Heiwa Real Estate Reit Inc. · TSE:8966
Heiwa Real Estate Reit — FY2020 Earnings Presentation
64 slides from Heiwa Real Estate Reit's earnings presentation, Jul 16, 2020
Slide 1: 第37期 決算説明資料 2020年5月期
第 37 期 決算説明 資料 2020年5月期 w w w. h e i w a - r e . c o . j p 2020年7月16日
Slide 2: 目次・ご注意事項
目次 Ⅰ 第37期（2020年5月期）決算の概要 15 財務戦略 ファイナンス状況① 27 1 平和不動産リート投資法人の成長の軌跡 3 16 財務戦略 ファイナンス状況② 28 2 第37期（2020年5月期）ハイライト 4 17 財務戦略 ファイナンス状況③ 29 3 第37期（2020年5月期）ハイライト – 新型コロナウイルス感染症による影響 5 18 運用方針 30 4 第37期（2020年5月期）決算実績 6 19 サスティナビリティｰSustainability, COVID-19 31 賃貸収益ベース（譲渡益等の一時的要因を除く）の1口当たり税引き後当期 5 7 20 サスティ
Slide 3: Nat
Nat 637A (20204 FSARA) REO
Slide 4: 平和不動産リート投資法人の成長の軌跡
Ⅰ-1 平和不動産リート投資法人の成長の軌跡 2,550 要更新 2,650 2,650 を色、大きさでもっと強調。 3
Slide 5: 第37期（2020年5月期）ハイライト
Ⅰ-2 第37期（2020年5月期）ハイライト 外部成長 内部成長 財務運営 資産入替の推進：スポンサー開発案件であるHF正光寺 稼働率：オフィスの期中平均稼働率が99.70％と過去最 資金調達コストの低下：良好な金融環境を背景に借入 赤羽レジデンスを含めたレジデンス3物件の新規取得と資産 高値を更新。レジデンスの稼働率は4月以降に新型コロナ 金利が低下し、資金調達コストは過去最低水準を更新。 入替を実施。HF麻布十番レジデンスの譲渡によって含み益 感染症の影響を受けたものの、3月末稼働率は97.94%と 鑑定評価額の向上：新型コロナの影響は比較的商業色 を上回る実現益を獲得するととも
Slide 6: ハイライト – 新型コロナウイルス感染症による影響
Ⅰ-3 第37期（2020年5月期）ハイライト – 新型コロナウイルス感染症による影響 [ リスクに対する耐性 ] - 第37期末 - 分散の効いたポートフォリオ： 106物件 オフィス 44.3%、レジデンス 55.7% 分散の効いたポートフォリオ： 107物件 潤沢なフリーキャッシュ: 120億円 オフィス 43.9%、レジデンス 56.1% 自己投資口取得前 [ 追加施策 ] 潤沢なフリーキャッシュ: 93.7億円 物件譲渡 - HF梅田レジデンスTOWER 十分な内部留保： 54.3億円 十分な内部留保： 47.8億円 コミットメント・ライン・レンダーにりそな銀行が
Slide 7: 第37期（2020年5月期）決算実績
Ⅰ-4 第37期(2020年5月期）決算実績 ▶ 賃料収入の増加と合わせてHF麻布十番レジデンスの譲渡益331百万円(前期比+129百万円)が 営業利益を+238百万円増加させる要因となった。 ▶ 賃貸ベースEPUは前期比+150円。新規物件取得、既存物件の高い稼働率と賃料増額改定、および金利費用削減が収益拡大を牽引。 ▶ 譲渡益の一部は分配金に充当し、残額を繰越欠損金等の活用によって内部留保。本決算期及び将来における分配金の安定化・拡大に活用の方針。 （単位：百万円） 第36期 第37期 前期比 第37期 予想比 前期比増減要因 （第37期実績 － 第36期実績） 実績 実績 増減 予想 増
Slide 8: 1口当たり税引き後当期純利益（EPU）の変動要因
Ⅰ-5 賃貸収益ベース（譲渡益等の一時的要因を除く）の1口当たり税引き後当期純利益（EPU）の変動要因 既存オフィス 既存レジデンス 外部成長 財務等 その他 EPU +52円 +35円 +40円 +42円 - 21円 + 150 円 ( +6.5% ) 今期取得物件 稼働率の上昇 +13 繁忙期に伴う稼働率増加と +0 借入費用の減少 33 (Of)兜町 賃料増額改定 +13 賃料増額改定 +37 新規借入（物件取得） -1 (Re)HF仙台長町 +13 新型コロナ対応 -0.1 4-5月稼働率低下（新型コロナの影響） -10 補償金（HF上石神井） +8 (Re)HF正光寺赤羽 +8 (R
Slide 9: 第38期・第39期運用状況の予想
Ⅰ-6 第38期（2020年11月期）・第39期（2021年5月期）運用状況の予想 ▶ 新型コロナの影響を織り込んだうえで継続的な収支改善を見込む。第37期および第38期の1口当たり予想分配金は第36期比+100円の2,650円を予想。 外部成長：第38期に物件譲渡に伴う減収を見込むが、第37期に取得した4物件の通期寄与と資産譲渡益見込み（878百万円）が営業収益の増加要因。 内部成長：新型コロナの影響を加味してオフィスの賃料増額改定は既決のもの以外見込まず、レジデンスは稼働率を保守的に設定。 財務戦略：金利の高い借入金の満期が到来。良好な金融環境のもと、リファイナンスとともに金利費用の低減を
Slide 10: 中期目標分配金
Ⅰ-7 中期目標分配金 中期目標分配金 2,750円 外部成長 24円 ～ （第37期取得 4物件通期寄与） 費用削減 （第37,38期譲渡物件の減収寄与） 50円 • スポンサーパイプラインの取得:継続的 なREIT向け物件の開発によるパイプラ 中期目標 分配金 内部成長 イン拡充 第37期分配金 197円 ～ 245円 • 金利費用の低減:今後1.5年間に渡っ • 資産入替:資産入替を継続。収益力 2,750 円 2,550 円 て、借入ポートフォリオの中で最も金利の 強化と実現益の内部留保を通じた将 高い借入金の満期が到来。金利費用 来分配金の拡大・安定化 の低減を期待 • 賃料の増額改
Slide 11: 内部留保を用いた投資主還元とフリーキャッシュの活用
Ⅰ-8 内部留保を用いた投資主還元とフリーキャッシュの活用 物件譲渡益の一部 予想分配金 第36期末 内部留保残高 当 期 2.4億円 第37期末 内部留保残高 更 な 第38期 2,650円/口 譲渡益3.3億円から諸費用と分 投資主への 第39期 2,650円/口 の 配金に充当した残額を内部留保 る 還元 45.8億円 実 績 一時差異等調整積立金取崩 47.8億円 活 用 第40期以降も継続的に1口当たり利益に上乗せし て、分配金を支払うための原資とします。 -0.4億円 物件譲渡代金 外部成長 14.5億円 第38期譲渡予定物件 継続的な 1物件：26.2億円 （HF麻布十番レジデン
Slide 12: 内部留保のコントロールと投資主還元
Ⅰ-9 内部留保のコントロールと投資主還元 内部留保残高の推移 内部留保残高の拡大余地 合併に伴う負ののれん発生益に由来する一時差異等調整積立金、物件売買 大きく残る による圧縮記帳および税務上の繰越欠損金など、あらゆるツールを活用して内 部留保の拡充を行う。 分配金を通じてこれらの還元を行う一方で、継続的に 内部留保拡大の余地 積み増しを行うことで長期間にわたって分配可能な余力を構築。 一般的に、REITは利益のほとんど全て を分配金として支払うため内部留保を 保有物件における （百万円） 5,000 積むことができません。しかし、本投資法 税会不一致額 人は、過去の合併の経緯からこれらを
Slide 13: Ⅱ 運用状況
Ⅱ 運用状況
Slide 14: ポートフォリオの状況
Ⅱ-1 ポートフォリオの状況 ポートフォリオの状況 NOI利回りの推移 5.6% 第36期（2019/11） 第37期（2020/5） 5.44% 5.4% 全体 オフィス レジデンス 全体 オフィス レジデンス 5.34% 5.38% 5.36% 5.2% 期末資産規模（百万円） 174,706 76,321 98,385 178,796 78,421 100,375 5.30% 5.26% 5.34% 5.0% 4.90% 5.12% 5.14% 5.06% 5.09% 期末物件数（棟） 104 31 73 107 32 75 5.02% 5.08% 4.8% 4.95% 4.87% 4.
Slide 15: 外部成長 継続的な資産入替を通じたポートフォリオの質の向上
Ⅱ-2 外部成長 継続的な資産入替を通じたポートフォリオの質の向上 資産入替の目的 資産入替えの概要 1 日本橋兜町エリアのオフィス物件を取得 日本橋兜町は平和不動産の拠点で本投資法人が最も得意とするエリア 物件取得：兜町ユニ・スクエア 物件譲渡 2 EPUの向上 （通期寄与、公租公課費用化後の概算） + 21 円/口 3 NOIの増加 （通期寄与、公租公課費用化後の概算） 年間 + 28 百万円 入替 4 資産規模の拡大 取得価格合計が178,796百万円に拡大 + 840 百万円 ＨＦ麻布十番レジデンス 5 1口あたりNAVの向上 新規取得物件の含み益額と内部留保の増加 + 363 円/口
Slide 16: 本決算期から翌期にかけての一連の取組について
Ⅱ-3 外部成長 本決算期（第37期）から翌期（第38期）にかけての一連の取組について - 取り組みの目的 - 1 安定収益の確保 2 スポンサーパイプラインの活用 一連の取り組みの効果 一連の取り組みの効果 - 第37期 - 3 EPUの向上（巡航） + 38 円/口 （2020年5月期） 4 NOIの増加（巡航） 年間 + 168 百万円 レジデンス 5 資産規模の拡大 + 3,250 百万円 安定収益の確保と 3物件取得 6 1口当たりNAVの向上 + 111 円/口 1 収益変動リスクの低減 HF仙台長町レジデンス HF仙台本町レジデンス HF正光寺赤羽レジデンス 7 築年数の若返り（
Slide 17: ポートフォリオの質が大幅に改善
Ⅱ-4 ポートフォリオの質が大幅に改善 第19期（JSRとの合併直後、2011年5月期）のポートフォリオの状況 直近期のポートフォリオの状況（第37期末） オフィス：22物件 レジデンス：64物件 ホテル：4物件 オフィス：32物件 レジデンス：75物件 80% 第19期 第37期 80% NOI (百万円/期) : 3,164 NOI(百万円/期) : 4,638 NOI利回り ： 4.61% NOI利回り ： 5.44% 70% 含み損益率 ： -8.12% 70% 含み損益率 ： +22.48% 60% 60% ポートフォリオの再構築 50% 50% スポンサー・パイプラインの活用
Slide 18: 外部成長 パイプライン - スポンサーサポートを活用したレジデンス開発
Ⅱ-5 外部成長 パイプライン - スポンサーサポートを活用したレジデンス開発 スポンサーサポートを活用したパイプラインの構築 本投資法人とスポンサーである平和不動産は本投資法人に向けたレジデンス開発を積極的に展開しています。2015年に竣工のHF田端レジデンスを皮切りに、 合計8プロジェクト が立ち上げられました。 現在までに、そのうちの4物件が竣工し、3物件を取得しています。 残りの4プロジェクトについても順調に進行しており、本投資法人の将来のパイプラインを 支えることになります。 HF田端 HF両国 HF正光寺赤羽 HF正光寺赤羽 世田谷PJ 墨田区八広PJ 川口栄町PJ 東尾久PJ レ
Slide 19: 内部成長 オフィス運用状況①
Ⅱ-6 内部成長 オフィス運用状況① ▶ 期中平均稼働率は99.70%、2期連続で過去最高を更新。テナントの動きは非常に小規模で、入退去率は過去最低を更新 ▶ フリーレントは0.6ヶ月、スポンサー変更後の最短を維持。 ▶ 空室期間は地方の長期空室(小規模1区画)の成約が水準を押し上げたが、それを除くと0.5ヶ月と最短を更新。 月次稼働率とテナント入退去の動向 空室期間とフリーレントの動向 （㎡） 期中退去面積（退去率） 期中入居面積（入居率） 月次稼働率 （月数） 5,000 100% 5 空室期間 フリーレント 99% 98.7% 99.4% 99.5% 99.67% 99.70% 98%
Slide 20: 内部成長 オフィス運用状況②
Ⅱ-7 内部成長 オフィス運用状況② ▶ 賃料交渉はコロナ禍で一時中断したものの、新規と改定を合わせて0.35%の増加。 ▶ テナント入替による賃料改定率は+14.4%。改定率は高水準を維持したが、退去面積が大幅に減少したことから入替面積が縮小し、寄与額は減少。 ▶ 更新時の賃料改定率は+4.4%、新型コロナの影響としての減額改定が2件あったが、いずれも小規模で期間限定。 新規入居時賃料改定状況 継続テナント賃料改定状況 （千円） 賃料減少額（期換算） （千円） 賃料増加額（期換算） 30,000 賃料増加額（期換算） 1.5% 30,000 賃料減少額（期換算） 1.5% 賃料割合 過去 賃
Slide 21: 内部成長 オフィス運用状況③
Ⅱ-8 内部成長 オフィス運用状況③ ▶ 賃料ギャップが拡大：新型コロナの影響から前期に比べて市場賃料の改善エリアは狭まったものの、東京都心部の市場賃料改善が継続。賃料ギャップが拡大。 新規取得した兜町ユニ・スクエアの賃料ギャップは - 12.9％と大きく、将来の賃料改定を期待。 賃料ギャップの推移 更新期ごとの賃料ギャップ （千円/月額） -10%超 -10%以内 +10%以内 +10%超 （千円/月額） 市場賃料より低い契約賃料 市場賃料より高い契約賃料 賃料乖離率(乖離金額) 10,000 30,000 +49 円/口 賃料ギャップ 8,000 -1.27% 20,000 (-5,541
Slide 22: 内部成長 オフィス運用状況④
Ⅱ-９ 内部成長 オフィス運用状況④ ▶ オフィス・ポートフォリオの賃料（契約賃料指数）は、新規賃料と継続賃料のいずれも増額改定が進んだことで上昇。 ▶ フリーレント解消に伴う自律的な賃料収入拡大は、今後5期間で投資口1口当たり+10円の寄与を見込む。 期末の平均契約賃料単価と契約賃料指数（第24期末=100）の推移 第37期末平均契約賃料単価と今後のP/L賃料単価の見通し 17,000 16,526 （坪単価/月） 平均賃料単価 16,500 （賃料坪単価） 16,000 16,412 時間の経過とともに損益計算上の賃料 16,526 16,082 単価は契約賃料単価に収斂していくた 15,
Slide 23: 内部成長 レジデンス運用状況①
Ⅱ-10 内部成長 レジデンス運用状況① ▶ 3月末の稼働率は97.94%と過去最高を更新。 ▶ 緊急事態宣言の影響で4月・5月の法人需要に遅れが発生し、法人契約比率の高い物件が稼働を落としている。 6月終盤には回復の兆しがみられることから、2021 年3月にかけて巡航水準への回復を見込む。 月次稼働率と入退去率の動向 リーシング状況（リーシング期間と原状回復期間） （戸数） 期中退去戸数（退去率） 期中入居戸数（入居率） 月次稼働率 1,000 100% 80 97.1% 97.0% 97.2% 96.8% 96.6% リーシング期間 原状回復期間 （96.9％） 900 98% 65日 8
Slide 24: 内部成長 レジデンス運用状況②
Ⅱ-11 内部成長 レジデンス運用状況② ▶ 新規契約時賃料改定 +4.38％、更新時賃料改定 +0.74％と改善幅を拡大。賃料改定は合計でレジデンス総賃料を0.62%増加させ、過去最高を更新。 賃料改定戸数、改定率、いずれも水準を切り上げており、新型コロナの影響は見られない。 ▶ 第37期末平均賃料ギャップは-4.03%、金額では+123百万円/期（+121円/口）あることから、将来の賃料改定による収入増加を期待。 新規入居時の賃料改定状況（住居以外の用途を除く） 更新時の賃料改定状況（住居以外の用途を除く） （千円） 賃料増加額（期換算） 賃料減少額（期換算） 賃料割合 （千円） 賃料増加
Slide 25: 内部成長 レジデンス運用状況③
Ⅱ-12 内部成長 レジデンス運用状況③ ▶ レジデンス・ポートフォリオの賃料（契約賃料指数）は、新規賃料と継続賃料のいずれも増額改定が進んだことで上昇幅を拡大。 ▶ 礼金取得戸数は333戸と過去最高を更新し、一時金収入も拡大傾向を継続。 期末平均賃料単価と契約賃料指数 礼金・更新料および貸倒率の推移 （坪単価/月） （賃料指数） 12,000 104.0 102.1 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 101.7 （’18/5） （’18/11） （’19/5） （’19/11） （’20/5） 101.3 101.0 102.0 100.7 100.0 100.1 100.2
Slide 26: 内部成長 バリューアップ工事
Ⅱ-13 内部成長 バリューアップ工事 ▶ リニューアル工事の実施により、物件競争力強化と資産価値の維持向上を図る。 ▶ 環境負荷の低減を実現するために、LED化、高効率な空調機器への更新や水回りの改修などの取り組みを推進。 HF銀座レジデンスEAST 外壁・共用部改修工事 HF駒沢公園レジデンス 外壁・共用部改修工事 After After 資本的支出実施額の推移 工事完了 102.00 101.64 （百万円） 減価償却費 資本的支出額 1000 964.9 932.8 958.7 943.8 964.7 800 101.00 600 649.3 100.00 400 447.5 工事完了
Slide 27: 含み損益額の推移
Ⅱ-14 含み損益額の推移 ▶ 収益力改善を受けて含み益額が増加。含み益率は新規物件取得が重なったことから22.5%となったが、既存物件のみの含み益率は+23.9%に改善。 ・ 資産入替： 資産入替により、譲渡物件の含み益が減少したものの、取得物件は含み益を有する状態で取得。 ・ 収益力の改善： キャップレートの低下は見られなかったが、賃料増額改定による物件収益力の向上が鑑定評価額の改善に寄与。 ・ 新型コロナの影響：商業テナント比率の高い1物件が鑑定評価額を下げることになったが、ポートフォリオに占める割合は低く、影響は軽微。 第37期末鑑定評価額 含み益額 （率） (百万円) 210,237
Slide 28: 財務戦略 ファイナンス状況①
Ⅱ-15 財務戦略 ファイナンス状況① ▶コミットメント・ライン・レンダーにりそな銀行が参加、合計70億円（前期比+10億円）となった。コロナ禍で懸念される不測の事態に備えて手許流動性の拡充を図る。 ▶本決算期のファイナンス・コストは0.529%(平均調達期間 5.38年)と既存の調達コストを大きく下回る水準となった。 第37期末 有利子負債サマリー 第37期末 有利子負債残高一覧 (単位：百万円) O 0.6% 平均調達金利 長期借入金比率 LTV(注1) 鑑定LTV(注2) N 1.5% レンダー名 残高 M 1.7% P 7.6% A 三井住友銀行 20,811 L 1.8% 0.805
Slide 29: 財務戦略 ファイナンス状況②
Ⅱ-16 財務戦略 ファイナンス状況② ▶ 調達コストは0.806%。 前期末の0.855%から低下し、過去最低金利を更新。改定時期が3月末であったことから、金利削減額は今期よりも来期に大きく寄与。 ▶ 物件取得に伴う新規借入により鑑定LTVは微増したものの、40.3%と低水準を維持。借入余力は180億円（LTV=45%）。 総資産有利子負債比率（LTV）と所有不動産鑑定LTV（鑑定LTV）の推移 平均調達年数及び平均調達金利の推移 LTV（%） 平均調達年数 鑑定LTV（%） 平均調達金利 54.5 2.1% 53.2 1.9% 52.9 1.9% 1.9% 1.9% 1.8% 52.8 5
Slide 30: 財務戦略 ファイナンス状況③
Ⅱ-17 財務戦略 ファイナンス状況③ ▶ 本投資法人の借入ポートフォリオの中で最も金利の高い借入金の満期が2020年3月（第37期）から 2021年5月（第39期）にかけて順次到来。 合計174億円の平均オールイン金利は1.50％。良好な金利環境のもと、リファイナンスとともに費用低減の進展を見込む。 ▶ 非常に安定した借入金の償還スケジュール（平均54.1億円/期）を構築。十分なコミットメントラインと手許現金（合計164億円）で不測の事態に備える。 直近の調達コストと満期を迎える借入金 2.50% （オールイン金利） 2.00% All-in 金利 第37期借入分All-In 金利 1.50
Slide 31: 運用方針
Ⅱ-18 運用方針 外部成長 内部成長 財務運営 ESG 投資主還元 着実かつ健全な外部成長 高稼働率の維持・向上 財務基盤の強化 Environment(環境活動) 潤沢な内部留保の還元 • 過熱したマーケットに振り回されず、 • スポンサー、PMと連携し適切かつタ • 有利子負債の長期化、固定化およ • 所有物件の省エネルギー化、緑化、 • 総額47.8億円の内部留保を将来 ポートフォリオの質と収益性の向上に イムリーなリーシング施策の実施によ び満期の分散化を進めることで市場 化石燃料の使用削減、温室効果ガ の分配金原資として活用 資する物件に厳選投資 • スポンサーと協働して
Slide 32: サスティナビリティ – Sustainability, COVID-19
II-19 サスティナビリティ – Sustainability, COVID-19 GRESB評価への参加 Sustainability 日本経済新聞への掲載 Sustainability GRESB（Global Real Estate 日本経済新聞の朝刊（2019年9月24日）においてESG特集記事が掲載されました。 Sustainability Benchmark) 本投資法人および本資産運用会社の取り組みについても紙面が大きく割かれています とは不動産会社やファンドを対象 に、環境・社会・ガバナンス (ESG)の観点からサスティナビリティ配慮を測る ベンチマークです。 本投資法人のス
Slide 33: サスティナビリティ – Environment
II-20 サスティナビリティ –Environment 環境にやさしい取り組み – グラシン紙 Environment 環境にやさしい取り組み – 化石燃料の使用量削減 Environment 本投資法人では、決算ごとに投資主 化石燃料の使用量削減に取り組んでいます。 様向けに分配金計算書と資産運用 オフィスでは貸室内と共用部、レジデンスでは 報告書を送付していますが、その封筒 共用部についての使用電力量を抑えるために の窓部分にグラシン紙を採用していま LEDライトへの交換を進めています。現在、所 す。グラシン紙は半透明な紙素材で、 有物件107件中、89件の対応を終えていま 従来のプラス
Slide 34: サスティナビリティ – Social
II-21 サスティナビリティ – Social 地域社会への参画 Social 従業員に対する取り組み Social 山王祭への参加：本投資法人及び本資産運 健康支援 本資産運用会社は「従業員が長期的に安心して働ける 用会社が立地している中央区日本橋兜町の 労働環境の整備」を進めています。 近接地に「日本橋日枝神社」が立地しており、 2年に１度山王祭が行われています。 経済産業省および日本健康会議が健康経営に取り組む 優良な法人を認定する健康経営優良法人制度におい 本資産運用会社の役職員は、地元町会、スポ て、「健康経営優良法人2020」に認定されました。 ンサー企業である平和不動産、及
Slide 35: サスティナビリティ – Governance
II-22 サスティナビリティ – Governance コーポレートガバナンス Governance 三層構造のセイムボート出資 Governance 本投資法人の機構は、投資主により構成される投資主総会に加えて、本資産運用会社と利 スポンサーによるセイムボート 害関係のない執行役員1名、監督役員2名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする スポンサーである平和不動産株式会社は本投資法人の投資口を135,845口 役員会並びに会計監査人により構成されています。 （13.4%）を保有しています。 REIT業界有数のセイムボート出資比率を誇ると 運用資産の取得・売却の意思決定を行うためのプロ
Slide 36: （参考）物件売買及び資産入替の歴史
（参考）物件売買及び資産入替の歴史 取得物件 PO PO PO PO 本決算期 HF仙台レジデンス HF東札幌 HF仙台五橋 HF南砂町 EAST レジデンス レジデンス レジデンス 兜町ユニ・スクエア 三田平和ビル HF仙台本町 HF九段南 HF晩翠通 HF名駅北 HF博多東 HF門前仲町 HF仙台本町 （底地） ビルディング ビルディング レジデンス レジデンス レジデンス アーク森ビル レジデンス レジデンス HF日本橋浜町 HF八王子 サザンスカイタワー HF三田 HF正光寺赤羽 栄ミナミ平和ビル ビルディング 麹町HFビル HF西公園レジデンス HF関内レジデンス 千住ミルディスⅡ番
Slide 37: （参考）多様な物件取得手段
（参考）多様な物件取得手段 第三者からの直接取得 平和不動産によるサポート 11物件 18,263百万円 平和不動産からの直接取得 12物件 22,863百万円 HF若松河田 HF博多東 HF仙台五橋 アーク森ビル スポンサー変更後の レジデンス レジデンス レジデンス 取得価格の合計 茅場町 神戸旧居留地 栄ミナミ HF田端 HF両国 イトーピア 78,904 平和ビル 平和ビル 平和ビル レジデンス レジデンス 日本橋SAビル 百万円 （2020年5月末時点（注）） HF仙台長町 HF仙台本町 兜町ユニ・ 錦糸町 レジデンス レジデンス スクエア スクエアビル 浜町平和ビル HF三田 HF
Slide 38: Ⅲ 参考資料
Ⅲ 参考資料
Slide 39: 貸借対照表
Ⅲ-1 貸借対照表 ■ 資産の部 （単位：千円） ■ 負債・純資産の部 （単位：千円） 期別 第36期 第37期 期別 第36期 第37期 増減 増減 2019年11月30日 2020年5月31日 2019年11月30日 2020年5月31日 構成比 構成比 前期比 構成比 構成比 前期比 科目 金額 金額 金額 科目 金額 金額 金額 （％） （％） （％） （％） （％） （％） （資産の部） （負債の部） Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債 現金及び預金 13,956,919 12,276,641 △ 1,680,278 営業未払金 737,128 471,246 △ 265,882 信託現金及
Slide 40: 損益計算書 / 賃貸事業利益
Ⅲ-2 損益計算書 / 賃貸事業利益 （単位：千円） （単位：千円） 第36期 第37期 第37期（2020年5月期） オフィス レジデンス 合計 自 2019年 6月 1日 自 2019年 12月 1日 増減 期別 貸室賃料・共益費 2,652,099 3,117,861 5,769,961 至 2019年 11月 30日 至 2020年 5月 31日 科目 金額 百分比 金額 百分比 金額 前期比 その他収入 265,383 221,324 486,708 (％) (％) （％） 賃貸事業収入 計 2,917,482 3,339,186 6,256,669 1.営業収益 注1 賃貸事業収入
Slide 41: 有利子負債一覧
Ⅲ-3 有利子負債一覧 （2020年5月31日現在） 区 分 区 分 残高 残高 利率(%) 借入日 返済期限 摘要 利率(%) 借入日 返済期限 摘要 （百万円） （百万円） 借 入 先 借 入 先 みずほ信託銀行 1,230 1.20000 2013/9/13 2020/10/30 三井住友銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行、あおぞら銀行、 4,000 0.74700 2018/5/31 2026/11/30 三菱UFJ銀行、福岡銀行、七十七銀行 三井住友銀行、あおぞら銀行、りそな銀行、三菱UFJ銀行 3,600 1.20000 2013/10/31 2020/10/30 三井住友銀行、り
Slide 42: 所有物件の分散状況
Ⅲ-4 所有物件の分散状況 ポートフォリオの地理的分散（2020年5月31日時点） ポートフォリオ区分比率（2020年5月31日時点） その他 首都圏エリア合計 19.8% 80.2% オフィス 首都圏 都心5区 用途 43.9% 投資 43.7% 1,433.4億円 (80) レジデンス 56.1% （23区以外） 9.5% エリア 東京 東京都区部 23区 70.6% 東京23区 70.6% 26.9% オフィス 583.3億円（25） ～5年 レジデンス 679.6億円（46） 札幌 0.9% 2.6% 5～10年 0.9% レジデンス 首都圏 9.5% 15.6億円 ( 1) 20年～
Slide 43: オフィス運用状況（テナント属性、面積別・賃料別分散状況）
Ⅲ-5 オフィス運用状況（テナント属性、面積別・賃料別分散状況、賃料割合、築年数） テナント属性 200坪～, 10.1% 教育，学習支援業, 1.8% 賃 複合サービス事業, 0.4% (28) 生活関連サービス業，娯楽業, 貸 公務, 0.4% 2.5% 面 ～50坪, 100坪～200坪, 運輸業，郵便業, 2.8% 積 43.0%(119) 20.9%(58) 別 宿泊業，飲食サービス業, 2.8% 卸売業，小売業, 分 医療，福祉, 15.9% 散 期末テナント数 50坪～100坪, 4.2% 状 況 26.0%(72) 277 金融業，保険業, () 内の数値は、面積別の オフィス
Slide 44: レジデンス運用状況
Ⅲ-6 レジデンス運用状況（テナント属性、賃料別分散状況、面積別分散状況、築年数） 20代 個 50代 23.0% 人 22.0% 契 女性 年 法人 契 約 43.0% 男性 齢 38.7% 約 区 57.0% 分 個人 男 分 布 61.3% 女 40代 30代 比 21.8% 33.2% 20万円～30万円 30万円～ 60㎡～100㎡ 100㎡～ 4.0%（193） 0.9%（42） 3.5%(180) 0.1%(6) 15万円～20万円 ～5年 20年～ 9.8%（468） 4.7% 4.7% 40㎡～60㎡ (4) 月 賃 13.1% （3） 額 貸 (667) 賃 面 料 積 築
Slide 45: ポートフォリオ概要と実績（オフィス）
Ⅲ-7 ポートフォリオ概要と実績（オフィス） Of-05 Of-06 Of-07 Of-08 Of-09 Of-11 Of-12 Of-17 Of-18 物件名 HF門前仲町 HF浜松町 HF溜池 グレイスビル HF日本橋大伝馬町 HF八丁堀 水天宮平和ビル ビルディング ビルディング ビルディング 泉岳寺前 ビルディング ビルディング 八丁堀MFビル エムズ原宿 外観写真 所在地 東京都中央区 東京都江東区 東京都港区 東京都港区 東京都港区 東京都中央区 東京都中央区 東京都中央区 東京都渋谷区 敷地面積(㎡） 316.73 748.36 294.50 533.32 538.50 520.
Slide 46: ポートフォリオ概要と実績（オフィス）
Ⅲ-7 ポートフォリオ概要と実績（オフィス） Of-20 Of-21 Of-23 Of-24 Of-25 Of-27 Of-29 Of-30 Of-31 物件名 HF池袋 HF湯島 神戸旧居留地 HF桜通 HF日本橋浜町 船橋Faceビル アデッソ西麻布 ビルディング ビルディング 茅場町平和ビル 平和ビル 栄ミナミ平和ビル ビルディング ビルディング 外観写真 所在地 千葉県船橋市 東京都港区 東京都豊島区 東京都文京区 東京都中央区 兵庫県神戸市 愛知県名古屋市 愛知県名古屋市 東京都中央区 敷地面積(㎡） 488.13 125.91 188.31 400.86 811.59 1,008.
Slide 47: ポートフォリオ概要と実績（オフィス）
Ⅲ-7 ポートフォリオ概要と実績（オフィス） Of-32 Of-33 Of-34 Of-35 Of-36 Of-37 Of-38 Of-39 Of-40 物件名 HF仙台本町 HF上野 HF九段南 HF神田小川町 千住ミルディス ビルディング ビルディング 麹町HFビル ビルディング ビルディング 日総第5ビル アクロス新川ビル Ⅱ番館 アーク森ビル 外観写真 所在地 宮城県仙台市 東京都台東区 東京都千代田区 東京都千代田区 東京都千代田区 神奈川県横浜市 東京都中央区 東京都足立区 東京都港区 敷地面積(㎡） 1,598.83 718.47 409.15 530.00 432.54 1,0
Slide 48: ポートフォリオ概要と実績（オフィス）
Ⅲ-7 ポートフォリオ概要と実績（オフィス） Of-41 Of-42 Of-43 Of-44 Of-45 物件名 日本橋堀留町 サザンスカイタワー ファースト 八王子 浜町平和ビル 錦糸町スクエアビル 兜町ユニ・スクエア 外観写真 所在地 東京都中央区 東京都八王子市 東京都中央区 東京都墨田区 東京都中央区 敷地面積(㎡） 436.25 496.76 554.80 424.97 406.55 延床面積（㎡） 2,690.16 5,720.23 4,133.47 2,932.42 1,828.48 建築時期 1995年7月 2010年9月 1993年9月 1986年9月 1993年3月 期末稼
Slide 49: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-03 Re-05 Re-09 Re-11 Re-12 Re-14 Re-16 Re-17 Re-18 物件名 HF市川 HF目黒 HF葛西 HF若林公園 HF碑文谷 HF南麻布 HF学芸大学 HF東神田 HF東日本橋 レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 千葉県市川市 東京都目黒区 東京都江戸川区 東京都世田谷区 東京都目黒区 東京都港区 東京都目黒区 東京都千代田区 東京都中央区 敷地面積(㎡） 218.22 213.45 416.87 2,892.0
Slide 50: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-19 Re-20 Re-21 Re-22 Re-23 Re-24 Re-25 Re-26 Re-29 物件名 HF練馬 HF白金高輪 HF明大前 HF日本橋 HF上石神井 HF錦糸町 HF銀座 HF新横浜 HF白山 レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンスEAST レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 東京都練馬区 東京都港区 東京都世田谷区 東京都中央区 東京都練馬区 東京都墨田区 東京都中央区 神奈川県横浜市 東京都文京区 敷地面積(㎡） 368.67 922.21 485.01 222.4
Slide 51: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-30 Re-31 Re-33 Re-34 Re-35 Re-36 Re-37 Re-38 Re-39 物件名 HF馬込 HF学芸大学 HF亀戸 HF田無 HF芝公園 HF三田 HF高輪 ラ・レジダンス・ド・ HF銀座 レジデンス レジデンスⅡ レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス 白金台 レジデンスEAST Ⅱ 外観写真 所在地 東京都大田区 東京都目黒区 東京都江東区 東京都西東京市 東京都港区 東京都港区 東京都港区 東京都港区 東京都中央区 敷地面積(㎡） 2,357.97 847.14 246.34 1,639
Slide 52: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-40 Re-41 Re-42 Re-43 Re-44 Re-45 Re-46 Re-47 Re-48 物件名 HF八丁堀 HF八丁堀 HF銀座 HF駒沢公園 HF梅田レジデンス HF中之島 HF阿波座 HF丸の内 HF平尾 レジデンスⅡ レジデンスⅢ レジデンス レジデンスTOWER TOWER レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 東京都中央区 東京都中央区 東京都中央区 東京都世田谷区 大阪府大阪市 大阪府大阪市 大阪府大阪市 愛知県名古屋市 福岡県福岡市 敷地面積(㎡） 427.32 203.98 175.
Slide 53: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-49 Re-53 Re-54 Re-55 Re-56 Re-57 Re-58 Re-59 Re-60 物件名 HF河原町二条 HF四条河原町 ラ・レジダンス・ド・ HF千駄木 HF駒沢公園 HF武蔵小山 HF国分寺 HF久屋大通 HF烏丸鞍馬口 レジデンス レジデンス 千駄木 レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 京都府京都市 京都府京都市 東京都文京区 東京都文京区 東京都世田谷区 東京都品川区 東京都国分寺市 愛知県名古屋市 京都府京都市 敷地面積(㎡） 206.84 863.39 2
Slide 54: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-61 Re-62 Re-63 Re-64 Re-65 Re-66 Re-67 Re-68 Re-69 物件名 HF西新宿 HF西新宿 HF東新宿 HF東心斎橋 HF北四番丁 HF愛宕橋 HF九大病院前 HF浅草橋 HF一番町 レジデンスWEST レジデンスEAST レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 東京都新宿区 東京都新宿区 東京都新宿区 大阪府大阪市 宮城県仙台市 宮城県仙台市 福岡県福岡市 東京都台東区 宮城県仙台市 敷地面積(㎡） 575.67 347.29 313.
Slide 55: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-70 Re-72 Re-73 Re-74 Re-75 Re-76 Re-77 Re-78 Re-79 物件名 HF東中野 HF早稲田 HF早稲田 HF若松河田 HF仙台 HF西公園 HF晩翠通 HF関内 HF名駅北 レジデンス レジデンス レジデンスⅡ レジデンス レジデンスEAST レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 東京都中野区 東京都新宿区 東京都新宿区 東京都新宿区 宮城県仙台市 宮城県仙台市 宮城県仙台市 神奈川県横浜市 愛知県名古屋市 敷地面積(㎡） 538.53 820.34 319.83 412
Slide 56: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-80 Re-81 Re-82 Re-83 Re-84 Re-85 Re-86 Re-87 Re-88 物件名 HF東札幌 HF博多東 HF仙台五橋 HF田端 HF両国 HF八王子 HF三田 HF門前仲町 HF南砂町 レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンス レジデンスII レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 北海道札幌市 福岡県福岡市 宮城県仙台市 東京都北区 東京都墨田区 東京都八王子市 東京都港区 東京都江東区 東京都江東区 敷地面積(㎡） 2,134.95 1,282.03 420.14 552.0
Slide 57: ポートフォリオ概要と実績（レジデンス）
Ⅲ-8 ポートフォリオ概要と実績（レジデンス） Re-89 Re-90 Re-91 物件名 HF仙台長町 HF正光寺赤羽 HF仙台本町 レジデンス レジデンス レジデンス 外観写真 所在地 宮城県仙台市 東京都北区 宮城県仙台市 敷地面積(㎡） 617.18 390.72 719.06 延床面積（㎡） 2,854.19 1,879.61 1,917.04 建築時期 2008年11月 2019年2月 2020年4月 期末稼働率（％） 96.77 90.19 14.56 取得価格（百万円） 1,030 1,150 1,070 第37期鑑定価格（百万円） 1,110 1,290 1,140 プロパテ
Slide 58: 鑑定評価額一覧
Ⅲ-9 鑑定評価額一覧 DCF法 DCF法 DCF法 DCF法 鑑定評価額 (百万円) 直接還元法利回り 帳簿価額 含み損益 鑑定評価額 (百万円) 直接還元法利回り 帳簿価額 含み損益 物件名 割引率 最終還元利回り 物件名 割引率 最終還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 第37期末 第36期末 前期比 第37期末 前期比 第37期末 前期比 第37期末 前期比 第37期末 第36期末 前期比 第37期末 前期比 第37期末 第36期末 前期比 第37期末 第36期末 前期比 Of-05 水天宮平和ビル 1,699 1,699 0 4.0% 0.0% 4.0% 0.0
Slide 59: NOI利回りの推移
Ⅲ-10 NOI利回りの推移 (単位：％) 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 物件名 物件名 （’17/11） （’18/5） （’18/11） （’19/5） （’19/11） （’20/5） （’17/11） （’18/5） （’18/11） （’19/5） （’19/11） （’20/5） Of-05 水天宮平和ビル 5.01 5.31 5.53 5.60 5.58 5.55 Re-38 ラ・レジダンス・ド・白金台 5.95 5.12 5.68 3.38 5.18 5.50 Of-06 HF門前仲町ビル
Slide 60: 減価償却後NOI利回りの推移
Ⅲ-11 減価償却後NOI利回りの推移 (単位：％) 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 物件名 物件名 （’17/11） （’18/5） （’18/11） （’19/5） （’19/11） （’20/5） （’17/11） （’18/5） （’18/11） （’19/5） （’19/11） （’20/5） Of-05 水天宮平和ビル 3.87 4.16 4.37 4.45 4.43 4.39 Re-38 ラ・レジダンス・ド・白金台 5.13 4.25 4.79 2.47 4.24 4.53 Of-06 HF門
Slide 61: 月次稼働率の推移
Ⅲ-12 月次稼働率の推移 (単位：％) 物件名 2019/11/30 2019/12/31 2020/1/31 2020/2/29 2020/3/31 2020/4/30 2020/5/31 物件名 2019/11/30 2019/12/31 2020/1/31 2020/2/29 2020/3/31 2020/4/30 2020/5/31 Of-05 水天宮平和ビル 100 100 100 100 100 100 100 Re-38 ラ・レジダンス・ド・白金台 96.51 96.39 96.39 92.90 96.39 89.41 85.91 Of-06 HF門前仲町ビルディング 100
Slide 62: 資産運用会社の体制と平和不動産グループによる支援体制
Ⅲ-13 資産運用会社の体制と平和不動産グループによる支援体制 名称 平和不動産アセットマネジメント株式会社 組織図 所在地 東京都中央区日本橋兜町9番1号 株主総会 設立 2000年3月24日 監査役 資本金 295,575千円 株主構成 平和不動産株式会社（100％） 取締役会 代表取締役社長 平野 正則 コンプライアンス委員会 投資委員会 取締役業務企画本部長 小林 大輔 取締役投資運用本部長 渡部 靖隆 役員構成 チーフ・コンプライアンス・オフィサー 取締役（非常勤） 中尾 友治 取締役（非常勤） 瀬尾 宣浩 代表取締役社長 監査役（非常勤） 加藤 尚人 コンプライアンス・リスク管理室
Slide 63: 投資口の状況
Ⅲ-14 投資口の状況 投資口価格の推移 投資口価格の推移（分配金再投資基準、スポンサー変更の発表日以降） 期末時価総額 1,053億円 東証REIT指数との比較（2009/10/5-2020/5/31） （投資口価格：円） （売買高：口） 年間高値（終値） 150,000円（2020年2月20日） 800 175,000 15,000 年間安値（終値） 66,100円（2020年3月19日） 平和不動産リート投資法人 期末投資口価格（終値）103,800円 700 東証REIT指数 150,000 12,000 600 500 125,000 9,000 400 売買高 100,000 投資
Slide 64: fy TAUREN U—NBRA
fy TAUREN U—NBRA HEIWA REERSH A FRADE? BybVRU Ah at HEIWA SHARDS MRUBHR (SM) B65 —AAtMAAMMRTHRSA
Heiwa Real Estate REIT — FY2020 Earnings Presentation on 6ix