Ichigo Office REIT Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office REIT Investment — Ichigo Real Estate Investment — FP2014Oct Earnings Presentation

63 slides from Ichigo Office REIT Investment's earnings presentation, Dec 18, 2014

  1. Slide 1: 2014年10月期（第18期）決算説明資料

    2014年10月期（第18期）決算説明資料 December 18, 2014 いちご不動産投資法人 Ichigo Real Estate Investment Corporation いちご不動産投資顧問株式会社 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-reit.co.jp

  2. Slide 2: © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation

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  3. Slide 3: 安心の創造、誠実な経営。

    安心の創造、誠実な経営。 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation

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  5. Slide 5: 目次

    目次  2014年10月期決算  2014年10月期決算の概要  安定 安定した分配金の成長（連続増配 分 成長（ 続増 J-REIT No.1））  95%以上の高稼働率維持  財務戦略の進展  稼働向上に向けた施策の実施  いちごリート成長戦略の加速  「成長」ステージへの移行  中規模オフィスを中心とした戦略的な資産の組換え  ポートフォリオの収益性向上  資産組換え後の運用資産ポートフォリオ  戦略的な資産の組換えによる効果  レンダーフォーメーションの強化  財務基盤のさらなる強化に向けた取り組み  2015年4月期分配金予想  運用力の強化による「運

  6. Slide 6: 2014年10月期決算

    2014年10月期決算 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 6

  7. Slide 7: 2014年10月期決算の概要

    2014年10月期決算の概要 2014年10月期の一口当たり分配金は1,547円（期首予想比 +17円） （単位：百万円） 項目 2014年4月期 2014年10月期 期首予想 期首予想比 主な差異要因による収益への影響 賃料共益費収入の減少▲14 （うち、いちご九段南ビルの売却による減少▲2） 営業収益 4,637 4,615 4,531 +84 その他賃貸事業収入の増加+43( テナントの解約に伴う違約金等） いちご九段南ビルの売却益+57 賃貸事業費用の増加▲45 (水光熱費用の増加▲20、2014年4月期の物件売却による 営業利益 2,187 2,139 2,112 +26 固定資産税

  8. Slide 8: 安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1）

    安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1） 財務戦略の進展により「連続増配」を実現 9期連続増配 1,547円 1,537円 1,541円 （実績） 1,494円 1,387円 1,219円 979円 1,031円 , 899円 （※） （※） 737円 （※） （※） 2010年4月期 2010年10月期 2011年4月期 2011年10月期 2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期 （実績） ※ 2011年11月1日付の合併時に実施した投資口の分割（7分割）を考慮し、分配金を7で除した上で円単位未満を切り

  9. Slide 9: 95%以上の高稼働率維持

    95%以上の高稼働率維持 2014年10月期末ポートフォリオ稼働率は95.7% 平均坪単価は微減した一方、フリーレントによる逸失賃料は減少傾向（P.33参照） ■ 用途別稼働率・平均坪単価の推移 （単位：円） 100% 24,000 98.3% 97.4% 98.2% 98.0% 97.9% 平均坪単価（O+Z） 98.1% 97.0% 95.6% 96.2% 平均坪単価（R） 95.2% 96.2% 94.7% 96.3% 96.0% 96 0% 95 7% 95.7% オフィス（O） 93.2% 92.3% 95.1% 94.7% 95.5% 94.6% 94.5% 20,000 レジデン

  10. Slide 10: 財務戦略の進展 ①

    財務戦略の進展 ① 既存ローンのリファイナンスにより、強固な財務基盤を実現  日本GEローン（残高65億円）につきSMBCをアレンジャーとする邦銀シンジケート団 でリファイナンス  リファイナンス実施により、借入返済期限の長期化を実現するとともに、 ポートフォリオ全体の借入金利水準は2014年4月末対比0.16%低下 ■ 借入返済期限の分散状況（日本ＧＥローンのリファイナンス実施時：2014年8月1日時点） （単位：百万円） 20,000 15,000 日本GEローンのリファイナンスによる返済期限の長期化 10,158 10,000 7,530 6,825 6,685 6,422 5,90

  11. Slide 11: 財務戦略の進展 ②

    財務戦略の進展 ② 平均適用金利は2011年11月（合併当初）対比で▲1.09%を実現 2.80% 三井住友銀行 みずほ信託銀行 三井住友銀行、みずほ信託銀行 2.62% 2.62% シンジケートローン（タームローン1&2）借入 2.60% ■ 借入金利の固定、変動比率 合併当初 （2011年11月） （2014年10月31日時点） あおぞら銀行 シンジケ ト シンジケートローン借入 ン借入 固定：72.9% 変動：27.1% 2.40% 2.35% 2.34% 2.26% 2.23% 2.20% 借入全体で1.09% 包括的なリファイナンス の金利低下を実現 実施 2.00% 第1回分配金成

  12. Slide 12: 稼働向上に向けた施策の実施 ①

    稼働向上に向けた施策の実施 ① テナント退去時、効果的なバリューアップ工事の実施と積極的なリーシング 活動の強化により、大幅な稼働向上を実現 【いちご箱崎ビルの事例】 （オフィス） 【いちご半蔵門ビルの事例】 （オフィス） ■ 稼働率の推移 ■ 稼働率の推移 2014年4月期 64.1% → 2014年10月期 100%（+35.9%） 2014年4月期 62.2% → 2014年10月期 92.5%（+30.3%） 100% 100% 100.0% 92.5% 90% 90% 80% 80% 76.1% 77.2% 70% 70% 62.2% 64.1% 60% 60% 2014年 2014

  13. Slide 13: 稼働向上に向けた施策の実施 ②

    稼働向上に向けた施策の実施 ② 現在（2014年11月末時点）、取り組み中のリーシング強化事例 物件名 いちご神田小川町ビル 取得価格 いちご神保町ビル 物件タイプ オフィス 物件タイプ オフィス 所在地 東京都千代田区 所在地 東京都千代田区 賃貸可能面積 2,258.72m2 （ 683.3坪） 賃貸可能面積 1,889.54m2 （ 571.6坪） 構造/階数 S / SRC造 B1F / 10F 構造/階数 S / RC造 B2F / 11F 稼働率 68.8% （ 2014年10月末） 稼働率 77.8% （ 2014年10月末） 3フロア（約200坪）を貸借していた 「いちごレイア

  14. Slide 14: いちごリート成長戦略の加速

    いちごリート成長戦略の加速 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 14

  15. Slide 15: 「成長」ステージへの移行

    「成長」ステージへの移行 さらなる成長に向けた基盤構築を実現し、本格的な「成長」ステージへ 築 「再生」ステージ 「成長」ステージ ステージⅠ/Ⅱ ジ ステージⅢ ジ ステージⅣ ジ ステージⅤ ジ 2011/10期末 2013/10期末 2014/4期末 2014/10期末 2015/4期末 2015/10期末 2016/4期末 2016/10期末 目標 ポートフォリオの収益性向上 ポ トフォリオの収益性向上 資産規模の大幅拡大 さらなる分配金向上と 格付取得 マーケット地位確立 成長に向けた基盤構築 成長サイクルへの転換 ■ 財務戦略 ■ 財務戦略 ■ 財務戦略 ・投資口募集による財務基盤

  16. Slide 16: 中規模オフィスを中心とした戦略的な資産の組換え

    中規模オフィスを中心とした戦略的な資産の組換え 公募増資（PO）によりオフィスと商業施設11物件（267億円）を取得するとともに、 レジデンス15物件（165億円）の譲渡を実施することにより、「収益の安定性を 確保しつつ、成長性を追求したポートフォリオ」構築を実現 確保しつつ、成長性を追求したポ トフォリオ」構築を実現 【POおよび資産組換えの意義】 安定的かつ収益成長が見込める ■ バリューアップ余地のある「オフィス」を中心とした中規模不動産の バリュ アップ余地のある「オフィス」を中心とした中規模不動産の 1 「オフィス」を中心とした中規模 ポートフォリオを構築することにより、収益の安定性

  17. Slide 17: 戦略的な資産の組換え（資産取得）

    戦略的な資産の組換え（資産取得） 取得資産（オフィス8物件、商業施設3物件 計11物件）  取得価格合計 ： 約267億円（全11物件）  いちごグループからの取得 ： 7物件/11物件中  稼働率（2014年10月末日時点） ： 99.0% 物件名称 物件タイプ 所在地 取得価格 鑑定評価額 NOI利回り 稼働率 取得先 恵比寿グリーングラス 5 900百万円 5,900 5 940百万円 5,940 4 2% 4.2% 90 6% 90.6% オフィス 東京都渋谷区 いちごグル プ いちごグループ （O-51） いちご大森ビル 3,850百万円 3,920百万円 5.1% 100%

  18. Slide 18: 戦略的な資産の組換え（資産譲渡）

    戦略的な資産の組換え（資産譲渡） 譲渡資産（レジデンス15物件）  譲渡価格合計 ： 約165億円（全15物件）  譲渡先 ： いちごグループへ一括譲渡 物件名称 物件タイプ 所在地 譲渡価格 鑑定評価額 フォレシティ六本木（R-01） レジデンス 東京都港区 1,570百万円 1,480百万円 フォレシティ麻布十番（R-02） レジデンス 東京都港区 1,135百万円 1,140百万円 フォレシティ麻布十番弐番館（R-03） レジデンス 東京都港区 1,224百万円 1,210百万円 フォレシティ白金台（R-05） レジデンス 東京都港区 750百万円 756百万円 フォレシティ秋葉原（

  19. Slide 19: ポートフォリオの収益性向上

    ポートフォリオの収益性向上 戦略的な資産の組換えにより、安定的かつ収益成長が見込める 「オフィス」を中心とした中規模不動産からなるポートフォリオを構築 項目 2014年4月30日時点 2014年10月31日時点 資産組換え実施後 全体 71物件 70物件 66物件 オフィス 42物件 41物件 49物件 物件数 レジデンス ジデ 18物件 18物件 － その他 11物件 11物件 17物件 全体 114,391百万円 114,062百万円 123,818百万円 オフィス 75,509百万円 75,180百万円 96,404百万円 資産規模 レジデンス 20,005百万円 20,005百万円 －

  20. Slide 20: 資産組換え後の運用資産ポートフォリオ

    資産組換え後の運用資産ポートフォリオ 収益成長の見込める「オフィス」を中心としたポートフォリオ ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 その他 物件数 66物件 中段： 取得価格（億円） 22% 下段： 投資比率 取得総額 123,818百万円 札幌 5 鑑定評価額 124,882百万円 1% オフィス 78% 賃貸可能面積 187 432 ㎡ 187,432 稼働率 96.2% ■ 規模分散 東京 0～10億 首都圏 仙台 未満 929 23 10% 75% 2% 30億～ 39% 10億～20億 36% 名古屋 122 10% 20億～30億 15% 関西圏 65 5% ■ 築

  21. Slide 21: 戦略的な資産の組換えによる効果

    戦略的な資産の組換えによる効果 資産の組換えにより期待される効果は以下のとおり ▲169億円 +267億円 （15物件） ※全てレジデンス （11物件） 資産規模 資産規模 ポートフォリオに占めるオフィスの割合 1,238億円 1,140億円 65.9% → 77.9% （66物件） 資産規模の拡大 （70物件） （資産組換え前比増減 +12.0%） +98億円 NOI利回り : 5.7%（+0.1%） NOI利回り : 5.6% 稼働率 : 96.2%（+0.5%） 稼働率 : 95.7% 戦略的な資産組換えによる中規模オフィス を中心としたポートフォリオ構築の実現 2014年10月末日 【

  22. Slide 22: レンダーフォーメーションの強化

    レンダーフォーメーションの強化 財務戦略のアクションプラン実行と戦略的な資産の組換えにより、 新規取引行の参加もあり、レンダーフォーメーションを大幅に強化 ■ 借入先分布状況（2014年4月末日時点） ■ 借入先分布状況（2015年1月9日時点予定） 福岡銀行 オリックス銀行 新生信託銀行（※2） 新生信託銀行 2% 2% 2% オリックス銀行 （※ 2） 福岡銀行 2% 香川銀行 2% 2% 2% メットラ イ フアリコ生命保険 メットライフ生命 3% 3% 東京スター銀行 三菱東京UFJ銀行 香川 3% 新生信託銀行（※1） 3% 三井住友銀行 5% 三井住友銀行 銀行 21% 3% 22

  23. Slide 23: 財務基盤のさらなる強化に向けた取り組み

    財務基盤のさらなる強化に向けた取り組み 既存ローンの一部期限前返済、新規借入の実施により財務安定性の 向上を図り、将来的な担保共通化、無担保化を目指しつつ、取得余力向上 につなげていく 資産の組換え 既存ローンの に伴う取り組み 新規借入の実施 一部期限前返済 新規取引行の参加 取り組み ローンポートフォリオ毎 ロ ンポ トフォリオ毎 レンダーフォメーション レンダ フォメ ション による効果 のLTV平準化 の強化 適用金利の低下 金利水準の低下 担保共通化 効果的な「格付」 無担保化 の取得 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co.

  24. Slide 24: 2015年4月期分配金予想

    2015年4月期分配金予想 2015年4月期一口当たり分配金予想 ： 1,590円（2014年10月期実績比 +43円） 各種施策の実現により、さらなる分配金向上を目指す （単位：百万円） 2014年10月期 2015年4月期 項目 (B) - (A) 主な差異要因による収益への影響 差 益 響 実績(A) 予想(B) 物件取得による賃貸事業収益の増加+804、 物件売却による賃貸事業収益の減少▲417（うち、2015年4月期売却分▲400）、 営業収益 4,615 4,973 357 既存物件の賃貸事業収益の減少▲90（賃貸収入▲33、解約違約金等その他収入▲43、 水光熱収入▲18、他）、

  25. Slide 25: 運用力の強化による「運用ベースEPS」の成長

    運用力の強化による「運用ベースEPS」の成長 運用による実力ベースのボトムラインとなる「運用ベースEPS」は着実に成長 ■ 2014年4月期（実績） ■ 2014年10月期（実績） ■ 2015年4月期（予想） 75円 売却益等、運用上 61円 獲得したアップサイド 財務戦略上の 122円 アクションプラン 113円 397円 による影響額 147円 1,590円 1,541円 1,547円 1,515円 1,486円 1,419円 1,373円 1,272円 1,118円 一口当たり純利益 「運用ベースEPS」 一口当たり分配金 一口当たり純利益 「運用ベースEPS」 一口当たり分配金 一口

  26. Slide 26: Appendix：財務状況 / 資産運用状況

    Appendix ： 財務状況 / 資産運用状況 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 26

  27. Slide 27: 個別借入明細（2015年1月9日現在 予定）

    個別借入明細 （2015年1月9日現在 予定） 借入金 借入先 借入残高 借入金利 借入日 返済期日 あおぞら銀行シンジケートローン あおぞら銀行、新生銀行、オリックス銀行 4,525百万円 1.60269% 2012年08月31日 2015年02月27日 三井住友銀行、みずほ信託銀行 三井住友銀行、みずほ信託銀行、 4,999百万円 1.29364% 2012年05月09日 2015年04月30日 シンジケートローンⅠ（タームローン1） あおぞら銀行、新生銀行、りそな銀行 三井住友銀行 三井住友銀行、みずほ銀行、みずほ信託銀行、りそな銀行、 4 502百万円 4,502百万円 1 19364

  28. Slide 28: 借入の状況（2015年1月9日現在 予定）

    借入の状況 （2015年1月9日現在 予定） ■ 借入返済期限の分散状況 （単位：百万円） 20,000 15,000 10,000 9,517 7,530 6,581 6,422 5,900 5 431 5,431 5 417 5,417 5,000 4,450 4,310 2,430 1,765 0 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期

  29. Slide 29: 参考：個別借入明細（2014年10月31日現在）

    参考 ： 個別借入明細 （2014年10月31日現在） 借入金 借入先 借入残高 借入金利 借入日 返済期日 あおぞら銀行シンジケートローン あおぞら銀行、新生銀行、オリックス銀行 5,184百万円 1.60269% 2012年08月31日 2015年02月27日 三井住友銀行、みずほ信託銀行 三井住友銀行、みずほ信託銀行、 4,999百万円 1.29364% 2012年05月09日 2015年04月30日 シンジケートローンⅠ（タームローン1） あおぞら銀行、新生銀行、りそな銀行 三井住友銀行 みずほ銀行 みずほ信託銀行 三井住友銀行、みずほ銀行、みずほ信託銀行、 三井住友銀行 りそな銀行、

  30. Slide 30: 参考：借入の状況（2014年10月31日現在）

    参考 ： 借入の状況 （2014年10月31日現在） ■ 借入返済期限の分散状況 （単位：百万円） 20,000 15,000 10,158 10,000 7,530 6,762 6,622 6,422 , 5,900 5 271 5,271 5,000 3,607 2,430 0 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 ■ 借入金利の固定、変動比率 固定比率の2014年4月末対比 固定：72.9% 変動

  31. Slide 31: 運用資産の期末評価額

    運用資産の期末評価額 2014年10月期の期末評価額は約1,749百万円の含み益 （2014年4月末対比 +1,737百万円） （単位：百万円） 140,000 2.0% 1.55% 期末帳簿価格 期末評価額 期末評価額 含み損益率 0.01% 130,000 0.0% ▲1.57% 120,000 ▲2.0% ▲2.95% ▲2.85% 114 182 114,182 ▲3.88% 113,022 113,034 112,433 111,050 109,305 110,000 ▲4.0% 104,143 104,164 103,310 101 087 101,087 100,101 100,

  32. Slide 32: リーシング状況 ①（成約/解約の状況）

    リーシング状況 ①（成約/解約の状況） 既存物件ベース（レジデンス除く）では引き続き成約面積が解約面積を超過 ■ 2014年10月期 入退居の状況 ■ 成約 / 解約面積の推移（オフィス+その他） 賃料 対従前賃料 （㎡） 分類 区分 件数 面積 (通期ベース） 変動率 10,000 100.0% オフィス 解約 成約 稼働率 21 件 4,583 ㎡ ▲115 百万円 － +その他 7,914 8,000 98.0% 解約 レジデンス 71 件 2,327 ㎡ ▲57 百万円 － / 館内減床 6,171 計 92 件 6 910 ㎡ 6,910 ▲172 百万円 － 6 000 6,000

  33. Slide 33: リーシング状況 ②（フリーレントの状況）

    リーシング状況 ②（フリーレントの状況） 成約時のフリーレントによる逸失賃料は縮小傾向 ■ 平均フリーレント月数の推移（オフィス+その他） ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移（オフィス+その他） （月数） （百万円） 6.0 4,500 0.0% FRによる逸失賃料 実賃料収入 FRの割合 首都圏平均 地方平均 ▲0.7% 5.0 ▲1.0% ▲1.5% ▲1.5% 50 5.0 ▲2.0% 4,000 41 ▲3.7% 27 4.0 4.0 142 59 ▲5.0% 3.9 39 3.9 3.1 73 3.1 3.6 55 3.0 3.0 3,500 2.5 2.7 3,984 3

  34. Slide 34: リーシング状況 ③

    リーシング状況 ③ 賃貸面積は主に売却等により、前期末と比し665㎡減少 ■ 2014年10月期 賃貸面積の推移 解約 / 館内減床 成約 / 館内増床 ▲6,910m2 売却等 ▲475m2 +6,720m2 賃貸面積 賃貸面積 163,628 m2 162,963m2 2014年4月期末 2014年10月期末 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 34

  35. Slide 35: リーシング状況 ④

    リーシング状況 ④ 既存物件ベースでは、用途別「オフィス」の賃貸面積が増加した一方、「その他」 において一部テナントの解約があったため、ポートフォリオ全体としては微減 ■ 用途別 賃貸面積の推移 （単位：㎡） 2014年 4月期末 解約 SA銀座 成約 既存物件 / 館内減床 売却等 2014年10月期末 変動分(注） / 増床 増減 オフィス 110,278 ▲3,262 - ▲437 4,364 110,943 +1,102 レジデンス 27,358 ▲2,327 ▲38 - 2,128 27,121 ▲237 その他 25,992 ▲1,321 - - 228 24,898 ▲1,093

  36. Slide 36: 契約更改の内訳 ①

    契約更改の内訳 ① 改定対象テナントのうち97.5%が据置もしくは増額で改定 ■ 2014年10月期 契約更新状況 改定対象 賃料 対従前賃料 (160件、 件 分類 区分 件数 面積 (通期ベース） 変動率 686百万円） 増額改定 オフィス+その他 0件 － － － レジデンス 1件 33 m2 +1百万円 +17.7% 改定対象外 (699件、2,835百万円) 計 1件 33 m2 +1百万円 +17.7% 減額改定 オフィス+その他 3件 2,915 m2 ▲4百万円 ▲5.5% ※期中の取得・売却物件を除く レジデンス 1件 2,618 m2 ▲3百万円 ▲7.6% 増額(1件、1

  37. Slide 37: 契約更改の内訳 ②

    契約更改の内訳 ② 減額改定面積は前期から若干増加したが、減額率は縮小 ■ 減額改定面積の推移（オフィス+その他） （単位：㎡） 7,000 減額改定面積 減額率 5,945 6,000 , 10.0% 5,000 4,539 3,844 4,000 0.0% 3,304 2,915 3,000 , ▲5.2 2,211 ▲5.5 % % 2,000 ▲10.0% ▲15.9 ▲15 9 ▲12.5 ▲18.2 ▲13.4 % 1,000 % % % 0 ▲20.0% 2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期 © 2014

  38. Slide 38: 月額賃料の変動 ①

    月額賃料の変動 ① 2014年10月期の月額賃料変動額は、▲6百万円 ■ 2014年10月期 月額賃料変動額 解約 / 減床 入居/ 増床 契約改定 ▲1百万円 物件売却 ▲29百万円 +27百万円 ▲2百万円 契約改定による 変動額 テナント入替による変動額 ▲1百万円 物件売却による 変動額 ▲2百万円 ▲2百万円 月額賃料総額 月額賃料総額 663百万円 657百万円 2014年10月期変動額 ▲6百万円 （対期初比 ▲0.3%） 2014年4月期末 2014年10月期末 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ic

  39. Slide 39: 月額賃料の変動 ②

    月額賃料の変動 ② ■ 用途別 月額賃料変動額 (単位：百万円） 増額改定 減額改定 2014年 解約 成約 2014年 既存物件 による による 物件取得 物件売却 増減 4月期末 / 減床 / 増床 10月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 453 ▲14 16 0 ▲1 0 ▲2 451 ▲1 1 レジデンス 99 ▲9 9 0 ▲1 0 0 98 ▲2 ▲2 その他 111 ▲5 2 0 ▲0 0 0 108 ▲3 ▲3 合計 663 ▲29 27 0 ▲1 0 ▲2 657 ▲6 ▲4 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co

  40. Slide 40: 賃料ギャップの推移

    賃料ギャップの推移 全体的に賃料ギャップはさらに縮小傾向 25.00% 都心6区 その他首都圏 4大都市 その他主要都市 全体 20.12% 20.00% 19.02% 19.48% 19 21% 19.21% 17.47% 15.45% 15.69% 15.09% 14.58% 15.00% 13.63% 13.66% 14.54% 14.03% 14.54% 12 01% 12.01% 10.57% 9.78% 12.15% 10.95% 10.00% 8.91% 8.84% 7.40% 8.42% 8 90% 8.90% 8.31% 8 31% 8.19% 6.09% 7.12% 6.8

  41. Slide 41: テナント構成

    テナント構成 2014年10月31日現在 中規模不動産の特徴である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス+その他） [テナント数ベース] 不動産業 その他 3% 6% 教育/ 学習支援業 医療・福祉 3% テナント総数 ： 500件 3% サービス業 金融・保険業 26% 6% 上位テナント5社合計の割合 製造業 9% （面積ベース） 13.3% 情報通信業 （賃料ベ ） 12.9% （賃料ベース） 12 9% 飲食店・宿泊業 16% 12% 卸売・小売業 卸売 小売業 16% ※ サービス業には、主に広告代理店、各種コンサルティング業、会計士事務所、 法律事務所、人材サー

  42. Slide 42: テナント満足度調査結果の推移

    テナント満足度調査結果の推移 現場主義の徹底を図るため、定期的に「テナント満足度調査」を実施  調査結果は、建物管理の質向上、将来のバリューアップやCAPEX工事に反映 今期実施の調査結果では満足度割合が向上し 8割超が「継続入居の意向あり」  今期実施の調査結果では満足度割合が向上し、8割超が「継続入居の意向あり」 ■ 実施概要 実施時期 2014年 8月 物件数 53物件 調査会社 株式会社イ 株式会社インテージ ジ 配布数 473件 84.2% （注）有効回答を対象として集計 調査対象者 テナント企業の総務担当者等 回収率 ■ ビルの総合満足度 満足 やや満足 どちらとも えな どち

  43. Slide 43: 中規模オフィス市場の現況

    中規模オフィス市場の現況 ■ 東京3区における規模別オフィスの賃料推移 ■ いちごリート継続保有物件（オフィス）における平均賃料変動率推移 120 3.0% 東京3区大規模 全体 首都圏 地方 東京3区大型 東京3区中型以下 いちごリ ト 東京3区 いちごリート_東京3区 2 0% 2.0% 100 1.0% 0.0% 80 ▲1.0% ▲2.0% 60 ▲3.0% ▲4.0% 40 ▲5.0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 4月 4月 4月 4

  44. Slide 44: 運用資産ポートフォリオ（2014年10月31日現在）

    運用資産ポートフォリオ（2014年10月31日現在 ※資産組み換え前） 全国に分散したポートフォリオを実現 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 その他 中段： 取得価格（億円） 17% 物件数 70物件 下段： 投資比率 取得総額 114,062百万円 札幌 レジデンス 5 17% オフィス 1% 鑑定評価額 114,182百万円 66% 賃貸可能面積 170,306 ㎡ 稼働率 95.7% ■ 規模分散 東京 0～10億未満 首都圏 仙台 15% 855 5 30億～ 75% 1% 31% 10億～20億 名古屋 20億～30億 40% 122 14% 11% 関西圏 74

  45. Slide 45: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2014年10月31日現在 2014年 10月期末評価 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率（ %） 期末評価額 Cap rate （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） （ 百万円） （ %） O 02 O-02 いちご西参道ビル ちご西参道ビ 都心6区 東京都渋谷区代 木 東京都渋谷区代々木三丁目 目 3 254 3,254 3 448 3,448 4 564 63 4,564.63 93 6% 93.6% 2 640 2,640 4 9% 4.9% O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区芝五丁目 2,740 2,7

  46. Slide 46: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2014年10月31日現在 2014年 10月期末評価 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率（ %） 期末評価額 Cap rate （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） （ 百万円） （ %） O-23 いちご中野ノースビル その他首都圏 東京都中野区新井一丁目 764 775 1,250.85 88.9% 806 5.5% O-24 いちご永代ビル その他首都圏 東京都江東区永代二丁目 1,490 1,488 2,608.05 100.0% 1,140 5.5% O-25 いちご横須賀ビル その他首都圏 神奈川県横須賀市若松

  47. Slide 47: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2014年10月31日現在 2014年 10月期末評価 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率（ %） 期末評価額 Cap rate （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） （ 百万円） （ %） R 01 R-01 フ レシテ 六本木 フォレシティ六本木 都心6区 東京都港区六本木二丁目 1 730 1,730 1 678 1,678 1 663 87 1,663.87 94 5% 94.5% 1 480 1,480 4 7% 4.7% R-02 フォレシティ麻布十番 都心6区 東京都港区三田一丁目 1,140 1,097 1,

  48. Slide 48: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2014年10月31日現在 2014年 10月期末評価 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率（ %） 期末評価額 Cap rate （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） （ 百万円） （ %） Z-01 ファルコン心斎橋 ファル ン心斎橋 4大都市 都 大阪府大阪市中央区東心斎橋一丁目 大阪府大阪市中央区東心斎橋 丁目 3,410 , 3,127 , 5,760.79 , 87.3% 2,810 , 5.2% Z-02 フィエスタ渋谷 都心6区 東京都渋谷区宇田川町 1,970 1,986 1,185.85 90.7% 2,0

  49. Slide 49: 参考：2015年4月期取得物件

    参考：2015年4月期取得物件 【参考】2014年12月および2015年1月の新規取得11物件 取得時鑑定評価 取得価格 取得日 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率（ %） 評価額 Cap rate （ 百万円） （ 予定日） 面積（ m ） （ 百万円） （ %） O-51 恵比寿グリーングラス 都心6区 東京都渋谷区恵比寿南三丁目 5,900 2014/12/10 3,159.27 90.6% 5,940 4.1% O 52 O-52 いちご大森ビル 都心6区 東京都品川区南大井六丁目 3 850 3,850 2014/12/15 3 624 22 3,624.2

  50. Slide 50: 【取得資産】恵比寿グリーングラス（O-51）

    【取得資産】 恵比寿グリーングラス（O-51） ■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP 取得価格 5,900百万円 鑑定評価額 5,940百万円 NOI利回り 4.2% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都渋谷区恵比寿南3丁目 賃貸可能面積 3,159.27m2 構造/階数 S造 B1F / 9F 建築時期 2009年 10月 稼働率 90.6% 【エリアおよび立地・建物等について】 ・JR各線「恵比寿」駅から徒歩約4分、東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅から徒歩約2分と最寄駅の接近性に優れ、 都内各所へのアクセスも良好 ・恵比寿ガーデンプレイス開業以来、大規模ビルが相次いで 恵比寿ガ デ プ

  51. Slide 51: 【取得資産】いちご大森ビル（O-52）

    【取得資産】 いちご大森ビル（O-52） ■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP 取得価格 3,850百万円 鑑定評価額 3,920百万円 NOI利回り 5.1% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都品川区南大井6丁目 2 賃貸可能面積 3,624.22m , 構造/階数 S / SRC造 B1F / 8F 建築時期 1992年 7月 稼働率 100% 【エリアおよび立地・建物等について】 ・JR京浜東北線「大森」駅と京浜急行本線「大森海岸」駅の 2駅の利用が可能であり、都心部および羽田空港への交通 利便性に優れている ・「大森ベルポート」等の大規模施設等が集積している ・羽田空港の再拡張、国

  52. Slide 52: 【取得資産】いちご大宮ビル（O-54）

    【取得資産】 いちご大宮ビル（O-54） ■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP 取得価格 3,430百万円 鑑定評価額 3,520百万円 NOI利回り 6.6% 物件タイプ オフィス 所在地 埼玉県さいたま市大宮区宮町2丁目 賃貸可能面積 6 249 54m2 6,249.54m 構造/階数 RC造 B1F / 7F 建築時期 1986年 11月 稼働率 99.2% 【エリアおよび立地・建物等について】 ・JR、私鉄各線「大宮」駅徒歩約9分に位置し、県内のみ ならず隣接都県へのアクセスも良好 ・「大宮」駅は埼玉県内一の商業、業務地区を擁することから 地元企業のオ 地元企業のオフィス需要の他、

  53. Slide 53: 【取得資産】いちご仙台イーストビル（O-57）

    【取得資産】 いちご仙台イーストビル（O-57） ■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP 取得価格 1,840百万円 鑑定評価額 1,890百万円 NOI利回り 6.5% 物件タイプ オフィス 所在地 宮城県仙台市宮城野区宮城野1丁目 賃貸可能面積 5 213 09m2 5,213.09m 構造/階数 S造 5F 建築時期 2008年 9月 稼働率 100% 【エリアおよび立地・建物等について】 ・JR仙石線「榴ヶ岡」駅から徒歩約3分、JR各線「仙台」駅 から徒歩約15分、メインストリートである宮城野通りに 面した角地に立地し、交通利便性、視認性に優れる ・仙台駅東口エリアは、区画整理事業によ

  54. Slide 54: 【取得資産】いちご高田馬場ビル（O-53）

    【取得資産】 いちご高田馬場ビル（O-53） ■ 物件概要 ■ 物件写真 / MAP 取得価格 1,580百万円 鑑定評価額 1,630百万円 NOI利回り 5.3% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都新宿区高田馬場1丁目 賃貸可能面積 1,606.92m2 構造/階数 SRC造 B1F / 7F 建築時期 1993年 9月 稼働率 100% 【エリアおよび立地・建物等について】 ・JR山手線、東京メトロ東西線、西武新宿線「高田馬場」駅 徒歩約3分に位置し、新宿、渋谷、大手町等の主要 ビジネス拠点へのアクセスに優れる ・都心への接近性を重視しつつ賃料水準を抑えたい企業や 都心 接近性を重視

  55. Slide 55: 【取得資産】いちご相模原ビル / いちご大船ビル

    【取得資産】 いちご相模原ビル（O-55） / いちご大船ビル（O-56） いちご相模原ビル（O-55） ■ 物件概要 取得価格 1,174百万円 鑑定評価額 1,190百万円 NOI利回り 6 7% 6.7% 物件タイプ オフィス 所在地 神奈川県相模原市中央区相模原5丁目 賃貸可能面積 2,959.38m2 構造/階数 SRC造 7F 建築時期 1989年 5月 稼働率 100% いちご大船ビル（O-56） ■ 物件概要 取得価格 2,000百万円 鑑定評価額 2,030 2 030百万円 NOI利回り 6.0% 物件タイプ オフィス 所在地 神奈川県鎌倉市大船1丁目 賃貸可能面積 2,3

  56. Slide 56: 【取得資産】いちご熊本ビル / ライオンズスクエア川口

    【取得資産】 いちご熊本ビル（O-58） / ライオンズスクエア川口（Z-12） いちご熊本ビル（O-58） ■ 物件概要 取得価格 1,450百万円 鑑定評価額 1,460百万円 NOI利回り 7.3% 物件タイプ オフィス 所在地 熊本県熊本市中央区辛島町 賃貸可能面積 4,499.08m2 構造/階数 S / SRC造 12F 建築時期 1991年 3月 稼働率 100% ライオンズスクエア川口（Z-12） ■ 物件概要 取得価格 2,430百万円 鑑定評価額 2,500百万円 NOI利回り 5.7% 物件タイプ その他（商業施設） 所在地 埼玉県川口市元郷2丁目 賃貸可能面積 7,78

  57. Slide 57: 【取得資産】いちご新横浜アリーナ通りビル / いちご蒲田ビル

    【取得資産】 いちご新横浜アリーナ通りビル（Z-13） / いちご蒲田ビル（Z-14） いちご新横浜アリーナ通りビル（Z-13） ■ 物件概要 取得価格 1,700百万円 鑑定評価額 1,730百万円 NOI利回り 5 7% 5.7% 物件タイプ その他（商業施設） 所在地 神奈川県横浜市港北区新横浜3丁目 賃貸可能面積 1,971.34m2 構造/階数 S造 6F 建築時期 2001年 10月 稼働率 100% いちご蒲田ビル（Z-14） ※2015年1月9日取得予定 ■ 物件概要 取得予定価格 1,400百万円 鑑定評価額 1,410百万円 NOI利回り 5.4% 物件タイプ その他（商業

  58. Slide 58: Appendix：「いちごリート」について

    Appendix ： 「いちごリート」について © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 58

  59. Slide 59: 投資主の状況

    投資主の状況 2014年10月31日現在 ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 氏名又は名称 所有投資口数 比率 個人・その他 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド いちごトラスト ピ ティ イ リミテッド 360,060 35% 115,801 2 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 106,634 10% 3 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 96,356 9% 外国法人・個人 563,590 金融機関 4 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 84,791 8% 334,008 5 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S

  60. Slide 60: 投資法人概要

    投資法人概要 2014年10月31日現在 ■ 投資法人 名称 いちご不動産投資法人（いちごリート） 動産投資法 （ リ ） 証券コード 8975 所在地 所在 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 70物件 ポートフォリオ規模 114,062百万円（取得価格ベース） 決算期 4月期（ 11月1日～4月30日）および10月期（ 5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご不動産投資顧問株式会社 代表執行役社長 織井 渉 © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Rea

  61. Slide 61: 「いちごリート」ブランドの追求 ①

    「いちごリート」ブランドの追求 ① ハードとソフト両面からのブランディングにより、認知度向上を図る  オフィスを中心に「いちご」を冠した名称へ順次移行  いちごグループの建築技術を活用し、安全性、快適性、美観の向上を図る いちごグループの建築技術を活用し 安全性 快適性 美観の向上を図る © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 61

  62. Slide 62: 「いちごリート」ブランドの追求 ②

    「いちごリート」ブランドの追求 ② 一期一会のおもてなしを大切にした建物管理仕様を展開  テナント満足度向上に向け、「いちごグループ建物管理方針」を制定  いちご仕様募集広告、パンフレットを作成 いちご仕様募集広告 パンフレットを作成 ■ いちごグループ建物管理方針（いちごグループHPに公開） ■ 募集広告 / パンフレット ■ 賃貸物件情報サイト（いちごグループHP） © 2014 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights re

  63. Slide 63: お問合せ・免責事項

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の 業績は、さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

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