Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2021 Earnings Presentation
68 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 13, 2021
Slide 1: 2021年8月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 12th 2021年8月期決算説明資料 October 13, 2021
Slide 2: 目次
目次 1. 決算ハイライト 8. APPENDIX ・ 2021年8月期（第12期）決算ハイライト 4 ・ 各種指標の推移 40 ・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 41 2. 外部成長 ・ 貸借対照表 42 ・ 第12期・第13期の取得物件 7 ・ 分配方針と当期の利益超過分配金について 43 ・ 資産入替えの実施 8 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 44 ・ 外部成長方針 9 ・ 設立以降の成長の軌跡 45 ・ 主要指標の推移 46 3. 内部成長 ・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価 47 ・ 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ 11 ・ オ
Slide 3: 決算ハイライト
1 決算ハイライト 3
Slide 4: 2021年8月期（第12期）決算ハイライト
2021年8月期（第12期）決算ハイライト オフィス・商業の稼働低下等により前期比では減配となるも、内部留保の取崩し等で業績予想を維持 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ：内部留保の取崩し ：増配要因 ：減配要因 2021年8月期実績 公租公課の増加 ▲32 700 3,330 減価償却費の増加 ▲22 （13） 支払動光熱費の減少 +27 3,288 3,288 600 その他 +1 ▲116 （83） （95） 500 18 ▲26 400 賃料共益費の減少 ▲92 オフィス ▲60 資産運用報酬の減少 +10 商業 ▲28 物流 +6 支払利息等の削減 +3 300 住宅 +6 ホテ
Slide 5: 2021年8月期（第12期）決算ハイライト
2021年8月期（第12期）決算ハイライト （単位：百万円） 第12期実績－第11期実績 主な差異要因（百万円） 2021年2月期 2021年8月期 2021年8月期 (第11期) (第12期) 差異 (第12期) 差異 営業収益 ▲545 実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 ▲493 営業収益 38,064 37,519 -545 37,627 -107 賃貸事業収入 35,172 34,679 -493 34,993 -314 賃料共益費 ▲556 その他賃貸事業収入 2,892 2,839 -52 2,633 206 （内、前期の
Slide 6: 外部成長
(2) Shab BRE
Slide 7: 第12期・第13期の取得物件
第12期・第13期の取得物件 首都圏全域へ配送可能な好立地 Landport青梅Ⅲ 取得価格 170億円 NOI利回り 4.5% 築年数1.1年 首都圏中央連絡自動車道「青梅」ICから約2.9km、国道16号線近傍に位置しており、首都圏全 域への広域配送が可能 良好な雇用環境での24時間稼働 最寄駅であるJR青梅線「小作」駅から徒歩10分の西東京工業団地内に立地しており、24時間 365日稼働が可能であり、また、良好な雇用環境が確保可能 「カテゴリーマルチ型物流施設」 高い作業効率性を確保した汎用スペックに加え、全館LED照明の採用により環境面へも配慮してお り、さらにターゲットとするテナント
Slide 8: 資産入替えの実施
資産入替えの実施 地方圏オフィスとスポンサーが開発した東京圏・築浅の物流施設との資産入替えを実施 入替えによる効果 ① 新規物件取得によるキャッシュフローの積み上げ （売却及び手元資金により、LTV借入余力を維持しつつ外部成長を実現） ② ポートフォリオのクオリティ向上 ・ 連続した物流施設の取得により、物流ポートフォリオ比率が第２位（20％超）へ拡大 ・ 収益性の向上（償却後NOI利回り：売却物件2.9％ ⇒ 取得物件3.7％） ・ NAVの向上 （一口当たり +231円/口） Landport青梅Ⅲ（物流施設） ・ 東京圏比率の向上 （82.8％ ⇒ 83.2％） 取得予定価格 17,00
Slide 9: 外部成長方針
外部成長方針 スポンサー開発物件を中心とした厳選投資を継続、適宜売却も行うことで分配金成長とポートフォリオクオリティ向上を目指す 【 取 得 】 高騰するマーケットにおいても、スポンサー開発物件を中心に収益性・競争力を踏まえて厳選投資 （商業・ホテルセクターはコロナ禍影響を踏まえて慎重に判断） ＜ スポンサー開発物件（注）のクオリティ ＞ ■スポンサー開発物件 ■ポートフォリオ全体 ① 東京圏比率 ② 平均築年数 82.8% 19.8 東京圏 97.8% 7.8 PMO秋葉原北 プラウドフラット渋谷富ヶ谷 【 売 却 】 将来的な競争優位性（収益性、築年数、商品性、エリア成長性、中長期的な運営
Slide 10: 内部成長
(3) PURO RES
Slide 11: 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 緊急事態宣言下において稼働率は低下するも、賃料水準はレントギャップを活かして引き上げ継続 期中平均稼働率推移 賃料ギャップ（注1） 105.0% 99.0% 99.1% 99.3% 99.3% 99.3% 99.7% 99.5% 99.2% 98.9% 98.8% 100.0% 97.8% 97.3% 2021年8月期末時点 95.0% +5.1％（前期比▲3.0pt） 90.0% 85.0% 80.0% 16年 16年 17年 17年 18年 18年 19年 19年 20年 20年 21年 21年 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
Slide 12: 内部成長の状況 Office 退去・入居
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 退去：退去面積は大幅に減少傾向、今後懸念される大規模区画の退去リスクも限定的 入居：コロナ禍・緊急事態宣言の影響を受けつつも、近年最高水準の新規契約を獲得 退去面積推移（坪） 急上昇後 大型区画割合とテレワーク要因の退去リスク見通し 解約理由の内訳 10,000 大幅な減少 [ 21年8月期 ] 9,000 コロナ禍 コロナ関連 38/70件 利用形態から 8,000 (テレワーク 16件) 大型テナント退去 (コスト削減 22件) テレワーク困難 7,000 6,000 約4,100坪 [ 22年2月期（9月末時点） ] ・1,000坪
Slide 13: 内部成長の状況 Office 賃料帯構成
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Office 交通利便性が高く、コロナ禍においても需要の底堅い賃料帯を中心としたポートフォリオ構成 最寄り駅迄の徒歩分数（東京圏）（注1） 東京圏賃料単価分布（注2） コロナ禍においても需要の堅調な 20,000円/坪以下の物件割合 約6割 徒歩4～5分 徒歩3分以内 21.9％ 73.5％ （坪） 25,000 ■うち新宿野村ビル ■うちPMO 20,000 徒歩5分以内 15,000 95.4％ 10,000 5,000 うち、7割超が 0 ～16,000円 ～18,000円 ～20,000円 ～22,000円 ～24,000円 ～26,000円
Slide 14: Office PMOの契約進捗と賃料増額
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ PMO日本橋三越前 Office ＜PMO＞高い商品性を背景とした着実な契約進捗と賃料増額の実現 21年8月期リーシング実績 22年2月期リーシング進捗状況 新規入居 ・・・ 975坪 新規入居（予定）・・・ 764坪 ※申込済含む9月末時点 賃料増減率 ・・・ ＋7.8％ 賃料増減率 ・・・ ＋16.1％ ※契約済区画のみ PMO田町Ⅱ セキュリティゲート アメニティスペース PMOシリーズの高い商品性が入居につながった事例 ■テレワーク導入に伴う縮小移転先検討にあたり、 採用強化/グレード改善を目的に入居決定 ⇒ PMO日本橋茅場町 / PMO日本
Slide 15: 内部成長の状況 Logistics
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics コロナ禍でも旺盛な物流需要を背景に高稼働を継続、再契約においても賃料増額を実現 期中平均稼働率の推移 契約満了区画のリーシング進捗状況 110.0% 21年8月期契約満了区画：18,273坪 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 98.0% 99.2% 90.0% 100%契約済 80.0% 上場以降平均稼働率 99.4％ 22年2月期契約満了区画：15,970坪 70.0% 100%契約済又は内定済 60.0% 16年 16年 17年 17年 18年 18年 19年 19年 20年 20年 21年 21年 2月期
Slide 16: 内部成長の状況 Logistics 競争力
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Logistics 立地、商品性など保有物件の高い競争力を活かし、引き続き良好なパフォーマンスの維持を目指す 物流ポートフォリオマップ（東京圏） 先進的物流施設（注）割合（取得価格ベース） 物流ポートフォリオは需要の底堅い国道16号線、外環道エリアに概ね分布 ・ Landport川越 既存テナントの1社と5年間の1棟貸しで再契約 （賃料増加率 +2.2%） 全体の9割超 うちLandportシリーズ 76.5% マーケットにおけるエリア別空室率推移 17年3月 18年3月 19年3月 20年3月 21年3月 外環道エリア 2.6% 2.5% 0.7%
Slide 17: 内部成長の状況 Residential
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential 解約数は増加するも柔軟なリーシング戦略により稼働率を引き上げ、入替・更新通算では賃料増減率プラス圏を確保 契解約数の推移（注） 期中平均稼働率の推移 2,000 コロナ禍 解約数推移 1,293 1,351 1,500 1,209 100.0% 反転 1,000 過去最高件数の 98.0% 97.0% 96.9% 500 96.6% 解約が発生 96.4% 96.1% 0 95.9% 19年 19年 20年 20年 21年 21年 96.0% 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2,000 稼働重視戦略の推進 94.
Slide 18: Residential 都心シングル系物件の稼働率
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Residential 重点課題としていた都心シングル系物件（注1）の稼働率引き上げに成功 相対的に好調な23区外周辺部、ファミリータイプなどでは入替時賃料上昇も継続 23区内各エリアにおけるシングル系物件稼働率と入替時賃料増減率 21年8月期 18・19・20年 21年2月期 21年8月期 稼働率 入替時 2月期平均 期中平均 期中平均 差異 賃料増減率 稼働重視のリーシング戦略により 都心5区 97.9% 94.8% 95.8% +1.0% ▲0.3％ 大きく稼働率を改善 城南エリア 97.4% 95.5% 96.2% +0.7% ▲0.7％ 賃料
Slide 19: 内部成長の状況 Retail
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail テナント売上における影響は継続するも、商業セクター収入に対する影響は限定的 施設タイプごとの売上状況 ＜売上状況（2019年同月比）＞ 2021年（2019年実績比） 物件名 種別 主なテナント 3月 4月 5月 6月 7月 8月 ・ 居住地立地型施設の売上については依然として堅調 サミットストア本天沼店 居住地 113% 119% 138% 136% 132% 135% 食品スーパー サミットストア向台町店（サミットのみ） 居住地 95% 98% 101% 97% 108% 110% 食品スーパー ・ 駅前立地型商業施設の売上については
Slide 20: Retail 新規リーシング状況
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Retail コロナ禍においても現下のマーケットを出店好機と捉えるテナントの取り込みに成功 物件競争力と柔軟なリーシング戦略により飲食系テナントでも成果を実現 新規リーシング状況（駅前立地型施設） 飲食系テナントの動向（事例：GEMS市ヶ谷 定借満了） 21年8月期の新規契約数はサービス系テナント取込みにより前期比5件増加 （定借満了テナントとの交渉状況） 2021年2月期 2021年8月期 8フロア 8件 （+5件） 2022年2月期定借満了予定 ：計 新規契約数 3件 事務所1件 サービス4件 物販1件 物販2件 7フロア 飲食1件 飲食2件 再契
Slide 21: 内部成長の状況 Hotels
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ Hotels コロナ禍終息後の安定運用・収益確保を見据えたリブランド等を完了 コンフォートイン那覇泊港（旧レッドプラネット沖縄那覇） オペレーター変更及びリブランドを実施し、2021年7月5日にリニューアルオープン オペレーター 株式会社グリーンズ 契約期間 10年（定借） 1～2年目：固定賃料のみ 3年目以降：固定賃料+変動賃料（GOP連動） 契約形態 コロナ禍前の需要に回復後は、 従前同程度以上となる見込み ホテルビスタ札幌大通 民事再生の進捗 オペレーター 株式会社ビスタホテルマネジメント 固定賃料+変動賃料（GOP連動） ・ 2021年9月14
Slide 22: 鑑定評価
4 鑑定評価 22
Slide 23: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益が1,696億円に拡大（前期比+130億円） 用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 21年2月期 21年8月期 鑑定CAP 21年2月期 21年8月期 鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 85 物件 148 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 206 物件 149 物件 オフィス 68 532,200 53,937 68 534,410 55,862 上昇 7 物件 2 物件 商業 51 201,629 24,787 51 203,725 25,232 物流 22 240,550 50,794 22 24
Slide 24: ファイナンス
5 ファイナンス 24
Slide 25: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進 2021年8月期のリファイナンス 2022年2月期の返済予定 返済概要（注1） 調達概要（注2） 返済予定（注3） 総額 28,650百万円 総額 28,650百万円 総額 30,025百万円 平均金利 1.19％ 平均金利 0.49％ 平均金利 1.02％ 平均借入年数 6.7年 平均借入年数 8.1年 平均借入年数 6.6年 有利子負債の状況（期末時点） 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期）
Slide 26: 業績予想
6 業績予想 26
Slide 27: 2022年2月期（第13期）、2022年8月期（第14期）業績予想
2022年2月期（第13期）、2022年8月期（第14期）業績予想 第13期：外部成長での底上げ、売却益の還元等により従前予想比47円（+1.5％）増配を想定 第14期：オフィスの稼働改善等により、第13期予想比増配を想定 一口当たり分配金の増減要因（円/口） ：内部留保の取崩し ：増配要因 ：減配要因 ：売却益による分配 2022年2月期（第13期） 2022年8月期（第14期） 2022年8月期（第14期） 賃料共益費の増加 +17 700 3,288 賃料共益費の減少 ▲45 3,227 賃料一時減免の減少 +10 3,242 賃料一時減免の減少 +49 礼金・更新料の増加 +10 La
Slide 28: 2022年2月期（第13期）、2022年8月期（第14期）業績予想
2022年2月期（第13期）、2022年8月期（第14期）業績予想 （単位：百万円） 第13期予想ー第12期実績 主な差異要因（百万円） 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 営業収益 ▲52 差異 差異 (第12期) (第13期) (第14期) 実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 賃貸事業収入 88 既存物件の賃料共益費 20 営業収益 37,519 37,466 -52 37,833 367 （内、前期の賃料減免の剥離+280、当期の賃料減免▲46） 賃貸事業収入 34,679 34,767 88 35,184 416 その他賃貸事
Slide 29: ESGへの取り組み
(7) ESGNA@ER) thy
Slide 30: ESGへの取り組み（活動の軌跡）
ESGへの取り組み（活動の軌跡） 2015年からJ-REIT業界初となる取組みを含めて幅広い取り組みを積極的に推進 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2016年9月 2019年5月29日 2021年2月26日 GRESBリアルエステイト 2019年2月 「MSCIジャパンESGセレクト・ 「TCFD（気候関連財務情報開示 評価 重要課題（マテリアリティ）設定 リーダーズ指数」 組入れ タスクフォース）提言」に基づく、 「Green Star」 J-REIT初の長期目標の設定 J-REIT初のシナリオ分析及び財務インパクト 本 （定性評価）の開示
Slide 31: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） マテリアリティ及び方針 マテリアリティ及び方針 投資ポートフォリオのグリーン化 ガバナンスの充実 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切 方針 させることを目指します。 な運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産 B+以上をい
Slide 32: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 環境指標推移 環境負荷軽減への具体的取り組み [目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース） 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施 グリーン認証（3★相当以上） グリーン認証（全体）目標水準 80.0% 目標水準 （当期に工事完了した事例） グ 70.0% リ 70.0% ① LED化による省エネ促進 ー 60.0% 56.3% ・ 野村不動産四ツ橋ビル ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞ ン 50.1% ・ PMO東日本橋 ▲446Mwh/年の削減（約▲39.0％） 48.8% 認 50.0% 44.7% ・ 野村不動産西梅田ビル
Slide 33: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） テナント満足度向上のための施策 災害等からの復旧力の取り組み 保有物件（住宅）において、居住者向けの新たなサービスを展開 推定震度情報配信システム ・ シェアサイクル・・・交通利便性の向上、在宅ワークによる運動不足の解消 国立研究開発法人「防災科学技術研究所」の震度情報を基に、250mメッシュで保有物件 ・ 移動式店舗・・・良質な食材・料理等を身近に提供し、より豊かなおうち時間の演出 エリア毎の震度を推定し、NMF保有物件の被害推定情報とともにメール配信 個別物件状況を早期に把握することで、迅速な初動対応が可能 ＜仕組みイメージ＞ AM担当者 ・震度情報 ・被害
Slide 34: ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 利害関係人取引におけるコンプライアンス体制 本資産運用会社は、サステナビリティ方針に基づく取り組みを継続的かつ組織的に推進するため に、以下の体制を整備 取締役会 ： 原則、年1回 方針及び規程等の承認、サステナビリティ推進状況に関する監視・監督 投資委員会 ： 原則、年2回（目標及び施策の決定） サステナビリティ（目標及び施策等）に関する意思決定機関 サステナビリティ推進会議 ： 原則、四半期に１回 サステナビリティに関する目標・施策の立案、実施状況の確認 サステナビリティ推進最高責任者 ： 投資委員会における意思決定
Slide 35: ESGへの取り組み（本投資法人の取り組み）
ESGへの取り組み（本投資法人の取り組み） GRESB評価 DBJ Green Building 認証 BELS 認証 リアルエステイト評価 開示評価 ・合計83物件 ・合計32物件 5年連続最高位 「Green Star」 4年連続最高位「A」 ・取得率66.5％（注） ・取得率24.7％（注） （注）底地物件を除く延床面積ベース、 2021年8月末日時点 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数 【Landport青梅ⅡでDBJ Green Building 認証を新規取得】 MSCI社によるESG格付け：「A」 「ESG Annual Report」 の作成 「エコアクション２１」
Slide 36: ESGへの取り組み（資産運用会社の取り組み）
ESGへの取り組み（資産運用会社の取り組み） 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した「6つの原則」を 実現させるための 投資家のネットワーク 国連環境計画・金融イニシアティブへの署名 ■1992年設立。経済的発展とESGへの配慮を統合した金融システムへの転換を目指す、UNEPと金融機関の パートナーシップ TCFD提言への賛同 ■FSBにより、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された 「気候関連財務情報開示タスクフォース」 ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策
Slide 37: ESGへの取り組み（TCFD提言に基づく開示）
ESGへの取り組み（TCFD提言に基づく開示） TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同に基づく情報開示 2020年7月に賛同表明したTCFD提言が推奨する気候変動関連開示項目に基づき、本投資法人及び本資産運用会社における気候変動リスク及び機会の概要に加え て、J-REITで初となる複数のシナリオ分析に基づく財務インパクトの情報開示を実施 （TCFDが推奨する開示項目） 開示項目 開示内容 ガバナンス 気候関連リスク及び機会に関する当該組織のガバナンス 組織の事業・戦略・財務計画に対して気候関連リスク及び機会が 戦略 与える実際の影響及び潜在的な影響 リスク管理 気候関連リス
Slide 38: ESGへの取り組み（TCFD提言に基づく開示）
ESGへの取り組み（TCFD提言に基づく開示） （シナリオ分析に基づく財務インパクトの検証） 「パリ協定」の趣旨を踏まえ、4℃シナ リオ、2℃シナリオ、1.5℃シナリオの3 パターンの シナリオごとに、識別したリスクと機会 の財務的影響額の大きさを検証 各シナリオについて、2030年（中期 的展望）及び2050年（長期的影 響）における影響を検証 38
Slide 39: APPENDIX
8 APPENDIX 39
Slide 40: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 営業収益 百万円 34,714 38,139 34,218 34,731 35,428 36,617 36,927 37,577 38,064 37,519 うち、不動産等売却益 百万円 - 3,107 587 - 685 6 - - - - 賃貸ＮＯＩ 百万円 23,680 23,931 23,583 24,475 24,677 25,859 26,357 27,268 27,573 27,008 ＮＯＩ利回り（取得価格ベース） ％ 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.
Slide 41: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） 第11期 第12期 第11期 第12期 物件数 51 51 オフィス 物件数 取得価格（百万円） 68 473,585 473,585 68 商業施設 取得価格（百万円） 178,304 180,444 第11期実績（B） 第12期実績（B） 第11期実績（B） 第12期実績（B） 主な差異要因 自2020年9月1日 自2021年3月1日 （B）－（A） 主な差異要因 自2020年9月1日 自2021年3月1日 （B）－（A） 区 分 至2021年2月28日 至2021年8月31日 区 分 至2021年2月28日 至2021年8月31日 ＜既存物件賃貸事業損
Slide 42: 貸借対照表
貸借対照表 資産の部 負債及び純資産の部 第11期 第12期 第11期 第12期 2021年2月28日現在 2021年8月31日現在 2021年2月28日現在 2021年8月31日現在 区 分 区 分 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 金 額 百分比 （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （百万円） （％） 流動資産 66,057 5.5 65,116 5.5 流動負債 71,436 6.0 67,577 5.7 現金及び預金 50,887 4.3 50,213 4.2 営業未払金 2,482 0.2 2,588 0.2 信託現金及び信託預金 12,952
Slide 43: 分配方針と当期の利益超過分配金について
分配方針と当期の利益超過分配金について 売却益が生じた場合の分配方針 基本的な分配方針 中長期的安定運用を目的として、利益超過分配の調整により売却益相当額の現金を 留保する場合がある（注1） 10 10 当期純利益+のれん償却費を分配 売却益 売却益相当額の留保 留保 利益超過分配 10 のれん のれん 売却益 10 償却費 20 売却益 利益超過分配 10 償却費 売却益は分配し、 利益超過分配にて 売却益を除く 80 売却益を除く 80 売却益を除く 80 当期 当期 調整 当期 当期 当期 利益 利益 利益分配 利益 利益 利益 当期利益 分配方針 分配金の内訳 （※）記載の数値は、イメ
Slide 44: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約7,700億円のスポンサーパイプライン 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で 時代とともに多様化するビジネスに対応 高い機能性をもつ物流施設 し、中規模サイズでありながら大規模ビル と同等の機能性とグレードを併せ持つ、新 物流の最適化・効率化を追求した施設設計で、テナント満足度向上へ しいカテゴリーのオフィスビル ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が 向上し、取引先が増加するオフィ
Slide 45: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現 設立時 21年8月期末 物件入替後（注2） 物件数 257物件 299物件 299物件 上位10物件比率 26.8％ スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 22.2％ 22.1％ 東京圏比率 79.8％ 82.8％ 83.2％ （注3） 平均築年数 19.3年 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 19.8年 19.8年 （入替無し→ 25.6年） 分配金（注1） 2,656円 3,288円 （+23.8％） ■ 資産規模（億円） ■ 取得金額合計（
Slide 46: 主要指標の推移
主要指標の推移 営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円) ■売却益 ■物流施設 平均NOI利回り 5.1％ 5.1％ 5.2％ 5.2％ 5.2％ 5.1％ ■居住用施設 ■商業施設 ■オフィス 36,617 35,428 37,577 38,064 37,519 （36,610） 36,927 （34,742） 6 27,268 27,573 27,008 685 6,784 25,859 26,357 6,607 6,605 6,893 6,879 24,677 6,540 5,141 5,065 5,089 4,822 4,910 5,707 5,747
Slide 47: ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ポートフォリオの稼働率・賃料単価 期末稼働率（％） 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 オフィス 99.4 99.8 99.8 99.4 98.9 96.4 商業施設 99.6 99.1 99.2 99.5 98.8 97.9 物流施設 100.0 100.0 98.5 100.0 100.0 100.0 居住用施設 97.2 96.8 97.3 95.9 96.5 95.8 宿泊施設 100.0 100.0 100.0 100.0 56.9 100.0 その他 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 全体 99.
Slide 48: オフィスセクターの運用状況
オフィスセクターの運用状況 入退去面積（坪） 平均賃料単価（円/坪） 退去面積（退去率） 入居面積（入居率） 9,000.0 19,000 7,000.0 18,500 5,000.0 18,000 3,000.0 5,502 1,447 （申込済）17,500 2,740 2,255 3,194 1,000.0 1,351 2,052 1,518 （契約済） 17,000 -1,000.0 18,510 18,603 18,690 18,301 16,500 18,060 -3,000.0 (2,204) (2,272) (1,809) 17,723 (3,130) -5,000.0 (3,
Slide 49: 物流セクターの運用状況
物流セクターの運用状況 契約満了テナントの分散状況（注）（賃料ベース） 9.3% 9.3% 7.9% 7.9% 7.8% 6.2% 5.8% 3.3% 2.4% 契約内定済 1.9% 0.0% 0.0% 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 契約改定の状況 改定対象期 物件名称 テナント名 備考 2021年8月期 Landport八王子 非開示 据置 2021年8月期 枚方樟葉ロジスティクスセンター 非開示 公租公課・保険料連動 2022年2月期 Landport柏
Slide 50: 住宅セクターの運用状況
住宅セクターの運用状況 入退去戸数（戸） 入替時の賃料変動（％） 入居 退去 Net 減額 据置 増額 100% 1,700 1,260 1,214 1,150 1,110 1,200 967 987 36.8 700 62.4 61.0 59.5 74.9 75.3 200 19 28 45 17.5 50% 5 -300 (143) (91) 16.8 -800 19.4 20.8 45.8 (948) (959) 16.8 15.0 -1,300 (1,065) 23.7 (1,209) 18.2 18.1 (1,293) 9.7 (1,351) 8.3 -1,800 0% 19年2月期
Slide 51: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 賃料収入の内訳（商業全体） 契約期間の分散状況（居住地立地型商業施設）（賃料ベース） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率 （百万円） 3.8% 25.0% 8,000 3.7% 4.0% 19.5％ 3.0% 20.0% 6,000 3.0% 15.0% 4,000 2.0% 1.0% 10.0% 8.2% 0.8% 2,000 0.5% 1.0% 5.0% 0.3% 0 0.0% 0.0% 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年 22年 23年 23年 24年 24年 25年 25年 2月期
Slide 52: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 総賃貸面積 比率 No テナント名 用途 物件名称 (㎡) (％) Landport川越 1 非開示 物流施設 106,002.67 5.1 Landport八王子Ⅱ Landport青梅Ⅱ 2 鴻池運輸株式会社 物流施設 88,637.52 4.3 羽生ロジスティクスセンター 3 JP楽天ロジスティクス株式会社 物流施設 Landport東習志野 61,088.01 3.0 4 株式会社イトーヨーカ堂 商業施設 相模原ショッピングセンター 60,991.12 3.0 オフィス 新宿野村ビル 5 非開示 58,383.71 2.8 物流施設 Landport青梅Ⅰ 6 福山
Slide 53: ポートフォリオサマリー（2021年8月期末時点）
ポートフォリオサマリー （2021年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） ポートフォリオ合計 299 1,068,409 1,218,347 19.8 2,492,680.36 2,067,096.37 オフィス 68 473,585 534,410 26.0 816,899.89 475,071.54 商業施設 51 180,444 203,725 18.9 389,743.84 363,042.25 商業施設（駅前立地） 24 121,595 132,720 18.3 167,610.3
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年2月期末（第11期） 2021年8月期末（第12期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第12期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第11期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 46,761 49,500 3.6 2,738 46,
Slide 55: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年2月期末（第11期） 2021年8月期末（第12期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第12期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第11期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-055 東京圏 オフィス PMO平河町 3,410 3,388 4,230 3.2 841 3,375 4,
Slide 56: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年2月期末（第11期） 2021年8月期末（第12期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第12期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第11期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-022 東京圏 商業施設 三菱自動車 東久留米店（底地）（注1） 800 808 895 6.3 86 80
Slide 57: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年2月期末（第11期） 2021年8月期末（第12期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第12期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第11期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-013 東京圏 物流施設 川口ロジスティクスセンターA棟 2,830 2,752 3,630 4.6 877
Slide 58: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年2月期末（第11期） 2021年8月期末（第12期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第12期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第11期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-035 東京圏 住宅 プライムアーバン学芸大学 775 738 849 4.0 110 732 870 3.
Slide 59: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年2月期末（第11期） 2021年8月期末（第12期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第12期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第11期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-083 東京圏 住宅 プライムアーバン亀戸 779 706 776 4.5 69 700 797 4.4 9
Slide 60: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 2021年2月期末（第11期） 2021年8月期末（第12期） 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 第12期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 第11期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-129 東京圏 住宅 プラウドフラット渋谷富ヶ谷 3,960 4,050 4,580 3.9 529 4,0
Slide 61: 有利子負債調達の分散状況
有利子負債調達の分散状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 517,798百万円 名称 発行日 償還期限 （百万円） （％） 借入金 485,798百万円 NMF 3,000 0.87 2014/10/30 2024/10/30 第１回無担保投資法人債 投資法人債 32,000百万円 旧NOF 6,000 1.02 2014/11/25 2024/11/25 第10回無担保投資法人債 NMF 2,000 0.59 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 借入金調達先の分散状況 旧NOF 4,500 2.90 2007/3/19 2028
Slide 62: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2021年2月期末 2021年8月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第11期末） （第12期末） 320,859口(6.8%) 324,650口(6.9%) 銀行 156,011 3.3% 145,704 3.1% 2021年2月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 2,286,849 48.5% 2,257,436 47.9% 2,913,541口(61.8%) 1,156,150口 （第11期末） (24.5%) 生命保険会社 50,020 1.1% 3
Slide 63: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均空室率推移 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 （％） (千坪) 10.00 （円/坪） 800 9.43 24,000 22,901 新規供給量 23,000 700 8.00 予 測 21年8月 22,000 600 6.31 21,000 6.00 500 20,000 21年8月 20,932 19,000 400 4.00 18,000 300 17,000 2.49 2.00 16,000 16,207 200 15,000 100 0.00 14,000 '07 '08 '09
Slide 64: マーケットレビュー ～賃貸マーケット～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ ホテル 商業 小売・飲食店-業態別の売上高 19年同月比増減率 訪日外国人数の同月比較 （2021年 vs 2019年） 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 20% （万人） 400 2019年 0% 2021年 0% 対2019年同月増減率 -20% 300 -40% 200 -50% -60% -80% 100 -99.6% -98.3% -100% -98.3% -99.7% -99.6% -99.6% ス ド ( コ 百 飲 パ -99.7% 総 ー ラ 合 ン 貨 食
Slide 65: マーケットレビュー ～売買マーケット～
マーケットレビュー ～売買マーケット～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 不動産業業況 東京圏地価上昇・下落割合の推移 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 0％超3％未満上昇 比率(%) 横ばい 下落 日本国債10年複利 (pts) 0以上＝良い 100 (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 5 40 50 4.5 4 3.5 20 0 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3
Slide 66: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 従業員数 158名（うち取締役4名、監査役2名） ※2021年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図 監 企画部 査 海外業務企画部 役 ｺﾝﾌﾟﾗ
Slide 67: MEMO
MEMO a FUND
Slide 68: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2021 Earnings Presentation on 6ix