Fukuoka Reit Corporation · TSE:8968
Fukuoka Reit — FY2024 H2 Earnings Presentation
70 slides from Fukuoka Reit's earnings presentation, October 2024
Slide 1: 第40期 決算説明資料
40 8968 2024年 3月1日〜2024年 8月31日
Slide 2: 目次・免責事項
福岡リート投資法人 8968 第40 期 決算説明資料 2024年3月1日〜2024年 8月31日 銘柄コード エグゼクティブサマリー 1 保有物件の運営状況 10 分配金の推移 2 財務体制 15 今後の運営方針 3 鑑定評価額 17 外部成長戦略と新規取得物件 6 決算報告と業績予想 18 資産の譲渡 9 Appendix 23 ※金額及び比率の端数処理…本資料では、特に記載のない限り単位未満の数値について、金額は切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入により記載しています。 ※坪の数値は、面積を坪に換算し、小数点以下を切り捨てた数値を記載しています。 本資料には、将来の業績、計画又は経営目標
Slide 3: エグゼクティブサマリー
エグゼクティブサマリー 2024 年 8 月期 （第 40 期） 分配金は予想比＋250円 内 部 成 長 財 務 運 営 ■商業施設 ・キャナルシティ博多の売上は昨年同期を上回り着地。 有利子負債総額 平均金利 平均負債残存年数 LTV （注2） 1口当たりNAV （注3） ・キャナルシティ博多 ：売上昨年同期比＋41.8％ Alpen FUKUOKA開業から1年経過。 96,350 0.70％ 4.8 年 44.8％ 194,842 円 施設毎の J-REIT平均： インバウンド需要を取り込み売上は大きく伸長し施設売上に寄与。 百万円 4.0年 （注1） （35.5％） （前期189,44
Slide 4: 分配金の推移
分配金の推移 分配金は過去最高を更新 2024 年 8 月期 （第 40 期） 実績 （前期比） 2024 年 8 月期 （第 40 期） 実績 （予想比） （円） （円） 4,200 4,200 4,000 4,000 82 円 48 円 3,850 円 64 円 48 円 3,850 円 3,807 円 7円 180 円 77 円 20 円 3,800 3,800 147 円 8円 ▲13 円 ▲3 円 ▲7 円 ▲16 円 ▲1円 ▲29 円 ▲20 円 ▲45 円 ▲19 円 ▲23 円 98 円 ▲12 円 3,600 円 3,600 3,600 ▲299 円 3,400 3,400
Slide 5: 今後の運営方針
今後の運営方針 各戦略の着実な実行により分配金目標を達成する 従来の運営方針 今後の運営方針 EPU ： 3,800 円水準への回復 2027 年 2 月期までの分配金水準目標 DPU ： 3,900 円水準の維持 2027 年 巡航分配金目標：3,800 円 EPU ： 下限水準 3,800 円 2027 年 8月期以降の巡航分配金目標 DPU ： EPU （下限水準 3,800 円）＋α 外部成長戦略 内部成長戦略 Debt 戦略 資産規模目標 3,000 億円 歩合賃料増、 増賃交渉に向けた施策の着実な実行 LTV （上限 50％） の活用、 調達コスト増の抑制 エクイティ戦略 市場環境
Slide 6: 巡航分配金について
巡航分配金について EPU ベースでの 3,800 円回復を目指す DPU 天神ノースフロントビル譲渡益 （円） 3,900 ＋α 3,800 3,900 円 3,900 円 3,700 3,850 円 3,807 円 3,800 円 3,600 下限目標 3,500 3,400 3,300 3,200 3,100 2,900 2,800 2,700 第 39 期 第 40 期 第 41期 第 42 期 第 43 期 第 44 期 第 45 期 巡 航 2024 年 2 月期 2024 年 8 月期 2025 年 2 月期（予想） 2025 年8 月期（予想） 2026 年2 月期 2026
Slide 7: 投資口価格向上の考え方
投資口価格向上の考え方 配当割引モデルをベースとした投資口価格の算出式 分配金 コントロール ■P ： 投資口価格 D P ■D ： 分配金 投資家要求利回り ■ Rf ： 長期金利 ■ Rp1 ： リート市場全体のリスクプレミアム Rf ＋ （Rp1 ＋ Rp2 ） − G ■ Rp2 ： 福岡リート投資法人固有のリスクプレミアム Rf ＋ Rp1 ＋ （ Rp2 − G ） ■G ： 期待成長率 アンコントロール コントロール Rf Rp （Rp1 ＋ Rp2） G 長期金利動向 クレジット市場動向 外部成長 物件取得 内部成長 既存物件 NOI 向上 調達コスト増の抑制 ■D ： 分配金
Slide 8: 外部成長の取り組み方針
外部成長の取り組み方針 総合型リートとしてポートフォリオによるリスク分散を図り、 資産規模 3,000 億円を目指す スポンサーパイプライン 地域密着型のソーシング戦略 ●天神エリア及び博多エリアにおける再開発プロジェクトが複数進行 ●福岡・九州地域の個別事情に精通した資産運用会社の情報力とノウハウを活かした外部からの取得 ●物流施設の開発プロジェクトが複数進行 ●顧客のニーズを早期にキャッチアップすることで、多岐にわたる CRE 戦略の提案 （ex. リースバック、拠点集約、底地のみのオフバランス 等） ●福岡地所のセイムボート出資割合は10.73％（2024年8月末現在） ●地元経済界をリ
Slide 9: 新規取得物件（（仮称）御船物流センター）
新規取得物件 （（仮称） 御船物流センター） 今後、 半導体関連産業の物流需要が期待できる熊本都市圏の大型物流施設を早期に確保 物流施設を早期に確保 周辺地図 くまさんメディクス 鹿 平田機工 エア・ウォーター 熊本県への 児 フェローテック 島 東京応化工業 本 植木 IC ソニーセミコンダクタ 経済波及効果 線 マニュファクチャリング 三菱電機株式会社 セミコンテクノパーク 北熊本 SIC 東京エレクトロン 富士フィルム 熊本 IC 10 年間での 益城熊本空港 IC 阿蘇くまもと空港 半導体関連による 九州自動車道 出典 JASM 熊本工場 線 東京エレクトロン株式会社 第二工場建設予定
Slide 10: 新規取得物件（アクシオン大手門プレミアム）
新規取得物件 （アクシオン大手門プレミアム） 今後の賃料増額が期待できる利便性の高い高級賃貸マンションを取得 周辺地図 西公園 天神北 須崎公園 福岡市の賃貸マンション成約坪賃料・空室率推移 浜の町病院 長浜 （円／坪） 賃貸マンション成約坪賃料（左軸） 空室率（右軸） （％） 鮮魚市場 10,000 20 アメックス赤坂門タワー 9,000 18 8,000 16 アクシオン大手門プレミアム 浜の町公園 7,000 14 天神 り 昭和通 6,000 12 大濠公園 地下鉄 空港線 5,000 10 赤坂 西鉄福岡 （天神） 4,000 8 鴻臚館広場 ディー・ウイングタワー 3,000 6
Slide 11: 資産の譲渡（天神ノースフロントビル）
資産の譲渡 （天神ノースフロントビル） 鑑定評価額以上の譲渡価格で売却。 含み益の顕在化により、 将来の分配金原資を確保 譲渡 （予定） 資産の概要 本件譲渡の意義 所在地 福岡市中央区天神 4丁目4 番 20 号 63.5 億円 契約日 2024 年 8 月 28 日 売却益の計上期に 1 分配金として配当 ● 圧縮積立金取崩しによ ①2024 年 8 月29日（準共有持分 5%）→完了 売却益 る分配金の安定 ②2025 年 2 月27日（準共有持分 25%） ③2025 年 8 月28日（準共有持分 22%） 2 内部留保 ● 保有物件への戦略的な 譲渡（予定）日 ④2026 年 2 月
Slide 12: キャナルシティ博多の取り組み
キャナルシティ博多の取り組み 売上はコロナ前水準超え。 今後は更なる内部成長の実現の為にリニューアル計画を着実に遂行 キャナルシティ博多の売上推移と九州への入国者数 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B 賃料共益費推移 （百万円） キャナルシティ博多売上高（注） 九州への入国者数 （千人） （百万円） 16,000 3,000 2,000 1,900 第 38 期 Alpen FUKUOKA 2,500 1,801 14,000 導入に伴うダウンタイム 1,800 1,719 2,000 1,700 1,616 12,000 1,592 1,603 1,600 1,480 10,000
Slide 13: 福岡のオフィスマーケット動向
福岡のオフィスマーケット動向 供給は増えるもテナント需要は底堅く、 賃料の上昇傾向が継続 福岡ビジネス地区／空室率とオフィスビルの需給動向 福岡ビジネス地区／平均賃料の推移 （2005 年 を100 とした場合） ◎博多駅周辺の新築ビルは高稼働率で竣工 ◎賃料は引き続き上昇 （坪） （％） 40,000 20 （％） 東京 福岡 新規供給（貸室面積） 空室消化（需要面積） 総賃貸面積 130 2024年 9月時点 2024年9月時点の平均賃料 （1 坪当たり） 空室率（福岡） 空室率（既存ビル） 752,009坪 空室率（本投資法人オフィスビル） 東京都心5区 4.61％ 東京都心5区 20,
Slide 14: オフィスビル稼働率実績・予想
オフィスビル稼働率実績・予想 引き続き高稼働及び賃料増額を目指す （%） 100.0 1 キャナルシティ・ビジネスセンタービル 90.0 99.0 99.6 99.5 100.0 保有物件の主要指標 （注4） 総賃貸可能面積：23,031.14㎡（6,966坪） 80.0 100.0 取得価格合計 83,450 百万円 2 呉服町ビジネスセンター 90.0 98.4 99.1 98.9 100.0 投資比率 37.8％ 総賃貸可能面積：19,905.34㎡（6,021坪） 80.0 平均築年数（注5） 18 年5 ヶ月 100.0 3 サニックス博多ビル 90.0 100.0 100.0 10
Slide 15: その他アセットの状況（物流施設）
その他アセットの状況 （物流施設） 契約更改に伴う賃料増額を実現 物流施設の需給バランスと空室率 契約更改状況 ◎2023 年の空室率は一時的に上昇するも、 2024 年以降は低下見込み （坪） 新規供給 新規需要 空室率 （％） 120,000 9 予 想 8 100,000 7 鳥栖ロジスティクスセンター ロジシティみなと香椎 ロジシティ久山 80,000 6 契約更改に伴う賃料上昇 +16% 契約更改に伴う賃料上昇 +19% 2025 年 2 月の契約更改に向け交渉中 5 60,000 ロジシティ ロジシティみなと香椎 4 みなと香椎ノース 40,000 3 物流施設の主要エリア図 ロジ
Slide 16: その他アセットの状況（住居・ホテル）
その他アセットの状況 （住居・ホテル） 住居アセットは堅調、 ホテルアセットは歩合賃料の増加を期待 住居の概況 ホテルの概要 ◎高い稼働率を継続 ◎福岡ワシントンホテルは ADR 過去最高を更新 第 36 期 第 37 期 第 38 期 第 39 期 第 40 期 福岡ワシントンホテル 稼働率 （2022 年 8 月期） （2023 年 2 月期） （2023 年 8 月期） （2024 年 2 月期） （2024 年 8 月期） ホテルフォルツァ大分 ティサージホテル那覇 （キャナルシティ博多） アメックス赤坂門タワー 96.3% 94.2% 98.6% 98.2% 96.8% ホテル シテ
Slide 17: 財務状況①
財務状況① 金利上昇に対応した資金調達コストコントロールを図る 財務方針 （基本方針） 期末借入総額 96,350 百万円 安定した資金調達を実現するため金融機関との良好な関係を構築し、将来の金融環境変化に ◎第 40 期 （2024 年 8 月期） のリファイナンス実績 よる影響を軽減しつつ、低廉な資金調達コストを実現することで、財務体質の健全性を高める 金額 調達日 借入先 期間 金利 ◎足許の調達方針 （百万円） 返済期限の分散を維持しつつ サステナブルファイナンス 1.13176％ □ 調達期間の調整（従来は7〜10年） □ 固定／変動比率の調整 □ スプレッドの低廉 グリーンローン
Slide 18: 財務状況②
財務状況② LTV 引き下げにより調達余力を確保 返済期限の分散 （2024 年 8 月 31日現在） 変動 固定 投資法人債 （百万円） 14,000 コミットメントライン 13,000百万円 12,000 返済期限が到来する借入の加重平均金利 1.19％ 1.20％ 10,000 0.97％ 0.87％ 0.90％ 0.96％ 0.75％ 0.79％ 0.69％ 0.62％ 0.59％ 0.66％ 0.66％ 0.67％ 0.60％ 0.60％ 0.47％ 0.55％ 0.55％ 0.53％ 8,000 2,000 6,000 2,000 4,000 7,000 7,000 7,000 6
Slide 19: 鑑定評価額
鑑定評価額 第 40 期末の含み益 （注 1） は 55,998 百万円（前期比＋4,142 百万円） （単位：百万円） 第 40 期末 第 39 期末 第 40 期末の 第 40 期末の 鑑定評価書 物件名称 取得価格 取得 帳簿価額との 直接還元法 鑑定評価額との 直接還元法 直接還元法 （注 2） Cap Rate 鑑定評価額 帳簿価額 Cap Rate 鑑定評価額 Cap Rate 作成会社 差異 差異 Cap Rate との差異 ① ② ①-② ③ ④ ①-④ ⑤ ③-⑤ キャナルシティ博多 32,000 6.0% 29,100 29,694 ▲594 4.2% 29,000 100
Slide 20: 損益計算書・分配金（前期比）
損益計算書・分配金 （前期比） 巡航分配金目標 3,800 円を前倒し達成 （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円 第 39 期 第 40 期 増 減 ■営業損益 科 目 〜2024 年 2 月 29 日 〜2024 年 8 月 31日 （B-A） （A） （B） ① アクティブ商業 ＋125 営業収益 9,326 9,652 325 内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ＋91 パークプレイス大分 ＋26 売却益除く営業収益 9,088 9,456 ① 368 木の葉モール橋本 ＋19 売却益 237 195 ② ▲42 サンリブシティ小倉 ▲11
Slide 21: 損益計算書・分配金（予想比）
損益計算書・分配金 （予想比） 想定を上回るキャナルシティ博多の売上増加により、 分配金は予想比＋250 円 （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円 第 40 期 第 40 期 増減 ■営業損益 科 目 予想（第 39 期決算発表時公表） 実績 （B-A） （A） （B） ①アクティブ商業 ＋147 営業収益 9,305 9,652 346 内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ＋130 パークプレイス大分 ▲5 売却益除く営業収益 9,305 9,456 ① 151 木の葉モール橋本 ＋18 売却益 - 195 ② 195 サンリブシティ小倉 ＋2
Slide 22: 第41期業績予想
第 41 期（2025 年 2 月期） 業績予想 前回公表予算 3,600 円に対して＋8.3％の 3,900 円にて上方修正 （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円 第 41 期予想 第 41 期予想 第 40 期実績 第 41 期 ■第40期実績と第41期予想（今回公表）との差異要因 項 目 第 40 期実績 （第 39 期決算発表時公表） （今回公表） 差異 公表予想差異 （A） （B） （C） （C-A） （C-B） ①アクティブ商業 ▲78 内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ▲27 営業収益 9,652 9,242 10,203 551
Slide 23: 第42期業績予想
第 42 期（2025 年 8 月期） 業績予想 2025 年 2 月期同様 3,900 円を確保 （単位：百万円） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円 第 41 期予想 （今回公表） ■第41期予想（今回公表）と第42期予想（今回公表）との差異要因 第 41 期予想 （今回公表） 第 42 期予想 （今回公表） 項 目 との差異 （A） （B） （B-A） ①アクティブ商業 ＋9 内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ▲0 営業収益 10,203 10,449 245 パークプレイス大分 ▲0 木の葉モール橋本 ＋2 サンリブシティ小倉 ＋7 売却益除く営業収益
Slide 24: MEMO
MEMO 22
Slide 25: Appendix
サステナビリティへの取り組み 23 Appendix
Slide 26: 第6回公募増資ハイライト
第 6 回公募増資ハイライト 第 41 期に公募増資を実施 ハイライト 新規物件取得 （予定） 後ポートフォリオ 1. 今後需要増加が見込まれる熊本エリアの物流施設及び福岡都市圏の住居 2024 年 8月末のポートフォリオ の取得を通じた資産拡大 物件数 取得価格 平均築年数 2. 鑑定評価額を大幅に上回る物件売却を背景とした含み益の顕在化と着実 35 件 220,774 百万円 20 年 2 ヶ月 な分配金成長を企図 3. 都市の成長が続く福岡都市圏を中心とする既存物件の内部成長 新規取得物件 4. 安定的な財務基盤の拡充 物件数 取得 （予定） 価格 平均築年数 （注 2） 5. 継続的な
Slide 27: 決算ハイライト
決算ハイライト 1口当たりの分配金は 3,850 円 （単位：百万円） 第 36 期 第 37 期 第 38 期 第 39 期 （A） 第 40 期 （B） 増減 第 41 期 第 42 期 項 目 〜2022 年 8 月31日 〜2023 年 2 月28日 〜2023 年 8 月31日 〜2024 年 2 月29日 〜2024 年 8 月31日 （B - A ） 〜2025 年 2 月 28 日 〜2025 年 8 月 31日 （予想） （予想） 営業収益 8,830 9,037 9,284 9,326 9,652 325 10,203 10,449 売却益 － 115 432 237 19
Slide 28: 1口当たり分配金・NAVの推移
1口当たり分配金・ NAV の推移 ■25期 ■28期 ■34期 ■38期 ■40期 1口当たり分配金の推移 ・パークプレイス大分（スポーツクラブＮＡS） 1,470 ・木の葉モール橋本 10,000 ・天神西通りビジネスセンター（底地） 7,700 ・ 熊本イーストフロントビル 1,450 ・ 天神ノースフロントビル ・イオン原ショッピングセンター（売却） ▲5,410 ・東比恵ビジネスセンターⅡ 4,230 ・キャナルシティ博多・B グランドビル ・ アクシオン別府駅前プレミアム 1,525 （準共有持分5％）（売却）▲140 ■22期 （共有持分88.28％）（売却） ▲7,640（注1
Slide 29: 福岡リート投資法人の特徴
プロフィール 福岡リート投資法人の特徴 ポートフォリオ （注 1） ◎投資タイプ （取得価格ベース） 日本初の地域特化型リート 1 福岡・ 九州の不動産事情に精通する強みを活かした運用 物件数 / 資産規模 （注 2） 35 物件 /220,774 百万円 その他 内スポンサーからの取得 （注 3） 16 物件 /142,290 百万円 13.8％ 含み益 55,998 百万円 福岡都市圏を中心とした優良ポートフォリオ 2 国内外から注目を集める成長都市福岡での厳選投資 総賃貸可能面積 590,145.62 ㎡ オフィスビル 37.8％ 商業施設 48.4％ 稼働率 98.9％ 総合デベロッパ
Slide 30: 福岡・九州地域特化型リート
福岡・九州地域特化型リート スポンサー体制 投資方針 ◎投資対象エリア 5％ 5％ 5％ 60-90％ 福岡都市圏 福岡銀行 西日本シティ銀行 日本政策投資銀行 10-30％ その他九州地域 （沖縄県及び山口県を含む） 0-10％ その他 ◎投資タイプ 55％ 10％ 0-30％ 社外 取締役 取締役 その他 福岡地所 （注） 九州電力 （物流施設、住居、ホテル等） 福岡リアルティ （資産運用会社） オフィスビル 20-50％ 5％ 西部ガス ホールディングス 5％ 九電工 5％ 西日本鉄道 （注） 福岡リート投資法人及び福岡リアルティとパイプライン・サポートに関する契約書を締結しています。
Slide 31: 商業施設の状況
商業施設の状況 ●キャナルシティ博多 ●木の葉モール橋本 ●サンリブシティ小倉 ●パークプレイス大分 ●キャナルシティ博多・B 2023年9月〜2024年8月 283億円 2023年9月〜2024年8月 261億円 2023年9月〜2024年8月 163億円 2023年9月〜2024年8月 ー 売上（年間計（注1）） 昨年比 ＋33.6% 売上（年間計） 昨年比 ＋0.5% 売上（年間計） 昨年比 ＋1.3% 売上（年間計（注2）） 昨年比 ＋0.2% （一昨年比 ＋64.0%） （一昨年比 ＋6.7%） （一昨年比 ＋12.3%） （一昨年比 ＋1.5%） エンターテインメント性の高い都心型
Slide 32: インバウンドの状況
インバウンドの状況 九州への外国人入国者数は中国を除きほぼ回復 2018年同月比 九州への外国人入国者数の推移 入国者数 （人） （％） 韓国人観光客の減少 120 500,000 中国団体旅行解禁 107.6 105.1 450,000 新型コロナウイルス流行 100 400,000 84.4 350,000 水際対策緩和 80 300,000 55.7 58.7 250,000 65.9 60 ・2025年3月 福岡空港2本目の滑走路供用開始予定 200,000 41.6 40 150,000 100,000 20 50,000 11.5 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Slide 33: オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況 引き続き賃料増額交渉を実施 新規入居面積及び平均賃料単価の推移 賃料増額事例 （円） 新規入居面積（坪） 平均賃料単価（注1） 14,900 増額入替 1,828 14,700 1,592 賃料単価増加率 入替前比：+103.1％ 14,500 平 均 比：+4.2% 博多筑紫通りセンタービル 対象面積：55坪 14,300 増額入替 14,100 692 賃料単価増加率 入替前比：+23.3％ 13,900 平 均 比：+16.3% 445 対象面積：114坪 熊本イーストフロントビル 274 13,700 225 239 202 増額改定 13
Slide 34: 半導体関連産業で活気づく九州地方
半導体関連産業で活気づく九州地方 九州地方は半導体関連産業において、 重要な拠点となっており、 今後も更なる開発が実施される見込み 九州における半導体生産金額と全国シェアの推移 九州地方への半導体関連の設備投資による経済波及効果額 ◎九州における半導体生産金額と全国シェアは、 ともに増加傾向 （2021年～2030 年の10 年間） 双日 （億円） 九州生産金額 全国シェア （％） 12,000 100.0 佐賀県 福岡県 6,390 億円 5,400 億円 9,964 三菱ケミカル 10,000 75.0 SUMCO 大分県 7,704 7,926 ルネサスエレクトロニクス 1,920 億円
Slide 35: フロート賃料構成比
フロート賃料構成比 アクティブ商業物件別賃料構成比 アクティブ商業の賃料構成比 ポートフォリオ全体の賃料構成比 ベース賃料（注1） フロート賃料（注2） ◎第40期 ◎第39期 （百万円） （百万円） 3,000 3,000 フロート賃料 フロート賃料 28.5％ 13.5％ （1,148百万円） （1,147百万円） 1,967 2,062 2,000 1,901 2,000 1,734 284 （注3） 254 247 260 491 （注3） （注3） （注3） 472 653 684 1,008 997 999 1,007 1,000 1,000 ベース賃料 ベース賃料 1,410 1
Slide 36: 賃貸面積上位テナント
賃貸面積上位テナント 普通借家契約 定期借家契約 2024年8月31日現在 テナント名 店舗名 賃貸比率 第 41 期 第 42 期 第 43 期 契約残存 年数（年） （注1） 〜2025 年 2 月 〜2025 年 8 月 〜2026 年 2 月 （注 2） ●サンリブシティ小倉 17 1 株式会社サンリブ サンリブ 11.1％ ●木の葉モール橋本 6 2 イオン九州株式会社 イオン 10.0％ ●パークプレイス大分 0 3 株式会社エフ ・ ジェイエンターテインメントワークス ー 6.1％（注3） ●マリノアシティ福岡（マリナサイド棟） 10 ●キャナルシティ博多 0 4 株式会社キャナ
Slide 37: 福岡市の近況
福岡市の近況 人口純増減数 分布図（政令指定都市比較）（2023 年） 全国及び各主要都市の若者率及び生産年齢人口比率 （2020年） 35,000 （％） 社会増 17.0 【福岡市】 川崎市 福岡市 （転 入 者 純 増 ：転 入 者 数 大阪市 30,000 ・若者率 16.8%（1位） 16.5 ・生産年齢人口比率 61.4%（4位） （都 市 の総 人 口 に占 める 仙台市 25,000 京都市 東京特別区 16.0 社会増減 若 岡山市 大阪市 20000 15.5 横浜市 福岡市 名古屋市 純増減ゼロ線 さいたま市 熊本市 者 名古屋市 15,000 15.0 川崎市 相模原市
Slide 38: 福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況
福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況 福岡市 本社機能・成長分野の立地企業数の推移 「日本の都市特性評価」 で福岡市のビジネス環境が２年連続全国首位 ◎クリエイティブ関連産業、コールセンターの需要が強い 65社 ◎再開発で街の整備が進み、人や企業が集まる循環が生まれている 64社 62社 立地企業数 57社 57社 経済活動 福岡市の強み 雇用者数 53社 移動の容易性 雇用・人材 50社 都市外アクセス 経済 人材の多様性 2,600人 クセス ・ 都市内交通 通 ・ア ビジ ビジネスの活力 分 類 指標グループ 順 位 100 2,157人 快適性 交 80 ビジネス環境 ネ ス 1,
Slide 39: 福岡・九州の地震リスク等
福岡・九州の地震リスク等 保有物件 （建物） すべてに地震保険を付保 確率論的地震動予測地図 地震保険の基本料率 ◎今後 30 年以内に震度 6 弱以上の揺れに見舞われる確率 ◎2022 年 10 月1日以降保険始期の地震保険契約 （平均ケース・全地震） ●福岡県は他のエリアに比べて相対的に少ない費用で地震保険加入が可能 東京都 27,500 確率 26％以上 愛知県 11,600 高い 6％〜26％ 北米プレート 3％〜6％ 大阪府 11,600 やや高い 0.1％〜3％ 0.1％未満 福岡県 7,300 （円） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,
Slide 40: 投資主データ
投資主データ 投資主カテゴリー別分布状況（所有投資口数の割合） 投資主カテゴリー別投資主数・所有投資口数 （第 40 期末） 2024年8月31日現在 （口） 796,000口 796,000口 796,000口 796,000口 796,000口 800,000 投資主数 比 率 所有投資口数 比 率 11.81% 11.71% 12.41% 12.14％ 12.62％ 個人・その他 14,010 名 95.85％ 100,531口 12.62％ （94,055口） （93,281口） （98,807口） （96,703口） （100,531口） 外国人 245 名 1.67％ 126,58
Slide 41: 投資口価格推移
投資口価格推移 投資口価格 （注 1） 出来高 （注 2） ■時価総額（2024年8月31日現在）：118,126百万円 （円） （口） 300,000 120,000 第 40 期 2015年 4月27日 第 4回公募増資 250,000 100,000 2005年6月21日 上場 2018年3月1日 2013年3月1日 第 5回公募増資 第 3回公募増資 200,000 80,000 2011年3月1日 第 2回公募増資 150,000 60,000 2006年9月7日 第1回公募増資 100,000 40,000 50,000 20,000 0 0 2006年 2007年 2008年 2
Slide 42: 貸借対照表（前期比）
貸借対照表 （前期比） （単位：百万円） 第 39 期 （A） 第 40 期 （B） 差 異 第 39 期 （A） 第 40 期（B） 差 異 科 目 科 目 2024 年 2 月29日 2024 年 8 月31日 （B-A） 2024 年 2 月29日 2024 年 8 月31日 （B-A） 流動資産 9,138 10,663 1,524 流動負債 6,193 7,790 1,596 現金及び預金 3,304 3,883 578 営業未払金 871 574 ▲ 297 信託現金及び信託預金 4,206 4,670 464 １年内返済予定の長期借入金 2,700 3,900 1,200 営業未
Slide 43: キャッシュ・フロー計算書（前期比）
キャッシュ・フロー計算書 （前期比） （単位：百万円） 区 分 第 39 期 （A） 第 40 期 （B） 差 異 〜2024 年 2 月 29 日 〜2024 年 8 月 31日 （B-A） 営業活動によるキャッシュ・フロー 3,724 4,953 1,229 税引前当期純利益 3,031 3,225 194 減価償却費 1,609 1,611 2 投資法人債発行費償却 1 1 ▲0 受取利息 ▲0 ▲0 ▲0 支払利息 328 337 9 不動産等売却益 ▲237 ▲ 195 42 営業未収入金の増減額 （▲は増加） ▲162 ▲ 121 41 未収消費税等の増減額 （▲は増加） ▲371
Slide 44: 賃貸事業収支（商業施設）
賃貸事業収支 （商業施設） （単位：百万円） 第39期 差 異 予 想 差 異 科 目 キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・B パークプレイス大分 サンリブシティ小倉 木の葉モール橋本 第40期合計 合計 （C） （A） （B） （A-B） （注1） （A-C） 第40期 （運用期間） （2024年3月1日～2024年8月31日） 商業施設（ 184日 182日 2日 ①不動産賃貸事業収益合計 1,118 994 1,186 280 859 4,439 4,314 125 4,297 142 不動産賃貸収入 1,105 957 1,012 280 685 4,041 3,943 98 その
Slide 45: 賃貸事業収支（オフィスビル・その他）
賃貸事業収支 （オフィスビル・その他） （単位：百万円） キャナルシティ 呉服町 大博通り 東比恵 東比恵 東比恵 天神西通り 熊本 博多FD 第40期 第39期 予 想 サニックス 天神西通り 天神ノース 博多筑紫通り 差 異 差 異 科 目 ・ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス ビジネスセンター イースト ビジネス 合計 合計 （C） 博多ビル センタービル フロントビル センタービル フロントビル センター （A） （B） （A-B） （注2） （A-C） センタービル センター センター センター センター� センター� （底地） 第40期 （運用期間） （20
Slide 46: 賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費
賃貸事業収支 （全体） 及び修繕費・資本的支出・減価償却費 （単位：百万円） 第40期合計 第39期合計 差 異 予 想 差 異 科 目 （A） （B） （A-B） （C）（注） （A-C） 2024年3月1日～ 2023年9月1日～ （運用期間） 2024年8月31日 2024年2月29日 18４日 182日 2日 ①不動産賃貸事業収益合計 9,456 9,088 368 9,305 151 不動産賃貸収入 8,787 8,480 307 その他 不動産賃貸収入 669 608 60 全 ②不動産賃貸事業費用合計 3,656 3,557 98 3,676 ▲20 外注委託費 1,801 1,
Slide 47: ポートフォリオ一覧①
ポートフォリオ一覧① 2024 年 8 月 31日現在 取得価格 総賃貸可能面積 稼働率 テナント総数 物件名称 築年数（注 1） 投資比率 取得日 取得先 （注 3） 期末時点主要テナント （百万円）（注 2） （㎡）（注 4） 期末時点 期末時点（注５） キャナルシティ博多 28 年 4 ヶ月 32,000 14.5% 2004/11/9 スポンサー 48,176.33 97.7% 23 Alpen FUKUOKA、ワシントンホテル キャナルシティ博多・ B 28 年 4 ヶ月 21,060 9.5% 2011/3/2 外部 31,141.44 94.3% 39 OPA、 MUJI キャナ
Slide 48: ポートフォリオ一覧②
ポートフォリオ一覧② 商業施設 10 件 キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・ B パークプレイス大分 サンリブシティ小倉 木の葉モール橋本 スクエアモール鹿児島宇宿 オフィスビル 13 件 マリノアシティ福岡 キャナルシティ・ 熊本インターコミュニティ SC 花畑 SC ケーズデンキ鹿児島本店 呉服町ビジネスセンター （マリナサイド棟） ビジネスセンタービル サニックス博多ビル 大博通りビジネスセンター 東比恵ビジネスセンター 天神西通りセンタービル 天神ノースフロントビル 東比恵ビジネスセンターⅡ 東比恵ビジネスセンターⅢ Appendix 46
Slide 49: ポートフォリオ一覧③
ポートフォリオ一覧③ 取得価格合計 2,207 億円 （2024 年 8 月 31日時点） 物流施設 物流施設 その他 12 件 天神西通りビジネスセンター 博多筑紫通りセンタービル 熊本イーストフロントビル 博多 FD ビジネスセンター 鳥栖ロジスティクスセンター ロジシティみなと香椎 （底地） 物流施設 物流施設 住 居 住 居 住 居 住 居 住 居 ロジシティ久山 ロジシティ若宮 アメックス赤坂門タワー シティハウスけやき通り Aqualia 千早 ディー・ウイングタワー グランフォーレ薬院南 住 居 ホテル ホテル 物流施設 物流施設 住 居 取得予定 3件 （注 1） 2029 年
Slide 50: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 西鉄 九産大前 福岡市内 4 九州自 道線 九州産業大学 の中 香椎 貝塚 27 志賀島 福岡市内 J R海 アイランドシティ 花園前 26 線 動車道 25 海ノ中道 A 西鉄香椎 福岡県 海ノ中道 香椎 海浜公園 福岡都市高速 佐賀県 24 大分県 6号アイランドシティ線 香椎宮前 香椎神宮 34 椎 速 西戸崎 3 香 高 30 千早 線 JR 1号 都市 香 名島 舞松原 7 B 椎 岡 3 線 22 福 土井 福岡都 貝塚 市高速 長崎県 崎線 箱崎埠頭 4 号粕 屋線 福岡 IC 熊本県 博多湾 九州大学 鉄箱 箱崎キャンパス跡地 線 地下 伊賀 箱崎 九大前
Slide 51: 資産の譲渡（マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（建物））
資産の譲渡 （マリノアシティ福岡 （マリナサイド棟） （建物）） 将来的に大きな価値を生み出すことに期待 譲渡資産の概要 譲渡理由 物件名称 マリノアシティ福岡 （マリナサイド棟） （建物） 所在地 （住居表示） 福岡県福岡市西区小戸二丁目12 番 30 号 ①帳簿価格を超えた金額での売却 契約日 2024 年 2 月 29 日 ・本物件には、老朽化や周辺競争環境の変化等により、将来的な収益力と物件 福岡地所株式会社及び三井不動産株式会社 価値の低下がリスクとして存在する中、 マリノアシティ福岡全体の建て替え等 譲渡先 を検討している福岡地所株式会社等に譲渡することで、 帳簿価格を超えた金 譲
Slide 52: 物件稼働率推移
物件稼働率推移 J-REIT 平均を上回る稼働率に回復 物件稼働率推移 福岡リート投資法人（注 1） J-REIT 全体（注 2） （％） 99.7 99.8 99.7 100.0 99.5 99.5 99.6 99.6 99.4 99.6 99.7 99.6 99.6 99.7 99.5 99.4 99.4 99.2 99.2 99.3 99.1 99.3 99.3 99.3 99.8 99.0 99.0 99.0 99.1 99.0 99.1 98.9 99.1 99.1 99.0 98.8 99.0 98.7 98.8 （注 3） 98.9 99.2 99.2 99.2 99.2 99.
Slide 53: 投資タイプ毎の資産規模の推移
投資タイプ毎の資産規模の推移 （取得価格ベース） 商業施設 オフィスビル 物流施設 住居 ホテル LTV（簿価ベース） LTV（鑑定評価ベース） 商業施設割合 （百万円） 2015年4月増資 2018年3月増資 2.0 （%） 220,000 85 4.5 200,000 7.3 80 2006年9月増資 2011年3月増資 2013年3月増資 180,000 75 商業施設割合 160,000 70 67.8 37.8 投資方針変更 140,000 65 （2019年3月） 120,000 60 100,000 55 80,000 50％までの借入余力約22,300百万円 50 LTV（簿価
Slide 54: 鑑定評価額の推移（含み益）
鑑定評価額の推移 （含み益） 含み益 55,998 百万円、 含み益割合 27.6％ （注 1） 鑑定評価額の推移 （百万円） 期末帳簿価額（注 2） 含み益＝（期末鑑定評価額 - 期末帳簿価額（注 2）） 300,000 51,855 55,998 250,000 48,478 43,026 46,530 37,648 37,927 40,761 42,812 36,923 31,804 34,087 29,467 200,000 24,255 22,878 25,541 16,777 19,830 21,152 14,434 8,243 9,138 11,097 6,066 6,522 6
Slide 55: 有利子負債一覧
有利子負債一覧 ■借入金の状況 2024 年 8 月 31日現在 金額 期間 固定・ 金額 期間 固定・ 種 別 借入先 借入日 返済期限 利率 （年率） 種 別 借入先 借入日 返済期限 利率 （年率） （百万円） （年） 変動 （百万円） （年） 変動 日本政策投資銀行 2,000 2016/2/29 2025/2/28 9.0 固定 0.62000% みずほ銀行 1,000 2020/7/31 2030/7/31 10.0 固定 0.47000% 肥後銀行 300 2017/3/31 2025/3/31 8.0 固定 0.48130% 北九州銀行 500 2020/7/31 2030/7
Slide 56: 借入金融機関
借入金融機関 スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワーク 借入金融機関の分布状況 九州全域をカバーする地方銀行取引ネットワーク ◎地方銀行独自の情報ネットワークを、エリア投資戦略に活用 （単位：百万円） その他 投資法人債 スポンサー行 福岡銀行 西日本シティ銀行 北九州銀行 借入額 12,500 借入額 16,300 借入額 2,200 投資法人債 3.1 ％ コミットメントライン枠 5,000 コミットメントライン枠 5,000 あおぞら銀行 1.0％ 農林中央金庫 1.6％ 佐賀銀行 大分銀行 借入額 500 借入額 1,500 SBI 新生銀行 1.7％ コミットメントライン枠 30
Slide 57: 外部認証と情報開示
外部認証と情報開示 2006 年に当時の国連 事 務 総 長 コ フ ィ・ア ナ ン氏により提唱さ れ た、 環 境・社 会・ガ バ ナ ン ス 責任投資原則 （PRI） （ESG） の要素を投資プロセスに反映させることを目的とする 6 つの基本原則、 及びそれに賛同す る国際的な金融機関のネットワーク。 署名登録 （2018 年 9 月） 本資産運用会社は、 不動産投資運用業務における ESG への配慮を進めるにあたり、 国際的な 水準での実践を進めるため、 責任投資原則 （PRI） に賛同し、 2018 年 9 月に署名。 金融安定理事会 （FSB） により、 気候関連の情報開示及び金融機
Slide 58: 気候変動シナリオ分析に基づく財務的な影響の検証（定性分析）
気候変動シナリオ分析に基づく財務的な影響の検証 （定性分析） TCFD 提言に沿ったリスクと機会及び財務的影響の定性分析を更新 気候変動シナリオ分析 現状の気候変動対策の有効性を検証、 及び将来の戦略策定に活かすことを目的に分析を実施。 また、 リスクと機会の特定と財務的な影響を下表の通り検証。 重要度 リスクと機会の要因と財務的影響 リスク・機会への対応 2030年 2050年 CO2 削減目標の推進 政策と法 カーボンプライシングが導入され炭素税負担が増大する 小 中 省エネルギー改修／再生可能エネルギー導入 エネルギー高効率化運営 既存物件の省エネルギー化・創エネルギー化にかかるコストが
Slide 59: 気候変動シナリオ分析に基づく財務的な影響の検証（定量分析）
気候変動シナリオ分析に基づく財務的な影響の検証 （定量分析） TCFD 提言に沿ったシナリオ分析に基づく財務的影響の定量分析を実施 （2023 年10月） 財務インパクト （単位：百万円） シナリオ 財務的影響の内容 4.0℃シナリオ 1.5℃シナリオ 補足 リスク - ▲352 炭素税負担の増 炭素税負担が増加する 対策効果 - 188 省エネ・創エネ （オンサイト） 改修による削減効果 リスク - ▲783 既存物件の省エネルギー化 （レトロフィット）・創エネルギー化 CAPEX 投資額の増 移行リスク・ （オンサイト） 改修にかかるコストが増加する 炭素税対策効果及びエネルギー 創エネル
Slide 60: サステナビリティへの取り組み 重要課題（マテリアリティ）
サステナビリティへの取り組み 重要課題 （マテリアリティ） 重要課題 （マテリアリティ） 方針・目標 KPI・目標 環境 ➡ P59 ● グリーンビル認証取得率 ● プロパティマネジメント会社、ビルメンテナンス会社と協働してエネル ● （2030 年までに） 環境負荷の低減 ギー消費量・温室効果ガス排出量・水消費量・廃棄物排出量の管理 CO2 排出量 35％削減（2019 年比、原単位） 83.9％ ゴミリサイクル率 75％ 環境 と削減を推進する 80.3％ ● 定期的な不動産の性能評価及び機能評価を実施し、陳腐化した性 建築性能・ 能等の更新を行う ● （2030 年までに） 2023年8
Slide 61: ESGへの取り組み（環境）
ESG への取り組み（環境） 環境負荷の低減 建築性能・環境性能の維持向上 プロパティマネジメント会社、 ビルメンテナンス会社と協働してエネルギー消費量・ グリーンビル認証等を取得し、 建築性能を可視化することで競争力の維持向上を図る 温室効果ガス排出量・水消費量・廃棄物排出量の管理と削減を推進する ・ DBJ Green Building 認証 グリーンビル認証 12 物件において認証取得 （内 2 物件は認証再取得） エネルギー効率化 投資法人 ●共有部の LED 化が進む主な施設 全ポートフォリオにおける認証取得率 83.9％ （2024 年 6 月8日付 再取得） ・LED 化推進 （
Slide 62: ESGへの取り組み（社会）
ESG への取り組み（社会） 魅力ある職場の実現 （資産運用会社） 福岡・九州の魅力向上や活性化に貢献 従業員への取り組み 地域情報の発信 資産運用会社 〈〈オフィス環境改善・柔軟な働き方改革〉〉 ウェブサイト、 SNS、 決算説明資料等を活用した ・ OFFICE DE YASAI 導入 NEW 情報発信 ・フレックスタイム導入 NEW 福岡証券取引所での決算発表を実施 行政や地元主要企業、 地元調査研究機関との ・子育て支援 情報・意見交換 （産休・育休・保育園支援制度・ベビーシッター補助券導入） ・休暇制度 （ボランティア・介護等） 各種地域イベント、 祭りとの連動、 ・福利厚生 （40
Slide 63: ESGへの取り組み（ガバナンス）
ESG への取り組み（ガバナンス） コンプライアンス ／ リスクマネジメント ガバナンス体制 資産運用会社 投資法人 役員体制（2024 年 5月〜） 投資法人 投資主利益とスポンサー利益等との連動 コンプライアンス基本方針、 コンプライアンス規程、 その他利益相 資産運用会社 投資法人 反防止のための社内ルールを定め、 これらルールに基づいて、 ・スポンサーによるセイムボート出資 コンプライアンス部長の事前確認、 及び、 コンプライアンス評価 メインスポンサーである福岡地所株式会社は、10.73％の投資口を保有 委員会 （コンプライアンス部長及び 3 名の外部専門家で構成） の ・投資口累積
Slide 64: IRへの取り組み紹介
IR への取り組み紹介 主な IR 活動実績 ◎国内機関投資家向け IR ◎情報発信 ・アナリスト・機関投資家向け決算説明会オンラインでの配信、 翌日動画をウェブサイトへ掲載 ・本投資法人に対する理解を更に深めて頂くために、IR（投資家向け広報）活動に注力。 ・決算ロードショウ（対面及び電話会議） ・ウェブサイトを通じてプレスリリースや各種ディスクロージャー情報、投資物件のポートフォリオ ・物件見学会実施 等の情報を提供。 ・Facebook や X（旧 Twitter）等を活用して、福岡・九州の経済や不動産マーケット、商業施設や ◎海外機関投資家向け IR 観光情報等も発信。 ・決算ロードシ
Slide 65: 福岡リアルティ（資産運用会社）体制図
福岡リアルティ （資産運用会社） 体制図 株主総会 概 要 設 立:2003年12月26日 資本金：200百万円 監査役 登録・認可等： ◎宅地建物取引業免許取得 2004年2月27日／ 取締役会 免許証番号:福岡県知事（5）第15052号 （2024年2月28日更新） ◎宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得 コンプライアンス評価委員会 2004年4月27日／ 認可番号：国土交通大臣認可第21号 ・コンプライアンス部長 ◎投資信託業者に係る業務の認可取得 ［弁護士］ 2004年6月25日／ ・外部コンプライアンス委員 認可番号:内閣総理大臣第31号 ［弁護士］ ［公認会計士・税理士］
Slide 66: スポンサーパイプライン（福岡地所グループ）
スポンサーパイプライン （福岡地所グループ） 福岡地所株式会社の概要 （2024 年 5月期） 福岡地所グループの主な保有物件 社 名 福岡地所株式会社 売上高 453 億円 用 途 No. 名 称 竣工時期 延床面積 設 立 1961年 7 月 経常利益 137 億円 1 福岡興銀ビル 1970年 15,408㎡ 業 種 不動産業 （総合デベロッパー） 当期純利益 94 億円 2 福岡朝日ビル 1970年 44,762㎡ 代表者 代表取締役社長 榎本一郎 総資産額 2,659 億円 従業員数 178 名 自己資本比率 37.5% 3 博多駅前ビジネスセンター 1999年 24,731㎡ オフ
Slide 67: 福岡市近郊の状況
福岡市近郊の状況 A B C D E F 1km 福岡空港 滑走路増設事業 500m 古賀 IC 新滑走路 2,500m×60m 増設 1 IKEA 福岡新宮 車道 2025 年 3 月末 供用開始予定 （2024 年秋完成予定） 自動 九州 目的・効果 西鉄 滑走路処理能力 （発着回数） の向上 （＋14.6％） 貝塚 【 現 状 】 16.4 万回 / 年 線 九州産業 （仮称）アイランドシティ 【滑走路増設後】 18.8 万回 / 年 （〜21.1 万回 / 年） ベジフルスタジアム 大学 ロジシティ久山 港湾関連用地（底地） （青果市場） 志賀島 （2029年3月31日取得予定） 25
Slide 68: 福岡中心部の状況
福岡中心部の状況 A B C D E F ボートレース 福岡 呉服町 福岡高等学校 福岡 ビジネスセンター 博多港 市民会館 博多FDビジネスセンター 御笠 12 聖福寺 園 祇 川 福岡県立 美術館 23 1 大博通り 福 岡 都 ビジネスセンター 市 浜の町病院 那珂 須崎公園 高 大 妙楽寺 速 環 博 川 14 状 通 線 り り 承天寺 通 端 港 川 空 洲 天神 中 17 冷泉公園 福岡市中央卸売市場 ノースフロントビル 東福岡 鮮魚市場仲卸売場棟 高等学校 福岡興銀ビル（注） 日本銀行 福岡中央 アメックス 櫛田神社 郵便局 赤坂門タワー 天神西通り ビジネスセンター（底地）
Slide 69: 天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
天神エリアの再開発 （天神ビッグバン） 天神ビジネスセンター （注 2） （仮称）天神ビジネスセンター2 那 ■1978年以前の竣工物件 （2021年9月 竣工） （2026年6月 竣工予定） 珂 川 福岡中央郵便局及び 建築確認申請数 63 棟 （仮称）住友生命福岡ビル・ イオンショッパーズ福岡の ● 天神一丁目北ブロック 西通りビジネスセンター （竣工棟数 52 棟） （注1） 建替計画 段階連鎖建替え イオン （14番街区） プロジェクト ショッパーズ福岡店 （2025年5月 竣工予定） ● 天神ビッグバン対象範囲イメージ ●ミーナ天神 ミーナ天神 日本銀行 （仮称）天神一丁目 15・1
Slide 70: 博多エリアの再開発（博多コネクティッド）
博多エリアの再開発 （博多コネクティッド） 博多駅の活力と賑わいをさらに周辺に繋げる取り組み （博多駅から半径約 500m、約 80 ヘクタール） 西日本シティ銀行本店本館建替えプロジェクト コネクトスクエア博多 （2026年1月 竣工予定） （2024年3月 竣工） （注） 『博多コネクティッド』 対象エリア 建築確認申請数 25 棟 西日本シティ銀行 （竣工棟数 18 棟）（注 1） 博多コネクティッド対象範囲イメージ 大 事務本部ビル 博 通 ⑤ 御 り り 笠 ⑤ 九勧承天寺通りビル 通 港 川 西日本シティ銀行 空 キャナルシティ博多 本店別館 北東側のイメージ （2023年3月30