Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975
Ichigo Office Reit Investment — FY2026 April period Earnings Presentation
56 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 17, 2026
Slide 1: Ichigo Office 2026年4月期 決算説明資料
いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2026年4月期（第41期）決算説明資料 June 17, 2026 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j
Slide 2: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Slide 3: いちごの心築（しんちく）
いちごの心築（しんちく） 心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、 現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しています。 社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Slide 4: 目次
目次 2026年4月期 決算 【2026年4月期】 決算ハイライト 売却益の還元と成長投資の両立 決算概要 最大利益を実現するいちごオフィスの物件売却 中長期にわたり東証リート指数を上回るトータルリターンを実現 【売却力】 継続的な含み益の実現とNAV成長の両立 心築の成果により帳簿価額を大きく上回る価格で譲渡を実現 財務ハイライト スポンサーパイプライン 安定的な財務基盤の維持と返済期限の分散 いちごオフィスの強みを活かした 環境認証・省エネルギー認証の着実な積み上げ 投資主価値の最大化 「利益還元力」 投資主の最大利益を追求した分配
Slide 5: 2026年4月期 決算
2026年4月期 決算 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 5
Slide 6: 決算ハイライト
決算ハイライト 2026年4月期 実績 概要 • 売却 ： 含み益を上回る519百万円の売却益を実現 • 売却 ： いちご・みらい信金ビル （帳簿価額比 1.7倍で売却） 資産入替 • 取得 ： いちご立川公園通りビル、 • 取得 ： 将来成長が期待できる物件へ資本を再配分 いちご船橋ビル （2物件/5,560百万円を取得） • 当期純利益：期初予想比 +132百万円 • 心築CAPEXおよび賃料改定が賃貸収入の増加に寄与 利益成長 • NOI：期初予想比 +174百万円 • NOIは過去最高額を達成 • 資金借入：2,000百万円 • 成長投資に向けた機動的な資金調達を実施 財務戦略 • 自
Slide 7: 決算概要
決算概要 巡航EPUおよびNOIは着実に増加 収益・分配金の減少（前期比）は売却益の減少による （単位：百万円） 2025年10月期 2026年4月期 2026年4月期 期初予想比 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■賃貸事業収入： +22 営業収益 9,271 8,699 8,665 +34 ・貸室収入増： 五反田・聖坂・丸の内 等 +63 船橋(41期取得) +36 営業利益 5,070 4,576 4,467 +109 ・貸室収入減： 笹塚・渋谷ｲｰｽﾄ・道玄坂 等 -48 ・その他収入増： 栄・五反田 等 +11 経常利益 4,17
Slide 8: 中長期にわたり東証リート指数を上回るトータルリターンを実現
中長期にわたり東証リート指数を上回るトータルリターンを実現 直近1年のトータルリターン+14.5%、東証リートオフィス指数比+7.0ポイント 3年・5年・10年および上場来の各期間で東証リート指数をアウトパフォーム （2026年4月末日時点） 1年 3年 5年 10年 上場来 トータルリターン実績 +14.5% +22.9% +28.6% +90.0% +432.2% 年平均トータルリターン（A） +14.5% +7.1% +5.2% +6.6% +8.5% 東証リート指数 年平均トータルリターン（B） +15.1% +4.9% +2.5% +3.9% +5.5% 超過年平均トータルリ
Slide 9: 継続的な含み益の実現とNAV成長の両立
継続的な含み益の実現とNAV成長の両立 1口当たりNAVが6期連続上昇、5期連続で過去最高を更新 直近1年間のNAV成長率 ： +5.8% オフィス特化型転換後のNAV成長率（CAGR（年平均））： +4.3% （単位：円） 2015年9月 +5.8% オフィス特化型 リートへの転換 109,528 106,287 101,306 103,537 97,079 96,660 97,624 100,189 93,193 92,787 92,874 92,958 95,053 91,618 87,934 70,117 2015年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
Slide 10: 財務ハイライト
財務ハイライト 成長投資を支える主要財務指標の推移 2025年4月期 実績 2025年10月期 実績 2026年4月期 実績 1口当たり分配金 3,330円 2,715円 2,376円 1口当たりNAV 103,537円 106,287円 109,528円 1口当たりFFO 2,671円 2,639円 2,687円 簿価LTV（総資産ベース） 50.3% 51.0% 51.6% 時価LTV（鑑定ベース） 45.0% 44.8% 43.9% 平均借入金利 1.02% 1.05% 1.16% 平均借入期間 7.2年 7.1年 7.1年 金利固定化比率 91.8% 88.3% 81.7% 格付（JC
Slide 11: 安定的な財務基盤の維持と返済期限の分散
安定的な財務基盤の維持と返済期限の分散 ■ 平均金利および平均残存期間 ※ 投資法人債を含む ■ 金利固定化比率 2.5% 5年 ■ 変動金利 ■ 固定金利（金利スワップによる金利固定化を含む） 平均借入金利 平均借入残存期間 100% 5.0% 2.9% 8.2% 11.7% 2.0% 4年 18.3% 3.7年 3.6年 1.5% 3.5年 3.3年 3年 3.3年 1.16% 95.0% 97.1% 91.8% 1.0% 2年 88.3% 81.7% 0.99% 1.02% 1.05% 0.92% 0.5% 1年 0% 0.0% 0年 2024年 2024年 2025年 2025年 20
Slide 12: 環境認証・省エネルギー認証の着実な積み上げ
環境認証・省エネルギー認証の着実な積み上げ 環境認証／省エネルギー認証の取得 本投資法人では初となる ZEB Ready 評価の取得 CASBEE不動産評価認証：Sランク（1物件）、Aランク（1物件） いちご八丁堀ビル いちご伏見ビル いちご熊本ビル BELS評価 ZEB評価 CASBEE不動産評価認証 ★★★★★★ ZEB Ready （最高評価） （本投資法人初） Sランク Aランク 認証取得計画の進捗 計画的な認証取得（毎年3～4物件）を通じ、段階的に比率を高めていく 計画設定時 現在 計画 （2024年10月期末） （2026年4月期末） （2029年10月期末）
Slide 13: いちごオフィスの強み
いちごオフィスの強み © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 13
Slide 14: いちごオフィスの強みを活かした投資主価値の最大化 「心築力」
いちごオフィスの強みを活かした投資主価値の最大化 「心築力」 「ビルの価値向上、競争力向上」 心築力 「価値向上に資するCAPEX投資」 「テナントリレーション構築」 利益還元力 価値創造 サイクル 売却力 心築力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 14
Slide 15: 高い投資リターンを実現する心築CAPEX資金 ①
高い投資リターンを実現する心築CAPEX資金 ① 機動的な活用が可能なCAPEX資金による 「収益向上」 と 「資産価値向上」 ■ 心築CAPEX資金を活用した成果の一例 （2026年4月期～2026年10月期） 賃料増加額 鑑定評価（前期比増減） 対象物件 工事内容 投資額 ROI （年ベース） 評価額 Cap rate いちご恵比寿グリーングラス ・共用部リニューアル 29百万円 +23百万円 +78.2% +110百万円 ｰ いちご渋谷道玄坂ビル ・セットアップオフィス 42百万円 +12百万円 +29.4% +230百万円 ｰ いちご本郷ビル ・セットアップオフィス 21百万円 +5百
Slide 16: 心築CAPEX資金 ② 共用部リニューアル
【心築事例】 高い投資リターンを実現する心築CAPEX資金 ② 共用部リニューアル テナント満足度と物件競争力の向上 「いちご恵比寿グリーングラス」 エントランス 実施項目 内容 エントランス 植栽 美観による競争力向上 6階テラス リニューアル ワーカー向けの交流・ 休憩スペースを整備 屋上リフレッシュスペース 緑化空間を活用しオフィス 喫煙ブース設置（分煙化） 利用者の快適性を向上 屋上リフレッシュ 投資効果 6階テラス スペース 賃料改定率（3区画） +18.9% 投資額 29百万円 年間賃料増加額 +23百万円 ROI 78.2% © Ichigo Investment Advisor
Slide 17: 心築CAPEX ③ セットアップオフィス
【心築事例】 高い投資リターンを実現する心築CAPEX ③ セットアップオフィス テナントニーズを掘り起こし付加価値向上を推進 「いちご渋谷道玄坂ビル」 執務室 リフレッシュエリア 実施項目 内容 執務室、会議室、リフレッ 4階 セットアップオフィス シュエリアを整備 投資効果 賃料改定率（1区画） +73.9% 投資額 42百万円 年間賃料増加額 +12百万円 ROI 29.4% © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 17
Slide 18: 内部成長の進展 ① 高稼働の維持と賃料単価の上昇を両立
内部成長の進展 ① 高稼働の維持と賃料単価の上昇を両立 心築の成果とマーケット賃料の上昇により賃料単価の上昇が継続 ■ 稼働率およびフリーレントの推移 （オフィス） ■ 平均賃料坪単価の推移 （オフィス） （単位：円） ■ 全物件 ■ 都心6区 100% 8か月 フリーレント平均月数（オフィス） 19,400 契約稼働率 経済的稼働率 18,900 97.5% 18,700 97.3% 18,400 96.5% 18,300 16,300 96.1% 95.9% 16,000 95.6% 95.5% 95% 4か月 15,500 94.7% 94.9% 15,100 15,200 93.9%
Slide 19: 内部成長の進展 ② 新規成約における賃料の変動状況
内部成長の進展 ② 新規成約における賃料の変動状況 テナント入れ替え時の賃料増額基調が鮮明、86%で増額入替を実現 ■ 新規成約時における賃料増減割合の推移 ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （単位：千円） （オフィス、賃貸面積ベース） （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■ 同額入替 ■ 増額入替 増額入替による増額分 6.2% 1.6% 減額入替による減額分 8.4% 12.2% 減額入替 12,876 ※ 19.5% 4.1% 1件 11,776 17.3% -3.3% 2.6% 9,995 同額入替 4件 4,957 13,075 11,798 87.5% 86.3%
Slide 20: 内部成長の進展 ③ 既存テナントにおける賃料の変動状況
内部成長の進展 ③ 既存テナントにおける賃料の変動状況 賃料増額率（平均）は前期を超過、2026年10月期も増額基調が継続 ■ 賃料改定時における賃料増減割合の推移 ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■ 据置更新 ■ 増額改定 増額改定による増額分 （単位：千円） 減額改定による減額分 0.7% 0.4% 0.0% 0.0% 9,652 据置更新 7,389 156件 69.0% 5,724 ※ 90.2% 81.9% 89.9% 9,652 3,909 平均増額率 平均増額率 平均増額率 増額改定 7,483 +8
Slide 21: 賃料ギャップによる収益成長余地
【2026年10月期以降】 賃料ギャップによる収益成長余地 マーケット賃料の上昇が鮮明、賃料ギャップが10％以上存在する契約が多数 契約更改を通じた賃料増額により収益拡大を目指す ■ 今後の契約更改対象面積比率（オフィス） ■ 今後の契約更改賃料ギャップ分布（オフィス） （単位：百万円） マーケット賃料以下 2026年4月期 171 132 22% 126 2026年10月期以降 78% 44 36 21 59 39 33 12 53 7 7 19 21 13 2026年10月期 2027年4月期 2027年10月期 2028年4月期以降 店舗区画契約を除く （14,300坪） （17
Slide 22: いちごオフィスの強みを活かした投資主価値の最大化 「売却力」
いちごオフィスの強みを活かした投資主価値の最大化 「売却力」 「心築による価値向上」 売却力 「好機を捉え最大利益で売却」 「投資主利益を最優先」 利益還元力 価値創造 サイクル 売却力 心築力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 22
Slide 23: 売却益の還元と成長投資の両立
【2026年4月期】 売却益の還元と成長投資の両立 帳簿価額の1.7倍で成長余地が限定的な物件を売却 売却（1物件） 取得（2物件） いちご・みらい信金ビル いちご立川公園通りビル いちご船橋ビル 帳簿価額 1,037百万円 成長投資 空室・賃料ギャップ解消 共用部改修・賃料増額 による収益成長余地 による収益成長余地 売却価格 1,750百万円 売却益 519百万円 取得価格 取得価格 還元 1,950百万円 3,610百万円 鑑定NOI利回り 鑑定NOI利回り 5.2% 分配金 4.8% © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Offic
Slide 24: 最大利益を実現するいちごオフィスの物件売却
最大利益を実現するいちごオフィスの物件売却 投資主利益を追求し好条件で４物件を売却 心築による価値向上と好機を捉えた意思決定により含み益を超えた利益を実現 売却益は101百万円を配当積立金として内部留保し5,765百万円を投資主様へ還元 物件名 いちご半蔵門ビル いちご西池袋ビル いちご九段ビル いちご人形町ビル 鑑定評価額 2,300百万円 1,080百万円 3,750百万円 1,960百万円 （2026年4月期末） 想定帳簿価額 1,527百万円 569百万円 3,267百万円 1,511百万円 売却価格 4,210百万円 1,160百万円 6,200百万円 2,650百万円 帳簿
Slide 25: 心築の成果により帳簿価額を大きく上回る価格で譲渡を実現
【売却力】 心築の成果により帳簿価額を大きく上回る価格で譲渡を実現 継続保有と比較のうえ、好機を逃さず投資主利益を優先 ■ 資産売却の実績 （単位：百万円） 2.0倍 ■ 帳簿価額合計 ■ 売却価格合計 1.9倍 1.6倍 15,970 12,200 10,520 1.6倍 7,913 6,538 6,415 2.4倍 4,470 2,730 1,720 727 2022年（1物件） 2023年（2物件） 2024年（2物件） 2025年（6物件） 2026年（5物件予定） （2022年4月期 / 10月期） （2023年4月期 / 10月期） （2024年4月期 / 10月期） （2025年
Slide 26: スポンサーパイプライン
スポンサーパイプライン 合計18物件、813億円のスポンサーパイプライン No. 物件 エリア区分 1 北海道札幌市オフィス 4大都市 2 北海道札幌市オフィス 4大都市 3 東京都千代田区オフィス 都心6区 北海道札幌市 4 東京都港区オフィス 都心6区 5 東京都港区オフィス 都心6区 6 東京都港区オフィス 都心6区 7 東京都目黒区オフィス その他首都圏 8 東京都江東区オフィス その他首都圏 9 東京都文京区オフィス その他首都圏 10 東京都武蔵野市オフィス その他首都圏 11 神奈川県横浜市オフィス その他首都圏 宮城県仙台市 12 宮城県仙台市オフィス その他 福岡県福岡市 1
Slide 27: いちごオフィスの強みを活かした投資主価値の最大化 「利益還元力」
いちごオフィスの強みを活かした投資主価値の最大化 「利益還元力」 「売却による最大利益を早期還元」 利益還元力 「負ののれんの継続活用による分配金向上」 「余剰資金による自己投資口の取得」 利益還元力 価値創造 売却力 サイクル 心築力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 27
Slide 28: 投資主の最大利益を追求した分配
投資主の最大利益を追求した分配 好機を捉えた売却により早期に投資主様へ利益還元 5,683 ■ 巡航EPU ■ 売却益相当 ■ 負ののれん取り崩し （単位：円） 3,330 3,774 2,692 2,715 1,317 2,376 2,199 675 655 148 275 1,992 2,033 1,982 1,950 1,946 1,841 2024年4月期 2024年10月期 2025年4月期 2025年10月期 2026年4月期 2026年10月期 （予想） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Inves
Slide 29: 資本効率の最大化に向けた自己投資口の取得
資本効率の最大化に向けた自己投資口の取得 2期連続で実施（総額 25.8億円）により、1口当たり価値の向上を推進 2025年10月期 2026年4月期 取得投資口数 16,969口 10,262口 取得価格総額 15.8億円 10億円 発行済投資口数比 1.09% 0.67% 分配金影響 30円 / 口 16円 / 口 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 29
Slide 30: 業績予想
業績予想 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 30
Slide 31: 2026年10月期 予想
2026年10月期 予想 NOI、売却益、当期純利益および分配金は過去最高水準を予想 既存物件の内部成長が4物件売却による収益減少を上回る見込み （単位：百万円） 2026年4月期 2026年10月期 増減 主な差異要因 （2026年4月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■不動産等売却益 計上： +5,346 営業収益 8,699 14,201 +5,501 （前期 519に対し当期 5,866） ■賃貸事業収入： +155 営業利益 4,576 9,748 +5,171 ・4物件売却による賃貸事業収入の減少 -117 ・船橋の賃貸事業収入の通期寄与 +56 ・既存物件の
Slide 32: 2027年4月期 予想
2027年4月期 予想 物件数は減少するも、NOIは26/10期予想を上回り、過去最高を更新見込み 賃料改定効果および前期売却による回収資金の再投資効果は未反映 （単位：百万円） 2026年10月期 2027年4月期 増減 主な差異要因 （2026年10月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■不動産等売却益 剥落： -5,866 営業収益 14,201 8,261 -5,940 ■賃貸事業収入： -74 営業利益 9,748 4,092 -5,655 ・賃貸事業収入の減少 -36 ・水道光熱費収入の減少 -17 経常利益 8,677 2,966 -5,710 ・一時収入の減
Slide 33: Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）
Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 33
Slide 34: いちごオフィスのサステナビリティ理念
いちごオフィスのサステナビリティ理念 いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と 発展に貢献することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組む ことを目的に、以下のとおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加 してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削
Slide 35: いちごオフィスにおけるESGの取り組み 環境
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 （Environmental） 2025年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加） 昨年に引き続き「3 Star」を取得 「Green Star」を9年連続取得 開示評価で「Aレベル」の評価を取得 各種環境認証の取得 31件（25物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の41.3% ※ 2026年4月末日時点 CASBEE不動産評価認証 BELS （建築環境総合性能評価システム） （建築物省エネルギー性能表示制度） Sランク Aランク 6つ星 2つ星（★★） 1つ星（★） いちご八丁堀ビル いちご秋葉原ノー
Slide 36: 社会（Social）・ガバナンス（Governance）
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 社会（Social）・ガバナンス（Governance） 「サステナブル社会」への取り組み 徹底したガバナンス体制 ■ 地域活性化への貢献 ■ 完全成果報酬体系への移行 非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、災害時救援 2020年11月1日より、資産規模連動報酬等とは異なる、 自動販売機の設置の他、河川氾濫対策としてビル敷地内に 投資主価値向上との完全連動報酬体系を導入 土のうを設置 静観的な運用ではなく投資主価値向上につながる能動的な運用の 促進 2023年6月23日開催の投資主総会決議に基づき、2023年10月期 より収益・
Slide 37: CDPより 「RE100」 認定取得
【いちごグループにおけるESGの取り組み】 CDPより 「RE100」 認定取得 再生可能エネルギーによる電力使用率100%達成 グループで掲げる環境課題解決KPI（※）を達成 当社発電所由来トラッキング付 再生可能エネルギー 非化石証書の取得 切り替え RE100 41% 59% 100% うち、いちごオフィス 58.2% うち、いちごオフィス 1.5% （2026年2月期末時点） （※） サステナブルな社会へ向けた環境課題解決KPIとして、 「グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとする『RE100』を2025年までに達成しその状態を維持」と策定 © Ichi
Slide 38: いちごのクライメート・ポジティブ
【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と 再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進 （単位：t-CO2） ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量とグループ排出量比較 ■ CO2削減・排出量推移 ■ いちごグループが保有・運用する発電所によるCO2削減量 ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■ いちごグループのScope1+2排出量（予測値） ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2 / 予測値） □ 施策（
Slide 39: 「サステナブル社会」の実現に向けた、グループ全体の取り組み
【いちごグループにおけるESGの取り組み】 「サステナブル社会」の実現に向けた、グループ全体の取り組み 「サステナブル社会」の実現に向けた、グループ全体の取り組み ■ 地域活性化への貢献 ■ 「いちご大学」の運営 ■ スポーツ支援 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、 役職員一人ひとりが学び続けられる「いちご大学」 スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化 不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域 を、2013年5月より企業内大学として開校 への取り組みとして、ウエイトリフティング部・ 雇用の創出、地域活動支援による防災性能や 開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら 陸上部・テニス部
Slide 40: Appendix ： 決算・物件関連データ
Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 40
Slide 41: 有利子負債の状況
有利子負債の状況 ■ 有利子負債の内訳 （2026年4月末日時点） （単位：百万円） ■ 2026年4月期の資金調達の概要 借入先 借入残高 比率 比率（前期比） 種別 金額（百万円） 期間 金利 三井住友銀行 35,709 28.2% 0.3% 1,000 6.4年 1か月円TIBOR+0.58% みずほ銀行 24,195 19.1% 0.5% 1,000 6.4年 1か月円TIBOR+0.59% SBI新生銀行 14,908 11.8% -0.2% 三菱UFJ銀行 13,483 10.6% 0.6% 1,000 6.4年 1か月円TIBOR+0.59% あおぞら銀行 10,952 8.6%
Slide 42: 拡大を継続する含み益
拡大を継続する含み益 期末鑑定評価による含み益は677億円（前期比 +48億円） （百万円） 期末帳簿価額（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 400,000 34% 30.64 29.17 27.17 25.60 25.03 26% 300,000 288,790 23.41 23.50 276,436 275,240 278,400 22.78 22.25 255,330 257,216 259,178 253,110 246,330 221,100 216,431 221,060 215,535 205,098 207,951 208,272 206,349 201,489
Slide 43: オフィスビルにおける入退去理由
オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由 （件数ベース） ■ 解約における退去理由 （件数ベース） 拡張移転/立地改善 新規開設 拡張移転/立地改善 事業所閉鎖 コスト削減/統合移転 その他 コスト削減/統合移転 その他 2024年 2024年 4月期 50.0% 24.0% 2.0% 24.0% 12.2% 36.6% 26.8% 24.4% 4月期 2024年 2024年 10月期 33.3% 37.8% 6.7% 22.2% 35.1% 8.1% 51.4% 5.4% 10月期 2025年 8.6% 2025年 4月期 74.3% 14.3% 2.9% 21.9% 3
Slide 44: テナント入退去の推移
テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 入居面積－退去面積 （単位：m2） 11,799 入居面積平均 8,675m2（※3） 10,164 9,858 8,629 9,493 7,418 7,304 7,101 6,309 （※1） -4,989 -6,059 -5,638 -7,056 退去面積平均 -8,212 -8,314 -8,711 -10,270 ‐ 8,412m2（※3） -10,900 （※2） -12,618 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2
Slide 45: 継続的な心築：テナントニーズを掘り起こすCAPEXの実行
継続的な心築：テナントニーズを掘り起こすCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2026年10月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 2,000 物件名 工事内容 投資額（千円） 修繕費 CAPEX（心築） CAPEX（LCC） 減価償却費 いちご聖坂ビル 貸室改修工事 79,536 いちご船橋ビル 空調設備更新工事 42,094 1,500 いちご渋谷道玄坂ビル 貸室改修工事 38,483 いちご渋谷神山町ビル 貸室・共用部改修工事 37,421 981 999 992 1,005 1,000 ■ 2027年4月期における主なCAPEX計画 1,406 1,
Slide 46: 物件一覧 ①
物件一覧 ① 2026年4月末日時点 期末帳簿 2026年4月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 1 O-02 いちご西参道ビル 東京都渋谷区 3,284 4,523.19 100.0% 4,060 3.7% +730 － 2 O-03 いちご三田ビル 東京都港区 2,718 4,119.74 86.4% 4,040 3.8% +80 － 3 O-04 いちご南平台ビル 東京都渋谷区 1,927 1,925.24 91.9% 3,130 3.2%
Slide 47: 物件一覧 ②
物件一覧 ② 2026年4月末日時点 期末帳簿 2026年4月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 26 O-47 いちご秋葉原ノースビル 東京都千代田区 5,369 6,250.53 100.0% 8,720 4.1% － － 27 O-48 いちご堺筋本町ビル 大阪府大阪市 1,636 3,729.35 100.0% 2,810 3.9% － － 28 O-49 いちご神田小川町ビル 東京都千代田区 2,334 2,323.25 100.0% 3
Slide 48: 物件一覧 ③
物件一覧 ③ 2026年4月末日時点 期末帳簿 2026年4月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 51 O-73 いちご人形町ビル 東京都中央区 1,511 1,769.75 100.0% 1,960 3.7% +30 － 52 O-75 いちご博多ビル 福岡県福岡市 1,384 2,423.86 100.0% 1,660 4.2% +10 － 53 O-76 いちご錦ファーストビル 愛知県名古屋市 1,965 3,324.74 89.6% 2,5
Slide 49: 物件一覧 ④
物件一覧 ④ 2026年4月末日時点 期末帳簿 2026年4月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 76 O-100 いちご博多駅東三丁目ビル 福岡県福岡市 2,841 2,949.22 84.3% 2,860 4.1% +10 － 77 O-101 いちご錦糸町サウスビル 東京都墨田区 2,076 2,059.86 100.0% 2,170 3.5% +70 － 78 O-102 いちご秋葉原イーストビル 東京都千代田区 3,277 2,100.9
Slide 50: 運用資産ポートフォリオ
運用資産ポートフォリオ （2026年4月末日時点） ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 ■ 用途分散 物件数 87物件 中段：取得価格（億円） その他 取得総額 222,508百万円 下段：投資比率 2% 鑑定評価額 288,790百万円 賃貸可能面積 260,159.70m2 稼働率 97.3% NOI利回り 5.3% ポートフォリオPML 3.7% 保有資産の耐震性区分 新耐震基準 ：81物件 仙台 旧耐震 東京 18 オフィス ：2物件 1% （新耐震並み） 首都圏 98% 1,711 旧耐震 77% ：4物件 （耐震工事実施済み） 名古屋 ■ 規模分散 大阪 222 10% 10億未
Slide 51: テナントの状況
テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] テナント総数 ： 1,036件 （2026年4月末日時点） 教育・学習支援業 2% 上位テナント10社合計の割合 飲食・宿泊業 不動産業 3% （面積ベース） 9.9% 5% （賃料ベース） 12.1% 建設業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 4% その他 4% サービス業 ■ 賃貸面積上位テナント 10社 32% 金融・保険業 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m 2） 面積割合 5% 1 いちご秋葉原ノースビル A社（情報通信業） 6,250 2.5%
Slide 52: Appendix ： その他
Appendix ： その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 52
Slide 53: スポンサー
スポンサー サステナブルインフラの「いちご」 Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開 不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み 太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、陸上、テニス)等も積極的に推進 いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） アセット マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちごリアルティマネジメント株式会社 いちご地所株式会
Slide 54: 投資主の状況
投資主の状況（2026年4月末日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 所有 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 384,704 25.2% 607,308口 631,483口 640,461口 (39.1%) (41.1%) (41.9%) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 2 217,398 14.2% （信託口） 173,256口 169,465口 169,103口 (11.1%) (11.0%) (11.1%) 3 株式会社日本カストディ銀行
Slide 55: 投資法人概要
投資法人概要 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区丸の内二丁目6番1号 執行役員 鍵山 卓史 保有物件数 87物件 （2026年4月末日時点） ポートフォリオ規模 2,225億円 （取得価格ベース） （2026年4月末日時点） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人 資産運用業協会 会員
Slide 56: 免責事項・お問合せ
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。 本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。 本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に基
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