Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2024 April period Earnings Presentation

72 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 14, 2024

  1. Slide 1: Ichigo Office 37th Period Results Presentation

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2024年4月期（第37期）決算説明資料 June 14, 2024 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j

  2. Slide 2: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  3. Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: 目次

    目次  2024年4月期 運用実績 ・・・06  新たな成長に向けて ・・・19  決算ハイライト ・・・07  強力なスポンサーサポート ・・・20  決算内訳 ・・・08  戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得 ・・・21  財務指標の推移 ・・・ 9  第三者割当増資の実施 ・・・22  いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 ・・・10  戦略的な資産入替による収益力向上 ・・・23  いちごオフィスのトータルリターン（TSR） ・・・11 （資産取得 : 6物件 / 154億円）  稼働率、平均賃料単価の推移 ・・・12  取得資産の心築計画 ・・・24 

  6. Slide 6: 2024年4月期 運用実績

    2024年4月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 6

  7. Slide 7: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2024年4月期実績 説 明 • 鑑定評価額比+11%の価格で譲渡 資産譲渡 • いちご大船ビル / 24億円 • 譲渡益 3億円 • NOI：期初予想比+114百万円（+2.1%） • 徹底的なコストコントロールによりNOIが増加 利益成長 • 当期純利益：期初予想比+392百万円 • 心築が完了した資産の譲渡により譲渡益を獲得 （+13.4%） • 借換え（リファイナンス） 29億円 • 金利固定化および長期化により、盤石な財務基盤を堅持 財務 • 投資法人債発行 3.5億円 • スポンサーから心築CAPEX資金を投資法人債で調達 1口当たり分配金 2,199円 （前期比+

  8. Slide 8: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 【ご参考】 2023年10月期 2024年4月期 2024年4月期 期初予想比 2024年4月発表 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） 修正予想 ■ 不動産売却益の増加: +306 営業収益 7,914 8,068 7,923 +144 8,066 ■ 不動産賃貸事業収入の減少: -161 ・賃貸事業収入の減少: -7 営業利益 3,914 4,094 3,708 +385 4,055 ・水道光熱費収入の減少: -201 （うち、電気料収入の減少: -200） ・解約違約金等の増加: +45 経常利益 3,096 3,32

  9. Slide 9: 財務指標の推移

    財務指標の推移 時価LTV低減等盤石な財務基盤の堅持と資産価値の向上 2023年4月30日 2023年10月31日 2024年4月30日 1口当たり分配金 4,224円 2,115円 2,199円 1口当たりNAV 96,660円 97,624円 100,189円 1口当たりFFO 1,947円 2,617円 2,643円 簿価LTV（総資産ベース） 48.7% 49.7% 49.8% 時価LTV（鑑定ベース） 45.0% 44.7% 44.5% 平均借入金利 0.84% 0.90% 0.92% 平均借入期間 7.0年 7.1年 7.1年 金利固定化比率 91.6% 94.2% 95.0% 格

  10. Slide 10: いちごオフィスの1口当たりNAVの推移

    いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 （単位：円） 戦略的な資産入替や心築を通じた資産価値創造を実現  直近1年間のNAV成長率：+3.7% +3.7%  年平均NAV成長率： 100,189 2015年9月 オフィス特化型転換後 +4.3%、直近5年 +2.6% 97,624 オフィス特化型 97,079 96,660 95,053 リートへの転換 93,193 92,787 92,874 92,958 91,618 87,934 85,957 84,076 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年

  11. Slide 11: いちごオフィスのトータルリターン（TSR）

    いちごオフィスのトータルリターン（TSR）  直近1年の理論トータルリターン（分配金利回り＋NAV成長率）は8.6%※1  上場来のトータルリターン （投資主総利回り）※2は、+318.9% （2024年4月30日時点） 1年 3年 10年 上場来 トータルリターン実績 -3.3% +1.2% +119.2% +318.9% 年平均トータルリターン -3.3% +0.4% +8.2% +8.0% 東証リート指数 +0.9% -0.5% +5.9% +5.3% 年平均トータルリターン いちごオフィス 超過年平均トータルリターン -4.1% +0.8% +2.3% +2.7% （対東証リート指

  12. Slide 12: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移  高稼働率の維持と、賃料単価の上昇を両立  都心6区の賃料単価上昇が、全物件の賃料単価上昇をけん引 ■ フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均賃料坪単価の推移 （オフィス） （単位：円） ■ 全物件 ■ 都心6区 100% 8か月 18,300 フリーレント平均月数（オフィス） 18,200 契約稼働率 18,100 18,100 18,100 経済的稼働率 96.7% 96.6% 96.5% 96.0% 95.6% 95.9% 95% 4か月 15,200 15,100 15,100 15,100 95.1% 15,000

  13. Slide 13: 月額成約賃料の変動（オフィス物件のみ）

    月額成約賃料の変動（オフィス物件のみ） 新規成約と契約改定による賃料単価の上昇が、稼働率低下の影響を上回る ■ 月額賃料の変動 （オフィス） （百万円 / 月） +64 -58 +4 入替および稼働率変動による 契約改定による増減 +4百万円（+0.4%） 増減+5百万円（+0.5%） 1,148 1,139 2023年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2024年4月期末 ※ 期中の取得物件および譲渡物件を除く ※ 稼働率の変動（オフィス）：96.7%（2023年10月期末） → 96.5%（2024年4月期末） © Ichigo Investment Advisor

  14. Slide 14: 新規成約における賃料の変動状況

    新規成約における賃料の変動状況 新規成約の約80%が増額入替（従前賃料比） ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■ 同額入替 ■ 増額入替 （単位：千円） 増額入替による増額分 15.3% 減額入替件数 入替による 減額入替による減額分 平均減額率 8件 賃料変動額 いちご栄ビル大型商業テナント 19.9% -14.9％ 減額分 26.1% 26.0% 7.0% 同額入替件数 +8,408 4件 +2,204 15.6% -6,164 10,056 6.2% 6.4% 4,503 +

  15. Slide 15: 既存テナント賃料の変動状況

    既存テナント賃料の変動状況 増額改定の割合が増加、減額改定はなし ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） （単位：千円） ■ 減額改定 ■ 据置更新 ■ 増額改定 改定による 増額改定による増額分 賃料変動額 減額改定による減額分 0.7% 4.4% 1.1% 0.0% +4,160 4,160 +190 -231 772 86.4% 625 据置更新件数 +292 95.5% 97.2% 226件 93.7% +35 +543 +210 -175 0 -250 平均増額率 -581 平均増額率 平均増額率

  16. Slide 16: 心築の成果 ①

    心築の成果 ①  心築CAPEXのROIは約30%  共用部リニューアルやレイアウトオフィスの設置による収益の拡大  収益の増加、資産価値の向上が短期で実現 ■ 心築CAPEXを活用した施策 賃料増加額 対象物件 工事内容 賃料改定率 ROI （年ベース） テナント入替 31.6% いちご中目黒ビル ・ レイアウトオフィス設置 +4百万円 +71%（1件） （実績） ・ エントランス改修 テナント入替 ・ LED化 +41%（2件） 36.8% いちご笹塚ビル +61百万円 ・ 共用部改修 賃料改定 （想定） ・ 化粧室増設 +56%（1件） ・ 共用部改修 賃料改定 32.5% いちご

  17. Slide 17: 心築の成果 ②

    心築の成果 ② いちご中目黒ビル（東京都目黒区）  レイアウトオフィス設置により、従前賃料単価+71%にて新規テナントを誘致  賃貸面積見直しにより、賃料収入ベースで約2倍の増額 投資効果（実績） テナント入替 賃料改定率 +71%（1件） 賃料増加額 +4百万円 （年ベース） 執務室 執務室 ROI 31.6% 会議室 エントランス © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 17

  18. Slide 18: 心築の成果 ③

    心築の成果 ③ いちご笹塚ビル（東京都渋谷区）  高い投資効果の実現による資産価値を創造（鑑定評価額は16%上昇）  大規模な共用部リニューアル後、既存テナントの賃料増額改定や従前賃料単価を 上回り新規テナントを誘致  残りの空室区画もさらなる賃料単価アップを目指しリーシング活動中 現時点における投資効果（実績） 賃料改定率 テナント入替 賃料改定 +41%（2件） +56%（1件） 賃料増加額 +61百万円 （年ベース） 専有部 ファサード ROI 36.8%（想定） エレベーターホール エレベーターホール © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd.

  19. Slide 19: 新たな成長に向けて

    新たな成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 19

  20. Slide 20: 強力なスポンサーサポート

    強力なスポンサーサポート いちご、いちごトラスト両スポンサーによる成長サポート ・ 2023年1月 いちごオフィスの投資口を取得（33,925口） －さらなる成長と投資主価値向上に対し、力強いコミットメントを示す ・ 2023年11月 心築CAPEX資金として投資法人債を引き受け（3.5億円） －期間10年、固定金利1%という高いコスト競争力 －投資ROIは約30%となる見込み いちご株式会社 ・ 2024年1月 いちごオフィスの投資口を取得（42,168口） －2024年5月30日時点いちご保有数 149,208口、9.5%※ ・ 2024年5月 心築による価値向上余地の高い物件の提供（いち

  21. Slide 21: 戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得

    戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得 心築による資産価値の向上を実現し、譲渡益を投資主様へ還元  いちご大船ビル：譲渡益（3億円）は、2024年4月期の分配金として還元※  いちご九段二丁目ビル：譲渡益（約10.6億円）は、全額2024年10月期の分配金 として還元予定 いちご大船ビル いちご九段二丁目ビル 物件名 物件名 物件タイプ オフィス 物件タイプ オフィス 帳簿価格 1,981百万円 想定帳簿価格 750百万円 鑑定評価額 2,180百万円 鑑定評価額 1,200百万円（2024年4月期） 譲渡価格 2,420百万円 譲渡予定価格 2,050百万円 譲渡日 2024年4月26日 譲

  22. Slide 22: 第三者割当増資の実施

    第三者割当増資の実施  アップサイドのある資産を新たに取り込むため、スポンサーサポートを活用 した資金調達を実施  既存投資主様に対し、投資口価格の低下と希薄化の影響を低減できる増資 手法として第三者割当増資を選択  前日の終値で実行し、ブックビルディング期間における発行価額の低下を回避  割引なしの新投資口発行  公募増資の多大なコストを回避 ■ 第三者割当増資の概要 発行新投資口数 41,567口 発行価額 1口当たり84,200円（2024年5月17日終値） 発行価額の総額 3,499,941,400円 募集または割当方法 第三者割当 割当先および口数 Ichigo Trust

  23. Slide 23: 戦略的な資産入替による収益力向上

    戦略的な資産入替による収益力向上（資産取得：6物件 / 154億円）  取得6物件の平均想定NOI利回りは4.6%  心築による資産価値の向上を実行予定 物件番号 O-102 O-103 O-104 O-105 O-106 O-107 いちご秋葉原 いちご博多 いちご博多 いちご天神 いちご五反田 いちご大手町 物件名 イーストビル 明治通りビル 祇園ビル ノースビル ウエストビル ノースビル 外観写真 取得日 2024年5月30日 取得価格 3,240百万円 3,080百万円 1,700百万円 1,550百万円 3,950百万円 1,946百万円 鑑定評価額 3,370百万円 3,460

  24. Slide 24: 取得資産の心築計画

    取得資産の心築計画 具体的な心築計画を策定し、約15～30%のレントギャップ解消を目指す ■ 今後の心築計画 いちご秋葉原イーストビル いちご博多明治通りビル • 空室区画にいちごレイアウトオフィスを設置 • 化粧室や共用部のリニューアル （ROI 8%以上を目指す） • 中長期的に増額交渉やテナント入替等を促進 • 給湯室、エントランス等の共用部リニューアル • 約15%のレントギャップ解消を目指す • 約30%のレントギャップ解消を目指す いちご博多祇園ビル いちご天神ノースビル • 8階住居区画をオフィス区画にコンバージョン • エリアニーズに合わせたリーシング施策を促進 （ROI 10

  25. Slide 25: スポンサーパイプライン

    スポンサーパイプライン 合計14物件、約646億円のスポンサーを中心としたパイプラインによる成長余力 No. 物件名 エリア区分 1 北海道札幌市オフィス 4大都市 2 東京都千代田区オフィス 都心6区 北海道札幌市 3 東京都港区オフィス 都心6区 4 東京都港区オフィス 都心6区 5 東京都港区オフィス 都心6区 6 東京都目黒区オフィス その他首都圏 7 東京都江東区オフィス その他首都圏 8 東京都武蔵野市オフィス その他首都圏 9 千葉県船橋市オフィス その他首都圏 10 宮城県仙台市オフィス その他 宮城県仙台市 11 栃木県宇都宮市オフィス その他 福岡県福岡市 12 福岡県福岡

  26. Slide 26: 2024年10月期 予想

    2024年10月期 予想 譲渡益計上および取得物件の収益寄与により分配金は増加 （単位：百万円） 2024年4月期 2024年10月期 増減 主な差異要因 （2024年4月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 不動産売却益の増加: +762 営業収益 8,068 9,214 +1,146 ・2024年10月期予想（いちご九段二丁目ビル譲渡）+1,068 ・2024年4月期実績（いちご大船ビル譲渡）-306 営業利益 4,094 4,977 +883 ■ 不動産賃貸事業収入の増加: +383 ・2024年10月期取得物件に係る増加: +300 ・いちご大船ビル売却に係る減少:

  27. Slide 27: 2025年4月期 予想

    2025年4月期 予想  譲渡益は剥落  取得物件の収益が分配金および巡航EPUの着実な成長に寄与 （単位：百万円） 2024年10月期 2025年4月期 増減 主な差異要因 （2024年10月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 前期の不動産売却益の剥落: -1,068 営業収益 9,214 8,282 -931 ■ 不動産賃貸事業収入の増加: +137 ・2024年10月期取得物件の増加+92 営業利益 4,977 4,072 -905 ・いちご九段二丁目ビル売却による剥落-44 【その他物件】 4,068 3,163 -905 ・賃貸事業収入の増加: +107 経常

  28. Slide 28: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 28

  29. Slide 29: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の

  30. Slide 30: いちごのクライメート・ポジティブ ①

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ① CO2削減量はグループ全体のCO2排出量の約5倍 ■ いちごのECO発電所によるCO2削減量とグループの排出量比較（2024年2月期末） CO2削減量 CO2排出量 101,217 21,000 t-CO2 t-CO2 いちごが保有・運用する発電所によるCO2削減量 いちごグループのScope1+2排出量（予測値） （いちご + いちごグリーン） （いちご + いちごオフィス + いちごホテル + いちごグリーン） © Ichigo Investment Advisors Co.,

  31. Slide 31: いちごのクライメート・ポジティブ ②

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） ② クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と 再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進 ■ CO2削減量 / 排出量削減効果 / 排出量の推移 ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2） （単位：t-CO2） □ 施策によるCO2削減量（省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得 （※2）） ▲250 ▲7,070 98,647 10

  32. Slide 32: RE100：再生可能エネルギーへの切り替え

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 RE100 ： 再生可能エネルギーへの切り替え RE100達成率は期初目標を超過する90%まで進捗 来期、グループ全体で再生可能エネルギー電力への100%切り替えを目指す  いちごオフィス、いちごホテルは再生可能エネルギー電力100%を達成 ■ RE100達成率（2024年2月期末時点） RE100達成（目標 ： 2025年） 85% 期初目標 RE100達成率 当社発電所由来トラッキング付 非化石証書の取得 37% 90% 53% 再生可能エネルギーへの切り替え 【いちごのRE100目標】 2025年までに、事業活動での消費電力を100%再生可能

  33. Slide 33: 環境 ①

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2023年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  GRESBレーティングでは「4 Star」を取得（昨年より1ランクアップ）  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を7年連続で獲得  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え 【いちごの目標】 2025年までに事

  34. Slide 34: 環境 ②

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ②  各種環境認証の取得  23件（20物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の32.8% CASBEE BELS 東京都中小低炭素モデルビル （建築物環境総合性能評価システム） （建築物省エネルギー性能表示制度） Sランク 2つ星（★★） 1つ星（★） A3 A3- A2+ A2 いちご いちご いちご いちご仙台 いちご いちご大宮ビル いちご いちご いちご いちご 高松ビル 丸の内ビル 神宮前ビル イーストビル 秋葉原ノースビル 神宮前ビル 東五反田ビル 九段ビル 乃木坂ビル Aランク A1+ DBJ Green Building 3

  35. Slide 35: 社会

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 社会 ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進 ■ いちごオフィスにおける災害対策 ■ いちごグループ全体の取り組み  非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、  地域活性化への貢献 災害時救援自動販売機などを設置 • 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、  河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置 不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、 地域活動支援による防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた 形での地域活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進  「いちご大学」の運営 • 役職員一人ひと

  36. Slide 36: ガバナンス

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 への移行 【投資法人】 【資産運用会社】  2020年11月1日より、  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制 資産規模連動報酬等 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち2名が社外取締役 とは異なる、投資主 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から 価値向上との完全 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議

  37. Slide 37: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 37

  38. Slide 38: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 平均借入金利 平均借入残存期間 金額 種別 期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 4.1年 4.1年 3.9年 4.0年 3.7年 1.52200% 500 7.7年 （固定） 1.5% 3年 1.52200% 400 7.7年 1.0% 2年 銀行 （固定） 0.92% 借入 1.28420% 0.79% 0.81% 0.84% 0.90% 635 4.9年 0.5% 1年 （固定） 1.64200% 1,365 7.5年 0.0% 0年 （固定） 2022年 20

  39. Slide 39: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2024年4月30日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 ■ 劣後投資法人債 11,645 1,200 （単位：百万円） 9,812 9,763 9,682 9,347 8,846 8,908 1,000 8,902 1,200 1,000 7,346 7,595 1,000 1,500 5,494 5,476 10,445 4,192 7,953 4,899 7,246 8,763 8,147 6,346 6,095 1,700 1,300 955 350 60

  40. Slide 40: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2024年4月30日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 29,528 25.6% みずほ銀行 21,195 18.4% 格付対象 長期発行体格付 SBI新生銀行 13,608 11.8% 格付 A+ 三菱UFJ銀行 11,583 10.0% あおぞら銀行 9,952 8.6% 格付見通し 安定的 りそな銀行 8,418 7.3% 福岡銀行 3,529 3.1% 日本政策投資銀行 3,400 2.9% 香川銀行 1,715 1.5% みずほ信託銀行 1,637 1.4% 横

  41. Slide 41: 含み益の推移

    含み益の推移 2024年4月期の期末評価額は約528億円の含み益 （百万円） （2023年10月期比 +38億円） 500,000 30% 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 25.60% 23.41% 23.50% 22.25% 22.78% 21.01% 20.77% 20.53% 20.39% 400,000 20% 300,000 10% 255,330 257,216 259,178 253,110 241,167 244,029 244,001 246,330 240,398 202,697 205,098 207,951 208,272 206,349

  42. Slide 42: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2022年 2022年 55.8% 20.9% 11.6% 11.6% 21.2% 9.1% 60.6% 9.1% 10月期 10月期 2023年 2023年 68.3% 22.0% 4.9% 27.5% 20.0% 47.5% 5.0% 4月期 4月期 4.9% 2023年 2023年 55.4

  43. Slide 43: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 入居面積－退去面積 （単位：m2） 11,799 入居面積平均 11,422 8,306m2（※3） 10,164 8,187 8,629 7,418 7,304 5,804 4,023 （※1） -6,059 -6,714 -7,433 -7,965 -8,711 -8,212 退去面積平均 -9,110 （※2） 9,111m2（※3） -10,900 -12,244 -12,618 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 20

  44. Slide 44: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 （単位：百万円） （月数） 4 126 首都圏平均 地方平均 122 116 99 79 3 2.8 2.7 2.7 2.1 2.1 2.0 2 1.8 1.7 1.5 6,936 6,894 1.4 6,794 6,836 6,863 1 0 2022年4月期 2022年10月期 2023年4月期 2023年10月期 2024年4月期 2022年 2022年 2023年 2024年 2023年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 © Ichigo

  45. Slide 45: 継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2024年10月期における主な心築CAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,800 修繕費 CAPEX 減価償却費 いちご錦糸町サウスビル 外壁改修工事 29百万円 いちご丸の内サウスビル エレベーター更新工事 28百万円 いちご芝公園ビル 外壁改修工事（2期） 25百万円 いちご中目黒ビル 外壁改修工事 25百万円 1,200 971 982 943 966 ■ 2025年4月期における主な心築CAPEX計画 物件名 工事内容 投資額 1,356 1,291 600

  46. Slide 46: 賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり

    賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり 2024年10月期、2025年4月期に契約更新を迎えるテナントの契約賃料は 半数程度がマーケット賃料以下 ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 （単位：百万円） ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 5% ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 全体 都心6区 2.29% 2.35% 2.65% 259（26.1%） 2.20% 1.48% 213（21.4%） 59 0.58% 0% -0.59% -0.05% 58 -1.14% 58 -1.42

  47. Slide 47: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2024年5月30日時点 2023年10月31日時点 2024年4月30日時点 （参考） 全体 88物件 87物件 93物件 物件数 オフィス 85物件 84物件 90物件 その他 3物件 3物件 3物件 全体 2,124億円 2,104億円 2,258億円 資産規模 オフィス 98% 98% 98% その他 2% 2% 2% 都心6区 54% 55% 55% その他首都圏 22% 21% 20% エリア別 4大都市 18% 19% 20% その他主要都市 6% 6% 5% 鑑定評価額 2,572億円 2,591億円 2,753億円 賃貸可能

  48. Slide 48: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2024年4月30日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 4物件 2物件 ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 2.4%） （賃貸可能面積割合 6.7%） 3.4% （2024年4月30日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 81物件 （賃貸可能面積割合 90.0%） いちご東池袋ビ

  49. Slide 49: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2024年4月30日時点 期末帳簿 賃貸可能 2024年4月期末評価 2023年10月期末評価 増減 取得価格 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,313 4,523.19 100.0% 3,290 3.8% 3,260 3.9% +30 -0.1% O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,727 4,119.7

  50. Slide 50: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2024年4月30日時点 期末帳簿 2024年4月期末評価 2023年10月期末評価 増減 取得価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 1,957 6,329.33 100.0% 4,000 5.9% 3,990 5.9% +10 － O-46 いちご神田錦町ビル 都心6区 東京都千代田区 2,130 2,015 2,523

  51. Slide 51: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2024年4月30日時点 期末帳簿 賃貸可能 2024年4月期末評価 2023年10月期末評価 増減 取得価格 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） O-75 いちご博多ビル 4大都市 福岡県福岡市 1,380 1,378 2,423.86 100.0% 1,610 4.3% 1,580 4.4% +30 -0.1% O-76 いちご錦ファーストビル 4大都市 愛知県名古屋市 2,000 1,954 3,

  52. Slide 52: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2024年4月30日時点 期末帳簿 賃貸可能 2024年4月期末評価 2023年10月期末評価 増減 取得価格 物件番号 物件名称 地域 所在地 価格 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 フチュール和泉 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,017 3,733.66 100.0% 568 5.8% 566 5.8% +2 － そ の Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400 2,443 778.

  53. Slide 53: Appendix：中規模オフィスの投資魅力

    Appendix ： 中規模オフィスの投資魅力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 53

  54. Slide 54: 中規模オフィスの投資魅力 ①：豊富な物件数と価値向上の余地

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（件） 豊富な物件数 ■ 500㎡未満 ■ 500～1,000㎡ 0 0■ 1,000～2,000㎡  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000㎡ ■ 5,000～10,000㎡ ■ 10,000㎡以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 3% 44% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95% ・ データ出所： 国土交通省「平成30年法人土地基本調査」

  55. Slide 55: 中規模オフィスの投資魅力 ②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 グレードA 40,000 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成

  56. Slide 56: Appendix：「いちごオフィス」とは

    Appendix ： 「いちごオフィス」とは © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 56

  57. Slide 57: 「いちごオフィス」とは ①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュ・フローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corpor

  58. Slide 58: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2024年4月30日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 87物件 2% 下段： 投資比率 取得総額 210,422百万円 鑑定評価額 259,178百万円 賃貸可能面積 266,944.42m2 稼働率 96.6% 仙台 オフィス 18 東京 98% 首都圏 1% 1,592 76% 名古屋 ■ 規模分散 222 10億未満 11% 2% 大阪 82 4% 福岡 98 10億～20億 5% 未満 27% 30億以上 その他 51% 89 20億～ 4% 30億未満 19% © Ichigo Invest

  59. Slide 59: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・学習支援業 2% テナント総数 ： 1,006件 （2024年4月30日時点） 飲食店・宿泊業 3% 建設業 その他 5% 上位テナント10社合計の割合 3% 不動産業 （面積ベース） 9.9% 4% （賃料ベース） 11.5% ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 サービス業 5% 30% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m ） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,26

  60. Slide 60: 「いちごオフィス」とは ②：資産規模・分配金の推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の推移 2,200 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 5,000 2,121 2,124 2,104 2,092 2,061 2,061 2,054 2,030 2,032 2,023 2,023 1,999 2015年9月 2,000 1,969 オフィス特化型 1,910 1,925 1,898 4,224 リートへの転換 1,800 4,000 1,656 1,627 1,600 1,400 3,000 2,508 1,200 2,255 2,230 2,150 2,163 2,185 2,199 2,132 1,964 2,014

  61. Slide 61: 「いちごオフィス」とは ③：外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2013年10月期以降の資産取得累計額は1,640億円  うち、887億円（54.1%）についてはスポンサーサポートを活用 取得累計 1,640 ■ 2013年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） ■ スポンサーから取得 外部から ■ スポンサーに譲渡 752 取得 ■ 外部から取得 716 752 677 624 639 ■ 外部に譲渡 563 （45.9%） 544 509 509 スポンサー 825 825 825 825 887 から取得 747 802 676 887 384 （54.1%） 取得 譲渡 193

  62. Slide 62: 「いちごオフィス」とは ④：いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ④： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 62

  63. Slide 63: 「いちごオフィス」とは ⑤：レイアウトオフィス / ラウンジ

    「いちごオフィス」とは ⑤： レイアウトオフィス / ラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご中目黒ビル（東京都目黒区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 開放感のある窓側にも打ち合わせスペースを設置、コミュニケーションの場を提供し、企業の成長をサポート ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空室フロアを分割し、複数の賃貸区画と当該フロア入居テナント専用の「いちごラウンジ」を設置 • 快適性の高い共用部空間の提供により、投資効率に見合う賃料収入アップ

  64. Slide 64: Appendix：Jリーグ投資主優待、スポンサー、その他

    Appendix ： Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 64

  65. Slide 65: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度

    【投資主優待制度】 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約81,000名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、 地域創生への貢献を目指します 【プレミアム優待】 ２０２３Ｊリーグアウォーズ ご招待チケット （2023年12月5日開催） シーズンを通じて活躍した選手・監督、 クラブ、審判等の功績をたたえる 年間表彰式へご招待 ©J.LEAGUE © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Offi

  66. Slide 66: スポンサー サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Ｊリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、ライフル射撃、 陸上、テニス、Ｊリーグトップパートナー）等も積極的に推進 いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちご地所株

  67. Slide 67: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （プライム、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 93物件、2,258億円 （2024年5月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11月

  68. Slide 68: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （プライム 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存不動産の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「

  69. Slide 69: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移（2011年11月1日～2024年4月30日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 25,310円 （2011年11月22日） 125,000 50,000 ■ 2024年4月期 平均出来高 3,412口 （2024年4月30日時点） 100,000 40,000 75,000 30,000 50,000 20,000 25,000 10,000 0 0 2011年 2012/1 2012年 2013/1 20

  70. Slide 70: 投資主の状況

    投資主の状況（2024年4月30日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 所有 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 384,704 25.4% 556,181口 639,351口 734,210口 (36.8%) (42.2%) (48.5%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 262,925 17.4% 28,237口 125,748口 168,195口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (8.3%) (11.1%) 3 205,290 1

  71. Slide 71: 投資法人概要

    投資法人概要 2024年4月30日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区丸の内二丁目6番1号 執行役員 千葉 恵介、鍵山 卓史 保有物件数 87物件 ポートフォリオ規模 2,104億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichig

  72. Slide 72: Make More Sustainable

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

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