Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — Shareholder Meeting (July 2024)

81 slides from Ichigo Office Reit Investment's shareholder meeting presentation, Jul 20, 2024

Slide 1: Ichigo Office 第15回投資主総会
いちごオフィス（8975） Ichigo Office 第15回投資主総会 July 20, 2024 いちごオフィスリート投資法人 Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.jp
Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
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Slide 5: 概況① 本投資法人の目標
概況 ① 【本投資法人の目標】本投資法人の目標・中長期的な成長に向けた基盤の構築・投資主価値向上の追求アクションプラン（目標達成のための行動計画）保有資産の入れ替えによる、収益力向上と資産規模の拡大心築（しんちく）による、保有物件の資産価値向上と投資効率の追求テナント満足度を重視した収益性の維持、向上中長期的に安定した財務基盤の構築資金調達手段の多様化〈注〉心築（しんちく）とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。 ©
Slide 6: 概況② 前回総会以降の取り組み
概況 ② 【前回の定時投資主総会以降の取り組み】資産規模の拡大  直近2年間（2022年7月以降）の実績 – 取得：中規模オフィス 5物件（取得価格計 137億円） » 東京都内 2物件、名古屋市内 1物件、福岡市内 1物件 – 売却：オフィスビル 2物件、商業施設 1物件（譲渡価格計 146.2億円） » 譲渡益（計48億円）は、物件を売却したそれぞれの決算期における分配金として、投資主の皆様に還元  戦略的な資産入替（2024年5月実行） – 東京都心部所在のオフィスビル 1物件を売却（譲渡益：10.6億円） – スポンサーサポートを活用し、資金調達（第三者割当増資）を実施 –
Slide 7: 概況③ 取り組み（続き）
概況 ③ 【前回の定時投資主総会以降の取り組み（続き）】心築～保有する不動産の価値向上につながる取り組み  テナント満足度の向上につながる施策を着実に実行 – 共用部（エレベーターホール、洗面所など）の改修 – 「いちごレイアウトオフィス」「いちごラウンジ」の展開 – 投資効率や物件の賃料水準・稼働率などを考慮のうえ、資産価値の向上に引き続き注力財務  2023年11月：心築CAPEX（資本的支出）資金 3.5億円 – 2023年11月にスポンサーより調達、共用部リニューアル工事等に充当  2024年5月：資産取得資金約35億円 – 第三者割当増資により、新投資口を発行  投
Slide 8: 概況④ 環境に対する取り組み
概況 ④ 【前回の定時投資主総会以降の取り組み（続き）】環境に対する取り組み  「RE100」※の趣旨に鑑み、保有物件の電力契約について、再生可能エネルギー由来の電力契約に切り替え完了 – CO2（二酸化炭素）を排出しない  LED照明の設置をはじめとする、省エネルギー施策も推進 ※ RE100：サステナブル（持続可能な）社会、脱炭素社会への移行を目的とする国際的イニシアティブ（取り組み、戦略） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights rese
Slide 9: 2024年4月期決算の概要
2024年4月期（第37期）決算の概要 2022年10月期 2023年4月期 2023年10月期 2024年4月期（第34期）（第35期）（第36期）（第37期）営業収益 7,800百万円 12,380百万円 7,914百万円 8,068百万円営業利益 3,775百万円 7,189百万円 3,914百万円 4,094百万円経常利益 3,001百万円 6,390百万円 3,096百万円 3,323百万円当期純利益 3,001百万円 6,390百万円 3,095百万円 3,323百万円 1口当たり当期純利益 1,983円 4,222円 2,045円 2,195円 1口当たりNAV
Slide 11: 第1号議案規約一部変更の件（1）①
第1号議案（4頁から7頁） ① 規約一部変更の件（1） 1. 変更点（招集通知をご覧ください。） ① 「会社法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律」附則第3号に規定する改正規定が2022年9月1日に施行されたことに伴い、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとる旨の規約変更がなされたとみなされていることから、この点を明確化するとともに、当該電子提供措置をとる事項のうち一定の内容については書面交付を請求した投資主に対して交付する書面に記載しないことを可能とする規定を設けるもの © Ichigo Investment Advisor
Slide 12: 第1号議案 ②
第1号議案（4頁から7頁） ② ② 信用組合や信用金庫から融資を受けるにあたり、「中小企業等協同組合法」および「信用金庫法」に基づく出資を行う必要があることから、本投資法人が借入を行うために必要な場合にはかかる出資を行うことができることを明確化することを目的として、本投資法人の投資対象にこれらの出資を追加するもの ③ 投信法及び投資法人の計算に関する規則の改正により、「出資総額等の合計額」の定義が規定されたことに伴い、本投資法人の規約においても同様の定義を規定するもの © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office R
Slide 14: 第2号議案規約一部変更の件（2）①
第2号議案（8頁から13頁） ① 規約一部変更の件（2） 1. 変更点（招集通知をご覧ください。） ① 料率の変更料率運用報酬体系変更前変更後被合併時 1口当たり含み益× 15% 10% 成果報酬発行済投資口数×料率被買収時 1口当たり含み益× 15% 10% 成果報酬発行済投資口数×料率 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 14
Slide 15: 第2号議案 ②
第2号議案（8頁から13頁） ② ② 含み益の定義の変更被合併時成果報酬における、1口当たり含み益の定義変更前変更後 1口当たり含み益＝ 1口当たり含み益＝（被合併契約締結時1口（合併比率を算出する際の当たり投資口価値）－根拠とされる本投資法人の（被合併契約締結時1口投資口価格）－当たり純資産額）（被合併契約締結時1口当たり純資産額） 2. 変更内容招集通知をご覧ください。 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserv
Slide 20: 第7号議案役員報酬決定の件①
第7号議案（21頁） ① 役員報酬決定の件（招集通知をご覧ください） ① 本投資法人の執行役員および監督役員の報酬については、2023年6月23日開催の第14回投資主総会における決議に基づき、執行役員一人当たり月額72万円監督役員一人当たり月額45万円をそれぞれ上限とし、投資主総会の普通決議で決定する旨の規約変更を行っています（本投資法人現行規約第20条） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20
Slide 21: 第7号議案 ②
第7号議案（21頁） ② ② 当該規約に基づき、一般物価動向や賃金動向に照らして合理的と判断する金額として、執行役員一人当たり月額36万円監督役員一人当たり月額24万円とすることにつき、付議するもの © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 21
Slide 22: 第8号議案会計監査人選任の件
第8号議案（22頁）会計監査人選任の件（招集通知をご覧ください）本投資法人の今後の規模拡大を見据え、会計監査人を見直すこととし、業務の経験や監査費用の相当性などを勘案し、本投資法人現行規約第26条に基づき会計監査人の選任につき、付議するもの【会計監査人候補者】名称有限責任監査法人トーマツ事務所所在地東京都千代田区丸の内3-2-3 丸の内二重橋ビルディング © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 22
Slide 33: 運用状況報告会につきまして
運用状況報告会につきまして引き続き、当会場にて運用状況報告会を開催いたします。ぜひご出席を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。運用状況報告会資料につきましては、投資主総会資料と合わせてお配りしております。 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Slide 34: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
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Slide 35: Ichigo Office 運用状況報告会
いちごオフィス（8975） Ichigo Office 運用状況報告会 July 20, 2024 いちごオフィスリート投資法人 Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.jp
Slide 36: 目次
目次  いちごオフィスの運用状況  2024年10月期以降の取り組み  運用資産ポートフォリオ（2024年4月30日時点）・・・ 38  投資主価値の最大化に向けて・・・ 53  成長の実現・・・ 39  戦略的な資産譲渡の実行・・・ 54  いちごオフィスの1口当たり時価純資産（NAV）  第三者割当増資の実行・・・ 55 の推移・・・ 40  収益向上余地のある資産取得  いちごオフィスの野心的な成長目標（KPI）・・・ 41 （取得：6物件 / 154億円）・・・ 56  いちごオフィスの成長施策 ①  取得資産の心築計画・・・ 57 （スポンサ
Slide 38: 運用資産ポートフォリオ（2024年4月30日時点）
運用資産ポートフォリオ（2024年4月30日時点）中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散中段：取得価格（億円）物件数 87物件（オフィス84物件、商業3物件）下段：投資比率取得総額 2,104億円福岡 18 仙台 98 0.9% その他鑑定評価額 2,591億円 4.7% 89 賃貸可能面積 266,944m2 関西圏 4.2% 82 稼働率 96.6% 3.9% 名古屋平均賃料単価（※） 15,100円／坪 222 10.6% 都心6区 - 都心6区 18,300円／坪 1,146 54.5% ※ 平均賃料単価：2024年4
Slide 39: 成長の実現
成長の実現多様な戦略的取り組みにより、着実な成長を実現 2022年10月期 2024年4月期増減当期純利益 3,001百万円 3,323百万円 +322百万円 1口当たり分配金 2,052円 2,199円 +147円 1口当たりNAV 97,079円 100,189円 +3,110円資産規模 2,092億円 2,104億円 +12億円資産評価額（※） 2,531億円 2,591億円 +60億円 ※鑑定評価額含み益 480億円 528億円 +48億円環境認証取得 19件（18物件） 23件（20物件） +4件（+2物件）格付 A+（安定的） A+（安定的）変わらず © Ichi
Slide 40: 1口当たり時価純資産（NAV）の推移
いちごオフィスの1口当たり時価純資産（NAV）の推移（単位：円）心築を通じた資産価値創造を持続的に講じ、足元ではNAV成長が加速  年平均NAV成長率：オフィス特化型転換後 +4.3%、直近5年 +2.6%、直近1年間 +3.7%  時価純資産額が適正に反映されていないREITマーケットの回復が課題 2015年9月 +3.7% オフィス特化型 100,189 リートへの転換 97,624 97,079 96,660 95,053 93,193 92,787 92,874 92,958 91,618 87,934 85,957 84,076 81,155 78,336 76,400 73
Slide 41: 野心的な成長目標（KPI）
いちごオフィスの野心的な成長目標（KPI）  直近1年の理論トータルリターン（分配金利回り＋NAV成長率）は+8.6%※1  上場来のトータルリターン（投資主総利回り）※2は、+318.9% （2024年4月30日時点） 1年 3年 10年上場来トータルリターン実績 -3.3% +1.2% +119.2% +318.9% 年平均トータルリターン -3.3% +0.4% +8.2% +8.0% 東証リート指数 +0.9% -0.5% +5.9% +5.3% 年平均トータルリターンいちごオフィス超過年平均トータルリターン -4.1% +0.8% +2.3% +2.7% （対東証リート
Slide 42: 成長施策① スポンサーサポート
いちごオフィスの成長施策 ①（スポンサーサポート）いちご、いちごトラスト両スポンサーによるサポートを活用し成長加速・ 2023年1月いちごオフィスの投資口を取得（33,925口）－さらなる成長と投資主価値向上に対し、力強いコミットメントを示す・ 2023年11月心築CAPEX資金として投資法人債を引き受け（3.5億円）－期間10年、固定金利1%という高いコスト競争力－投資ROIは約30%となる見込みいちご株式会社・ 2024年1月いちごオフィスの投資口を取得（42,168口）－2024年5月30日時点いちご保有数 149,208口、9.5%※ ・ 2024年5月心築に
Slide 43: 成長施策② 資産取得
いちごオフィスの成長施策 ②（資産取得）成長余地のある物件を、独自のソーシングルートおよびスポンサーサポートにより取得（5物件/137億円）いちご東池袋いちご丸の内いちご錦糸町物件名いちご博多駅東ビル福岡建設会館三丁目ビルサウスビルサウスビル外観写真所在地東京都豊島区愛知県名古屋市福岡県福岡市東京都墨田区取得日 2022年6月20日 2022年11月30日 2023年1月27日 2023年10月31日取得価格 3,840百万円 1,750百万円 3,500百万円 2,750百万円 1,875百万円鑑定評価額 3,930百万円 1,850百万円 3,630
Slide 44: 成長施策③ 資産譲渡
いちごオフィスの成長施策 ③（資産譲渡）資産取得後、心築により資産価値を向上させ、鑑定評価額を超える価格での譲渡を実現（3物件/154億円）し、高い投資リターン（譲渡益計48億円）を獲得トワイシア横濱磯子物件名いちご池之端ビルいちご大船ビル（商業区画）外観写真物件タイプオフィス商業施設オフィス譲渡日 2022年12月20日 2023年10月30日 2024年4月26日 10,600百万円 1,600百万円 2,420百万円譲渡価格（鑑定評価額の1.9倍）（鑑定評価額の1.1倍）（鑑定評価額の1.1倍）鑑定評価額 5,600百万円 1,510百万円 2,180
Slide 45: 成長施策④ 心築
いちごオフィスの成長施策 ④（心築）  心築CAPEX資金を活用した心築CAPEXのROIは約30%  共用部リニューアルやレイアウトオフィスの設置による収益の拡大  収益の増加、資産価値の向上が短期で実現 ■ 心築CAPEX資金を活用した施策賃料増加額対象物件工事内容賃料改定率 ROI （年ベース）テナント入替 31.6% いちご中目黒ビル・レイアウトオフィス設置 +4百万円 +71%（1件）（実績）・エントランス改修テナント入替・ LED化 +41%（2件） 36.8% いちご笹塚ビル +61百万円・共用部改修賃料改定（想定）・化粧室増設 +56%
Slide 46: 心築の事例（1）
いちごオフィスによる、心築の事例（1）いちご九段二丁目ビル（東京都千代田区）：2022年10月期  1棟貸しテナント退去後、エントランスや共用部等の全面リニューアルを実施  従前賃料単価の38.5%増額にて新規テナントを獲得投資効果（実績）テナント入替賃料改定率 +38.5%（1件）賃料増加額 +24百万円（年ベース）エントランスエレベーターホール ROI 71.2% 各階通路エレベーターホール © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rig
Slide 47: 心築の事例（2）
いちごオフィスによる、心築の事例（2）いちご中目黒ビル（東京都目黒区）：2024年4月期  レイアウトオフィス設置により、従前賃料単価+71%にて新規テナントを誘致  賃貸面積見直しにより、賃料収入ベースで約2倍の増額投資効果（実績）テナント入替賃料改定率 +71%（1件）賃料増加額 +4百万円（年ベース）執務室執務室 ROI 31.6% 会議室エントランス © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 47
Slide 48: 心築の事例（3）
いちごオフィスによる、心築の事例（3）いちご笹塚ビル（東京都渋谷区）：2024年4月期  高い投資効果の実現による資産価値を創造（鑑定評価額は16%上昇）  大規模な共用部リニューアル後、既存テナントの賃料増額改定や従前賃料単価を上回り新規テナントを誘致  残りの空室区画もさらなる賃料単価アップを目指しリーシング活動中現時点における投資効果（実績）賃料改定率テナント入替賃料改定 +41%（2件） +56%（1件）賃料増加額 +61百万円（年ベース）専有部ファサード ROI 36.8%（想定）エレベーターホールエレベーターホール © Ichigo Investme
Slide 49: 心築の事例（4）
いちごオフィスによる、心築の事例（4）定期的な共用部リニューアルを通じて、競争力を向上いちご渋谷イーストビルいちご丸の内ビルいちご人形町ビル（東京都渋谷区）（愛知県名古屋市）（東京都中央区）エントランスエントランスエントランスエレベーターホール化粧室エレベーターホールエントランスおよびエレベーターエントランスや化粧室にLED照明をエントランスおよびエレベーターホール等の共用部をリニューアル導入ホール等の共用部をリニューアル © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investme
Slide 50: 心築の事例（5）
いちごオフィスによる、心築の事例（5）定期的な共用部リニューアルを通じて、競争力を向上いちご博多イーストビルいちご西参道ビルいちご熊本ビル（福岡県福岡市）（東京都渋谷区）（熊本県熊本市）エレベーターホールファサードラウンジエントランス共用通路化粧室エレベーターホールや化粧室等のエントランスやファサード等の共用部ラウンジの設置や通路等の共用部を共用部をリニューアルをリニューアルリニューアル © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All
Slide 51: 成長施策⑤ 財務戦略
いちごオフィスの成長施策 ⑤（財務戦略）  金利固定化および長期化により、盤石な財務基盤を堅持 2022年10月期末 2024年4月期末変動平均借入金利 0.81% 0.92% 微増平均借入期間 7.0年 7.1年長期化金利固定化比率 91.4% 95.0% 9割以上を維持時価LTV 44.7% 44.5% 低減（鑑定ベース）  資金調達方法の多様化 投資法人債の発行により、心築CAPEX資金としてスポンサーより3.5億円を調達  格付の向上 日本格付研究所：「A（ポジティブ）」→「A+（安定的）」（2022年10月期） © Ichigo Investment Adv
Slide 53: 投資主価値の最大化に向けて
投資主価値の最大化に向けて方針取り組み内容「心築」による  いちごの「心築」を継続的かつ積極的に実施し、価値創造外部環境によらず常に持続的な価値創造を実現投資主価値の  機動的な内部留保の取崩し最大化に資する積極的な財務施策  成長投資と機動的な自己投資口取得の両立スポンサー  成長余力が高い物件を取得し、心築による価値パイプラインの創造を通じてNOI、分配金、NAV向上を実現有効活用 ※ 心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」
Slide 54: 戦略的な資産譲渡の実行
戦略的な資産譲渡の実行心築による資産価値の向上を実現し、含み益を大幅に超える譲渡益を獲得  帳簿価格の約2.7倍、鑑定評価額の1.7倍の価格にて譲渡予定（契約締結済み）  譲渡益（約10.6億円）は、全額2024年10月期の分配金として還元予定いちご九段二丁目ビル物件名物件タイプオフィス想定帳簿価格 750百万円鑑定評価額 1,200百万円（2024年4月期）譲渡予定価格 2,050百万円譲渡予定日 2024年10月31日譲渡益 1,060百万円譲渡先国内の一般事業会社 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Of
Slide 55: 第三者割当増資の実行
第三者割当増資の実行  アップサイドのある資産を新たに取り込むため、スポンサーサポートを活用した資金調達を実施  既存投資主様に対し、投資口価格の低下と希薄化の影響を低減できる増資手法として第三者割当増資を選択  前日の終値で実行し、ブックビルディング期間における発行価額の低下を回避  割引なしの新投資口発行  公募増資の多大なコストを回避 ■ 第三者割当増資（2024年5月）の概要発行新投資口数 41,567口発行価額 1口当たり84,200円（2024年5月17日終値）発行価額の総額 3,499,941,400円募集または割当方法第三者割当割当先および口数 Ich
Slide 56: 収益向上余力のある資産取得
収益向上余力のある資産取得（取得：6物件 / 154億円）  取得6物件の平均想定NOI利回りは4.6%  心築による資産価値の向上を実行予定いちご秋葉原いちご博多いちご博多いちご天神いちご五反田いちご大手町物件名イーストビル明治通りビル祇園ビルノースビルウエストビルノースビル外観写真取得日 2024年5月30日取得価格 3,240百万円 3,080百万円 1,700百万円 1,550百万円 3,950百万円 1,946百万円鑑定評価額 3,370百万円 3,460百万円 1,710百万円 1,570百万円 4,010百万円 2,060百万円想定NOI利
Slide 57: 取得資産の心築計画
取得資産の心築計画具体的な心築計画を策定し、約15～30%のレントギャップ解消を目指す ■ 今後の心築計画いちご秋葉原イーストビルいちご博多明治通りビル • 空室区画にいちごレイアウトオフィスを設置 • 化粧室や共用部のリニューアル（ROI 8%以上を目指す） • 中長期的に増額交渉やテナント入替等を促進 • 給湯室、エントランス等の共用部リニューアル • 約15%のレントギャップ解消を目指す • 約30%のレントギャップ解消を目指すいちご博多祇園ビルいちご天神ノースビル • 8階住居区画をオフィス区画にコンバージョン • エリアニーズに合わせたリーシング施策を促進（ROI 10
Slide 58: スポンサーパイプラインによる成長余力
スポンサーパイプラインによる成長余力合計14物件、約646億円のスポンサーパイプライン No. 物件名エリア区分 1 北海道札幌市オフィス 4大都市 2 東京都千代田区オフィス都心6区北海道札幌市 3 東京都港区オフィス都心6区 4 東京都港区オフィス都心6区 5 東京都港区オフィス都心6区 6 東京都目黒区オフィスその他首都圏 7 東京都江東区オフィスその他首都圏 8 東京都武蔵野市オフィスその他首都圏 9 千葉県船橋市オフィスその他首都圏 10 宮城県仙台市オフィスその他宮城県仙台市 11 栃木県宇都宮市オフィスその他福岡県福岡市 12 福岡県福岡市オフィス
Slide 59: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
【投資主優待制度】「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待（4発行体の総対象人数約81,000名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への貢献を目指します【プレミアム優待】２０２３Ｊリーグアウォーズご招待チケット（2023年12月5日開催）シーズンを通じて活躍した選手・監督、クラブ、審判等の功績をたたえる年間表彰式へご招待 ©J.LEAGUE © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Offi
Slide 61: いちごオフィスのサステナビリティ理念
いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下のとおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の
Slide 62: いちごのクライメート・ポジティブ ①
【いちごグループにおけるESGの取り組み】いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ① CO2削減量はグループ全体のCO2排出量の約5倍 ■ いちごのECO発電所によるCO2削減量とグループの排出量比較（2024年2月期末） CO2削減量 101,217 CO2排出量 21,000 t-CO2 t-CO2 いちごが保有・運用する発電所によるCO2削減量いちごグループのScope1+2排出量（予測値）（いちご + いちごグリーン）（いちご + いちごオフィス + いちごホテル + いちごグリーン） © Ichigo Investment Advisors Co.,
Slide 63: いちごのクライメート・ポジティブ ②
【いちごグループにおけるESGの取り組み】いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ② クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進 ■ CO2削減量 / 排出量削減効果 / 排出量の推移 ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2）（単位：t-CO2） □ 施策によるCO2削減量（省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得（※2）） ▲250 ▲7,070 98,647 10
Slide 64: RE100：再生可能エネルギーへの切り替え
【いちごグループにおけるESGの取り組み】 RE100 ：再生可能エネルギーへの切り替え RE100達成率は期初目標を超過する90%まで進捗来期、グループ全体で再生可能エネルギー電力への100%切り替えを目指す  いちごオフィス、いちごホテルは再生可能エネルギー電力100%を達成 ■ RE100達成率（2024年2月期末時点） RE100達成（目標： 2025年） 85% 期初目標 RE100達成率 90% 当社発電所由来トラッキング付非化石証書の取得 37% 53% 再生可能エネルギーへの切り替え【いちごのRE100目標】 2025年までに、事業活動での消費電力を100%再生可能
Slide 65: 環境① GRESB評価
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2023年 GRESBリアルエステイト評価（2016年度より参加）  GRESBレーティングでは「4 Star」を取得（昨年より1ランクアップ）  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を受け、「Green Star」を7年連続で獲得  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え【いちごの目標】 2025年までに事
Slide 66: 環境② 各種環境認証の取得
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】環境 ②  各種環境認証の取得  23件（20物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の32.8% CASBEE BELS 東京都中小低炭素モデルビル（建築物環境総合性能評価システム）（建築物省エネルギー性能表示制度） Sランク 2つ星（★★） 1つ星（★） A3 A3- A2+ A2 いちごいちごいちごいちご仙台いちごいちご大宮ビルいちごいちごいちごいちご高松ビル丸の内ビル神宮前ビルイーストビル秋葉原ノースビル神宮前ビル東五反田ビル九段ビル乃木坂ビル Aランク A1+ DBJ Green Building 3
Slide 67: 社会
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】社会ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進 ■ いちごオフィスにおける災害対策 ■ いちごグループ全体の取り組み  非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、  地域活性化への貢献災害時救援自動販売機などを設置 • 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、  河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、地域活動支援による防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた形での地域活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進  「いちご大学」の運営 • 役職員一人ひと
Slide 68: ガバナンス
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】ガバナンス徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制への移行【投資法人】【資産運用会社】  2020年11月1日より、  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制資産規模連動報酬等 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち2名が社外取締役とは異なる、投資主いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から価値向上との完全 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議
Slide 70: 2024年10月期予想
2024年10月期予想譲渡益計上および取得物件の収益寄与により分配金は増加（単位：百万円） 2024年4月期 2024年10月期増減主な差異要因（2024年4月期実績比）実績（B）予想（A）（A）-（B） ■ 不動産売却益の増加: +762 営業収益 8,068 9,214 +1,146 ・2024年10月期予想（いちご九段二丁目ビル譲渡）+1,068 ・2024年4月期実績（いちご大船ビル譲渡）-306 営業利益 4,094 4,977 +883 ■ 不動産賃貸事業収入の増加: +383 ・2024年10月期取得物件に係る増加: +300 ・いちご大船ビル売却に係る減少:
Slide 71: 2025年4月期予想
2025年4月期予想  譲渡益は剥落  取得物件の収益が分配金および巡航EPUの着実な成長に寄与（単位：百万円） 2024年10月期 2025年4月期増減主な差異要因（2024年10月期予想比）予想（B）予想（A）（A）-（B） ■ 前期の不動産売却益の剥落: -1,068 営業収益 9,214 8,282 -931 ■ 不動産賃貸事業収入の増加: +137 ・2024年10月期取得物件の増加+92 営業利益 4,977 4,072 -905 ・いちご九段二丁目ビル売却による剥落-44 【その他物件】・賃貸事業収入の増加: +107 経常利益 4,068 3,163 -9
Slide 72: 2024年4月期決算 P/L（前期比）
2024年4月期決算 P/L （前期比）（単位：百万円） 2023年10月期 2024年4月期増減主な差異要因（期初予想比）実績（B）実績（A）（A）-（B） ■ 不動産売却益の増加: +200 営業収益 7,914 8,068 +153 ・2023年10月期（トワイシア横濱磯子譲渡）+105 ・2024年4月期（いちご大船ビル譲渡）+306 営業利益 3,914 4,094 +179 ■ 不動産賃貸事業収入の減少: -46 ・賃貸事業収入の減少: -25 ・水道光熱費収入の減少: -58 経常利益 3,096 3,323 +227 （うち、電気料収入の減少: -54）・解約
Slide 73: 2024年4月期決算 B/S（前期比）
2024年4月期決算 B/S（前期比）（単位：百万円） 2023年10月期 2024年4月期増減 2023年10月期 2024年4月期増減実績（A）実績（B）（B）-（A）実績（A）実績（B）（B）-（A）資産の部負債の部流動資産流動負債現預金、信託預金 20,595 22,898 +2,303 1年内返済予定長期借入金 7,092 10,538 +3,446 その他流動資産 528 493 +2,303 1年内返済予定投資法人債－ 1,000 +1,000 流動資産合計 21,124 23,392 -35 その他流動負債 3,516 3,216 -299 固定
Slide 74: 投資口価格の推移
投資口価格の推移（2011年11月1日～2024年4月30日）投資口価格（円）出来高（口）出来高投資口価格東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円（2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 25,310円（2011年11月22日） 125,000 50,000 ■ 2024年4月期平均出来高 3,412口（2024年4月30日時点） 100,000 40,000 75,000 30,000 50,000 20,000 25,000 10,000 0 0 2011年 2012/1 2012年 2013/1 20
Slide 75: 投資主の状況（2024年4月30日時点）
投資主の状況（2024年4月30日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他所有氏名または名称比率投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 384,704 25.4% 556,181口 639,351口 734,210口 (36.8%) (42.2%) (48.5%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 262,925 17.4% 28,237口 125,748口 168,195口日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (8.3%) (11.1%) 3 205,290 1
Slide 76: 投資法人概要
投資法人概要 2024年4月30日時点 ■ 投資法人名称いちごオフィスリート投資法人証券コード 8975 所在地東京都千代田区丸の内二丁目6番1号執行役員千葉恵介、鍵山卓史保有物件数 87物件ポートフォリオ規模 2,104億円（取得価格ベース）決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社会社名いちご投資顧問株式会社代表取締役社長執行役員岩井裕志金融商品取引業関東財務局長（金商）第318号登録・加入協会（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）一般社団法人投資信託協会会員 © Ichig
Slide 77: 年間スケジュール
年間スケジュール次回の権利付き最終取引日は2024年10月29日決算期末 10月期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月分配金決算運用期間（5月～10月）発表支払開始決算期末 4月期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月分配金決算運用期間（11月～4月）発表支払開始 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 77
Slide 78: 運用状況報告会資料用語集
運用状況報告会資料用語集ページ用語定義・意味 P38 ポートフォリオ保有する不動産等資産全体のこと。 P38 中規模オフィス本投資法人が定義するもので、賃貸可能面積が1,000㎡から10,000㎡までのオフィス。 P38 平均賃料坪単価月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の合計面積（坪）で除した単価。 P38 都心6区東京23区のうち、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区のこと。 NAVは、Net Asset Valueの略。バランスシートの含み損益を純資産に反映させ時価ベースで純資産額を算出するために利用される指標。 P39 1口当たりNAV 1口当たりNAVは、以
Slide 79: 運用状況報告会資料用語集
運用状況報告会資料用語集ページ用語定義・意味 P51 平均借入金利有利子負債（借入及び投資法人債）の各契約における借入金利を加重平均した金利。 P51 平均借入期間有利子負債（借入及び投資法人債）の各契約における借入期間を加重平均した期間。 P51 金利固定化比率有利子負債（借入及び投資法人債）のうち、固定金利で調達した有利子負債の割合。 P51 投資法人債投資法人が発行する債券、株式会社でいう社債に相当するもの。 P55 アップサイド成長余地。心築を通じた資産価値向上余地があること。投資口の需要予測をすることを目的に購入希望者から希望投資口数、および価格を募り、適正な発
Slide 80: 運用状況報告会資料用語集
運用状況報告会資料用語集ページ用語定義・意味建築物環境総合性能評価システムのこと。建築物や街区、都市などに係わる環境性能を様々な視点から総合的に評価するためのツールであり、 P66 CASBEE 現在、国内の建設事業者や設計事務所、建物所有者、不動産投資機関などにおいて広く活用されている。建築物省エネルギー性能表示制度のこと。国交省が制定する「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」 P66 BELS に基づいて第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価および表示を適確に実施することを目的とした制度。「環境・社会への配慮」がなされた不動
Slide 81: お問合せ・免責事項
 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

Ichigo Office REIT Investment — Shareholder Meeting (July 2024) on 6ix

Ichigo Office Reit Investment — Shareholder Meeting (July 2024)

Slide 1: Ichigo Office 第15回 投資主総会

Slide 2: Make More Sustainable

Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

Slide 5: 概況① 本投資法人の目標

Slide 6: 概況② 前回総会以降の取り組み

Slide 7: 概況③ 取り組み（続き）

Slide 8: 概況④ 環境に対する取り組み

Slide 9: 2024年4月期決算の概要

Slide 10: 決議事項

Slide 11: 第1号議案 規約一部変更の件（1）①

Slide 12: 第1号議案 ②

Slide 13: 第1号議案 ③

Slide 14: 第2号議案 規約一部変更の件（2）①

Slide 15: 第2号議案 ②

Slide 16: 第3号議案 執行役員1名選任の件

Slide 17: 第4号議案 監督役員2名選任の件

Slide 18: 第5号議案 補欠執行役員1名選任の件

Slide 19: 第6号議案 補欠監督役員1名選任の件

Slide 20: 第7号議案 役員報酬決定の件①

Slide 21: 第7号議案 ②

Slide 22: 第8号議案 会計監査人選任の件

Slide 23: 質疑応答

Slide 24: 議案の採決 第1号議案

Slide 25: 議案の採決 第2号議案

Slide 26: 議案の採決 第3号議案

Slide 27: 議案の採決 第4号議案

Slide 28: 議案の採決 第5号議案

Slide 29: 議案の採決 第6号議案

Slide 30: 議案の採決 第7号議案

Slide 31: 議案の採決 第8号議案

Slide 32: 日本を世界一豊かに。

Slide 33: 運用状況報告会につきまして

Slide 34: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

Slide 35: Ichigo Office 運用状況報告会

Slide 36: 目次

Slide 37: いちごオフィスの運用状況

Slide 38: 運用資産ポートフォリオ（2024年4月30日時点）

Slide 39: 成長の実現

Slide 40: 1口当たり時価純資産（NAV）の推移

Slide 41: 野心的な成長目標（KPI）

Slide 42: 成長施策① スポンサーサポート

Slide 43: 成長施策② 資産取得

Slide 44: 成長施策③ 資産譲渡

Slide 45: 成長施策④ 心築

Slide 46: 心築の事例（1）

Slide 47: 心築の事例（2）

Slide 48: 心築の事例（3）

Slide 49: 心築の事例（4）

Slide 50: 心築の事例（5）

Slide 51: 成長施策⑤ 財務戦略

Slide 52: 2024年10月期以降の取り組み

Slide 53: 投資主価値の最大化に向けて

Slide 54: 戦略的な資産譲渡の実行

Slide 55: 第三者割当増資の実行

Slide 56: 収益向上余力のある資産取得

Slide 57: 取得資産の心築計画

Slide 58: スポンサーパイプラインによる成長余力

Slide 59: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度

Slide 60: ESGへのコミットメント

Slide 61: いちごオフィスのサステナビリティ理念

Slide 62: いちごのクライメート・ポジティブ ①

Slide 63: いちごのクライメート・ポジティブ ②

Slide 64: RE100：再生可能エネルギーへの切り替え

Slide 65: 環境① GRESB評価

Slide 66: 環境② 各種環境認証の取得

Slide 67: 社会

Slide 68: ガバナンス

Slide 69: Appendix

Slide 70: 2024年10月期 予想

Slide 71: 2025年4月期 予想

Slide 72: 2024年4月期 決算 P/L（前期比）

Slide 73: 2024年4月期 決算 B/S（前期比）

Slide 74: 投資口価格の推移

Slide 75: 投資主の状況（2024年4月30日時点）

Slide 76: 投資法人概要

Slide 77: 年間スケジュール

Slide 78: 運用状況報告会資料 用語集

Slide 79: 運用状況報告会資料 用語集

Slide 1: Ichigo Office 第15回投資主総会

Slide 11: 第1号議案規約一部変更の件（1）①

Slide 14: 第2号議案規約一部変更の件（2）①

Slide 16: 第3号議案執行役員1名選任の件

Slide 17: 第4号議案監督役員2名選任の件

Slide 18: 第5号議案補欠執行役員1名選任の件

Slide 19: 第6号議案補欠監督役員1名選任の件

Slide 20: 第7号議案役員報酬決定の件①

Slide 22: 第8号議案会計監査人選任の件

Slide 24: 議案の採決第1号議案

Slide 25: 議案の採決第2号議案

Slide 26: 議案の採決第3号議案

Slide 27: 議案の採決第4号議案

Slide 28: 議案の採決第5号議案

Slide 29: 議案の採決第6号議案

Slide 30: 議案の採決第7号議案

Slide 31: 議案の採決第8号議案

Slide 70: 2024年10月期予想

Slide 71: 2025年4月期予想

Slide 72: 2024年4月期決算 P/L（前期比）

Slide 73: 2024年4月期決算 B/S（前期比）

Slide 78: 運用状況報告会資料用語集

Slide 79: 運用状況報告会資料用語集

Slide 80: 運用状況報告会資料用語集