Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — 34th period Earnings Presentation
63 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, October 2021
Slide 1: 決算説明会 ご挨拶
皆様、こんにちは、福岡リアルティの古池でございます。 今年の6月に前任松雪から代表取締役社長のバトンを受け取りました。 最初に簡単な自己紹介をさせて頂きます。私は、生まれも育ちも地元福岡です。 前職であるスポンサーの福岡地所では、キャナルシティ博多の開発・運営と本社管理部 門の社長室などを経験しました。直近は、建築・ファシリティマネジメントのグループ会社 で社長を務めました。 今後ともどうぞよろしくお願いいたします。 それでは、福岡リートの第34期、本年3月1日から8月末日までの決算について、ご説明 させて頂きます。 0
Slide 2: Fukuoka REIT Corporation 第34期決算説明会資料
Fukuoka REIT Corporation te U—b RA: if RE 968 | 202143 A18~202148A31A8 LFLITAI YW MNT EMAL RR PRIS 71 ARRLEORS PACE OER ee 7 RAPE 9 RADE DER rrr 1 Bal 19 PRI TFEUFT rrr 23 APPeN dix rr rnrneennnnnnnn DA Oan a= ame emesis AANRRQUERET NCAR TET. RUS PRORM HM, RIG ERM MANGE OEMS CL OFA BYRT CAOMRIMY SER
Slide 3: エグゼクティブサマリー
エグゼクティブサマリー 福岡県にて緊急事態宣言が2度発出されるも、第34期分配金は予想比＋1.1％で着地 エグゼクティブサマリー 1 資料下段の分配金の推移について説明します。 第34期の分配金は、3,539円となり、前期比プラス5.3％、予想比プラス1.1％の着地と なりました。 今期は、期初に想定していなかった福岡県における緊急事態宣言が２度発出されまし たが、コロナ禍においても分配金の水準を確実に回復させることができました。 次に、資料左上の資産の入替です。 これは、前期の決算説明にて既にご案内の通り、6月1日にキャナルシティ博多・Bのグ ランドビル共有持分88.28%と天神西通りビジネ
Slide 4: GRESB2021にて「4スター」の評価を取得
最後に、経営の重要課題に位置付けておりますESGの取り組みです。今年度 GRESB2021にて「4スター」の評価を取得しました。 以上がサマリーです。 2
Slide 5: 第36期新規取得予定物件 博多筑紫通りセンタービル
第36期新規取得予定物件 博多筑紫通りセンタービル 新規取得予定物件と成長戦略 2 8月にプレスリリースしました第36期新規取得予定物件の説明です。 資産規模拡大を目的に、来年3月1日に外部からオフィスビルを鑑定評価額より220百 万円低い4,320百万円にて取得する予定です。 この物件の特徴は、JR博多駅より徒歩約８分のビジネスエリアに立地しています。 また、基準階の貸室が240坪を超える面積を有しており、希少価値があり、エリア内の競 争力が高く、さらに賃料ポジティブギャップも33.9％です。 従って、今後内部成長により、高い利回りが期待できる物件です。 3
Slide 6: 外部成長の取り組み
外部成長の取り組み 総合型リートとして投資タイプ別のリスク分散を図り、資産規模2,500億円を目指す 新規取得予定物件と成長戦略 3 外部成長の取り組みについて、説明します。 現在、福岡リートの資産規模は、第34期末（2021年8月末）にて、約2,020億円です。 今後、総合型リートとして、できるだけ早い段階に2,500億円を達成したいと考えていま す。 そのためにアセットタイプとしては、オフィスビルと物流施設を中心に、スポンサーパイプ ラインから既存収益物件や開発段階から協議を重ね、高品質、高性能な新築物件の取 得を目指します。 また、地域密着のソーシング力の強みを活かし、さまざまなソリュー
Slide 7: 投資タイプ毎の資産規模の推移
投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース） 資産規模は第34期末で2,020億円（取得価格ベース） 新規取得予定物件と成長戦略 4 投資タイプ毎の資産規模の推移です。 福岡リートは、アセットコントロールによるリスク分散を行っており、上場当初は、商業施 設64％、オフィスビル36％でしたが、2022年3月には、商業施設53％、オフィスビル 33％、物流施設7.8％、その他6.2％となり新たなアセットタイプが増加しています。 LTVの数字は、第34期末41.2％で借入余力もあることから、オフィスビル・物流施設ア セットの取得を促進していきたいと思います。 5
Slide 8: 新型コロナウイルス感染症の影響
新型コロナウイルス感染症の影響 コロナ収束とともにアクティブ商業も回復を見込む 新型コロナウイルス感染症の影響 5 新型コロナウイルスの影響について、説明します。 資料のグラフは、新型コロナウイルスの影響が出始めた2020年3月から2021年8月まで の約１年半の福岡県のコロナ感染者数と主要商業施設の売上高推移をコロナ前と比較 したものです。 第34期もコロナ第4波、第5波と感染者数が急増し、福岡県も緊急事態宣言やまん延防 止等重点措置が発出され、特に福岡の中心部に位置し、観光需要に強いキャナルシテ ィ博多は、全国のショッピングセンターの平均を下回り、感染拡大の影響を大きく受けま した。一方で
Slide 9: 分配金の推移
分配金の推移 3,500円まで回復 分配金の推移 6 分配金の推移について、説明します。 第32期から新型コロナウイルスの影響を受けながらも、物件の運用力により、毎期2.5％ 分配金を回復させています。 第34期の分配金は、3,539円で前期比プラス178円、予想比プラス39円にて着地しまし た。 これは、売却益を除いても前期を上回る実績です。 第35期、第36期予想については、記載の通り変動要因がありますが、いずれも3,500 円としています。 7
Slide 10: 損益計算書・分配金（前期比）
損益計算書・分配金（前期比） 売却益と費用削減で物件売却による収益減を吸収し、分配金は前期比＋5.3％ （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円 決算報告 7 第34期の損益計算書・分配金の前期比資料です。 営業損益の主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載の通りです。 売却益を除く営業収益は、前期比マイナス141百万円となりました。先ほど説明しました 6月の資産入替に伴う影響である天神西通りビジネスセンター底地の収益プラス79百万 円とグランドビルの収益剥落マイナス263百万円で、合計マイナス184百万円が主な要 因となります。 これに加えて売却益をプラス104百
Slide 11: 損益計算書・分配金（予想比）
損益計算書・分配金（予想比） 緊急事態宣言の影響による減収を、費用削減等により吸収。分配金は予想比＋1.1％ （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円 決算報告 8 第34期の損益計算書・分配金の予想比の資料です。 こちらも主な増減要因は、右のオレンジ色の欄に記載の通りです。 期初に想定していなかった2度の緊急事態宣言により、商業施設の変動賃料収入が影 響を受け、予想比マイナス120百万円となりましたが、修繕費を中心に140百万円の営 業費用の削減により、結果、営業利益はプラス28百万円となりました。 一口当たり分配金は、39円の予想比プラスです。 9
Slide 12: 第35期 業績予想
第35期 業績予想 売却益の剥落と資産入替による影響を費用削減等により吸収し、分配金は3,500円 業績予想 9 第35期の業績予想の説明です。 第35期は、営業収益が6月の資産入替に伴う売却益とNOIの3ヶ月分の剥落が影響し、 前期比マイナス246百万円となります。 その影響を修繕費の削減や減価償却費減などにより198百万円を吸収しますが、営業 利益は、前期比47百万円のマイナスとなります。 営業外費用等を反映させた結果、一口当たり分配金は、前期比マイナス39円となりま すが、現状下限と考えている3,500円を維持します。 10
Slide 13: 第36期 業績予想
第36期 業績予想 新規取得物件の収益貢献等で費用増加をカバーし、分配金は3,500円 業績予想 10 第36期の業績予想の説明です。 第36期は、博多筑紫通りセンタービルの収益貢献と商業施設の売上回復により営業収 益を第35期比プラス213百万円を見込んでおります。第35期で申し上げた修繕費削減 分の実施と資本的支出による減価償却費増、商業施設の費用増にてプラス200百万円 を見込みます。 結果、一口当たり分配金は、第35期同様に3,500円と予想しております。 11
Slide 14: 商業施設の状況①
商業施設の状況① 地域密着型商業施設のコロナの影響は限定的 保有物件の運営状況 11 ここからは、第34期のアセット別の運用状況をご説明します。 各主要商業施設の直近の年間売上実績は、記載の通りです。 また、下の表の通り、第34期の売上とコロナ前の一昨年同期比では、キャナルシティ博 多は、マイナス50％と影響は大きいですが、地域密着型のパークプレイス大分、木の葉 モール橋本、サンリブシティ小倉は、コロナ禍においても影響は、限定的です。 また、表の右端数値のコロナ第1波にて、施設の休業等を余儀なくされた昨年同期比で は、緊急事態宣言発出等ありましたが、いずれも売上は、回復傾向となっています。 1
Slide 15: 商業施設の状況② キャナルシティ博多の近況
商業施設の状況② キャナルシティ博多（全体）の近況 保有物件の運営状況 12 キャナルシティ博多の近況について、ご説明します。 コロナ長期化の影響を顕著に受けているキャナルシティ博多では、第34期は、感染症 対策、テナント支援、国内・近隣顧客の集客対策を実施しました。また、テナント従業員 へのワクチン職域接種を実施し、安心して利用いただける施設運営を心掛けました。 今後、第35期、第36期については、段階な集客イベントの再開、リニューアルによるMD 刷新を実施し、売上回復を見込んでいますが、インバウンドの需要回復には、時間を要 するため、コロナ前の約75％の売上を想定しています。更に福岡市博多
Slide 16: 商業施設の状況③
商業施設の状況③ 施設リニューアル等により賃料増加を見込む 保有物件の運営状況 13 サンリブシティ小倉、木の葉モール橋本、パークプレイス大分の３施設についてご説明 します。 生活必需品を多く揃える地域密着型モールは、コロナ禍においても堅調に推移してい ますが、アフターコロナの需要回復局面において、更なる競争力の強化の為、施設リニ ューアルを実施します。 サンリブシティ小倉は、共用部リニューアルに加え、スーパーマーケット区画の改装、有 力テナントの「ユニクロ」の導入をいたしました。 木の葉モール橋本は、コロナ禍においても堅調な食物販ゾーン「はしもとまるしぇ」の拡 大リニューアルを実施し９店舗の
Slide 17: 福岡のオフィスマーケット動向
福岡のオフィスマーケット動向 保有オフィスビルの競争力は相対的に高い （年） 保有物件の運営状況 14 福岡のオフィスマーケットについてご説明します。 先日、発表された９月時点の福岡のオフィスビル空室率は、スポンサーの福岡地所が 開発した天神ビジネスセンターが新規供給されましたが、高稼働で竣工した為、前月比 ほぼ横ばいの4.55％でした。東京都心部の空室率は、6.43％で引き続き上昇傾向にあ ります。 右に東京と福岡のオフィスビルの空室率の推移を示していますが、直近の東京の空室 率上昇に比べると福岡の上昇率は緩やかです。 右中段のグラフは、規模別オフィスの空室率の推移を示していますが、中小ビル
Slide 18: 福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況
福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況 福岡のオフィス需要は今後も底堅い 保有物件の運営状況 15 福岡のオフィスマーケットを支える需要ですが、福岡市が企業誘致を積極的にサポート しており、2020年も年間50社の本社機能移転や成長分野等の企業進出が実績として 上がっています。 また、国際金融機能誘致の推進として、官民一体で「TEAM FUKUOKA」という組織 で、外資系金融機関の誘致活動などを積極的に行っています。天神ビジネスセンター にもシェアオフィスとして、「CROSSCOOP 福岡天神」の開設が決まりました。 資料右側のオフィス需要に影響を与えるテレワークの実施率ですが、直近でも東
Slide 19: オフィスビル稼働率実績・予想
オフィスビル稼働率実績・予想 高稼働を維持しつつ、賃料単価は上昇 （％） 保有物件の運営状況 16 福岡リートが保有するオフィスビルの９物件の第34期の稼働率は99.9％と非常に高い 稼働率を誇っています。第35期、第36期の稼働率も高稼働を維持出来ると予想してい ます。 また、保有物件の賃料ポジティブギャップが24.5％と見ており、右下グラフの通り、継続 して賃料増額改定にも取り組んでいます。 17
Slide 20: その他アセットの状況（物流施設）
その他アセットの状況（物流施設） 物流施設の需要は堅調 保有物件の運営状況 17 その他アセットの物流施設について、説明します。 福岡の物流施設も全国同様にマーケットは、非常に良好で2019年から空室率0％が継 続しています。 今後も福岡近郊、佐賀県鳥栖エリア等の物流需要は、非常に強い状況が続くと思われ ます。 福岡リートが保有する物流施設は、現在、４物件ですが、いずれも100％稼働と非常に 安定しています。 スポンサーである福岡地所も物流施設については、積極的に開発を行なっていく計画 であり、今後取得検討を進めて行きたいと考えています。 18
Slide 21: その他アセットの状況（ホテル・住居）
その他アセットの状況（ホテル・住居） ホテルは宿泊特化型のみとなり、リスク低減 保有物件の運営状況 18 その他アセット、ホテル、住居の状況です。 ホテルについては、グランドハイアット部分を売却した為、残る３物件は、いずれも宿泊 特化型です。第34期については、いずれもコロナの影響を受けて、厳しい状況が続きま した。今後は、移動制限が解除され、Go Toキャンペーン等の再開がされれば回復傾 向に向かうと期待しています。 住居については、コロナ禍においても５物件平均で第34期は、96.1％と引き続き高い 稼働率を維持しており、非常に安定しています。また、入替時の新規募集賃料の増額 にも継続的に取
Slide 22: 第34期調達実績
第34期調達実績 リファイナンスは金利条件改善しつつ長期化 財務体制 19 ここからは、財務運営についてです。 まず、第34期の調達実績からです。 左上の表の通り、本年3月と7月の２回に分けて、合計63億円を期間10年、金利0.51％ にてリファイナンスを行いました。リファイナンス前は期間7年、金利0.835％でしたので、 期間を延ばし、金利を抑えることができました。 また、60億円のコミットメントラインを期間を１年間延長し、３年間の期間維持を行いまし た。 これらにより財務基盤の安定化と機動的な資金調達の手段を確保しています。 20
Slide 23: 財務状況①
財務状況① 安定的な財務基盤の確保 財務体制 20 財務状況です。 期中の平均金利は0.69％、平均残存年数は5.7年です。証券会社のレポートによれば J-REIT全体の平均残存年数は4.3年ですので、福岡リートは期間の長い借入を行って いることになります。これは、将来の金利上昇リスクを低減し、返済期限の分散を行いな がら、なるべく期間の長い借入でかつ低利での調達を行う方針を堅持しているからで す。また、LTVは、41.2％と低い水準を維持しています。 これらにより財務の安全性を図っています。 なお、格付けについては、引き続きJCRからAA-の格付を維持しています。 21
Slide 24: 財務状況②
財務状況② スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワークを構築 財務体制 21 円グラフの通り、第34期期末借入残高は、824億円です。そのうち約半分を資産運用会 社福岡リアルティのスポンサーである日本政策投資銀行、西日本シティ銀行、福岡銀行 の3行から調達しています。 残りの半分は、メガバンクや九州各県の地方銀行等から調達することで、われわれの投 資エリアである九州全域の地元の情報をカバーする取引ネットワークを構築していま す。 22
Slide 25: 鑑定評価額
鑑定評価額 すべての物件において含み益 を保持 （注1） （単位：百万円） 期末鑑定評価額 22 鑑定評価額についてです。 まず、全物件で含み益を保持しており、第34期末で総額約407億円です。 前期末より18億6千万円増加しています。 一覧表のとおり、オフィスビル、物流施設、住居の物件でいずれもキャップレートが下が っていることが確認できます。 このことは、福岡リートの継続鑑定におけるキャップレートと他リートの取引事例等による 実物不動産売買におけるキャップレートとの間には、依然、数十ベーシスのポジティブ ギャップがあると考えています。 時間の経過とともに、そのギャップが修正されることで、福
Slide 26: サステナビリティへの取り組み
サステナビリティへの取り組み GRESB2021「4スター」の評価取得（2021年10月15日発表） サステナビリティ 23 最後にサステナビリティへの取り組みについてです。 ESGの取り組みについては、経営の重要課題に位置付けており、今後、社内体制整備 等取り組みを強化して行きます。 10月15日に発表いたしましが、今年度の取り組みを評価するGRESB2021では、「4ス ター」を取得しました。 記載の重要課題マテリアリティについても、3年を経過したことから、現在見直しも行って います。 社内のサステナビリティ推進委員会でKPIを含めた数値目標の設定とそれを実現する 為の具体的施策を検討して
Slide 27: Appendix
E Fukuoka reir Appendix 25
Slide 28: Fukuoka REIT 概要
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Slide 29: 福岡・九州地域特化型リート
福岡・九州地域特化型リート Appendix 26 27
Slide 30: Appendix
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Slide 31: Appendix
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Slide 32: 福岡・九州の地震リスク等
福岡・九州の地震リスク等 保有物件（建物）すべてに地震保険を付保 Appendix 29 30
Slide 33: Appendix
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Slide 34: ESGへの取り組み（環境）
ESGへの取り組み（環境） Appendix 31 32
Slide 35: ESGへの取り組み（社会①）
ESGへの取り組み（社会①） Appendix 32 33
Slide 36: ESGへの取り組み（社会②）
ESGへの取り組み（社会②） Appendix 33 34
Slide 37: ESGへの取り組み（ガバナンス）
ESGへの取り組み（ガバナンス） Appendix 34 35
Slide 38: IR活動
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Slide 39: 投資主の状況
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Slide 40: 投資口価格の推移
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Slide 41: 決算ハイライト
決算ハイライト 1口当たりの分配金は3,539円 （単位：百万円） Appendix 38 39
Slide 42: 貸借対照表（前期比）
貸借対照表（前期比） （単位：百万円） Appendix 39 40
Slide 43: キャッシュ・フロー計算書（前期比）
キャッシュ・フロー計算書（前期比） （単位：百万円） Appendix 40 41
Slide 44: 賃貸事業収支（商業施設）
賃貸事業収支（商業施設） （単位：百万円） （注1）第33期決算発表時公表予想 （注2）第34期に売却したグランドビル（共有持分 88.28％）部分がNOIには3ヶ月分含み、取得価格からは全額控除しています。 Appendix 41 42
Slide 45: 賃貸事業収支（オフィスビル・その他）
賃貸事業収支（オフィスビル・その他） （単位：百万円） （注1）第33期決算発表時公表予想 （注2）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。 Appendix 42 43
Slide 46: 賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費
賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費 （単位：百万円） Appendix 43 44
Slide 47: ポートフォリオ一覧①
ポートフォリオ一覧① 2021年8月31日現在 Appendix 44 45
Slide 48: ポートフォリオ一覧②
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Slide 49: ポートフォリオ一覧③
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Slide 50: 1口当たり分配金・NAVの推移
1口当たり分配金・NAVの推移 Appendix 47 48
Slide 51: 鑑定評価額の推移（含み益）
鑑定評価額の推移（含み益） キャップレート低下により含み益増加（含み益40,761百万円（増加額1,860百万円）、含み益割合21.9％ ） （注1） Appendix 48 49
Slide 52: 物件稼働率推移
物件稼働率推移 高い稼働率を維持 Appendix 49 50
Slide 53: Appendix
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Slide 54: Appendix
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Slide 55: オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況 賃料増額交渉は継続 Appendix 52 53
Slide 56: 借入金の状況
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Slide 57: 福岡リアルティ（資産運用会社）体制図
福岡リアルティ（資産運用会社）体制図 Appendix 54 55
Slide 58: Appendix
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Slide 59: 福岡中心部の状況
福岡中心部の状況 地下鉄七隈線延伸は2022年度開業予定 Appendix 56 57
Slide 60: 天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神エリアの再開発（天神ビッグバン） 天神ビッグバン：2026年末まで2年間期限延長 （注1） Appendix 57 58
Slide 61: 博多エリアの再開発（博多コネクティッド）
博多エリアの再開発（博多コネクティッド） Appendix 58 59
Slide 62: スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）
スポンサーパイプライン（福岡地所グループ） Appendix 59 60
Slide 63: 資産入替（2021年6月1日実施）
資産入替（2021年6月1日実施） Appendix 60 61