Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2025 April Earnings Presentation

56 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 16, 2025

  1. Slide 1: Ichigo Office 2025年4月期（第39期）決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2025年4月期（第39期）決算説明資料 June 16, 2025 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j

  2. Slide 2: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  3. Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: いちごの心築（しんちく）

    いちごの心築（しんちく） 心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、 現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しています。 社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Hotel REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: 目次

    目次 2025年4月期 運用実績 ・・・06 今後の成長に向けた取り組み ・・・21 決算ハイライト ・・・07 投資主価値最大化に向けた自己投資口の取得 ・・・22 決算内訳 ・・・ 8 スポンサーパイプライン ・・・23 財務指標の推移 ・・・09 2025年10月期 予想 ・・・24 いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 ・・・10 2026年4月期 予想 ・・・25 いちごオフィスのトータルリターン（TSR） ・・・11 稼働率、平均賃料単価の推移 ・・・12 Appendix 新規成約における賃料の変動状況 ・・・13 いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） ・・・26 既存テ

  6. Slide 6: 2025年4月期 運用実績

    2025年4月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 6

  7. Slide 7: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2025年4月期実績 説 明 • 5物件譲渡 • 簿価および鑑定評価額を大幅に超える譲渡を実現し、5物件の 資産譲渡 （四谷四丁目、溜池、九段三丁目、 譲渡益20億円獲得 フチュール和泉、西本町 / 合計78億円） • 戦略的譲渡による、ポートフォリオの競争力向上 • 当期純利益：期初予想比+1,495百万円 • 譲渡による含み益を大幅に超える利益の実現 利益成長 • NOI：期初予想比+81百万円 • 心築による賃料上昇 • 心築CAPEX資金 契約締結 10億円 • 【Jリート初】心築CAPEX（資産価値向上のためのCAPEX）を 財務 • 借換え（リファイナンス） 73億

  8. Slide 8: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2024年10月期 2025年4月期 2025年4月期 期初予想比 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■不動産等譲渡益の増加: +1,517 営業収益 9,223 10,235 9,322 +913 （いちご西本町ビル+1,515） ■不動産賃貸収入の増加: +109 営業利益 4,991 6,094 4,557 +1,537 ・賃貸事業収入の増加: +25 ・水道光熱費収入の増加: +67（電気料収入+62） 経常利益 4,082 5,174 3,678 +1,495 ■賃貸事業費用の増加: +39 ・外注委託費用の減

  9. Slide 9: 財務指標の推移

    財務指標の推移 盤石な財務基盤の堅持と資産価値の創造 2024年4月30日 2024年10月31日 2025年4月30日 1口当たり分配金 2,199円 2,692円 3,330円 1口当たりNAV 100,189円 101,306円 103,537円 1口当たりFFO 2,643円 2,579円 2,671円 簿価LTV（総資産ベース） 49.8% 50.6% 50.3% 時価LTV（鑑定ベース） 44.5% 44.8% 45.0% 平均借入金利 0.92% 0.99% 1.02% 平均借入期間 7.1年 7.2年 7.2年 金利固定化比率 95.0% 97.1% 91.8% 格付（JCR）

  10. Slide 10: いちごオフィスの1口当たりNAVの推移

    いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 心築を通じた資産価値創造により過去最高額を更新 （単位：円） 直近1年間のNAV成長率 ： +3.3% +3.3% 年平均NAV成長率（CAGR） ： オフィス特化型転換後 +4.2% 103,537 2015年9月 101,306 100,189 オフィス特化型 リートへの転換 97,624 95,053 97,079 96,660 93,193 92,787 92,874 92,958 91,618 87,934 85,957 84,076 81,155 70,117 2015年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年

  11. Slide 11: いちごオフィスのトータルリターン（TSR）

    いちごオフィスのトータルリターン（TSR） 投資主価値の最大化に向けて年平均 8%以上のトータルリターン※を目標とする 直近1年のトータルリターンは +10.9%で目標を達成 上場来のトータルリターンは +364.6%、年平均は +8.2%で目標を達成 1年、3年、10年、上場来の全期間において、いちごオフィスのトータルリターンは 東証リート指数を大きくアウトパフォーム （2025年4月30日時点） 1年 3年 10年 上場来 トータルリターン実績 +10.9% +21.9% +60.5% +364.6% 年平均トータルリターン（A） +10.9% +6.8% +4.8% +8.2% 東証リー

  12. Slide 12: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 賃料単価の継続的な上昇と安定稼働を両立 心築により、都心6区および全物件の賃料単価が大きく上昇 ■ フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均賃料坪単価の推移 （オフィス） （単位：円） ■ 全物件 ■ 都心6区 18,700 100% 8か月 フリーレント平均月数（オフィス） 18,400 契約稼働率 18,300 経済的稼働率 18,100 18,100 96.7% 96.5% 96.1% 96.0% 15,500 95.6% 95.9% 15,200 95% 4か月 15,100 15,100 95.1% 94.9% 93.9

  13. Slide 13: 新規成約における賃料の変動状況

    新規成約における賃料の変動状況 約80%が増額入替、約30%の増額率を実現（従前賃料比） ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） （単位：千円） ■ 減額入替 ■ 同額入替 ■ 増額入替 入替による 増額入替による増額分 賃料変動額 減額入替による減額分 6.2% 19.5% +8,408 いちご栄ビル大型商業テナント 15.3% 減額入替件数 +10,056 減額分 19.9% 平均減額率 5件 17.3% -19.3％ 7.0% +4,957 2.6% 同額入替件数 2件 +6,440 15.6%

  14. Slide 14: 既存テナント賃料の変動状況

    既存テナント賃料の変動状況 大幅な増額改定を実現 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） （単位：千円） ■ 減額改定 ■ 据置更新 ■ 増額改定 改定による 増額改定による増額分 賃料変動額 減額改定による減額分 1.1% 0.0% 0.7% 0.6% 減額改定件数 1件 +7,389 減額率：-2.5% +7,483 +4,160 C +4,160 86.4% 81.9% +2,909 90.2% 据置更新件数 97.2% 242件 +2,909 +1,517 +1,768 平均増額率 平均増額率 +11

  15. Slide 15: 心築CAPEX資金を活用した心築の成果 ①

    心築CAPEX資金を活用した心築の成果 ① 第1回調達資金（3.5億円）による心築CAPEX投資のROIは約28% 共用部リニューアルやセットアップオフィスの設置による収益の拡大 いちご笹塚ビルを除くすべての物件で心築が完了 ■ 第1回心築CAPEX資金を活用した成果の進捗 賃料増加額 対象物件 工事内容 賃料改定率 ROI （年ベース） ・ 共用部改修 賃料改定 34.5% いちご池袋イーストビル +13百万円 ・ 化粧室改修 +10%（1件） （実績） テナント入替 31.6% いちご中目黒ビル ・セットアップオフィス設置 +4百万円 +71%（1件） （実績） テナント入替 20.7%

  16. Slide 16: 心築CAPEX資金を活用した心築の成果 ②

    心築CAPEX資金を活用した心築の成果 ② 中規模オフィスに高いニーズのセットアップオフィスを推進、新たな価値を創造 ■ 第2回心築CAPEX資金を活用した成果の一例（2025年4月期） 賃料増加額 対象物件 工事内容 賃料改定率 ROI （年ベース） ・ セットアップオフィス設置 テナント入替 29.0% いちご渋谷イーストビル +46百万円 ・ 共用部改修および空調更新 +85%（2件） （想定） テナント入替 23.1% いちご天神ノースビル ・ セットアップオフィス設置 +3百万円 +193%（1件） （実績） テナント入替 18.1% いちご大手町ノースビル ・ セットアップオフィス

  17. Slide 17: いちご笹塚ビルにおけるリーシング状況

    いちご笹塚ビルにおけるリーシング状況 1フロアについて従前賃料比+11%にて成約（期末稼働率73.4%） 新たに3テナント（4フロア）から申し込みを受領し、稼働率100%を見込む テナント退去時 2024年10月末時点 2025年4月末時点 13F テナント入居中 13F テナント入居中 13F テナント入居中 12F テナント入居中 12F テナント入居中 12F テナント入居中 11F テナント入居中 11F テナント入居中 11F テナント入居中 10F 空室 10F 空室 10F 増額入替：賃料+11% 9F 空室 9F 空室 9F 増額入替（申込） 8F 空室 8F 空室 8F 増額

  18. Slide 18: 資産譲渡による譲渡益の獲得

    資産譲渡による譲渡益の獲得 含み益の実現による譲渡益の創出および成長投資資金の確保 帳簿価額や鑑定評価額を大幅に上回る価格で譲渡を実現 譲渡益（19億円）は、2025年4月期の分配金として還元※ 譲渡により獲得した資金は主に自己投資口取得に活用 いちご四谷四丁目ビル いちご西本町ビル 物件名 物件タイプ オフィス オフィス 帳簿価額 495百万円 2,277百万円 鑑定評価額 591百万円（2024年10月期） 2,600百万円（2024年10月期） 譲渡価格 1,000百万円 4,200百万円 譲渡日 2024年11月29日 2025年4月25日 譲渡益 427百万円 1,515百万円 譲渡

  19. Slide 19: 戦略的な資産譲渡の実行

    戦略的な資産譲渡の実行 戦略的譲渡による、ポートフォリオの競争力向上 3物件の譲渡益（69百万円）は、2025年4月期の分配金として還元 いちご溜池ビル いちご九段三丁目ビル フチュール和泉 物件名 物件タイプ オフィス オフィス その他（商業施設）※区分所有 帳簿価額 494百万円 800百万円 1,003百万円 （合計 2,298百万円） 鑑定評価額 739百万円 936百万円 553百万円 （合計 2,228百万円） 譲渡価格 2,600百万円 譲渡日 2025年3月21日 譲渡損益 69百万円 譲渡先 国内の一般事業会社 © Ichigo Investment Advisors Co.

  20. Slide 20: 「サステナブル運用」の取り組み

    「サステナブル運用」の取り組み 環境認証取得計画の推進 計画的に環境認証を取得（毎年3～4物件）し、段階的に比率を高めていく 計画設定時 現在 計画 （2024年10月期末） （2025年4月期末） （2029年10月期末） 32.7%（21物件） 35.7%（22物件） 50%超 賃貸可能面積（オフィス） 賃貸可能面積（オフィス） 賃貸可能面積（オフィス） 271,654m2 262,939m2 262,939m2 ・2025年4月期末以降、賃貸可能面積は変動しない前提 CASBEE認証 3物件にて最高評価のSランクを取得 Sランク 計8物件 Aランク 計5物件 物件名 いちご大宮ビル いち

  21. Slide 21: 今後の成長に向けた取り組み

    今後の成長に向けた取り組み © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 21

  22. Slide 22: 投資主価値最大化に向けた自己投資口の取得

    投資主価値最大化に向けた自己投資口の取得 トータルリターン目標の達成継続に向けた運用戦略の実行 ■ いちごオフィスの運用戦略 方針 取り組み内容 高い投資効果（ROI）を訴求し、心築CAPEX資金を借入で調達 心築の推進 物件収益、資産価値（NAV）の向上を加速 流動性の高い不動産売買市場での売却活動 機動的な物件売却 心築の効果で増加した含み益の実現による、利益の創出および資金の調達 積極的な自己投資口取得の検討 理論トータルリターンと実績トータルリターンの乖離を是正 資本コスト・投資口価格を 徹底的に意識した運用 資本コストを意識した厳選投資 アップサイドが見込めるパイプラインの確保 ■

  23. Slide 23: スポンサーパイプライン

    スポンサーパイプライン 合計18物件、約807億円のスポンサーを中心としたパイプラインによる成長余力 No. 物件 エリア区分 1 北海道札幌市オフィス 4大都市 2 東京都千代田区オフィス 都心6区 3 東京都港区オフィス 都心6区 北海道札幌市 4 東京都港区オフィス 都心6区 5 東京都港区オフィス 都心6区 6 東京都目黒区オフィス その他首都圏 7 東京都江東区オフィス その他首都圏 8 東京都文京区オフィス その他首都圏 9 東京都武蔵野市オフィス その他首都圏 10 千葉県船橋市オフィス その他首都圏 11 神奈川県横浜市オフィス その他首都圏 宮城県仙台市 12 宮城県仙台市オ

  24. Slide 24: 2025年10月期 予想

    2025年10月期 予想 譲渡益の剥落による分配金の減少を想定 自己投資口取得の効果は考慮せず （単位：百万円） 2025年4月期 2025年10月期 増減 主な差異要因 （2025年4月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■不動産等譲渡益の減少: -2,012 営業収益 10,235 8,141 -2,093 ■不動産賃貸収入の減少: -81 ・賃貸事業収入の減少: -104（新規成約の賃料貢献開始等が譲渡に伴う減少 営業利益 6,094 3,931 -2,162 （-167）を補う） ・水道光熱費収入の増加: +32（電気料収入+39） 経常利益 5,174 2,993 -

  25. Slide 25: 2026年4月期 予想

    2026年4月期 予想 心築CAPEXによりNOIおよび分配金が成長 自己投資口取得の効果は考慮せず （単位：百万円） 2025年10月期 2026年4月期 増減 主な差異要因 （2025年10月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■不動産賃貸収入の増加: +71 営業収益 8,141 8,213 +71 ・賃貸事業収入の増加: +147 （フリーレント終了等に伴う賃料増加: 南平台+12、神田小川町+13、笹塚+18、 渋谷イースト+31、錦ファースト+12、元麻布+11、乃木坂+10、他） 営業利益 3,931 4,040 +108 ・水道光熱費収入の減少: -61（電気料

  26. Slide 26: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 26

  27. Slide 27: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念 いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削減

  28. Slide 28: いちごのクライメート・ポジティブ ①

    いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ① CO2削減量はCO2排出量の約8倍 ■ いちごのECO発電所によるCO2削減量とグループの排出量比較（2025年2月期末） いちごオフィスのCO2排出量（予測値） 1,000 t-CO2 CO2削減量 CO2排出量 104,502 13,000 t-CO2 t-CO2 いちごが保有・運用する発電所によるCO2削減量 いちごグループのScope1+2排出量（予測値） （いちご + いちごグリーン） （いちご + いちごオフィス + いちごホテル + いちごグリーン） © Ichigo Investment Advisors C

  29. Slide 29: いちごのクライメート・ポジティブ ②

    いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ② クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と 再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進 ■ CO2削減量 / 排出量削減効果 / 排出量 ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2） □ 施策によるCO2削減量（省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得（※2）） （単位：t-CO2） ▲250 ▲7,070 101,217 104,502 95,478 98,647 ▲34,4

  30. Slide 30: いちごグループにおけるESGの取り組み RE100

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 RE100 ： 再生可能エネルギーへの切り替え 100%完了 RE100認証取得と長期VISION「いちご2030」KPI（※）達成へ、100%を維持 2026年2月期にRE100認証取得予定 ■ RE100達成率（2025年2月28日時点） 再生可能エネルギーへの切り替え 当社発電所由来トラッキング付 非化石証書の取得 RE100 61% 39% 100% うち、いちごオフィス 63% うち、いちごオフィス 3% （※） サステナブルな社会へ向けた環境課題解決KPIとして、 「グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとする『

  31. Slide 31: いちごオフィスにおけるESGの取り組み 環境 ①

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進 2024年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加） GRESBレーティングでは「3 Star」を取得 ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を8年連続で獲得 いちごグループの保有不動産で消費する電力を100%再生可能エネルギーへ切り替え いちごオフィス保有の全物件で消費する電力

  32. Slide 32: いちごオフィスにおけるESGの取り組み 環境 ②

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ② 各種環境認証の取得 26件（22物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の35.7% BELS CASBEE （建築物省エネルギー 東京都中小低炭素モデルビル （建築物環境総合性能評価システム） 性能表示制度） Sランク 2つ星 1つ星 A3 A3- A2+ A2 （★★） （★） いちご いちご いちご いちご仙台 いちご いちご いちご いちご 高松ビル 丸の内ビル 神宮前ビル イーストビル いちご いちご大宮ビル 神宮前ビル 東五反田ビル 九段ビル 乃木坂ビル 秋葉原ノースビル A1+ DBJ Green Building いちご博多 い

  33. Slide 33: 社会（Social）

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 社会（Social） 「サステナブル社会」の実現に向けた、グループ全体の取り組み ■ 地域活性化への貢献 ■ 「いちご大学」の運営 ■ スポーツ支援 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、 役職員一人ひとりが学び続けられる「いちご大学」 スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化へ 不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域 を、2013年5月より企業内大学として開校 の取り組みとして、Jリーグとトップパートナー 雇用の創出、地域活動支援による防災性能や 開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら 契約を締結し、活動を支援。 景観対策への貢献など、本

  34. Slide 34: ガバナンス

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系への移行 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 【投資法人】 【資産運用会社】 2020年11月1日より、資産規模連動報 資産運用会社の執行をモニタリング ベストプラクティスを目指す運用体制 酬等とは異なる、投資主価値向上との • 投資法人の役員は全員、資産運用 • 取締役5名のうち2名が社外取締役 完全連動報酬体系を導入 会社およびいちごグループから独 • オフィスリート運用部門を他業務から 静観的な運用ではなく投資主価値向 立した社外役員にて構成 分離

  35. Slide 35: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 35

  36. Slide 36: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 2025年4月期の資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 平均借入金利 平均借入残存期間 金額 種別 期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 4.1年 4.1年 3.7年 1か月円TIBOR 3.6年 1,100 6.5年 1.5% 3.5年 3年 +0.59% 1か月円TIBOR 1,000 6.5年 1.0% 2年 +0.59% 0.99% 1.02% 0.84% 0.90% 0.92% 1か月円TIBOR 900 6.0年 0.5% 1年 +0.56% 銀行 1か月円TIBOR 0.0% 0年 400

  37. Slide 37: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2025年4月30日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 ■ 劣後投資法人債 11,645 11,814 11,460 1,200 （単位：百万円） 9,812 10,102 10,159 9,763 1,200 8,846 8,908 1,000 1,000 7,300 7,595 6,776 1,500 5,899 5,494 10,445 7,953 8,959 3,434 7,246 8,763 5,476 1,300 4,899 6,095 4,160

  38. Slide 38: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2025年4月30日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 33,828 27.3% みずほ銀行 23,195 18.7% 格付対象 長期発行体格付 SBI新生銀行 14,908 12.0% 格付 A+ 三菱UFJ銀行 12,483 10.1% あおぞら銀行 10,952 8.8% 格付見通し 安定的 りそな銀行 8,418 6.8% 福岡銀行 3,529 2.9% 日本政策投資銀行 3,400 2.7% 香川銀行 1,715 1.4% みずほ信託銀行 1,637 1.3%

  39. Slide 39: 含み益の推移

    含み益の推移 2025年4月期の期末評価額は約588億円の含み益 （2024年10月期比 +34億円） （百万円） 500,000 30% 27.17% 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 25.60% 25.03% 23.41% 23.50% 22.78% 22.25% 20.39% 20.53% 400,000 20% 300,000 10% 276,436 275,240 255,330 257,216 259,178 253,110 244,029 244,001 246,330 221,100 216,431 202,697 202,436 205,098

  40. Slide 40: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2023年 2023年 55.4% 35.7% 5.4% 45.2% 9.5% 38.1% 7.1% 10月期 10月期 3.6% 2024年 2024年 24.4% 50.0% 24.0% 2.0% 24.0% 12.2% 36.6% 26.8% 4月期 4月期 2024年 2024年 33.3

  41. Slide 41: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 入居面積－退去面積 （単位：m2） 11,799 入居面積平均 11,422 8,439m2（※3） 10,164 8,629 7,418 7,304 7,101 5,804 6,309 （※1） -4,989 -5,070 -6,059 -6,714 -8,711 -8,212 -8,314 退去面積平均 （※2） 8,751m2（※3） -10,900 -12,244 -12,618 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 20

  42. Slide 42: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 （単位：百万円） （月数） 4 130 82 126 首都圏平均 地方平均 116 99 3 2.7 3.1 2.3 2.1 2.1 1.9 2 1.8 2.0 7,144 7,216 6,936 6,894 6,863 1.5 1.4 1 0 2023年4月期 2023年10月期 2024年4月期 2024年10月期 2025年4月期 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 © Ichigo

  43. Slide 43: 継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2025年10月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 2,000 物件名 工事内容 投資額 修繕費 CAPEX（心築） CAPEX（LCC） 減価償却費 いちご博多駅東ビル 共用部改修工事 101百万円 いちご富山駅西ビル 共用部改修工事 40百万円 1,500 いちご高田馬場ビル 外壁改修工事（第一期） 30百万円 いちご高松ビル 空調設備更新工事 30百万円 980 993 1,003 968 1,000 ■ 2026年4月期における主なCAPEX計画 1,445 物件名 工事

  44. Slide 44: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2025年4月30日時点 期末帳簿 2025年4月期末評価 2024年10月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価額 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 1 O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,286 4,523.19 100.0% 3,300 3.7% 3,290 3.8% +10 -0.1% 2 O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,732 4,1

  45. Slide 45: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2025年4月30日時点 期末帳簿 2025年4月期末評価 2024年10月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価額 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 31 O-50 いちご八丁堀ビル 都心6区 東京都中央区 1,905 1,694 2,716.33 100.0% 2,950 4.1% 2,770 4.2% +180 -0.1% 32 O-51 いちご恵比寿グリーングラス 都心6区 東京都渋谷区 5,900

  46. Slide 46: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2025年4月30日時点 期末帳簿 2025年4月期末評価 2024年10月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価額 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 61 O-83 いちご錦ビル 4大都市 愛知県名古屋市 1,330 1,279 2,006.78 100.0% 1,370 4.0% 1,500 4.0% -130 － 62 O-84 いちご南森町ビル 4大都市 大阪府大阪市 1,040 1,085 2,5

  47. Slide 47: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2025年4月30日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 87物件 2% 下段： 投資比率 取得総額 219,751百万円 鑑定評価額 275,240百万円 賃貸可能面積 265,842.94m2 稼働率 96.2% NOI利回り 5.3% ポートフォリオPML 3.4% 仙台 オフィス 18 保有資産の耐震性区分 新耐震基準：81物件 東京 1% 98% 首都圏 旧耐震（新耐震並み）：2物件 1,656 旧耐震（耐震工事実施済み）：4物件 75% 名古屋 ■ 規模分散 大阪 222 10億未満 48 1

  48. Slide 48: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・学習支援業 テナント総数 ： 1,024件 （2025年4月30日時点） 2% 飲食店・宿泊業 3% 建設業 その他 上位テナント10社合計の割合 6% 4% （面積ベース） 10.0% 不動産業 4% （賃料ベース） 11.9% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 30% 金融・保険業 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m ） 面積割合 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,250 2.5

  49. Slide 49: Appendix：その他

    Appendix ： その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 49

  50. Slide 50: 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度

    【株主還元】 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度 2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約104,600名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象 いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 50

  51. Slide 51: スポンサー サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」 Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開 不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み 太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、陸上、テニス、 Ｊリーグトップパートナー）等も積極的に推進 いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） アセット マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちごリアルティマネジメント株式会社

  52. Slide 52: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （プライム、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託 中規模オフィスに特化 いちごオフィス 投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市 資産規模： 87物件、2,197億円 （2025年4月末日現在） ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル 2015年11月上場 （3463）

  53. Slide 53: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （プライム 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存不動産の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「

  54. Slide 54: 投資主の状況

    投資主の状況（2025年4月30日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 384,704 24.7% 556,181口 624,218口 607,308口 (36.8%) (40.1%) (39.1%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 252,727 16.3% 168,195口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 170,665口 173,256口 3 190,153 12.2% (11.1%) （

  55. Slide 55: 投資法人概要

    投資法人概要 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区丸の内二丁目6番1号 執行役員 鍵山 卓史 保有物件数 87物件 （2025年4月末時点） ポートフォリオ規模 2,197億円 （取得価格ベース） （2025年4月末時点） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ic

  56. Slide 56: Make More Sustainable

    本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。 本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。 本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に基づいて作成し

Ichigo Office REIT Investment — FY2025 April Earnings Presentation on 6ix