Global One Real Estate Investment Corporation · TSE:8958
Global One Real Estate Investment — FY2026 Earnings Presentation
68 slides from Global One Real Estate Investment's earnings presentation, May 21, 2026
Slide 1: 第45期（2026年3月期）決算説明資料
（8958） 第45期（2026年3月期） 決算説明資料 2026年5月21日 1
Slide 2: グローバル・ワン不動産投資法人の概要
グローバル・ワン不動産等法⼈の概要（2026年３月31日現在） 物件固有の競争⼒を重視した ⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤 優良オフィスビルへ厳選投資 3大都市圏以外の政令指定都市 東京都心5区 [資産運用会社] 14.3％ 札幌 平河町 24.6％ 7.7% 8.2% 福岡 6.7% 南⻘⼭ 御堂筋 12.6% 4.1% 梅田 4.3% 仙石⼭ 新ダイビル1.6% 3.8% その他3大都市圏 新大阪 4.4% 上野 4.5% 24.2％ 土佐堀 2.0% 豊洲 不動産投資・管理ノウハウ ⾦融・信託業務ノウハウ 名古屋 9.5% 7.8% 千葉 横浜 7.9% さいたま 4.8% 1
Slide 3: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要（2026年4月30日現在） グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ◆スポンサーとGAR社外取締役（非常勤）との兼職者 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第322号 兼職元スポンサー ⼈数 兼職元での役職 一般社団法⼈資産運用業協会 会員 明治安田生命保険 1名 ・理事 不動産部⻑ 代表者 代表取締役社⻑ ⼭内 和紀 三菱UFJ信託銀⾏ 1名 ・執⾏役員 アセットマネジメント事業部⻑ 本店所在地 東京都千代田区大手町一丁目５番１号 設⽴⽇ 2002年7月1日 ◆スポンサーからGARへの出向者 資本⾦ 4億円 出向元スポンサー ⼈数 GARでの役職 株主（注） 明治
Slide 4: 目次
目次 次ページ以降一部につきまして、以下の略称で記載しています。 「GOR」グローバル・ワン不動産投資法⼈ Ⅰ はじめに 「GAR」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 １．直近の実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6 「大手町」大手町ファーストスクエア 「平河町」平河町森タワー ２．中期成⻑戦略（2025年4月〜2028年3月）の進捗状況 ・・・・ 7 「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー Ⅱ 決算 「芝公園」 ICON PLACE SHIBAKOEN 「上野」グローバル・ワン上野 １．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・
Slide 5: Ⅰ はじめに
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Slide 6: 直近の実績：着実な内部成長と外部成長
１．直近の実績︓着実な内部成⻑と外部成⻑ ⼒強い内部成⻑と継続的な外部成⻑により、NOI年平均３％以上の成⻑を目指す ●NOIは4,053百万円（前期⽐＋267百万円・+7.1%） 賃料増額の実績と⾒通し（増額面積割合と平均増額率）（注2） KPI ●DPUは3,681円（当初予想⽐＋96円・＋2.7％） 増額率 増額面積割合 ●巡航EPU（注1）は2,027円（前期⽐＋114円・＋6.0％） 68.2% 63.7% 内 ●ポートフォリオ稼働率は98.3％（前期⽐±0pt） 部 ●賃料改定が順調で7期連続の賃料増額を達成 31.8% 7.9% 8.0% 成 ●月額賃料は8.1百万円増加（前期⽐
Slide 7: 中期成長戦略の進捗状況
２．中期成⻑戦略（2025年４月〜2028年３月）の進捗状況 中期成⻑戦略を着実に実⾏ 第45期（'26.3期）から第47期（'27.3期）における巡航EPU（注1）の推移 ︓巡航EPUの実績 ︓'26.3.25付で公表した業績予想 ︓今回の業績予想における上⽅修正（右記要因を除く） ︓豊洲リーシング進展による効果（注2） ︓芝公園フリーレント解消（注2） '26.3.25付で公表した業績予想以降の変動要因 2,084円 2,027円 24円 2,015円 16円 106円 (+) 原状回復費相当収入 (+) 収入増（賃料増額・リーシング） 57円 148円 75円 (+) 千葉・芝公園の取得
Slide 8: Ⅱ 決算
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Slide 9: 決算ハイライト
１．決算ハイライト 当期の分配⾦は3,681円で着地。第46期は3,200円（注1）、第47期は3,200円（注1）を⾒込む (注1) 第46期は横浜の6期分割譲渡（2025年2月28日公表）の第3回売却益還元分を含み、第47期は横浜の第4回売却益還元分を含みます。 第44期 第45期 第46期予想 第47期予想 1⼝当たり分配⾦（DPU）の推移 '25年9月期 '26年3月期 '26年9月期 '27年3月期 （注6） （注6） 巡航EPU 1⼝当たり売却益還元分 1⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額 （円） 損益・分配⾦ 営業収益 8,088 7,544 8,014 7,964 4,500 4,271
Slide 10: 決算概要（2026年3月期）予想比較
２．決算概要（2026年３月期）（１）予想⽐較 不動産等売却益及び修繕費の減少を主因として増益。当期分配⾦は予想⽐+96円の3,681円で着地 （注1） （百万円） （注2） 第45期予想 第45期実績 主な増減益要因（百万円） DPU換算 当期予想⽐ '26年3月期 '26年3月期 増益 減益 営業収益 7,520 7,544 23 0.3% 営業利益 36 37 円 賃貸事業収益(a) 5,546 5,539 △7 △0.1% 不動産等売却益 31 賃料等収入 5,159 5,165 5 0.1% 賃貸事業損益 17 水道光熱費収入 385 360 △24 △6.4% 賃料等収入の増加 5
Slide 11: 決算概要（2026年3月期）前期比較
２．決算概要（2026年３月期）（２）前期⽐較 横浜売却益の減少により減益も、資産取得寄与等で賃貸事業損益が増加 圧縮積⽴⾦取崩しを⾏う⼀⽅、売却益の⼀部を内部留保し、分配⾦は3,681円（44期DPU⽐△13.8％） （百万円） 第44期実績 第45期実績 主な増減益要因（百万円） DPU換算 前期実績⽐ '25年9月期 '26年3月期 増益 減益 （注） 営業収益 8,088 7,544 △543 △6.7% 営業利益 △463 △476 円 賃貸事業収益(a) 5,334 5,539 204 3.8% 賃料等収入 4,919 5,165 245 5.0% 不動産等売却益 △748 錦糸町
Slide 12: 業績予想（2026年9月期）
２．業績予想（１）2026年９月期 錦糸町売却益の剥落により減益予想も、資産取得寄与等で賃貸事業損益が増加 売却益の⼀部を内部留保し、分配⾦は3,200円を⾒込む（45期DPU⽐△13.1％） （注1） （百万円） （注2） 第45期実績 第46期予想 主な増減益要因（百万円） DPU換算 当期実績⽐ '26年3月期 '26年9月期 増益 減益 営業収益 7,544 8,014 469 6.2% 営業利益 △134 △138 円 賃貸事業収益(a) 5,539 6,767 1,228 22.2% 賃料等収入 5,165 6,174 1,009 19.5% 不動産等売却益 △758 錦糸町（45
Slide 13: 業績予想（2027年3月期）
２．業績予想（２）2027年３月期 フリーレントの解消、資産取得寄与等で賃貸事業損益が増加 圧縮積⽴⾦を取崩し、分配⾦は3,200円を⾒込む（46期DPU予想⽐±0％） （注1） （百万円） （注2） 第46期予想 第47期予想 主な増減益要因（百万円） DPU換算 今期予想⽐ '26年9月期 '27年3月期 増益 減益 営業収益 8,014 7,964 △49 △0.6% 営業利益 38 34 円 賃貸事業収益(a) 6,767 6,709 △57 △0.9% 賃料等収入 6,174 6,269 94 1.5% 不動産等売却益 8 横浜（46期︓15％持分・47期︓15％持分） 水道光熱費収
Slide 14: 1口当たり分配金の実績と予想
３．１⼝当たり分配⾦の実績と予想 増加 減少 不動産等売却益 圧縮積⽴⾦取崩 増資による希薄化 支払利息の増加 支払利息の増加 等 支払利息の増加 等 投資⼝交付費の減少 等 その他賃貸事業収入の増加 その他賃貸事業収入の減少 賃料等収入の減少 等 （円/⼝） 外部委託費の増加 等 外部委託費の減少 等 4,271 13 4,000 3,681 13 3,200 3,200 3,200 2,344 38 1,640 1,115 1,146 +111 2,400 内部成⻑ △33 △39 △628 +81 内部成⻑ △135 +574 内部成⻑ △111 財務・その他 外部成⻑ +282 財務・
Slide 15: Ⅲ 運用状況
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Slide 16: 内部成長（1）稼働の状況
１．内部成⻑（１）稼働の状況 ポートフォリオ稼働率は前期⽐横ばいの98.3％（2026年3月末時点） 第43期末 第44期末 第45期末 平河町 南⻘⼭ 仙石⼭ 上野 豊洲 横浜 （’25.3末） （’25.9末） （’26.3末） さいたま 千葉 名古屋 土佐堀 新大阪 新ダイビル 梅田 御堂筋 福岡 札幌 ポート全体 平河町 99.9% 95.5% 95.5% 南⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0% 100% 仙石⼭ 91.8% 91.7% 94.8% 上野 100.0% 100.0% 100.0% 豊洲 95.4% 95.4% 94.8% 90% 横浜 100.0% 100.0
Slide 17: 内部成長（2）テナント入替の状況
１．内部成⻑（２）テナント入替の状況 ・空室の埋戻しは順調に進展 ・豊洲の大口テナント退去（2026年7月末予定）に対するリーシングも好条件で成約 第45期（’26.3期）のテナント入退去面積 豊洲のリーシング状況 ・賃料重視の埋戻しは順調に進展しており、マーケット賃料⽐＋17％の 退去 入居 賃料水準を確保 ・当該退去区画のリーシングは残り2区画・1,102㎡ （㎡） 平河町 0 0 解約△53㎡ 新規入居+846㎡ 退去 入居 南⻘⼭ 0 0 97.6% 100.0% 99.7% 100.0% 仙石⼭ 0 +123 100% 95.4% 94.8% 上野 0 0 93.2% 豊洲 -898
Slide 18: 内部成長（3）月額賃料変動
１．内部成⻑（３）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動 テナント⼊替・賃料改定による増額が順調で、契約ベースの月額賃料はネットで前期⽐8.1百万円増加 テナント入替による月額賃料変動（注） 賃料改定による月額賃料変動（注） （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 ＋3.2 ＋4.8 10.0 百万円 100% 10.0 百万円 100% 8.0 70% 80% 8.0 80% 61% 79% 6.0 60% 68% 6.0 60% 40% 4.0 28% 30% 40% 18% 32% 4.0 40% 2.0 20% 23% 3.6 20% 18
Slide 19: 内部成長（4）賃料改定 現在の状況
１．内部成⻑（４）賃料改定 ①現在の状況 当期は増額面積割合が大幅に増加し増額で着地。今期も増額を継続できる⾒込み ・第45期実績︓全33件中、増額22件、据置10件、減額1件、平均増減率は6.5％ ・第46期⾒込︓全59件中、増額34件、据置4件、減額0件、交渉中21件、平均増減率は8.0％ 当期 15% 10% 7.9% 8.0% 平均増額率 6.8% 5.5% 5.5% 6.3% 4.0% 4.5% 5% 3.0% 8.0% （注2） 5.5% 1.5% 6.5% 5.5% 5.3% 4.0% 4.8% -0.7% 平均減額率 0% 0.0% 0.0% 0.0% -5.6% -4.7%
Slide 20: 内部成長（4）賃料改定 今後の見通し
１．内部成⻑（４）賃料改定 ②今後の⾒通し 強⼒な賃料交渉により増額を実現するも、マーケット賃料の上昇によりレントギャップはさらに拡大 レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ） ◆レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 ◆レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 前回 20,000 36.4% 30.3% 8.1% 19.4% 5.9% （66,116㎡） 16,000 （52,892㎡） 74.8％ 2
Slide 21: 内部成長（5）マーケット賃料の状況
１．内部成⻑（５）マーケット賃料の状況 賃料上昇トレンドは継続し、札幌を除く全物件のマーケット賃料が上昇 保有物件のマーケット賃料の推移 160 さいたま 150 南⻘⼭ 御堂筋 140 平河町 130 横浜 120 仙石⼭ 新ダイビル 110 土佐堀 名古屋 梅田 100 上野 札幌 90 豊洲 80 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 '18.8 '19.2 '19.8 '20.2
Slide 22: 内部成長（6）バリューアップの進捗
１．内部成⻑（６）バリューアップの進捗 今後は梅田においてもGARのバリューアップノウハウを活かし、アップサイドを実現 梅田のバリューアップ計画 • 現状でのレントギャップとバリューアップによる 地下共用部 1階エントランス 最上階（30階） 更なるアップサイドポテンシャルに着目し取得 • 賃料の向上を目的とした以下の⼯事を計画 – 共用部分の意匠更新 – リフレッシュコーナー設置 – コミュニティスペース（ラウンジ等）を新設 工事前 バリューアップ工事後（イメージ）（注1） 梅田と横浜の相互売買を通じたアップサイド追求 • 梅田と横浜を6期に亘って入替え、ポートフォリオ全体の収益性を強化。梅
Slide 23: 外部成長（1）外部成長への取組み
２．外部成⻑（１）外部成⻑への取組み 資産規模2,500億円への成⻑期待に応えるべくソーシング活動を継続 資産規模目標に対する進捗状況 成⻑期待に応える 目標 2,350億円 物件取得 2,500億円 2,083億円 ・・・ 取得︓福岡、新大阪、梅田 取得︓千葉、芝公園 譲渡︓錦糸町、品川、横浜 本取組み前 本取組み後 （公表済の取引完了後） 物件の取得ルート スポンサー・GARの主要株主（過去の株主を含む）ルート、独自ルート両⽅を駆使 （注）売却済または売却中の物件も記載しています。 ■スポンサー・株主ルート / 計9物件 1,459億円（構成割合39.4％） 譲渡済 譲渡済 譲渡済 譲渡済
Slide 24: 外部成長（2）本取得の概要
２．外部成⻑（２）本取得の概要 ⾸都圏に所在する優良オフィス２物件︓合計267億円を取得 ICON PLACE SHIBAKOEN GRAND CENTRAL CHIBA 所在地 東京都港区芝三丁目2番18号 千葉県千葉市中央区富⼠⾒⼆丁目5番12号 京成線「京成千葉駅」徒歩4分 大江⼾線「⾚⽻橋駅」徒歩3分 駅徒歩 JR東日本各線「千葉駅」徒歩5分 都営三田線「芝公園駅」徒歩5分 千葉都市モノレール「千葉駅」徒歩5分 建築時期 1990年8月 2023年1月 取得日 2026年4月23日 2026年3月30日 取得価格 92 億円 175 億円 鑑定評価額 139 億円 175 億円 NOI
Slide 25: 外部成長（3）本取組みのポイント①
２．外部成⻑（３）本取組みのポイント① 福岡・新大阪に続く優良オフィス２物件の取得により、ポートフォリオの収益⼒を強化 本取組み後のポートフォリオの概要 第44期末 本取組み前 取得物件 本取組み後 (’25.9末時点) (公表済の取引完了後) 物件数 14 物件 14 物件 2 物件 16 物件 平均総賃貸可能面積 9,513 ㎡ 10,682 ㎡ 8,833 ㎡ 10,451 ㎡ 取得価格 1,837 億円 2,083 億円 267 億円 2,350 億円 鑑定評価額 2,124 億円 2,360 億円 314 億円 2,674 億円 平均NOI利回り 4.1 ％ 4.2 ％ 4.2 ％
Slide 26: 外部成長（3）本取組みのポイント②
２．外部成⻑（３）本取組みのポイント② 資産規模の拡大 本取組み後のポートフォリオ • 福岡・新大阪に続く千葉・芝公園の取得により資産規模を拡大 • 本取組みにより、平均築年数及び平均償却後NOI利回りを改善 （億円） ※取得価格ベース （件） 2,500 2,350 30 償却後NOI利回り 2,061 2,083 本取組み前 （公表済の取引完了後） 1,868 1,837 6.0% 2,000 20 1,500 10 15 13 14 14 16 5.5% 芝公園 0 0 第42期 第43期 第44期 本取組み前 本取組み後 5.0% （'24.9期） （'25.3期） （'25.9期）
Slide 27: 取得物件の概要 ICON PLACE SHIBAKOEN
２．外部成⻑（４）取得物件の概要 ICON PLACE SHIBAKOEN（2026年4月23日取得） 1. 地下鉄の複数路線が利用可能な東京都⼼（港区）に所在 大江⼾線「⾚⽻橋駅」徒歩3分、三田線「芝公園駅」徒歩5分 東京タワーを間近に望む緑豊かな周辺エリアには、増上寺や芝公園といった歴史的名所に加え、公園や多彩な 飲食店が集積し、オフィスワーカーにとって心地よい環境 ２. デザイン性と機能性を⾼める大規模リニューアルにより競争⼒が大幅に向上 世界的設計事務所「ゲンスラー」監修の下、エントランス・共用廊下・外構等を大規模リニューアル （IIDA「2025 IIDA Best of
Slide 28: ICON PLACE SHIBAKOEN 取得の経緯
２．外部成⻑（４）取得物件の概要 ICON PLACE SHIBAKOEN （2026年4月23日取得） 2023年11月にGORが優先交渉権を取得し、ブリッジ期間中にGARのバリューアップノウハウを活用し物件の 競争⼒を向上。今後もオフィス及び住居区画において、更なる内部成⻑を追求 芝公園取得の経緯 上野と淀屋橋フレックスタワーの 物件競争⼒向上のため、ブリッジ期間中に共用部分や住居区画の 住居区画については入居者の入替時に 交換取引の一環で取得を検討 バリューアップ⼯事・セットアップオフィス化を実施 順次バリューアップ⼯事を実施予定 '23.9末 '24.9末 '26.3末 優先交渉権取得
Slide 29: 取得物件の概要 GRAND CENTRAL CHIBA
２．外部成⻑（４）取得物件の概要 GRAND CENTRAL CHIBA （2026年3月30日取得） 1. 千葉のターミナル駅に⾄近で県内外から良好なアクセス 京成線「京成千葉駅」より徒歩4分、JR東日本各線「千葉駅」より徒歩5分 複数路線の利用が可能で、東京都心部及び千葉県の様々な主要駅から直通でのアクセスが可能 2. 千葉駅周辺再開発の中核となる⻄銀座地区に所在 千葉駅前における商業・業務の中核エリアである⻄銀座地区の再開発は、駅周辺の魅⼒向上に向けた「先⾏整 備プログラム」に位置付けられ、周辺エリアの再開発進展とあわせて重層的な競争⼒向上が⾒込まれる 3. 商業ゾーン併設の
Slide 30: GRAND CENTRAL CHIBA 立地とアップサイド
２．外部成⻑（４）取得物件の概要 GRAND CENTRAL CHIBA （2026年3月30日取得） 交通の要衝である千葉駅は東京⽅面・県内各⽅面を結ぶ結節点。本物件は、千葉駅周辺エリアでは希少な築浅・ 駅近物件であり、当面は安定収益が⾒込まれ今後はさらなるアップサイドも期待 ⾸都圏各所から良好なアクセス エリアにおける優位性 • 千葉駅エリアは鉄道・道路インフラの要衝であり、交通の結節点 • 周辺は築古の中小型オフィスビルが多く、築浅・大規模オフィスは希少 • 千葉県の地域拠点、房総半島の中心地としてオフィス需要が集積 • 駅近の好⽴地に加え、優れた設備機能や共有施設を保有し、周辺物件と差
Slide 31: 外部成長（5）資産入替
２．外部成⻑（５）資産入替 資産⼊替により収益性向上を実現 福岡Ｋスクエア アルカセントラル ルーシッドスクエア新大阪 品川シーサイドウエストタワー 取得 入替① 譲渡 取得 入替② 譲渡 福岡県福岡市博多区 東京都墨田区 大阪府大阪市東淀川区 東京都品川区 所在地 中洲中島町１番３号 錦糸一丁目２番１号 東中島一丁目19番4号 東品川四丁目12番２号 福岡市地下鉄空港線 りんかい線「品川シーサイド駅」 JR「錦糸町駅」徒歩３分 駅徒歩 JR「新大阪駅」徒歩1分 「中洲川端駅」徒歩3分 徒歩１分 2023年６月 1997年３月 建築時期 1990年11月 2004年8月 148 億円 185
Slide 32: 取得物件の概要 福岡Kスクエア
２．外部成⻑（５）資産入替 取得物件の概要 福岡Ｋスクエア（2025年11月7日取得） 1. 福岡市のコアオフィスエリア（天神・博多駅前）の中間「呉服町・川端」エリアに所在 ビジネス需要の⾼い福岡市地下鉄空港線の「中洲川端駅」から徒歩3分、「天神駅」からも徒歩6分 割安な賃料と⾼い交通利便性を背景に、広域営業型・来店型テナントや、IT関連企業の集積が進展 外資企業の拠点新設などもあり、幅広い業種・業態からのテナント需要が継続的に⾒込めるエリア 2. エリアにおける競争優位性 幅広いBCPニーズに対応する最新鋭の物件スペック 最上階にはリフレッシュラウンジ及びルーフトップガー
Slide 33: 取得物件の概要 ルーシッドスクエア新大阪
２．外部成⻑（５）資産入替 取得物件の概要 ルーシッドスクエア新大阪（2025年12月5日取得） 1. 国内外を結ぶ優れた交通アクセスとビジネス集積 「新大阪駅」は、東海道・⼭陽新幹線をはじめ、京都・神⼾をつなぐJR東海道本線、大阪メトロ御堂筋 線が乗り入れるターミナル駅 JR関空特急「はるか」により「関⻄国際空港」と直結し、「大阪国際空港（伊丹空港）」へも地下鉄・ モノレールやバスで30分 ２. 新幹線出口から徒歩1分の希少な⽴地 東海道新幹線の終点及び⼭陽新幹線の起点であるJR「新大阪駅」から徒歩１分、大阪メトロ御堂筋線 「新大阪駅」にも徒歩7分でアクセス可能 来店型テナン
Slide 34: 財務運営の推移
３．財務（１）財務運営の推移 ⻑期固定⾦利を主軸とした調達を維持し、規律ある財務運営を継続 負債指標 有利⼦負債の条件 LTV（簿価） LTV（時価） ⻑期固定⾦利⽐率 平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率） （年） 1.19% 100.0% 0.93% 1.00% 89.9% 89.9% 90.1% 87.0% 84.8% 86.8% 84.3% 84.1% 0.82% 79.0%（注1） 10.0 53.2% 0.71% 0.63% 0.64% 0.64% 0.64% 0.67% 47.4% 47.4% 45.2% 50.0% 45.4% 45.0% 44.8% 44.4% 44
Slide 35: 公募増資及び物件取得に係る新規借入
３．財務（２）公募増資及び物件取得に係る新規借入 第６回公募増資の概要 調達額︓発⾏価額総額 新投資⼝発⾏⼝数 発⾏済投資⼝の 払込期日 発⾏価格｜発⾏価額 発⾏決議日｜条件決定日 （一般募集｜第三者割当） (第三者割当含む) 総⼝数 （一般募集｜第三者割当） 13,893百万円 122,200口 117,682円｜113,698円 1,094,537口 2026/3/25｜2026/4/1 2026/4/7｜2026/4/22 13,232百万円｜661百万円 物件取得に係る新規借入（ブリッジローン） 借入先 借入⾦額 利率 借入日 返済期限 返済⽅法 全銀協1ヶ月日本円TIBOR 株式会社
Slide 36: 返済期日の分散状況
３．財務（３）返済期日の分散状況（2026年3月31日現在） 期⽇が十分に分散されたマチュリティラダーを維持 リファイナンス リファイナンス前 リファイナンス後 27.0億円 4.0年 固定 （利率 2.53500%） 当期限りの固定⾦利借入の⾦利優遇を受けるために、 ２.0億円 3.0年 固定 （利率 0.53000％） 借入⾦ 変動⾦利借入の一部（25億円）を期間4年の固定⾦利 47.5億円 5.0年 変動 （利率 1.04225％） 22.5億円 5.0年 変動 （利率 1.29545%） 借入にシフト 借入⾦ 借入⾦（グリーンローン） 投資法⼈債 投資法⼈債（グリーンボンド） リファイ
Slide 37: 売却益の内部留保
３．財務（４）売却益の内部留保 内部留保を活用した分配⾦マネジメントにより、今後も投資主還元を徹底 任意に取崩し可能な圧縮積⽴⾦ 活用⽅針 ⻑期保有資産の買換特例制度を利用した内部留保 分配⾦安定化のために積極的に活用 • 第45期末において約18億円まで積上げ • 戦略的な活用︓ 積極的な増額交渉に伴うテナント退去による収入減への対応 大規模な改修やリニューアルに伴う費用増への対応 • その他の活用︓ 大⼝テナント退去による収入減／自然災害による突発的な修繕費用への対応 横浜の売却益（第44期〜第49期）計上を⾒込む 巡航EPUの向上と同時に、内部留保の活用を含めDPU3,200円の維持を目
Slide 38: ESGへの取組み 当期のトピックス
４．ESGへの取組み 当期のトピックス E 環境への取組み S 社会への取組み New New 2025年CDP気候変動プログラムに初回答し、 健康経営認定制度「銀の認定」を取得（GAR） 「B」スコアを取得 東京健康保険組合連合会の健康経営認定制度において 「銀の認定」を取得。健康づくりを企業活動の基盤と して継続的に推進してきた取り組みが、第三者の視点 で評価されたもの。健康企業宣⾔のもと、健診受診率 100％の達成などを通じ、従業員の健康増進と働きや すい職場づくりに資する取組み 2025年GRESB評価において、6年連続で「5スター」・ New 開示評価の最上位「Aレベル」を取得 公開
Slide 39: ESG基本方針・推進体制
４．ESGへの取組み ESG基本⽅針・推進体制 ESG推進協議会を開催（3ヶ月に１回以上） 不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最大化に資する GARのESG推進協議会の最⾼責任者である代表取締役社⻑の統括の下、投 ものと考え、ESG基本⽅針に基づき各種取組みを推進 信部門における各執⾏責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー 及び各種ポリシーに関連する年間目標設定と各種施策を⽴案し、最⾼責任 者の決定に従い実⾏ 1.気候変動への緩和と対応 気候変動が世界共通の重要な課題であり、脱炭素社会を目指した温室効果ガスの排出削 減等の取組みとして、省エネルギーの推進や再生可能エ
Slide 40: E：環境①
４．ESGへの取組み Ｅ︓環境① 環境関連認証の取得 CASBEEスマー DBJ Green CASBEE不動産 トウェルネス BELS評価 SEGES認証 Building認証 評価認証 オフィス認証 認証取得物件数︓15物件 ポートフォリオ内カバー率︓96.7％ 96.7% 100% ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 都市のオアシス 平河町・仙石⼭ Sランク Sランク 札幌・福岡 新ダイビル 平河町・仙石⼭ 福岡 ★★★ 上野・豊洲 さいたま・名古屋 ★★★★ 南⻘⼭ JHEP認証 千葉 梅田・御堂筋 札幌 ポートフォリオ内カバー率 ★★ 豊洲 ★★★★ 50% Aランク ★
Slide 41: E：環境②
４．ESGへの取組み Ｅ︓環境② グリーンファイナンス サステナビリティガイドの作成と配布 2021年２月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づく テナントと協働した取組みの推進 グリーンファイナンスの実績 サステナビリティに関連した取組みをテナントと協働 して推進するために、手軽に実践できるサステナブル 借入先・回号 借入日・発⾏日 期間 ⾦額（百万円） な取組み事例を紹介したサステナビリティガイドを作 第14回投資法⼈債（グリーンボンド） 2021年9月27日 5.0年 2,000 成し、テナントへ配布 第15回投資法⼈債（グリーンボンド） 2022年2月25日 10.0年
Slide 42: S：社会①
４．ESGへの取組み Ｓ︓社会① テナントへの取組み・地域社会への取組み テナント満⾜度調査の実施 デジタルサイネージの設置（南⻘山・豊洲・横浜・御堂筋） 全物件で定期的にテナント満⾜度調査を実施することにより、要望事項 ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置 や改善点等を把握し、テナントの皆様が快適に過ごせる環境づくりに活 し、ニュースや広告、豊洲・横浜では敷地内で営 用 業するキッチンカーのメニューを表示させるなど、 テナント利便性や満⾜度向上に向けた各種情報を 配信 キッチンカー誘致と傘のシェアリングサービス「アイカサ」導⼊（上野） 周辺の賑わい創出およびテナントサー アクア
Slide 43: S：社会②
４．ESGへの取組み Ｓ︓社会② GARの従業員エンゲージメント向上への取組み 人権⽅針の制定・人権DD（デュー・デリジェンス）の実施 福利厚生制度の拡充 2023年度からDEIへの取組みを推進するにあたり、基本となる⼈権に関す GARは従業員の生産性向上、持続可能な働き⽅のサポート、従業員同⼠の る⽅針を制定。2024年度より⼈権DDのPDCAサイクルに従い、前年度の 交流による組織の活性化を目的として、福利厚生サービス「カフェテリア 取組みを評価し、今年度の⼈権課題・ステークホルダーを特定 HQ」を2025年４月より導入。年一回付与されるポイントを使って、従業員 が自らのニーズに応じて選択
Slide 44: G：ガバナンス
４．ESGへの取組み Ｇ︓ガバナンス 利益相反防止体制 法人関係情報等の管理態勢強化 資産運用会社の代表取締役社⻑が投資法⼈の執⾏役員を兼任せず、GARと GARは法⼈関係情報等の管理強化を目的に、2025年3月1日付で法⼈関係等 GORの運営を所轄する組織を分離 の管理に関する規定を改正し運用ルールを変更。「インサイダー取引規制と 利害関係者取引規程のほか、GARの3業務（投資法⼈資産運用業務・投資一 法⼈関係情報」に関する社内研修を実施して従業員の理解を深めるとともに、 任業務・投資助⾔業務）について、顧客間において発生する可能性がある 社外取締役を含む全従業員から誓約書を毎年徴収し、イン
Slide 45: ESGへの取組み（マテリアリティ）
４．ESGへの取組み（マテリアリティ） 重点課題 ⾏動計画・目標 KPI 関連するSDGs目標 ・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の 環境関連認証の取得 ポートフォリオ内カバー率 外部認証カバー率の向上【2030年度までにカバー率100％】 ・グリーンリース契約締結の推進 テナントとの協働 全契約内実施率 ・テナント向け環境配慮の意識醸成 ・温室効果ガス（GHG）排出量の削減 GHG排出量（総量）[SBTi認定] Ｅ 【Near Term目標︓2030年度までに△42％ ネットゼロ目標︓2050年度までにネットゼロの実現】 温室効果ガス（GHG）排出量（総量）*2
Slide 46: TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析
４．ESGへの取組み（TCFD提⾔に基づく定性的シナリオ分析） ◆気候変動に関する定性的評価（リスクと機会、財務的影響、対応策） 4℃シナリオ下 1.5℃シナリオ下 不動産運用における での財務的影響 での財務的影響 分類 財務への潜在的な影響 区分 対応策 リスク・機会の要因 中期 ⻑期 中期 ⻑期 炭素税の導入と温室効果ガス（GHG） 税負担・規制対応コストの増加 リスク 小 小 中 中 排出への規制強化 ・温室効果ガス（GHG）排出目標と実績の適切な管理と開示 政策と法 ・再生可能エネルギーの調達 既存不動産の省エネ基準の強化 省エネ改修等・規制対応コストの増加 リスク 小 小 小 中
Slide 47: Ⅳ 参考資料
VV Beart s{GOR 47
Slide 48: 中期成長戦略（2025年4月〜2028年3月）
中期成⻑戦略（2025年４月〜2028年３月） ⾜元の環境認識を踏まえ、今後3年間の中期成⻑戦略を策定 『稼ぐ⼒』の強化と 基本⽅針 『将来成⻑期待』の醸成 時機を捉えた適切な 中期目標 バランスシートコントロール 投資主還元 売却益の還元により DPU3,200円以上を維持 収益⼒強化 NOI年平均成⻑率3％以上を目指し、巡航 EPU2,400円以上の早期回復と更なる成⻑ 中期目標達成に向けた施策 1.内部成⻑ 2.外部成⻑ 3.財務・資本政策 48
Slide 49: 中期成長戦略 具体的な施策
中期成⻑戦略（2025年４月〜2028年３月） 具体的な施策 1 収益⼒の強化と内部留保の積極的な活用 • インフレや⾦利上昇に負けないポートフォリオを構築するため、退去も辞さない賃料増額交渉を強⼒に推進 • 上記の取組みに伴い、退去やフリーレント付与等で一時的に収益が悪化する場合は、内部留保※を積極的に活用 内部成⻑ ※6期・3年に亘って横浜の売却益の一部を内部留保 2 収益性向上を意識した物件取得 • 資産入替を通じて、売却益を投資主に還元し、売却物件よりも⾼い収益性の物件を組み入れ • 資産入替以外の物件取得は、売買マーケット、資本コストや投資⼝価格を踏まえ厳選投資※ 外部成⻑ ※資産規
Slide 50: 東京23区における規模別空室率の推移
規模別空室率の推移（東京23区） 東京23区における規模別空室率の推移 2025年1月〜2026年4月の推移 7％ 14％ 12％ 6％ 10％ 5％ 8％ 4％ 6％ 3％ 4％ 2％ 2％ 1％ 0％ 0％ 大規模ビル(基準階200坪以上) 大型ビル(100坪以上200坪未満) 中型ビル(50坪以上100坪未満) 小型ビル(50坪未満) （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報2026年4月号」を基にGARが作成 50
Slide 51: オフィス成約面積に関する調査結果
オフィス成約面積に関する調査結果について 月別にみたオフィス成約面積の推移（竣⼯済ビル、東京都心5区） 2023年 2024年 2025年 過去平均（2017年〜2022年） 10万坪 9万坪 8万坪 7万坪 6万坪 5万坪 4万坪 3万坪 2万坪 1万坪 0万坪 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報」を基にGARが作成 51
Slide 52: ポートフォリオの含み益の推移
ポートフォリオの含み益の推移 含み益︓ 437 億円 （億円） 含み益 含み益率 １⼝当たり含み益︓ 44,997円 500 含み益率︓ 20.9 ％ 40% 35% 400 30% 25% 300 20% 200 15% 10% 100 5% 0 0% 第1期末 第5期末 第10期末 第15期末 第20期末 第25期末 第30期末 第35期末 第40期末 第45期末 '04.3末 '06.3末 '08.9末 '11.3末 '13.9末 '16.3末 '18.9末 '21.3末 '23.9末 '26.3末 （注1）全て期末の数値です。 （注2）含み益 ＝ 物件の鑑定評価額 – 物件の帳簿価額、
Slide 53: 期末物件価額一覧
期末物件価額一覧（2026年３月31日現在） 鑑定評価額（百万円）（注1） ＤＣＦ法 第45期末 含み益 含み益率 前期⽐ 直接還元法 最終還元 取得価格 帳簿価額 （①-②） （③/②） 物件名 増減 還元利回り 割引率 利回り （百万円） 取得時 第44期末 第45期末 (百万円) （百万円） （％） （百万円） （％） （％） （％） ① ② ③ （注2） （注2） （注2） 平河町 18,200 18,800 24,900 23,600 △ 1,300 3.0 2.8 3.2 16,570 7,029 42.4 南⻘⼭ 28,000 28,032 30,300 30,400 100 3
Slide 54: 物件別賃貸事業収支とNOI利回り
物件別賃貸事業収支とNOI利回り（第45期（2026年３月31日）） （単位︓百万円） 新ダイ 平河町 南⻘⼭ 仙石⼭ 上野 錦糸町 豊洲 横浜 さいたま 千葉 名古屋 土佐堀 新大阪 梅田 御堂筋 福岡 札幌 合計 ビル Ａ．不動産賃貸事業収益 486 717 227 306 10 523 331 1,001 2 325 142 135 91 274 353 227 380 5,539 賃貸事業収入 486 717 227 306 10 522 331 1,001 2 325 139 131 90 274 352 224 380 5,525 その他賃貸事業収入 － － － － － 1 0 0
Slide 55: 工事の実績・予算
⼯事の実績・予算 （単位︓百万円） 1,400 減価償却費 修繕費 資本的支出 1,200 1,000 800 600 400 200 0 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期予算 第47期予算 （2023年9月期） （2024年３月期） （2024年9月期） （2025年3月期） （2025年9月期） （2026年３月期） （2026年9月期） （2027
Slide 56: 上位テナント
上位テナント（2026年３月31日現在） 総賃貸面積に占める テナント 業種名 物件名称 賃貸面積 賃貸面積の割合（％） （パススルーの場合はエンドテナント） （㎡） （注1） グローバル・ワン名古屋伏⾒ 1 NECビジネスインテリジェンス株式会社 サービス業 15,104.63 9.8 土佐堀ダイビル 2 楽天グループ株式会社 サービス業 楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 9,794.86 6.4 3 AGC株式会社 製造業 グローバル・ワン上野 4,255.30 2.8 4 三井住友海上火災保険株式会社 ⾦融業，保険業 GRAND CENTRAL CHIBA 4,125.34 2.7 5 株式会社
Slide 57: テナントの業種比率と安定的契約比率
テナントの業種⽐率と安定的契約⽐率（2026年３月31日現在） 業種⽐率（注1） 安定的契約⽐率（注1） 生活関連サービス業，娯楽業 0.6% 電気・ガス・熱供給・水道業 0.9% 宿泊業，飲食サービス業 0.6% 教育，学習支援業 2.5% 公務 2.6% 運輸業，郵便業 0.5% 医療，福祉 3.5% 安定的契約 建設業 65.6％ 4.7% サービス業 24.0% 学術研究，専門・技 術サービス業 5.9% 安定的契約以外 34.4% 不動産業，物 テナント総数 定借 品賃貸業 6.5% 304社 51.2% 卸売業，小売業 製造業 期間内 10.1% 修正 14.9% 解約⾦規定 （注
Slide 58: ポートフォリオ（1）
ポートフォリオ（2026年３月31日現在） ■東京都心5区 ■その他都内23区 平河町森タワー 楽天クリムゾン アークヒルズ グローバル・ワン （東京都千代田区） ハウス⻘⼭ 仙石⼭森タワー 上野 （東京都港区） （東京都港区） （東京都台東区） ■その他都内23区 ■東京周辺都市部 豊洲 横浜プラザビル 明治安田生命 GRAND CENTRAL プライムスクエア （神奈川県横浜市） さいたま新都心ビル CHIBA （東京都江東区） （埼玉県さいたま市） （千葉県千葉市） 58
Slide 59: ポートフォリオ（2）
■その他３大都市圏 グローバル・ワン 土佐堀ダイビル 土佐堀ダイビル ルーシッドスクエア ルーシッドスクエア 新ダイビル 名古屋伏⾒ （大阪府大阪市） （大阪府大阪市） 新大阪 新大阪 （大阪府大阪市） （愛知県名古屋市） （大阪府大阪市） （大阪府大阪市） ■3大都市圏以外の政令指定都市 明治安田生命 明治安田生命 福岡Ｋスクエア THE PEAK 大阪梅田ビル 大阪御堂筋ビル （福岡県福岡市） SAPPORO （大阪府大阪市） （大阪府大阪市） （北海道札幌市） 59
Slide 60: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要（第45期（2026年３月期）） 所有割合 延床面積 総賃貸可能面積 築年数 PML 取得価格 投資⽐率 月額賃料合計 物件略称 所有形態 (%) （㎡） （㎡） 建築時期 （年） (%) （百万円） (%) （百万円） 契約形態 （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） 区分所有権 （注2） （注3） 平河町 約26.2 51,094.82 9,814.43 2009年12月 16.3 2.9 18,200 8.2 84 普通借 （信託受益権） 所有権 定借（注6） 南⻘⼭ 80.0 20,958.79 11,210.11 2003年5月 22.9 2.8 28,
Slide 61: 借入と投資法人債格付の状況
借入と投資法⼈債格付の状況（2026年3月31日現在） スポンサーグループを中心とする安定したバンクフォーメーション ＪＣＲ格付 ︓ ＡＡー 安定的 ⾦融機関別借入⾦残⾼ 投資法⼈債の格付 借入先 残⾼（注） シェア（注） 信用格付業者 格付内容 （百万円） ●三菱UFJ銀⾏ 36,900 39.5% ⻑期発⾏体格付 ︓ AA- 日本政策投資銀⾏ 15,400 16.5% 株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 格付の⾒通し ︓ 安定的 ●明治安田生命保険 9,000 9.6% 債券格付 ︓ AA- 農林中央⾦庫 7,350 7.9% 福岡銀⾏ 5,575 6.0% 三井住友銀⾏ 3,275 3.5
Slide 62: 分配金実績値
分配⾦実績値 分配⾦実績値 第1期〜第45期 分配⾦累計額 109,643円（分割後換算） （円） 7,293 4500 7500 4,271 不動産等売却損益・圧縮積⽴⾦取崩額を除いた⾦額 不動産等売却損益 圧縮積⽴⾦取崩額 13 4000 3,835 17 3,681 13 4,902 3500 3,038 2,344 3000 2,860 2,959 1,703 1 1,640 2,711 834 2,528 733 2500 2,420 2,425 2,440 2,411 2,426 80 10 868 34 413 2000 1,368 1,231 1,251 1500 1,412
Slide 63: 投資口価格の（相対）推移
投資⼝価格の（相対）推移（期間︓2003年９月25日〜2026年４月30日） 400％ 350％ 300％ 250％ 200％ 150％ 100％ 50％ （注2） 東証REIT指数 東証不動産業インデックス GOR 0％ '03/9 '04/6 '05/3 '05/12 '06/9 '07/6 '08/3 '08/12 '09/9 '10/6 '11/3 '11/12 '12/9 '13/6 '14/3 '14/12 '15/9 '16/6 '17/3 '17/12 '18/9 '19/6 '20/3 '20/12 '21/9 '22/6 '23/3 '23/12 '24/9 '25/6 '
Slide 64: 投資主の分布状況、上位投資主一覧
投資主の分布状況、上位投資主一覧（2026年3月31日現在） 所有者別投資⼝数 上位投資主一覧 外国法⼈・個⼈ その他の国内法⼈ 所有 ⾦融機関のうち投資信託以外 ⾦融機関のうち投資信託 氏名⼜は名称 所有割合 投資⼝数 （％) （注） 個⼈・その他 （⼝） 1 株式会社日本カストディ銀⾏（信託⼝） 191,941 19.74 1,022,826口 1,003,137口 998,615口 972,337口 972,337口 日本マスタートラスト信託銀⾏株式会社 2 131,512 13.52 205,172 （信託⼝） (20.1%) 214,637 202,949 (21.4%) (20.3
Slide 65: 注記
注記 24ページ （注1） 「本取得」とは、2026年3月30日付のGRAND CENTRAL CHIBAの取得及び2026年4月23日付のICON PLACE SHIBAKOEN（「GRAND CENTRAL CHIBA」と 「ICON PLACE SHIBAKOEN」を個別に⼜は総称して「取得物件」といいます。以下同じです。）の取得を総称したものです。 （注2） 「鑑定評価額」は、取得物件において2026年2月28日を価格時点とする各物件の鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。以下同じです。 （注3） 取得物件のNOI利回りは、以下の計算式により算出しています。以下同じです。 「N
Slide 66: 注記
注記 「取得価格合計」＝「2025年9月期末時点の各物件に係る取得価格の合計額」+「福岡と新大阪に係る取得価格の合計額」－「錦糸町に係る取得価格」+「公表 済の資産入替物件の2025年9月期末後に実⾏し⼜は実⾏予定の取得及び譲渡に係る取得（予定）価格と譲渡（予定）価格の差額」 なお、2025年4月25日以降6期に亘り取得及び譲渡を予定する明治安田生命大阪梅田ビルの取得及び横浜プラザビルを個別に⼜は総称して「資産入替物件」とい います。以下同じです。 （注6） 「平均償却後NOI利回り」は、以下の計算式により算出しています。 ＜第44期末（’25.9末時点）＞ 「平均償却後NOI利回り」＝「償却
Slide 67: 注記
注記 ＜本取組み前（公表済の取引完了後）＞ 「稼働率」＝本取組み前（公表済の取引完了後）に保有することとなる各物件に係る2025年9月30日時点（但し、福岡及び新大阪については取得日時点）の総賃 貸面積合計÷本取組み前（公表済の取引完了後）に保有することとなる各物件に係る2025年9月30日時点（但し、福岡及び新大阪については取得日時点）の総賃 貸可能面積合計×100 ＜取得物件＞ 「稼働率」＝（取得日時点の取得物件の総賃貸面積÷取得日時点の取得物件の総賃貸可能面積）×100 ＜本取組み後＞ 「稼働率」＝（本取組み前（公表済の取引完了後）の総賃貸面積合計＋取得日時点の取得物件の総賃貸面積）÷（
Slide 68: 注記
注記 ＜本取組み後（⾒込）＞ 「LTV（簿価）」＝｛2026年4月30日時点の有利⼦負債の総額（122,700百万円）＋福岡の取得資⾦に充当した手元資⾦に充てるために調達を予定している有利 ⼦負債（1,000百万円）｝÷｛2026年3月期末の貸借対照表上の総資産額（237,885百万円）＋芝公園の想定簿価（9,706百万円）｝ ×100 （注3） 「LTV（時価）」は、以下の計算式により算出しています。 ＜本取組み後＞ 「LTV（時価）」＝｛2026年4月30日時点の有利⼦負債の総額（122,700百万円）＋ 福岡の取得資⾦に充当した手元資⾦に充てるために調達を予定している有 利⼦負債（1,0
Global One Real Estate Investment — FY2026 Earnings Presentation on 6ix