Global One Real Estate Investment Corporation · TSE:8958
Global One Real Estate Investment — SBI証券 オンライン説明会 (January 2024)
65 slides from Global One Real Estate Investment's conference presentation, Jan 23, 2024
Slide 1: SBI証券 オンライン説明会 20th Anniversary
20th Anniversary 証券コード：8958 株式会社SBI証券 オンライン説明会 2024年1月23日 1
Slide 2: GORの概要（2023年9月30日現在）
GORの概要（2023年9月30日現在） 優良オフィスビルに厳選投資 金融系スポンサーが支える安定的な財務基盤 他オフィス系REIT GOR 平均（注1） 最寄駅に直結又は 100.0 ％ 79.7 ％ LTV 簿価ベース 45.2 % （注3） 徒歩5分以内比率 （総資産有利子負債比率） 時価ベース 38.2 % 平均築年数 18.8 年 25.7 年 長期固定金利比率 87.0 %（注3） ポートフォリオＰＭＬ 1.8 %（注2） 2.5 % 平均調達期間 6.9 年（注3） 平均取得価格 163 億円 88 億円 平均調達利率 0.64 %（注3） 平均総賃貸可能面積 11,787 ㎡
Slide 3: 目次
目次 Ⅰ はじめに 次ページ以降一部につきまして、以下の略称で記載しています。 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法人 １．投資主価値の向上に向けた取組み ・・・・・・・・・・・・・ 5 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ２．決算ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6 「大手町」大手町ファーストスクエア ３．今後のポートフォリオ戦略 ・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 「平河町」平河町森タワー 「南青山」楽天クリムゾンハウス青山 「仙石山」アークヒルズ 仙石山森タワー Ⅱ 運用状況 「錦糸町」アルカセントラル 「豊洲」豊洲プライムスクエア １．内部
Slide 4: Ⅰ はじめに
I (4Ualc AGOR
Slide 5: １．投資主価値の向上に向けた取組み
１．投資主価値の向上に向けた取組み 当期の実績 今後の取組み ●大手町の一部売却等により、増配となる3,038円を確保し、 ●必要に応じて内部留保を活用し、大手町の売却益剥落後の巡航 分配金 売却益の一部を内部留保 （注1） 水準として2,400円以上での安定化を目指す 第39期：2,860円→ 第40期：3,038円 （＋6.2％） ●ポートフォリオ稼働率は96.6％ ●空室埋戻しによる稼働率の早期回復（特に豊洲、横浜） 内 ●テナント入替・賃料改定による賃料増額 ●マーケット賃料を踏まえて、テナントとの丁寧な対話により、 部 契約ベースの月額賃料は前期比2.2百万円増加（注2） トータルで
Slide 6: ２．決算ハイライト
２．決算ハイライト 第40期の分配金は3,038円。第41期は2,959円（注1）、第42期は2,400円（注1）を見込む (注1)第41期は大手町の5期分割譲渡（2022年10月24日公表）の第3回売却益還元分を、第42期は第4回売却益還元分を含みます。 第39期 第40期 第41期予想 第42期予想 1口当たり分配金（DPU）の推移 '23年3月期 '23年9月期 '24年3月期 '24年9月期 1口当たり売却益還元分 1口当たり圧縮積立金取崩額 （注7） （注7） 3,038 （円） 2,959 損益・分配金 2,860 営業収益 6,664 7,239 7,191 6,443 百万円
Slide 7: ３．今後のポートフォリオ戦略
３．今後のポートフォリオ戦略 当面の目標である資産規模2,000億円を達成して次の成長ステージへ 更なる資産規模拡大に向けた取得目線の大幅見直し 当初 近 利便性の高い立地 新 築年数が浅い物件 大 大型のオフィスビル （主要都市の駅近物件） （基準階貸室面積200坪以上） 一部 好立地であれば 中型も検討 従来通り 柔軟化 築20年以上の物件も検討 （基準階貸室面積100坪以上） 大幅見直し 大幅見直し 外形的・定量的な基準にとらわれることなく、 今後 エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視 ※ポートフォリオの特徴（『近・新・大』）は当面維持 資産規模の中長期目標に対する進
Slide 8: Ⅱ 運用状況
Ⅱ 運用状況 8
Slide 9: １．内部成長（1）稼働の状況
１．内部成長（1）稼働の状況 ポートフォリオ稼働率は前期比＋0.3ポイントの96.6％へ上昇（2023年9月末時点） ・仙石山が一時的に83.8％まで低下するものの、豊洲は83.9％まで回復し、その他物件は高位安定稼働 第38期末 第39期末 第40期末 （’22.9末） （’23.3末） （’23.9末） 大手町 平河町 南青山 仙石山 錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 御堂筋 淀屋橋 札幌 ポート全体 大手町 98.2% 95.4% 98.7% 平河町 83.8% 96.6% 96.6% 100% 南青山 100.0% 100.0% 100.0% 仙石山 100.0% 87.0%
Slide 10: １．内部成長（2）テナント入替の状況・豊洲及び横浜の稼働率見通し
１．内部成長（2）テナント入替の状況・豊洲及び横浜の稼働率見通し 横浜の第40期発生空室は埋戻しが概ね完了し、錦糸町も小規模区画はダウンタイムなく埋戻し済み 豊洲はリーシングが若干進展し、2024年1月には稼働率が86.3％まで回復する見込み 第40期（’23.9期）のテナント入退去面積 豊洲・横浜の稼働率見通し 2023年5月18日時点での稼働率推移・見通し（豊洲のみ表示） 退去 入居 2023年11月16日時点での稼働率推移・見通し （㎡） 豊洲 大手町 -64 268 100% 平河町 0 0 入居 増床（+387㎡） 南青山 0 0 86.3% 83.9% 仙石山 -123 0 80%
Slide 11: １．内部成長（2）豊洲及び横浜の状況について
１．内部成長（2）豊洲及び横浜の状況について 豊洲は引き続き稼働優先のリーシングを継続し、横浜は早期の埋戻しに向けてリーシングを本格化 豊洲 横浜 ・コンスタントに引合いがあり、200坪以上の見込み商談が増加 ・問い合わせは多数（50件以上）。うち有力な商談の手応えをまずは確かめつつ、 ・900坪の1フロア案件があるも最終局面で現ビルの引き留めにより成約ならず 大規模区画につき将来のマルチテナント化対応も視野に入れる ・周辺競合ビルの空室は漸減傾向とはいえ、募集条件の改善にまでは至ってい ・ショウルーム等の事務所用途以外のテナントへのアプローチも考慮のうえ、通常 ないため、当ビルも稼働率向上を
Slide 12: １．内部成長（3）賃貸マーケット動向
１．内部成長（3）賃貸マーケット動向 好況期のようにグレードアップ・業容拡大を目的とする移転が多く、大規模区画の成約事例が増加 足元の代表的な大規模商談について 目的・理由 件数 面積 ＃ テナント 推定面積 ビル名 従前のビル 1 K社 28,500 坪 高輪ゲートウェイシティ（仮称） （非開示） グレードアップ 10 44,950 坪 2 P社 10,000 坪 DNP五反田ビル カナルサイドビル（東品川）等 3 F社 2,500 坪 住友不動産ファーストタワー 中野坂上サンブライトツイン 業容拡大 2 2,120 坪 4 S社 4,800 坪 渋谷サクラステージSHIBUYAタワー 青山
Slide 13: １．内部成長（4）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
１．内部成長（4）テナント入替・賃料改定による月額賃料変動 テナント入替・賃料改定の結果、契約ベースの月額賃料は前期比2.2百万円増加 テナント入替による月額賃料変動（注１） 賃料改定による月額賃料変動（注２） （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 10.0 100% 10.0 100% 87% 88% 8.0 69% 70% 80% 8.0 71% 80% 56% 6.0 53% 60% 6.0 60% 41% 36% 4.0 40% 4.0 8.6 22% 40% 20% 18% 2.0 20% 2.0 5.3 20% 2.2 2.4 1.8
Slide 14: １．内部成長（5）賃料改定 ①現在の状況
１．内部成長（5）賃料改定 ①現在の状況 第40期も増額で着地し、第41期も増額を継続できる見込み ・第40期の改定実績は、全50件のうち、増額11件、据置36件、減額3件で、平均増減率は5.3％ ・第41期の改定見込は、全27件のうち、増額7件、据置9件、減額0件、交渉中11件で、平均増減率は6.3％ 15% 10.3% 9.3% 10% 平均増額率 6.3% 6.8% 6.3% 10.3% 5.5% 5.8% 5.5% 9.2% （注2） 5% 3.0% 6.3% 5.5% 5.5% 6.3% 4.9% 5.3% -0.7% 平均減額率 0% -5% 平均増減率 -10% -8.3% -4
Slide 15: １．内部成長（6）賃料改定 ②今後の見通し
１．内部成長（6）賃料改定 ②今後の見通し マーケット賃料を踏まえ、テナントとの丁寧な対話により、トータルでの賃料増額を目指す レントギャップの状況（事務所のみ） 賃料改定時期ごとのレントギャップの状況（事務所のみ） ◆レントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合の変化 ◆レントギャップと賃料改定面積のボリューム（注3）(注4) -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10％超 -10％以内 ±0％ +10％以内 +10％超 （坪） 16,000 前回 （52,892㎡） 14.7% 20.7% 7.0% 26.7% 31.0% 12,000 （39,669㎡） 42.4％
Slide 16: １．内部成長（7）マーケット賃料の状況
１．内部成長（7）マーケット賃料の状況 東京都内は下げ止まり、その他の地域含め全物件で横ばい 保有物件のマーケット賃料の推移 150 淀屋橋 東京都内 立地改善、ビルグレード改善をともなう移転は活発に行われており、 140 床面積こそ縮小するケースが多いものの、拡張も増加傾向 御堂筋 足許の大量供給（港区）によって局地的な需給バランスは緩んだものの、 さいたま 想定の範囲内であり、竣工後の空室消化ペースは上がっている模様 130 南青山 横浜 横浜 120 大手町 大規模な新築ビル竣工の影響を大きく受けているみなとみらいと比べ、 平河町 横浜駅周辺の市況は堅調 110 さいたま 100坪未満の
Slide 17: ２．外部成長：外部成長への取組み
２．外部成長 : 外部成長への取組み 中長期目標の資産規模2,500億円に向かい着実に前進 資産規模の中長期目標に対する進捗状況 資産規模 2,000億円到達 中長期目標 2,500 億円 1,911億円 2,019億円（注1） 資産入替 優先交渉権（注2） ＋108億円 '22.9末 '23.4末 '26.3末-'28.3末 長期的な目標 （注1）大手町は除いています。 （注2）将来のGORによる取得を保証するものではありません。 物件の取得ルート スポンサー・主要株主ルート、独自ルート両方を駆使 （注3）売却済または売却中の物件も記載しています。 ■スポンサー・株主ルート 本投資法人 明治
Slide 18: ２．外部成長：交換①（淀屋橋⇔上野）の概要
２．外部成長 : 交換①（淀屋橋 ⇔ 上野）の概要 交換①（淀屋橋 ⇔ 上野）により、NOI利回り・償却後NOI利回りの向上を実現 取得 譲渡 交換 グローバル・ワン上野 淀屋橋フレックスタワー 所在地 東京都台東区東上野四丁目24番11号 大阪府大阪市中央区高麗橋三丁目3 番11号 駅徒歩 JR線「上野駅」徒歩６分 地下鉄御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩3分 建築時期 2010年1月 2006年11月 引渡日 2023年11月30日 同左 取得・譲渡価格 99 億円 98 億円 鑑定評価額 115 億円 83 億円 NOI利回り 6.2 ％ 4.8 ％ 償却後NOI利回り 5.3 ％ 3.9 ％ 稼
Slide 19: ２．外部成長：交換①の取組み意義
２．外部成長 : 交換①（淀屋橋 ⇔ 上野）の取組み意義 収益性向上・築年若返りが進展するとともに、将来の外部成長機会を確保 交換①（淀屋橋 ⇔ 上野）後のポートフォリオの概要 交換① 交換① 上野 淀屋橋 （淀屋橋⇔上野）前 （淀屋橋⇔上野）後 物件数 12 物件 ＋1 物件 △ 1 物件 12 物件 平均総賃貸可能面積 12,464 ㎡ 8,504 ㎡ 7,432 ㎡ 12,553 ㎡ 取得価格 2,019 億円 ＋99 億円 △78 億円 2,040 億円 鑑定評価額 2,295 億円 ＋115 億円 △83 億円 2,326 億円 PML値 1.8 % 1.9 % 5.4 % 1.8
Slide 20: 交換①により優先交渉権を取得した物件について
２．外部成長 : 交換①（淀屋橋 ⇔ 上野）により優先交渉権を取得した物件について バリューアップ工事により収益性向上を図り、早期物件取得を目指す 収益性向上のためのバリューアップ工事 資産運用会社（GAR）の私募不動産ファンド事業におけるバリューアッドファンド組成のノウハウを活用（社内コラボレーションの推進） • 優先交渉権を取得した物件については、足元の資金調達環境や現状の利回り水準等を踏まえ、ブリッジスキームを活用し、稼働率向上 と賃料アップを目的とした以下のバリューアップ工事を実施予定。なお、空調更新やトイレ・共用部、照明LED化等のリニューアル工 事は実施済み ーファサード・1階エン
Slide 21: ２．外部成長：交換②（南青山⇔新ダイビル・土佐堀）の概要
２．外部成長 : 交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）の概要 交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）により、テナント分散を実現 取得 取得 譲渡 交換 新ダイビル（5％） 土佐堀ダイビル（20％） 楽天クリムゾンハウス青山（20％） 所在地 大阪府大阪市北区堂島浜一丁目2番1号 大阪府大阪市西区土佐堀二丁目2番4号 東京都港区南青山二丁目6番21号 地下鉄銀座線・半蔵門線・大江戸線 駅徒歩 京阪中之島線「大江橋駅」徒歩2分 京阪中之島線「中之島駅」徒歩6分 「青山一丁目駅」徒歩2分 建築時期 2015年3月 2009年7月 2003年5月 引渡予定日 2024年3月28日 同左 同左 取
Slide 22: ２．外部成長：交換②の取組み意義
２．外部成長 : 交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）の取組み意義 テナント分散の進展・賃料アップサイド余地の獲得 交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）後のポートフォリオの概要 交換② 新ダイビル・ 交換② 南青山 （南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）前 土佐堀 （南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）後 物件数 12 物件 ＋2 物件 ±0 物件 14 物件 平均総賃貸可能面積 12,553 ㎡ 3,626 ㎡ 2,803 ㎡ 11,078 ㎡ 取得（予定）価格 2,040 億円 ＋79 億円 △70 億円 2,049 億円 鑑定評価額 2,326 億円 ＋85 億円 △74 億円 2,33
Slide 23: ３．財務（1）財務運営の推移
３．財務（1）財務運営の推移 長期固定金利を主軸とした調達を維持し、規律ある財務運営を継続 負債指標 有利子負債の条件 LTV（時価） LTV（簿価） 長期固定金利比率 平均調達期間 平均残存期間 平均調達利率（年率） （年） 100.0% 1.00% 10.0 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 90.1% 87.0% 0.66% 0.65% 0.63% 0.64% 0.64% 0.63% 0.64% 0.64% 0.64% 46.9% 47.1% 47.1% 47.1% 47.1% 47.4% 47.4% 50.0% 45.4% 45.2%
Slide 24: ３．財務（2）返済期日の分散状況
３．財務（2）返済期日の分散状況（2023年9月30日現在） 10億円の減額リファイナンスに加えてフロートFIXローンを導入し、コストを抑制 リファイナンス前 リファイナンス後 21億円 3.0年 固定 （利率 0.7075%） 敷金リリースにより減額リファイナンスを実施 60億円 5.0年固定 4億円 5.0年 変動 （利率 1M TIBOR＋0.31%） 借入金 （以降毎期DPU換算で5円程度のコスト削減効果） （利率 0.66849％） 25億円 5.0年 ※ ※フロートFIXローン （当初3年間：利率 1M TIBOR＋0.64325%・4年目以降：0.98625%） （百万円） 借入
Slide 25: ３．財務（3）内部留保
３．財務（3）内部留保 更なる内部留保積上げによる安定した分配金マネジメントの実現 任意に取崩し可能な圧縮積立金の状況 5期に亘る大手町売却益のうち3期分（40期以降42期迄）は、各々その一部を圧縮積立金として内部留保する予定（長期保有資産の買換特例制度を利用） （百万円） 圧縮積立金残高 1口当たり圧縮積立金 2,000 303円 573円 573円 573円 573円 581円 546円 498円 496円 737円 内部留保により増加見込み 1,500 1,000 500 552 552 552 552 552 754 519 509 508 291 0 第32期末 第33期末 第34期
Slide 26: ４．ESGへの取組み トピックス
４．ESGへの取組み トピックス 女性取締役選任によるダイバーシティの推進等、さらなる幅広い取組みを継続 女性取締役の選任によるダイバーシティの推進 S 社会への取組み New GARは2023年6月26日開催の株主総会で女性取締役を選任 持投資口制度 GAR従業員によるGOR投資口の取得・保有の促進を通じ、GORの投資主 異なる視点や発想を経営判断に取り入れることで、取締役会を活性化さ との利害の一致による中長期的な投資主価値の向上と、GAR従業員の福 せることに加え、ダイバーシティの推進及び女性のキャリア形成意欲向 利厚生の増進を企図し、持投資口制度を導入 上を目的に今年度から女性取締役を
Slide 27: 新NISAについて
新NISAについて（出典：金融庁ウェブサイト （https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html）） 2024年から新しいNISAがスタート 新しいNISAのポイント 非課税保有期間の無期限化 口座開設期間の恒久化 つみたて投資枠と、成長投資枠の併用が可能 年間投資枠の拡大 （つみたて投資枠：年間120万円、 成長投資枠：年間240万円、合計最大年間360万円 まで投資が可能。） 非課税保有限度額は、全体で1,800万円。 （成長投資枠は、1,200万円。また、枠の再利用が 可能。） 27
Slide 28: Ⅲ 参考資料
1 7 a I \ fi aa 1a :
Slide 29: ポートフォリオ（2023年9月30日現在）
ポートフォリオ（2023年9月30日現在） ■東京都心5区 大手町 平河町森タワー 楽天クリムゾン アークヒルズ ファーストスクエア （東京都千代田区） ハウス青山 仙石山森タワー （東京都千代田区） （東京都港区） （東京都港区） ■その他都内23区 アルカセントラル 豊洲 品川シーサイド （東京都墨田区） プライムスクエア ウエストタワー （東京都江東区） （東京都品川区） 29
Slide 30: ポートフォリオ（東京周辺・地方）
■東京周辺都市部 ■3大都市圏以外の政令指定都市 横浜プラザビル 明治安田生命 THE PEAK SAPPORO （神奈川県横浜市） さいたま新都心ビル （北海道札幌市） （埼玉県さいたま市） 個別物件の詳細はこちら ■その他３大都市圏 グローバル・ワン 明治安田生命 淀屋橋 名古屋伏見 （愛知県名古屋市） 大阪御堂筋ビル （大阪府大阪市） フレックスタワー （大阪府大阪市） Click here! GORホームページへ移動します 30
Slide 31: 規模別空室率の推移（東京23区）
規模別空室率の推移（東京23区） 港区の大型供給により大規模ビルの空室率が上昇 東京23区における規模別空室率の推移 7％ 2022年7月～2023年10月の推移 14％ 6％ 12％ 10％ 5％ 8％ 4％ 6％ 3％ 4％ 2％ 2％ 1％ 0％ 0％ 大規模ビル(基準階200坪以上) 大型ビル(100坪以上200坪未満) 中型ビル(50坪以上100坪未満) 小型ビル(50坪未満) （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報2023年10月号」を基にGARが作成 31
Slide 32: オフィス成約面積に関する調査結果について
オフィス成約面積に関する調査結果について 2023年もオフィス成約面積は過去平均（2017年～2020年）を概ね上回る水準で推移 【月別にみたオフィス成約面積の推移（竣工済ビル、東京都心5区）】 （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報」を基にGARが作成 32
Slide 33: ポートフォリオの含み益の推移
ポートフォリオの含み益の推移 上場以来20年、常に含み益を維持 （億円） 含み益 含み益率 500 40% 含み益： 389 億円 １口当たり含み益： 38,081 円 含み益率： 19.3 ％ 35% 400 30% 25% 300 20% 200 15% 10% 100 5% 0 0% 第1期末 第5期末 第10期末 第15期末 第20期末 第25期末 第30期末 第35期末 第40期末 '04.3末 '06.3末 '08.9末 '11.3末 '13.9末 '16.3末 '18.9末 '21.3末 '23.9末 （注1）全て期末の数値です。 （注2）含み益 ＝ 物件の鑑定評価額 – 物件の
Slide 34: 期末物件価額一覧（2023年９月30日現在）
期末物件価額一覧（2023年９月30日現在） 札幌は水道光熱費増加による収⽀低減が反映され、評価減 鑑定評価額（百万円）（注1） ＤＣＦ法 第40期末 含み益 含み益率 前期比 直接還元法 最終還元 取得価格 帳簿価額 （①-②） （③/②） 物件名 増減 還元利回り 割引率 利回り （百万円） 取得時 第39期末 第40期末 (百万円) （百万円） （％） （百万円） （％） （％） （％） ① ② ③ （注2） （注2） （注2） 大手町（注3） 10,572 10,575 11,250 11,250 ― 2.6 2.2 2.6 10,437 812 7.8 平河町 18,200 18,8
Slide 35: 物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第40期）
物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第40期（2023年9月期）） 大手町 平河町 南青山 仙石山 錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま 名古屋 御堂筋 淀屋橋 札幌 合計 Ａ．不動産賃貸事業収益 百万円 364 526 904 210 531 459 400 502 973 276 350 278 359 6,139 賃貸事業収入 百万円 526 904 210 530 459 400 502 973 276 350 278 359 6,138 （注1） その他賃貸事業収入 百万円 － － － 1 － 0 － 0 － 0 － － 1 Ｂ．不動産賃貸事業費用 百万円 211 221 389 101
Slide 36: 工事の実績・予算
工事の実績・予算 （単位：百万円） 1,200 減価償却費 修繕費 資本的支出 1,000 800 600 400 200 0 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 減価 工事 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 償却費 支出 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期予算 第42期予算 （2021年3月期） （2021年9月期） （2022年３月期） （2022年9月期） （2023年３月期） （2023年9月期） （2024年３月期） （2024年9月期）
Slide 37: 上位テナント（2023年9月30日現在）
上位テナント（2023年9月30日現在） 総賃貸面積に占める テナント 業種名 物件名称 賃貸面積 賃貸面積の割合（％） （パススルーの場合はエンドテナント） （㎡） （注1） 1 NECファシリティーズ株式会社 建設業 グローバル・ワン名古屋伏見 15,041.74 10.2 2 楽天グループ株式会社 サービス業 楽天クリムゾンハウス青山 12,243.57 8.3 3 三菱総研DCS株式会社 情報通信業 品川シーサイドウエストタワー 7,301.32 4.9 4 パナソニック株式会社 製造業 横浜プラザビル 3,499.39 2.4 5 株式会社ミライト・ワン 建設業 豊洲プライムスクエア
Slide 38: テナントの業種比率と安定的契約比率
テナントの業種比率と安定的契約比率（2023年9月30日現在） 業種比率（注1） 安定的契約比率（注1） 教育、学習支援業 0.8% 生活関連サービス業、娯楽業 0.9% 宿泊業、飲食サービス業 運輸業、郵便業 0.4% 1.6% 電気・ガス・熱供給・水道業 0.3% 公務 2.6% 医療、福祉 3.0% その他 0.1% 安定的契約 学術研究、専門・技 術サービス業 5.4% 情報通信業 65.2％ 16.8% 金融業、保険業 6.8% 安定的契約以外 31.3% 定期建物賃貸借契約 不動産業、 テナント総数 サービス業 43.0% 207社 物品賃貸業 16.7% 6.9% 卸売業、小売業
Slide 39: ポートフォリオの概要（第40期）
ポートフォリオの概要（第40期（2023年9月期）） 延床面積 総賃貸可能面積 取得価格 投資比率 月額賃料合計 所有割合 築年数 PML 物件略称 所有形態 （㎡） （㎡） 建築時期 （百万円） （％） （百万円） 契約形態 （％） （年） （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注2） （注3） 区分所有権 普通借家契約 大手町 約4.1 141,228.06 3,658.55 1992年2月 31.7 1.3 10,572 5.0 - （信託受益権） （一部、定期建物賃貸借契約） 区分所有権 平河町 約26.2 51,094.82 9,814.43 2009年12月
Slide 40: 取得物件の概要 グローバル・ワン上野
取得物件の概要 グローバル・ワン上野 1 東京の北の玄関口であり、都内有数の商業地である スペック 上野に所在 「上野駅」は東北・上越新幹線、ＪＲ各線、私鉄、地 基準階貸室面積257坪・天井高2,750ｍｍ・フ リーアクセスフロア100mm・無柱構造 下鉄といった多数の路線が乗り入れるターミナル駅 高い耐震性能（CFT柱や制震ブレースを採用） 卸・小売業、製造業等が集積し、北関東・信越や東北 12ゾーンで制御可能な個別空調システム 地方に本社を構える企業の支社や支店も多数所在 駐車場台数35台 業務集積性や交通利便性の高さに比して賃料水準が割 安という特性から、底堅
Slide 41: 取得予定物件の概要 新ダイビル
取得予定物件の概要 新ダイビル 1 大阪ビジネスエリアの中心である堂島に立地 スペック 「堂島」は、御堂筋と四つ橋筋に挟まれ、公共機関や大 手企業の拠点が多く存在するオフィスビルの集積度が高 基準階貸室面積約460坪・天井高2,800ｍｍ・フ リーアクセスフロア150mm・無柱構造 いエリア。同時に、堂島川に面した豊かな水辺環境を感 制震構造による高い耐震性能 じることができる魅力度の高いエリア 57ゾーンで細かな制御可能な空調システム 「梅田」「淀屋橋」とともに大阪オフィスマーケットの 駐車場191台（平面） 主要エリアの一つであり、大企業を中心に幅広い業種の テナン
Slide 42: 取得予定物件の概要 土佐堀ダイビル
取得予定物件の概要 土佐堀ダイビル 1 オフィス集積地である御堂筋からの滲み出し需要や分社 スペック や支社が多い肥後橋に立地 肥後橋以北に中之島のオフィス街が位置していることも 基準階貸室面積約500坪・天井高2,800ｍｍ・フ リーアクセスフロア100mm・レイアウト自在の あり、「肥後橋」にはその関連企業等が多数存在 無柱・整形空間、空調・照明器具の位置変更が可能 大阪オフィスマーケットの主要エリアに比べて賃料水準 なグリッド式システム天井 に値ごろ感があるため、底堅いテナントニーズが見込め 制震構造による高い耐震性能 るエリア 34ゾーンで細かな制御可能な空調システ
Slide 43: 借入と投資法人債格付の状況
借入と投資法人債格付の状況（2023年9月30日現在） スポンサーを中心とする安定したバンクフォーメーション ＪＣＲ格付 ： ＡＡー 安定的 金融機関別借入金残高 投資法人債の格付 借入先 残高（注） シェア（注） （百万円） 信用格付業者 格付内容 ●三菱UFJ銀行 29,200 38.2％ 長期発行体格付 ： AA- ●日本政策投資銀行 13,400 17.5％ 株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 格付の見通し ： 安定的 ●明治安田生命保険 6,800 8.9％ 債券格付 ： AA- ●三井住友銀行 4,775 6.2％ ●福岡銀行 4,575 6.0％ ●農林中央金庫 4,550 5.9
Slide 44: 有利子負債の明細①
有利子負債の明細① 借入金の明細（2023年9月30日現在） 全て無担保・無保証・期日一括返済 残高 平均利率 区分 借入先 借入日 固定・変動 返済期限 期間 （百万円） （％）（注） 短期借入金 三菱UFJ銀行 6,900 2023年4月28日 0.20879 変動 2024年3月29日（第41期） 0.9年 合計 6,900 三菱UFJ銀行、明治安田生命保険、日本政策投資銀行、三井住友銀行、福岡銀行 10,500 2017年3月24日 0.77756 固定 2024年3月29日（第41期） 7.0年 日本政策投資銀行 5,000 2017年9月29日 0.75558 固定 2024年9月
Slide 45: 有利子負債の明細②
有利子負債の明細② 投資法人債の明細（2023年9月30日現在） 区分 残高 利率 償還期限 償還方法 資金使途 財務上の 発行日 担保 摘要 （百万円） （％） （注） 特約 2014年 無担保 2024年9月27日 借入金の 担保提供 特定投資法人債間 第 7回 （10年債） 3,000 0.86 期限一括 9月29日 無保証 （第42期） 返済資金 制限条項 限定同順位特約付 2021年 無担保 2026年9月25日 担保提供 特定投資法人債間 第12回投資法人債 第14回（ 5年債 ） 2,000 0.25 期限一括 限定同順位特約付 9月27日 無保証 （第46期） の償還資金 制限
Slide 46: 分配金実績値
分配金実績値 分配金実績値 第1期～第40期 分配金累計額 92,369円（分割後換算） （円） 7,500 7,293 不動産等売却損益・圧縮積立金取崩額を除いた金額 不動産等売却損益 圧縮積立金取崩額 7,000 4,902 3,038 3,000 2,860 1 2,711 834 2,500 2,420 2,425 2,440 2,411 2,426 10 868 34 413 2,000 1,368 1,231 1,251 1,412 1,500 1,322 25 2,747 2,614 2,567 2,609 2,522 125 2,451 2,395 2,451 2,443 2,
Slide 47: 投資口価格の（相対）推移
投資口価格の（相対）推移（期間：2003年9月25日～2023年10月31日） 400％ 350％ 300％ 250％ 200％ 150％ 100％ 50％ （注2） 東証REIT指数 東証不動産業インデックス GOR 0％ '03/9 '04/9 '05/9 '06/9 '07/9 '08/9 '09/9 '10/9 '11/9 '12/9 '13/9 '14/9 '15/9 '16/9 '17/9 '18/9 '19/9 '20/9 '21/9 '22/9 '23/9 250,000円 200,000円 150,000円 100,000円 50,000円 （注3） 累積分配金込投資口価格
Slide 48: 投資主の分布状況、上位投資主一覧
投資主の分布状況、上位投資主一覧（2023年9月30日現在） 所有者別投資口数 上位投資主一覧 発行済投資口の 外国法人・個人 その他の国内法人 所有 総口数に対する 金融機関のうち投資信託以外 金融機関のうち投資信託 氏名又は名称 投資口数 所有投資口数の （口） 割合（％) （口） 個人・その他 （注） 1,000,000 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 271,356 26.53 212,472 209,450 (20.8%) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (20.5%) 2 147,447 14.41 228,936 （信託口） (23.8%) 241,437 239
Slide 49: ESGへの取組み
ESGへの取組み ESG基本方針・推進体制 不動産におけるESGへの配慮が中長期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG基本方針に基づき各種取組みを推進 1.気候変動への緩和と対応 5.ESGに関する啓発活動 気候変動が世界共通の重要な課題であり、脱炭素社会を目指した温室効果ガスの排出削減等の取 ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライヤーへの啓発に 組みとして、省エネルギーの推進や再生可能エネルギーを活用し、気候変動の緩和に寄与します。 努め、当会社及びテナントの競争力向上に資するとともに持続可能な社会の実現への貢献を目指します。 また、気
Slide 50: ESGへの取組み E：環境①
ESGへの取組み E：環境① 環境関連認証の取得 DBJ Green CASBEE不動産評 認証取得物件数：11物件・ポートフォリオ内カバー率：87.8％（※） Building認証 価認証 BELS評価 JHEP認証 （※）第40期取得物件（名古屋）と全持分の譲渡が予定されている大手町を除いた場合は100％ 100% 87.8% New ★★★★★ ★★★★★Sランク ★★ AAA 50% New 平河町・仙石山 平河町・仙石山・品川 New 品川 仙石山 錦糸町・豊洲・横浜 ★★★ さいたま・御堂筋・札幌 ★ ポートフォリオ内カバー率 南青山 横浜 0% ★★★★Aランク 第31期末 第3
Slide 51: ESGへの取組み E：環境②
ESGへの取組み E：環境② グリーンファイナンス サステナビリティガイドの作成と配布 2021 年２月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づく グリーンファイナンスの実績 テナントと協働した取組みの推進 借入先・回号 借入日・発行日 期間 金額（百万円） サステナビリティに関連した取組みを テナントと協働して推進するために、 第14回投資法人債 （グリーンボンド） 2021年9月27日 5.0年 2,000 手軽に実践できるサステナブルな取組 み事例を紹介したサステナビリティガ 第1５回法人債 （グリーンボンド） 2022年2月25日 10.0年 2,700 イドを作成し、テナ
Slide 52: ESGへの取組み S：社会①
ESGへの取組み S：社会① テナントへの取組み デジタルサイネージの設置（南青山・豊洲・品川・横浜） テレワークスペースの設置（豊洲・さいたま） ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置し、ニュースや広告、 テレワーク等でプライベート 豊洲・横浜では敷地内で営業するキッチンカーのメニューを表示させる なワークスペースとして活⽤ 等、テナント利便性や満足度向上に向けた各種情報を配信 できるテレワークスペースを エントランスに設置 テナント満足度調査の実施 社会への取組み 全物件で定期的にテナント満足度調査を実施することにより、要望事 芸術家を目指す学生へ作品の展示場所を提供（豊洲・さ
Slide 53: ESGへの取組み S：社会②
ESGへの取組み S：社会② GAR従業員への取組み New 人財育成・能力開発プログラム策定による研修制度の見直し 福利厚生制度の充実 福利厚生代行サービス「ベネフィット・ステーション」を導入 人的資本経営の観点から、従来の社内研修制度を大幅に見直し、研修内容を拡充 主体的な能力開発の定着と従業員の早期戦力化を目指し、下記の項目を重点実施 ①専門スキルの向上 勤務制度の柔軟化推進 ②管理職層の一層の役割発揮 テレワークと時差出勤制度を導入 ③幹部候補育成 ④環境変化に適応したキャリア開発・スキル習得（リスキリング）を推進し、 更なる企業の成長に貢献 また、コンプライアンス研修の実施回数を大幅
Slide 54: ESGへの取組み G：ガバナンス
ESGへの取組み G：ガバナンス 利益相反防止体制 資産運用会社の代表取締役社長が投資法人の執行役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離 スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法人資産運用業務・投資一任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する 可能性がある利益相反取引防止ルールを制定 セイムボート出資 GARはGORの投資口6,000口（0.59％）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求 スポンサーサポート 三菱UFJ銀行・明治安田生命が支える盤石な財務基盤 New GORの資産運用報酬体系 New ◆J
Slide 55: ESGへの取組み（マテリアリティ）
ESGへの取組み（マテリアリティ） 重点課題 行動計画・目標 KPI 関連するSDGs目標 ・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の ポートフォリオ内カバー率 環境関連認証の取得 外部認証カバー率の向上：2030年度までにカバー率100% ・グリーンリース契約締結の推進 全契約内実施率 テナントとの協働 ・テナント向け環境配慮の意識醸成 ・エネルギー消費量の削減 エネルギー消費原単位 消費原単位【平均△1％/年、△5％/5年】 温室効果ガス排出原単位（※） Ｅ ・温室効果ガス（GHG）の削減 水消費原単位 排出原単位【2030年度：35％削減 廃棄物のリサイクル率 気
Slide 56: ESGへの取組み（TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析）
ESGへの取組み（TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析） ◆気候変動に関する定性的評価（リスクと機会、財務的影響、対応策） 4℃シナリオ下 1.5℃シナリオ下 不動産運用における での財務的影響 での財務的影響 分類 財務への潜在的な影響 区分 対応策 リスク・機会の要因 中期 長期 中期 長期 炭素税の導入と温室効果ガス（GHG） 税負担・規制対応コストの増加 リスク 小 小 中 中 排出への規制強化 ・温室効果ガス（GHG）排出目標と実績の適切な管理と開示 政策と法 ・再生可能エネルギーの調達 既存不動産の省エネ基準の強化 省エネ改修等・規制対応コストの増加 リスク 小 小 小 中 ・省
Slide 57: 資産運用会社の概要（2023年10月1日現在）
資産運用会社の概要（2023年10月1日現在） グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ◆組織図 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第322号 株主総会 （一社）投資信託協会 会員、（一社）日本投資顧問業協会 会員 代表者 代表取締役社長 山内 和紀 監査役 本店所在地 東京都千代田区麹町四丁目1番地 取締役会 設立日・資本金 2002年7月1日・4億円 ◆株主構成 代表取締役社長 コンプライアンス・オフィサー、 GARへの出資 株主名 投資情報室 コンプライアンス室 所有株式数 比率（注１） 明治安田生命保険グループ 1 明治安田生命保険 800 株 10.0% ファンド運用 2
Slide 58: 注記 18ページ
注記 18ページ （注1） 「交換①（淀屋橋⇔上野）」とは、2023年11月30日に実施したグローバル・ワン上野（以下「上野」）の取得及び淀屋橋フレックスタワー（以下「淀屋橋」）の譲渡を総称したものです。本 投資法人が上野を取得した後、「グローバル・ワン上野」に名称を変更しました。 （注2） 「鑑定評価額」は、上野は2023年6月30日、淀屋橋は2023年８月31日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。以下同じです。 （注3） 上野と淀屋橋の「NOI利回り」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。 ＜上野＞ 「NOI利回り」＝「NOI」÷「取得価格（上野・圧縮記帳後）」 「N
Slide 59: 注記 19ページ
注記 19ページ （注1） 「交換①（淀屋橋⇔上野）前」とは、大手町ファーストスクエアの譲渡完了後のポートフォリオを前提としています。なお、交換①（淀屋橋⇔上野）後のポートフォリオの各指標は、交換① （淀屋橋⇔上野）を除いて、保有資産及び財務状況の変動がないことを前提としています。また、指標によっては別途注記する便宜的な計算数値を使用しています。以下同じです。 （注2） 上野及び淀屋橋の「平均総賃貸可能面積」は、2023年8月31日時点の各物件に係る総賃貸可能面積です。その他の物件の「平均総賃貸可能面積」は、2023年8月31日時点の1物件当りの平均 総賃貸可能面積です。 （注3） 「取得価格
Slide 60: 注記 19ページ（つづき）
注記 19ページ（つづき） （注8） 「平均築年数」は、以下のとおり記載しています。 ＜交換①（淀屋橋⇔上野）前＞ 2023年11月30日時点の各物件に係る同時点の築年数を同時点の総賃貸可能面積で加重平均した数値 ＜上野＞ 上野に係る2023年11月30日時点の築年数 ＜淀屋橋＞ 淀屋橋に係る2023年11月30日時点の築年数 ＜交換①（淀屋橋⇔上野）後＞ 交換①（淀屋橋⇔上野）後に保有する物件（上野を含み、淀屋橋を除きます。）に係る2023年11月30日時点における築年数を同時点の総賃貸可能面積で加重平均した数値 （注9） 「稼働率」は、以下の計算式により算出しています。 ＜交換①（淀屋橋⇔
Slide 61: 注記 21ページ
注記 21ページ （注1） 「交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）」とは、2024年3月28日に予定している、新ダイビル並びに土佐堀ダイビル（以下「土佐堀」）の一部取得及び楽天クリムゾンハウス青山（以下 「南青山」）の一部譲渡を総称したものです。この交換により、本投資法人は新ダイビルの5％持分及び土佐堀の20％持分を取得し、南青山の20％持分を譲渡します。したがって、本資料21 ページから22ページ及び41ページから42ページに記載の、交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）の対象となる各物件に関する数値は、別途注記がない限り、交換対象となる持分について 記載しています。なお、取得予定の物
Slide 62: 注記 22ページ
注記 22ページ （注1） 「交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）前」とは、交換①（淀屋橋 ⇔ 上野）及び大手町ファーストスクエアの譲渡完了後のポートフォリオを前提としています。なお、交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）後のポートフォリオの各指標は、交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）を除いて、交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）前のポートフォリオから保有資産及び財 務状況の変動がないことを前提としています。 （注2） 「平均総賃貸可能面積」は2023年9月30日時点の各物件に係る総賃貸可能面積を用いて算出しています。 （注3） 「取得（予定）価格」とは、売買契約書及び交換契約
Slide 63: 注記 22ページ（つづき）
注記 22ページ（つづき） （注6） 「平均償却後NOI利回り」は、以下の計算式により算出しています。 ＜交換②（南青山 ⇔ 新ダイビル・土佐堀）前＞ ・名古屋 「平均償却後NOI利回り」＝（「物件取得日（2023年4月28日）から期末（2023年9月30日）までの実績NOIを期（６か月）換算した数値」-「物件取得日（2023年4月28日）から期末 （2023年9月30日）までの実績減価償却費を期（６か月）換算した数値」）×２÷「取得価格」 ・上野 「平均償却後NOI利回り」＝（「想定NOI」-「上野の耐用年数に応じた定額法の償却率により計算した減価償却費」）÷「取得価格」 ・その他の資産 「
Slide 64: 注記 40ページ
注記 40ページ （注1） 「所在地」は、住居表示です。 （注2） 本投資法人が運営主体となる「駐車場」は、東上野四丁目ビルディング駐車場管理細則に基づき全47台のうち35台です。 41ページ・42ページ （注1） 「所在地」は、住居表示です。 64
Slide 65: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法人（以下「GOR」といいま ん。GORの投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問合せください。 は将来におけるGORの業績、経営結果、財務内容等を保証するもので…
本資料は、情報提供を目的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法人（以下「GOR」といいま す。）の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありませ ん。GORの投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問合せください。 本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及びこれらに付随 する政令、内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請されたものではあり ません。また、係る法律等に基づき作成された開示書類又は資産運用報告において記載を求められるもの と同一ではありません。 本資料の内
Global One Real Estate Investment — SBI証券 オンライン説明会 (January 2024) on 6ix