Global One Real Estate Investment Corporation · TSE:8958
Global One Real Estate Investment — SBI証券 オンライン説明会 (July 2024)
52 slides from Global One Real Estate Investment's conference presentation, Jul 4, 2024
Slide 1: SBI証券 オンライン説明会
証券コード︓8958 株式会社SBI証券 オンライン説明会 2024年7⽉4⽇ 1
Slide 2: グローバル・ワン不動産投資法人の概要
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要（2024年3⽉31⽇現在） 優良オフィスビルに厳選投資 ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤 他オフィス系REIT GOR 平均（注1） 最寄駅に直結⼜は 86.7 ％ 79.6 ％ LTV 簿価ベース 45.0 % （注3） 徒歩5分以内⽐率 （総資産有利⼦負債⽐率） 時価ベース 37.3 % 平均築年数 18.6 年 25.4 年 ⻑期固定⾦利⽐率 84.8 %（注3） ポートフォリオＰＭＬ 1.7 %（注2） 2.6 % 平均調達期間 6.8 年（注3） 平均取得価格 139 億円 101 億円 平均調達利率 0.67 %（注3） 平均総賃貸可能
Slide 3: 目次
⽬次 Ⅰ はじめに １．投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・ 5 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈ ２．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ３．⾃⼰投資⼝取得の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 「⼤⼿町」⼤⼿町ファーストスクエア ４．⾃⼰投資⼝取得後の分配⾦2,400円に向けた取組み ・・・・・ 8 「平河町」平河町森タワー 「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭ ５．今後のポートフォリオ戦略 ・・・・・・・・・
Slide 4: Ⅰ はじめに
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Slide 5: 投資主価値の向上に向けた取組み
１．投資主価値の向上に向けた取組み 当期の実績 今後の取組み ●⼤⼿町の⼀部売却等により、業績予想の2,959円を確保し、売却 ●必要に応じて内部留保を活⽤し、⼤⼿町の売却益剥落後の巡航 分配⾦ 益の⼀部を内部留保 （注1） ⽔準として2,400円以上での安定化を⽬指す 第40期︓3,038円 → 第41期︓2,959円 （△2.6％） ●ポートフォリオ稼働率は97.2％ ●⼤⼝テナント退去に対するリーシング戦略等の検討・実施(品川) 内 部 ●テナント⼊替・賃料改定により⽉額賃料はネットで微増 ●空室埋戻しによる稼働率の早期回復(横浜) 成 契約ベースの⽉額賃料は前期⽐0.2百万円増加（注2
Slide 6: 決算ハイライト
２．決算ハイライト 当期の分配⾦は2,959円。第42期は2,400円（注1）、第43期も2,400円（注1）を⾒込む (注1)第42期は⼤⼿町の5期分割譲渡（2022年10⽉24⽇公表）の第4回売却益還元分を、第43期は第5回売却益還元分を含みます。 1⼝当たり分配⾦（DPU）の推移 第40期 第41期 第42期予想 第43期予想 1⼝当たり売却益還元分 1⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額 '23年9⽉期 '24年3⽉期 '24年9⽉期 '25年3⽉期 （円） 3,038 （注6） （注6） 2,959 2,860 損益・分配⾦ 営業収益 7,239 7,161 6,481 6,161 1 834
Slide 7: 自己投資口取得の概要
３．⾃⼰投資⼝取得の概要 資本効率向上と投資主還元を通じた中⻑期的な投資主価値の最⼤化を企図 ⾃⼰投資⼝取得の概要 取組み意義 取得し得る投資⼝の総数 25,000⼝（上限） 資本効率の向上 第5回公募増資（ディスカウント増資）に起因する過 発⾏済み投資⼝の総⼝数の2.44％ 剰な希薄化を解消 発⾏済投資⼝数の減少を通じて、1⼝当たり当 投資⼝の取得価額の総額 2,000百万円（上限） 投資主還元 期純利益（EPU）が向上 ・フリーキャッシュの効率的・効果的な活⽤ 資⾦効率の向上 取得期間 2024年6⽉26⽇から2024年8⽉30⽇まで ・1⼝当たりNAVを下回る価格での⾃⼰投資⼝ 1⼝当た
Slide 8: 自己投資口取得後の分配金2,400円に向けた取組み
４．⾃⼰投資⼝取得後の分配⾦2,400円に向けた取組み 41期決算説明資料９ページのアップデート （売却益を除いたEPU） 第44期 第43期 〜 ʼ25.9期 ʼ25.3期 新予想 （注1） 2,266円 ・空室埋戻し（FR解消含む） ＋170円程度 44円 ⾃⼰投資⼝取得・ ・テナントとの交渉による賃料増額 ＋40円程度 消却による効果 （注2） ＋ ・⽔道光熱費収⽀の改善 ＋ 2,400円 ・⾃⼰投資⼝取得及び消却による資本効率の向上 ← 6/25公表 2,222円 ・EPUが2,400円に満たない場合には内部留保を活⽤ （注1）2025年9⽉末に品川のテナント（三菱総研DCS株式会社）
Slide 9: 今後のポートフォリオ戦略
５．今後のポートフォリオ戦略 当⾯の⽬標である資産規模2,000億円を達成して次の成⻑ステージへ 更なる資産規模拡⼤に向けた取得⽬線の⼤幅⾒直し 当初 近 利便性の⾼い⽴地 新 築年数が浅い物件 ⼤ ⼤型のオフィスビル （主要都市の駅近物件） （基準階貸室⾯積200坪以上） ⼀部 好⽴地であれば 中型も検討 従来通り 柔軟化 築20年以上の物件も検討 （基準階貸室⾯積100坪以上） ⼤幅⾒直し 大幅見直し 外形的・定量的な基準にとらわれることなく、 今後 エリア・⽴地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争⼒を重視 ※ポートフォリオの特徴（『近・新・⼤』）は当⾯維持 資産規模の中⻑期⽬標に対する進
Slide 10: Ⅱ 運用状況
TT] ima AM {;GOR 10
Slide 11: 内部成長（1）稼働の状況
１．内部成⻑（1）稼働の状況 ポートフォリオ稼働率は前期⽐＋0.6ポイントの97.2％へ上昇（2024年3⽉末時点） ・仙⽯⼭が90.3％に、豊洲も86.3％まで回復 第39期末 第40期末 第41期末 ⼤⼿町 平河町 南⻘⼭ 仙⽯⼭ 上野 錦⽷町 （ʼ23.3末） （ʼ23.9末） （ʼ24.3末） 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 ⼟佐堀 ⼤⼿町 95.4% 98.7% 99.1% 新ダイビル 御堂筋 札幌 ポート全体 平河町 96.6% 96.6% 99.9% 100% 南⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0% 仙⽯⼭ 87.0% 83.8% 90.3% 上野 － － 100.
Slide 12: 内部成長（2）テナント入替の状況・リーシング注力物件
１．内部成⻑（2）テナント⼊替の状況・リーシング注⼒物件 豊洲はリーシングが若⼲進展し90％台に回復する⾒込み。横浜の⾒込商談は成約に⾄らず 第41期（ʼ24.3期）のテナント⼊退去⾯積 豊洲・横浜の稼働率⾒通し 退去 ⼊居 2023年11⽉16⽇時点での稼働率推移・⾒通し（豊洲のみ表⽰） 2024年5⽉16⽇時点での稼働率推移・⾒通し （㎡） ⼤⼿町 0 12 豊洲 平河町 -772 1,095 100% 新規⼊居（+745㎡） ⼊居 南⻘⼭ 0 0 ⼊居 増床（+387㎡） 91.0% 仙⽯⼭ 0 257 86.3% 83.9% 上野 0 0 80% 錦⽷町 -375 481 '23.9
Slide 13: リーシング注力物件（横浜）
１．内部成⻑（2）リーシング注⼒物件（横浜） 横浜のショウルームは、BtoC事業者またはオフィステナントへの分割貸し（マルチ化）にシフト これまでのリーシング活動の振り返り リーシング区画の差別化要素 ・「うまくニーズが合えば賃料が市場賃料以上に伸びる可能性のあるBtoC事業者 （集客型テナント）に⼀括賃貸」をメインシナリオとして営業活動を実施 ⽴地 横浜駅⾄近 BtoC事業者向けにも競争⼒を発揮しうる⼤型区画 ⽤途別の問合せ件数シェア 貸室 2分割可能 その他 ショウルーム BtoC事業者向けとしての競合床は少ない 27% 18% 希少性 駐⾞場約60台の確保が可能 クリニック・健診センター
Slide 14: リーシング注力物件（品川）
１．内部成⻑（2）リーシング注⼒物件（品川） 品川のメジャーテナントから退去の意向表明があったため、リテナントに向けた検討・活動を開始 稼働率⾒通し 東品川エリア（品川シーサイド〜天王洲）の状況 退去 募集 ・募集床⾯積が減少傾向 品川 床⾯積 ・品川と同価格帯の募集⾯積はこの1年間で⼤幅に減少 98.2% 解約（△7,301.32㎡） (坪) 100% ＠20,001円－25,000円/坪 ＠15,001円－20,000円/坪 ＠15,000円/坪 以下 不明 25,000 50% 20,000 39.8% 15,000 0% '24.3 '24.9 '25.3 '25.10 10,000
Slide 15: テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
１．内部成⻑（3）テナント⼊替・賃料改定による⽉額賃料変動 テナント⼊替・賃料改定の結果、契約ベースの⽉額賃料はネットで前期⽐0.2百万円増加 テナント⼊替による⽉額賃料変動（注１） 賃料改定による⽉額賃料変動（注２） （百万円/⽉） 増額 減額 増額⾯積割合 （百万円/⽉） 増額 減額 増額⾯積割合 10.0 100% 10.0 100% 88% 8.0 69% 70% 80% 8.0 80% 53% 56% 6.0 60% 6.0 60% 41% 36% 4.0 40% 4.0 40% 18% 22% 5.3 20% 18% 18% 2.0 20% 2.0 0.0 20% 2.2 0.5
Slide 16: 賃料改定 ①現在の状況
１．内部成⻑（4）賃料改定 ①現在の状況 当期も増額で着地し、今期も増額を継続できる⾒込み ・第41期の改定実績は、全27件のうち、増額8件、据置19件、減額0件で、平均増減率は5.5％ ・第42期の改定⾒込は、全31件のうち、増額13件、据置14件、減額0件、交渉中4件で、平均増減率は4.0％ 15% 10.3% 9.3% 10% 平均増額率 6.8% 9.2% 10.3% 5.5% 5.8% 5.5% 5.5% 5% 3.0% 4.0% （注2） 5.5% 4.9% 5.5% 5.3% 5.5% -0.7% 4.0% 平均減額率 0% -5% 平均増減率 -10% -8.3% -45% -
Slide 17: 賃料改定 ②今後の見通し
１．内部成⻑（4）賃料改定 ②今後の⾒通し 賃料上昇の傾向を捉え、トータルでの賃料増額を⽬指す レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ） ◆レントギャップ（注1）と賃貸借⾯積の割合の変化 ◆レントギャップと賃料改定⾯積のボリューム（注3） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） 16,000 前回 （52,892㎡） 22.6% 16.5% 6.9% 24.7% 29.2% 12,000 （39,669㎡） 46.1％ 53.9％ 8,000 （26,446㎡
Slide 18: マーケット賃料の状況
１．内部成⻑（5）マーケット賃料の状況 平河町、品川及び御堂筋が低下、その他は横ばい 保有物件のマーケット賃料の推移 150 東京都内 テナント需要は2020年をボトムに回復を続け、2023年は2020年に⽐べ 140 て⼤幅に増加 ⼀部の新築ビルはリースアップに時間を要しているものの、全般的に稼 御堂筋 働の状況は改善傾向 さいたま 130 南⻘⼭ 横浜 横浜 120 ⼤⼿町 供給過多の傾向にあるみなとみらいと⽐べ、横浜駅周辺の市況は堅調 平河町 さいたま 110 直近の新規供給で空室率はわずかに上昇したものの、依然として1％台 の状況が継続 名古屋 100 札幌 仙⽯⼭ 御堂筋 錦⽷町 2
Slide 19: 外部成長への取組み
２．外部成⻑ : 外部成⻑への取組み 中⻑期⽬標の資産規模2,500億円に向け活動を継続 資産規模の中⻑期⽬標に対する進捗状況 資産規模 2,000億円到達 中⻑期⽬標 2,500 億円 1,911億円 2,019億円（注1） 資産⼊替 優先交渉権（注2） ＋108億円 '22.9末 '23.4末 '26.3末-'28.3末 ⻑期的な⽬標 （注1）⼤⼿町は除いています。 （注2）将来のGORによる取得を保証するものではありません。 物件の取得ルート スポンサー・主要株主ルート、独⾃ルート両⽅を駆使 （注3）売却済または売却中の物件も記載しています。 ■スポンサー・株主ルート 本投資法⼈ 明治安
Slide 20: 財務運営の推移
３．財務（1）財務運営の推移 ⻑期固定⾦利を主軸とした調達を維持し、規律ある財務運営を継続 負債指標 有利⼦負債の条件 LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率 平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率） （年） 100.0% 1.00% 10.0 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 90.1% 87.0% 84.8% 0.65% 0.67% 0.63% 0.64% 0.64% 0.63% 0.64% 0.64% 0.64% 47.1% 47.1% 47.1% 47.1% 47.4% 47.4% 50.0% 45.4% 45.2% 45.0%
Slide 21: 返済期日の分散状況
３．財務（2）返済期⽇の分散状況（2024年3⽉31⽇現在） 減額リファイナンス(△5億円)に加えてフロートFIXローンを利⽤し、コストを抑制 リファイナンス前 リファイナンス後 ※フロートFIXローン 20億円 5.0年 ※ （当初3年間︓利率 1M TIBOR＋0.61325%・4年⽬以降︓0.96125%） 30億円 5.0年 固定 （利率 0.97125%） ⼿元資⾦を利⽤し、減額リファイナンスを実施 105億円 7.0年固定 借⼊⾦ （利率 0.77756％） （以降毎期DPU換算で3円程度のコスト削減効果） 25億円 7.0年 固定 グリーンローン（利率1.18625%） 25億円
Slide 22: 内部留保
３．財務（3）内部留保 更なる内部留保積上げによる安定した分配⾦マネジメントの実現 任意に取崩し可能な圧縮積⽴⾦の状況 内部留保の活⽤⽅針 5期に亘る⼤⼿町売却益のうち3期分（40期以降42期迄）は、各々その⼀部を 将来の分配⾦安定化のため、様々な局⾯での活⽤を検討 圧縮積⽴⾦として内部留保する予定（⻑期保有資産の買換特例制度を利⽤） （百万円） 圧縮積⽴⾦残⾼ 1⼝当たり圧縮積⽴⾦ ・戦略的な活⽤ ︓ 内部留保により 2,000 増加⾒込み ⼤規模な改修やリニューアルに伴う費⽤増への対応 496円 737円 1,064円 期中増資に伴う希薄化への対応 1,000 ・その他の活⽤ ︓ 1,08
Slide 23: ESGへの取組み 当期のトピックス
４．ESGへの取組み 当期のトピックス SBTi認定の取得等、さらなる幅広い取組みを継続 Ｅ 環境への取組み S 社会への取組み New New 新たなGHG排出量削減⽬標の設定とSBTi認定の取得 ⼈権⽅針の制定 GORは2050年ネットゼロ達成に GARでは2023年度からDEIへの取組みを推進するにあたり、基 向けた新たな GHG 排出量削減⽬ 本となる⼈権に関する⽅針を制定 標を策定し、当該⽬標が科学的根 New 拠に基づくものであるとして ウェルビーイングなオフィス環境の提供 SBTi（注）による認定を取得 GARの従業員が健康的で快適に働けるウェル （注）「SBTi」とはThe S
Slide 24: 新NISAについて
新NISAについて（出典︓⾦融庁ウェブサイト （https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html）） 2024年から新しいNISAがスタート 新しいNISAのポイント ⾮課税保有期間の無期限化 ⼝座開設期間の恒久化 つみたて投資枠と、成⻑投資枠の併⽤が可能 年間投資枠の拡⼤ （つみたて投資枠︓年間120万円、 成⻑投資枠︓年間240万円、合計最⼤年間360万円 まで投資が可能。） ⾮課税保有限度額は、全体で1,800万円。 （成⻑投資枠は、1,200万円。また、枠の再利⽤が 可能。） 24
Slide 25: 参考資料
参考資料 25
Slide 26: ポートフォリオ（東京都心5区・その他都内23区）
ポートフォリオ（2024年３⽉31⽇現在） ■東京都⼼5区 ⼤⼿町 平河町森タワー 楽天クリムゾン アークヒルズ ファーストスクエア （東京都千代⽥区） ハウス⻘⼭ 仙⽯⼭森タワー （東京都千代⽥区） （東京都港区） （東京都港区） ■その他都内23区 豊洲 グローバル・ワン アルカセントラル 品川シーサイド プライムスクエア 上野 （東京都墨⽥区） ウエストタワー （東京都江東区） （東京都品川区） （東京都台東区） 26
Slide 27: ポートフォリオ（周辺都市・その他）
■東京周辺都市部 ■3⼤都市圏以外の政令指定都市 横浜プラザビル 明治安⽥⽣命 THE PEAK SAPPORO （神奈川県横浜市） さいたま新都⼼ビル （北海道札幌市） （埼⽟県さいたま市） 個別物件の詳細はこちら Click here! GORホームページへ移動します ■その他３⼤都市圏 グローバル・ワン ⼟佐堀ダイビル 新ダイビル 明治安⽥⽣命 （⼤阪府⼤阪市） （⼤阪府⼤阪市） ⼤阪御堂筋ビル 名古屋伏⾒ （愛知県名古屋市） （⼤阪府⼤阪市） 27
Slide 28: 規模別空室率の推移（東京23区）
規模別空室率の推移（東京23区） 東京23区における規模別空室率の推移 7％ 14％ 2023年1⽉〜2024年4⽉の推移 6％ 12％ 10％ 5％ 8％ 4％ 6％ 3％ 4％ 2％ 2％ 1％ 0％ 0％ ⼤規模ビル(基準階200坪以上) ⼤型ビル(100坪以上200坪未満) 中型ビル(50坪以上100坪未満) ⼩型ビル(50坪未満) （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査⽉報2024年4⽉号」を基にGARが作成 28
Slide 29: オフィス成約面積に関する調査結果
オフィス成約⾯積に関する調査結果について 【⽉別にみたオフィス成約⾯積の推移（竣⼯済ビル、東京都⼼5区）】 （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査⽉報」を基にGARが作成 29
Slide 30: ポートフォリオの含み益の推移
ポートフォリオの含み益の推移 （億円） 含み益 含み益率 含み益︓ 438 億円 500 １⼝当たり含み益︓ 42,907 円 40% 含み益率︓ 22.5 ％ 35% 400 30% 25% 300 20% 200 15% 10% 100 5% 0 0% 第1期末 第5期末 第10期末 第15期末 第20期末 第25期末 第30期末 第35期末 第40期末 '04.3末 '06.3末 '08.9末 '11.3末 '13.9末 '16.3末 '18.9末 '21.3末 '23.9末 （注1）全て期末の数値です。 （注2）含み益 ＝ 物件の鑑定評価額 – 物件の帳簿価額、含み益率 ＝ 含み益 ÷
Slide 31: 期末物件価額一覧
期末物件価額⼀覧（2024年３⽉31⽇現在） 鑑定評価額（百万円）（注1） ＤＣＦ法 第41期末 含み益 含み益率 前期⽐ 直接還元法 最終還元 取得価格 帳簿価額 （①-②） （③/②） 物件名 増減 還元利回り 割引率 利回り （百万円） 取得時 第40期末 第41期末 (百万円) （百万円） （％） （百万円） （％） （％） （％） ① ② ③ （注2） （注2） （注2） ⼤⼿町（注3） 3,524 3,525 3,750 3,750 ― 2.6 2.2 2.6 3,497 252 7.2 平河町 18,200 18,800 24,200 24,900 700 3.0 2.8 3.2
Slide 32: 物件別賃貸事業収支とNOI利回り
物件別賃貸事業収⽀とＮＯＩ利回り（第41期（2024年３⽉期）） （単位︓百万円） ⼤⼿町 平河町 南⻘⼭ 仙⽯⼭ 上野 錦⽷町 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 ⼟佐堀 新ダイビル 御堂筋 淀屋橋 札幌 合計 Ａ．不動産賃貸事業収益 222 508 887 210 196 542 467 396 537 979 325 2 1 341 88 365 6,076 賃貸事業収⼊ 508 887 210 196 542 467 396 537 975 325 2 1 341 88 364 6,071 （注1） その他賃貸事業収⼊ － － － － － － 0 0 4 － － － 0 － 0 5 Ｂ
Slide 33: 工事の実績・予算
⼯事の実績・予算 （単位︓百万円） 1,200 減価償却費 修繕費 資本的⽀出 1,000 800 600 400 200 0 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期予算 第43期予算 （2021年9⽉期） （2022年３⽉期） （2022年9⽉期） （2023年３⽉期） （2023年9⽉期） （2024年３⽉期） （2024年9⽉期） （2025年3⽉期）
Slide 34: 上位テナント
上位テナント（2024年３⽉31⽇現在） 総賃貸⾯積に占める テナント 業種名 物件名称 賃貸⾯積 賃貸⾯積の割合（％） （パススルーの場合はエンドテナント） （㎡） （注1） グローバル・ワン名古屋伏⾒ 1 NECファシリティーズ株式会社 建設業 15,104.63 9.9 ⼟佐堀ダイビル 2 楽天グループ株式会社 サービス業 楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 9,794.86 6.4 3 三菱総研DCS株式会社（注2） 情報通信業 品川シーサイドウエストタワー 7,301.32 4.8 4 AGC株式会社 製造業 グローバル・ワン上野 4,255.30 2.8 5 パナソニック株式会社 製造業 横
Slide 35: テナントの業種比率と安定的契約比率
テナントの業種⽐率と安定的契約⽐率（2024年３⽉31⽇現在） 業種⽐率（注1） 安定的契約⽐率（注1） 宿泊業、飲⾷サービス業 0.7% 教育、学習⽀援業 0.8% ⽣活関連サービス業、 運輸業、郵便業 0.4% 娯楽業 1.1% 電気・ガス・熱供給・⽔道業 公務 2.5% 0.3% 医療、福祉 2.9% その他 0.0% 安定的契約 ⾦融業、保険業 5.1% 製造業 17.9% 67.4％ 学術研究、専⾨・ 技術サービス業 5.7% 安定的契約以外 不動産業、 32.6% 物品賃貸業 定期建物賃貸借契約 7.1% テナント総数 43.4% 250社 情報通信業 17.8% 卸売業、⼩売業
Slide 36: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要（第41期（2024年３⽉期）） 延床⾯積 総賃貸可能⾯積 取得価格 投資⽐率 ⽉額賃料合計 所有割合 （㎡） （㎡） 築年数 PML 物件略称 所有形態 建築時期 （百万円） （％） （百万円） 契約形態 （％） （注1） （注2） （年） （％） （注3） （注4） （注5） 区分所有権 （注2） （注3） 普通借家契約 ⼤⼿町 約1.4 141,228.06 1,219.52 1992年2⽉ 32.2 1.3 3,524 1.7 - （信託受益権の準共有持分15％） （⼀部、定期建物賃貸借契約） 区分所有権 平河町 約26.2 51,094.82 9,814.43 2
Slide 37: 借入と投資法人債格付の状況
借⼊と投資法⼈債格付の状況（2024年３⽉31⽇現在） スポンサーを中⼼とする安定したバンクフォーメーション ＪＣＲ格付 ︓ ＡＡー 安定的 ⾦融機関別借⼊⾦残⾼ 投資法⼈債の格付 借⼊先 残⾼（注） シェア（注） （百万円） 信⽤格付業者 格付内容 ●三菱UFJ銀⾏ 29,700 39.1％ ⻑期発⾏体格付 ︓ AA- ●⽇本政策投資銀⾏ 13,400 17.6％ 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ） 格付の⾒通し ︓ 安定的 ●明治安⽥⽣命保険 7,300 9.6％ 債券格付 ︓ AA- ●福岡銀⾏ 4,575 6.0％ ●農林中央⾦庫 4,550 6.0％ ●三井住友銀⾏ 3,275 4.3
Slide 38: 有利子負債の明細①
有利⼦負債の明細① 全て無担保・無保証・期⽇⼀括返済 借⼊⾦の明細（2024年３⽉31⽇現在） 残⾼ 平均利率 区分 借⼊先 借⼊⽇ 固定・変動 返済期限 期間 （百万円） （％）（注） ⽇本政策投資銀⾏ 5,000 2017年9⽉29⽇ 0.75558 固定 2024年9⽉30⽇（第42期） 7.0年 三菱UFJ銀⾏ 500 2019年9⽉30⽇ 0.41940 固定 2024年9⽉30⽇（第42期） 5.0年 三菱UFJ銀⾏ 2,300 2023年4⽉28⽇ 0.28057 変動 2024年9⽉30⽇（第42期） 1.4年 三菱UFJ銀⾏ 1,200 2023年4⽉28⽇ 0.28057
Slide 39: 有利子負債の明細②
有利⼦負債の明細② 投資法⼈債の明細（2024年３⽉31⽇現在） 区分 残⾼ 利率 償還期限 償還⽅法 資⾦使途 財務上の 発⾏⽇ 担保 摘要 （百万円） （％） （注） 特約 2014年 無担保 2024年9⽉27⽇ 借⼊⾦の 担保提供 特定投資法⼈債間 第 7回 （10年債） 3,000 0.86 期限⼀括 9⽉29⽇ 無保証 （第42期） 返済資⾦ 制限条項 限定同順位特約付 2021年 無担保 2026年9⽉25⽇ 担保提供 特定投資法⼈債間 第12回投資法⼈債 第14回（ 5年債 ） 2,000 0.25 期限⼀括 限定同順位特約付 9⽉27⽇ 無保証 （第46期） の償還資⾦ 制限
Slide 40: 分配金実績値
分配⾦実績値 分配⾦実績値 第1期〜第41期 分配⾦累計額 95,328円（分割後換算） （円） 7,500 7,293 不動産等売却損益・圧縮積⽴⾦取崩額を除いた⾦額 不動産等売却損益 圧縮積⽴⾦取崩額 7,000 3,038 4,902 2,860 2,959 3,000 1 2,711 2,426 834 733 2,500 2,420 2,425 2,440 2,411 10 868 34 413 2,000 1,368 1,231 1,251 1,412 1,500 1,322 25 2,747 2,614 2,567 2,609 2,522 125 2,451 2,395 2,45
Slide 41: 投資口価格の（相対）推移
投資⼝価格の（相対）推移（期間︓2003年9⽉25⽇〜2024年４⽉30⽇） 400％ 350％ 300％ 250％ 200％ 150％ 100％ 50％ 東証REIT指数 東証不動産業インデックス GOR （注2） 0％ '03/9 '04/3 '04/9 '05/3 '05/9 '06/3 '06/9 '07/3 '07/9 '08/3 '08/9 '09/3 '09/9 '10/3 '10/9 '11/3 '11/9 '12/3 '12/9 '13/3 '13/9 '14/3 '14/9 '15/3 '15/9 '16/3 '16/9 '17/3 '17/9 '18/3 '18/9 '1
Slide 42: 投資主の分布状況、上位投資主一覧
投資主の分布状況、上位投資主⼀覧（2024年３⽉31⽇現在） 所有者別投資⼝数 上位投資主⼀覧 発⾏済投資⼝の 所有 総⼝数に対する ⽒名⼜は名称 投資⼝数 所有投資⼝数の （⼝） 割合（％) （⼝） （注） 外国法⼈・個⼈ その他の国内法⼈ ⾦融機関のうち投資信託以外 ⾦融機関のうち投資信託 個⼈・その他 1 株式会社⽇本カストディ銀⾏（信託⼝） 276,636 27.04 1,000,000 205,172 209,450 212,472 (20.1%) ⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社 (20.5%) (20.8%) 2 146,748 14.34 （信託⼝） 241,437 239
Slide 43: ESG基本方針・推進体制
４．ESGへの取組み ESG基本⽅針・推進体制 不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最⼤化に資するものと考え、ESG基本⽅針に基づき各種取組みを推進 1.気候変動への緩和と対応 5.ESGに関する啓発活動 気候変動が世界共通の重要な課題であり、脱炭素社会を⽬指した温室効果ガスの排出削減等の取 ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライヤーへの啓発に 組みとして、省エネルギーの推進や再⽣可能エネルギーを活⽤し、気候変動の緩和に寄与します。 努め、当会社及びテナントの競争⼒向上に資するとともに持続可能な社会の実現への貢献を⽬指します。 また
Slide 44: ESGへの取組み E：環境①
４．ESGへの取組み E︓環境① 環境関連認証の取得 DBJ Green CASBEE不動産 認証取得物件数︓12物件・ポートフォリオ内カバー率︓90.5％ Building認証 評価認証 BELS評価 JHEP認証 SEGES認証 100% 90.5% ★★★★★ ★★★★★Sランク ★★★★★ New AAA 都市のオアシス 50% 平河町・仙⽯⼭ 平河町・仙⽯⼭ 札幌 仙⽯⼭ 新ダイビル 品川・錦⽷町 ★★★ ★★ AAA New ポートフォリオ内カバー率 豊洲・横浜 南⻘⼭ 品川 新ダイビル さいたま・名古屋 0% 御堂筋・札幌 ★ New New 第32期末 第36期末 第41期末
Slide 45: ESGへの取組み E：環境②
４．ESGへの取組み E︓環境② グリーンファイナンス サステナビリティガイドの作成と配布 2021年２⽉に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づく グリーンファイナンスの実績 テナントと協働した取組みの推進 借⼊先・回号 借⼊⽇・発⾏⽇ 期間 ⾦額（百万円） サステナビリティに関連した取組みを テナントと協働して推進するために、 第14回投資法⼈債（グリーンボンド） 2021年9⽉27⽇ 5.0年 2,000 ⼿軽に実践できるサステナブルな取組 第15回投資法⼈債（グリーンボンド） 2022年2⽉25⽇ 10.0年 2,700 み事例を紹介したサステナビリティガ 第16回投資法⼈
Slide 46: ESGへの取組み S：社会①
４．ESGへの取組み S︓社会① テナントへの取組み New デジタルサイネージの設置（南⻘⼭・豊洲・品川・横浜） マルシェの開催（さいたま） ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置し、ニュースや広告、 さいたまの２階エントランス スペースを活 豊洲・横浜では敷地内で営業するキッチンカーのメニューを表⽰させる ⽤し、オフィスで働く⼈も楽しめる平⽇に 等、テナント利便性や満⾜度向上に向けた各種情報を配信 「さいたま新都⼼マルシェ」を開催 テナント満⾜度調査の実施 社会への取組み 全物件で定期的にテナント満⾜度調査を実施することにより、要望事 項や改善点等を把握し、テナントの皆様が快適
Slide 47: ESGへの取組み S：社会②
４．ESGへの取組み S︓社会② GAR従業員への取組み New ⼈権⽅針の制定 透明性の⾼い⼈事評価制度 ESGに関する取組みを含む多⾯的な視点で業績⾯と能⼒⾯の評価を⾏う 2023年度からDEIへの取組みを推進するにあたり、基本となる ⼈事評価制度を実施 ⼈権に関する⽅針を制定 ⼈財育成・能⼒開発プログラム策定による研修制度の⾒直し 福利厚⽣制度の充実 福利厚⽣代⾏サービス「ベネフィット・ステーション」を導⼊ ⼈的資本経営の観点から、従来の社内研修制度を⼤幅に⾒直し、研修内容を拡充 主体的な能⼒開発の定着と従業員の早期戦⼒化を⽬指し、下記の項⽬を重点実施 ①専⾨スキルの向上 勤務制度の柔軟
Slide 48: ESGへの取組み G：ガバナンス
４．ESGへの取組み G︓ガバナンス 利益相反防⽌体制 資産運⽤会社の代表取締役社⻑が投資法⼈の執⾏役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離 スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法⼈資産運⽤業務・投資⼀任業務・投資助⾔業務）について、顧客間において発⽣する 可能性がある利益相反取引防⽌ルールを制定 セイムボート出資 GARはGORの投資⼝6,000⼝（0.59％）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求 スポンサーサポート 三菱UFJ銀⾏・明治安⽥⽣命が⽀える盤⽯な財務基盤 New GORの資産運⽤報酬体系 New
Slide 49: ESGへの取組み（マテリアリティ）
４．ESGへの取組み（マテリアリティ） 重点課題 ⾏動計画・⽬標 KPI 関連するSDGs⽬標 ・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の ポートフォリオ内カバー率 環境関連認証の取得 外部認証カバー率の向上︓2030年度までにカバー率100% ・グリーンリース契約締結の推進 全契約内実施率 テナントとの協働 ・テナント向け環境配慮の意識醸成 ・エネルギー消費量の削減 エネルギー消費原単位 消費原単位【平均△1％/年、△5％/5年】 温室効果ガス排出原単位（※） Ｅ New ・温室効果ガス（GHG）の削減 ⽔消費原単位 排出原単位【2030年度︓42％削減 廃棄物のリサ
Slide 50: TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析
４．ESGへの取組み（TCFD提⾔に基づく定性的シナリオ分析） ◆気候変動に関する定性的評価（リスクと機会、財務的影響、対応策） 4℃シナリオ下 1.5℃シナリオ下 不動産運⽤における での財務的影響 での財務的影響 分類 財務への潜在的な影響 区分 対応策 リスク・機会の要因 中期 ⻑期 中期 ⻑期 炭素税の導⼊と温室効果ガス（GHG） 税負担・規制対応コストの増加 リスク ⼩ ⼩ 中 中 排出への規制強化 ・温室効果ガス（GHG）排出⽬標と実績の適切な管理と開⽰ 政策と法 ・再⽣可能エネルギーの調達 既存不動産の省エネ基準の強化 省エネ改修等・規制対応コストの増加 リスク ⼩ ⼩ ⼩ 中
Slide 51: 資産運用会社の概要
資産運⽤会社の概要（2024年5⽉1⽇現在） グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ◆組織図 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第322号 株主総会 （⼀社）投資信託協会 会員、（⼀社）⽇本投資顧問業協会 会員 監査役 代表者 代表取締役社⻑ ⼭内 和紀 取締役会 本店所在地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬５番１号 設⽴⽇・資本⾦ 2002年7⽉1⽇・4億円 代表取締役社⻑ ◆株主構成 コンプライアンス室 コンプライアンス・オフィサー GARへの出資 株主名 投資情報室 所有株式数 ⽐率（注１） 明治安⽥⽣命保険グループ 1 明治安⽥⽣命保険 800 株 10.0% ファンド運⽤ 2
Slide 52: 本資料は、情報提供を⽬的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法⼈（以下「GOR」といいま ん。GORの投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問合せください。 は将来におけるGORの業績、経営結果、財務内容等を保証するもので…
本資料は、情報提供を⽬的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法⼈（以下「GOR」といいま す。）の投資証券の取得その他⾦融商品取引契約の締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありませ ん。GORの投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問合せください。 本資料で提供している情報は、⾦融商品取引法、投資信託及び投資法⼈に関する法律、及びこれらに付随 する政令、内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請されたものではあり ません。また、係る法律等に基づき作成された開⽰書類⼜は資産運⽤報告において記載を求められるもの と同⼀ではありません。 本資料の内
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