Global One Real Estate Investment Corporation · TSE:8958
Global One Real Estate Investment — Investor Presentation (July 2025)
59 slides from Global One Real Estate Investment's investor presentation, Jul 10, 2025
Slide 1: 岡三証券 個人投資家向け説明会
証券コード：8958 岡三証券株式会社 個人投資家向け説明会 2025年7月10日 明治安田生命大阪梅田ビル 1
Slide 2: J-REITとは？
J-REITについて J-REITとは︖ 投資家から集めた資⾦で、 オフィスビルなど複数の不動産などを購⼊し、 その賃貸収⼊や売買益を投資家に分配する⾦融商品 2
Slide 3: J-REITの簡単な仕組み
J-REITについて J-REITの簡単な仕組み 投資家 J-REIT 不動産など （不動産投資法人） J-REITは、利益の90%超を配当すると法人税が実質的に免除されるため、 利益の大部分を分配⾦として投資家に還元 ※⼀般事業会社では、通常、利益から法人税や内部留保が引かれた分が配当⾦となる 3
Slide 4: J-REITの特徴（金融商品としての魅力）
J-REITの特徴 ⾦融商品としての魅⼒ ・J-REITは、配当可能利益の90％超を投資家に分配する等の要件を満たすことで法人税が実質的に免除される ため、不動産運⽤で得た利益の⼤部分が投資家に分配されます 高配当性向 ・最近のJ-REITの利回りは、ハイリスク・ハイリターンに分類される株式と同等かそれ以上の 高利回り 利回り ・賃貸収益を源泉とする年2回の分配⾦によって、投資家は安定したキャッシュフローを受け 定期的な 取ることが可能 インカムゲイン ・銘柄によって分配⾦⽀払時期が異なるため、複数銘柄へ投資することで定期的な収⼊源となる ・J-REITは、株式や債券と異なるアセットクラスであ
Slide 5: J-REITの特徴（不動産投資としての魅力）
J-REITの特徴 不動産投資としての魅⼒ ・不動産への直接投資と⽐較して、J-REITは数万円程度の少額から投資が可能 また、J-REITは1つの銘柄で複数の物件を運用しているため、分散投資の効果が得られる 少額から手軽に ・不動産投資のプロである運用会社が物件選定から賃貸管理までを⾏うため、手間がかからない ・J-REITは、東京証券取引所に上場されており、日々売買が可能 流動性が高い ・現物不動産は売却に時間がかかる場合があるが、J-REITは証券取引所で売買するため 流動性が高く、必要な時に売却して現⾦化できる ・1口当たりNAVとは、不動産の時価評価額から負債を差し引いた純資産を1口
Slide 6: オフィスビル特化型のJ-REIT
基本情報︓グローバル・ワン不動産投資法人（証券コード︓8958） グローバル・ワン不動産投資法⼈とは︖ オフィスビル特化型のJ-REIT 6
Slide 7: 運用実績20年超のオフィス特化型リート
基本情報︓グローバル・ワン不動産投資法人（証券コード︓8958） 運用実績20年超のオフィス特化型リート 決算期 3月・9月（分配⾦の⽀払い時期︓6月・12月） 格付（JCR） AA－（安定的） 投資口価格 136,600円 （2025年6月30日終値） １口当たりNAV 142,592円 （2025年3月期末） NAV倍率 0.96倍 (投資口価格 ÷ 1口当たりNAV) 4,126円 （2025年9月期予想） １口当たり予想分配⾦ 3,389円 （2026年3月期予想） ((4,126円+3,389円) ÷ 予想分配⾦利回り 5.5％ 136,600円) 7
Slide 8: 優良オフィスビルに厳選投資
基本情報︓グローバル・ワン不動産投資法人（2025年3月31日現在） 優良オフィスビルに厳選投資 「駅近」「大規模」を中心としたポートフォリオ 投資エリアは、オフィス賃貸需要が強い「東京」や「東京周辺都市部」中心 他オフィス系 グローバル・ワン REIT平均（注1） 3大都市圏以外の政令指定都市 取得価格の総額 9.1％ 最寄駅に直結又は 13物件 1,868億円 84.6 ％ 80.1 ％ 徒歩5分以内⽐率 その他3大都市圏 札幌 平河町 東京都心5区 9.1% 9.7% 18.4％ 御堂筋 4.9% 平均築年数 19.0 年 新ダイビル 25.7 年 土佐堀 1.8% 南⻘⼭ 2.4% 1
Slide 9: 複数のスポンサーによる包括的なサポート
基本情報︓グローバル・ワン不動産投資法人（証券コード︓8958） 複数のスポンサーによる包括的なサポート 明治安田生命保険 不動産投資・運用 ⾦融 三菱UFJ銀⾏ 不動産投資・ 近鉄グループ 三菱UFJ信託銀⾏ 管理ノウハウ ホールディングス ⾦融 不動産仲介 不動産開発・運営 ⾦融・信託 不動産投資・ 業務ノウハウ 管理ノウハウ [資産運用会社] 9
Slide 10: ポートフォリオ（2025年3月31日現在）
ポートフォリオ（2025年３月31日現在） ■東京都心5区 平河町森タワー 楽天クリムゾン アークヒルズ （東京都千代田区） ハウス⻘⼭ 仙石⼭森タワー （東京都港区） （東京都港区） ■その他都内23区 アルカセントラル 豊洲 グローバル・ワン （東京都墨田区） プライムスクエア 上野 （東京都江東区） （東京都台東区） 10
Slide 11: ポートフォリオ（東京周辺・その他都市）
■東京周辺都市部 ■3大都市圏以外の政令指定都市 横浜プラザビル 明治安田生命 THE PEAK SAPPORO （神奈川県横浜市） さいたま新都心ビル （北海道札幌市） （埼玉県さいたま市） 個別物件の詳細はこちら Click here! GORホームページへ移動します ■その他３大都市圏 グローバル・ワン 土佐堀ダイビル 新ダイビル 明治安田生命 （大阪府大阪市） （大阪府大阪市） 大阪御堂筋ビル 名古屋伏⾒ （愛知県名古屋市） （大阪府大阪市） 11
Slide 12: 投資口価格の相対推移（指数比較）
投資口価格の相対推移（期間︓2024年12月2日〜2025年6月18日） グローバル・ワン不動産投資法人の投資口価格は、この半年間で約40％上昇 東証REIT指数やTOPIX不動産業、日経平均株価よりも大きな上昇幅を記録 140％ グローバル・ワン不動産 東証REIT指数、TOPIX（不動産業）、日経平均株価（日経225） 130％ TOPIX（不動産業） 日経平均株価（日経225） 120％ 110％ 100％ 90％ 80％ '24/12 '25/1 '25/2 '25/3 '25/4 '25/5 '25/6 （注1） グラフを作成する際に用いた値は全て終値ベースです。 （注2） 2024
Slide 13: 投資口価格の相対推移（オフィス系REIT比較）
投資口価格の相対推移（期間︓2024年12月2日〜2025年6月18日） グローバル・ワン不動産投資法人の投資口価格は、他のオフィス系REIT銘柄 と⽐較して大きくアウトパフォーム 140％ グローバル・ワン不動産 他のオフィス系REIT 130％ ジャパンリアルエステイト 大和証券オフィス ジャパンエクセレント 120％ いちごオフィス 110％ 100％ 90％ '24/12 '25/1 '25/2 '25/3 '25/4 '25/5 '25/6 （注1） グラフを作成する際に用いた投資口価格値は終値ベースです。 （注2） 2024年12月2日の終値を100％としています。 13
Slide 14: 目次
目次 Ⅰ はじめに １．直近の実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17 次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しています。 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法人 ２．現在の環境認識・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ３．中期成⻑戦略（2025年4月〜2028年3月） ・・・・・・・・・ 19 「大⼿町」大⼿町ファーストスクエア 「平河町」平河町森タワー 「南⻘⼭」楽天クリムゾンハウス⻘⼭ Ⅱ 運用状況 「仙石⼭」アークヒルズ 仙石⼭森タワー １．内部成⻑ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Slide 15: 用語一覧
用語⼀覧 DPU ⼀口当たり分配⾦ 売却益等の非経常的な要因による損益を除外した1口当たり当期 巡航EPU 純利益 保有不動産の賃料や稼働率の上昇、管理運営コストや経費の削 内部成⻑ 減などによる収益の増加 外部成⻑ 新たな不動産の取得による収益の増加 賃貸事業収入から管理費や固定資産税、保険料などの諸経費を NOI 控除して算出 LTV 総資産残⾼に対する有利⼦負債残⾼の割合 純資産額から分配⾦総額を控除し、保有不動産の含み損益を加 NAV 算して算出 15
Slide 16: siGOR
siGOR I (kUelc 16
Slide 17: 直近の実績：資本コストや投資口価格を意識した取組み
１．直近の実績︓資本コストや投資口価格を意識した⼀連の取組み 複合的な取組みにより、GORは指数をアウトパフォーム 物件売却・入替、自己投資口取得、デット削減を間髪入れずに実⾏し、資産・負債・資本から投資主に還元 借入⾦（28億円） 錦糸町売却の公表 品川売却の公表 相互売買（横浜⇔梅田）の公表 の期限前弁済 ’24.9末 ’25.3末 第4回自己投資口取得（過去最大）の公表 減額（10億円） 投資法人債（30億円）の期日償還 運用会社による投資口の追加取得の公表 リファイナンス ●25年３月期DPU3,835円（前期⽐＋1,307円）を確保 分配⾦ ●横浜の売却益が⾒込まれる25年９⽉期〜2
Slide 18: 現在の環境認識
２．現在の環境認識 オフィス賃料は上昇傾向 ・グレードアップ、⽴地改善、拡張移転や館内増床等の需要も発生 ・建築工事費上昇による工事計画⾒直しや人⼿不⾜による竣工時期遅延等のため、新築ビルの供給は減少 ・需給は逼迫し、賃料は上昇基調が継続 インフレ進⾏ ⾦利上昇 ・物価⾼の影響から物件運営コスト ・日銀の⾦利政策正常化により、 は上昇 デットコストは上昇し、イールド ・建築資材の上昇や人⼿不⾜により、 スプレッドは縮小 建築工事費は上昇 公募増資による物件取得は困難 オフィス売買市場は高値圏 ・新NISAの影響からJ-REIT投信（ETFを除く） での取引が継続 ・投資家の物件取得意欲は引き続
Slide 19: 中期成長戦略（2025年4月〜2028年3月）
３．中期成⻑戦略（2025年4月〜2028年3月） ⾜元の環境認識を踏まえ、今後3年間の中期成⻑戦略を策定 『稼ぐ⼒』の強化と 基本方針 『将来成⻑期待』の醸成 時機を捉えた適切な 中期目標 バランスシートコントロール 投資主還元 売却益の還元により DPU3,200円以上を維持 収益⼒強化 NOI年平均成⻑率3％以上を目指し、巡航 EPU2,400円以上の早期回復と更なる成⻑ 中期目標達成に向けた施策 1.内部成⻑ 2.外部成⻑ 3.財務・資本政策 19
Slide 20: 中期成長戦略：具体的な施策
３．中期成⻑戦略（2025年4月〜2028年3月） 具体的な施策 1 収益⼒の強化と内部留保の積極的な活⽤ • インフレや⾦利上昇に負けないポートフォリオを構築するため、退去も辞さない賃料増額交渉を強⼒に推進 • 上記の取組みに伴い、退去やフリーレント付与等で⼀時的に収益が悪化する場合は、内部留保※を積極的に活用 内部成⻑ ※6期・3年に亘って横浜の売却益の⼀部を内部留保し、35億円（3,500円/口）程度まで積み上がる⾒込み 2 収益性向上を意識した物件取得 • 資産入替を通じて、売却益を投資主に還元し、売却物件よりも⾼い収益性の物件を組み入れ • 資産入替以外の物件取得は、売買マーケット、
Slide 21: キャピタル・アロケーション
３．中期成⻑戦略（2025年4月〜2028年3月） キャピタル・アロケーション 中期目標達成に向けて、厳選した物件取得やバリューアップ工事を含む成⻑投資に資⾦を優先的に充当しつつ、 その上で投資主還元（自己投資口取得）も実施していく⽅針。投資口価格の水準も踏まえて機動的に判断 キャッシュイン アロケーション 物件取得 資⾦調達 約490億円+α （レバレッジの活用等） 成⻑ 投資 資本的支出 約60億円 減価償却費 （梅田バリューアップ工事約15億円） 約40億円 分配⾦（売却益還元分） 約75億円 物件売却資⾦ 投資主 （簿価部分、売却益） 還元 約350億円 自己投資口取得 （注）上記数字
Slide 22: DPUと巡航EPUのイメージ
３．中期成⻑戦略（2025年4月〜2028年3月） ・第49期（2028.3期）までNOI年平均成⻑率3％以上を目指す ・第49期（2028.3期）までの1口あたり分配⾦は3,200円以上を目指す DPUと巡航EPUのイメージ 売却益還元 DPU 3,200円 巡航EPU 以上 1,571円 横浜 2,318円 ＃3 錦糸町 ＃3 〜 錦糸町 #６ 横浜 #2 （＋）品川代替物件の取得 ＃2 横浜 #1 （△）レバレッジ活用による⾦利コスト （＋）自己投資口取得/消却 ＋ 75円 巡航EPU 75円 （＋）ブリッジ2物件の取得 ＋ XX円 2,400円 以上 （△）レバレッジ活用による⾦利コス
Slide 23: 定借比率の変化
３．中期成⻑戦略（2025年4月〜2028年3月） ⼀連の資産入替の完了により定借⽐率が大幅に上昇し、賃料増額を強く後押し 定借⽐率（月額賃料ベース）の変化 第49期末 第42期末 第43期末 （注１）（注２） （注１） （注１） 普通借 普通借 33% 普通借 定借 定借 41% 48% 52% 定借 59% 67% ・品川（普通借）の売却完了 ・錦糸町（普通借）の売却完了 ・錦糸町（普通借）の⼀部売却 ・横浜（普通借）と梅田（定借中心）の相互売買完了 ・ブリッジ2物件の取得完了 （注1）用途が事務所の区画について集計 福岡（定借中心） （注2）直近のレントロールに基づき試算 東京都港区（普
Slide 24: (Tay
(Tay tima AR siGOR 24
Slide 25: 内部成長（1）稼働の状況
１．内部成⻑（1）稼働の状況 ポートフォリオ稼働率は前期⽐2.7ポイントの98.9％に上昇（2025年3月末時点） 第41期末 第42期末 第43期末 大⼿町 平河町 南⻘⼭ 仙石⼭ 上野 錦糸町 （’24.3末） （’24.9末） （’25.3末） 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 土佐堀 大⼿町 99.1% 99.2% ー 新ダイビル 御堂筋 札幌 ポート全体 平河町 99.9% 99.9% 99.9% 100% 南⻘⼭ 100.0% 100.0% 100.0% 仙石⼭ 90.3% 91.8% 91.8% 上野 100.0% 100.0% 100.0% 90% 錦糸町 95.8% 95.
Slide 26: 内部成長（2）テナント入替・大規模移転事例
１．内部成⻑（2）テナント入替の状況・マーケットでの大規模移転事例 ・空室の埋戻しが順調に進展 ・大規模移転事例のうちグレードアップ移転が過半 第43期（’25.3期）のテナント入退去面積 大規模移転事例 退去 入居 ・構造的な人⼿不⾜の中、グレードアップを目的とした移転は11件 （㎡） ＃ テナント 推定面積 移転先ビル名 平河町 0 0 1 M社 6,000坪 Tokyo Torch Tower （B棟） 南⻘⼭ 0 0 2 K社 5,500坪 ⾼輪ゲートウェイLINKPILLAR２ 仙石⼭ 0 0 3 A社 3,600坪 Toda Building （京橋1） 4 J社 3,600坪 ⻁
Slide 27: 内部成長（3）月額賃料変動
１．内部成⻑（3）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動 テナント入替・賃料改定の結果、契約ベースの月額賃料はネットで前期⽐1.5百万円減少 テナント入替による月額賃料変動（注１） 賃料改定による月額賃料変動（注２） （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 10.0 100% 10.0 100% 8.0 70% 80% 69% 61% 8.0 80% 6.0 60% 41% 6.0 60% 4.0 28% 40% 40% 18% 36% 4.0 23% 40% 2.0 20% 22% 20% 2.4 18% 0.5 0.0 1.7 2.0 20%
Slide 28: 内部成長（4）賃料改定：現在の状況
１．内部成⻑（4）賃料改定 ①現在の状況 当期も増額で着地し、今期も増額を継続できる⾒込み ・第43期の改定実績は、全22件のうち、増額7件、据置14件、減額1件で、平均増減率は1.5％ ・第44期の改定⾒込は、全76件のうち、増額39件、据置16件、減額2件、交渉中19件で、平均増減率は4.0％ 15% 10% 平均増額率 6.8% 6.3% 5.5% 5.8% 5.5% 5.5% 4.0% 4.5% （注2） 5% 3.0% 5.5% 5.5% 5.3% 5.5% 1.5% 4.9% -0.7% 4.0% 4.0% 平均減額率 0% -5% -5.6% -4.7% 平均増減率 -10% -
Slide 29: 内部成長（4）賃料改定：今後の見通し
１．内部成⻑（4）賃料改定 ②今後の⾒通し 積極的な増額交渉でマーケット賃料上昇・物件取得で生まれたレントギャップを解消へ レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ） ◆レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 ◆レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3） -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） 16,000 前回 （52,892㎡） 23.9% 23.1% 6.3% 17.5% 29.1% 12,000 （39,669㎡） 53.4％ 46.6％
Slide 30: 内部成長（5）マーケット賃料の状況
１．内部成⻑（5）マーケット賃料の状況 賃料は本格的な上昇局面入りし、当期も東京・大阪の物件を中心に上昇 保有物件のマーケット賃料の推移 150 東京都内 140 さいたま 多くのエリアで改善という程度を超えて需給が逼迫し、賃料上昇が加速 南⻘⼭ 好⽴地/⾼グレードビルへの移転だけでなく、拡張移転・館内増床・ 130 御堂筋 分室設置といった単純に面積の拡張を意図した移転需要が発生 横浜 平河町 御堂筋 120 今年度に淀屋橋で新規供給があるものの、需給への悪影響はなく、 エリアの競争⼒向上に期待 110 土佐堀 梅田に集中した新規供給（2024年）の悪影響も殆どなし 新ダイビル 仙石⼭ 名古
Slide 31: 外部成長（1）外部成長への取組み
２．外部成⻑（1）外部成⻑への取組み 資産規模2,500億円に向け活動を継続 資産規模目標に対する進捗状況 目標 資産規模 福岡市 2,500 億円 2,000億円到達 港区 築浅物件 バリューアップ物件 1,911億円 2,019億円（注1） 資産入替 ＋108億円 優先交渉権（注2） '22.9末 '23.4末 （注1）大⼿町は除いています。 （注2）将来のGORによる取得を保証するものではありません。 物件の取得ルート スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両⽅を駆使 （注3）売却済または売却中の物件も記載しています。 ■スポンサー・株主ルート 本投資法人 明治安田生命 本投資法人 明治
Slide 32: 外部成長（2）相互売買（横浜⇔梅田）概要
２．外部成⻑（2）相互売買（横浜⇔梅田）①概要 スポンサーとの相互売買により、資産規模拡大とNOI利回り・償却後NOI利回りの向上を実現 梅田（70％） 取得 横浜（100％） 譲渡 相互 売買 所在地 大阪府大阪市北区梅田三丁目３番20号 神奈川県横浜市神奈川区⾦港町２番地６ 駅徒歩 「大阪駅」徒歩５分 「横浜駅」徒歩５分 建築時期 2000年６月 2010年2月 取得・譲渡予定価格（注1） 241 億円 242 億円 鑑定評価額（注2） 284 億円 222 億円 NOI利回り（注3） 4.2 ％ 3.8 ％ 償却後NOI利回り（注3） 3.9 ％ 2.6 ％ 稼働率（注4） 97.5 ％
Slide 33: 相互売買 取組み意義
２．外部成⻑（2）相互売買（横浜⇔梅田）②取組み意義 資産規模の拡大とともに、NOI向上による内部成⻑の余地を確保 相互売買（横浜⇔梅田）によるポートフォリオ収益性の改善 相互売買前(注1) 梅田 横浜 相互売買後 物件数 12 物件 ＋１ 物件 △１ 物件 12 物件 平均総賃貸可能面積（注2） 10,575 ㎡ 20,197 ㎡ 13,961 ㎡ 11,095 ㎡ 取得（予定）価格 1,775 億円 ＋241 億円 △179 億円 1,837 億円 鑑定評価額 2,036 億円 ＋284 億円 △222 億円 2,098 億円 平均NOI利回り（注3） 4.3 ％ 4.2 ％ 3.8 ％
Slide 34: 相互売買 取得物件の概要
２．外部成⻑（2）相互売買（横浜⇔梅田）③取得物件の概要 1 ⻄⽇本最⼤のターミナル「梅田エリア」に所在 複数の鉄道が乗り入れる⻄日本最大のターミナル「梅田」に所在し、関⻄圏全域を広域でカバー可能 本社機能や全国展開している企業の関⻄統括拠点等が多数集積し、雇用確保の点からも人気が⾼い 関⻄圏では最も盛んに再開発が⾏われ、オフィスビルの集積のみならず、複数の商業施設を要する繁華街の 側面もあるため、来店型・サービス型など幅広い業種のテナント需要が存在 2 エリアにおける競争優位性 優れた物件スペックに加え、テナント向け会議室、1階及び地下に飲食・物販店舗を備えており、テナントサ
Slide 35: 相互売買 売却のポイント
２．外部成⻑（2）相互売買（横浜⇔梅田）④売却のポイント 入替後のポートフォリオの概況 売却の意義 ・バリューアップ後の賃料増額で、梅田の償却後利回りを大幅に向上させる計画 含み益を上回る売却益の創出 売却益 約81億円（約8,074円/口）（諸費用等を除く概算値） 6.0% （含み益 約61億円＋20億円） （億円） 242 222 5.0% さいたま 161 ＋20 ＋61 売却原価 鑑定評価額 譲渡価格 平河町 梅田 4.0% 償却後利回り 含み益の実現と複数期に亘る売却益の還元 御堂筋 横浜 ・6期分割売却により、各期の売却益の⼀部を投資主に還元し、内部留保も⾏う計画 仙石⼭ 第44期
Slide 36: 財務（1）財務運営の推移
３．財務（1）財務運営の推移 ⻑期固定⾦利を主軸とした調達を維持し、規律ある財務運営を継続 負債指標 有利⼦負債の条件 LTV（時価） LTV（簿価） ⻑期固定⾦利⽐率 平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率） （年） 100.0% 1.00% 0.82% 10.0 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 90.1% 0.71% 87.0% 84.8% 84.3% 84.1% 0.67% 0.64% 0.64% 0.63% 0.64% 0.64% 0.64% 47.1% 47.1% 47.4% 47.4% 50.0% 45.4% 45.2% 45.0% 44.8% 44.4%
Slide 37: 財務（2）返済期日の分散状況
３．財務（2）返済期日の分散状況（2025年3月31日現在） ・減額（△10億円）と短期化を組み合わせたリファイナンスでコストアップを抑制 ・物件売却資⾦を活用した変動⾦利借入（28億円）の期限前弁済によりコスト削減 リファイナンス前 リファイナンス後 45億円 5.0年 固定 （利率 1.76750%） 35億円 7.1年 固定 （利率 0.79131％） 借入⾦ ・減額（△10億円）と短期化によりコストアップを抑制（注1） 40億円 5.0年 固定 （利率 0.52268％） 20億円 3.5年 固定 （利率 1.61063%） （注1）+14円/口・同額かつ同年限で調達した場合と⽐較 （
Slide 38: 財務（3）売却益の内部留保
３．財務（3）売却益の内部留保 6期に亘る内部留保で、⻑期的な分配政策を⽀える財務基盤を⼀層強化し、今後も投資主還元を徹底 任意に取崩し可能な圧縮積⽴⾦ 活用⽅針 ⻑期保有資産の買換特例制度を利用した内部留保 将来の分配⾦安定化のため、様々な局面での活用を検討 ・横浜の売却益（第44期から第49期に計上）の⼀部 ・戦略的な活用 ︓ 積極的な増額交渉に伴うテナント退去による収入減への対応 大規模な改修やリニューアルに伴う費用増/期中増資に伴う希薄化への対応 ・その他の活用 ︓ 大口テナント退去による収入減/自然災害による突発的な修繕費用等への対応 （百万円） 6期に亘る相互売買につき買換特例
Slide 39: ESGへの取組み 当期のトピックス
４．ESGへの取組み 当期のトピックス 幅広い取組みを継続 New E 環境への取組み 福利厚生制度の拡充 GARは従業員の生産性向上、持続可能な働き⽅のサポート、従業員同士の New 交流による組織の活性化を目的として、福利厚生サービス「カフェテリア 新たに2物件で環境認証を取得 HQ」を2025年４月より導入。年⼀回付与されるポイントを使って、従業員 が自らのニーズに応じて選択したサービスを受けることが可能 豊洲︓BELS評価 上野︓CASBEE不動産評価認証 New ★★ ★★★★★Sランク ⼈事評価制度の⾒直し GARは年功型の細分化・階層化された役職を⾒直し、フラット化。あわせ てス
Slide 40: 新NISAについて
新NISAについて（出典︓⾦融庁ウェブサイト （https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html）） 2024年から新しいNISAがスタート 新しいNISAのポイント 非課税保有期間の無期限化 口座開設期間の恒久化 つみたて投資枠と、成⻑投資枠の併⽤が可能 年間投資枠の拡大 （つみたて投資枠︓年間120万円、 成⻑投資枠︓年間240万円、合計最大年間360万円 まで投資が可能。） 非課税保有限度額は、全体で1,800万円。 （成⻑投資枠は、1,200万円。また、枠の再利⽤が 可能。） 40
Slide 41: 参考資料
参考資料 41
Slide 42: 規模別空室率の推移（東京23区）
規模別空室率の推移（東京23区） 東京23区における規模別空室率の推移 7％ 2024年1月〜2025年4月の推移 14％ 6％ 12％ 5％ 10％ 4％ 8％ 3％ 6％ 2％ 4％ 2％ 1％ 0％ 0％ 大規模ビル(基準階200坪以上) 大型ビル(100坪以上200坪未満) 中型ビル(50坪以上100坪未満) 小型ビル(50坪未満) （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報2025年4月号」を基にGARが作成 42
Slide 43: ポートフォリオの含み益の推移
ポートフォリオの含み益の推移 （億円） 含み益 含み益率 含み益︓ 435 億円 500 １口当たり含み益︓ 43,600 円 40% 含み益率︓ 25.3 ％ 35% 400 30% 25% 300 20% 200 15% 10% 100 5% 0 0% 第1期末 第5期末 第10期末 第15期末 第20期末 第25期末 第30期末 第35期末 第40期末 '04.3末 '06.3末 '08.9末 '11.3末 '13.9末 '16.3末 '18.9末 '21.3末 '23.9末 （注1）全て期末の数値です。 （注2）含み益 ＝ 物件の鑑定評価額 – 物件の帳簿価額、含み益率 ＝ 含み益 ÷
Slide 44: 期末物件価額一覧
期末物件価額⼀覧（2025年３月31日現在） 鑑定評価額（百万円）（注1） ＤＣＦ法 第43期末 含み益 含み益率 前期⽐ 直接還元法 最終還元 取得価格 帳簿価額 （①-②） （③/②） 物件名 増減 還元利回り 割引率 利回り （百万円） 取得時 第42期末 第43期末 (百万円) （百万円） （％） （百万円） （％） （％） （％） ① ② ③ （注2） （注2） （注2） 平河町 18,200 18,800 24,900 24,900 ― 3.0 2.8 3.2 16,619 8,280 49.8 南⻘⼭（注3） 28,000 28,032 29,900 30,000 100 3.0
Slide 45: 物件別賃貸事業収支とNOI利回り
物件別賃貸事業収⽀とＮＯＩ利回り（第43期（2025年３月期）） （単位︓百万円） 大⼿町 平河町 南⻘⼭ 仙石⼭ 上野 錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 土佐堀 新ダイビル 御堂筋 札幌 合計 Ａ．不動産賃貸事業収益 3 553 712 226 297 352 507 396 437 1,002 325 144 86 351 379 5,776 賃貸事業収入 553 712 226 297 352 507 396 437 997 325 144 86 351 378 5,771 （注1） その他賃貸事業収入 － － － － － － 0 0 4 － 0 0 0 0 5 Ｂ．不動産賃貸
Slide 46: 上位テナント
上位テナント（2025年３月31日現在） 総賃貸面積に占める テナント 業種名 物件名称 賃貸面積 賃貸面積の割合（％） （パススルーの場合はエンドテナント） （㎡） （注1） グローバル・ワン名古屋伏⾒ 1 NECファシリティーズ株式会社 建設業 15,104.63 11.2 土佐堀ダイビル 2 楽天グループ株式会社 サービス業 楽天クリムゾンハウス⻘⼭ 9,794.86 7.3 3 AGC株式会社 製造業 グローバル・ワン上野 4,255.30 3.2 4 株式会社ミライト・ワン 建設業 豊洲プライムスクエア 2,980.16 2.2 横浜プラザビル 5 明治安田生命保険相互会社 ⾦融業，
Slide 47: テナントの業種比率と安定的契約比率
テナントの業種⽐率と安定的契約⽐率（2025年３月31日現在） 業種⽐率（注1） 安定的契約⽐率（注1） 宿泊業、飲食サービス業 0.6% 生活関連サービス業、娯楽業 0.9% 電気・ガス・熱供給・水道業 教育、学習⽀援業 0.3% 1.4% 公務 2.6% 運輸業、郵便業 0.1% 医療、福祉 3.1% 学術研究、専門・技 安定的契約 術サービス業 6.3% 建設業 16.8% 70.0％ ⾦融業、保険業 安定的契約以外 6.7% 29.7% 不動産業、 テナント総数 製造業 213社 物品賃貸業 16.1% 6.9% 期間内 定期建物賃貸借契約 解約⾦規定 48.6% 卸売業、小売業 （注
Slide 48: ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要（第43期（2025年３月期）） 所有割合 延床面積 総賃貸可能面積 築年数 PML 取得価格 投資⽐率 月額賃料合計 物件略称 所有形態 (%) （㎡） （㎡） 建築時期 （年） (%) （百万円） (%) （百万円） 契約形態 （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注2） （注3） 区分所有権 平河町 約26.2 51,094.82 9,814.43 2009年12月 15.3 2.9 18,200 9.7 89 普通借家契約 （信託受益権） 所有権 定期建物賃貸借契約（注6） 南⻘⼭ 80.0 20,958.79 11,210.11 2003年5月 21
Slide 49: 借入と投資法人債格付の状況
借入と投資法人債格付の状況（2025年３月31日現在） スポンサーを中心とする安定したバンクフォーメーション ＪＣＲ格付 ︓ ＡＡー 安定的 ⾦融機関別借入⾦残⾼ 投資法人債の格付 借入先 残⾼（注） シェア（注） （百万円） 信用格付業者 格付内容 ●三菱UFJ銀⾏ 29,700 39.6％ ⻑期発⾏体格付 ︓ AA- ●日本政策投資銀⾏ 12,400 16.5％ 株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 格付の⾒通し ︓ 安定的 ●明治安田生命保険 7,300 9.7％ 債券格付 ︓ AA- ●福岡銀⾏ 4,575 6.1％ ●農林中央⾦庫 4,550 6.1％ ●三井住友銀⾏ 3,275 4.4
Slide 50: 分配金実績値
分配⾦実績値 分配⾦実績値 第1期〜第43期 分配⾦累計額101,691円（分割後換算） （円） 7,500 7,293 不動産等売却損益・圧縮積⽴⾦取崩額を除いた⾦額 不動産等売却損益 圧縮積⽴⾦取崩額 3,835 17 7,000 4,902 3,038 2,959 3,000 2,860 1,703 1 2,711 2,528 2,426 834 733 2,440 2,500 2,420 2,425 2,411 80 10 868 34 413 2,000 1,368 1,231 1,251 1,500 1,412 1,322 25 2,747 2,614 2,567 2,609 2,
Slide 51: 投資主の分布状況、上位投資主一覧
投資主の分布状況、上位投資主⼀覧（2025年３月31日現在） 所有者別投資口数 上位投資主⼀覧 外国法人・個人 その他の国内法人 発⾏済投資口の 所有 総口数に対する ⾦融機関のうち投資信託以外 ⾦融機関のうち投資信託 氏名⼜は名称 投資口数 所有投資口数の （口） 個人・その他 （口） 割合（％) （注） 1 株式会社日本カストディ銀⾏（信託口） 242,701 24.30 1,000,000 209,450 212,472 205,172 202,949 日本マスタートラスト信託銀⾏株式会社 (20.5%) (20.8%) (20.1%) 214,637 (20.3%) 2 143,173
Slide 52: ESGへの取組み
４．ESGへの取組み ESG基本⽅針・推進体制 ESG推進協議会を開催（3ヶ月に１回以上） 不動産におけるESGへの配慮が中⻑期的な顧客の利益の最⼤化に資する GARのESG推進協議会の最⾼責任者である代表取締役社⻑の統括の下、投 ものと考え、ESG基本方針に基づき各種取組みを推進 信部門における各執⾏責任者が、ESG推進に係る体制整備や各種ポリシー 及び各種ポリシーに関連する年間目標設定と各種施策を⽴案し、最⾼責任 者の決定に従い実⾏ 1.気候変動への緩和と対応 気候変動が世界共通の重要な課題であり、脱炭素社会を目指した温室効果ガスの排出削 減等の取組みとして、省エネルギーの推進や再生可能エ
Slide 53: ESGへの取組み E：環境①
４．ESGへの取組み E︓環境① 環境関連認証の取得 DBJ Green CASBEE不動産 認証取得物件数︓12物件・ポートフォリオ内カバー率︓96.2％ Building認証 評価認証 BELS評価 JHEP認証 SEGES認証 96.2% 100% 50% ★★★★★ ★★★★★Sランク ★★★★★ AAA 都市のオアシス 平河町・仙石⼭ 平河町・仙石⼭ 札幌 仙石⼭ 新ダイビル 上野・錦糸町 ★★★ ★★ AAA ポートフォリオ内カバー率 豊洲・横浜 南⻘⼭ 豊洲 新ダイビル 0% さいたま・名古屋 第34期末 第37期末 第40期末 第43期末 御堂筋・札幌 ★ ’20.9末 ’22
Slide 54: ESGへの取組み E：環境②
４．ESGへの取組み E︓環境② グリーンファイナンス サステナビリティガイドの作成と配布 2021年２月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づく テナントと協働した取組みの推進 グリーンファイナンスの実績 サステナビリティに関連した取組みをテナントと協働 借入先・回号 借入日・発⾏日 期間 ⾦額（百万円） して推進するために、⼿軽に実践できるサステナブル 第14回投資法人債（グリーンボンド） 2021年9月27日 5.0年 2,000 な取組み事例を紹介したサステナビリティガイドを作 成し、テナントへ配布 第15回投資法人債（グリーンボンド） 2022年2月25日 10.0年
Slide 55: ESGへの取組み S：社会①
４．ESGへの取組み S︓社会① テナントへの取組み・地域社会への取組み テナント満⾜度調査の実施 デジタルサイネージの設置（南⻘⼭・豊洲・横浜） 全物件で定期的にテナント満⾜度調査を実施することにより、要望事項 ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置 や改善点等を把握し、テナントの皆様が快適に過ごせる環境づくりに活 し、ニュースや広告、豊洲・横浜では敷地内で営 用 業するキッチンカーのメニューを表示させるなど、 テナント利便性や満⾜度向上に向けた各種情報を 北海道産⾷材の魅⼒発信キッチンカーフェア＆出張販売開催（札幌） 配信 オフィスワーカー、学生、地域住⺠が往来す る札幌駅北口
Slide 56: ESGへの取組み S：社会②
４．ESGへの取組み S︓社会② GARの従業員エンゲージメント向上への取組み ⼈権方針の制定・⼈権DD（デュー・デリジェンス）の実施 ウェルビーイングなオフィス環境の提供 2023年度からDEIへの取組みを推進するにあたり、基本となる人権に関す 本社移転を機に、人財の採用・確保や従業員エンゲージメント向上のため、 る⽅針を制定。2024年度より人権DDのPDCAサイクルに従い、前年度の 働きやすい職場環境づくりを推進 取組みを評価し、今年度の人権課題・ステークホルダーを特定 （注）人権デュー・デリジェンスとは 「企業活動における人権への負の影響を特定し、それを 全席にダブルモニターを設置 ペ
Slide 57: ESGへの取組み G：ガバナンス
４．ESGへの取組み G︓ガバナンス 利益相反防止体制 資産運用会社の代表取締役社⻑が投資法人の執⾏役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離 スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法人資産運用業務・投資⼀任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する可能性がある 利益相反取引防止ルールを制定 セイムボート出資 GARはGORの投資口 6,420口（0.64％）（2025年3月末現在）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求 スポンサーサポート 三菱UFJ銀⾏・明治安田生命が⽀える盤石な財務基盤 New GORの
Slide 58: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要（2025年4月1日現在） グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ◆組織図 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第322号 株主総会 （⼀社）投資信託協会 会員、（⼀社）日本投資顧問業協会 会員 監査役 代表者 代表取締役社⻑ ⼭内 和紀 取締役会 本店所在地 東京都千代田区大⼿町⼀丁目５番１号 設⽴⽇・資本⾦ 2002年7月1日・4億円 代表取締役社⻑ ◆株主構成 コンプライアンス室 コンプライアンス・オフィサー GARへの出資 株主名 投資情報室 所有株式数 ⽐率（注１） 明治安田生命保険グループ 1 明治安田生命保険 800 株 10.0% ファンド運用 テク
Slide 59: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法人（以下「GOR」といいま ん。GORの投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問合せください。 は将来におけるGORの業績、経営結果、財務内容等を保証するもので…
本資料は、情報提供を目的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法人（以下「GOR」といいま す。）の投資証券の取得その他⾦融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありませ ん。GORの投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問合せください。 本資料で提供している情報は、⾦融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及びこれらに付随 する政令、内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請されたものではあり ません。また、係る法律等に基づき作成された開示書類⼜は資産運用報告において記載を求められるもの と同⼀ではありません。 本資料の内
Global One Real Estate Investment — Investor Presentation (July 2025) on 6ix