Star Asia Investment Corp. · TSE:3468
Star Asia Investment — Investor Presentation (August 2021)
27 slides from Star Asia Investment's investor presentation, Aug 2, 2021
Slide 1: 第4回公募増資及び取得予定資産の概要
スターアジア不動産投資法人 ＜補足説明資料＞ 2021年8月2日 第４回公募増資及び取得予定資産の概要 スターアジア不動産投資法人（3468） スターアジア投資顧問株式会社
Slide 2: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、2021年8月2日付にて公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「資金の借入れに関するお知らせ」及び「国内不動産信託受益 権の取得及び貸借に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。詳細については、各お知らせをご参照くださ い。 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これらに付随する政令、内閣府令及び規則並びに東京証券取引所規則に基づく開示書類 や資産運用報告ではありません。また、本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は
Slide 3: オファリングハイライト
オファリングハイライト 1. 中期計画の実現に向けた最初のステップ 本合併（注1）後初の公募増資及び物件取得による外部成長の実現 「東京圏（注2）」×「ミドルサイズアセット（注3）」を中心とした7物件の取得 2. 投資主利益の最大化を追求する施策の継続的実行 スターアジアグループ（注4）によるSARの成長に資する継続的なスポンサー・サポート キャピタル・リサイクル（注5）を通じたスターアジアグループのサポート 投資主利益の最大化を追求するコーポレートアクションの継続的実行 ポートフォリオクオリティの向上に資する継続的な取組み 内部留保の活用による１口当たり分配金の安
Slide 4: DARTH OSI
DARTH OSI TERMDATYS * STARASIA Investment Corporation
Slide 5: 本合併後の本投資法人に対するサポート体制
１．本合併後の本投資法人に対するサポート体制 2020年8月より日本管財及びその100％子会社である東京キャピタルマネジメントをサブ・スポンサーとし、本投資法人のサポート体制を強化 スターアジアグループによる外部成長サポート及び日本管財グループ（注1）による内部成長サポートを得て、投資主利益の最大化を追求 スターアジア不動産投資法人 資産運用会社/スターアジア投資顧問株式会社 資産規模（注2） 1,667 億円 スターアジア投資顧問 アクティブマネジメント（注9）の継続的実行 東京圏比率（注3） 73.0 ％ スポンサーグループ/スターアジアグループ 物件数（注4） 53 セイ
Slide 6: 本合併後初の公募増資及び物件取得による外部成長の実現
１．本合併後初の公募増資及び物件取得による外部成長の実現 本募集に伴う取得予定資産の取得（取得予定価格の総額129億円）は中期計画（2021年3月公表）の実現に向けた最初のステップ 成長の基盤として負ののれん（88.9億円）、格付（JCR/A、R&I/A-）（注）を保持しており、加えて早期のグローバルインデックス組入れを目指す 上場から5年～これまでの成長の軌跡～ 新たな成長フェーズへ 成長の R&I 負ののれん JCR 一層の格付向上 基盤 A- (安定的） 88.9億円 A (安定的） 早期のグローバルインデックス組入れを目指す アクティブマネジメントの実践を通じた多角的な成長 ス
Slide 7: 取得予定資産取得による主要指標の変化
１．取得予定資産取得による主要指標の変化 2021年1月期実績 取得予定資産 取得予定資産取得後 物件数 53 物件 7 物件 60 物件 ホテル ホテル 12.3% オフィス 11.4% オフィス 住宅 36.1% オフィス 物流施設 40.8% 40.9% 物流施設 40.5% 18.2% 16.9% 資産規模 1,667億円 129億円 1,796億円 住宅 住宅 商業施設 商業施設 21.0% 商業施設 19.5% 9.2% 10.2% 23.0% 1口当たりNAV 57,040 円 57,585 円 ポートフォリオ 鑑定NOI利回り（注1） 4.9 ％ 4.6 ％ 4.9 ％ 償却後
Slide 8: 取得予定資産の特性と本投資法人の考え方
１．取得予定資産の特性と本投資法人の考え方 住宅 (4物件・53.0億円） オフィス (2物件・46.7億円) 取得予定資産（住宅4物件）の専有 面積別構成（戸数ベース） 主として、戸当たり専有面積30㎡以上の 30㎡未満 投資方針に合致したミドルサイズオフィスの取得 住戸から構成され、コロナ禍においても 4.0% 堅調な需要と安定稼働が見込まれる専 60-100㎡未満 アーバンセンター博多 OHAビル 有面積の大きい物件中心の取得 49.0% 30~60 賃貸可能面積 賃貸可能面積 ㎡未満 2,639.18 ㎡ 3,346.08 ㎡ 47.0% 鑑定NOI利回り 鑑定NOI利回り
Slide 9: 取得予定資産の概要(1)
１．取得予定資産の概要(１) スポンサーグループ スポンサーグループ 本資産運用会社 スポンサー アーバンセンター博多 からの取得 開発物件 OHAビル 独自ネットワーク ウェアハウジング （注） 取得予定資産の特徴 取得予定資産の特徴 JR線・福岡市営地下鉄空港線｢博多｣駅から JR中央線・南武線「立川」駅から徒歩約9分 徒歩約11分に位置する交通利便性に優れた に立地するマルチテナント型のオフィスビル マルチテナント型のオフィスビル JR各線による都心部への良好なアクセスと 2020年9月竣工のスターアジア総合開発によ 多摩モノレール開通による南北交通の利便 るオフィス開発
Slide 10: 取得予定資産の概要(2)
１．取得予定資産の概要(２) スポンサーグループ 本資産運用会社 スポンサー バグース池袋西口 からの取得 アーバンパーク両国 独自ネットワーク フォワードコミットメント （注1） 取得予定資産の特徴 取得予定資産の特徴 巨大ターミナル駅である、JR各線、東京メト 都営大江戸線「両国」駅から徒歩約9分に位 ロ各線「池袋」駅から徒歩約2分の小規模な 置し、都心部の主要ビジネス地区へのアク 路面店・飲食店が集積する西口エリアに立 セスに優れた利便性の高い賃貸マンション 地 60㎡台の3LDKの住戸、近隣におけるスー 池袋駅西口地区再開発事業等、周辺の再 パー・商業施設・医療施設の充
Slide 11: 取得予定資産の概要(3)
１．取得予定資産の概要(３) スポンサーグループ スポンサー 本資産運用会社 アーバンパーク宮前平 からの取得 フォワードコミットメント アーバンパーク溝の口 独自ネットワーク 取得予定資産の特徴 物件概要 東急田園都市線「宮前平」駅から徒歩約5分 に立地し、業務集積地への良好なアクセス 乖離率 4.0 ％ と、幅広い層にとって高い生活利便性を有 アセットタイプ 住宅 する賃貸マンション 鉄筋コンクリート造 構造 / 階数 地下1階付5階建 2021年6月竣工の新築の賃貸マンションを、 取得予定資産の特徴 本投資法人の物件取得をサポートする、ス 都心部へのアクセスと生活利便 所在地
Slide 12: 取得予定資産一覧
１．取得予定資産一覧 本投資法人の投資方針のうち「①東京圏への優先、重点集中投資、②アセットタイプの分散、③ミドルサイズアセット中心の投資」を意識した 取得 本投資法人初となる、スターアジア総合開発によるオフィス開発第1号案件（アーバンセンター博多）の取得 スポンサーグループ 取得予定価格合計 平均鑑定NOI利回り（注1） ミドルサイズアセット比率 東京圏比率 からの取得比率 12,965百万 円 4.6％ 100.0％ 63.9％ 53.3％ アセット 取得予定価格 鑑定 物件名 取得ルート スポンサー・サポート エリア タイプ （百万円） NOI利回り スポンサーグループ スポンサ
Slide 13: 財務ハイライト
１．財務ハイライト 2021年7月2日付で日本格付研究所（JCR）による格付が向上、 A-（安定的） ⇒ A（安定的） SSRから引き継いだ借入金の一部につきリファイナンスを実行し、借入条件の向上、借入年限の長期化を実現 格付（本書の日付現在）（注1） 返済時期の分散状況 (本募集等後（注2）） 固定金利（注3）比率（本募集等後） (百万円） 信用格付会社 格付内容 18,000 SSRから引き継いだ借入れについては、リファイナン 本借入れ7,000百万円は、今後固定化予定 SAR SSR 16,000 15,850 スによる借入れ条件の良化を目指す 長期発行体格付 14,000
Slide 14: STARASIA
* STARASIA Investment Corporati 2. RAFAMORACEIERT SHARO Mia 1T
Slide 15: スターアジアグループによるSARの成長に資する継続的なサポート
２．スターアジアグループによるSARの成長に資する継続的なサポート 取得予定資産及び売却済資産を含む、 本投資法人の取得実績（累計取得（予定）資産） 取得予定資産 67 物件 1,964 億円 スターアジアグループからの取得（注1） （さくら総合リートから承継した物件を含む） 50 物件／1,605 億円 アーバンセンター博多 バグース池袋西口 スターアジアグループによるサポート物件（注2） （ウェアハウジング等） 13 物件／239 億円 OHAビル アーバンパーク両国 スターアジアグループによる開発案件への取組み スターアジアグループ運用中物件 アーバンセンター博多 （2021年5月31日
Slide 16: キャピタル・リサイクルを通じたスターアジアグループのサポート
２．キャピタル・リサイクルを通じたスターアジアグループのサポート 本投資法人の物件取得による 更なるスポンサー・サポートへの活用に向けた資金の還流 不動産開発機能 ウェアハウジング機能 スポンサーグループ機能の活用 セイムボート出資 不動産開発 ウェアハウジング等 本投資法人初の スポンサーグループ開発 物件の取得 アーバンパーク OHAビル 宮前平 運用中物件の拠出 アーバンセンター博多 バグース池袋西口 東京圏・ミドルサイズアセットを 中心とした総合型REIT スポンサー・サポートを活用して、 スポンサーグループを通じた 一層の成長を目指す 物件供給 15
Slide 17: 投資主利益の最大化を追求するコーポレートアクションの継続的実行
２．投資主利益の最大化を追求するコーポレートアクションの継続的実行 アクティブマネジメント（公募増資、資産入替、さくら総合リートとの合併等）による多様な施策を通じた、投資主利益の最大化への継続的 な取組みによって、上場時から2021年6月30日までの投資口価格の騰落率は東証REIT指数をアウトパフォーム アクティブマネジメントの軌跡と上場以来の投資口価格の推移 本投資法人の上場時から2021年6月30 日までの投資口価格の騰落率は東証 REIT指数を12.6Ptアウトパフォーム （Pt） （2021年6月30日時点） 本投資法人：126.6Pt 130 第2回公募増資 第3回公募増資
Slide 18: ポートフォリオクオリティの向上に資する継続的な取組み
２．ポートフォリオクオリティの向上に資する継続的な取組み 資産入替の実施によるポートフォリオの強化と含み益を具現化する、物件売却益の投資主への還元 保有資産の最有効活用を検討し、再開発による内部成長の可能性を検証 継続的な資産入替 ポートフォリオの強化を目指した保有資産の再開発の検討 譲渡資産 取得資産 譲渡損益 本投資法人の STEP 1 現状分析 住宅 住宅 取組み状況 第1回 アーバンパーク アーバンパーク +1.5億円 代々木公園 護国寺 再開発による 今後の 候補物件 未利用容積の 第2回 オフィス 物流 +15.1億円 収益増の 可能性検討 有無を確認 ライフサイクルコスト
Slide 19: 内部留保の活用による1口当たり分配金の安定化
２．内部留保の活用による１口当たり分配金の安定化 本書の日付現在までに資産入替に伴う物件売却益を含む利益の一部を内部留保し、一時的な収益減に対応する等、分配金の安定化に活用 本合併以前に確保した内部留保に加え、合併に伴い発生した負ののれんを活用し、分配金の安定化に活用予定 資産入替に伴う内部留保の確保 負ののれんを活用した分配金マネジメント さくら総合リート 本投資法人 第1回 第2回 第3回 第4回 第5回 第6回 第7回 資産入替 資産入替 資産入替 資産入替 資産入替 資産入替 資産入替 負債 引受負債 339億円 受入資産 総資産 679億円 合併対価 純資産 内部留保 内部留
Slide 20: ESGに関連する施策への取組み強化（1）
２．ESGに関連する施策への取組み強化（１） ESG方針等の策定と本資産運用会社における体制整備 ESGに関連する取組みをより強化すべく、「サステナビリティ推進部」を新設 ESGに関連する取組みに係る責任の所在を明確化し、各種施策を協議、決定する「サステナビリティ推進委員会」を組織 ESG方針及びサステナビリティ推進体制規程の策定と組織の設置 本資産運用会社の「ESG方針」序文 私たちは、スターアジアグループの一員として、その投資哲学、行動規範を共有しています。 また、スターアジア不動産投資法人の資産運 用会社として、「投資主利益第一主義」の基本理念に沿い、さらにはスターアジア不動産投
Slide 21: ESGに関連する施策への取組み強化（2）
２．ESGに関連する施策への取組み強化（２） E(環境）に係る数値目標とESG推進体制 サステナビリティ推進部長として、幅広い知識と豊富な経験を有する人材を採用、2021年度GRESBリアルエステイトアセスメントへ参加 2021年3月には、E（環境）に係る数値目標を設定し、当該目標に向けたロードマップを策定 E（環境）に係る数値目標とロードマップ ESG推進体制 本資産運用会社の「サステナビリティ推進部」が中心（司令塔）となるESG 項目 目標年 基準年 目標・取組み 推進体制（主としてE（環境）関連） 本資産運用会社 日本管財 ロードマップの作成と目標値 サステナビリティ推進
Slide 22: ESGに関連する施策への取組み強化（3）
２．ESGに関連する施策への取組み強化（３） E(環境）・S（社会）に係る取組み 本書の日付現在、9物件においてDBJ Green Building認証（注1）を取得済 S（社会）に係る取組みとして、テナント満足度向上に向けてデジタルサイネージを設置（10物件） E（環境）に係る取組み グリーンリース契約（注2）締結 ◆環境認証の取得（本書の日付現在） ◆グリーンリース契約締結 実績（2021年5月31日現在） グリーンリース契約の方針を策定し、オフィス8テナント、商業2テナ 9 物件 対 総延床面積 37.3 ％ ント及びホテル2テナントについて、グリーンリース条項を追加 今
Slide 23: ESGに関連する施策への取組み強化（4）
２．ESGに関連する施策への取組み強化（４） G（ガバナンス）に係る取組み セイムボート出資等 報酬体系 スターアジアグループは投資口を14.1％（本書の日付現在）保有して 資産運用報酬の構成について、期中報酬Ⅰの構成比を引き下げ、期 おり、スターアジアグループと投資主との利害の一致が図られている 中報酬Ⅱの構成比を引き上げる変更を実施（2021年7月期分より適用） 本資産運用会社のマネジメントチームも投資口を保有 期中報酬Ⅰ 運用資産評価総額×0.3％を上限として別途合意する料率を乗じた額 期中報酬Ⅱ 期中報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金×NOI×0.002％を上限とする料率 本資産
Slide 24: 注記（1/4）
注記（１／４） P-2 （注1） 「本合併」とは、2020年8月1日付けで成立したさくら総合リート投資法人（以下「さくら総合リート」又は「SSR」といいます。）と本投資法人との合併をいいます。以下同じで す。 （注2） オフィス・商業施設については、これらの物件の需要が高いと本投資法人が考える東京23区、川崎市及び横浜市を「東京圏」とし、また、住宅・物流施設・ホテル・学生専 用レジデンスについては、その特性上、上記のエリア以外においても需要が見込まれることから、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県を「東京圏」としてい ます。以下同じです。 （注3） 「ミドルサイズアセット」とは、取得価
Slide 25: 注記（2/4）
注記（２／４） P-4 （注7） 「NAV」とは、ネットアセットバリュー（Net Asset Value）の略であり、1口当たりNAVはそれぞれ以下の計算式で算出されます。以下同じです。 2021年1月期末（第10期末）の1口当たりNAV＝(2021年1月期末（第10期末）時点における貸借対照表上の純資産額合計－2021年1月期（第10期）の分配金総額＋ 2021年1月期末（第10期末）時点で保有する不動産等の鑑定評価額合計－2021年1月期末（第10期末）時点で保有する不動産等の帳簿価額合計)÷2021年1月期末 （第10期末）時点における発行済投資口の総口数 「取得予定資産取得後」の1口当
Slide 26: 注記（3/4）
注記（３／４） P-6 （注4） 「ミドルサイズアセット比率」は、「2021年1月期実績」においては2021年1月期末（第10期末）時点で保有する不動産等に係る取得価格の総額に対する、当該不動産等の うちミドルサイズアセットに該当する物件に係る取得価格合計の比率を、「取得予定資産」においては、取得予定価格の総額に対する、ミドルサイズアセットに該当する取 得予定資産に係る取得予定価格合計の比率を、「取得予定資産取得後」においては、取得（予定）資産に係る取得（予定）価格の総額に対する、取得（予定）資産のうちミ ドルサイズアセットに該当する物件の取得（予定）価格の合計の比率を、それぞれ算出しています
Slide 27: 注記（4/4）
注記（４／４） P-12 （注2） 「本募集等」とは、本募集、オーバーアロットメントによる売出し、本募集における取得予定資産の取得に伴い実施を予定している総額7,000百万円の新規借入れ及びこ れらの資金調達等により取得する予定の取得予定資産の取得を含む一連の取組みをいいます。また、本募集等が完了した時点である2021年8月19日以降を、「本募集 等後」といいます。 （注3） ｢固定金利｣には、金利スワップ契約等により支払金利が固定化された借入れを含みます。 (注4） ｢取得余力｣とは、本募集等後において、総資産LTVが50.0％となるまでの有利子負債の調達余力（増加可能額）を試算した数値をい
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