Global One Real Estate Investment Corporation · TSE:8958
Global One Real Estate Investment — SBI証券 個人投資家向けオンライン説明会 (January 2025)
53 slides from Global One Real Estate Investment's conference presentation, Jan 28, 2025
Slide 1: SBI証券 オンライン説明会
証券コード：8958 株式会社SBI証券 オンライン説明会 2025年1月28日 横浜プラザビル 1
Slide 2: グローバル・ワン不動産投資法人の概要
グローバル・ワン不動産投資法人の概要（2024年9月30日現在） 優良オフィスビルに厳選投資 金融系スポンサーが支える安定的な財務基盤 他オフィス系REIT GOR 平均（注1） 最寄駅に直結又は 86.7 ％ 79.5 ％ LTV 簿価ベース 44.8 % （注3） 徒歩5分以内比率 （総資産有利子負債比率） 時価ベース 37.0 % 平均築年数 19.1 年 25.8 年 長期固定金利比率 84.3 % （注3） ポートフォリオＰＭＬ 1.7 %（注2） 2.6 % 平均調達期間 6.6 年 （注3） 平均取得価格 137 億円 101 億円 平均調達利率 0.71 % （注3） 平均総賃
Slide 3: 基本情報
基本情報 運用実績20年超のオフィス特化型リート 決算期 3月・9月（分配金の支払い時期：6月・12月） 投資対象 オフィスビル 投資口価格 100,100円 （2025年1月17日終値） １口当たりNAV 142,361円 （2024年9月期末） NAV倍率 0.7倍 (投資口価格 ÷ 1口当たりNAV) 3,772円 （2025年3月期予想） １口当たり予想分配金 2,323円 （2025年9月期予想） ((3,772円+2,323円) ÷ 予想分配金利回り 6.1％ 100,100円) 3
Slide 4: コロナ禍以降、J-REITは不動産会社株式と比較して割安に放置されている
投資口価格の相対推移（期間：2003年9月25日～2024年10月31日） コロナ禍以降、J-REITは不動産会社株式と比較して割安に放置されている 2020/3 400％ コロナ流行 350％ 300％ 250％ 200％ 150％ 100％ 50％ 東証REIT指数 東証不動産業インデックス GOR （注2） 0％ '03/9 '04/6 '05/3 '05/12 '06/9 '07/6 '08/3 '08/12 '09/9 '10/6 '11/3 '11/12 '12/9 '13/6 '14/3 '14/12 '15/9 '16/6 '17/3 '17/12 '18/9 '19/6 '2
Slide 5: オフィス系REITと不動産会社株式、高配当株式との利回り比較
オフィス系REITと不動産会社株式、高配当株式との利回り比較 オフィス系REIT 予想分配金(注1) 2025/1/17終値 予想利回り （8951）日本ビルファンド 2,400円 2,400円 119,500円 4.0％ （8952）ジャパンリアルエステイト 2,450円 2,400円 103,700円 4.7％ （8958）グローバル・ワン不動産 3,772円 2,323円 100,100円 6.1％ 不動産会社株式 予想配当金(注2) 2025/1/17終値 予想利回り （8801）三井不動産 30円 1,272円 2.4％ （8802）三菱地所 43円 2,132円 2.0％ 高配当株
Slide 6: J-REIT投資の魅力
J-REIT投資の魅力 金融商品としての魅力 不動産投資としての魅力 配当性向が高く、高利回りの銘柄が多い 少額で手軽に不動産投資が可能 －J-REITは、配当可能利益の90％超を投資家に分配する等の要件を満た －不動産への直接投資と比較して、J-REITは数万円程度の少額から投資 すことで法人税が実質的に免除されるため、不動産運用で得た利益の が可能。また、J-REITは1つの銘柄で複数の物件を運用しているため、 大部分が投資家に分配されます 分散投資の効果が得られる －最近のJ-REITの利回りは、ハイリスク・ハイリターンに分類される株 －不動産投資のプロである運用会社が物件選定から賃貸管
Slide 7: 目次
目次 Ⅰ はじめに １．投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・ 9 ２．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10 次ページ以降一部につきまして、以下の略称で記載しています。 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法人 (特設頁) 第5回公募増資以降の主な取組み ・・・・・・・・・ 11 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 (特設頁) 巡航EPU2,400円以上に向けた取組み ・・・・・・・ 12 「大手町」大手町ファーストスクエア 「平河町」平河町森タワー 「南青山」楽天クリムゾンハウス青山 Ⅱ 運用状況 「仙石山」アークヒルズ 仙
Slide 8: Ⅰ はじめに
I (4Ualc AGOR
Slide 9: １．投資主価値の向上に向けた取組み
１．投資主価値の向上に向けた取組み 当期の実績 今・来期の取組み ●巡航EPU（注2）2,400円を達成し、DPU2,528円（当初予想比＋ ●売却益の還元や内部留保の取崩しにより高水準のDPUを実現 分配金 5.3％）を確保（大手町売却益の一部を内部留保） （注1） ●巡航EPUを2,400円以上で安定化 第41期：2,959円 → 第42期：2,528円 （△14.6％） ●ポートフォリオ稼働率は96.2％ ●賃料は上昇局面入り、インフレを上回る賃料増額を目指す 内 部 ●テナント入替・賃料改定により月額賃料はネットで増加 ●横浜の稼働率100％を実現 成 契約ベースの月額賃料は前期比2.
Slide 10: ２．決算ハイライト
２．決算ハイライト 当期の分配金は2,528円で着地（巡航EPUで2,400円を上回る2,447円） 第43期は3,772円（注1）、第44期は2,323円（注1）を見込む (注1)第43期は大手町の5期分割譲渡（2022年10月24日公表）の第5回売却益還元分と錦糸町の3期分割譲渡（2024年9月27日公表）の第1回売却益還元分、品川の譲渡（2025年1月17日公表）を含み、 第44期は錦糸町の第2回売却益還元分を含みます。 1口当たり分配金（DPU）の推移 第41期 第42期 第43期予想 第44期予想 '24年3月期 '24年9月期 '25年3月期 '25年9月期 （注6） （注6） （
Slide 11: （特設頁）第5回公募増資以降の主な取組み
（特設頁）第5回公募増資以降の主な取組み ・第５回公募増資以降、GORをはじめ多くのJ-REITのNAV倍率は１倍を下回り、増資による資金調達は困難な状況が継続 ・GORは、巡航EPU2,400円以上での安定化に向けて、 －物件運営において、リーシング注力物件の稼働率回復や賃料増額といった内部成長、資産入替を主軸にした外部成長に注力し、 －財務・資本政策においては、デットの削減によるコスト抑制、自己投資口取得を通じた資本効率の向上・投資主還元等を実施し、 当期（第42期）については巡航EPU2,400円以上を実現 物件運営 財務・資本政策 NOIの増加 資金効率の向上 －賃料改定は5期連続の平
Slide 12: （特設頁）巡航EPU2,400円以上に向けた取組み
（特設頁）巡航EPU2,400円以上に向けた取組み 3,772円（DPU） 17円 錦糸町売却による 圧縮積立金の取崩し ＃5大手町、 2,447円（DPU） #1錦糸町、 2,400円 以上 2,323円（DPU） ＃5大手町 自己投資口取得・消却に 品川 よるDPUへの影響（注2） 売却益相当 売却益相当 1,680円 13円 180円 2,266円 2,074円 #2錦糸町 1,871円 44円 40円 売却益相当 ・錦糸町持分減少 △86円 ・錦糸町持分減少 △56円 ・錦糸町持分減少 △73円 （100％→60%） （60％→30%） 438円 （30%→0%） ・品川売却 △244
Slide 13: Ⅱ 運用状況
- At GOR 13
Slide 14: １．内部成長（1）稼働の状況
１．内部成長（1）稼働の状況 横浜の稼働低下を主因にポートフォリオ稼働率は前期比△1.0ポイントの96.2％に低下（2024年9月末時点） 第40期末 第41期末 第42期末 大手町 平河町 南青山 仙石山 上野 錦糸町 （’23.9末） （’24.3末） （’24.9末） 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 土佐堀 大手町 98.7% 99.1% 99.2% 新ダイビル 御堂筋 札幌 ポート全体 平河町 96.6% 99.9% 99.9% 100% 南青山 100.0% 100.0% 100.0% 仙石山 83.8% 90.3% 91.8% 上野 － 100.0% 100.0% 90% 錦糸
Slide 15: １．内部成長（2）テナント入替の状況・リーシング注力物件（豊洲）
１．内部成長（2）テナント入替の状況・リーシング注力物件（豊洲） 豊洲は計画に変更が生じ、時期が遅れたものの、稼働率は90％以上に回復の見込み 第42期（’24.9期）のテナント入退去面積 豊洲の稼働率見通し 退去 入居 2024年5月16日時点での稼働率推移・見通し 2024年11月19日時点での稼働率推移・見通し （㎡） 大手町 0 1 平河町 0 0 100% 南青山 0 0 入居 増床（+387㎡） 93.2% 91.0% 仙石山 91.0% 0 59 86.3% 83.9% 上野 0 0 80% 錦糸町 0 0 '23.9 '24.3 '24.9 '25.3 豊洲 0 0 入居 品川
Slide 16: １．内部成長（2）リーシング注力物件（横浜）
１．内部成長（2）リーシング注力物件（横浜） ショウルーム（パナソニック跡の区画）は、スポンサーである明治安田生命から入居申込書を受領 『アート＆デザインの街』のコンセプト（注1）に沿った利用を前提に一括賃貸予定 リーシング方針をマルチ化にシフトしたことで間口が広がり、問合せ件数は増加 －2024年5月～7月で合計17件、うちBtoC事業者13件、7月には内覧会開催 GAR規程（注2）に定めるスポンサー関係者との利益相反取引に係る各種防止措置を踏まえ、 各種条件を総合的に勘案し、複数の検討案件の中から明治安田生命案件を採用 現在、早期契約締結に向けて同社と調整中 （注1）横浜プラザビルは、横浜
Slide 17: １．内部成長（3）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
１．内部成長（3）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動 テナント入替・賃料改定の結果、契約ベースの月額賃料はネットで前期比2.5百万円増加 テナント入替による月額賃料変動（注１） 賃料改定による月額賃料変動（注２） （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 10.0 100% 10.0 100% 8.0 69% 70% 80% 8.0 80% 61% 6.0 53% 60% 6.0 60% 40% 41% 36% 4.0 40% 4.0 40% 18% 22% 20% 18% 18% 2.0 20% 2.0 20% 1.8 0.5 2.4 1.9
Slide 18: １．内部成長（4）賃料改定 ①現在の状況
１．内部成長（4）賃料改定 ①現在の状況 当期も増額で着地し、今期も増額を継続できる見込み ・第42期の改定実績は、全32件のうち、増額14件、据置17件、減額1件で、平均増減率は4.0％ ・第43期の改定見込は、全22件のうち、増額7件、据置7件、減額0件、交渉中8件で、平均増減率は4.5％ 15% 10.3% 10% 平均増額率 6.8% 10.3% 5.5% 5.8% 5.5% 5.5% 4.0% 4.5% （注2） 5% 3.0% 5.5% 5.3% 5.5% 4.5% 4.9% -0.7% 5.5% 4.0% 平均減額率 0% -5% 平均増減率 -10% -8.3% -45% -4
Slide 19: １．内部成長（4）賃料改定 ②今後の見通し
１．内部成長（4）賃料改定 ②今後の見通し 賃料上昇の傾向を捉え、トータルでの賃料増額を目指す レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ） ◆レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 ◆レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） 16,000 前回 （52,892㎡） 21.8% 22.6% 6.0% 16.8% 32.9% 12,000 （39,669㎡） 50.3％ 49.7％ 8,000 （26,446㎡
Slide 20: １．内部成長（5）マーケット賃料の状況
１．内部成長（5）マーケット賃料の状況 賃料は下げ止まり、東京の物件を中心に上昇を開始 保有物件のマーケット賃料の推移 150 東京都内 空室率の低下とともに、賃料上昇のフェーズに移行 140 さいたま テナントは好立地・高グレードを強く志向し、需要は二極化 御堂筋 工事費の高騰等に起因する供給計画の遅れが頻発 130 南青山 横浜 大手町 横浜 供給過多（横浜シンフォステージ）のみなとみらいと比べ、横浜駅周辺の 120 平河町 市況は堅調 さいたま 110 仙石山 直近の新規供給による空室は既に消化され、空室率は1％未満 名古屋 札幌 100 上野 御堂筋 錦糸町 90 2024年の新規供給
Slide 21: ２．外部成長：外部成長への取組み
２．外部成長 : 外部成長への取組み 中長期目標の資産規模2,500億円に向け活動を継続 資産規模の中長期目標に対する進捗状況 福岡市 中長期目標 港区 築浅物件 資産規模 2,500 億円 バリューアップ物件 2,000億円到達 1,911億円 2,019億円 （注1） 資産入替 優先交渉権（注2） ＋108億円 '22.9末 '23.4末 '26.3末-'28.3末 長期的な目標 （注1）大手町は除いています。 （注2）将来のGORによる取得を保証するものではありません。 物件の取得ルート スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使 （注3）売却済または売却中の物件も記載しています。
Slide 22: ３．財務（1）財務運営の推移
３．財務（1）財務運営の推移 長期固定金利を主軸とした調達を維持し、規律ある財務運営を継続 負債指標 有利子負債の条件 LTV（時価） LTV（簿価） 長期固定金利比率 平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率） （年） 100.0% 1.00% 10.0 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 90.1% 87.0% 84.8% 0.71% 84.3% 0.64% 0.64% 0.67% 0.63% 0.63% 0.64% 0.64% 0.64% 47.1% 47.1% 47.1% 47.4% 47.4% 50.0% 45.4% 45.2% 45.0% 44.8%
Slide 23: ３．財務（2）返済期日の分散状況
３．財務（2）返済期日の分散状況（2024年9月30日現在） 借入金のリファイナンスは期日分散し短期化・投資法人債(30億円)は手元資金で期日償還 リファイナンス前 リファイナンス後 30億円 5.0年 固定 （利率 1.02625%） 50億円 7.0年 固定 （利率 0.75558％） 借入金 20億円 6.0年 固定 （利率 1.13000%） ・短期化によりコストアップを抑制（注1） 5億円 5.0年 固定 （利率 0.41940％） 5億円 6.0年 固定 （利率 1.11000%） ・デットの圧縮によりコスト削減（注2） （注1） +4円/口・同年限で調達した場合と比較 投資法人債
Slide 24: ３．財務（3）内部留保
３．財務（3）内部留保 更なる内部留保積上げによる安定した分配金マネジメントの実現 任意に取崩し可能な圧縮積立金の状況 内部留保の活用方針 長期保有資産の買換特例制度を利用した内部留保 将来の分配⾦安定化のため、様々な局面での活用を検討 ・大手町の売却益の一部（40期から42期） ・戦略的な活⽤ ︓ ・（想定）錦糸町の売却益の一部（44期） 大規模な改修やリニューアルに伴う費⽤増への対応 （百万円） 期中増資に伴う希薄化への対応 圧縮積立金残高 1口当たり圧縮積立金 2,000 ・その他の活⽤ ︓ 496円 737円 1,085円 1,364円 大⼝テナント退去による収入減への対応 1,000
Slide 25: ４．ESGへの取組み 当期のトピックス
４．ESGへの取組み 当期のトピックス 社会への取組みを中心に、幅広い取組みを継続 2024年GRESB評価 S GARの従業員への取組み ５年連続で New リアルエステイト評価「５スター」・ 長時間労働是正の取組み 開示評価の最上位「Aレベル」を獲得 労働時間の管理に関するコンプライアンス研修の実施 休暇制度の拡充等、働きやすさ向上を目的とした就業規則改正と社内説明 会の実施 長時間労働是正の取組み（休暇取得促進も含む）を執行役員・部長の目標 として設定 S テナントと地域社会への取組み New ハラスメント防止に向けた取組み New 北海道産食材の魅力発信キッチンカーフェア＆出張販売開催
Slide 26: 新NISAについて
新NISAについて（出典：金融庁ウェブサイト （https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html）） 2024年から新しいNISAがスタート 新しいNISAのポイント 非課税保有期間の無期限化 口座開設期間の恒久化 つみたて投資枠と、成長投資枠の併用が可能 年間投資枠の拡大 （つみたて投資枠：年間120万円、 成長投資枠：年間240万円、合計最大年間360万円 まで投資が可能。） 非課税保有限度額は、全体で1,800万円。 （成長投資枠は、1,200万円。また、枠の再利用が 可能。） 26
Slide 27: Ⅲ 参考資料
1 7 a I \ fi aa 1a :
Slide 28: ポートフォリオ（2024年9月30日現在）
ポートフォリオ（2024年9月30日現在） ■東京都心5区 大手町 平河町森タワー 楽天クリムゾン アークヒルズ ファーストスクエア （東京都千代田区） ハウス青山 仙石山森タワー （東京都千代田区） （東京都港区） （東京都港区） ■その他都内23区 豊洲 グローバル・ワン アルカセントラル 品川シーサイド プライムスクエア 上野 （東京都墨田区） ウエストタワー （東京都江東区） （東京都品川区） （東京都台東区） 28
Slide 29: ポートフォリオ（東京周辺・大阪・名古屋・札幌）
■東京周辺都市部 ■3大都市圏以外の政令指定都市 横浜プラザビル 明治安田生命 THE PEAK SAPPORO （神奈川県横浜市） さいたま新都心ビル （北海道札幌市） （埼玉県さいたま市） 個別物件の詳細はこちら Click here! GORホームページへ移動します ■その他３大都市圏 グローバル・ワン 土佐堀ダイビル 新ダイビル 明治安田生命 （大阪府大阪市） （大阪府大阪市） 大阪御堂筋ビル 名古屋伏見 （愛知県名古屋市） （大阪府大阪市） 29
Slide 30: 東京23区における規模別空室率の推移
規模別空室率の推移（東京23区） 東京23区における規模別空室率の推移 7％ 14％ 2023年７月～2024年10月の推移 6％ 12％ 10％ 5％ 8％ 4％ 6％ 3％ 4％ 2％ 2％ 1％ 0％ 0％ 大規模ビル(基準階200坪以上) 大型ビル(100坪以上200坪未満) 中型ビル(50坪以上100坪未満) 小型ビル(50坪未満) （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報2024年10月号」を基にGARが作成 30
Slide 31: オフィス成約面積に関する調査結果について
オフィス成約面積に関する調査結果について 【月別にみたオフィス成約面積の推移（竣工済ビル、東京都心5区）】 （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報」を基にGARが作成 31
Slide 32: ポートフォリオの含み益の推移
ポートフォリオの含み益の推移 （億円） 含み益 含み益率 含み益： 434 億円 500 １口当たり含み益： 43,286 円 40% 含み益率： 22.6 ％ 35% 400 30% 25% 300 20% 200 15% 10% 100 5% 0 0% 第1期末 第5期末 第10期末 第15期末 第20期末 第25期末 第30期末 第35期末 第40期末 '04.3末 '06.3末 '08.9末 '11.3末 '13.9末 '16.3末 '18.9末 '21.3末 '23.9末 （注1）全て期末の数値です。 （注2）含み益 ＝ 物件の鑑定評価額 – 物件の帳簿価額、含み益率 ＝ 含み益 ÷
Slide 33: 期末物件価額一覧
期末物件価額一覧（2024年9月30日現在） 鑑定評価額（百万円）（注1） ＤＣＦ法 第42期末 含み益 含み益率 前期比 直接還元法 最終還元 取得価格 帳簿価額 （①-②） （③/②） 物件名 増減 還元利回り 割引率 利回り （百万円） 取得時 第41期末 第42期末 (百万円) （百万円） （％） （百万円） （％） （％） （％） ① ② ③ （注2） （注2） （注2） 大手町（注3） 1,174 1,175 1,250 1,250 ― 2.6 2.2 2.6 1,161 88 7.6 未更新 平河町 18,200 18,800 24,900 24,900 ― 3.0 2.8 3.
Slide 34: 物件別賃貸事業収支とNOI利回り
物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第42期（2024年９月期）） （単位：百万円） 大手町 平河町 南青山 仙石山 上野 錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 土佐堀 新ダイビル 御堂筋 札幌 合計 Ａ．不動産賃貸事業収益 74 557 724 222 301 551 500 400 531 998 325 137 84 346 367 6,125 賃貸事業収入 557 724 222 301 551 500 400 531 998 325 137 84 346 367 6,124 （注1） その他賃貸事業収入 未更新 － 0 － － － － － 0 0 － 0 0 0 0 0 Ｂ．不動
Slide 35: 工事の実績・予算
工事の実績・予算 （単位：百万円） 1,200 減価償却費 修繕費 資本的支出 1,000 800 600 400 200 0 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期予算 第44期予算 （2022年３月期） （2022年9月期） （2023年３月期） （2023年9月期） （2024年３月期） （2024年9月期） （2025年3月期） （2025年9月期）
Slide 36: 上位テナント
上位テナント（2024年９月30日現在） 総賃貸面積に占める テナント 業種名 物件名称 賃貸面積 賃貸面積の割合（％） （パススルーの場合はエンドテナント） （㎡） （注1） グローバル・ワン名古屋伏見 1 NECファシリティーズ株式会社 建設業 15,104.63 10.1 土佐堀ダイビル 2 楽天グループ株式会社 サービス業 楽天クリムゾンハウス青山 9,794.86 6.6 3 三菱総研DCS株式会社（注2） 情報通信業 品川シーサイドウエストタワー 7,301.32 4.9 4 AGC株式会社 製造業 グローバル・ワン上野 4,255.30 2.8 5 株式会社ミライト・ワン 建設業
Slide 37: テナントの業種比率と安定的契約比率
テナントの業種比率と安定的契約比率（2024年９月30日現在） 業種比率（注1） 安定的契約比率（注1） 宿泊業、飲食サービス業 0.7% 教育、学習支援業 0.8% 電気・ガス・熱供給・水道 生活関連サービス業、 業 0.3% 娯楽業 1.1% 公務 2.3% 運輸業、郵便業 0.2% 医療、福祉 2.9% その他 0.0% 安定的契約 金融業、保険業 5.2% 情報通信業 70.0％ 学術研究、専門・ 18.3% 技術サービス業 5.7% 安定的契約以外 30.0% 不動産業、 物品賃貸業 定期建物賃貸借契約 7.2% テナント総数 42.5% 251社 製造業 16.6% 卸売業、小売業
Slide 38: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要（第42期（2024年９月期）） 所有割合 延床面積 総賃貸可能面積 築年数 PML 取得価格 投資比率 月額賃料合計 物件略称 所有形態 建築時期 契約形態 (%) （㎡） （㎡） （年） (%) （百万円） (%) （百万円） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） 区分所有権 （注2） （注3） 普通借家契約 大手町 約0.5 141,228.06 406.51 1992年2月 32.7 1.3 1,174 0.6 - （信託受益権の準共有持分5％） （一部、定期建物賃貸借契約） 区分所有権 平河町 約26.2 51,094.82 9,814.43 2009
Slide 39: 借入と投資法人債格付の状況
借入と投資法人債格付の状況（2024年９月30日現在） スポンサーを中心とする安定したバンクフォーメーション ＪＣＲ格付 ： ＡＡー 安定的 金融機関別借入金残高 投資法人債の格付 借入先 残高（注） シェア（注） （百万円） 信用格付業者 格付内容 ●三菱UFJ銀行 29,700 39.1％ 長期発行体格付 ： AA- ●日本政策投資銀行 13,400 17.6％ 株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 格付の見通し ： 安定的 ●明治安田生命保険 7,300 9.6％ 債券格付 ： AA- ●福岡銀行 4,575 6.0％ ●農林中央金庫 4,550 6.0％ ●三井住友銀行 3,275 4.3
Slide 40: 有利子負債の明細①
有利子負債の明細① 借入金の明細（2024年9月30日現在） 全て無担保・無保証・期日一括返済 残高 平均利率 区分 借入先 借入日 固定・変動 返済期限 期間 （百万円） （％）（注） 三菱UFJ銀行 1,200 2023年4月28日 0.44034 変動 2024年10月31日（第43期） 1.5年 日本政策投資銀行 3,500 2018年2月28日 0.79131 固定 2025年3月31日（第43期） 7.1年 三菱UFJ銀行、伊予銀行、南都銀行、損害保険ジャパン 4,000 2020年3月31日 0.52268 固定 2025年3月31日（第43期） 5.0年 三菱UFJ銀行、百五銀
Slide 41: 有利子負債の明細②
有利子負債の明細② 投資法人債の明細（2024年９月30日現在） 区分 残高 利率 償還期限 償還方法 資金使途 財務上の 発行日 担保 摘要 （百万円） （％） （注） 特約 2021年 無担保 2026年9月25日 担保提供 特定投資法人債間 第12回投資法人債 第14回（ 5年債 ） 2,000 0.25 期限一括 限定同順位特約付 9月27日 無保証 （第46期） の償還資金 制限条項 （グリーンボンド） 2016年 無担保 2026年10月16日 第5回投資法人債 担保提供 特定投資法人債間 第 9回 （10年債） 4,000 0.47 期限一括 10月17日 無保証 （第47期）
Slide 42: 分配金実績値
分配金実績値 分配金実績値 第1期～第42期 分配金累計額 97,856円（分割後換算） （円） 7,500 不動産等売却損益・圧縮積立金取崩額を除いた金額 不動産等売却損益 圧縮積立金取崩額 7,293 7,000 4,902 3,038 3,000 2,860 2,959 1 2,711 2,426 834 733 2,528 2,440 2,411 2,500 2,420 2,425 80 10 868 34 413 2,000 1,368 1,231 1,251 1,412 1,500 1,322 25 2,747 2,614 2,567 2,609 2,522 125 2,451 2
Slide 43: 投資主の分布状況、上位投資主一覧
投資主の分布状況、上位投資主一覧（2024年９月30日現在） 所有者別投資口数 上位投資主一覧 外国法人・個人 その他の国内法人 発行済投資口の 所有 総口数に対する 金融機関のうち投資信託以外 金融機関のうち投資信託 氏名又は名称 投資口数 所有投資口数の （口） 個人・その他 （口） 割合（％) （注） 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 251,683 25.08 1,000,000 209,450 212,472 205,172 214,637 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (20.5%) (20.8%) (20.1%) (21.4%) 2 136,703 13.62 （
Slide 44: ４．ESGへの取組み
４．ESGへの取組み ESG基本方針・推進体制 ESG推進協議会を開催（3ヶ月に１回以上） 不動産におけるESGへの配慮が中長期的な顧客の利益の最大化に資する GARのESG推進協議会の最高責任者である代表取締役社長の統括の下、投 ものと考え、ESG基本方針に基づき各種取組みを推進 信部門における各執行責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー 及び各種ポリシーに関連する年間目標設定と各種施策を立案し、最高責任 者の決定に従い実行 1.気候変動への緩和と対応 気候変動が世界共通の重要な課題であり、脱炭素社会を目指した温室効果ガスの排出削 減等の取組みとして、省エネルギーの推進や再生可能エ
Slide 45: ４．ESGへの取組み E：環境①
４．ESGへの取組み E：環境① 環境関連認証の取得 DBJ Green CASBEE不動産 認証取得物件数：12物件・ポートフォリオ内カバー率：91.0％ Building認証 評価認証 BELS評価 JHEP認証 SEGES認証 100% 91.0% 50% ★★★★★ ★★★★★Sランク ★★★★★ AAA 都市のオアシス 平河町・仙石山 平河町・仙石山 札幌 仙石山 新ダイビル 品川・錦糸町 ★★★ ★★ AAA ポートフォリオ内カバー率 豊洲・横浜 南青山 品川 新ダイビル 0% さいたま・名古屋 第33期末 第36期末 第39期末 第42期末 御堂筋・札幌 ★ ’20.3末 ’21
Slide 46: ４．ESGへの取組み E：環境②
４．ESGへの取組み E：環境② グリーンファイナンス サステナビリティガイドの作成と配布 2021年２月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づく テナントと協働した取組みの推進 グリーンファイナンスの実績 サステナビリティに関連した取組みをテナントと協働 借入先・回号 借入日・発行日 期間 金額（百万円） して推進するために、手軽に実践できるサステナブル 第14回投資法人債（グリーンボンド） 2021年9月27日 5.0年 2,000 な取組み事例を紹介したサステナビリティガイドを作 成し、テナントへ配布 第15回投資法人債（グリーンボンド） 2022年2月25日 10.0年
Slide 47: ４．ESGへの取組み S：社会①
４．ESGへの取組み S：社会① テナントへの取組み デジタルサイネージの設置（南青山・豊洲・品川・横浜） マルシェの開催（さいたま） ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置し、ニュースや広告、 さいたまの２階エントランススペースを活用し、 豊洲・横浜では敷地内で営業するキッチンカーのメニューを表示させる オフィスで働く人も楽しめる平日に「さいたま など、テナント利便性や満足度向上に向けた各種情報を配信 新都心マルシェ」を開催 テナント満足度調査の実施 社会への取組み 全物件で定期的にテナント満足度調査を実施することにより、要望事項 や改善点等を把握し、テナントの皆様が快適に過ごせ
Slide 48: ４．ESGへの取組み S：社会②
４．ESGへの取組み S：社会② GARの従業員エンゲージメント向上への取組み New 人権方針の制定 ウェルビーイングなオフィス環境の提供 2023年度からDEIへの取組みを推進するにあたり、基本となる人権に関 本社移転を機に、人財の採用・確保や従業員エンゲージメント向上のため、 する方針を制定。 働きやすい職場環境づくりを推進 New 人権DD（デュー・デリジェンス）の実施 全席にダブルモニターを設置 ペーパーレス化の促進。作業効率の向上 2024年度より人権DDのPDCAサイクルに従い、前年度の取組みを評価し、 ミーティングスペースにモニ コミュニケーションの活性化と迅速な意思決定の実現
Slide 49: ４．ESGへの取組み G：ガバナンス
４．ESGへの取組み G：ガバナンス 利益相反防止体制 資産運用会社の代表取締役社長が投資法人の執行役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離 スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法人資産運用業務・投資一任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する可能性がある 利益相反取引防止ルールを制定 セイムボート出資 GARはGORの投資口6,000口（0.60％）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求 スポンサーサポート 三菱UFJ銀行・明治安田生命が支える盤石な財務基盤 New GORの資産運用報酬体系 New
Slide 50: ４．ESGへの取組み（マテリアリティ）
４．ESGへの取組み（マテリアリティ） 重点課題 行動計画・目標 KPI 関連するSDGs目標 ・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の 環境関連認証の取得 ポートフォリオ内カバー率 外部認証カバー率の向上【2030年度までにカバー率100％】 ・グリーンリース契約締結の推進 テナントとの協働 全契約内実施率 ・テナント向け環境配慮の意識醸成 ・温室効果ガス（GHG）排出量の削減 GHG排出量（総量）[SBTi認定] Ｅ 【Near Term目標：2030年度までに42％削減 ネットゼロ目標：2050年度までにネットゼロの実現】 温室効果ガス（GHG）排出量（総量）＊
Slide 51: TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析
４．ESGへの取組み（TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析） ◆気候変動に関する定性的評価（リスクと機会、財務的影響、対応策） 4℃シナリオ下 1.5℃シナリオ下 不動産運用における での財務的影響 での財務的影響 分類 財務への潜在的な影響 区分 対応策 リスク・機会の要因 中期 長期 中期 長期 炭素税の導入と温室効果ガス（GHG） 税負担・規制対応コストの増加 リスク 小 小 中 中 排出への規制強化 ・温室効果ガス（GHG）排出目標と実績の適切な管理と開示 政策と法 ・再生可能エネルギーの調達 既存不動産の省エネ基準の強化 省エネ改修等・規制対応コストの増加 リスク 小 小 小 中
Slide 52: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要（2024年10月1日現在） グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ◆組織図 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第322号 株主総会 （一社）投資信託協会 会員、（一社）日本投資顧問業協会 会員 監査役 代表者 代表取締役社長 山内 和紀 取締役会 本店所在地 東京都千代田区大手町一丁目５番１号 設立日・資本金 2002年7月1日・4億円 代表取締役社長 ◆株主構成 コンプライアンス室 コンプライアンス・オフィサー GARへの出資 株主名 投資情報室 所有株式数 比率（注１） 明治安田生命保険グループ 1 明治安田生命保険 800 株 10.0% ファンド運用 2
Slide 53: 免責事項・ご照会先
本資料は、情報提供を目的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法人（以下「GOR」といいま す。）の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありませ ん。GORの投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問合せください。 本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及びこれらに付随 する政令、内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請されたものではあり ません。また、係る法律等に基づき作成された開示書類又は資産運用報告において記載を求められるもの と同一ではありません。 本資料の内
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