス ホテル オフィス 11.4% 23.8% 13.6% 12.4% 38.4% オフィス 物流施設 40.5% 物流施設 16.9% 15.6% 資産規模 1,796億円 151億円 1,948億円 住宅 住宅 商業施設 21.0% 19.4% 商業施設 商業施設 62.7% 14.2% 10.2% スポンサーグループ 本資産運用会社 スポンサーグループ 本資産運用会社 からの取得
Slide 10: 財務ハイライト
１．財務ハイライト ESGに関連する取組みの一環として、新規借入れ（注1）は全額グリーンローン（注2）により調達予定 新規借入れ実行後の総資産LTV（注3）は、2022年1月期末と同水準（46.4％）を維持する見込み（本投資法人の試算ベース） 有利子負債の状況（新規借入れ後） 総資産LTVの推移 新規借入れは全額グリーンローンによる調達 長期借入金 50.0% 長期借入金 （変動金利） グリーンファイナンス・フレームワークを策定 （固定金利） 本募集に伴う資産規模拡大により 10.7% し、JCRより評価を取得。同フレームワークに グリーンローン 81.0% 49.0% LTV50
Slide 11: 既存ポートフォリオ（1）オフィスと住宅の稼働率
２．着実な成長の基盤となる安定性のある既存ポートフォリオ（1） コロナ禍を経て、大底を打ったと考えられるオフィスと住宅の稼働率 オフィス 住宅 ＜稼働率の状況＞ ＜稼働率の状況＞ 個々の物件特性に応じたリーシング戦略の再構築及びマーケット環境に即応 主としてファミリータイプ住戸（住戸面積30㎡以上）で構成される住宅の稼働率 した賃貸条件の柔軟な見直し等により新規テナントを誘致し稼働率の上昇を は安定的 実現 主としてシングルタイプ住戸（住戸面積30㎡未満）で構成される住宅について 97.0% は、マーケット環境に即応した賃貸条件の柔軟な調整により稼働率は回復 96.0% 100.0
Slide 12: 既存ポートフォリオ（2）商業施設／ホテル／物流施設の状況
２．着実な成長の基盤となる安定性のある既存ポートフォリオ（2） 商業施設／ホテル／物流施設の状況 商業施設 ホテル ＜郊外型商業施設＞ ＜変動賃料の推移・KOKO HOTEL大阪なんばの営業状況＞ 既存ポートフォリオのホテルにおいては固定賃料の割合が高いものの、現状 2020年8月 においては8物件中6物件において変動賃料が組み込まれている 2021年12月に開業した「KOKO HOTEL大阪なんば」の営業状況は改善してお さくら総合リートとの合併により郊外型商業施設4物件を組入れ り、2022年5月にはGOP（注1）がプラスとなった 変動賃料の推移 KOKO HOTEL大阪なんば 物
Slide 13: 内部留保の活用方針
３．投資主利益の最大化を追求する施策の継続的実行（1） 内部留保の活用方針 負ののれんを含む内部留保を活用し、①一時的な減収要因への対応（ディフェンシブな活用）、②保有資産の再開発等（建物除却損、賃料ダウ ンタイム）への対応（オフェンシブな活用）へ充当し、安定的な分配を維持する方針 継続的な資産入替による 合併に伴う 譲渡益の留保 負ののれん 内部留保合計 89.6 億円 （2022年1月期末現在） 内部留保を分配金の安定化に活用 Defensive Offensive 公募増資コストやコロナ禍の影響等一時的な減収要因への対応 保有資産の再開発等への対応 再開発検証 具体化/着工 建築/竣
Slide 14: 内部成長に資する収益力向上策（再開発、増築等）の検討・検証
３．投資主利益の最大化を追求する施策の継続的実行（2） 内部成長に資する既保有物件における収益力向上策（再開発、増築等）の検討・検証 ①資産規模拡大による1物件当たりの収益寄与度の低減、②負ののれんを含む内部留保の充実による分配金安定化原資の確保等により、 本投資法人による保有物件の再開発が可能と判断 ～ 検討継続 別途の収益向上策として「船橋ハイテクパーク工場Ⅰ」において、テナント要望に基づき増築を検討／テナントとの間で基本協定書を締結済み ポートフォリオの強化を目指した保有資産の再開発の検討 船橋ハイテクパーク工場Ⅰにおける増築の検討 増築（収益向上策）の狙い 本投資法人の 現
Slide 15: スターアジアグループによる継続的なスポンサー・サポート
３．投資主利益の最大化を追求する施策の継続的実行（3） スターアジアグループによる本投資法人の成長に資する継続的なスポンサー・サポート スターアジアグループによる開発案件への取組み ポラリスのホテル事業への取組み スターアジアグループは今後も開発案件への取組みを継続 ポラリスは、不動産投資運用ノウハウをホテル運営に活かし、収益構造 の改革に取り組む GSA Star Asiaが開発に関与した 京都市における 学生専用レジデンス 住宅開発プロジェクト（注1） 3ブランドを展開し、日本全国で26施設（2022年6月末日現在）のホテル を運営 ポラリスの運営する ホテル棟数・客室数の推移
Slide 16: ESGに関連する取組みの一層の強化（1）
３．ESGに関連する取組みの一層の強化（1） ESGに関連する取組みに係る最近のトピックと本資産運用会社における推進体制 ESGに関連する取組みの一環として、2021年度GRESBリアルエステイト評価（注1）へ参加、3 Star及びGreen Starを取得 ESGに関連する取組みを強化すべく、サブ・スポンサー（日本管財及び東京キャピタルマネジメント）との連携を一層強化 ESGに関連する取組みに係る最近のトピック ESG推進体制 本資産運用会社の「サステナビリティ推進部」が中心（司令塔）となるESG ◆グリーンファイナンス・フレームワークの策定・認証取得 推進体制（主としてE（環境
Slide 17: ESGに関連する取組みの一層の強化（2）
３．ESGに関連する取組みの一層の強化（2） E（環境）に係る数値目標とその達成状況 2021年度においては、ホテルの稼働が改善された等の要因で2020年度比では微増だが、2019年度（基準年度）比では削減を実現 設備改修やリニューアル時に、高効率機器、低炭素機器の導入を検討し、継続的な削減を目指す E（環境）に係る数値目標とその達成状況 GHG（注1） 基準年 2020年 2021年 目標年 単位 GHG排出量原単位 モニタリング項目 （2019年） 実績 実績 （2030年） GHG排出量 t-CO2 23,154.05 16,804.50 20,130.43 - 目標：2023年
Slide 18: ESGに関連する取組みの一層の強化（3）
３．ESGに関連する取組みの一層の強化（3） E（環境）・S（社会）に係る取組み 2022年6月に「東神戸センタービル」で「CASBEE不動産評価認証」において最高位となる「Sランク」を取得 S（社会）に係る取組みとして、2021年度は対象範囲を広げてテナント満足度調査を実施済／得られた結果の管理運営への反映を検討 E（環境）に係る取組み グリーンリース契約（注5）締結の状況 ◆環境認証取得の状況（取得予定資産取得後） ◆グリーンリース契約締結 実績（2022年4月末日現在） グリーンリース契約の方針を策定し、オフィス45テナント、商業14テ 取得予定資産 1 物件 対 総延床面積
Slide 19: ESGに関連する取組みの一層の強化（4）
３．ESGに関連する取組みの一層の強化（4） G（ガバナンス）に係る取組み① セイムボート出資等 資産運用報酬算定式 本資産運用会社のマネジメントチームも投資口を保有 投資主との利益の一致を一層図ることを目指し、資産運用報酬の算定 スターアジアグループによる投資口保有（11.3％（本資料の日付現 式を変更（第12期より適用） 在））は、投資主とスターアジアグループとの利害の一致を企図 資産残高ベースの料率上限を明示的に引き下げ、期中の運用物件から の収益への連動性をより高める 本資産運用会社マネジメントチーム (2022年1月31日現在） 従来 変更後 従業員投資口累積投資
Slide 20: ESGに関連する取組みの一層の強化（5）
３．ESGに関連する取組みの一層の強化（5） G（ガバナンス）に係る取組み② スターアジアグループの行動規範 スターアジア不動産投資法人のスポンサーであるスターアジアグループは、優れたリターンを投資家の皆様に提供することを最大の目 的に、主に日本の不動産関連資産に投資を行う、非上場、独立系の投資運用グループです スターアジア不動産投資法人とスターアジアグループは、長期的視野を共有し、スターアジアグループの『行動規範』に従い、日本有数 の不動産投資運用グループとなり、また、あり続けるために弛まぬ努力をいたします スターアジアグループの掲げる『行動規範』は以下のとおりです 1 投資家顧客第
Slide 21: 注記（１／７）
注記（１／７） P-2 （注1） 「資産規模」は、取得（予定）価格ベース（但し、さくら総合リート投資法人（「さくら総合リート」といいます。以下同じです。）との間で2020年8月1日を効力発生日として成立 した合併（「本合併」といいます。以下同じです。）により、さくら総合リートから承継した物件については本投資法人への受入価格ベース）で、投資実行済みのメザニン ローン債権を除いて算出しています。以下同じです。 （注2） 「都市型商業施設」とは、人口集積を背景として、商業・業務集積がある都市部に立地する商業施設をいいます。以下同じです。 （注3） 「中規模オフィス」とは、取得価格が100億円未満のオ
Slide 22: 注記（２／７）
注記（２／７） P-4 （注5） 本投資法人では、投資対象エリアを、東京圏、拡大東京圏、大阪圏、名古屋圏、福岡圏、札幌圏及びその他の政令指定都市に区分し、アセットタイプ(用途)に応じて各区 分の対象エリアを定めています。オフィス・商業施設については、これらの物件の需要が高いと本投資法人が考える東京23区、川崎市及び横浜市を「東京圏」とし、また、 住宅・物流施設・ホテル・学生専用レジデンスについては、その特性上、上記のエリア以外においても需要が見込まれることから、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県 の一都三県を「東京圏」としています。また、オフィス及び商業施設については、東京都下(23区以外)、
Slide 23: 注記（３／７）
注記（３／７） P-8 （注1） 取得ルートに係る「本資産運用会社独自のネットワーク」からの取得比率は、「2022年1月期実績」においては、2022年1月期末(第12期末)時点で保有する不動産等の取 得価格の総額に対する、当該不動産等のうち本資産運用会社独自のネットワークにより案件を発掘し取得に至った不動産等の取得価格の合計額の比率を、「取得予定 資産取得後」においては、取得(予定)資産に係る取得(予定)価格の総額に対する、取得(予定)資産のうち本資産運用会社独自のネットワークにより案件を発掘し取得に 至った、又は取得する予定の物件に係る取得(予定)価格の合計の比率を、それぞれ記載しています。
Slide 24: 注記（４／７）
注記（４／７） P-8 （注6） 「環境認証比率」は、「2022年1月期実績」においては、2022年1月期末(第12期末)時点における、当該時点で保有する不動産等の総延床面積に対する、当該不動産等の うち「DBJ Green Building認証」、「BELS評価」若しくは「CASBEE認証」の環境認証を取得している不動産等に係る延床面積合計の比率を、「取得予定資産」においては、 2022年8月1日における、取得予定資産の総延床面積に対する、取得予定資産のうち「DBJ Green Building認証」、「BELS評価」若しくは「CASBEE認証」の環境認証を取 得している不動産等に係る延床面
Slide 25: 注記（５／７）
注記（５／７） P-9 （注7） 「基準金利」は、各利払日の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3ヶ月日本円TIBORです。新規借入れについては、金利スワップ契約等 による支払金利の固定化を検討しています。 （注8） 「借入先」は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社新生銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社あおぞら銀行、株式会社りそな銀行及び株式 会社千葉銀行により組成される協調融資団をいいます。 （注9） 「長期負債比率」は、借入期間が１年超の借入金額又は満期までの期間が1年超の投資法人債の合計が有利子負債の総額に占める割合をいいます。 （注10
Slide 26: 注記（６／７）
注記（６／７） P-13 （注3） 「想定賃貸面積」は、基本協定書に記載された増築後の1棟の建物の賃貸面積であり、増築計画の進捗によって変更される可能性があります。 （注4） 「想定月額賃料」は、基本協定書に記載された増築後の1棟の建物に係る想定賃料であり、今後のテナントとの協議によって変更される可能性があります。 P-14 （注1） 本資料の日付現在、当該住宅開発プロジェクトは竣工済みであり、2022年8月末に引渡しを予定しています。本資料の日付現在、当該開発プロジェクトについては、本投 資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。 （注2） 「スターアジアグループの運用中物
Slide 27: 注記（７／７）
注記（７／７） P-17 （注2） 「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(“Green Building”)を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行(「DBJ」といいま す。以下同じです。)が創設した認証制度（「本制度」といいます。以下同じです。）による認証です。本制度は対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮 等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援するものです。2017年8 月より、認証は一般財団法人日本不動産研究所で行い、
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