Global One Real Estate Investment Corporation · TSE:8958
Global One Real Estate Investment — SBI証券 オンライン説明会 (January 2026)
62 slides from Global One Real Estate Investment's conference presentation, Jan 22, 2026
Slide 1: SBI証券 オンライン説明会
証券コード：8958 福岡Ｋスクエア 株式会社SBI証券 オンライン説明会 2026年１⽉22⽇ ルーシッドスクエア新⼤阪 1
Slide 2: J-REITとは？
J-REITについて J-REITとは︖ 投資家から集めた資⾦で、 オフィスビルなど複数の不動産などを購⼊し、 その賃貸収⼊や売買益を投資家に分配する⾦融商品 2
Slide 3: J-REITの簡単な仕組み
J-REITについて J-REITの簡単な仕組み 投資家 J-REIT 不動産など （不動産投資法⼈） J-REITは、利益の90%超を配当すると法⼈税が実質的に免除されるため、 利益の⼤部分を分配⾦として投資家に還元 ※⼀般事業会社では、通常、利益から法⼈税や内部留保が引かれた分が配当⾦となる 3
Slide 4: J-REITの特徴（金融商品としての魅力）
J-REITの特徴 ⾦融商品としての魅⼒ ・J-REITは、配当可能利益の90％超を投資家に分配する等の要件を満たすことで法⼈税が実質的に免除される ため、不動産運⽤で得た利益の⼤部分が投資家に分配されます ⾼配当性向 ・最近のJ-REITの利回りは、ハイリスク・ハイリターンに分類される株式と同等かそれ以上の ⾼利回り 利回り ・賃貸収益を源泉とする年2回の分配⾦によって、投資家は安定したキャッシュフローを受け 定期的な 取ることが可能 インカムゲイン ・銘柄によって分配⾦⽀払時期が異なるため、複数銘柄へ投資することで定期的な収⼊源となる ・J-REITは、株式や債券と異なるアセットクラスであ
Slide 5: J-REITの特徴（不動産投資としての魅力）
J-REITの特徴 不動産投資としての魅⼒ ・不動産への直接投資と⽐較して、J-REITは数万円程度の少額から投資が可能 また、J-REITは1つの銘柄で複数の物件を運⽤しているため、分散投資の効果が得られる 少額から⼿軽に ・不動産投資のプロである運⽤会社が物件選定から賃貸管理までを⾏うため、⼿間がかからない ・J-REITは、東京証券取引所に上場されており、⽇々売買が可能 流動性が⾼い ・現物不動産は売却に時間がかかる場合があるが、J-REITは証券取引所で売買するため 流動性が⾼く、必要な時に売却して現⾦化できる ・1⼝当たりNAVとは、不動産の時価評価額から負債を差し引いた純資産を1⼝
Slide 6: 用語一覧
⽤語⼀覧 DPU ⼀⼝当たり分配⾦ 売却益等の⾮経常的な要因による損益を除外した1⼝当たり当期 巡航EPU 純利益 保有不動産の賃料や稼働率の上昇、管理運営コストや経費の削 内部成⻑ 減などによる収益の増加 外部成⻑ 新たな不動産の取得による収益の増加 賃貸事業収⼊から管理費や固定資産税、保険料などの諸経費を NOI 控除して算出 LTV 総資産残⾼に対する有利⼦負債残⾼の割合 純資産額から分配⾦総額を控除し、保有不動産の含み損益を加 NAV 算して算出 6
Slide 7: オフィスビル特化型のJ-REIT
基本情報︓グローバル・ワン不動産投資法⼈（証券コード︓8958） グローバル・ワン不動産投資法⼈とは︖ オフィスビル特化型のJ-REIT 7
Slide 8: 運用実績22年超のオフィス特化型リート
基本情報︓グローバル・ワン不動産投資法⼈（証券コード︓8958） 運⽤実績22年超のオフィス特化型リート 決算期 3⽉・9⽉（分配⾦の⽀払い時期︓6⽉・12⽉） 格付（JCR） AA－（安定的） 投資⼝価格 137,800円 （2025年12⽉30⽇終値） １⼝当たりNAV 142,808円 （2025年9⽉期末） NAV倍率 0.98倍 (投資⼝価格 ÷ 1⼝当たりNAV) 3,585円 （2026年3⽉期予想） １⼝当たり予想分配⾦ 3,200円 （2026年9⽉期予想） ((3,585+3,200円) ÷ 予想分配⾦利回り 4.9％ 137,800円) 8
Slide 9: グローバル・ワン不動産投資法人の概要
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要（2025年9⽉30⽇現在） 優良オフィスビルに厳選投資 複数のスポンサーによる包括的なサポート 物件固有の競争⼒を重視 3⼤都市圏以外の 政令指定都市 東京都⼼5区 明治安⽥⽣命保険 その他 9.3％ 29.7％ 不動産投資・運⽤ ⾦融 3⼤都市圏 22.0％ 札幌 平河町 9.3% 9.9% 御堂筋 5.0% 新ダイビル1.9% ⼟佐堀 2.4% 南⻘⼭ 三菱UFJ銀⾏ 近鉄グループ 15.2% 梅⽥ 3.3% 三菱UFJ信託銀⾏ ホールディングス ⾦融 不動産仲介 不動産開発・運営 名古屋 9.4% 仙⽯⼭ 4.6% 不動産投資・ 上野 管理ノウハウ
Slide 10: ポートフォリオ（東京・都内・周辺）
ポートフォリオ（2025年12⽉５⽇現在） ■東京都⼼5区 平河町森タワー 楽天クリムゾン アークヒルズ （東京都千代⽥区） ハウス⻘⼭ 仙⽯⼭森タワー （東京都港区） （東京都港区） ■その他都内23区 ■東京周辺都市部 グローバル・ワン 豊洲 横浜プラザビル 明治安⽥⽣命 上野 プライムスクエア （神奈川県横浜市） さいたま新都⼼ビル （東京都台東区） （東京都江東区） （埼⽟県さいたま市） 10
Slide 11: ポートフォリオ（3大都市圏・政令指定都市）
■その他３⼤都市圏 グローバル・ワン ⼟佐堀ダイビル ルーシッド 新ダイビル 名古屋伏⾒ （⼤阪府⼤阪市） スクエア （⼤阪府⼤阪市） （愛知県名古屋市） 新⼤阪 （⼤阪府⼤阪市） ■3⼤都市圏以外の政令指定都市 明治安⽥⽣命 明治安⽥⽣命 福岡Ｋスクエア THE PEAK ⼤阪梅⽥ビル ⼤阪御堂筋ビル （福岡県福岡市） SAPPORO （⼤阪府⼤阪市） （⼤阪府⼤阪市） （北海道札幌市） 11
Slide 12: 目次
⽬次 Ⅰ はじめに 中期成⻑戦略（2025年4⽉〜2028年3⽉） ・・・・・・・・・・・ 14 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法⼈ 直近の実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 中期成⻑戦略（2025年4⽉〜2028年3⽉）の進捗状況 ・・・・・・ 17 「平河町」平河町森タワー 投資⼝価格の相対推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18 「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 「仙⽯⼭」アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー 「上野」グローバル・ワン
Slide 13: はじめに
A;GOR I (kUeMl[c 13
Slide 14: 中期成長戦略（2025年4月〜2028年3月）
中期成⻑戦略（2025年4⽉〜2028年3⽉）2025年５⽉21⽇公表 ⾜元の環境認識を踏まえ、今後3年間の中期成⻑戦略を策定 『稼ぐ⼒』の強化と 基本⽅針 『将来成⻑期待』の醸成 時機を捉えた適切な 中期⽬標 バランスシートコントロール 投資主還元 売却益の還元により DPU3,200円以上を維持 収益⼒強化 NOI年平均成⻑率3％以上を⽬指し、巡航 EPU2,400円以上の早期回復と更なる成⻑ 中期⽬標達成に向けた施策 1.内部成⻑ 2.外部成⻑ 3.財務・資本政策 14
Slide 15: 中期成長戦略：具体的な施策
中期成⻑戦略（2025年4⽉〜2028年3⽉）2025年５⽉21⽇公表 具体的な施策 1 収益⼒の強化と内部留保の積極的な活⽤ • インフレや⾦利上昇に負けないポートフォリオを構築するため、退去も辞さない賃料増額交渉を強⼒に推進 • 上記の取組みに伴い、退去やフリーレント付与等で⼀時的に収益が悪化する場合は、内部留保※を積極的に活⽤ 内部成⻑ ※6期・3年に亘って横浜の売却益の⼀部を内部留保 2 収益性向上を意識した物件取得 • 資産⼊替を通じて、売却益を投資主に還元し、売却物件よりも⾼い収益性の物件を組み⼊れ • 資産⼊替以外の物件取得は、売買マーケット、資本コストや投資⼝価格を踏まえ厳選投
Slide 16: 直近の実績：着実な外部成長及び内部成長
直近の実績︓着実な外部成⻑及び内部成⻑ 複合的な取組みにより、GORは指数をアウトパフォーム 資産規模回復に向けて物件取得を実⾏しつつ、内部成⻑によりNOI年平均３％の成⻑を⽬指す ●NOIは3,785百万円（前期⽐（注1）＋49百万円）で着地 賃料改定における増額の実績と⾒通し（平均増額率） KPI ●DPU4,271円（当初予想⽐＋3.5％）を確保 ●巡航EPU（注2）は1,913円（前期⽐（注3）＋5円） 内 ●ポートフォリオ稼働率は98.3％（前期⽐△0.6pt） 部 ●賃料改定が順調で6期連続の賃料増額を達成 7.0% 成 6.3% ●⽉額賃料は4.9百万円増加（第36期（2021年
Slide 17: 中期成長戦略の進捗状況
中期成⻑戦略（2025年4⽉〜2028年3⽉）の進捗状況－更新 NOI年平均成⻑率3％以上及び巡航EPU2,400円達成に向けて着実に前進 DPUと巡航EPUのイメージ DPU 3,200円 売却益還元 以上 巡航EPU 横浜 1,205円 ＃4 （＋）ブリッジ1物件（港区）の取得 〜 2,344円 1,621円 横浜 #６ New （＋）追加物件の取得 ＃3 錦⽷町 錦⽷町 ＃3 巡航EPU #2 （△）レバレッジ活⽤による⾦利コスト （＋）新⼤阪の取得（12/5） 横浜 2,400円 横浜 #1 ＃2 以上 30円 1,994円 （△）レバレッジ活⽤による⾦利コスト 37円 NOI年平均
Slide 18: 投資口価格の相対推移
投資⼝価格の相対推移（期間︓2024年12⽉2⽇〜2025年12⽉30⽇） 投資⼝価格は昨年12⽉から最⼤で約50％上昇 東証REIT指数や東証RETIオフィス指数に対して⼤きくアウトパフォーム ① ʼ25/1/17 品川売却公表 ③ ʼ25/3/31 減額(10億円)リファイナンス ② ʻ25/2/28 相互売買（横浜・梅⽥）公表、 ④ ʻ25/4/30 借⼊⾦(28億円)の期限前弁済 第4回⾃⼰投資⼝取得（過去最⼤）公表、 ⑤ ʻ25/10/30 福岡取得公表 運⽤会社による投資⼝の追加取得公表 ⑥ ʼ25/11/28 新⼤阪取得公表 160％ グローバル・ワン不動産投資法⼈ 東証REIT
Slide 19: 運用状況
(Ty ima WAS 4;GOR 19
Slide 20: 決算ハイライト（第44期）
１．決算ハイライト（第44期 2025年9⽉期） 当期の分配⾦は4,271円で着地。第45期は3,585円（注1）、第46期は3,200円（注1）を⾒込む (注1)第45期は錦⽷町の3期分割譲渡（2024年9⽉27⽇公表）の第3回売却益還元分と横浜の6期分割譲渡（2025年2⽉28⽇公表）の第2回売却益還元分を含み、第46期は横浜の第3回売却益還元分を含 みます。 第43期 第44期 第45期予想 第46期予想 1⼝当たり分配⾦（DPU）の推移 '25年3⽉期 '25年9⽉期 '26年3⽉期 '26年9⽉期 巡航EPU 1⼝当たり売却益還元分 1⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額 （注6） （注6） （
Slide 21: 内部成長（1）稼働の状況
１．内部成⻑（1）稼働の状況 ポートフォリオ稼働率は前期⽐△0.6ポイントの98.3％に低下（2025年9⽉末時点） 第42期末 第43期末 第44期末 平河町 南⻘⼭ 仙⽯⼭ 上野 豊洲 （ʼ24.9末） （ʼ25.3末） （ʼ25.9末） 横浜 さいたま 名古屋 梅⽥ ⼟佐堀 新ダイビル 御堂筋 札幌 ポート全体 平河町 99.9% 99.9% 95.5% 100% 南⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0% 仙⽯⼭ 91.8% 91.8% 91.7% 上野 100.0% 100.0% 100.0% 90% 豊洲 86.3% 95.4% 95.4% 横浜 83.5% 100.0% 1
Slide 22: テナント入替の状況・大規模移転事例
１．内部成⻑（2）テナント⼊替の状況・マーケットでの⼤規模移転事例 ・平河町の退去が響き退去超となるが、空室の埋戻しは順調に進展 ・⼤規模移転事例のうち、新規開設またはグレードアップ移転が過半 第44期（ʼ25.9期）のテナント⼊退去⾯積 ⼤規模移転事例 退去 ⼊居 ・拡張移転もしくは新規開設が5件、グレードアップ移転は5件 （㎡） ＃ テナント 推定⾯積 移転先ビル名 平河町 -1,108 669 1 A社 15,000坪 ⿇布台ヒルズ森JPタワー 南⻘⼭ 0 0 2 I社 10,000坪 ⾚坂トラストタワー、ATT EAST 仙⽯⼭ -204 199 3 D社 5,445坪 ⽇本橋⼀丁⽬中
Slide 23: テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
１．内部成⻑（3）テナント⼊替・賃料改定による⽉額賃料変動 賃料改定による増額が順調で、契約ベースの⽉額賃料はネットで前期⽐4.3百万円増加 テナント⼊替による⽉額賃料変動（注１） 賃料改定による⽉額賃料変動（注２） （百万円/⽉） 増額 減額 増額⾯積割合 （百万円/⽉） 増額 減額 増額⾯積割合 10.0 100% 10.0 100% 8.0 70% 80% 8.0 80% 61% 6.0 60% 6.0 32% 60% 41% 28% 30% 4.0 40% 40% 18% 36% 4.0 40% 2.0 20% 18% 23% 2.4 20% 1.7 4.9 1.0 0.0 0.0 0
Slide 24: 賃料改定：現在の状況
１．内部成⻑（4）賃料改定 ①現在の状況 当期も増額で着地し、今期も増額を継続できる⾒込み ・第44期の改定実績は、全76件のうち、増額44件、据置30件、減額2件で、平均増減率は4.8％ ・第45期の改定⾒込は、全34件のうち、増額19件、据置6件、減額1件、交渉中8件で、平均増減率は5.2％ 15% 10% 平均増額率 6.8% 6.3% 7.0% 5.8% 5.5% 5.5% 4.0% 4.5% 5% 3.0% （注2） 5.5% 5.3% 5.5% 1.5% 5.2% 4.9% 4.0% 4.8% -0.7% 平均減額率 0% -5% -5.6% -4.7% 平均増減率 -6.5% -
Slide 25: 賃料改定：今後の見通し
１．内部成⻑（4）賃料改定 ②今後の⾒通し マーケット賃料上昇の加速により⼤幅に拡⼤したレントギャップを解消へ レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ） ◆レントギャップ（注1）と賃貸借⾯積の割合の変化 ◆レントギャップと賃料改定⾯積のボリューム（注3） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） 16,000 前回 （52,892㎡） 30.5% 28.5% 4.9% 17.9% 18.2% 12,000 （39,669㎡） 63.9％ 36.1％ 8,000
Slide 26: マーケット賃料の状況
１．内部成⻑（5）マーケット賃料の状況 賃料上昇が加速し、当期も東京・⼤阪の物件を中⼼に上昇 保有物件のマーケット賃料の推移 150 さいたま 南⻘⼭ 東京都内 140 御堂筋 複数の築浅ビルで業容拡⼤や出社回帰を背景とした拡張移転や館内増床、 分室開設などにより⼤きく空室が消化された 130 平河町 横浜 御堂筋 120 淀屋橋での新規供給により、空室率は⼀時的に上昇したものの、⻑期的に はエリアの競争⼒向上に期待 新ダイビル 110 ⼟佐堀 仙⽯⼭ 名古屋 さいたま 上野 100 ⾜元では新規供給もなく、空室率は1％未満で推移 札幌 90 豊洲 ・以下に記載していない物件 ︓2013年2⽉
Slide 27: 外部成長：パイプラインについて
２．外部成⻑（１）パイプラインについて 資産規模2,500億円に向け活動を継続し、パイプラインをさらに追加すべくソーシング活動を継続 資産規模⽬標に対する進捗状況 ⽬標 追加 2,500 億円 港区 バリューアップ物件 ルーシッドスクエア新⼤阪 （注1） 福岡Kスクエア 2,083億円 1,837億円 優先交渉権（注2） ʼ25.11.7取得済 ʼ25.12.５取得済 '25.9末 '25.12末 （注1）横浜プラザビルと明治安⽥⽣命⼤阪梅⽥ビルとの資産⼊替が完了した後の （注2）将来のGORによる取得を保証するものではありません。 ポートフォリオを前提としています。 物件の取得ルート スポン
Slide 28: 一連の資産入替について
２．外部成⻑（２）⼀連の資産⼊替について NOI年平均3％成⻑の⽬標を達成すべく、機動的な資産⼊替を実⾏ 福岡 錦⽷町 新⼤阪 品川 取得 ⼊替① 譲渡 取得 ⼊替② 譲渡 福岡県福岡市博多区 東京都墨⽥区 ⼤阪府⼤阪市東淀川区 東京都品川区 所在地 中洲中島町１番３号 錦⽷⼀丁⽬２番１号 東中島⼀丁⽬19番4号 東品川四丁⽬12番２号 福岡市地下鉄空港線 りんかい線「品川シーサイド駅」 JR「錦⽷町駅」徒歩３分 駅徒歩 JR「新⼤阪駅」徒歩1分 「中洲川端駅」徒歩3分 徒歩１分 2023年６⽉ 1997年３⽉ 建築時期 1990年11⽉ 2004年8⽉ 148 億円 185 億円 取得価格・
Slide 29: 取得物件の概要（福岡Kスクエア）
２．外部成⻑（３）取得物件の概要① （福岡Ｋスクエア） 1 福岡市のコアオフィスエリア（天神・博多駅前）の中間「呉服町・川端」エリアに所在 ビジネス需要の⾼い福岡市地下鉄空港線の「中洲川端駅」から徒歩3分、「天神駅」からも徒歩6分 割安な賃料と⾼い交通利便性を背景に、広域営業型・来店型テナントや、IT関連企業の集積が進展 外資企業の拠点新設などもあり、幅広い業種・業態からのテナント需要が継続的に⾒込めるエリア 2 エリアにおける競争優位性 幅広いBCPニーズに対応する最新鋭の物件スペック 最上階にはリフレッシュラウンジ及びルーフトップガーデン、１階にはシャワーブースを備え、
Slide 30: 取得物件の概要（ルーシッドスクエア新大阪）
２．外部成⻑（３）取得物件の概要②（ルーシッドスクエア新⼤阪） 1 国内外を結ぶ優れた交通アクセスとビジネス集積 「新⼤阪駅」は、東海道・⼭陽新幹線をはじめ、京都・神⼾をつなぐJR東海道本線、⼤阪メトロ御堂筋線が 乗り⼊れるターミナル駅 JR関空特急「はるか」により「関⻄国際空港」と直結し、「⼤阪国際空港（伊丹空港）」へも地下鉄・モノ レールやバスで30分 ２新幹線出⼝から徒歩1分の希少な⽴地 東海道新幹線の終点及び⼭陽新幹線の起点であるJR「新⼤阪駅」から徒歩１分、⼤阪メトロ御堂筋線「新⼤ 阪駅」にも徒歩7分でアクセス可能 来店型テナントに加え、JR「新⼤阪駅」を起点に広域営
Slide 31: 財務運営の推移
３．財務（1）財務運営の推移 ⻑期固定⾦利を主軸とした調達を維持し、規律ある財務運営を継続 負債指標 有利⼦負債の条件 LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率 平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率） （年） 100.0% 0.93% 1.00% 89.9% 89.9% 89.9% 90.1% 87.0% 84.8% 86.8% 0.82% 84.3% 84.1% 10.0 0.71% 0.64% 0.63% 0.64% 0.64% 0.64% 0.67% 47.1% 47.4% 47.4% 45.4% 50.0% 45.2% 45.0% 44.8% 44.4% 44.4%
Slide 32: 売却益の内部留保
３．財務（２）売却益の内部留保 6期に亘る内部留保で、⻑期的な分配政策を⽀える財務基盤を⼀層強化し、今後も投資主還元を徹底 任意に取崩し可能な圧縮積⽴⾦ 活⽤⽅針 ⻑期保有資産の買換特例制度を利⽤した内部留保 将来の分配⾦安定化のため、様々な局⾯での活⽤を検討 ・横浜の売却益（第44期から第49期に計上）の⼀部 ・戦略的な活⽤ ︓ 積極的な増額交渉に伴うテナント退去による収⼊減への対応 ⼤規模な改修やリニューアルに伴う費⽤増/期中増資に伴う希薄化への対応 ・その他の活⽤ ︓ ⼤⼝テナント退去による収⼊減/⾃然災害による突発的な修繕費⽤等への対応 （百万円） 6期に亘る相互売買につき買換特例
Slide 33: ESGへの取組み 当期のトピックス
４．ESGへの取組み 当期のトピックス 幅広い取組みを継続 E 環境への取組み New New 2025年GRESB評価において、 デジタルサイネージの設置（御堂筋） 6年連続で「5スター」・開⽰ ELV内部にデジタルサイネージを設置し、 評価の最上位「Aレベル」を取 ニュースや広告などの各種情報を配信。 得 テナントの利便性や満⾜度向上に寄与 New ウォーキングイベントの実施（GAR） S 社会への取組み New 従業員間の所属を越えたコミュニケーション活性・促進を促す⽬的で、個⼈ やチームで歩数を競うウォーキングイベントを開催。従業員の健康づくりに も寄与 寄付「もったいないから⽣まれた
Slide 34: NISAについて
NISAについて（出典︓⾦融庁ウェブサイト （https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html）） 2024年から新しいNISAがスタート 新しいNISAのポイント ⾮課税保有期間の無期限化 ⼝座開設期間の恒久化 つみたて投資枠と、成⻑投資枠の併⽤が可能 年間投資枠の拡⼤ （つみたて投資枠︓年間120万円、 成⻑投資枠 ︓年間240万円、 合計最⼤年間360万円まで投資が可能。） ⾮課税保有限度額は、全体で1,800万円。 （成⻑投資枠は、1,200万円。また、枠の再利⽤が可能。） 34
Slide 35: 参考資料
Ⅲ 参考資料 35
Slide 36: 規模別空室率の推移（東京23区）
規模別空室率の推移（東京23区） 東京23区における規模別空室率の推移 7％ 2024年7⽉〜2025年10⽉の推移 14％ 6％ 12％ 5％ 10％ 4％ 8％ 3％ 6％ 2％ 4％ 2％ 1％ 0％ 0％ ⼤規模ビル(基準階200坪以上) ⼤型ビル(100坪以上200坪未満) 中型ビル(50坪以上100坪未満) ⼩型ビル(50坪未満) （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査⽉報2025年10⽉号」を基にGARが作成 36
Slide 37: オフィス成約面積に関する調査結果
オフィス成約⾯積に関する調査結果について 【⽉別にみたオフィス成約⾯積の推移（竣⼯済ビル、東京都⼼5区）】 修正 （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査⽉報」を基にGARが作成 37
Slide 38: ポートフォリオの含み益の推移
ポートフォリオの含み益の推移 （億円） 含み益︓ 428 億円 含み益 含み益率 １⼝当たり含み益︓ 44,118円 500 含み益率︓ 25.3 ％ 40% 35% 400 30% 25% 300 20% 200 15% 10% 100 5% 0 0% 第1期末 第5期末 第10期末 第15期末 第20期末 第25期末 第30期末 第35期末 第40期末 '04.3末 '06.3末 '08.9末 '11.3末 '13.9末 '16.3末 '18.9末 '21.3末 '23.9末 （注1）全て期末の数値です。 （注2）含み益 ＝ 物件の鑑定評価額 – 物件の帳簿価額、含み益率 ＝ 含み益 ÷
Slide 39: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要（第44期（2025年9⽉期）） 所有割合 延床⾯積 総賃貸可能⾯積 築年数 PML 取得価格 投資⽐率 ⽉額賃料合計 物件略称 所有形態 (%) （㎡） （㎡） 建築時期 （年） (%) （百万円） (%) （百万円） 契約形態 （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） 区分所有権 （注2） （注3） 平河町 約26.2 51,094.82 9,814.43 2009年12⽉ 15.8 2.9 18,200 9.9 84 普通借家契約 （信託受益権） 所有権 定期建物賃貸借契約（注6） 南⻘⼭ 80.0 20,958.79 11,210.11 2003年5⽉ 22
Slide 40: 期末物件価額一覧
期末物件価額⼀覧（2025年9⽉30⽇現在） 鑑定評価額（百万円）（注1） ＤＣＦ法 第44期末 含み益 含み益率 前期⽐ 直接還元法 最終還元 取得価格 帳簿価額 （①-②） （③/②） 物件名 増減 還元利回り 割引率 利回り （百万円） 取得時 第43期末 第44期末 (百万円) （百万円） （％） （百万円） （％） （％） （％） ① ② ③ （注2） （注2） （注2） 平河町 18,200 18,800 24,900 24,900 ― 3.0 2.8 3.2 16,567 8,332 50.3 南⻘⼭ 28,000 28,032 30,000 30,300 300 3.0 2.9
Slide 41: 物件別賃貸事業収支とNOI利回り
物件別賃貸事業収⽀とＮＯＩ利回り（第44期（2025年9月30日） ） （単位︓百万円） 平河町 南⻘⼭ 仙⽯⼭ 上野 錦⽷町 豊洲 横浜 さいたま 名古屋 ⼟佐堀 新ダイビル 梅⽥ 御堂筋 札幌 合計 Ａ．不動産賃貸事業収益 474 727 223 310 183 568 369 1,023 325 143 92 157 359 374 5,334 賃貸事業収⼊ 474 727 223 310 179 548 369 1,016 325 143 92 157 359 373 5,302 その他賃貸事業収⼊ － － － － 4 19 0 6 － 0 0 0 0 0 31 Ｂ．不動産賃貸事業費⽤
Slide 42: 工事の実績・予算
⼯事の実績・予算 （単位︓百万円） 1,200 減価償却費 修繕費 資本的⽀出 1,000 800 600 400 200 0 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 減価 ⼯事 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 償却費 ⽀出 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期予算 第46期予算 （2023年３⽉期） （2023年9⽉期） （2024年３⽉期） （2024年9⽉期） （2025年3⽉期） （2025年9⽉期） （2026年３⽉期） （2026年9⽉期）
Slide 43: 上位テナント
上位テナント（2025年9⽉30⽇現在） 総賃貸⾯積に占める テナント 業種名 物件名称 賃貸⾯積 賃貸⾯積の割合（％） （パススルーの場合はエンドテナント） （㎡） （注1） グローバル・ワン名古屋伏⾒ 1 NECファシリティーズ株式会社 建設業 15,104.63 11.5 ⼟佐堀ダイビル 2 楽天グループ株式会社 サービス業 楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 9,794.86 7.5 3 AGC株式会社 製造業 グローバル・ワン上野 4,255.30 3.3 4 株式会社ミライト・ワン 建設業 豊洲プライムスクエア 2,980.16 2.3 5 埼⽟労働局 公務 明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
Slide 44: テナントの業種比率と安定的契約比率
テナントの業種⽐率と安定的契約⽐率（2025年9⽉30⽇現在） 業種⽐率（注1） 安定的契約⽐率（注1） 宿泊業，飲⾷サービス業 0.6% ⽣活関連サービス業，娯楽業 0.7% 電気・ガス・熱供給・⽔道業 0.3% 教育，学習⽀援業 1.4% 公務 2.7% 運輸業，郵便業 0.1% 医療，福祉 3.7% 安定的契約 63.0％ ⾦融業，保険業 6.3% 建設業 17.3% 学術研究，専⾨・技 術サービス業 6.5% 安定的契約以外 テナント総数 37.0% 不動産業，物 サービス業 品賃貸業 6.8% 257社 16.4% 定期建物賃貸借契約 50.7% 卸売業，⼩売業 期間内 9.9% 修
Slide 45: ESGへの取組み
ESGへの取組み ESG基本⽅針・推進体制 ESG推進協議会を開催（3ヶ⽉に１回以上） 不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最⼤化に資する GARのESG推進協議会の最⾼責任者である代表取締役社⻑の統括の下、投 ものと考え、ESG基本⽅針に基づき各種取組みを推進 信部⾨における各執⾏責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー 及び各種ポリシーに関連する年間⽬標設定と各種施策を⽴案し、最⾼責任 者の決定に従い実⾏ 1.気候変動への緩和と対応 気候変動が世界共通の重要な課題であり、脱炭素社会を⽬指した温室効果ガスの排出削 減等の取組みとして、省エネルギーの推進や再⽣可能エネル
Slide 46: ESGへの取組み E：環境①
ESGへの取組み E︓環境① 環境関連認証の取得 DBJ Green CASBEE不動産 認証取得物件数︓13物件・ポートフォリオ内カバー率︓96.1％ Building認証 評価認証 BELS評価 JHEP認証 SEGES認証 100% 96.1% ★★★★★ ★★★★★Sランク ★★★★★ AAA 都市のオアシス 平河町・仙⽯⼭ 平河町・仙⽯⼭ 札幌 仙⽯⼭ 新ダイビル 上野・錦⽷町 ★★★ ★★ AAA ポートフォリオ内カバー率 豊洲・横浜 南⻘⼭ 豊洲 新ダイビル 50% さいたま・名古屋 第35期末 第38期末 第41期末 第44期末 梅⽥・御堂筋・札幌 ★ ʼ21.3末 ʼ22.9
Slide 47: ESGへの取組み E：環境②
ESGへの取組み E︓環境② グリーンファイナンス サステナビリティガイドの作成と配布 2021年２⽉に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づく テナントと協働した取組みの推進 グリーンファイナンスの実績 サステナビリティに関連した取組みをテナントと協働 借⼊先・回号 借⼊⽇・発⾏⽇ 期間 ⾦額（百万円） して推進するために、⼿軽に実践できるサステナブル 第14回投資法⼈債（グリーンボンド） 2021年9⽉27⽇ 5.0年 2,000 な取組み事例を紹介したサステナビリティガイドを作 成し、テナントへ配布 第15回投資法⼈債（グリーンボンド） 2022年2⽉25⽇ 10.0年 2,
Slide 48: ESGへの取組み S：社会①
ESGへの取組み S︓社会① テナントへの取組み・地域社会への取組み テナント満⾜度調査の実施 デジタルサイネージの設置（南⻘⼭・豊洲・横浜） 全物件で定期的にテナント満⾜度調査を実施することにより、要望事項 ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置 や改善点等を把握し、テナントの皆様が快適に過ごせる環境づくりに活 し、ニュースや広告、豊洲・横浜では敷地内で営 ⽤ 業するキッチンカーのメニューを表⽰させるなど、 テナント利便性や満⾜度向上に向けた各種情報を 配信 キッチンカー誘致と傘のシェアリングサービス「アイカサ」導⼊（上野） 周辺の賑わい創出およびテナントサー アクアリウムの設置
Slide 49: ESGへの取組み S：社会②
ESGへの取組み S︓社会② GARの従業員エンゲージメント向上への取組み ⼈権⽅針の制定・⼈権DD（デュー・デリジェンス）の実施 福利厚⽣制度の拡充 2023年度からDEIへの取組みを推進するにあたり、基本となる⼈権に関す GARは従業員の⽣産性向上、持続可能な働き⽅のサポート、従業員同⼠の る⽅針を制定。2024年度より⼈権DDのPDCAサイクルに従い、前年度の 交流による組織の活性化を⽬的として、福利厚⽣サービス「カフェテリア 取組みを評価し、今年度の⼈権課題・ステークホルダーを特定 HQ」を2025年４⽉より導⼊。年⼀回付与されるポイントを使って、従業員 （注）⼈権デュー・デリジェンス
Slide 50: ESGへの取組み G：ガバナンス
ESGへの取組み G︓ガバナンス 利益相反防⽌体制 法⼈関係情報等の管理態勢強化 資産運⽤会社の代表取締役社⻑が投資法⼈の執⾏役員を兼任せず、GARと GARは法⼈関係情報等の管理強化を⽬的に、2025年3⽉1⽇付で法⼈関係等 GORの運営を所轄する組織を分離 の管理に関する規定を改正し運⽤ルールを変更。「インサイダー取引規制と スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法⼈資産運⽤業 法⼈関係情報」に関する社内研修を実施して従業員の理解を深めるとともに、 務・投資⼀任業務・投資助⾔業務）について、顧客間において発⽣する可 社外取締役を含む全従業員から誓約書を毎年徴収し、インサイダ
Slide 51: ESGへの取組み（マテリアリティ）
ESGへの取組み（マテリアリティ） 重点課題 ⾏動計画・⽬標 KPI 関連するSDGs⽬標 ・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の 環境関連認証の取得 ポートフォリオ内カバー率 外部認証カバー率の向上【2030年度までにカバー率100％】 ・グリーンリース契約締結の推進 テナントとの協働 全契約内実施率 ・テナント向け環境配慮の意識醸成 ・温室効果ガス（GHG）排出量の削減 GHG排出量（総量）[SBTi認定] Ｅ 【Near Term⽬標︓2030年度までに△42％ ネットゼロ⽬標︓2050年度までにネットゼロの実現】 温室効果ガス（GHG）排出量（総量）*2 エ
Slide 52: TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析
ESGへの取組み（TCFD提⾔に基づく定性的シナリオ分析） ◆気候変動に関する定性的評価（リスクと機会、財務的影響、対応策） 4℃シナリオ下 1.5℃シナリオ下 不動産運⽤における での財務的影響 での財務的影響 分類 財務への潜在的な影響 区分 対応策 リスク・機会の要因 中期 ⻑期 中期 ⻑期 炭素税の導⼊と温室効果ガス（GHG） 税負担・規制対応コストの増加 リスク ⼩ ⼩ 中 中 排出への規制強化 ・温室効果ガス（GHG）排出⽬標と実績の適切な管理と開⽰ 政策と法 ・再⽣可能エネルギーの調達 既存不動産の省エネ基準の強化 省エネ改修等・規制対応コストの増加 リスク ⼩ ⼩ ⼩ 中 ・省
Slide 53: 借入と投資法人債格付の状況
借⼊と投資法⼈債格付の状況（2025年9⽉30⽇現在） スポンサーを中⼼とする安定したバンクフォーメーション ＪＣＲ格付 ︓ ＡＡー 安定的 ⾦融機関別借⼊⾦残⾼ 投資法⼈債の格付 借⼊先 残⾼（注） シェア（注） （百万円） 信⽤格付業者 格付内容 ●三菱UFJ銀⾏ 27,400 38.0％ ⻑期発⾏体格付 ︓ AA- ●⽇本政策投資銀⾏ 12,400 17.2％ 株式会社⽇本格付研究所（ＪＣＲ） 格付の⾒通し ︓ 安定的 ●明治安⽥⽣命保険 7,300 10.1％ 債券格付 ︓ AA- ●福岡銀⾏ 4,575 6.3％ ●農林中央⾦庫 4,550 6.3％ ●三井住友銀⾏ 3,275 4.
Slide 54: 有利子負債の明細①
有利⼦負債の明細① 借⼊⾦の明細（2025年12⽉5⽇現在） 全て無担保・無保証・期⽇⼀括返済 残⾼ 平均利率 区分 借⼊先 固定・変動 返済期限 期間 （百万円） （％）（注1） 三菱UFJ銀⾏、三井住友銀⾏、福岡銀⾏、七⼗七銀⾏、⻄⽇本シティ銀⾏ 4,750 0.92141 変動 2026年3⽉31⽇（第45期） 5.0年 三菱UFJ銀⾏ 200 0.53000 固定 2026年3⽉31⽇（第45期） 3.0年 福岡銀⾏、七⼗七銀⾏、常陽銀⾏、⼭形銀⾏ 1,200 0.52125 固定 2026年4⽉30⽇（第46期） 3.0年 三菱UFJ銀⾏、⽇本政策投資銀⾏、三井住友銀⾏、伊予銀⾏、オ
Slide 55: 有利子負債の明細①（続き）
有利⼦負債の明細① 残⾼ 平均利率 区分 借⼊先 固定・変動 返済期限 期間 （百万円） （％）（注1） 三菱UFJ銀⾏、⽇本政策投資銀⾏ 4,500 1.76750 固定 2030年3⽉29⽇（第53期） 5.0年 三菱UFJ銀⾏、⽇本政策投資銀⾏、福岡銀⾏、農林中央⾦庫、⾜利銀⾏、⼭形銀⾏ 3,700 1.84217 固定 2030年3⽉29⽇（第53期） 4.4年 三菱UFJ銀⾏ 2,000 1.89875 固定 2030年9⽉30⽇（第54期） 5.0年 百五銀⾏ 1,000 1.91875 三菱UFJ銀⾏ 500 1.11000 固定 2030年9⽉30⽇（第54期） 6.0年 ⽇本
Slide 56: 有利子負債の明細②
有利⼦負債の明細② 投資法⼈債の明細（2025年9⽉30⽇現在） 区分 残⾼ 利率 償還期限 償還⽅法 資⾦使途 財務上の 発⾏⽇ 担保 摘要 （百万円） （％） （注） 特約 2021年 無担保 2026年9⽉25⽇ 担保提供 特定投資法⼈債間 第12回投資法⼈債 第14回（ 5年債 ） 2,000 0.25 期限⼀括 限定同順位特約付 9⽉27⽇ 無保証 （第46期） の償還資⾦ 制限条項 （グリーンボンド） 2016年 無担保 2026年10⽉16⽇ 第5回投資法⼈債 担保提供 特定投資法⼈債間 第 9回 （10年債） 4,000 0.47 期限⼀括 10⽉17⽇ 無保証 （第47期）
Slide 57: 返済期日の分散状況
返済期⽇の分散状況（2025年12⽉5⽇現在） 期⽇が⼗分に分散されたマチュリティラダーを維持 （百万円） 借⼊⾦ 借⼊⾦（グリーンローン） 投資法⼈債 投資法⼈債（グリーンボンド） 10,000 2,000 3,000 3,000 1,500 1,950 1,000 2,000 1,000 9⽉末リファイナンス 4,000 2,000 新規ファイナンス 3,000 2,100 6,100 （11/7） 2,100 2,600 3,700 3,000 新規ファイナンス 5,000 （12/5） 5,000 2,000 200 1,200 3,000 2,000 2,700 2,000 2,50
Slide 58: 分配金実績値
分配⾦実績値 分配⾦実績値 第1期〜第44期 分配⾦累計額105,962円（分割後換算） （円） 7,293 4500 7500 4,271 不動産等売却損益・圧縮積⽴⾦取崩額を除いた⾦額 不動産等売却損益 圧縮積⽴⾦取崩額 13 4000 3,835 17 3500 3,038 2,344 3000 2,860 2,959 1,703 1 2,711 834 2,528 733 2500 2,420 2,425 2,440 2,411 2,426 80 10 868 34 413 2000 1,368 1,231 1,251 1,412 1500 1,322 25 2,747 2,614 2
Slide 59: 投資口価格の（相対）推移
投資⼝価格の（相対）推移（期間︓2003年9⽉25⽇〜 2025年12⽉30⽇） 400％ 350％ 300％ 250％ 200％ 150％ 100％ 50％ 東証REIT指数 東証不動産業インデックス GOR （注2） 0％ '03/9 '04/5 '05/1 '05/9 '06/5 '07/1 '07/9 '08/5 '09/1 '09/9 '10/5 '11/1 '11/9 '12/5 '13/1 '13/9 '14/5 '15/1 '15/9 '16/5 '17/1 '17/9 '18/5 '19/1 '19/9 '20/5 '21/1 '21/9 '22/5 '23/1 '23/9
Slide 60: 投資主の分布状況、上位投資主一覧
投資主の分布状況、上位投資主⼀覧（2025年9⽉30⽇現在） 所有者別投資⼝数 上位投資主⼀覧 外国法⼈・個⼈ その他の国内法⼈ 発⾏済投資⼝の 所有 総⼝数に対する ⾦融機関のうち投資信託以外 ⾦融機関のうち投資信託 ⽒名⼜は名称 投資⼝数 所有投資⼝数の （⼝） 個⼈・その他 （⼝） 割合（％) （注） 1 株式会社⽇本カストディ銀⾏（信託⼝） 213,849 21.99 1,000,000 212,472 205,172 ⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社 (20.8%) (20.1%) 214,637 202,949 234,570 2 134,148 13.79 (21.4%) (
Slide 61: 資産運用会社の概要
資産運⽤会社の概要（2025年10⽉1⽇現在） グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ◆組織図 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第322号 株主総会 （⼀社）投資信託協会 会員、（⼀社）⽇本投資顧問業協会 会員 監査役 代表者 代表取締役社⻑ ⼭内 和紀 取締役会 本店所在地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬５番１号 設⽴⽇・資本⾦ 2002年7⽉1⽇・4億円 代表取締役社⻑ ◆株主構成 コンプライアンス室 コンプライアンス・オフィサー GARへの出資 株主名 投資情報室 所有株式数 ⽐率（注１） 明治安⽥⽣命保険グループ 1 明治安⽥⽣命保険 800 株 10.0% ファンド運⽤ テ
Slide 62: 免責事項・ご照会先
本資料は、情報提供を⽬的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法⼈（以下「GOR」といいま す。）の投資証券の取得その他⾦融商品取引契約の締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありませ ん。GORの投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問合せください。 本資料で提供している情報は、⾦融商品取引法、投資信託及び投資法⼈に関する法律、及びこれらに付随 する政令、内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請されたものではあり ません。また、係る法律等に基づき作成された開⽰書類⼜は資産運⽤報告において記載を求められるもの と同⼀ではありません。 本資料の内
Global One Real Estate Investment — SBI証券 オンライン説明会 (January 2026) on 6ix