Sumitomo Mitsui Trust Group, Inc. · TSE:8309
Sumitomo Mitsui Trust — Investor Day (July 2024)
51 slides from Sumitomo Mitsui Trust's investor day presentation, Jul 8, 2024
Slide 1: 三井住友トラスト IR DAY
三井住友トラスト IR DAY 2024年7月8日 Copyright © 2024 SUMITOMO MITSUI TRUST HOLDINGS, INC. All rights reserved.
Slide 2: 本日のテーマ① 「マーケット事業の取り組み」
本日のテーマ① 「マーケット事業の取り組み」 三井住友トラスト・ホールディングス 執行役員 三井住友信託銀行 常務執行役員 田尾 真一 （*） 資料中 「当社」は三井住友信託銀行 Copyright © 2024 SUMITOMO MITSUI TRUST HOLDINGS, INC. All rights reserved. 1
Slide 3: 現在の金融市場に関する環境認識
1. 現在の金融市場に関する環境認識 長期的な転換 新自由主義によるグローバルデフレトレンドからの転換 グローバルな効率的収益獲得競争 みんなでやるべきことをやるという方向への意識転換 直近の混乱 20% 実験的な金融政策 （マイナス金利 ＋ 量的緩和） 15% 副作用のインフレ 長期的転換期における 混乱過程 10% 5% 0% ネガティブイールドデッド （*） （指数/右軸） 米10年国債利回り（左軸） 実験的な金融政策 米消費者物価指数 前年比(左軸) -5% 1980 1990 2000 2010 2020 （*） マイナス利回りの債務残高。中央銀行の金融政策（量的緩和など）や安全資産
Slide 4: グローバルデフレトレンドの転換が日本国内にも大きく影響
1. 現在の金融市場に関する環境認識 グローバルデフレトレンドの転換が日本国内にも大きく影響 【円金利】 【日本株】 【ドル円】 10% 米ドル円 均衡水準（当社試算） 名目GDP前年比10年平均 日本国債10年利回り (円) 米ドル円 1,600 8% 300 800 6% 400 4% 150 2% 200 名目GDP（2000年末基準） 0% 100 MSCI日本株インデックス -2% 50 75 1970 1980 1990 2000 2010 2020 1970 1980 1990 2000 2010 2020 1970 1980 1990 2000 2010 2020 金利上昇加速
Slide 5: マーケット事業の概要
2. マーケット事業の概要 ◼ 戦略分散型投資であらゆる投資機会を捕捉し、当社の企業価値最大化を目指す ありたい ◼ 独自の投資ノウハウと受託者精神を融合し、お客さまの意思決定支援から運用・リスクヘッジまで全ての 姿 ニーズに応えるトータルソリューション・ALM共創ビジネスの拡大を通じ、資金・資産・資本の好循環の実現 をサポート 業務別粗利推移と業務概要 （*） 内部管理数値 900 （億円) 約780 800 ◼ バランスシート内の金利リスク管理や 711 679 資金ALM 資金繰りを担う ◼ 長期負債が多い当社特有の性質を 700 業務 535 活かした金利リスク運営 600 500 ◼
Slide 6: マーケット事業の強化戦略
3. マーケット事業の強化戦略 ◼ マーケット事業の損益は、市場変動に対する感応度を有しており、市場環境に左右される性質あり ◼ 市場環境に応じた資本の効率活用およびリソースシフトを実施し、事業ROEなどの改善を目指す 業務損益の市場感応度、戦略の強化方針 金利上昇・円安で利益 強化戦略 ❶ 強化戦略 ❷ 金融政策正常化に向けた 円金利上昇の捕捉 DX化による市場や取引フローの 予測高度化でリスクコントロール力 資金ALM業務 を強化し、収益性向上および効率化実現 顧客・共創業務 ボラティリティ ボラティリティ 低下で利益 上昇で利益 市場の必然の動きを抽出・戦略化した 「定量投資戦略」の積極
Slide 7: 今後のALM運営のポイント（強化戦略①）
4. 今後のALM運営のポイント（強化戦略①） 当社の運用・調達構造の特徴 1 金利が固定された定期預金が7割の調達構造 当社定期預金「グッドセレクト（2年・3年・5年）」による金利上昇時に利益が出るポジションが継続的に発生 2 保有債券の評価損の少なさ 金利上昇時の有価証券への投資余力を確保 その他有価証券・評価損益 当社の運調構造（円貨） 約70％ 負債（円貨）の内訳 (CET1資本比/2024年3月末） （2024年3月末） （2023年9月末） 運用 調達 100% 3% 20% 2 有価証券 21% 4% 80% 3兆円 その他 29% 60% 24% 日銀当座預金 47% 20兆円
Slide 8: 今後のALM運営のポイント（強化戦略①）
4. 今後のALM運営のポイント（強化戦略①） ◼ 金利上昇を捉えるため定期預金によるショートポジションを保持する方針 重要 ◼ 金利上昇時に利益確定のオペレーションを実施し、評価益の確保を目指す（円金利+1％上昇で数百億円規模） テーマ ◼ その他有価証券（JGBなど）への投資を積極活用し、収益拡大へ 金融 円長期金利1％上昇時の評価損益変動幅 円長期金利1％上昇時の評価損益変動幅 金融 緩和 正常化 全期間 政策金利 パラレルシフト 釘付け前提 前提 短期 中期 長期 短期 中期 長期 10年+1.0％変化に対し、1年+0.1％の変化 全期間で金利が平行移動する前提でのリスク管理 で金利リ
Slide 9: デジタルを活用した新たなチャレンジ（強化戦略②）
5. デジタルを活用した新たなチャレンジ（強化戦略②） 保有情報とDXの利活用によるマーケットメイク業務の高度化 取引フロー予測 市場予測 ◼ レート照会情報やポジション情報のデータベース化 ◼ 市場・ポジション分析の強化 通貨オプションプライシングWebサービス「FX-OPTrust」に BIツールの活用で、より詳細なリスクの把握やポジション管理、 よるデータベースを活用した分析 シミュレーション等が高精度かつ容易に サービス提供 地方銀行等 取引条件 • 計算エンジン • データベース ポジション 価格提示 管理イメージ 取引条件を入力 ⇒ リアルタイムで ◼ 未来予測研究 • ディーラー
Slide 10: ALM共創モジュール（サポトラ）
5. デジタルを活用した新たなチャレンジ（強化戦略②） ◼ 当社の市場運用・分析ノウハウおよびＤＸ知見を活用し「共創先や当社自身の課題解決（意思決定）」を支援 ◼ 今後もバランスシート全体の課題の可視化と分析・意思決定に繋げる機能開発を推進し、全社AUF拡大へ貢献 ALM共創モジュール（Decision-SupporTrust：サポトラ） サービス提供 開発体制 共創先 Web ブラウザ 定量分析 ノウハウ 各種分析機能 有価証券運用／ データベース環境 ALM業務の 可視化（BIツール） 意思決定支援 DX技術 企画セクション フロントマネジメント サポトラ フロントトレーダー 画面イメージ
Slide 11: 金融市場分析の特徴（強化戦略③）
6. 金融市場分析の特徴（強化戦略③） ◼ グローバルデフレトレンドの転換で、市場のボラティリティが上昇し、得意技である「定量投資戦略」が活きる環境へ ◼ 今後、「定量投資戦略」により年間50億円規模の安定収益獲得を目指す 定量分析 定量投資戦略の総合損益累計（1999～2023年度） （億円） ✓ トレンド 200 定量投資合計 投資 一方向への動きを捕捉 うち、マーケット事業助言ファンドへの投資 150 ✓ バリュー 価値への収斂を捕捉 100 ✓ サイクル 特定の期間、日柄に発生 するサイクルを捕捉 50 ✓ パターン 価格変動パターンを捕捉 0 -50 市場の必然の動きを抽出・戦略化
Slide 12: 定量投資戦略の活用例
6. 金融市場分析の特徴（強化戦略③） 定量投資戦略の活用例（債券・株・為替のトレンドフォロー戦略） 投資対象 400% 日米欧株式債券為替トレンド戦略(本戦略) 投資戦略 米債米株ロング買い持ち戦略(比較対象) （市場のトレンドを捕捉） 上昇トレンドで 300% 買い持ち 株式 債券 200% 為替 下落トレンドで 売り持ち 100% ◼ 債券・株式等で構成されるアセット分散型ポートフォリオ 0% との相関が長期的には低い戦略であり、本戦略も併せ て投資することで収益の安定性が向上 ◼ 資産運用立国の実現に向けて、貯蓄から投資の流れを -100% 後押しする、個人のお客さまへのご提供も視野
Slide 13: （参考）外貨バランスシートの状況
（参考）外貨バランスシートの状況 （三井住友信託銀行） 外貨B/Sの状況（24/3末）（単位：10億ドル） 外貨ALM運営 外貨コアB/S ◆外貨B/Sのうち、コアアセットである貸出及びクレジット 債券に対しては、それら資産を上回る、高粘着性の顧客 （参考） （参考） 受信・中銀預金、長期調達の円投（CCS）、顧客資産レポ、 23/3末 23/3末 シニア債等で安定的に調達する構造 顧客受信・ 43.1 貸出 53.0 中銀預金等 ◆NCD・USCPでの短期調達は外貨B/Sにおけるバッファ として位置づけ、インターバンク運用や為替スワップで 短期運用 45.1 50.4 円投（CCS） 20.
Slide 14: （参考）マーケット事業の組織体制について
（参考）マーケット事業の組織体制について 顧客共創業務 資金ALM業務 財務マネージ業務 投資業務 マーケティング業務 共創業務 マーケットメイク業務 マーケティング業務 財務マネージ業務 投資業務 マーケット金融 マーケット マーケットメイク マーケットALM マーケット戦略 ビジネスユニット ソリューション ビジネスユニット ビジネスユニット トレーディング マーケティング業務 ◼ 対顧市場性商品のトータル マーケットメイク業務 ビジネスユニット ◼ マーケットメイク 財務マネージ業務 預貸ベースレート ◼ ◼ 有価証券 投資業務 ビジネスユニット マーケット金融BU マーケットメイクBU
Slide 15: 本日のテーマ2 「不動産ビジネスの取組み」
本日のテーマ2 「不動産ビジネスの取組み」 三井住友トラスト基礎研究所 投資調査部門長兼投資調査部長 理事 坂本 雅昭 三井住友トラスト・ホールディングス 執行役員 三井住友信託銀行 常務執行役員 岩原 岳彦 注： 資料中 「当社」は三井住友信託銀行 Copyright © 2024 SUMITOMO MITSUI TRUST HOLDINGS, INC. All rights reserved.
Slide 16: 日本の不動産市場の動向と見通し
日本の不動産市場の動向と見通し 1.日本の不動産市場の成長構造 2.不動産価格・取引の足元動向と見通し 3.個人不動産の動向 2024年7月8日
Slide 17: 日本の不動産市場の成長構造
1.日本の不動産市場の成長構造 拡大する投資資金量（不動産以外を含む全体） ◼ 経済の成熟化や高齢化により、世界的に貯蓄（有価証券等を含む）は増加しやすい環境 ◼ そのため、年金基金の運用資産額は、先進国を中心に増加傾向 ◼ SWFの運用資産額も増加傾向。特にコロナ禍以降は、株価上昇や石油価格高騰により、一層増加 世界の大規模年金（上位300基金）の SWF（上位10ファンド）の 運用資産額の推移 運用資産額の推移 （兆ドル） （兆ドル） 25.0 15% 10.0 先進国 上位10ファンド_欧州 日本 9.0 20.0 新興国 14% 8.0 上位10ファンド_中東 新興国割合（右軸） 7.
Slide 18: オルタナティブ投資・不動産投資ニーズの拡大
オルタナティブ投資・不動産投資ニーズの拡大 ◼ 利回り確保とリスク分散を目的に、オルタナティブ投資ニーズ、中でも不動産投資ニーズは拡大傾向 ◼ 投資資金量全体の増大（前頁参照）と不動産投資ニーズの拡大が相俟って、世界の不動産投資資 金は増加しやすい状況 日本の企業年金基金（確定給付型）の 海外大規模年金基金 資産配分の推移（政策アセット・ミックスベース） 不動産投資比率（実績） 20% 2012年3月末 8.1 米CalPERS 18% 2013年3月末 16% 米CalSTRS 2014年3月末 2015年3月末 14% 米NYSCRF 2016年3月末 12% 米SBAFL 2017年3月
Slide 19: 世界における日本の不動産市場
世界における日本の不動産市場 ◼ 日本は、世界の中で不動産市場規模が大きく、ポートフォリオ構築において欠かせない国 ◼ 日本の相対的に見た、流動性の高さ、緩和的な金融環境、賃貸市場の安定性等は高く評価 投資可能な不動産の市場規模（2023年） 不動産取引額の上位15都市 (US$ Billion) (US$ Billion) 0 10 20 30 40 50 前年比 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2022→2023 NYC Metro US 11,619 -41% LA Metro China 5,576 -49% Paris -23% Jap
Slide 20: 日本の不動産ファンド市場の拡大
不動産投資資金の受け皿 日本の不動産ファンド市場の拡大 ◼ 日本の不動産ファンドの運用資産額は、不動産投資資金の受け皿として、拡大を継続 ◼ 特に近年は、投資戦略が多様な私募ファンドが大幅に拡大 ◼ J-REITは、コロナ禍以降は資金調達が難しいが、借入の拡大や資産の入替等により、緩やかに拡大 日本の不動産ファンドの運用資産額の推移 （兆円） 40 38.0 J-REIT 35.0 36.0 33.4 34.0 35 私募: 国内特化型 32.0 3.6 私募: 私募REIT 3.4 30.0 30 私募: グローバル型（国内運用資産額） 2.9 6.0 28.0 5.6 26.0 25 2.
Slide 21: 不動産価格の動向
2.不動産価格・取引の足元動向と見通し 不動産価格の動向 ◼ 不動産価格は、金利上昇の影響等により、足元では上昇ペースが鈍化 J-REIT不動産価格指数 (2008年下期=100) 180 160 140 120 100 80 60 2008/06 2008/12 2009/06 2009/12 2010/06 2010/12 2011/06 2011/12 2012/06 2012/12 2013/06 2013/12 2014/06 2014/12 2015/06 2015/12 2016/06 2016/12 2017/06 2017/12 2018/06 2018/12 2019/06
Slide 22: 今後の不動産市場はどうなるのか？
今後の不動産市場はどうなるのか？ ～金融政策の変更が不動産投資市場に与える影響～ 金融政策の変更と金利の見通し ◼ 日銀による2024年3月の金融政策の変更を受け、エコノミスト等の金利 の見通しは上方修正された ✓ 短期金利：年内に追加利上げ、その後も段階的に利上げの可能性 ✓ 長期金利：中期的に1%超で推移する可能性 期待利回りへの影響 不動産取引への影響 ◼ 金利上昇は期待利回りの上昇圧力となる ◼ 価格の先高感と先安感が混在 ◼ ただし、期待利回りの低下圧力も相応に存在 ◼ 一定の取得ニーズと利益確定のための売却ニー ◼ トータルでの期待利回りの上昇圧力は小さいと想定 ズにより、不動産取
Slide 23: 金利の見通しの変化
金利の見通しの変化 ◼ 長期金利、短期金利の見通しは、2024年3月の金融政策の変更を挟んで、上方に修正 長期金利（10年国債利回り）、短期金利（政策金利）の見通し 3.0% 長期金利（2023年11月時点） 2.5% 長期金利（2024年4月時点） 短期金利（2023年11月時点） 2.0% 短期金利（2024年4月時点） 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q
Slide 24: 金利上昇の期待利回りへの影響（考え方）
2-1.期待利回りへの影響 金利上昇の期待利回りへの影響（考え方） 期待利回りへの圧力 期待利回り Rf Rp g リスクフリーレート リスクプレミアム グロース（賃料成長期待） ✓ 金利上昇の背景には、景 ✓ Rpには、Rfの上昇を吸収 気拡大・物価上昇が存在 するバッファが存在。このバ ッファは、これまでの金利上 ✓ 物価上昇は、以下により 昇で解消された 賃料成長期待を高め、期 ✓ 金融政策が変更 待利回りの低下圧力とな ✓ ただし、以下によるRpの縮 る ✓ 金利の見通しが上方修正 小圧力は依然存在し、期 待利回りの低下圧力とな • 新規供給の抑制 ✓ 金利上昇は期待利回りの 企業・個
Slide 25: リスクプレミアム要因の期待利回りへの影響
リスクプレミアム要因の期待利回りへの影響 ◼ 2023年は世界的な金利上昇などによって、一部の欧米投資家に慎重姿勢が見られたものの、豊富な 未実行投資資金（待機資金）が積み上がっている状況は大きくは変わらず ◼ 世界の主要都市に比べて、東京のイールド・ギャップ（＝キャップレートー10年物国債利回り）は相対 的に厚い。円安もあって世界の投資資金が日本に流入しやすい環境は継続 ◼ これらリスクプレミアム要因は期待利回りの低下圧力に 世界の不動産私募ファンドの未実行投資資金残高推移 世界主要都市のオフィスのイールド・ギャップ （10億米ドル） （10億米ドル） （%） 東京（都心5区） 香港 600
Slide 26: グロース要因の期待利回りへの影響（考え方）
グロース要因の期待利回りへの影響（考え方） ✓ 物価上昇は、様々なルートを通じて、 賃料 賃料の上昇圧力になると考えられる の上昇 ✓ このような賃料上昇期待は、期待利 回りの低下圧力となる 建築費、管理費・水光熱費 の賃料への転嫁 付加価値増加 賃金上昇 企業・個人 空室率 物価 の賃料負担力 の低下 の上昇 の上昇 新規供給 建築費・金利の上昇 の抑制 ＋ 企業・個人による 雇用の回復 不動産需要の増加 出所）三井住友トラスト基礎研究所 11 注）基本的な考え方を示したものであり、実際には、不動産タイプにより異なる
Slide 27: 実際の賃料動向
実際の賃料動向 ◼ 東京の賃貸マンションの賃料は、コロナ禍ではやや軟調であったが、2022年以降は上昇基調に回帰 ◼ 東京のオフィスビルの賃料は、コロナ禍以降下落していたが、2023年後半には底打ち・反転 賃貸マンションの賃料動向（東京23区） オフィスビルの賃料動向（東京都心5区） （2010Q4=100） （円／坪） 180 17,000 16,000 146 160 15,000 140 14,000 120 13,000 100 100 12,000 11,000 シングル コンパクト ファミリー 80 10,000 60 2010Q1 2017Q1 2009Q1 2011Q1 201
Slide 28: コロナ禍以降の不動産取引動向
2-2.不動産取引への影響 コロナ禍以降の不動産取引動向 ◼ 世界の不動産取引額は、金融引き締めを受けて、2021年Q4をピークに大幅に減少 ◼ 一方で、日本の取引額は資金調達に大きな変化がないため、コロナ禍以降も安定的に推移 ◼ そのため、世界の不動産取引に占める日本の割合は、2023年以降は比較的高く推移 世界の不動産取引額 日本の不動産取引額 （10億ドル） （10億ドル） （%） 世界の取引額 600 20 日本の取引額 20 4半期移動平均 18 4半期移動平均 18 500 世界に占める日本の取引額の割合 16 16 14 14 400 12 12 300 10 10 8 8 20
Slide 29: 不動産取引が足元以上に活発化する可能性
不動産取引が足元以上に活発化する可能性 ◼ 2024年1月時点のアンケート調査によれば、国内・海外投資家ともに、日本の不動産への投資額は一部 では鈍化が見られるもの、概ね増加傾向を維持 ◼ 足元では、価格の先高感と先安感が混在。今後、先高観を持つ投資家による一定の取得ニーズと、先安 観を持つ投資家の売却ニーズが相俟って、不動産取引が足元以上に活発化する可能性 ◼ 中でもオフィスは、賃貸市場の先行きについて見方が分かれており、活発化する可能性が高い 運用会社に聞いたエクイティ投資家の投資額の状況 国内投資家 海外投資家 2023/7 (n=56) 2023/7 (n=46) 住宅 住宅 2024
Slide 30: 分譲マンション市場の動向（新築・中古、首都圏）
3.個人不動産の動向 分譲マンション市場の動向（新築・中古、首都圏） ◼ 新築分譲マンションの価格は、建築費高騰を受けて、2023年に一層上昇。デベロッパーは、高値でも購入可能 な高所得者層に絞って発売しており、2023年の新規発売戸数はコロナ禍並みの低水準 ◼ 中古マンションの価格も一層上昇したが、新築よりも購入しやすいため、成約件数は比較的安定。これにより、 中古市場の規模は、新築市場を上回る状況となっている（＝流通市場の拡大） ◼ マンションを購入しづらい環境が続いているが、個人所得の上昇もあって、価格上昇基調に変化は見られない 平均価格（首都圏） マンション販売状況（首都圏） (万円)
Slide 31: 高級分譲マンション市場の動向（中古・東京都心5区）
高級分譲マンション市場の動向（中古・東京都心5区） 高級分譲マンション（中古・東京都心5区）の ◼ 取得需要 坪単価と成約件数（戸数） ✓ 新築・高級分譲マンション市場の盛り ■成約坪単価：【万円/坪】 ■成約件数：【件】 上がりに伴い、中古市場でも優良物 ■成約坪単価：【万円/坪】 年間移動平均 ■成約件数：【件】 年間移動平均 件には旺盛な需要 1,200 120 ✓ 円安によって、外国人の購入も活発な 1,000 100 模様 800 80 ◼ 成約件数（戸数） 600 60 ✓ 成約件数は増加基調 400 40 ◼ 成約価格 200 20 ✓ 成約価格は、成約件数の増加にやや 0 0
Slide 32: www.smtri.jp
1. この書類を含め、当社が提供する資料類は、情報の提供を唯一の目的としたものであり、不動産および金融商品を含む商品、サービスまたは権利の販 売その他の取引の申込み、勧誘、あっ旋、媒介等を目的としたものではありません。銘柄等の選択、投資判断の最終決定、またはこの書類のご利用に 際しては、お客さまご自身でご判断くださいますようお願いいたします。 また、法務、税務、財務等に関する事項につきましては、それぞれ弁護士、税理士、 会計士等にご相談・ご確認されますようお願いいたします。 2. この書類を含め、当社が提供する資料類は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが、当社はその正確性およ
Slide 33: 本日のテーマ2 「不動産ビジネスの取組み」
本日のテーマ2 「不動産ビジネスの取組み」 三井住友トラスト・ホールディングス 執行役員 三井住友信託銀行 常務執行役員 岩原 岳彦 （*） 資料中 「当社」は三井住友信託銀行 Copyright © 2024 SUMITOMO MITSUI TRUST HOLDINGS, INC. All rights reserved.
Slide 34: 当グループの不動産ビジネス｜これまでの歩み
1. 当グループの不動産ビジネス｜これまでの歩み ◼ 不動産ビジネスは祖業の一つであり、地主や旧華族などの資産家の「不動産の管理・運用」から発展 ◼ 各時代で、信託のフィデューシャリー精神に基づき、お客さま・社会の不動産のニーズ・課題に対応してきた歴史 当グループの不動産ビジネスの歩み 1924年3月 1962年6月 1984年 1988年 2000年頃～ 2005年 三井信託 設立 中央信託 土地信託 ◼ 三信住宅販売 設立 証券化市場 住信不動産 （信託法・信託業法 設立 第1号 （株）住信基礎研究所 拡大 に基づくわが国初の ◼ 投資顧問 不動産部の創設 受託 設立 設立 信託会社） 不
Slide 35: 当事業が目指す方向性
1. 当グループの不動産ビジネス｜当事業が目指す方向性 ◼ フィデューシャリーに基づく「高い業務品質」と「３機能」により、不動産版「資産運用・資産管理ビジネス」の高度化 ◼ お客さまのベストパートナー、また、不動産投資・流通市場を支えるエッセンシャルな存在へ 不動産版「資産運用・資産管理ビジネス」の高度化 (*1) プライベートアセット 各主体・市場の結節点としての不動産ビジネス 3 機 能 一 体 で P A ( * 1) 市 場 の 循 環 ・ 拡 大 を 後 押 し 投資家ニーズを 最善利益の追求 踏まえた商品組成 投資機会創出 投資家 ソーシング・ アセット ディストリ 投資家 法人
Slide 36: 不動産粗利の状況と証券化受託シェア
1. 当グループの不動産ビジネス｜不動産粗利の状況と証券化受託シェア ◼ 粗利益は、昨年度前半苦戦も、後半から資産売却・投資機会・個人実需を取り込み回復基調 ◼ 今年度は、堅調な不動産市場の下、粗利益の伸長（フロー）および証券化受託資産等（ストック）の拡大を計画 当グループの不動産粗利推移（億円） 不動産仲介等手数料の推移（億円） 三井住友トラスト不動産 三井住友信託銀行 三井住友トラスト不動産 204 800 183 200 167 三井住友信託銀行（不動産信託報酬等） 137 136 700 687 150 123 127 三井住友信託銀行（不動産仲介等手数料） 636 95 100 60
Slide 37: 成長戦略｜お客さまに対するソリューション提供
2. 成長戦略｜お客さまに対するソリューション提供 時代やお客さまを取り巻く環境に応じた経営課題やニーズへの最適なソリューション提供 キーワード アドバイザリ・ESG 法人のお客さま 経営課題の解決に向けた多彩なアドバイザリ機能発揮・ソリューションを提供 P6～9 カーボンニュートラル・資本効率向上等、ESG対応ニーズに的確に対応 キーワード 資産運用・資産管理の高度化 投資家のお客さま ポートフォリオ最適化、ファイナンス･投資家アレンジによる投資機会創出、AM機能強化 P10～14 安定感あるクオリティの高い投資インフラの提供 キーワード 1,000兆円の不動産と大相続時代 個人のお客さま
Slide 38: 成長戦略｜法人のお客さま
2-1. 成長戦略｜法人のお客さま 時々の経営課題への多彩なアドバイザリ機能発揮 E S G カーボンニュートラル対応 人的資本経営 資本･資産ポートフォリオ最適化 お客さまの課題・ニーズ ◼ グリーンな拠点網の構築 ◼ ワークプレイス改革（立地・快適性・ ◼ 低利用不動産の売却 ◼ 古い拠点の建替え 等 生産性等） - 成長領域への投資 等 ◼ 環境不動産コンサル ◼ ワークプレイスコンサル ◼ ファシリティマネジメント 当グループの ◼ 建築コンサル ◼ 賃貸借仲介 アドバイザリ機能発揮 ◼ CREコンサル･開発コンサル ◼ 売買仲介 ◼ 売買仲介 ◼ 売買仲介 ◼ サステナビリティへの貢
Slide 39: 法人のお客さま ～ESG関連ソリューション～
2-1. 成長戦略｜法人のお客さま ～ESG関連ソリューション～ いち早く、環境不動産の普及に取り組んできた当グループだから出来る多様なソリューション 先進的な取組み 当社ソリューション 環境認証の取得支援 脱炭素に向けた 環境不動産のもたらす付加価値 2005 に関する論文を発表 各種サポート ◼ CASBEE不動産 年 「環境性能」とそれに伴う「付加 不動産ESGサーベイ ◼ CASBEE-街区 ◼ ロードマップ作成・省エネ・ 再エネ導入 価値」を分かりやすく示すことを ◼ CASBEE-WO（ウェルネス ◼ 非化石証書購入サービス 中心に多くの提言を実施 オフィス） 等 ◼ 建築コンサル
Slide 40: 事例紹介 本部拠点見直しに伴うアドバイザリ
2-1. 成長戦略｜法人のお客さま 事例紹介 本部拠点見直しに伴い、多彩なアドバイザリ機能を発揮 E S G ◼ 本部拠点の見直しの必要性 ・本社機能分散（関連会社・M&A）や手狭感 ・人的資本充実（職場環境・リクルーティング） ◼ 本社移転の検討を機に、下記着手 ・ワークプレイス見直し ・ショールーム設置 ・環境認証取得 等 ◼ 当グループは下記機能によりフルサポート 移転後の旧本社売却の仲介業務も受託 ・環境不動産コンサル ・建築コンサル ・ファシリティマネジメント ・売買仲介 (*) 写真はイメージ Copyright © 2024 SUMITOMO MITSUI TRUST HOLDI
Slide 41: 事例紹介 全拠点を対象としたCRE戦略策定のサポート
2-1. 成長戦略｜法人のお客さま 事例紹介 全拠点を対象としたCRE戦略策定のサポート E G ◼ 資産ポートフォリオ最適化の観点で、全国 に多数存する生産拠点の見直しの必要性 ◼ 不要資産は適宜売却してきたが、CRE戦 略策定について本格検討を開始 （当グループから専門人材を派遣） ◼ 当グループのサポート実績が評価され、 取引を受託 ・CRE戦略策定コンサル（全拠点） ・個別不動産の売買仲介 (*) 写真はイメージ Copyright © 2024 SUMITOMO MITSUI TRUST HOLDINGS, INC. All rights reserved. 9
Slide 42: 成長戦略｜投資家のお客さま
2-2. 成長戦略｜投資家のお客さま アセットマネジャーの立場で、意思決定等の運用サポート、的確な管理を提供 法人所有不動産市場の全体像 当社の戦略 約430兆円 法人所有不動産 （オフィス、店舗、工場等） 投資家(*)に対する多様なソリューション 約208兆円 収益不動産 約58兆円 （賃貸オフィス、賃貸商業施設 等） ◼ ポートフォリオ・売買提案によるシナリオメイク 証券化された不動産 J-REIT （J-REIT、私募REIT、私募ファンド等） ◼ アセットマネジャー受任 約23兆円 （三井住友トラスト不動産投資顧問による受任） （出所）国土交通省「不動産投資市場の現状について」を基に当
Slide 43: 事例紹介 オーダーメイドでのファンド組成
2-2. 成長戦略｜投資家のお客さま 事例紹介 オーダーメイドでのファンド組成により投資機会創出 ◼ 売主：国内事業法人のニーズ • 年度内での開発利益の実現 ◼ 買主：国内投資家のニーズ • 市況要因で現時点の取得は困難も パイプラインを確保する必要性あり ◼ 本件に対する当社ソリューション • AD（*2） 出口売却先や時期を柔軟化した ファンド設計 （*1） 写真はイメージ 資産運用• ファイナンス･投資家アレンジ、 自己勘定投資によるファンド組成 取組事例 資産管理• 証券化受託 ◼ 中京圏大型物流施設 ◼ 売主：国内事業法人、買主：国内投資家 売主･買主のニーズを満たしたうえで 実現
Slide 44: 事例紹介 取得から売却までのトータルサポート
2-2. 成長戦略｜投資家のお客さま 事例紹介 同一の国内投資家に対する「取得」から「売却」までのトータルサポート 【本取引の流れとPA（＊2）の創出イメージ】 ❶ 取得 ❷ バリューアップ ❸ 売却 ソーシング・ アセット・ ディストリ オリジネーション マネジメント ビューション ◼ 国内投資家に対する当社ソリューション ❶ AD（*3） 投資戦略に合致した購入提案 運用 ファイナンスアレンジ、自己勘定投資 管理 証券化受託 （*1） 写真はイメージ ❷ 運用 リーシング等バリューアップ戦略サポート 取組事例 ❸ AD（*3） 出口戦略実現に向けた売却提案 ◼ 都内大型物件 ◼ 取得 売主
Slide 45: 投資家のお客さま ～グローバル不動産～
2-2. 成長戦略｜投資家のお客さま ～グローバル不動産～ 業務提携先との連携も活用し、クロスボーダーでの不動産取引をトータルサポート グローバル不動産関連手数料（億円） 36.7 多国籍社員で構成されるグローバルな取り組み体制 国内 海外 投資サポート インバウンド投資 国内不動産 6,400億円 海外投資家（*1） 累計130件超（*2） ◼ 機関投資家 インバウンド投資家の顧客基盤の推移（投資家数） 不動産受託や （取引件数約100件） ◼ 富裕層 AM受託を含めると （取引件数50件超） 272 累計150件超（*2） 当社独自のインバウンド投資家 の需要を着実に取込み アウトバウンド
Slide 46: 不動産投資市場のインフラとしての機能強化
2-2. 成長戦略｜投資家のお客さま 不動産投資市場のインフラとしての機能強化➡ストック収益拡大 証券化受託残高の推移 当社の戦略 （兆円） 60 シェアNo.1 脱炭素ソリューション 安心・安全で高品質な 50 による付加価値提供 業務提供 40 不動産ESG CASBEE申請 30 DXの推進 サーベイ コンサルティング 20 24.2 27.3 GHG排出量 非化石証書 業務プロセス 10 20.0 22.0 11.9 13.1 14.1 15.3 16.4 18.0 計測サービス 購入サービス 最適化 9.9 10.2 0 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 201
Slide 47: 成長戦略｜個人のお客さま
2-3. 成長戦略｜個人のお客さま 個人不動産マーケットの成長を確実に捉えた収益拡大 成長を続ける個人不動産マーケット 当グループの戦略 流通仲介上位25社手数料総額（*1）推移（億円） 2012年度との比較：1.9倍 人生100年時代による資産移動を銀行連携により取込 4,955 相続 長寿化 不動産 不動産 不動産 1,000兆円 255兆円 100兆円 2,588 個人資産 相続資産 資産凍結 3,000兆円 560兆円 314兆円 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 金融資産 金融資産 金融資産 年度
Slide 48: 新たな富裕層の顧客基盤の拡大
2-3. 成長戦略｜個人のお客さま 新たな富裕層の顧客基盤の拡大による収益スケールアップ 富裕層の純金融資産保有額（*1）及び世帯数の推移 「金融×不動産」によるトータルソリューションの提供 日本の富裕層は純金融資産保有額及び世帯数ともに大幅に増加 金融ソリューション 不動産ソリューション 銀行・UBSグループ 銀行・三井住友トラスト不動産 2011年 2021年 【富裕層 不動産収益（*2）の推移】 ◼ トータルコンサルティング強化 超富裕層 44兆円 105兆円 個人事業、UBSグループと協働、不動産を （5億円超） （5.0万世帯） （9.0万世帯） 含む資産全体を俯瞰したアドバイザリを
Slide 49: 事業基盤強化｜DXの取組み
2-4. 事業基盤強化｜DXの取組み 知見やノウハウの組織知化による人材育成への活用、業務効率化への取組 As-Is To-Be 知見・ノウハウの属人化 ◼ 属人化していた知見・ノウハウの組織知化 生産性は経験の多寡に大きく依存 ◼ 若手・初任者の早期戦力化 例えば… 営 物流不動産の留意点を教えてほしい 業 生成AI 面 マーケット動向は・・・・ 法的リスクは・・・ ボックス型、ランプウェイ型の特徴は・・・ 投資戦略策定上の留意点は・・・ 人手に頼った大量事務作業 ◼ 納税事務は自動化・省力化により ・不動産証券化信託の納税対応 約5,０００時間削減 ・投資法人業務の保管物管理 ◼ 保管物管
Slide 50: 不動産ビジネス KPI
3. 不動産ビジネス KPI 22年度 23年度 24年度 30年度 ありたい姿 （23年3月末） （24年3月末） （25年3月末） （31年3月末） 実績 実績 見込み 定量イメージ 23年度比 業務粗利益 （億円） 441 386 430 499 +112 経費 （億円） ▲102 ▲113 ▲120 ▲123 ▲9 三井住友 業務純益 （億円） 339 273 310 379 +105 信託銀行 証券化受託残高 （兆円） 24.1 27.3 29.3 30.0(*1) +2.7 コンサル等関与資産 （兆円） 2.3 2.8 3.4 3.6(*1) +0.8 グループ 業務粗利益 （億円
Slide 51: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれています。こうした記述は、将来の業績を保証 するものではなく、リスクや不確実性を内包するものです。また、監査を受けていない概算値 を含むため、数値が変更になる可能性があります。将来の業績は、経営環境の変化などにより、 目標対比異なる可能性があることにご留意ください。当社の財政状態及び経営成績や投資者 の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項については、本資料のほか、決算短信 （および決算説明資料）、有価証券報告書、ディスクロージャー誌をはじめとした当社の公表済 みの各種資料の最新のものをご参照ください。 また、本資料に記載されて
Sumitomo Mitsui Trust Group — Investor Day (July 2024) on 6ix