Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — Investor Presentation (September 2015)

19 slides from Ichigo Office Reit Investment's investor presentation, Sep 7, 2015

  1. Slide 1: いちごオフィスリートの成長戦略

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office いちごオフィスリートの成長戦略 September 7, 2015 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご不動産投資顧問株式会社 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights r

  2. Slide 2: © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation

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  3. Slide 3: 安心の創造、誠実な経営。

    安心の創造、誠実な経営。 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation

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  5. Slide 5: オフィス特化型リートへの転換

    オフィス特化型リートへの転換（2015年9月5日付）  安定的かつ収益成長が見込める「中規模オフィス」に特化したポートフォリオ の構築を投資方針として明確に位置付け、オフィス特化型リートへ転換  居住施設 居住施設、商業施設、ホテル等を主な投資対象から除外し、主たる用途が 商業施設 ホテル等を主な投資対象から除外し 主たる用途が オフィスである不動産等を主な投資対象とする  2015年9月5日時点で保有するオフィス以外の物件等については、引き続き 保有することも可能  投資方針の変更に伴い、「いちごオフィスリート投資法人」へと商号変更実施  オフィス特化型リートへの転換後の成長戦略と

  6. Slide 6: 運用資産ポートフォリオ（2015年8月31日現在）

    運用資産ポートフォリオ（2015年8月31日現在） 安定的かつ収益成長の見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオ ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 その他 物件数 76物件 中段： 取得価格（億円） 中段 15% 下段： 投資比率 取得総額 163,928百万円 札幌 6 オフィス 鑑定評価額 168,409百万円 1% 85% 賃貸 能 積 賃貸可能面積 223 735㎡ 223,735㎡ 稼働率 96.1% ■ 規模分散 （単位：円） ※賃貸可能面積、稼働率は2015年7月31日時点 東京 0～10億 首都圏 ※各分散状況は取得価格ベース , 1,353 仙台 未満

  7. Slide 7: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの大幅成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの大幅成長 前回投資主総会以降、2回のPOによる「戦略的な資産の組換え」と「優良資産の取得」 を通じ、「中規模オフィス」に特化したポートフォリオの大幅拡大を実現 項目 2014年10月31日時点 2015年4月30日時点 2015年8月31日現在 全体 70物件 65物件 76物件 オフィス 41物件 48物件 60物件 物件数 レジデンス 18物件 － － その他 11物件 17物件 16物件 全体 1,140億円(100%) 1,233億円(100%) 1,639億円(100%) オフィス 751 億円(66%) 958 億円(78%) 1,399 億

  8. Slide 8: 安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1）

    安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1 ） （注1） 第3回分配金 外部成長、財務戦略の進展等により「連続増配」を実現 成長型PO （2014年11月） 第2回分配金 第4回分配金 成長型PO 成長型PO 第1回分配金 （2013年11月） （2015年4月） 成長型PO J-REIT最長の （2013年5月） 10期連続増配 （約118%成長） 1,670円 （予想） 1,603円 1,541円 1,547円 1,494円 1,537円 1,387円 1,219円 1,031円 979円 899円 （注2） （注2） （注2） 737円 （注2） 2010年4月期 2010年

  9. Slide 9: 分配金向上に向けた取組

    分配金向上に向けた取組  全13物件の優良な中規模オフィスで構成されるポートフォリオに対して、 優先交渉権付の匿名組合出資（20億円）を実施  いちごグル いちごグループのスポンサーサポートを通じ 100百万円/年の安定的な配当収入 プのスポンサ サポ トを通じ、100百万円/年の安定的な配当収入 を確保 1口当たりの 収益貢献 （通期6ヵ月ベース） +約35円 ※9/5付発行済投資口数 （1,416,323口）を前提  川崎の優良オフィス1物件（17.5億円）を 川崎 優良オ ィ 物件（ 億円）を 2015年9月末に取得予定  JR東海道線「川崎」駅徒歩８分  NOI約114百万円

  10. Slide 10: これまでの成長の軌跡と今後の成長目標

    これまでの成長の軌跡と今後の成長目標 ステージⅠ ステージⅡ ステージⅢ ステージⅣ ステージⅤ ステージⅥ 成長に向けた基盤構築 成長サイクルへの転換 ポ－トフォリオの収益性向上 資産規模の大幅拡大 中期的 合併効力発生日 2015年10月期 2016年 2017年 目標 2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期 2015年4月期 2011年11月1日 （2015年8月31日時点） 4月期/10月期 4月期/10月期 1,670円 1,547円 1,603円 1口当たり 1,494円 1,537円 1,541円 目標分配

  11. Slide 11: オフィス特化型リート転換後の「成長戦略ロードマップ」

    オフィス特化型リート転換後の「成長戦略ロードマップ」 ステージⅠ/Ⅱ/Ⅲ/Ⅳ ジ ステージⅤ ステージⅥ 総合型リート オフィス特化型リート （「いちごオフィスリート投資法人」へ商号変更） 2011/10期末 2015/10期末 2016/4期末 2016/10期末 2017/4期末 2017/10期末 オフィス特化型ポートフォリオの発展 目標 1口当たり分配金の継続的な成長に向けた基盤構築 1口当たり分配金の安定的な成長 【中期的目標】 達成指標 一口当たり分配金 1,670円（予想） 2,000円 運用資産残高 約1,639億円（2015年8月末時点） 約2,300億円 長期発行体格付 A

  12. Slide 12: 内部成長戦略 ①

    内部成長戦略 ① 投資主価値に寄与する内部成長戦略の推進 目標：年率2％以上の賃貸事業収入UP  現場力を活かしたテナントリレーションによる適正賃料化に向けた増額改定交渉 を積極的にアプローチ — テナント需要が豊富な都心部（渋谷、恵比寿、五反田、神田エリア）を中心に増額改定を実績化 ナ ト需要が豊富な都心部（渋谷 恵比寿 神 ）を中心 増額改定を実績化 — ブランディングの推進に合わせて、都心周辺や地方物件での増額獲得を目指す  テナント入替時における増額入替による新規成約の獲得推進 — ターゲットテナントを想定した戦略的なバリューアップやいちごレイアウトオフィス等、 タ ゲ ト ナ ト

  13. Slide 13: 内部成長戦略 ②

    内部成長戦略 ②  物件価値向上を目的とした「いちごオフィス」ブランディング  ビル名変更、いちご看板設置により、いちごオフィスのプレゼンス向上を図る  いちごエントランスコーディネートPJ ラ — いちごデザインのエントランスマットの設置 — 香りや装飾等によりいちごオフィス物件独自のイメージを醸成 → エントランスでいちごオフィス物件と認識されるような演出を実施  将来の100棟規模を視野に入れ、圧倒的な「いちごオフィスブランド」を形成  いちごオフィス物件であること自体が付加価値となるようブランディングを強化 2015年9月7日現在 全76棟 将来的には100棟規模へ © 20

  14. Slide 14: 外部成長戦略

    外部成長戦略  ロードマップに基づく外部成長戦略の推進  優先交渉権取得物件の取得検討 — 現状13物件 約292億円 優先交渉期間：2015年7月30日～2016年7月31日  資産入替によるポートフォリオの質改善（内部成長余地が限定的な物件の売却）  ソーシングルートの多様化による物件パイプラインの拡大  資金調達手段の多様化およびスポンサーサポートの有効活用による機動的な物件取得  経済成長が見込める内部成長余力があるエリアの中規模オフィスに厳選投資し、 ポートフォリオの収益性向上を目指す  内部成長により取得後の収益性向上を実現し、投資主価値の最大化を図る  いちごグル

  15. Slide 15: 財務戦略の推進

    財務戦略の推進 既存ローンの借換えや物件取得に伴う新規借入を通じ、メガバンク中心のレンダー フォーメーションを実現、さらに長期発行体格付を取得 引き続き 無担保化の実現に向け 「長期発行体格付」の向上に取り組みながら 引き続き、無担保化の実現に向け、「長期発行体格付」の向上に取り組みながら、 資金調達手段の多様化を目指す メガバンク中心の レンダーフォーメーション 現状 「長期発行体格付」の取得 A－（安定的） 2015年6月30日付取得 信用格付業者：株式会社日本格付研究所（JCR） 今後 無担保化 ・適用金利低下の可能性 ・長期発行体格付の向上を目指す 優良物件の機動的な確保に向けた資金調

  16. Slide 16: 参考：負ののれん（配当積立金）の活用方針

    参考：負ののれん（配当積立金）の活用方針 「投資法人の計算に関する規則」および 「不動産投資信託及び不動産投資法人に 関する規則」の一部改正（2015年度税制改正）  2017年3月末までに終了する決算期に配当積立金を「一時差異等調整積立金」に振り替えが必要  その後、一定期間内（最長50年）に全額取崩を行う  本投資法人の方針  現時点の規模および収益状況をベースに、将来のキャッシュポジションや分配金 現時点 規模および収益状況をベ 将来 キ シ ポジシ や分配金 水準の安定化を勘案し取崩額および取崩開始時期を設定  2016年10月期より発生する資産の固都税（固定資産税、都市計画

  17. Slide 17: MEMO

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  18. Slide 18: MEMO

    MEMO © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 18

  19. Slide 19: TEL：03-3502-4891 FAX：03-3502-4894 IR_Office@ichigo.gr.jp www.ichigo-office.co.jp

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