Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2017 Earnings Presentation
54 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Apr 18, 2017
Slide 1: 2017年2月期 決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 2017年2月期 決算説明資料 3 rd April 18, 2017 高さ186m、総貯水量2億㎥と日本一の大きさを誇る黒部ダム。 戦後の経済復興を支える電力源として、数々の苦難を知恵と技術で 乗り越え、7年の歳月をかけ1963年に完成しました。 私たちはニッポンを代表する不動産投資信託として、安定したインカム を提供してまいります。
Slide 2: 野村不動産マスターファンド投資法人の軌跡
野村不動産マスターファンド投資法人の軌跡 資産規模 （単位：億円） 9,398億円 10,000 （第２位） 新NMF上場後1年半で 9,000 REIT全銘柄中第2位へ 7,836億円 （第４位） 1,562億円増 8,000 7,000 6,000 15/10 本日時点公表済み 戦略的資産入替（SPR） 3REIT合併時点 取得売却完了後 ●売却：「22物件・640億円」（築年数39.2年） ●取得：「18物件・827億円」（築年数4.9年） ●トップリートとの合併：「19物件・1,374億円」（築年数22.5年） (注)築年数は、取引日時点の築年数を取得価格で加重平均して算出しています。
Slide 3: 目次
目次 目次 1 決算ハイライト 6. 6 APPENDIX ・ 2017年2月期（第3期）決算ハイライト 5 ・ ポートフォリオサマリー 27 ・ 売却益相当額の留保について 8 ・ ポートフォリオの運用状況 28 ・ オフィスセクターの運用状況 29 2. 2 外部成長 ・ 商業セクターの運用状況 30 ・ 外部成長の軌跡 10 ・ 物流セクターの運用状況 31 ・ 戦略的資産入替（SPR）の進捗 11 ・ 住宅セクターの運用状況 32 ・ 主要テナントの状況 33 3. 3 内部成長 ・ ポートフォリオ一覧 34 ・ 内部成長の状況 －各セクターの運用状況－ 14 ・ スポンサーの開発物件
Slide 4: 決算ハイライト
a | l { BAAR DEVAS—IrE BABA NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, ING. (>) RIS 4b
Slide 5: 2017年2月期（第3期）決算ハイライト
2017年2月期（第3期）決算ハイライト Asset Debt 外部成長サマリー リファイナンス 平均金利の低下と、借入年数の長期化を実現。 取得 計20物件1,482億円 総額 49,012百万円（注6） 47,950百万円 トップリート承継物件 19物件 1,374億円 築22.5年（注1） 平均借入年数 4.6年 7.6年 スポンサー開発物件 1物件 108億円 築0.4年（注2） 平均金利 0.70％ 0.63％ 第4期以降の動き（公表済み取引） 取得 7物件（スポンサー取引4件） 382億円 築7.4年（注3） （注4） Equity 売却 6物件（スポンサー取引4件） 327億円
Slide 6: 2017年2月期（第3期）決算ハイライト
2017年2月期（第3期）決算ハイライト 第3期の分配金実績は3,028円（予想比+123円） 第4期の分配金予想は2,950円 （単位：百万円） 2017年2月期 (第3期) 差異 2017年8月期 差異 第3期実績－予想 主な差異要因 (第4期) 予 想 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (C)-(B) 営業収益 34,527 34,714 187 35,869 1,155 プラス要因 賃貸事業収入 31,458 31,730 271 31,620 -110 その他賃貸事業収入 3,068 2,984 -84 3,197 212 ●内部成長を通じた賃貸事業収入の増加
Slide 7: 分配金の推移
2017年2月期（第3期）決算ハイライト 分配金の推移(円) 第 3 期 (円/口) +41 支払動光熱費の減少 天王洲パークサイドビル ▲52 3,200 修繕費の削減及び NOFテクノポートカマタ ▲11 減価償却費減少 +18 3,100 その他 +25 60 ▲64 3,000 83 44 支払利息等の削減 +32 2,900 租税公課消費税の減少 ＋11 2,800 賃料共益費の増加 +33 その他 +17 オフィス +11 商業 +10 3,028 物流 +0 2,700 2,905 住宅 +12 受入動光熱費の減少 ▲7 2,600 その他 ＋19 礼金更新料 +11 解約違約金
Slide 8: 売却益相当額の留保について
売却益相当額の留保について 基本的な分配方針 売却益が生じた場合の分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 当期純利益+のれん償却費を分配 留保する場合がある 10 10 売却益 売却益相当額の留保 留保 20 利益超過分配 10 のれん のれん 利益超過分配 償却費 売却益 10 償却費 売却益 10 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 調整 当期 当期 利益 利益 利益分配 当期 当期 当期 利益 利益 利益 当期利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （注）記載の数値は、イメージを 分
Slide 9: 外部成長
a | l BAAR DEVAS—IrE BABA NOMURA REAL ESTATE MASTER FUND, ING. HEB AMER
Slide 10: 第3期 外部成長の軌跡
第3期 外部成長の軌跡 第3期は、トップリート承継物件及びLandport柏沼南Ⅱの合計20物件1,482億円を取得。 その後もポートフォリオの質的向上に向け、SPR（戦略的資産入替）を積極推進。 第2期 第3期 第4期 SPR 平成28年8月期 TOP19物件承継 平成29年2月期 公表済 公表済 左記公表済取引 第2期末 LP柏沼南Ⅱ取得 第3期末 物件取得 物件譲渡 反映後 物件数（件） 252 20 272 7 6 272 ※追加取得のNRE吉祥寺ビルを含めています。 資産規模（億円） 7,846 1,482 9,328 382 313 9,398 オフィス 3,403 (43.4%)
Slide 11: 戦略的資産入替（SPR）の進捗 ～スポンサーとの相互成長～
戦略的資産入替（SPR）の進捗 ～スポンサーとの相互成長～ 野村不動産の多様な開発力を活かした資産入替により、ポートフォリオを強化しながら将来的な外部成長可能性も確保 取得 5物件 276億円 用途変更を伴う再開発を通じた、 資産の潜在価値最大化を図る ● 第3期（17/2月期） 1物件 取得価格108億円 開発 投資 大規模高機能型 商業施設 賃貸住宅 物流施設 （物販店舗） （プラウドフラット） Landport柏沼南Ⅱ 用途変更を伴う再開発 売却 運用 ●第4期（17/8月期） 4物件 取得価格 計168億円 再開発可 売却 売却 4物件 150億円 Landport柏沼南Ⅰ イトーヨー
Slide 12: 戦略的資産入替（SPR）の進捗 ～外部取得・譲渡物件～
戦略的資産入替（SPR）の進捗 ～外部取得・譲渡物件～ 第4期外部取得 プライムアーバン 駅前商業 nORBESA(ノルベサ) 取得価格 85 億円 駅前商業 中座くいだおれビル 取得価格 116 億円 住宅 学芸大学パークフロント 取得価格 13 億円 取得日 2017年3月17日 竣工日 2006年4月13日 取得日 2017年3月31日 竣工日 2004年2月18日 取得日 2017年3月31日 竣工日 2008年2月29日 ●東京都目黒区所在 東急東横線「学芸大学」駅最寄り ●南側に公園が隣接した 良好な住環境 観覧車「ノリア」から見る札幌市内 立地特性 第4期外部譲渡 ●大阪市有数の
Slide 13: 内部成長
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Slide 14: 内部成長の状況 Office
内部成長の状況 －各セクターの運用状況－ Office 前期末保有物件の平均賃料単価は増加基調（前期末：17,021円/坪 → 17,100円/坪、前期比＋0.5％） 平均賃料推移 個別物件状況（一例） 期中の物件売買による影響 前期末保有物件 （円/坪） 新NMF運用開始 18,000 NMF青山一丁目ビル（旧赤坂王子ビル） 17,419 17,500 第3期中に約500坪のリースアップ 17,021 319 17,000 16,725 16,628 入替区画の賃料単価上昇率：29.7％ 16,599 340 16,500 27 新宿野村ビル 16,000 17,100 16,725 16,
Slide 15: 内部成長の状況 Retail
内部成長の状況 －各セクターの運用状況－ Retail 安定した固定賃料をベースに、売歩賃料による内部成長も追求（第3期売歩賃料2.5億円） 商業（全体）：賃料収入の内訳 商業（駅前立地）： UCWの売上推移および売上歩合賃料 駅前立地（売上歩合） 駅前立地（固定） 居住地立地（固定） 売上歩合比率（右軸） （百万円） 7,000 5.0% UCW取得 売上 売上歩合 4.5% アップ 180 6,000 4.0% サイド 165 5,000 3.5% 160 3.0% 4,000 140 12物件 12物件 13物件 13物件 15物件 15物件 16物件 2.5% 124 3,000 2.
Slide 16: 内部成長の状況 Logistics・Residential
内部成長の状況 －各セクターの運用状況－ Logistics 契約満了時期の分散を図りながら、安定運用を継続 契約満了テナントの分散状況（賃料ベース） 25% 契約満了 20% 14.9% 15% 11.4% 10% 7.3% 4.9% 4.6% 3.8% 3.1% 5% 2.7% 2.6% 2.1% 0.3% 0% 17/08期 18/02期 18/08期 19/02期 19/08期 20/02期 20/08期 21/02期 21/08期 22/02期 22/08期 個別物件状況（一例） Landport厚木 2017年3月末に7,500坪の定借満了。 このうち約3,700坪超の区画で新テナ
Slide 17: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 不動産鑑定評価額の上昇によって含み益は656億円に拡大（第2期比+133億円） 2017年2月末時点の状況 含み損益率の推移 継続鑑定 994,463百万円 8.0% 帳簿価格 928,836百万円 6.7% 7.1% 含み損益 65,626百万円 6.0% 4.9% 含み損益率 7.1% 4.0% 4.0% 第2期 第3期 2.0% 1口当たりNAV（円） 142,826 148,627 期末投資口価格（円） 170,700 168,300 0.0% P-NAV 1.20 1.13 合併時点 第1期末 第2期末 第3期末 用途別鑑定評価額の状況 前期比分析 第2期（2016年
Slide 18: 環境や競争力強化に向けた取り組み・認証の取得
環境や競争力強化に向けた取り組み・認証の取得 GRESB評価 第3期の成果 環境配慮やサステナビリティ課題に関して ● DBJ Green Building認証の取得 「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両側面で 4つ星：12物件、 3つ星：9物件、 2つ星：3物件、 1つ星1物件 優れた取り組みを実践していることを示す 合計 25物件へ 「Green Star」を取得済 2016年度の新規取得（8物件） TOPICS ・SORA新大阪21 米運用大手ノーザン・トラスト・アセット・マ ・札幌ノースプラザ ネジメントが、GRESB参加の上場会社 ・相模原大野台 ・相模原田名 を対象とする投
Slide 19: ファイナンス
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Slide 20: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 低金利環境を活かしたリファイナンスにより、平均金利の低下と借入年数の長期化を継続推進 2017年2月期のファイナンス リファイナンス 返済概要（返済時点） 調達概要（期末時点） 総額 49,012百万円 総額 47,950百万円 平均金利 0.70％ 平均金利 0.63％ 平均借入年数 4.6年 平均借入年数 7.6年 （注）約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 有利子負債の状況 返済期限の分散化 16/2/29 16/8/31 17/2/28 （第1期末） （第2期末） （第3期末） 60,000 有利子負債の残高 403,164百万円 409,771百万円 498
Slide 21: 運用戦略
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Slide 22: 中長期運用戦略の概要
中長期運用戦略の概要 設立後3年以内 設立後10年 Quality Growth Master SPR（戦略的資産入替） Sustainability ・ポートフォリオの質的向上 外部成長 ・スポンサー開発物件への重点投資 外部成長 資産規模 ・資産規模1兆円 内部成長 ・資産規模をはじめとする ・マネジメントパイプラインの最大化 各種運用指標の高位安定 内部成長 による物件ブランド強化 ファンドブランド ・アップサイドセクターを中心とした賃料上昇 ・QualityとGrowthに基づく高い評価 ファイナンス 初回公募増資の実施 ・エクイティマーケットに則した公募増資 ・投資主様からの評価向上
Slide 23: 中長期運用戦略の進捗
中長期運用戦略の進捗 前倒しで推進していた「Quality」フェーズを、第3期も着実に実行。 SPR ：資産入替は目標500億に対して668億円超まで実施済。（公表済みSPRの売却金額の合計） NEXT PLAN 現在のマーケットを売却の好機ととらえ、更なるポートフォリオの質的向上をはかる 外部成長 ：1兆円の資産規模目標に対して9,398億円まで成長見込み（注1） 分配金の成長 ：2,710円（3REIT合併時の2期予想）の分配金水準が3,028円（3期実績）まで成長 Quality Growth SPRの積極推進 資産規模目標 資 トップリート 現在から 産 3REIT合併 との合併 9,
Slide 24: 資産運用報酬体系の変更
資産運用報酬体系の変更 （注1） 投資主利益との連動性をより高めるため、当期利益 に連動した報酬体系を導入 （投資主総会の決議を経て、2017年9月1日より適用開始予定） イメージ図 これまでの資産運用報酬体系 総資産(のれんを除く) × 0.6％（年率） ✔ 資産連動報酬料率 0.6％ → 0.45％ へ変更 ✔ 新たに当期利益連動の『運用報酬Ⅱ』を導入 変更案 運用報酬Ⅰ 運用報酬Ⅱ 総資産(のれんを除く) × 0.45％（年率） 当期利益（注1） × 5.5 ％ 総資産連動報酬 利益連動報酬 減 少 新 設 （注1）日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算され
Slide 25: 運用会社の概要
運用会社の概要 組織図 IR活動内容 企画部 監 海外業務企画室 査 役 ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部 2016年9月1日、 監査部 トップリート投資法人との間の 合併効力発生日に合わせて 財務会計部 日経新聞一面広告を実施しました。 営業部 取 株 取 締 主 締 投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 役 総 役 社 会 会 長 プロダクト開発部 リサーチ部 資産投資部 最 投資運用企画部 高 コ N ン P 戦 リ R 案 略 運 ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部 プ ス バ 件 責 用 公式HPのタイムラプス動画に、 投 ラ 資 イ ク リ ュ 情 任 グ N 資産運用一部 ユニバーサル・シティウォーク大阪が加わりま
Slide 26: Appendix
a l { BAR DEVAS —IrUE BABA 6 } Appendix
Slide 27: ポートフォリオサマリー
ポートフォリオサマリー （2017年2月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 賃貸可能面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） ポートフォリオ合計 272 932,896 994,463 19.5 1,968,528.97 オフィス 60 448,654 462,490 25.0 505,397.96 商業施設（駅前立地） 16 94,457 106,360 21.7 133,307.00 商業施設（居住地立地） 27 56,965 64,993 18.9 294,816.28 物流施設 21 147,070 170,245 10.7 723,603.17
Slide 28: ポートフォリオの運用状況
ポートフォリオの運用状況 月次稼働率の推移 全体 オフィス 商業 物流 住宅 その他 (%) 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 99.6 99.6 99.6 99.6 99.3 99.5 99.5 99.5 99.5 99.5 99.4 99.4 99.4 99.4 99.4 99.4 99.2 99.2 99.1 99.1 99.1
Slide 29: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 運用環境は良好。更なる内部成長にむけて増額募集・増額改定に果敢に挑戦 入退去面積の推移 賃料改定の状況(件数) (坪) 退去 入居 入居面積－退去面積 (件) 増額 据置 減額 8,000 200 6,387 6,000 27 4,064 （14.4％） 3,444 3,439 69 4,000 150 13 30 （38.1％） 61 1,777 （9.0％） （20.1％） （36.7％） 2,000 0 100 144 -2,000 119 （77.0％） -1,584 （82.1％） 116 110 104 -4,000 -2,755 50 （77.9％）
Slide 30: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 基幹物件の施設売上は昨年同期間比で増加基調を継続 基幹物件の売上状況 ユニバーサル・シティウォーク大阪 Morisia津田沼 売上 売上歩合 売上 売上歩合 180 120 165 160 110 110 103 140 124 100 103 100 98 120 115 132 95 100 100 90 91 80 80 2014.3～2015.2 2015.3～2016.2 2016.3～2017.2 2013.3～2014.2 2014.3～2015.2 2015.3～2016.2 2016.3～2017.2 商業ポートフォリオ 賃料収入の内訳 単位：百万円
Slide 31: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 賃貸借満期の分散状況 25% 契約満了 20% 14.9% 15% 11.4% 10% 7.3% 4.9% 4.6% 3.8% 3.1% 5% 2.7% 2.6% 2.1% 0.3% 0% 17/08期 18/02期 18/08期 19/02期 19/08期 20/02期 20/08期 21/02期 21/08期 22/02期 22/08期 契約更改の状況 2017/08期契約満了区画のリーシング状況 2018/02期契約満了区画のリーシング状況 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング中 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング中 48% 52% 100% 再契約
Slide 32: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 テナント入替時の賃料増額割合は増加基調が持続 入退去戸数の推移 入替時の賃料変動推移 減額 据置 増額 (戸) 入居 退去 入居－退去 1,500 1,274 100% 1,168 985 975 1,000 826 36.8 44.0 46.5 55.9 55.4 500 16.8 50% 17.5 0 19.3 22.3 20.0 -500 46.4 38.5 34.2 21.7 24.6 -1,000 -799 0% -966 -906 14/11期 15/05期 16/02期 16/08期 17/02期 -1,206 -1,185 -1,500 14/11期 1
Slide 33: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) オフィス 新宿野村ビル 1 野村不動産パートナーズ株式会社 オフィス 野村不動産四ツ橋ビル 193,069.03 9.9 居住用施設 プラウドフラット白金高輪 他112物件合計 相模原ショッピングセンター 2 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 112,089.54 5.7 イトーヨーカドー東習志野店 Landport浦安 3 福山通運株式会社 物流施設 92,389.48 4.7 相模原大野台ロジスティクスセンター 4 アマゾンジャパン・ロジスティクス株式会社 物流施設 Landport川越 56,453.
Slide 34: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 45,294 47,000 3.8 1,705 45,760 48,100 3.7 2,339 1,100 2.3 ▲ 0.1 O
Slide 35: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Of-T-043 東京圏 オフィス PMO芝公園 3,900 3,958 4,150 3.9 191 3,941 4,210 3.8 268 60 1.4 ▲ 0.1 Of-T-044 東京圏
Slide 36: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Rt-T-010 東京圏 商業施設 FESTA SQUARE 2,600 2,459 3,070 5.5 610 2,434 3,090 5.4 655 20 0.7 ▲ 0.1 Rt-T-01
Slide 37: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Lg-T-001 東京圏 物流施設 Landport浦安 17,400 16,815 20,500 4.2 3,684 16,711 20,900 4.1 4,188 400 2.0 ▲ 0.1
Slide 38: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Rs-T-014 東京圏 住宅 プラウドフラット新大塚 623 613 546 4.5 ▲ 67 607 547 4.4 ▲ 60 1 0.2 ▲ 0.1 Rs-T-015 東京圏 住宅 プラウ
Slide 39: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Rs-T-051 東京圏 住宅 プライムアーバン西新宿II 885 873 923 4.4 49 0 871 942 4.3 70 19 2.1 ▲ 0.1 Rs-T-052 東京圏 住宅 プラ
Slide 40: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Rs-T-089 東京圏 住宅 プライムアーバン葛西 640 631 642 4.9 10 626 647 4.8 20 5 0.8 ▲ 0.1 Rs-T-090 東京圏 住宅 プライムアーバン
Slide 41: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 第2期末 第3期末 差額 差額 差額 還元 還元 第3期末算定価格と 還元 取得価格 貸借対照表 算定価格 (期末算定- 貸借対照表 算定価格 (期末算定- エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第2期末算定価格との差額 利回り 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) (百万) （％） (百万) (百万) 変化率(%) 差異(%) Rs-S-007 その他 住宅 プライムアーバン大通公園II 334 328 340 5.4 11 325 343 5.3 17 3 0.9 ▲ 0.1 Rs-S-008 その他 住宅 プライム
Slide 42: スポンサーの開発物件 オフィス
スポンサーの開発物件 オフィス PMO日本橋江戸通 エントランス PMO新日本橋 PMO芝大門 物件名 所在地 竣工(予定)時期 PMO芝大門 港区芝大門 2014年竣工済 PMO平河町 千代田区平河町 2016年竣工済 PMO日本橋三越前 中央区日本橋本町 2016年竣工済 PMO日本橋江戸通(※1) 中央区日本橋小伝馬町 2016年竣工済 PMO新日本橋 中央区日本橋本町 2016年竣工済 PMO神田岩本町プロジェクト 千代田区神田須田町 2017年1月竣工済 PMO西新橋プロジェクト 港区西新橋 2017年3月竣工済 PMO渋谷プロジェクト 渋谷区渋谷 2017年6月(予定) PMO内神
Slide 43: スポンサーの開発物件 住宅
スポンサーの開発物件 住宅 プラウドフラット宮崎台 イメージ プラウドフラット宮崎台 1階共用部イメージ 物件名 所在地 竣工(予定)時期 プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区 2014年竣工済 プラウドフラット東神田 東京都千代田区 2015年竣工済 プラウドフラット三越前 東京都中央区 2015年竣工済 プラウドフラット巣鴨Ⅱ 東京都豊島区 2015年竣工済 プラウドフラット代々木八幡 東京都渋谷区 2016年竣工済 プラウドフラット外神田 東京都千代田区 2016年竣工済 プラウドフラット登戸 神奈川県川崎市 2016年竣工済 プラウドフラット中落合 東京都新宿区 2016年竣工済
Slide 44: スポンサーの開発物件 物流施設
スポンサーの開発物件 物流施設 Landport柏沼南Ⅰ 建物内部 Landport 八王子ⅡPJ Landport柏沼南Ⅰ カフェテリア Landport 岩槻PJ 物件名 所在地 竣工(予定)時期 Landport岩槻 埼玉県さいたま市 2016年竣工済 Landport八王子Ⅱ 東京都八王子市 2016年竣工済 Landport小牧プロジェクト（※1） 愛知県小牧市 2017年1月竣工済 Landport高槻プロジェクト 大阪府高槻市 2017年6月(予定) Landport東雲プロジェクト 東京都江東区 2018年11月(予定) Landport東習志野プロジェクト 千葉県習志野市 2
Slide 45: スポンサーの開発物件 商業施設
スポンサーの開発物件 商業施設 GEMS神田 GEMS恵比寿プロジェクト 物件名 所在地 竣工(予定)時期 GEMS大門 港区芝大門 2016年 竣工済 GEMS神田 千代田区鍛治町 2016年 竣工済 GEMS恵比寿プロジェクト 渋谷区恵比寿 2017年7月(予定) MIRRAZA神宮前プロジェクト（※1） 渋谷区神宮前 2017年9月(予定) GEMS神宮前プロジェクト 渋谷区神宮前 2018年2月(予定) GEMS茅場町プロジェクト 中央区新川 2018年2月(予定) GEMS三軒茶屋プロジェクト 世田谷区太子堂 2018年5月(予定) GMS新橋プロジェクト 港区新橋 2018年5月(
Slide 46: 損益計算書
損益計算書 第2期実績 第3期実績 自 2016年3月 1日 自 2016年9月 1日 第3期実績－第2期実績 区 分 至 2016年8月31日 至 2017年2月28日 金 額 金 額 増減額 増減比 （千円） （千円） （千円） (％） 営業収益 30,976,554 34,714,978 3,738,424 12.1 不動産賃貸事業収入 29,534,279 34,714,978 5,180,699 17.5 賃貸事業収入 26,844,872 31,730,411 4,885,539 18.2 その他収入 ※ 2,689,407 2,984,567 295,160 11.0 不動産等売
Slide 47: セクター毎の差異分析
セクター毎の差異分析 オフィス 商業施設 第2期実績 第3期実績 第2期実績 第3期実績 自 2016年 3月 1日 自 2016年 9月 1日 第3期実績－第2期実績 自 2016年 3月 1日 自 2016年 9月 1日 第3期実績－第2期実績 区 分 至 2016年 8月31日 至 2017年 2月28日 区 分 至 2016年 8月31日 至 2017年 2月28日 金 額 金 額 増減額 増減比 金 額 金 額 増減額 増減比 （千円） （千円） （千円） (％） （千円） （千円） （千円） (％） 不動産賃貸事業収益 12,950,477 16,653,589 3,703,112
Slide 48: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第2期 第3期 第2期 第3期 2016年8月31日現在 2017年2月28日現在 2016年8月31日現在 2017年2月28日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （千円） （％） （千円） （％） （千円） （％） （千円） （％） 流動資産 77,044,586 8.2 75,180,347 6.8 流動負債 68,492,744 7.3 94,899,417 8.6 現金及び預金 63,889,766 6.8 59,843,132 5.4 営業未払金 2,562,467 0.3 2,410,37
Slide 49: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 投資口価格の推移 投資主体別売買動向 800,000 120,000 売り 買い 差引 600,000 90,000 400,000 60,000 （ （ 売 売 200,000 30,000 買 買 代 代 金 金 0 0 差 引 / 百 き 万 / 円 -200,000 -30,000 百 ） 万 円 -400,000 -60,000 ） -600,000 -90,000 事業法人+ 銀行+ 自己取引 個人 外国人 投資信託 生保・損保 その他金融機関 その他事業法人 -800,000 -120,000 09月 10月 11月 12月 01月 02月 09月 10月 11
Slide 50: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳 (口) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 第2期末(2016/8末) 第3期末(2017/2末) 銀行 110,385 3.0% 133,352 3.2% 個人 その他 その他の国内法人 340,636口(9.2%) 307,242口(8.3%) 信託銀行 1,656,005 44.5% 1,810,626 43.3% 第2期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 生命保険会社 47,855 1.3% 39,033 0.9% 1,929,619口(51.8%) 1,144,513口 （2016/8末） (30.7%) 損害
Slide 51: 利益超過分配金について
利益超過分配金について 分配総額 分配方針（第3期） (単位：百万円) (12,666百万円) 1,374 キャッシュアウト項目 取得報酬（合併） 主に前期と当期の繰延ヘッジ損益の差（注） 3,994 利益超過分配 2,622 のれん償却費 (利益超過分配) 非キャッシュアウト項目 +708 利益超過分配合計 3,994 うち一時差異等調整引当額の分配 2,702 うち出資等減少分配 1,292 8,670 8,670 8,670 8,670 当期利益 利益分配額 分配総額 （投信法上） 分配方針 （損益計算書） （利益超過分配含む） 利益超過分配（第3期） (単位：百万円) 減価償却不足 税
Slide 52: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 商業 住宅 賃料・空室率マトリックス（東京都心5区・賃料・空室率） 小売販売額 上段：人口流入超過数 （東京都） 前回天井 ＜業態別＞ ＜業種別＞ 下段：賃貸マンションの成約賃料指数（23区） 賃料(円) ’08.Q2 販売額 販売額指数 (人) 人口流入超過数（東京都）・12ヶ月移動平均 3.49 （前年同月比 3ヶ月移動平均） （10年1月=100 3ヶ月移動平均） 23,000 7,000 14% 115 22,000 6,000 21,000 '01.Q3 5,000 3.21 110 7% 4,000 20,000 ‘03.Q2 8.
Slide 53: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 取引量 地価・建築費 日銀短観・金融機関の貸出態度判断DI 不動産売買取引額の推移 東京圏地価上昇・下落割合の推移 売買額（億円） (大企業・不動産用向け） 期待利回り 貸出DI 7,000 その他 上昇 横ばい 下落 (%ポイント) （逆目盛） 100% （左軸）金融機関の貸出態度DI 大企業・不動産業向け オフィス 35 3.4% （右軸）丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 6,000 30 売買額（12ヶ月移動平均） 25 80% 3.6% 5,000 20 15 3.8% 4,000 60% 「緩い」超 10 5 ↑ 0 4
Slide 54: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたも のではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。 なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引…
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたも のではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。 なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業者所定の手数料を必要とする場合があります。 本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等 をご参照ください。 本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、適 用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を 反映、考慮していません。将来の
Nomura Real Estate Master Fund — FY2017 Earnings Presentation on 6ix