Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — 2018年8月期 Earnings Presentation
64 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 17, 2018
Slide 1: 2018年8月期決算説明会
野村不動産マスターファンド投資法人 6th 2018年8月期決算説明会 October 17, 2018
Slide 2: 目次
目次 1. 当期のTOPICS 8. APPENDIX ・ 2018年8月期（第6期）TOPICS ~ESGへの取組み強化~ 4 ・ 各種指標の推移（詳細） 36 ・ ポートフォリオサマリー （2018年8月期末時点） 37 2. 決算ハイライト ・ ポートフォリオの運用状況 38 ・ 2018年8月期（第6期）決算ハイライト 6 ・ オフィスセクターの運用状況 39 ・ 商業セクターの運用状況 40 3. 業績予想 ・ 物流セクターの運用状況 41 ・ 2019年2月期（第7期）業績予想 10 ・ 住宅セクターの運用状況 42 ・ 各種指標の推移 12 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサー
Slide 3: 当期のTOPICS
(1) =3H3DTOPICS
Slide 4: 2018年8月期（第6期）TOPICS ～ESGへの取組み強化～
2018年8月期（第6期）TOPICS ～ESGへの取組み強化～ GRESBリアルエステイト評価：Global Sector Leaderに選出（上場・総合型セクターで世界1位） 2018 Global Sector Leaderとなった20社 ＜評価向上に寄与した取り組み事例＞ 報告期間:2017年3月~2018年2月 ✔ DBJグリーンビル認証の取得割合が、ポートフォリオ全体で 35.6％→54.1％へ向上（注） ✔ 省エネルギー診断を26物件で実施し、エネルギー等の効率化に係る外部評価の割合が 36.4％→62.0％へ向上（注） ✔ 運用会社において、システム導入による労務管理の徹底（2
Slide 5: 決算ハイライト
(2) RENTS kK
Slide 6: 2018年8月期（第6期）決算ハイライト
2018年8月期（第6期）決算ハイライト 一口当たり分配金：2018年8月期 3,084円（予想比+3円） （単位：百万円） 2018年8月期 2018年8月期 差異 第6期実績－予想 主な差異要因（百万円） (第6期) (第6期) 予 想 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 営業収益 賃貸事業収入 34,605 31,596 34,731 31,695 126 98 ■当期純利益（売却益除く） ＋12 その他賃貸事業収入 3,008 3,035 27 営業費用 21,352 21,445 93 賃貸事業費用 15,032 15,158 125 ■不動産賃貸事業損益 ＋1 修繕費 1,53
Slide 7: 2018年8月期（第6期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因
2018年8月期（第6期）決算ハイライト 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2018年8月期実績 増益要因 減益要因 （円） 賃料・共益費の増加 +22 うちオフィス +17 分配金 3,300 うち商業 ▲0 うち物流 ＋3 うち住宅 +2 受入動光熱費の増加 ＋13 その他の営業費用の減少 +7 3,200 違約金等の発生 ▲7 支払利息等の減少 +4 3,100 29 ▲29 13 ▲10 支払動光熱費の増加 ▲20 3,000 公租公課の増加 ▲8 3,081 3,081 3,081 3,081 3,084 3,084 2,900 2,800 2018年8月期 賃貸事業収入 賃
Slide 8: （BLANK）
（BLANK）
Slide 9: 業績予想
3 業績予想 9
Slide 10: 2019年2月期（第7期）業績予想
2019年2月期（第7期）業績予想 一口当たり予想分配金 2019年2月期：3,111円 （単位：百万円） 2018年8月期 (第6期) 2019年2月期 (第7期) 差異 第7期予想ー第6期実績 主な差異要因（百万円） 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 営業収益 34,731 34,644 -87 賃貸事業収入 31,695 31,749 53 ■当期純利益（売却益除く） ＋115 その他賃貸事業収入 3,035 2,895 -140 営業費用 21,445 21,332 -113 賃貸事業費用 15,158 15,013 -145 ■賃貸事業損益 ＋58 修繕費 1,555
Slide 11: 2019年2月期（第7期）業績予想 1口当たり分配金の主な差異要因
2019年2月期（第7期）業績予想 1口当たり分配金の主な差異要因（円／口） 2019年2月期予想 増益要因 賃料・共益費の減少 ▲0 （円） うちオフィス ▲15 減益要因 うち商業 ＋17 3,300 うち物流 ＋2 その他の営業費用の増加 ▲6 分配金 うち住宅 ▲5 支払利息等の減少 +7 受入動光熱費の減少 ▲24 投資口交付費の減少 ＋4 その他の賃貸事業収入の減少 ▲9 3,200 第6期特別損失の未計上 ＋10 第6期中取得物件の通期寄与 +13 3,100 14 ▲20 33 3,000 修繕費の減少 ＋8 支払動光熱費の減少 ＋29 3,097 3,111 3,084 3,
Slide 12: 各種指標の推移
各種指標の推移 営業収益(百万円) （注） ()内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) ■売却益 ■居住用施設 （予想） ■物流施設 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ ■商業施設 38,189 ■オフィス （35,032） （予想） 24,520 34,218 23,680 23,931 24,475 23,583 30,974 34,714 3,107 （33,631） 34,731 34,644 （29,532） 587 20,248 6,086 6,283 6,515 6,451 4,500 4,549 4,775 4,821 1,442 6,215 4,6
Slide 13: 外部成長
(4) Shab BRE
Slide 14: 2018年8月期取得物件（第6期） ～第1回公募増資～
2018年8月期取得物件（第6期） ～第1回公募増資～ 東京圏に所在する築浅のスポンサー開発物件を取得。さらに、新セクター「宿泊施設」への投資を開始 取得価格 平均NOI 取得時 東京圏 合計 334億円 利回り（注） 4.4％ 平均築年数 2.9年 比率 89.2％ スポンサー開発物件 外部取得物件 オフィス 居住用施設 物流施設 宿泊施設 ■PMO日本橋三越前 ■プラウドフラット代々木八幡 ■プラウドフラット外神田 ■Landport八王子Ⅱ ■ホテルビスタ札幌大通 92億円 NOI利回り4.4％ ■Landport岩槻 9億円 NOI利回り4.4％ 22億円 NOI利回り4.4％ 60億
Slide 15: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートを活用しながら、資産入替によるポートフォリオの質的向上と資産規模拡大を実現 4物件 90億円 7物件 246億円 TOPリート合併 第1回PO 主な 8物件 389億円 5物件 165億円 19物件 1,374億円 10物件 334億円 取得物件 野村不動産 GEMS市ヶ谷 PMO田町 PMO銀座 PF三軒茶屋Ⅱ 吉祥寺ビル 八丁目 中座くいだおれビル PMO新日本橋 GEMS大門 日本電気本社ビル 晴海トリトンY・Z PMO日本橋三越前 1物件 108億円 PF八丁堀 PF板橋本町 PMO芝公園 PU目黒三田 サミットストア向台町店 nORBESA L
Slide 16: （BLANK）
（BLANK）
Slide 17: 内部成長
(5) PURO RES
Slide 18: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office テナント入替や改定を通じて、今期も平均賃料単価の上昇を実現（前期末：18,060円/坪→18,126円/坪（＋0.4％）） レントギャップ：2018年8月期末＋4.4％ 2018年8月期 運用Topics 平均賃料推移（円／坪） （2018年2月期末＋3.5％から、+0.9％） 第6期退去面積の早期リースアップ完了 18,500 期中の物件売買による影響 前期末保有物件 63 退去面積：3,663坪 ⇒ 入居面積：3,667坪 18,000 2.5年で 18,189 テナント入替による賃料増加率：+5.9％ 17,500 9.4%UP 1
Slide 19: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 旺盛な需要を背景に、積極的にテナントを入れ替え、アップサイドを追求 入退去面積の推移（坪） 申込済 入居 4,746 退去 3,667 3,268 （申込済） Net 3,444 3,439 1,777 1,791 2,327 1,478 （契約済） (1,584) (2,226) (2,755) (2,470) (3,240) (3,663) (5,402) 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 (5ヶ月) （想定） ＜第6期＞テナント入替の効果 ＜第7期＞テナント入替の進捗（
Slide 20: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail 安定した固定賃料をベースに、テナント入替による内部成長を実現 2018年8月期 運用Topics 賃料収入の内訳（商業全体） ※売上歩合賃料：2.1億円 （内、UCW1.7億円） 売上歩合 駅前立地（売上歩合） 駅前立地（固定） （百万円） 大阪府北部地震及び テナント入替による賃料増減（売上歩合テナント除く） 居住地立地（固定） 売上歩合比率（右軸）西日本豪雨の影響（▲30百万円） 8,000 5.0% 4.4% 4.2% 入替対象面積：757坪 賃料増減額率 +7.2％ 3.7% 4.0% 4.3% 3.8% （＋848千円/月） 6
Slide 21: ユニバーサル・シティウォーク大阪にUSJオフィシャルストアを誘致
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail ユニバーサル・シティウォーク大阪に、パーク外最大級のUSJオフィシャルストアを誘致。 ＜USJオフィシャルストア（2018年7月20日オープン）＞ ・ 店舗の話題性により、売上は従前テナント比大幅増 ⇒ 従前テナント比＋831.7％ ・ 固定＋売上歩合賃料の採用で、賃料収入は従前テナント比大幅増加見込。 ＜テナント売上＞ ＜テナント賃料収入＞ 従前テナント USJストア売上歩合賃料 USJストア変動賃料 USJストア USJストア固定賃料 従前テナント賃料総額 売上 固定賃料のみで 歩合賃料 ＋831.7％ ＋137.1％ + （増額2,
Slide 22: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics 早期交渉による再契約を通じた安定キャッシュフローの確保 2018年8月期 運用Topics 2019年2月期に契約満了時期を迎えるテナントについて、再契約を完了。 ・ Landport板橋 ・ Landport川越 11,276坪の区画において、 全体の3/4フロアにあたる17,077坪において、 2022年2月迄の延長再契約。 2020年12月迄の延長再契約。 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 14.6% 再契約 13.7% 12.9% 11.6% 再契約 7.8% 7.8% 5.3% 2.5% リーシング中 0.6% 1
Slide 23: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential レジデンシャルセクターにおいても、東京圏を中心に入替を通じた賃料上昇を継続推進 2018年8月期 運用Topics 入替・更新時の賃料増減 テナント入替時の賃料増額に向けた施策 ①入替時の賃料変動 ＜ターゲット属性に合わせたモデルルーム設置＞ 793件/1,259件（63.0％）の増額入替 月額賃料増減率 ＋2.0％ （＋2,557千円/月） ・プライムアーバン豊洲 （34件入替） 月額賃料増減率 +4.3％ （+177,500円/月） ②更新時の賃料変動 119件/2,117件（5.6％）の増額更新 ・プライムアーバン神楽坂
Slide 24: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Hotels
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Hotels 全国で実績を有するホテルオペレーターと、地産地消の食材を提供する地元レストランの誘致により、バリューアップを実現 ホテルビスタ札幌大通としてリブランドオープン（旧名称：ウォーターマークホテル札幌） 2018年6月より、オペレーター：㈱ビスタホテルマネジメントによる運営を開始。 現在、ホテル・レストランのさらなる運用状況向上に向け、関係者間での継続協議中。 リブランドと同時にオープンした 1階レストラン 「和 およばれ」 エントランス 和 およばれ 朝食写真（参考） ＜運営実績比較＞（2018年カッコ内は前年同月比） 6月 7月 8月 20
Slide 25: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益は937億円に拡大（前期比+73億円）するも、上昇率は減速傾向 用途別鑑定評価額の状況 18年2月期 18年8月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 前期比分析 オフィス 59 455,390 25,111 61 465,280 27,679 鑑定CAP 18年2月期 18年8月期 商業 44 180,734 20,122 44 180,945 20,662 物流 17 170,430 31,147 19 187,350 33,592 低下 88 物件 105 物件 住宅 150 189,546 1
Slide 26: （BLANK）
（BLANK）
Slide 27: ファイナンス
6 ファイナンス 27
Slide 28: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 継続して平均金利の低下・借入年数の長期化を推進 2018年8月期のファイナンス 新規借入 リファイナンス 調達概要 返済概要 調達概要 総額 11,000百万円 総額 31,855百万円 総額 31,855百万円 平均金利 0.59％ 平均金利 0.86％ 平均金利 0.65％ 平均借入年数 6.7年 平均借入年数 4.7年 平均借入年数 8.5年 （注）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。 （注）平均金利は返済時点の金利を加重平均して計算しています。 （注）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。 また、5/28付500百万円、6/12付1,500百万円の期限
Slide 29: ファイナンスの状況 有利子負債の状況
ファイナンスの状況 有利子負債の状況（期末時点） 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 （第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） 有利子負債の残高 403,164 百万円 409,771 百万円 498,784 百万円 488,741 百万円 486,198 百万円 497,155 百万円 平均残存年数 3.96 年 4.36 年 4.31 年 4.54 年 4.52 年 4.61 年 平均借入金利 1.09 % 1.03 % 0.95 % 0.92 % 0.91 % 0.88 % 長期借入比率 84.1 % 85.9
Slide 30: ESGへの取り組み
(7) ESGNA@ER) thy
Slide 31: ESGへの取り組み（第三者評価）
ESGへの取り組み（第三者評価） 3年連続でGRESB「Green Star」を取得し、「総合型・上場」グローバル・セクターリーダーに選出 本投資法人の取り組み GRESB 2018年「総合型・上場」グローバル・セクターリーダーに リアルエステイト評価 ・「Green Star」を3年連続で取得。 「Green Star」 開示評価 ・総合スコアの順位により5段階で評価されるGRESB 「5 Star」 「A」 レーティングは、2年連続で最上位「5 Star」を取得。 ・環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報 開示が優れていることが評価され、GRESB開示評価 は、2年連続で最高水準「
Slide 32: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 省エネ法に基づくエネルギー使用量原単位削減状況 環境負荷軽減への具体的取り組み （ポートフォリオ全体（注：居住用施設は対象外）） 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施 ＜法的目標＞ 2016年度以降の5年間で年平均▲1％以上の削減 （2018年以降に実施した事例） （l/㎡） 31.0 ① LED化による省エネ促進 ・新宿野村ビル 30.0 ・野村不動産天王洲ビル 30.1 29.0 ・Landport浦安 ・Landport八王子 29.0 ＜新宿野村ビル LED化工事事例＞ 28.0 28.6 ・Recipe SHIMOKITA 想定電力： 1
Slide 33: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） テナント満足度向上への取り組み 野村不動産グループによるダイバーシティの推進 野村不動産グループは、全ての役職員が心身ともに健康で、活き活きと仕事に取り組ことが 入居テナント向けイノベーティブスペース「NEON」オープン 企業の持続的な成長につながる「ウェルネス経営」を目指します。 もともと食堂、会議室のあったフロアをリニューアル。昨今の働き方改革の要請を受け、オフィス 経営トップと現場社員の間で全42回のミーティングを開催し、ウェルネス経営に関するビジョン ワーカーの活躍と成長を引き出す新しい過ごし方を提案します。 や業務改善についての意見交換を行っています。
Slide 34: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（G：ガバナンス） コーポレートガバナンス/コンプライアンス体制 資産運用会社の資格保有者数及び割合（役職員161名） 資産運用会社である野村不動産投資顧問は、コンプライアンスを最優先するガバナンス体制を構築し、利益相反の防 保有者数 割合 資格 止、リスク管理及び法令遵守を徹底しています。 （人） （％） 宅地建物取引士 139 86.3 「利益相反の適切な管理」に関する取組み 不動産証券化協会認定マスター 92 57.1 当社は、企業理念に掲げるとおり、利益相反取引を防止するための体制として、投資委員会及び コンプライアンス委員会を設置し、適切に管理しています。 日本証券
Slide 35: Appendix
8 Appendix 35
Slide 36: 各種指標の推移（詳細）
各種指標の推移（詳細） 項目 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 営業収益 百万円 24,313 30,976 34,714 38,139 34,218 34,731 うち、不動産等売却益 百万円 - 1,442 - 3,107 587 - 賃貸ＮＯＩ 百万円 16,237 20,248 23,680 23,931 23,583 24,475 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 4.9 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 償却後ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 3.9 4.0 4.1 4.0 4.1 4.1 インプライドキャップレート ％ 4.1 4.1 4.1 4.4 4.
Slide 37: ポートフォリオサマリー （2018年8月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2018年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 281 955,984 1,041,183 18.8 2,321,273.52 1,852,454.59 オフィス 61 434,550 465,280 25.0 790,083.29 468,945.90 商業施設（駅前立地） 19 106,617 119,140 17.2 235,465.16 116,225.66 商業施設（居住地立地） 25 53,166 61,805 18.4 205,49
Slide 38: ポートフォリオの運用状況
ポートフォリオの運用状況 賃料単価の推移 (坪/円) 17,795 18,060 18,189 17,021 17,419 18,000 16,628 オフィス 10,841 10,905 11,045 11,106 11,107 11,234 商業（固定賃料のみ） 12,000 物流 8,731 7,349 8,471 8,461 住宅 9,378 9,390 宿泊施設 6,000 8,181 3,749 3,730 3,710 3,887 3,915 3,922 0 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 稼働率の推移（％） 16年2月期 16年
Slide 39: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積の推移（坪） 賃料改定（件数）の状況 （件） 増額 据置 減額 申込済 入居 退去 Net 250 4,746 200 3,268（申込済） 94 111 3,444 3,439 3,667 69 93 150 30 61 （43.7％） （50.3％）（51.4％） 2,327 （契約済） 1,777 1,791 1,478 （38.1％） （20.1％） （36.7％） 100 (1,584) 103 (2,470) (2,226) 116 110 104 120 89 (3,240) (2,755) (3,663) 50 （77.9％） （60.8％
Slide 40: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 商業ポートフォリオ 賃料収入の内訳 居住地立地：契約期間の分散状況（賃料ベース） 駅前立地（売上歩合） 売上歩合 駅前立地（固定） （百万円） 居住地立地（固定） 売上歩合比率（右軸） 8,000 5.0% 25% 4.4% 4.3% 4.0% 4.2% 3.7% 3.8% 4.0% 20% 6,000 15.2% 3.0% 15% 4,000 2.0% 10% 8.8% 2,000 4.7% 1.0% 5% 0.3% 0 0.0% 0% 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 ユニバーサル・シティウォークの賃料推移（指数）
Slide 41: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 賃貸借契約満期の分散状況（賃料ベース） 14.6% 再契約 13.7% 12.9% 11.6% 再契約 7.8% 7.8% 5.3% 2.5% 0.6% 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 契約更改の状況 2019年2月期契約満了区画のリーシング状況 2019年8月期契約満了区画のリーシング状況 契約締結済 リーシング中 契約締結済 リーシング中 100.0% 100.0% 再契約 新規契約 100.0% 賃料改定の状況 (2020年8月期までに賃料改定を迎えるテナン
Slide 42: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数の推移（戸） 入替時の賃料変動推移（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 2,000 100% 1,500 1,196 1,259 1,168 975 826 948 1,000 46.5 55.9 55.4 56.9 60.2 63.0 500 27 69 32 0 50% (17) (18) (1) 19.3 -500 22.3 20.0 19.6 21.0 18.6 -1,000 (799) (906) (916) 34.2 -1,500 (1,185) (1,214) 21.7 24.6 23.5 (1,260) 18.8 18.4 -2,000
Slide 43: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ PMO（オフィス） PROUD FLAT（居住用施設） プラウドフラット富ヶ谷 プラウドフラット宮崎台 (旧三菱自動車 渋谷店) PMO日本橋江戸通 PMO八丁堀新川 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 総戸数 竣工(予定)時期 状況 1 PMO日本橋江戸通（注2） 中央区日本橋小伝馬町 2016/6 稼働中 1 プラウドフラット東神田 東京都千代田区 38戸 2015/5 稼働中 2 PMO内神田 千代田区内神田 2017/5 稼働中 2 プラウドフラット三越前 東京都中央区 40戸 2015/7 稼働中 3 P
Slide 44: 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン～
外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン（注1） ～ Landport（物流施設） GEMS（商業施設） Landport東習志野PJ GEMS三軒茶屋 GEMS茅場町 (旧イトーヨーカドー 東習志野店) 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 物件名 所在地 竣工(予定)時期 状況 1 Landport小牧（注2） 愛知県小牧市 2017/1 稼働中 1 GEMS神宮前 渋谷区神宮前 2018/4 稼働中 2 Landport東雲プロジェクト 東京都江東区 2018/11（予定） 計画中 2 GEMS茅場町 中央区新川 2018/2 稼働中 3 GEMSなんばプロジェクト 大阪市中央区
Slide 45: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) オフィス 新宿野村ビル 1 野村不動産パートナーズ株式会社 オフィス 野村不動産四ツ橋ビル 210,369.77 11.4 居住用施設 プラウドフラット白金高輪 他120物件 Landport浦安 2 福山通運株式会社 物流施設 92,389.48 5.0 相模原大野台ロジスティクスセンター Landport川越 3 非開示 物流施設 89,812.56 4.8 Landport八王子Ⅱ 4 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 3.3 5 ネオヴィア・ロジスティ
Slide 46: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2018年2月期末 2018年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第6期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第5期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 45,861 49,200 3.7 3,338 46,388 49,200 3.7 2,811 0 0.0 0.0
Slide 47: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2018年2月期末 2018年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第6期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第5期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Of-T-054 東京圏 オフィス PMO新日本橋 4,440 4,479 4,680 3.8 200 4,462 4,800 3.7 337 120 2.6 -0.1 Of-T
Slide 48: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2018年2月期末 2018年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第6期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第5期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rt-T-028 東京圏 商業施設 三菱自動車 川越店（底地）（注1） 350 355 379 5.4 23 355 386 5.3 30 7 1.8 -0.1 Rt-T-029
Slide 49: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2018年2月期末 2018年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第6期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第5期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-T-003 東京圏 住宅 プラウドフラット初台 713 698 762 4.3 63 694 770 4.3 75 8 1.0 0.0 Rs-T-004 東京圏 住宅 プラ
Slide 50: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2018年2月期末 2018年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第6期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第5期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-T-047 東京圏 住宅 プライムアーバン白山 866 832 955 4.1 122 824 961 4.1 136 6 0.6 0.0 Rs-T-048 東京圏 住宅
Slide 51: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2018年2月期末 2018年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第6期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第5期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-T-095 東京圏 住宅 プライムアーバン町屋サウスコート 1,910 1,874 1,990 5.1 115 1,867 1,940 5.0 72 -50 -2.5 -0
Slide 52: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 2018年2月期末 2018年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第6期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定‐ 対照表 算定価格 (期末算定‐ 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第5期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異 Rs-S-012 その他 住宅 プライムアーバン円山 229 215 240 5.2 24 212 235 5.2 22 -5 -2.1 0.0 Rs-S-013 その他 住宅
Slide 53: 損益計算書
損益計算書 第5期実績 第6期実績 自2017年9月 1日 自2018年3月 1日 第6期実績 － 第5期実績 区 分 至2018年2月28日 至2018年8月31日 金 額 金 額 増減額 増減比 （千円） （千円） （千円） （％） 営業収益 34,218,876 34,731,869 512,993 1.5 不動産賃貸事業収入 33,631,626 34,731,869 1,100,243 3.3 賃貸事業収入 30,724,009 31,695,901 971,892 3.2 その他収入 2,907,617 3,035,967 128,350 4.4 不動産等売却益 587,249 -
Slide 54: セクター毎の差異分析
セクター毎の差異分析 オフィス 商業施設 第5期末 第6期末 第5期末 第6期末 物件数 59 61 物件数 44 44 取得価格（百万円） 428,110 434,550 取得価格（百万円） 159,783 159,783 第5期実績 第6期実績 第5期実績 第6期実績 自2017年9月 1日 自2018年3月 1日 第6期実績 － 第5期実績 自2017年9月 1日 自2018年3月 1日 第6期実績 － 第5期実績 区 分 至2018年2月28日 至2018年8月31日 区 分 至2018年2月28日 至2018年8月31日 金 額 金 額 増減額 増減比 金 額 金 額 増減額 増減比
Slide 55: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第5期 第6期 第5期 第6期 2018年2月28日現在 2018年8月31日現在 2018年2月28日現在 2018年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （千円） （％） （千円） （％） （千円） （％） （千円） （％） 流動資産 78,067,357 7.2 76,762,897 6.9 流動負債 68,751,140 6.3 74,303,221 6.6 現金及び預金 64,532,866 5.9 62,071,925 5.5 営業未払金 2,223,178 0.2 2,558,71
Slide 56: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 投資口価格の推移 東証REIT NMF 指数 （円） （Pt） 190,000 2,000 NMF 東証REIT指数 180,000 2018年9月末 1,900 155,200円 170,000 1,800 160,000 150,000 1,700 140,000 2018年8月末 154,800円 1,600 130,000 2018年2月末 146,400円 120,000 1,500 投資主体別売買動向 800,000 120,000 売り 買い 差引 600,000 90,000 400,000 60,000 （ （ 売 売 買 買 200,000 30,000
Slide 57: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2018年2月期末 2018年8月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第5期末） （第6期末） 357,791口(8.6%) 325,961口(7.8%) 銀行 152,375 3.6% 154,887 3.6% 2018年2月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 1,886,174 45.1% 1,960,427 45.4% 1,241,961口 （第5期末） 2,257,417口(54.0%) 生命保険会社 25,376 0.6% 33,546 0.8%
Slide 58: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 財務会計部メンバーのご紹介 組織図 企画部 財務チームは、NMFの成長に不可 欠である機動的な資金調達に向 監 海外業務企画室 け、日々邁進しています！ 査 役 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 会計チームは、J-REIT随一の物件 数を誇るNMFの分配金マネジメント を支えています。 監査部 財務会計部 取 営業部 IR活動内容 株 取 締 主 締 投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 役 ■ ARES主催 個人投資家向け 「Jリート普及全国キャラバン2018」参加 総 役 社 会 会 長 ■ 証券会社各社主催・協賛 個人投資家向けセミナー参加 プロダクト開発部 リサーチ部 ■ モーニングスタ
Slide 59: 分配方針
分配方針 売却益が生じた場合の分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 基本的な分配方針 留保する場合がある 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （注）記載の数値は、イメージを 当期利益 分配総額 （損益計算
Slide 60: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 (千坪) オフィスビル供給量推移予測 空室率推移 平均月額賃料 （％） 700 10.00 （円/坪） 9.43 新規供給量 25,000 8/31 600 予 測 22,901 20,291 8.00 20,000 500 6.00 400 15,000 16,207 300 4.00 10,000 200 2.49 8/31 2.00 5,000 2.45 100 0.00 0 0 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '05
Slide 61: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ 商業 小売業販売額（12ヶ月移動平均） 小売業販売額（12ヶ月移動平均） ＜業態別＞ ＜品目別＞ 13年末＝100 13年末＝100 125 大型小売店食料品部門 チェーンストア（GMS含むスーパー） 食料品 住関品（日用品、家電他） 衣料品 120 百貨店（東京地区） 110 115 105 110 100 105 95 100 90 95 85 90 80 '14 '15 '16 '17 '18 '14 '15 '16 '17 '18 出所：経済産業省、日本チェーンストア協会、 出所：日本チェーンストア協会よりNREAM作成 日本百貨店協会よりNRE
Slide 62: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産売買取引額の推移 東京圏地価上昇・下落割合の推移 日本国債10年単利 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 (億円) J-REIT以外 J-REIT 売買額12ヶ月移動平均 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 9,000 下落 5 100 8,000 90 4 7,000 80 6,000 70 3 60 5,000 2 50 4,000 40 1 3,000 30 2,000 20 0 1,000 10 -1 0 0 '05 '0
Slide 63: MEMO
MEMO a FUND
Slide 64: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — 2018年8月期 Earnings Presentation on 6ix