Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2024 Earnings Presentation

62 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Dec 16, 2024

  1. Slide 1: Ichigo Office FY October 2024 Results Presentation

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2024年10月期（第38期）決算説明資料 December 16, 2024 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office

  2. Slide 2: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  3. Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: Ichigo's Shinchiku philosophy

    いちごの心築 いちごの不動産技術とノウハウを活用し 一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り 現存不動産に新しい価値を創造することで 日本における「100年不動産」の実現を目指しています。 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Hotel REIT Investment Corporation All rights reserved.

  6. Slide 6: Contents

    目次  2024年10月期 運用実績 ・・・07  今後の成長に向けた取り組み ・・・21  決算ハイライト ・・・08  いちごオフィスのトータルリターン（TSR） ・・・22  決算内訳 ・・・ 9  今後の運用戦略 ： 投資主還元政策の強化へ ・・・23  財務指標の推移 ・・・10  心築CAPEXを資金使途とした資金の借入 ・・・24  いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 ・・・11  戦略的譲渡の実行 ・・・25  稼働率、平均賃料単価の推移 ・・・12  今後のサステナビリティ運営に向けた取り組み ・・・26  新規成約における賃料の変動状況 ・・・

  7. Slide 7: Results for October 2024 Period

    2024年10月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7

  8. Slide 8: Results highlights

    決算ハイライト 2024年10月期実績 説 明 • 東京都心部や福岡市に所在する中規模オフィス6物件を取得、 資産取得 • 6物件 / 154億円 資産規模2,251億円（2024年10月期末）まで拡大 • 譲渡時簿価7.4億円、鑑定評価12億円を大幅に超える譲渡 資産譲渡 • いちご九段二丁目ビル / 20億円 • 譲渡益10.5億円獲得し、全額分配 • NOI：期初予想比+80百万円 • 心築CAPEXによる賃料単価の上昇 利益成長 • 当期純利益：期初予想比+13百万円 • 取得した6物件のNOIは期初予想比+5.1% • 増資（第三者割当） 34億円 • 6物件取得時に新規借入および第

  9. Slide 9: Breakdown of results

    決算内訳 （単位：百万円） 2024年4月期 2024年10月期 2024年10月期 期初予想比 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■ 賃貸事業収入の増加: +37 営業収益 8,068 9,223 9,214 +8 ■ その他賃貸事業収入の減少: -10 ・水道光熱費収入の減少: -26（電気料収入-27） 営業利益 4,094 4,991 4,977 +13 ・一時収入の増加: +6（原状回復費収入+5） ■ 不動産等譲渡益の減少: -17（譲渡益実績: 1,051） 経常利益 3,323 4,082 4,068 +13 ■ 不動産賃貸費用の減

  10. Slide 10: Trends in financial indicators

    財務指標の推移 盤石な財務基盤の堅持と資産価値の向上 2023年10月31日 2024年4月30日 2024年10月31日 1口当たり分配金 2,115円 2,199円 2,692円 1口当たりNAV 97,624円 100,189円 101,306円 1口当たりFFO 2,617円 2,643円 2,579円 簿価LTV（総資産ベース） 49.7% 49.8% 50.6% 時価LTV（鑑定ベース） 44.7% 44.5% 44.8% 平均借入金利 0.90% 0.92% 0.99% 平均借入期間 7.1年 7.1年 7.2年 金利固定化比率 94.2% 95.0% 97.1% 格付（JCR）

  11. Slide 11: Trend in NAV per unit

    いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 戦略的な資産入替や心築を通じた資産価値創造により過去最高額を更新 （単位：円）  直近1年間のNAV成長率 ： +3.8% +3.8%  年平均NAV成長率（CAGR） ： オフィス特化型転換後 +4.2% 101,306 100,189 2015年9月 97,624 オフィス特化型 97,079 96,660 95,053 リートへの転換 93,193 92,787 92,874 92,958 91,618 87,934 85,957 84,076 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 2015年 2016年 201

  12. Slide 12: Occupancy and average rent trends

    稼働率、平均賃料単価の推移  賃料単価の継続的な上昇と安定稼働を両立  都心6区の賃料単価上昇が全物件の賃料単価上昇をけん引 ■ フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均賃料坪単価の推移 （オフィス） （単位：円） ■ 全物件 ■ 都心6区 18,400 100% 8か月 18,300 フリーレント平均月数（オフィス） 18,100 18,100 18,100 契約稼働率 経済的稼働率 96.7% 96.6% 96.5% 96.0% 95.9% 95.6% 15,200 15,200 95% 4か月 15,100 15,100 95.1% 94.9% 1

  13. Slide 13: Rent changes on new contracts

    新規成約における賃料の変動状況 新規成約の約80%が増額入替、減額入替は減少（従前賃料比） ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■ 同額入替 ■ 増額入替 （単位：千円） 増額入替による増額分 6.2% 減額入替による減額分 入替による 15.3% 減額入替件数 平均減額率 3件 賃料変動額 いちご栄ビル大型商業テナント 19.9% 26.0% -16.0％ 減額分 7.0% 17.3% +8,408 同額入替件数 +4,108 7件 6.4% 15.6% -6,164 10,056

  14. Slide 14: Rent changes for existing tenants

    既存テナント賃料の変動状況 減額改定は1件のみ ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） （単位：千円） ■ 減額改定 ■ 据置更新 ■ 増額改定 改定による 増額改定による増額分 賃料変動額 減額改定による減額分 4.4% 1.1% 0.0% +4,160 0.7% 減額改定件数 1件 +4,160 +1,517 +1,563 +1,768 +1,563 -231 86.4% +625 90.2% 据置更新件数 93.7% 97.2% 233件 +35 +210 -175 0 -250 0 平均増額率 +12

  15. Slide 15: Shinchiku results 1

    心築の成果 ① 心築CAPEXのROIは約28%  共用部リニューアルやセットアップオフィスの設置による収益の拡大  引き続き高いROIの継続を想定 ■ 心築CAPEXを実行した成果の進捗 賃料増加額 対象物件 工事内容 賃料改定率 ROI （年ベース） ・ 共用部改修 賃料改定 33.8% いちご池袋イーストビル +13百万円 ・ 化粧室改修 +10%（1件） （想定） テナント入替 31.6% いちご中目黒ビル ・セットアップオフィス設置 +4百万円 +71%（1件） （実績） テナント入替 20.7% いちご渋谷神山町ビル ・セットアップオフィス設置 +5百万円 +44%（1件） （

  16. Slide 16: Shinchiku results 2

    心築の成果 ② いちご渋谷神山町ビル（東京都渋谷区）  2023年11月に調達した心築CAPEX資金を活用し、空室区画にセットアップ オフィスを設置  従前賃料単価から+44%にて新規テナントを獲得  退去予定区画にも同様の心築CAPEXを行う予定 ■ いちご渋谷神山町ビル 心築CAPEX事例 投資効果（実績） テナント入替（1件） 賃料改定率 +44% 賃料増加額 +5百万円 （年ベース） ROI 20.7% © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All righ

  17. Slide 17: Leasing status at Ichigo Sasazuka Building

    いちご笹塚ビルにおけるリーシング状況 テナント退去時 2024年10月末時点 今後のリーシング戦略 13F テナント入居中 13F テナント入居中 【本物件の強み】 12F テナント入居中 12F テナント入居中 ・ 心築CAPEXによるエントランス / 11F テナント入居中 共用部等のリニューアル 11F テナント入居中 ・ 上層階からの眺望 10F 空室 10F 空室 ・ 充分な駐車場台数 9F 空室 9F 空室 【今後の戦略】 8F 空室 8F 空室 ・ リーシングマネジメント業務を委託 7F 空室 7F 増額入替：賃料+26% 予定 6F 空室 6F 増額入替：賃料+26% ・ 賃貸

  18. Slide 18: Leasing of properties acquired in October 2024 period

    2024年10月期取得物件におけるリーシング進捗  取得6物件のNOIは期初予想比+5.1%  いちご博多明治通りビル：従前賃料単価+47.5%でリーシングを実現  いちご天神ノースビル：住居区画をオフィス区画へコンバージョンおよびセット アップオフィス化が完成し募集を開始（想定ROI 23.8%） ■ いちご天神ノースビル 心築CAPEX事例 ■ 2024年10月期取得物件の稼働率推移 2024年10月期末 物件名 取得時稼働率 稼働率 いちご秋葉原イーストビル 100.0% 100.0% いちご博多明治通りビル 76.6% 91.8% いちご博多祇園ビル 88.0% 100.0% い

  19. Slide 19: Gains from strategic asset sale

    戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得 将来の心築余地が限定的な物件を譲渡し、譲渡益を還元  帳簿価格の2.0倍、鑑定評価額の1.7倍の価格にて譲渡を実現  譲渡益（4.2億円）は、2025年4月期の分配金として還元予定※  仲介会社を介さずに売却を実現 いちご四谷四丁目ビル 物件名 物件タイプ オフィス 帳簿価格 495百万円 鑑定評価額 591百万円（2024年10月期） 譲渡価格 1,000百万円 譲渡日 2024年11月29日 譲渡益 424百万円 譲渡先 東通不動産投資株式会社 ※ 譲渡益のうち、税法上の導管性要件を満たす前提で101百万円の配当積立金を内部留保した後の残額を分配金

  20. Slide 20: Sustainable operations

    「サステナブル運用」の取り組み 全保有物件の消費電力を100%再生可能エネルギーへ切り替え達成  区分所有物件および共有物件等の4物件において、スポンサーのいちごを経由し、 いちごの発電所由来のトラッキング付非化石証書※を取得  区分所有等を含む全保有物件で100%再生可能エネルギーへの切り替えを達成 しているのは、Jリート57投資法人中いちごオフィスといちごホテルのみ ■ 再生可能エネルギー切り替え達成率（2024年8月31日時点） ■ 電力切替・カーボンオフセット効果 年間予測 いちご発電所由来 CO2削減量 約19,287 t-CO2 トラッキング付非化石証書の取得 3% ※ CO2

  21. Slide 21: Initiatives for Future Growth

    今後の成長に向けた取り組み © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 21

  22. Slide 22: Total return (TSR)

    いちごオフィスのトータルリターン（TSR）  直近1年のトータルリターン※は、対東証リート指数+0.9%、対東証リートオフィス 指数+4.6%であるものの、絶対値としては-2.1%、目標に対し大幅未達  上場来のトータルリターンは +319.0% （2024年10月31日時点） 1年 3年 10年 上場来 トータルリターン実績 -2.1% +9.3% +58.0% +319.0% 年平均トータルリターン（A） -2.1% +3.0% +4.7% +7.8% 東証リート指数 -3.0% -3.1% +3.7% +4.9% 年平均トータルリターン（B） 超過年平均トータルリターン +0.9%

  23. Slide 23: Operating strategy: strengthening unitholder returns

    今後の運用戦略：投資主還元政策の強化へ 方針 取り組み内容  高い投資効果（ROI）を訴求し、心築CAPEX 心築の推進 資金を借入で調達  物件収益、資産価値（NAV）の向上を加速  流動性の高い不動産売買市場での売却活動 機動的な物件売却  心築の効果で増加した含み益の実現による 利益の創出および資金調達  積極的な自己投資口取得の検討  理論トータルリターン※と実績トータルリターン 資本コスト・投資口価格を の乖離を是正 徹底的に意識した運用  資本コストを意識した厳選投資  アップサイドが見込めるパイプラインの確保 ※ 直近1年の理論トータルリターン（分配金利回り＋NA

  24. Slide 24: Borrowing for shinchiku CAPEX

    心築CAPEXを資金使途とした資金の借入 心築CAPEXの積極的かつ機動的な実行  Jリート初となるポートフォリオの資産価値向上のためのCAPEX（心築CAPEX）を 資金使途とするコミットメント型タームローン  メインバンクの三井住友銀行から機動的な活用が可能な資金枠を確保  今回の調達資金およびノウハウをもとに、心築CAPEXを積極的に展開  さらなる物件のキャッシュフローおよび資産価値（NAV）の向上を目指す ■ コミットメント型タームローンの概要 借入先 株式会社三井住友銀行 借入可能金額 1,000百万円 資金使途 資本的支出（CAPEX）資金 借入可能期間 2024年11月

  25. Slide 25: Execution of strategic sales

    戦略的譲渡の実行  含み損を抱える商業施設を外部売却  3物件の譲渡益（67百万円）※は、全額2025年4月期の分配金として還元予定 いちご溜池ビル いちご九段三丁目ビル フチュール和泉 物件名 物件タイプ オフィス オフィス その他（商業施設）※区分所有 想定帳簿価格 494百万円 801百万円 1,005百万円 （合計 2,301百万円） 鑑定評価額 739百万円 936百万円 553百万円 （合計 2,228百万円） 譲渡予定価格 2,600百万円 譲渡予定日 2025年3月21日 譲渡損益（想定） 67百万円 譲渡先 国内の一般事業会社 ※ 譲渡予定価格から想定帳簿価格、本資産運用

  26. Slide 26: Future sustainability initiatives

    今後のサステナビリティ運営に向けた取り組み 全保有物件における消費電力の再生可能エネルギーへの切り替えが完了 したことから、新たな目標を設定 ① 環境認証取得の促進 – 計画的に環境認証を取得（毎年3～4物件）することにより、段階的に比率を高めていく 現行 目標 （2024年10月期末） （2029年10月期末） 32.7% 50%超 （オフィス、賃貸可能面積ベース） （オフィス、賃貸可能面積ベース） • 2024年10月期末から2029年10月期末まで、賃貸可能面積は変動しない前提 ② ZEB Ready評価の取得 – Jリートが保有する中規模オフィスではまだ取得例の少ない、ZEB評価へのチ

  27. Slide 27: Sponsor pipeline

    スポンサーパイプライン 合計17物件、約757億円のスポンサーを中心としたパイプラインによる成長余力 No. 物件 エリア区分 1 北海道札幌市オフィス 4大都市 2 東京都千代田区オフィス 都心6区 3 東京都港区オフィス 都心6区 北海道札幌市 4 東京都港区オフィス 都心6区 5 東京都港区オフィス 都心6区 6 東京都目黒区オフィス その他首都圏 7 東京都江東区オフィス その他首都圏 8 東京都文京区オフィス その他首都圏 9 東京都武蔵野市オフィス その他首都圏 10 千葉県船橋市オフィス その他首都圏 宮城県仙台市 11 宮城県仙台市オフィス その他 福岡県福岡市 12 栃木県宇

  28. Slide 28: April 2025 forecast

    2025年4月期 予想 譲渡益の減少に伴い分配金も減少の見込み （単位：百万円） 2024年10月期 2025年4月期 増減 主な差異要因 （2024年10月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 不動産等純譲渡益の減少: -558 営業収益 9,223 9,322 +99 ■ 賃貸事業収入の増加: +49 ・フリーレント終了等に伴う寄与が譲渡に伴う減少（-65）を補う 営業利益 4,991 4,557 -434 ■ その他賃貸事業収入の減少: -107 ・水道光熱費収入の減少: -96（電気料収入-85） 経常利益 4,082 3,678 -403 ■ 不動産賃貸費用の減少:

  29. Slide 29: October 2025 forecast

    2025年10月期 予想  物件譲渡の予定がないことから、分配金は減少の見込み  心築CAPEX効果により分配金および巡航EPUは着実に成長 （単位：百万円） 2025年4月期 2025年10月期 増減 主な差異要因 （2025年4月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 不動産等純譲渡益の減少: -492 営業収益 9,322 8,257 -1,065 ■ 賃貸事業収入の増加: +97 ・フリーレント終了等に伴う寄与が譲渡に伴う減少（-64）を補う 営業利益 4,557 4,098 -458 ■ その他賃貸事業収入の増加: +46 3,678 3,203 -475 ・水道

  30. Slide 30: Appendix: Ichigo Office Sustainability (ESG)

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 30

  31. Slide 31: Sustainability philosophy and structure

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の

  32. Slide 32: Ichigo climate positive 1

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ① CO2削減量はグループ全体のCO2排出量の約4倍 ■ いちごのECO発電所によるCO2削減量とグループの排出量比較（2024年2月期末） いちごオフィスのCO2排出量 2,252 t-CO2 CO2削減量 CO2排出量 101,217 22,767 t-CO2 t-CO2 いちごが保有・運用する発電所によるCO2削減量 いちごグループのScope1+2排出量 （いちご + いちごグリーン） （いちご + いちごオフィス + いちごホテル + いちごグリーン） © Ichigo In

  33. Slide 33: Ichigo climate positive 2

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ② クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と 再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進 ■ CO2削減量 / 排出量削減効果 / 排出量の推移 ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2） ■ うち、いちごオフィスのCO2排出量（Scope 1+2） □ 施策によるCO2削減量（省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得（※2）） （単

  34. Slide 34: RE100 completion

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 RE100 ： 再生可能エネルギーへの切り替え 100%完了 RE100の認証取得と長期VISION「いちご2030」のKPI（※）達成に向けて、 再生可能エネルギー100%を維持していく ■ RE100達成率（2024年8月31日時点） 再生可能エネルギーへの切り替え 当社発電所由来トラッキング付 非化石証書の取得 RE100 61% 39% 100% うち、いちごオフィス 63% うち、いちごオフィス 3% （※） サステナブルな社会へ向けた環境課題解決KPIとして、 「グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとする『RE

  35. Slide 35: SBT certification

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 SBT（Science Based Targets ※1）イニシアティブ認定を取得 いちごのGHG（※2）排出削減目標は、より環境課題解決への貢献度が高い 「1.5℃目標」として認定を取得 ■ 「1.5℃目標」の認定を受けたいちごグループのGHG排出削減目標 対象項目 目標 達成年限 Scope 1 事業者自らによる直接排出 70%削減 他社から供給された電気、熱、蒸気使用 (2022年基準) Scope 2 2030年 に伴う間接排出 スコープ1､2以外の間接排出 25%削減 Scope 3 (事業活動に関連する他社の排出) (2022年基準) （

  36. Slide 36: Environment 1: GRESB

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2024年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  GRESBレーティングでは「3 Star」を取得  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を8年連続で獲得  いちごグループの保有不動産で消費する電力を100%再生可能エネルギーへ切り替え  いちごオフィス保有の

  37. Slide 37: Environment 2: certifications

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ②  各種環境認証の取得  24件（21物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の32.7% BELS CASBEE （建築物省エネルギー 東京都中小低炭素モデルビル （建築物環境総合性能評価システム） 性能表示制度） Sランク 2つ星 1つ星 A3 A3- A2+ A2 （★★） （★） いちご いちご いちご いちご仙台 いちご博多 いちご いちご いちご いちご 高松ビル 丸の内ビル 神宮前ビル イーストビル 明治通りビル いちご いちご大宮ビル 神宮前ビル 東五反田ビル 九段ビル 乃木坂ビル 秋葉原ノースビル Aランク A1+ DBJ

  38. Slide 38: Social

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 社会（Social） 「サステナブル社会」の実現に向けた、グループ全体の取り組み ■ 地域活性化への貢献 ■ 「いちご大学」の運営 ■ スポーツ支援 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、 役職員一人ひとりが学び続けられる「いちご大学」 スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化へ 不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域 を、2013年5月より企業内大学として開校 の取り組みとして、Jリーグとトップパートナー 雇用の創出、地域活動支援による防災性能や 開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら 契約を締結し、活動を支援。 景観対策への貢献など、本

  39. Slide 39: Governance

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 への移行 【投資法人】 【資産運用会社】  2020年11月1日より、  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制 資産規模連動報酬等 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち2名が社外取締役 とは異なる、投資主 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から 価値向上との完全 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議

  40. Slide 40: Appendix: Results and Property Data

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 40

  41. Slide 41: Interest-bearing debt 1

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 平均借入金利 平均借入残存期間 金額 種別 期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 4.1年 4.1年 4.0年 3か月円TIBOR 3.7年 3,300 6.9年 3.6年 +0.61% 1.5% 3年 3か月円TIBOR 2,000 6.9年 +0.61% 1.0% 2年 0.99% 1.3166% 0.84% 0.90% 0.92% 900 4.9年 0.81% （固定） 0.5% 1年 3か月円TIBOR 300 4.9年 銀行 +0.49% 0.0% 0年 借

  42. Slide 42: Interest-bearing debt 2

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2024年10月31日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 ■ 劣後投資法人債 11,645 11,814 1,200 （単位：百万円） 9,812 10,102 9,763 9,347 9,360 8,846 8,908 1,000 1,200 1,000 7,346 7,595 1,000 1,500 5,494 5,476 10,445 7,300 7,953 4,899 7,246 8,763 8,147 6,346 6,095 1,700 1,300 2

  43. Slide 43: Interest-bearing debt 3

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2024年10月31日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 32,828 26.5% みずほ銀行 23,195 18.7% 格付対象 長期発行体格付 SBI新生銀行 14,908 12.0% 格付 A+ 三菱UFJ銀行 12,483 10.1% あおぞら銀行 10,952 8.8% 格付見通し 安定的 りそな銀行 8,418 6.8% 福岡銀行 3,529 2.9% 日本政策投資銀行 3,400 2.7% 香川銀行 1,715 1.4% みずほ信託銀行 1,637 1.3%

  44. Slide 44: Trend in unrealized gains

    含み益の推移 2024年10月期の期末評価額は約553億円の含み益 （百万円） （2024年4月期比 +25億円） 500,000 30% 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 25.60% 25.03% 23.41% 23.50% 22.78% 22.25% 20.77% 20.39% 20.53% 400,000 20% 300,000 10% 276,436 255,330 257,216 259,178 253,110 244,029 244,001 246,330 240,398 221,100 202,697 205,098 207,951 208,272

  45. Slide 45: Reasons for tenant move-ins and move-outs

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2023年 2023年 68.3% 22.0% 4.9% 27.5% 20.0% 47.5% 5.0% 4月期 4月期 4.9% 2023年 2023年 55.4% 35.7% 5.4% 45.2% 9.5% 38.1% 7.1% 10月期 10月期 3.6% 2024年 2024年 24.4%

  46. Slide 46: Trend in tenant move-ins and move-outs

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 入居面積－退去面積 （単位：m2） 11,799 入居面積平均 11,422 8,185m2（※3） 10,164 8,629 7,418 7,304 7,101 5,804 4,023 （※1） -5,658 -6,059 -6,714 -8,711 -8,212 -8,314 退去面積平均 -9,110 （※2） 9,209m2（※3） -10,900 -12,244 -12,618 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 20

  47. Slide 47: Free rent status

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 （単位：百万円） （月数） 4 首都圏平均 地方平均 130 126 122 116 99 3 2.8 2.7 2.3 2.1 2.1 2.0 2 1.8 2.0 7,144 1.5 6,836 6,936 6,894 6,863 1.4 1 0 2022年10月期 2023年4月期 2023年10月期 2024年4月期 2024年10月期 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 © Ichi

  48. Slide 48: Continuous shinchiku: CAPEX plans

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2025年4月期における主な心築CAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 2,000 いちご渋谷イーストビル 貸室改修工事 90百万円 修繕費 CAPEX（心築） CAPEX（LCC） 減価償却費 いちご渋谷イーストビル 共用部改修工事 90百万円 いちご聖坂ビル エントランス改修工事 50百万円 1,500 いちご神田小川町ビル 貸室・共用部改修工事 50百万円 982 980 981 990 ■ 2025年10月期における主な心築CAPEX計画 1,000 物件名 工事

  49. Slide 49: Property list 1

    物件一覧 ① 2024年10月31日時点 期末帳簿 2024年10月期末評価 2024年4月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,299 4,523.19 100.0% 3,290 3.8% 3,290 3.8% － － O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,742 4,119.74 100

  50. Slide 50: Property list 2

    物件一覧 ② 2024年10月31日時点 期末帳簿 2024年10月期末評価 2024年4月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） O-47 いちご秋葉原ノースビル 都心6区 東京都千代田区 5,500 5,403 6,250.53 100.0% 7,900 4.1% 7,900 4.1% － － O-48 いちご堺筋本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 1,940 1,660 3,729

  51. Slide 51: Property list 3

    物件一覧 ③ 2024年10月31日時点 期末帳簿 2024年10月期末評価 2024年4月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） O-79 いちご元麻布ビル 都心6区 東京都港区 1,890 1,914 1,329.96 56.8% 2,230 3.3% 2,230 3.3% － － O-80 いちご大塚ビル その他首都圏 東京都豊島区 2,740 2,767 3,616.77 10

  52. Slide 52: Property list 4

    物件一覧 ④ 2024年10月31日時点 期末帳簿 2024年10月期末評価 2024年4月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 フチュール和泉 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,014 3,733.66 100.0% 553 5.8% 568 5.8% -15 － そ の Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400 2,441 77

  53. Slide 53: Portfolio overview

    運用資産ポートフォリオ 【2024年10月31日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 92物件 2% 下段： 投資比率 取得総額 225,125百万円 鑑定評価額 276,436百万円 賃貸可能面積 278,292.10m2 稼働率 95.7% NOI利回り 5.1% ポートフォリオPML 3.3% 仙台 オフィス 18 保有資産の耐震性区分 新耐震基準：86物件 東京 1% 98% 首都圏 旧耐震（新耐震並み）：2物件 1,676 旧耐震（耐震工事実施済み）：4物件 74% 名古屋 ■ 規模分散 222 10億未満 10% 2%

  54. Slide 54: Tenant status

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・学習支援業 2% テナント総数 ： 1,070件 （2024年10月31日時点） 飲食店・宿泊業 3% 建設業 その他 上位テナント10社合計の割合 3% 5% 不動産業 （面積ベース） 9.9% 4% （賃料ベース） 11.3% ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 サービス業 5% 32% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m ） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,2

  55. Slide 55: Appendix: Other

    Appendix ： その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 55

  56. Slide 56: Ichigo J.League unitholder benefit program

    【投資主優待制度】 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約89,000名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 56

  57. Slide 57: Sponsor: Ichigo

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、ライフル射撃、 陸上、テニス、Ｊリーグトップパートナー）等も積極的に推進 いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） アセット マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちごリアル

  58. Slide 58: Relationship of sponsor, asset manager and REITs

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （プライム、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 91物件、2,245億円 （2024年11月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11

  59. Slide 59: Sustainable growth model using sponsor support

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （プライム 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存不動産の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「

  60. Slide 60: Unitholder status

    投資主の状況（2024年10月31日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 384,704 24.7% 556,181口 639,351口 624,218口 (36.8%) (40.1%) (42.2%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 241,633 15.5% 125,748口 168,195口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (11.1%) 170,665口 3 165,861 10.7%

  61. Slide 61: Investment corporation overview

    投資法人概要 2024年10月31日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区丸の内二丁目6番1号 執行役員 鍵山 卓史 保有物件数 92物件 ポートフォリオ規模 2,251億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Inv

  62. Slide 62: Disclaimer and contact

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

Ichigo Office REIT Investment — FY2024 Earnings Presentation on 6ix