Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2025 Earnings Presentation

58 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Dec 15, 2025

  1. Slide 1: Ichigo Office 2025年10月期（第40期）決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2025年10月期（第40期）決算説明資料 December 15, 2025 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office

  2. Slide 2: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

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  3. Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

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  4. Slide 4: いちごの心築（しんちく）

    いちごの心築（しんちく） 心築とは、いちごの不動産技術と ノウハウを 活用し、一つ一つの不動産に心を 込めた丁寧な価値向上を図り、 現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しています。 社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: 目次

    目次  2025年10月期 決算  今後の成長に向けた取り組み  決算ハイライト  継続的な資産譲渡による譲渡益の獲得  決算概要  【2022年以降の資産譲渡の実績】  財務指標の推移 －12物件 / 306億円の資産譲渡を実行、譲渡益98億円を還元  いちごオフィスの1口当たりNAVの推移  資本コストを意識した厳選投資を実行  目標8%を超えるトータルリターン（TSR）  心築CAPEXを資金使途とした資金の借入  稼働率、平均賃料単価の推移  スポンサーパイプライン  新規成約における賃料の変動状況  2026年4月期 予想  既存テナント賃料の変動状況

  6. Slide 6: 2025年10月期 決算

    2025年10月期 決算 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 6

  7. Slide 7: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2025年10月期 実績 説明 • 譲渡価格は帳簿価格の2.0倍、鑑定評価額の1.5倍 資産譲渡 ・ いちご富山駅西ビル譲渡 （27億円） • 譲渡益（約11億円）は投資主様に還元 • 鑑定評価額を大幅に上回る価格での譲渡 • 当期純利益：期初予想比+1,178百万円 利益成長 • NOI：期初予想比+80百万円 • 心築による収益の成長 賃料単価：約3%上昇、期末稼働率：97.5％（目標達成） • 資金借入：881百万円 • 心築CAPEXを使途とした資金借入 財務戦略 • 自己投資口の取得 / 消却：16,969口 • 自己投資口の消却による分配金増加：1口当たり+23円

  8. Slide 8: 決算概要

    決算概要 （単位：百万円） 2025年4月期 2025年10月期 2025年10月期 期初予想比 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■不動産等譲渡益の増加: +1,094（いちご富山駅西ビル） 営業収益 10,235 9,271 8,141 +1,129 ■不動産賃貸収入の増加: +35 営業利益 6,094 5,070 3,931 +1,138 ・賃貸事業収入の増加: +79（乃木坂+13、神田小川町+9、他） ・水道光熱費収入の減少: -65 経常利益 5,174 4,172 2,993 +1,178 ・一時収入の増加: +21 ■賃貸事業費用

  9. Slide 9: 財務指標の推移

    財務指標の推移 心築を通じた資産価値向上により時価LTV低下 2024年10月期 実績 2025年4月期 実績 2025年10月期 実績 1口当たり分配金 2,692円 3,330円 2,715円 1口当たりNAV 101,306円 103,537円 106,287円 1口当たりFFO 2,579円 2,671円 2,639円 簿価LTV（総資産ベース） 50.6% 50.3% 51.0% 時価LTV（鑑定ベース） 44.8% 45.0% 44.8% 平均借入金利 0.99% 1.02% 1.05% 平均借入期間 7.2年 7.2年 7.1年 金利固定化比率 97.1% 91.8% 88.3%

  10. Slide 10: いちごオフィスの1口当たりNAVの推移

    いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 継続的に譲渡益を計上しつつ心築を通じた資産価値向上により、5期連続で 過去最高を更新  直近1年間のNAV成長率 ： +4.9% 2015年9月  オフィス特化型転換後のNAV成長率（CAGR（年平均））： +4.2% オフィス特化型 リートへの転換 +4.9% 103,537 106,287 （単位：円） 101,306 97,079 96,660 97,624 100,189 93,193 92,787 92,874 92,958 95,053 91,618 87,934 70,117 2015年 2019年 2019年 2020年 2020年

  11. Slide 11: 目標8%を超えるトータルリターン（TSR）

    目標8%を超えるトータルリターン（TSR）  直近1年のトータルリターン※は +29.7%となり、東証リート指数および オフィス指数を大きくアウトパフォーム  1年、3年、5年、上場来の期間において8%以上の目標を達成  各期間で、トータルリターンは東証リート指数を大きくアウトパフォーム （2025年10月末日時点） 1年 3年 5年 10年 上場来 トータルリターン実績 +29.7% +38.1% +90.0% +97.6% +443.5% 年平均トータルリターン（A） +29.7% +11.4% +13.7% +7.0% +8.8% 東証リート指数 年平均トータルリターン（B） +2

  12. Slide 12: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移  賃料単価の継続的な上昇と安定稼働を両立  心築により、都心6区および全物件の賃料単価が大きく上昇 ■ フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均賃料坪単価の推移 （オフィス） （単位：円） 100% 8か月 ■ 全物件 ■ 都心6区 フリーレント平均月数（オフィス） 18,900 契約稼働率 18,700 経済的稼働率 18,400 97.5% 18,300 18,100 96.7% 96.5% 16,000 95.6% 96.1% 95.5% 95.9% 15,500 95% 4か月 15,100 15,200 94.7%

  13. Slide 13: 新規成約における賃料の変動状況

    新規成約における賃料の変動状況 心築により約90%の増額入替を実現 ■ 新規成約時における賃料増減割合の推移 ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■ 同額入替 ■ 増額入替 増額入替による増額分 （単位：千円） 減額入替による減額分 6.2% 平均減額率 +9,995 8.4% -6.7％ 15.3% 19.5% 4.1% +8,408 +10,217 減額入替件数 5件 7.0% 17.3% +10,056 2.6% 同額入替件数 5件 +4,957 +6,440 +4,108 +4,531 +3,659 増額入

  14. Slide 14: 既存テナント賃料の変動状況

    既存テナント賃料の変動状況 減額改定なし、前期以上の平均増額率（賃料単価）を達成 ■ 賃料改定時における賃料増減割合の推移 ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■ 据置更新 ■ 増額改定 増額改定による増額分 （単位：千円） 減額改定による減額分 0.0% 0.7% 0.4% 0.0% +7,389 +7,483 +4,244 +4,160 +3,909 +4,244 81.9% 据置更新件数 86.4% 220件 +4,160 +3,909 90.2% 89.9% +1,517 +1,768 平均増額率 平均増額率

  15. Slide 15: 競争力向上を狙えるアセットに心築CAPEXを実施

    【心築CAPEXによる成果】 競争力向上を狙えるアセットに心築CAPEXを実施 テナント満足度を高める快適なオフィス空間を、心築で実現 ■ いちご神宮前ビル ■ いちご神田小川町ビル ■ いちご南平台ビル © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 15

  16. Slide 16: 心築CAPEXによる成果（いちご笹塚ビル）

    【心築CAPEXによる成果（いちご笹塚ビル）】 大型テナント解約を機に、大幅な価値向上を実現 残っていた1フロアを、従前賃料比+26%で成約し、稼働率100%達成  心築の成果 賃料単価：約27%アップ 、鑑定評価額：約29％アップ （23年10月期から 25年10月期の2年間） テナント退去時（2024年4月期） 2025年4月期末 2025年10月期末 13F テナント入居中 13F テナント入居中 13F テナント入居中 12F テナント入居中 12F テナント入居中 12F テナント入居中 11F テナント入居中 11F テナント入居中 11F テナント入居中 10F 空室 10F

  17. Slide 17: 第1回心築CAPEX資金を活用した成果

    【心築CAPEXによる成果】 第1回心築CAPEX資金を活用した成果 第1回調達資金（3.5億円）による心築CAPEX投資のROI平均値：約29%  共用部リニューアルやセットアップオフィスの設置による収益の拡大 ■ 第1回心築CAPEX資金を活用した成果 賃料増加額 ROI 対象物件 工事内容 賃料改定率 （年ベース） （実績） ・ 共用部改修 賃料改定 いちご池袋イーストビル +13百万円 34.5% ・ 化粧室改修 +10%（1件） ・ エントランス改修 テナント入替 ・ LED化 +24%（6件） いちご笹塚ビル +57百万円 34.0% ・ 共用部改修 賃料改定 ・ 化粧室増設 +

  18. Slide 18: 第2回心築CAPEX資金を活用した成果

    【心築CAPEXによる成果】 第2回心築CAPEX資金を活用した成果 銀行借入により資金を調達、約24%（実績ROI平均）の高いリターンを達成  中規模オフィス に高いニーズのセットア ップ オフ ィス 、共用部改修などを推進 ■ 第2回心築CAPEX資金を活用した成果の一例 （2025年10月期） 賃料増加額 ROI 対象物件 工事内容 賃料改定率 （年ベース） （実績） テナント入替 いちご箱崎ビル ・共用部改修 +8百万円 92.1% +39%（2件） ・セットアップオフィス設置 テナント入替 いちご乃木坂ビル +4百万円 29.1% ・共用部改修 +13%（1件） ・セットアップオフ

  19. Slide 19: 資産譲渡による譲渡益の獲得

    資産譲渡による譲渡益の獲得 譲渡益の創出および成長投資資金の確保  帳簿価額の2.0倍、直近鑑定評価額の1.5倍の価格で譲渡  譲渡益（約11億円）は、2025年10月期の分配金として還元※  譲渡により獲得した資金は成長投資資金として、戦略的に活用 いちご富山駅西ビル 物件名 所在地 富山県富山市 帳簿価額 1,344百万円 鑑定評価額 1,780百万円（2025年4月期末時点） 譲渡価格 2,720百万円 譲渡日 2025年10月29日 譲渡益 1,094百万円 譲渡先 東亜物産株式会社 ※ 当該決算期の譲渡益のうち、税法上の導管性要件を満たす前提で101百万円の配当積立金を内部留保

  20. Slide 20: 「サステナブル運用」の継続的な取り組み

    「サステナブル運用」の継続的な取り組み  環境認証取得計画の進捗  計画的に環境認証を取得（毎年3～4物件）し、段階的に比率を高めていく 計画設定時 現在 計画 （2024年10月期末） （2025年10月期末） （2029年10月期末） 32.7%（21物件） 38.6%（23物件） 50%超 賃貸可能面積（オフィス） 賃貸可能面積（オフィス） 賃貸可能面積（オフィス） 271,654m2 257,311m2 257,311m2 ・2025年10月期末以降、賃貸可能面積は変動しない前提  CASBEE不動産評価認証  3物件にて最高評価のSランクを取得 （2025年10月期）  認

  21. Slide 21: 投資主価値最大化に向けた自己投資口の取得

    投資主価値最大化に向けた自己投資口の取得 トータルリターン目標の達成継続に向けた運用戦略の一環 ■ 自己投資口取得の概要 16,969口 取得投資口総数 （発行済投資口数の1.1%） 取得価格総額 1,580,083,100円 取得期間 2025年6月17日～9月30日（約定ベース） 投資口価格パフォーマンス +5.0% （6/17～9/30） 1口当たり分配金への影響 +23円（+0.9%） ※ 取得した投資口は、2025年10月期中に消却済み © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corpo

  22. Slide 22: 今後の成長に向けた取り組み

    今後の成長に向けた取り組み © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 22

  23. Slide 23: 継続的な資産譲渡による譲渡益の獲得

    継続的な資産譲渡による譲渡益の獲得 帳簿価額の1.7倍、直近鑑定評価額の1.2倍の価格で譲渡  譲渡益（約5億円）は、2026年4月期の分配金として還元予定※  譲渡により獲得した資金は成長投資資金として、戦略的に活用 いちご・みらい信金ビル 物件名 所在地 大分県大分市 帳簿価額 1,039百万円 鑑定評価額※ 1,440百万円（2025年4月期末時点） 譲渡価格 1,750百万円 譲渡日 2025年11月10日 譲渡益※ 508百万円 譲渡先 国内の一般事業会社 注：譲渡資産は区分所有物件（区分所有専有面積部分の持分割合：90.42%、敷地権割合：90.182%）です。 ※ 2025年

  24. Slide 24: 2022年以降の資産譲渡の実績

    【2022年以降の資産譲渡の実績】 12物件 / 306億円の資産譲渡を実行、譲渡益98億円を還元 譲渡価格の平均は帳簿価格比1.7倍、鑑定評価額比1.5倍 ■ 資産譲渡の実績 （2022年以降、単位：百万円） ■ 譲渡価格合計 ■ 譲渡益合計 12,200 10,520 ※ 譲渡益は譲渡価格から帳簿価額、 譲渡に係る諸経費、資産運用会社 4,504 4,470 の譲渡成果報酬を差し引いたもの 引き続き ※ 譲渡益より、導管性要件を充足する 範囲内で内部留保のうえ、分配 資産譲渡を通じて 譲渡益を還元 3,113 するとともに、 成長投資資金の 確保を図る • 四谷四丁目ビル • 溜池ビル 1

  25. Slide 25: 資本コストを意識した厳選投資を実行

    資本コストを意識した厳選投資を実行 収益成長が見込まれる優良な中規模オフィスを取得  近隣で物件を保有し、マーケットを熟知しているエリアでの戦略投資  心築により10%以上の賃料ギャップ解消を目指す いちご立川公園通りビル ■取得決定時収支想定 取得時 物件稼働率 93.2% 物件名 取得時 NOI 利回り 約3.8% 取得日 2025年12月12日 空室区画を想定賃料でリーシング 取得先 国内の一般事業会社 想定NOI利回り 約4.5% 所在地 東京都立川市 ※100%稼働前提 （取得後1年以内） 立地 JR中央線他「立川」駅から徒歩約9分 賃料ギャップ解消 賃貸可能面積 2,247.8

  26. Slide 26: 心築CAPEXを資金使途とした資金の借入

    心築CAPEXを資金使途とした資金の借入 積極的かつ機動的な心築CAPEXを可能とする、コミットメント型タームローン  継続的な資金調達を実現（2024年11月に続く、第2回目）  メインバンク（三井住友銀行）より機動的な活用が可能な資金枠を確保、 保有物件のキャッシュフローおよび資産価値の向上を目指す ■ コミットメント型タームローンの概要 借入先 株式会社三井住友銀行 借入可能金額 1,000百万円 資金使途 資本的支出（心築CAPEX）資金 借入可能期間 2025年12月19日から2026年12月18日 元本返済期日 2033年10月25日 初回を2027年10月25日とし、以降毎年

  27. Slide 27: スポンサーパイプライン

    スポンサーパイプライン 合計18物件、約807億円のスポンサーを中心としたパイプラインによる成長余力 No. 物件 エリア区分 1 北海道札幌市オフィス 4大都市 2 東京都千代田区オフィス 都心6区 3 東京都港区オフィス 都心6区 北海道札幌市 4 東京都港区オフィス 都心6区 5 東京都港区オフィス 都心6区 6 東京都目黒区オフィス その他首都圏 7 東京都江東区オフィス その他首都圏 8 東京都文京区オフィス その他首都圏 9 東京都武蔵野市オフィス その他首都圏 10 千葉県船橋市オフィス その他首都圏 11 神奈川県横浜市オフィス その他首都圏 宮城県仙台市 12 宮城県仙台市オ

  28. Slide 28: 2026年4月期 予想

    2026年4月期 予想  譲渡益の減少に伴い、分配金予想も減少  既存物件の賃料収入は増加 （単位：百万円） 2025年10月期 2026年4月期 増減 主な差異要因 （2025年10月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■不動産等譲渡益の減少: -585（前期1,094に対して、当期508） 営業収益 9,271 8,665 -606 ■不動産賃貸収入の減少: -20 営業利益 5,070 4,467 -603 ・売買に伴う賃貸事業収入の増減: -138 （富山駅西-105、みらい信金-70、立川公園通りの寄与: +38） 経常利益 4,172 3,494 -677 ・そ

  29. Slide 29: 2026年10月期 予想

    2026年10月期 予想  心築によりNOIは大きく成長  資産譲渡は見込まず譲渡益が剥落 （単位：百万円） 2026年4月期 2026年10月期 増減 主な差異要因 （2026年4月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■不動産等譲渡益の剥落: -508 営業収益 8,665 8,369 -296 ■不動産賃貸収入の増加: +212 営業利益 4,467 4,118 -349 ・賃貸事業収入の増加: +184 （増賃およびフリーレント終了等に伴う賃料増加: 聖坂+16、 経常利益 3,494 3,066 -428 神宮前+34、渋谷道玄坂+20、笹塚+24、アクシオール+1

  30. Slide 30: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 30

  31. Slide 31: いちごオフィスのサステナビリティ方針

    いちごオフィスのサステナビリティ理念 いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と 発展に貢献することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組む ことを目的に、以下のとおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加 してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削

  32. Slide 32: いちごのクライメート・ポジティブ ①

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ① CO2削減量はCO2排出量の約8倍 ■ いちごのECO発電所によるCO2削減量とグループの排出量比較（2025年2月期末） いちごオフィスのCO2排出量 2025年2月期末 （確定値） 910 t-CO2 CO2削減量 104,502 CO2排出量 12,813 t-CO2 t-CO2 いちごが保有・運用する発電所によるCO2削減量 いちごグループのScope1+2排出量 （いちご + いちごグリーン） （いちご + いちごオフィス + いちごホテル + いちごグリーン） © Ic

  33. Slide 33: いちごのクライメート・ポジティブ ②

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ② クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と 再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進 ■ CO2削減量 / 排出量削減効果 / 排出量 ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2） □ 施策によるCO2削減量（省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得（※2）） （単位：t-CO2） ▲250 ▲7,070 101,217 104,5

  34. Slide 34: RE100：再生可能エネルギーへの切り替え 100%完了

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 RE100 ： 再生可能エネルギーへの切り替え 100%完了 RE100認証取得と長期VISION「いちご2030」KPI（※）達成へ、100%を維持  2026年2月期にRE100認証取得予定 ■ RE100達成率 当社発電所由来トラッキング付 RE100 再生可能エネルギーへの切り替え 100% 62% 非化石証書の取得 38% うち、いちごオフィス 60% うち、いちごオフィス 2% ※ サステナブルな社会へ向けた環境課題解決KPIとして、 「グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとする『RE100』を2025年まで

  35. Slide 35: 環境 ①

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2025年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  GRESBレーティン グでは昨年に引き続き「3 Star」を取得  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメン ト・コ ンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を 評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を9年連続で獲得  いちごグループの保有不動産で消費する電力を100%再生可能エネルギーへ切り替え 

  36. Slide 36: 環境 ②

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ②  各種環境認証の取得  28件（23物件）、賃貸可能面積合計（オフィス ）の38.6% BELS CASBEE不動産評価認証 （建築物省エネルギー 東京都中小低炭素モデルビル （建築環境総合性能評価システム） 性能表示制度） Sランク 2つ星 1つ星 A3 A3- A2+ A2 （★★） （★） いちご西参道ビル いちご いちご いちご いちご いちご いちご いちご いちご秋葉原 A・B棟 丸の内ビル 高松ビル 神田錦町ビル ノースビル いちご いちご大宮ビル 神宮前ビル 東五反田ビル 九段ビル 乃木坂ビル 秋葉原ノースビル A1+

  37. Slide 37: 社会（Social）

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 社会（Social） 「サステナブル社会」の実現に向けた、グループ全体の取り組み ■ 地域活性化への貢献 ■ 「いちご大学」の運営 ■ スポーツ支援 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、 役職員一人ひとりが学び続けられる「いちご大学」 スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化へ 不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域 を、2013年5月より企業内大学として開校 の取り組みとして、Jリーグとトップパートナー 雇用の創出、地域活動支援による防災性能や 開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら 契約を締結し、活動を支援。 景観対策への貢献など、本

  38. Slide 38: ガバナンス

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系への移行 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 【投資法人】 【資産運用会社】  2020年11月1日より、資産規模連動報  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制 酬等とは異なる、投資主価値向上との • 投資法人の役員は全員、資産運用 • 取締役5名のうち2名が社外取締役 完全連動報酬体系を導入 会社およびいちごグループから独 • オフィスリート運用部門を他業務から  静観的な運用ではなく投資主価値向 立した社外役

  39. Slide 39: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 39

  40. Slide 40: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ※ 投資法人債を含む ■ 2025年10月期の資金調達の概要 2.5% 5年 種別 金額 期間 平均借入金利 平均借入残存期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 2.0104% 4.1年 1,235 4.5年 （固定） 3.7年 3.6年 1.5% 3.5年 3年 1か月円TIBOR 3.3年 1,879 6.1年 +0.57% 1.0% 2年 3か月円TIBOR 0.99% 1.02% 1.05% 銀行 881 7.0年 0.90% 0.92% 借入 +0.62% 0.5% 1年 2.0363% 734 4.4年 （固定）

  41. Slide 41: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2025年10月末日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 ■ 劣後投資法人債 （単位：百万円） 11,656 11,836 11,482 1,200 10,124 10,181 9,812 9,785 9,496 8,846 8,908 1,000 1,200 7,890 1,500 1,000 6,798 7,300 11,814 5,102 7,953 10,445 10,102 6,095 7,246 8,763 8,959 6,868 1,300 5,47

  42. Slide 42: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2025年10月末日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 比率（前期比） 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 34,709 27.8% 0.5% みずほ銀行 23,195 18.6% -0.1% 格付対象 長期発行体格付 SBI新生銀行 14,908 12.0% -0.1% 格付 A+ 三菱UFJ銀行 12,483 10.0% -0.1% あおぞら銀行 10,952 8.8% -0.1% 格付見通し 安定的 りそな銀行 8,418 6.8% － 福岡銀行 3,529 2.8% － 日本政策投資銀行 3,400

  43. Slide 43: 含み益の推移

    含み益の推移 2025年10月期の期末評価額は約628億円の含み益 （2025年4月期比 +40億円） （百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 29.17 500,000 30% 27.17 25.60 25.03 23.41 23.50 22.78 22.25 20.53 400,000 20% 300,000 10% 276,436 275,240 278,400 253,110 255,330 257,216 259,178 244,001 246,330 221,100 216,431 215,535 202,436 201,489 205,098 2

  44. Slide 44: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） 拡張移転/立地改善 新規開設 拡張移転/立地改善 事業所閉鎖 コスト削減/統合移転 その他 コスト削減/統合移転 その他 2024年 2024年 4月期 50.0% 24.0% 2.0% 24.0% 4月期 12.2% 36.6% 26.8% 24.4% 2024年 2024年 10月期 33.3% 37.8% 6.7% 22.2% 10月期 35.1% 8.1% 51.4% 5.4% 2025年 8.6% 2025年 4月期 74.3% 14.3% 2.9% 4

  45. Slide 45: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 入居面積－退去面積 （単位：m2） 11,799 入居面積平均 8,225m2（※3） 10,164 8,629 9,463 7,418 7,304 7,101 6,309 5,804 （※1） -4,989 -6,059 -5,638 -6,714 退去面積平均 -8,212 -8,314 -8,711 -9,410 8,017m2（※3） -10,900 （※2） -12,618 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025

  46. Slide 46: 継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2026年4月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 2,000 物件名 工事内容 投資額 修繕費 CAPEX（心築） CAPEX（LCC） 減価償却費 いちご聖坂ビル 貸室改修工事 90百万円 いちご東五反田ビル 空調設備更新工事 45百万円 1,500 いちご渋谷神山町ビル 貸室・共用部改修工事 40百万円 いちご新横浜ビル 外壁改修工事（北面） 38百万円 993 981 977 998 1,000 ■ 2026年10月期における主なCAPEX計画 1,470 1,336 物件

  47. Slide 47: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2025年10月末日時点 期末帳簿 2025年10月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 1 O-02 いちご西参道ビル 東京都渋谷区 3,278 4,523.19 100.0% 3,330 3.7% +30 － 2 O-03 いちご三田ビル 東京都港区 2,723 4,119.74 100.0% 3,960 3.8% +30 － 3 O-04 いちご南平台ビル 東京都渋谷区 1,892 1,925.24 100.0% 3,130 3.

  48. Slide 48: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2025年10月末日時点 期末帳簿 2025年10月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 26 O-46 いちご神田錦町ビル 東京都千代田区 2,030 2,523.09 100.0% 3,330 3.5% － － 27 O-47 いちご秋葉原ノースビル 東京都千代田区 5,363 6,250.53 100.0% 8,720 4.1% +10 － 28 O-48 いちご堺筋本町ビル 大阪府大阪市 1,647 3,729.35 100.0

  49. Slide 49: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2025年10月末日時点 期末帳簿 2025年10月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 51 O-72 いちご渋谷イーストビル 東京都渋谷区 1,530 1,041.36 64.2% 2,450 3.2% +280 － 52 O-73 いちご人形町ビル 東京都中央区 1,505 1,769.75 100.0% 1,930 3.7% － － 53 O-75 いちご博多ビル 福岡県福岡市 1,375 2,423.86 96.5% 1,65

  50. Slide 50: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2025年10月末日時点 期末帳簿 2025年10月期末評価 前期比増減 賃貸可能 物件番号 物件名称 所在地 価額 稼働率 期末評価額 期末評価額 面積（m2） Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） 76 O-99 いちご博多駅東ビル 福岡県福岡市 3,559 3,596.70 100.0% 3,840 4.0% － － 77 O-100 いちご博多駅東三丁目ビル 福岡県福岡市 2,827 2,949.22 79.3% 2,850 4.1% +20 － 78 O-101 いちご錦糸町サウスビル 東京都墨田区 2,064 2,059.86 100

  51. Slide 51: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ （2025年10月末日時点） ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 ■ 用途分散 物件数 86物件 中段：取得価格（億円） その他 取得総額 218,106百万円 下段：投資比率 2% 鑑定評価額 278,400百万円 賃貸可能面積 257,311.24m2 稼働率 97.5% NOI利回り 5.3% ポートフォリオPML 3.5% 保有資産の耐震性区分 新耐震基準 ：80物件 仙台 旧耐震 東京 18 オフィス ：2物件 1% （新耐震並み） 首都圏 98% 1,656 旧耐震 76% ：4物件 （耐震工事実施済み） 名古屋 ■ 規模分散 222 大阪 10% 10億

  52. Slide 52: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] テナント総数 ： 1,026件 （2025年10月末日時点） 教育・学習支援業 2% 上位テナント10社合計の割合 飲食・宿泊業 3% その他 （面積ベース） 10.0% 建設業 4% 4% （賃料ベース） 11.9% 不動産業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 4% ■ 賃貸面積上位テナント10社 金融・保険業 サービス業 賃貸面積（m2） 面積割合 5% 順位 入居物件 テナント名 32% 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,250 2.5% 2

  53. Slide 53: Appendix：その他

    Appendix ： その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 53

  54. Slide 54: 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度

    「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数106,600名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 54

  55. Slide 55: スポンサー：サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、陸上、テニス、 Ｊリーグトップパートナー）等も積極的に推進 いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） アセット マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちごリアルティマネジメン

  56. Slide 56: 投資主の状況

    投資主の状況（2025年10月末日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 保有 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 384,704 25.0% 624,218口 607,308口 631,483口 (40.1%) (39.1%) (41.1%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 229,476 14.9% 170,665口 173,256口 169,465口 (11.0%) (11.1%) (11.0%) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 3

  57. Slide 57: 投資法人概要

    投資法人概要 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区丸の内二丁目6番1号 執行役員 鍵山 卓史 保有物件数 86物件 （2025年10月末時点） ポートフォリオ規模 2,181億円 （取得価格ベース） （2025年10月末時点） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 ©

  58. Slide 58: お問合せ・免責事項

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に基

Ichigo Office REIT Investment — FY2025 Earnings Presentation on 6ix