Jsb Co. Ltd. · TSE:3480
Jsb — FY2023 Earnings Presentation
60 slides from Jsb's earnings presentation, Dec 20, 2023
Slide 1: 2023年10月期 決算説明会
株式会社ジェイ･エス･ビー 2023年10⽉期 決算説明会 2023年12⽉20⽇ （証券コード 3480 東証プライム） 表紙デザイン案：下南颯太さん (神戸芸術工科大学) ジェイ・エス・ビーの学生支援活動のひとつ 「学生下宿年鑑2024 表紙デザインコンペ」の３位入賞作品。 UniLifeの企業カラーのオレンジをベースに、春から充実した新生活が 出来る物件をユニライフで見つけてほしいという思いが込められています。
Slide 2: 目次
⽬次 Ⅰ．2023年10⽉期 決算実績 P. 2 Ⅱ．2024年10⽉期 業績予想 P. 12 Ⅲ．中期経営計画「GT01」の振り返り P. 16 Ⅳ．新中期経営計画「GT02」について P. 19 Ⅴ. Appendix P. 44 1
Slide 3: Ⅰ．2023年10月期 決算実績
FEV UY Vay Ps, HEBER. BteHII7-IZ-t- UniLife UniLife DI7-LZ-E— DL—-7F I. 20234710A) Raia
Slide 4: 2023年10月期 トピックス
2023年10⽉期 トピックス 国内経済はコロナ禍からの緩やかな回復が⾒られるも、エネルギー・ 資源価格の⾼騰、円安進⾏、⾦利上昇などにより先⾏き不透明 → 景気減速による下振れリスクは要注意 不動産賃貸管理事業は新規物件開発の積極展開による物件管理 ⼾数の増加、⾼⽔準の⼊居率により増収増益、⾃社所有物件開発 も好評を得ており業績に寄与 → 売上⾼・営業利益・経常利益・当期純利益は2ケタ成⻑ 2021年12⽉に上⽅修正した中計⽬標も⼤きく超過達成 新中期経営計画「GT02」策定 → 業務改⾰と組織改⾰が⼆本柱 ⾼齢者住宅事業を中⼼的に担う株式会社グランユニライフケアサービ スの
Slide 5: 2023年10月期 決算の概況
2023年10⽉期 決算の概況 ⼤学との提携による学⽣寮等の企画開発、新規物件開発は順調に進捗 物件管理⼾数の増加、⾼⽔準の⼊居率確保による賃貸関連売上⾼の伸⻑ 保証家賃の増加、⾃社所有物件増加による減価償却費増、⾷材⾼騰による仕⼊増等により費⽤は増加 売上⾼・営業利益・経常利益・当期純利益は前年⽐2ケタ成⻑となり、当初業績予想を上回る 2022年10⽉期 2023年10⽉期 実 績 売上⽐ 実 績 売上⽐ 増減額 増減⽐ 業績予想 業績予想⽐ 管理⼾数増加によ (百万円) (%) (百万円) (%) (百万円) (%) （百万円） （%） る保証家賃の増加 ⾃社所有物
Slide 6: 2023年10月期 セグメント別売上高・営業利益
2023年10⽉期 セグメント別売上⾼・営業利益 不動産賃貸管理事業 物件管理⼾数の増加、100％に近い⼊居率確保により増収 保証家賃の増加、減価償却費増加、⾷材⾼騰による仕⼊れ関連費⽤増加があったものの増益 ⾼齢者住宅事業 各種規制緩和により⼊居状況は改善、⼈件費負担は増加傾向ながら増収増益 2022年10⽉期 2023年10⽉期 実 績 構成⽐ 実 績 構成⽐ 増減額 増減⽐ (百万円) (%) (百万円) (%) (百万円) (%) ⾃社・保証物件 増加に伴う家賃・ 売上⾼ ※ 57,922 100.0 63,781 100.0 5,858 10.1 礼⾦等の増加 ⾷
Slide 7: 連結営業利益 増減要因分析
連結営業利益 増減要因分析 不動産賃貸管理事業 ⾼齢者住宅事業 管理物件増加、⾼⽔準の⼊居率維持 ⼈件費は増加傾向ながら、⼊居希望者の マインド好転 物件管理⼾数の増加 前年に引き続き、⾼⽔準の⼊居 率を確保 （⾦額単位︓百万円） 地域交流イベントなど積極的な取り （⾦額単位︓百万円） 物件管理⼾数(前年⽐較 4,842⼾増) 組みも奏功し稼働率改善 ⼊居率 99.9％（前年︓99.9％） 売上⾼ ＋5,750 売上原価 売上原価 △4,733 販管費 △64 △29 売上⾼ +113 販管費 +0 2022年10⽉期 2023年10⽉期 営業利益 業容拡⼤による費 営
Slide 8: 入居関連指標①
⼊居関連指標① 2021年10⽉期 2022年10⽉期 2023年10⽉期 実 績 増減⽐(％) 実 績 増減⽐(％) 実 績 増減数 増減⽐(％) 不動産賃貸管理事業 管理⼾数 （⼾） 75,946 4.8 80,611 6.1 85,453 4,842 6.0 借上物件 41,317 7.1 45,455 10.0 49,380 3,925 8.6 管理委託物件 31,167 0.3 31,040 △0.4 31,399 359 1.2 ⾃社所有物件 3,462 22.3 4,116 18.9 4,674 558 13.6 (内、⾷事付き) 9,098 26.1 12,631 38.8 1
Slide 9: 入居関連指標②
⼊居関連指標② 不動産賃貸管理事業 管理⼾数の推移 不動産賃貸管理事業 管理⼾数内訳 （⼾） 2023年10⽉期 管理委託物件 ⾃社所有物件 借上物件 90,000 管理委託 ⾃社所有 ⾼齢者 借上物件 合計 85,453 物件 物件 物件 80,611 北海道 1,905 1,476 262 3,643 67 80,000 75,946 東 北 5,301 2,979 148 8,428 51 72,484 ⾸都圏 17,612 5,825 1,296 24,733 0 70,000 31,399 東 海 3,397 1,808 528 5,733 0 66,064 京滋北陸 5,668 7
Slide 10: 連結貸借対照表
連結貸借対照表 （⾦額単位︓百万円） 増減⽐ 2022年10⽉期 2023年10⽉期 増減額 （⾦額単位︓百万円） (％) 流動資産 16,607 14,059 △2,548 △15.3 資産 現⾦及び預⾦ 14,721 11,742 △2,979 △20.2 流動資産 現預⾦の減少 営業未収⼊⾦ 流動資産 △2,548 14,059 及び契約資産 653 789 136 20.8 16,607 棚卸資産 202 221 19 9.6 固定資産 固定資産 52,587 その他 1,029 1,305 276 26.8 42,330 +10,257 有形固定資産の増加 • ⾃社所有物件の
Slide 11: 連結キャッシュ・フロー計算書
連結キャッシュ・フロー計算書 営業CF 税⾦等調整前当期純利益の計上、減価償却費の増加、法⼈税等の⽀払 投資CF ⾃社所有物件の新規開発による有形固定資産取得、敷⾦・保証⾦差⼊による⽀出 財務CF ⻑期借⼊れによる収⼊、⻑期借⼊⾦返済、⾃⼰株式取得・配当⾦⽀払いによる⽀出 有形固定資産の取得 △7,250 税引前当期純利益 +6,475 （⾦額単位︓百万円） 有形固定資産の売却 +738 減価償却費 +1,228 敷⾦・保証⾦差⼊による⽀出 △704 法⼈税等の⽀払額 △2,037 ⻑期借⼊による収⼊ +4,319 ⻑期借⼊⾦の返済 △1,714 営
Slide 12: 高齢者住宅事業の譲渡および学研HDとの業務提携について
⾼齢者住宅事業の譲渡および学研HDとの業務提携について ⾼齢者住宅事業の譲渡について 事業譲渡の理由/学研HDとの業務提携 ⾼齢者住宅事業譲渡の概要 事業譲渡の理由 異動する⼦会社︓ GUCS の⽬指す、地域社会への貢献といった事業の⽅向性が学研ココ 株式会社グランユニライフケアサービス（以下「GUCS」） ファンの展開する事業コンセプトと合致 事業内容 ⾼齢者住宅における介護サービスを中⼼とした運営業務 譲渡の相⼿先︓株式会社学研ココファン（以下「学研ココファン」） より⼀層の地域社会への貢献に加え、双⽅の成⻑スピードの加速も図ら 譲渡株式数︓1,000株（発⾏株式数の100％） れ、持続的
Slide 13: Ⅱ．2024年10月期 業績予想
FEV UY Vay Ps, HEBER. BteHII7-IZ-t- UniLife UniLife DI7-LZ-E— DL—-7F I. 20244-10A3) ia Pie
Slide 14: 2024年10月期 連結業績予想
2024年10⽉期 連結業績予想 物件管理⼾数 約94,000⼾ 想定 対⾯・⾮対⾯双⽅を活⽤した営業戦略推進 原材料価格等の⾼騰を背景に、⼀定のコスト⾼を想定 グランユニライフケアサービスの株式譲渡に伴う特別利益計上により当期純利益は⼤幅増益 物件管理⼾数 2023年10⽉期 2024年10⽉期 業績予想 増加 実 績 売上⽐ 予 想 売上⽐ 増減額 増減⽐ グランユニライフ (百万円) (%) (百万円) (%) (百万円) (%) ケアサービスの 売上⾼ 株式譲渡に伴 63,781 100.0 68,652 100.0 4,871 7.6 う売上減少 売上原価 5
Slide 15: 連結業績予想営業利益 増減要因分析
連結業績予想営業利益 増減要因分析 （⾦額単位︓百万円） 物件管理⼾数の増加 物件管理⼾数 約9,000⼾増 ⼾数増による⽀払家賃等関連費⽤の増加 借上家賃等:+2,447 減価償却費:＋311 ⾼⽔準の⼊居率を維持 ⼾数増、⾷材仕⼊価格⾼騰の影響 ⾷材仕⼊︓+389 売上原価 売上⾼ △4,037 ＋4,870 販管費 △471 2023年10⽉期 2024年10⽉期 営業利益 営業利益予想 7,187 7,549 14
Slide 16: 株主還元
株主還元 株主還元 当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の最重要課題のひとつと位置づけ、持続的な成⻑と企業価値向上 のための積極的な事業展開や様々なリスクに備えるための財務健全性のバランスを考慮した上で、業績に応じた 利益配分を⾏うことを基本⽅針としております。 配当につきましては、安定的かつ継続的な配当と業績に応じた利益還元の両⽴を重視し、連結総還元性向20％ を⽬標に毎期の配当額を決定することといたします。 また⾃⼰株式の取得につきましても、株主還元や資本効率向上のため、時期及び財政状況に応じ機動的に実施 いたします。 今後も中⻑期的な視点に⽴って、成⻑が⾒込まれる事業
Slide 17: Ⅲ．中期経営計画「GT01」の振り返り
VY YAYDS, HERE BEA. eatenat sh 7. “Ce ili <P ‘ 7 : : wi BRSHEZY TLE \tUniLife [RES yj S Ci i J a” M. PRS st Hl GTO1IOROIRO
Slide 18: 中期経営計画 利益計画の進捗（連結）
中期経営計画 利益計画の進捗（連結） 中期経営計画「GT01」の最終年度である3年⽬も順調に推移 成⻑投資は加速しており、2021年12⽉に上⽅修正した中計⽬標も⼤幅に超過達成 売上⾼ 営業利益 （百万円） 実績 （百万円） 実績 実績 63,781 7,187 実績 57,922 2021/12 実績 2021/12 6,312 実績 修正中計⽬標 52,787 修正中計⽬標 5,337 6,743 62,255 当初中計⽬標 当初中計⽬標 当初中計⽬標 48,058 当初中計⽬標 61,973 当初中計⽬標 56,891 4,338 当初中計⽬標 6,074 52,017 5,08
Slide 19: 中期経営計画 施策の進捗
中期経営計画 施策の進捗 進捗評価 施策 （S-D） コメント 不動産賃貸管理事業 マンション企画のDX推進による不動産オー 新規物件開発が順調に推移、管理⼾数、利益率とも超過達成 ナーサポートの充実化および営業効率化 コロナ禍による留学⽣の⼊国制限が緩和され、UniLifeブランド・コンセプトを取り⼊れた⾷事 マンション賃貸のDX推進により、⼊居者の利 付きや家具家電付き物件の促進、WEB広告・エージェント・学校との提携における募集活動 DX化の推進 便性向上、⾮対⾯接客の推進 B が奏功した DX推進により、⼊居者・不動産オーナー・巡 コロナ禍の中、物件紹介からクロ
Slide 20: Ⅳ．新中期経営計画「GT02」について
FEV Y Yay Ds, KEMERRA. . . erst I7- IZ: UniLife UniLife DI7-LZ-E— DL—-7F NV. arPeSsteil GTOZIcCDWT
Slide 21: 2030年長期ビジョン「Grow Together 2030」/GT02の位置づけ
2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」 /新中期経営計画「GT02」の位置づけ 経営理念 豊かな⽣活空間の創造 私たちは、「安⼼・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな⽣活空間の創造を⽬指し、 健全な若者の育成と魅⼒溢れる社会の実現に、おもてなしの⼼と笑顔で貢献いたします。 2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」 2030年の「ありたい姿」 存在⽬的/⼤義（Purpose) 「豊かな⽣活空間」のDisruption 未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅⼒溢れる社会を 「学び・成⻑・つながり」を⽣むリアル空間へ再創造 創造する
Slide 22: 2030年長期ビジョン「Grow Together 2030」
2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」 「アビリティ（総合的⼈間⼒）」の芽を育て、社会課題の解決に貢献する 学⽣マンションを、「⾃⽴し豊かな⼈間性を持つ若者を育む場」に 「共⽣創造企業」として、社会的価値を創造し続ける 教育・⼈財・ベンチャー⽀援を通じ、若者と社会の架け橋となる ⼈間性とテクノロジーの融合による、ジェイ・エス・ビーだけの価値創出 持続的成⻑の源泉は「⼈」、多様性の尊重と相互結合の促進でイノベーションを デジタルテクノロジーを組み合わせた、全てのステークホルダーへの新たな価値提供 ⼀⼈ひとりが挑戦する、「創造する組織」化 「Uni
Slide 23: ジェイ・エス・ビーを取り巻く環境変化
ジェイ・エス・ビーを取り巻く環境変化 ⼈的資本 気候変動 業績に繋がる社員育成・ 温暖化／災害増加・激 成⻑QOL向上⽀援 甚化、⾷料不⾜等に打 克つ事業継続性確保 選ばれる会社になるため の従業員満⾜度向上 環境対応商材開発 Xの時代 デジタル（D）、サステナ 物価⾼の経済 ビリティ（S）、グリーン コスト⾼を付加価値で （G）を通じたビジネス 克服する商材開発 モデルの創出・社会課題 解決・投資創出 選ばれる会社になるために 技術⾰新 克服すべき課題 ⼈⼝問題 課題解決に必要なデジ ⽇本の少⼦化 タル等の科学技術親和 世界の⼈⼝増 性向上および必要に応 相反する状況への対峙 じたアライアン
Slide 24: 組織改革〜両利きの経営実行体制の確立
組織改⾰〜両利きの経営実⾏体制の確⽴ GT02︓組織は戦略に従う GT01:戦略は組織に従う 両利きの経営実⾏体制の確⽴ • 確⽴された組織でビジネスが深化・成⻑ 創造する組織へ 機敏な • ⼀⽅、良い部分に囚われ新たな戦略が 創造⽂化 オープン ⽣まれにくい状況（経路依存性） 顧客起点 イノベーション JSBの イノベーション ⼋精神実践 GT03に向けた基盤づくり GT01 GT02 GT03 異なる能⼒を併存させる 組織能⼒に偏り 既存事業を 強い 深掘りする 組織能⼒ 異なる能⼒を 共に強化して 事業機会を 併存 弱い 探索する 組織能⼒ 23
Slide 25: 「GT02」の重要項目および施策
「GT02」の重要項⽬および施策 ⓪業務改⾰ for “組織スラック” イノベーションを生む土壌 • 両利きの経営実現 • ⽣産性向上 業務改⾰の3本柱︓BPR/DX/BPO ・業務分担の改⾰（コア業務（社内）・ノンコア業務（社外）の区別、標準化・細分化） ・社内業務 ⇒ SSC（シェアードサービスセンター）化 ・社外業務 ⇒ BPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）活⽤によるエコシステム形成 ・社員はコア業務に注⼒ ①⼈的資本 ②知的資本 ③気候変動 ④事業ポートフォリオ ・⼈材育成 ・DX戦略推進組織の編成 ・TCFD提⾔に沿った開⽰お ・オーガニックグロースとM＆ ・社員ロイヤリティの
Slide 26: マルチステークホルダーとの共創
マルチステークホルダーとの共創 ステークホルダーと共創・エコシステム確⽴ ⼊居者様 家主様 親御様 開発者 従業員 設計者 地域社会 投資家・ ⾏政当局 株主・銀⾏ 地球環境 メディア ⽣協 学校 取引先 ⻑期的・持続的企業価値向上へ ⾃社の価値観や重要課題（マテリアリティ）を踏まえ、 ステークホルダーと価値共創実現に向けて計画策定・実⾏ 業務改⾰ 戦略実⾏の組織基盤確⽴へ 25
Slide 27: 重要課題（マテリアリティ）の特定・目指す姿
社会への⻑期的な価値提供に向けての重要課題（マテリアリティ）の特定・⽬指す姿 マテリアリティ・マップ 社員を価値創造の源泉である 安⼼・安全 こども・ 「⼈的資本」と捉え、 学⽣育成 エネルギー管理 フードロス削減 投資しながら成⻑⽀援 ⼈的資本投資 ↓ 地域貢献 学⽣の豊かな⽣活空間を創造し 気候変動の アビリティの芽を育てながら 社会視点 重要度 物理的影響 資源循環 排出・廃棄 低減 リスクマネジメント 健全な若者の育成に貢献 社会的信頼の獲得 ↓ ⽔及び排⽔ 多様性推進 重要課題への取り組みにより 管理 社会課題を解決 ↓ エシカル消費 DX推進 学⽣・社員はじめステークホルダーから
Slide 28: ①人的資本－人的資本への投資、人材戦略
①⼈的資本－⼈的資本への投資、⼈材戦略 コンセプト 従業員は資産である 〜社員が笑顔でチャレンジの舞台へ⽴てる企業に〜 ジェイ・エス・ビーの 1.困難にこそ⽴ち向かおう 2.仕事はとことん楽しもう 4.⼼を込めてもてなそう 5.既成概念を捨てよう 7.グローバルな視点を持とう 8.社会に貢献できる⼈になろう ⼋精神 3.常にベストを尽くそう 6.⾃覚をもってルールを守ろう バリュー (VALUES)/⼤切にしていくもの ⽅針 挑戦を推奨する組織⾵⼟の醸成 衝動をカタチに ダイバーシティ・インクルージョンの推進 （⼀⼈⼀⼈の挑戦と創造ができる”場”を） 教育研修制度の充実 We
Slide 29: ②知的資本－経営資源・無形資産等の確保強化
②知的資本－経営資源・無形資産等の確保強化 知的（技術）資本への投資 ■ DX戦略推進部⾨の組成と各部署へのDXリーダー配置 ■ DX関連ベンチャー企業への投資 ■ CVC組成 DXの⽬的 （DX＝組織のあり⽅を根本的に変える取り組み） デジタル技術を継続的に活⽤してビジネスのあらゆる領域に取り⼊れ、 顧客体験の向上とコスト削減の両⽅を実現することによって競争優位性を築くこと データドリブン⽂化醸成 ⼈的資本／M＆A連動 ⼈的資本／内部統制連動 • 定量的⽂化の定着 • ITリテラシ・スキルレベルの向上・業務スピード底上げ • IT機器／システムの網羅的なロギング • データ分析部⾨の育成 •
Slide 30: ③気候変動－ESGに関するリスクと機会の認識
③気候変動－気候変動等のESGに関するリスクと機会の認識 リスク・機 ⼩分類（リスク・機会の 2℃ 4℃ ⼤分類 中分類 リスク・機会の要因 事業への影響 会の項⽬ 項⽬） シナリオ シナリオ ①炭素税徴収、関連運 新規物件開発・既存物 炭素税負担による⾃社負担のエネルギーコスト増加 ① 政策と法 ○ 移⾏ ⽤コスト増加 件維持 炭素税負担による資材調達コスト増加 リスク 技術・評 ZEH・ZEB等の低排出 顧客・社会のニーズの変化に対応できない物件の⼊居率や家賃低下に伴う売 ② ②ビジネスの停滞・退化 ○ 判 物件の不採⽤ 上⾼の減少、物件評価額の低下による減損 ⾃社管理物件の修繕費や保険料
Slide 31: ④事業ポートフォリオ－キャピタルアロケーションの方針
④事業ポートフォリオ – キャピタルアロケーションの⽅針、事業ポートフォリオマネジメント戦略 キャピタルアロケーションの⽅針 GT02期間の投資総額 300億円 ⾃社物件開発 270億円 ■ 資本コストをベースとした投資意思決定 新規事業／DX 20億円 ■ オーガニックグロースとM＆Aグロースの両⽴ サステナビリティ／更新 10億円 事業ポートフォリオマネジメント戦略 ■ 学⽣マンション事業の更なる拡⼤ ■ 新規事業領域への成⻑投資 ■ ROICの重視による資本効率の向上 ■ 事業別B/S、事業別ROIC算定に向けた環境整備 30
Slide 32: ESG、SDGsへの取組み－戦略への組込み
ESG、SDGsへの取組み – 戦略への組込み • TCFDに沿った定量的開⽰（ガバナンス報告書、有価証券報告書等） • 定量的シナリオ分析を基にした経営戦略、財務戦略の遂⾏ E︓環境 • 定量的シナリオ分析を基にしたレジリエンスの確⽴・開⽰ (Environment) • ZEHの展開、再エネの活⽤等、環境配慮物件推進 • ⾐類回収、フードロス削減等の環境配慮活動推進 「ありたい姿」 • サステナビリティ委員会による総合的取組の推進 • サステナビリティ各種施策の把握及びリスク管理 の実現 ・ • 経営を司る後継者の育成計画・監督⼿法策定 ESGスコア • 社内外役員のスキルの明⽰及び多様性
Slide 33: 2030年事業別ビジョン
2030年事業別ビジョン 不動産賃貸管理事業 新たな価値提供により、学⽣マンション分野で唯⼀無⼆の存在に 住まうことが新たな価値を⽣み出す学⽣マンションづくり ニーズを創る多様なラインナップの提供 学⽣向けサービス総合プラットフォーマーとして 新しいマーケットを創造する 「カテゴリーキング」 新規事業 UniLifeでしかできない学びを提供し続ける 学び・体験・つながりと⼀体化した、新たな住まい概念を実現 社会で活躍・貢献できる⼈材育成を通じ、社会インフラの役割を果たす 32
Slide 34: 事業戦略目標
事業戦略⽬標 東証2部上場 東証1部指定 東証プライム移⾏ 株式上場準備~2017 強固な経営基盤の構築~2020 GrowTogether2030 学⽣マンション業界トップクラス 主⼒の学⽣マンションで収益⼒向上 「アビリティ（総合的⼈間⼒）」の芽を 内部管理体制の整備 サービス付き⾼齢者向け住宅で成⻑ド 育て、社会課題の解決に貢献する 中⻑期経営⽅針の策定 ライバーを確⽴ ⼈間性とテクノロジーの融合による、 組織⼒強化 ジェイ・エス・ビーだけの価値創出 基幹システムの刷新 「UniLife」はグローバル・トップブランドへ 2021~2023 GT01
Slide 35: 2030年に向けた事業領域の拡大
2030年に向けた事業領域の拡⼤ 海外展開は ホテル事業は （顧客軸） 新規として 地⽅創⽣に 捉える （学⽣マンション） 貢献し得る 47都道府県展開・海外展開 ホテル事業 メンテナンスのDX化 （コンテンツ拡充） 新規顧客 物件のバリューアップ 地域貢献・地⽅創⽣ 地域活動は 多岐に及ぶ 要素と捉える HR・教育事業 社会⼈・卒業⽣ フードビジネス拡充 学⽣向け総合 向け賃貸 (With DX) サービスプラット U・I・Jターン フォーマーとして発展 （コンテンツ拡充） 現在の事業領域 既存顧客 学⽣向けサービス （就職⽀援等） 学⽣マンション 軌道に乗り ⾷堂事業 始めた事業 ⼤学連携
Slide 36: 事業戦略：不動産賃貸管理事業のバリューチェーン
事業戦略︓不動産賃貸管理事業 不動産賃貸管理事業のバリューチェーン ジェイ･エス･ビーの強みを活⽤した 「三位⼀体」 の ⼀気通貫 サポート体制 安⼼安全の居住空間を保ち、 時代ニーズに即した物件を開発する 全国ネットワークと多彩なメディアを駆使した 迅速かつきめ細かなサポートが出来る 「企画・開発・提案⼒」 「募集⼒」 「サービス・管理⼒」 ⼟地活⽤ 事業 ⼊居者管理／建物維持管理修繕 調査 建設 仲介／柔軟な契約形態 の相談 提案 物件内⾷事提供 将来を⾒据えた 全国 ⼊居者管理 建物維持管理 物件内⾷事提供 学⽣下宿年鑑 合格発表前予約 資産価値・先進性の ネットワーク ⾼い企画をご提案
Slide 37: 不動産賃貸管理事業の施策 – 企画
事業戦略︓不動産賃貸管理事業 不動産賃貸管理事業の施策 – 企画 メンテナ 企画 賃貸 ンス/ファ シリティ ⼤学寮(⼤学敷地内)への積極投資 Ｍ＆Ａの積極的な検討、情報収集 環境配慮型マンションの標準化(BELS評価) (仮称)Uni Eʼterna ⻑崎⽂教グローバルハウス 既存事業の拡⼤ 「BELS」 建築物省エネ法第7条に基づき建築物の省エネ 学⽣マンションの全国展開サポート 性能を表⽰する第三者認証制度 学⽣マンション ⼀般社団法⼈ 住宅性能評価・ 省エネ性能 表⽰協会に登 評価 録された登録 BELS機関 ⻑崎⼤学の協⼒のもと、⻑崎⼤学⽣協と ○外⽪性能 共同募集・共同管理実施
Slide 38: 不動産賃貸管理事業の施策 – 賃貸
事業戦略︓不動産賃貸管理事業 不動産賃貸管理事業の施策 – 賃貸 メンテナ 企画 賃貸 ンス/ファ シリティ 契約電⼦化による契約書類の⼀元化に向け検証 不動産テックを駆使したWEB募集の強化 新⼊⽣等 Web接客／来店 お客様のニーズに対応・ 学⽣マンション 契約⼿続きの簡略化、 ⾒積り 迅速な契約締結、 電⼦契約 コスト削減が可能 マッチングの 申込み システム 拡⼤ IT重要事項説明 将来的には 学⽣マンション Webでの 契約書類の⼀元化、 の品質・付加 効果的な物件 契約 コスト削減へ 価値向上 情報発信 ⾃社物件のエネルギー消費量計測と省エネ化 家具家電のリユース 使⽤済み 学⽣マ
Slide 39: 不動産賃貸管理事業の施策 – メンテナンス/ファシリティ
事業戦略︓不動産賃貸管理事業 不動産賃貸管理事業の施策 – メンテナンス/ファシリティ 企画 賃貸 メンテナンス/ファシリティ アプリ導⼊ 環境に配慮した設備導⼊の提案 フードロスの取組みと⾒える化 ⼊居者向けアプリ導⼊ 既存マンションに対する太陽光発電設備導⼊、 Low-Eガラス(*)導⼊の提案 喫⾷需要予測 AI活⽤ ⼊居者 「住まいサポートアプリtotono」 真空保存等 マンションの付加価値向上 気候変動対策への貢献 調理 による⾷材 期限延⻑ (*)ガラスにコーティングされた膜が熱を吸収・反射し、夏の暑さを和らげ、 冬の暖房効率を⾼める等、室内の快適性を⾼めるガラス ⾷材未利⽤部位・
Slide 40: UniLifeにしかできない学生育成サイクル
事業戦略︓不動産賃貸管理事業 UniLifeにしかできない学⽣育成サイクル 学校推奨、⼝コミをもとに 学⽣ UniLifeを拠点に通学開始 コンテンツを活⽤しながら学び、 ビジョンを描き、社会へ巣⽴つ 優秀な卒業⽣が過ごした UniLifeで過ごした UniLifeが推奨され 優秀な卒業⽣の成果が 新たな学⽣が⼊居 学校・企業の要請 学⽣に社会への ⼝コミで広まり →学びの拠点増設 扉を開ける 新たな学⽣が⼊居 学校・企業が 学校 UniLife⽣活での 企業 ⼈材成⻑を評価 UniLifeから巣⽴った 学⽣を⾼く評価 企業が卒業⽣の 巣⽴った学⽣が企業で 活躍を学校に報告 成⻑→成果創出 →
Slide 41: 事業戦略：新規事業
事業戦略︓新規事業 「新価値創造 学⽣マンション」へ UniLifeブランド認知度拡⼤ ／ ブランドイメージの向上 幼少期から⼤学⽣まで、本⼈及び親御様向けへの事業展開により、 基幹ブランドであるUniLifeをより早く、より近くに感じて頂ける施策を展開 UniLifeでしか提供できない顧客体験価値（CX）の提供 多くの体験や学びの場など、他とは⼀線を画す独⾃ソフトの提供 社会的価値が⾼い⼈材の育成 社会を⼀変させるような出来事に相対しても、新しい社会において活躍できる本質的⼈間⼒を持った⼈材、 ⾼度IT化社会においても第⼀線で活躍出来る⼈材の育成 ⽇本社会の重要インフラとしての「新価値創造
Slide 42: グループシナジーの追求
事業戦略︓新規事業 グループシナジーの追求 ⼈材紹介 グループシナジー 企業 就活⽀援 逆求⼈登録 イベント参加 プログラミング 教室 ⼊居者 就労教育・ ⽀援 住居⽀ 援 データセット 保育・教育実習 シェア 提供 スペース 外国語教室・異⽂化交流 UniLifeを中⼼に事業開発本部下、現状5つのブランドのコラボにて様々なシナジーを創出へ 学⽣マンション併設⾷堂での学び・体験提供にて、スペース活⽤も合わせて進める 41
Slide 43: ESGへの取り組み
ESGへの取り組み 経営理念 豊かな⽣活空間の創造 私たちは、「安⼼・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな⽣活空間の創造を⽬指し、 健全な若者の育成と魅⼒溢れる社会の実現に、おもてなしの⼼と笑顔で貢献いたします。 Social︓学⽣⽀援への取組み Environment︓低炭素型社会実現へ向けて 「学⽣下宿年鑑2024 表紙デザインコンペ」受賞作品決定 Release⇔Catchプロジェクト 循環フェスの主催企業の⼀員に 専⾨学校⽣ ̶古着回収と再循環のインフラ構築を ̶イ ベ ン ト に お い て 古 着 回 収 、 交換 → 1位の作品を、当社発⾏の S.Mさん ⾏
Slide 44: 中期経営計画「GT02」の目標
中期経営計画「GT02」の⽬標 FY2023 FY2026 FY2023 FY2026 「GT01] 「GT02」 「GT01] 「GT02」 ROE 16.5％ 15％以上 資本 効率 ROIC 9.8％ 8％以上 売上⾼ 637億円 788億円 ⾃⼰資本⽐率 46.5％ 40％以上 財務 安定性 流動⽐率 116.7％ 120％以上 FY2023 FY2026 「GT01] 「GT02」 営業利益 71億円 87億円 ⼊居 管理⼾数 86,175⼾ 104,000⼾ 関連 指標 契約決定件数 29,943⼾ 34,000⼾ ⾃社物件等 247億円 270億円 経常利益 70億円 85億円
Slide 45: Ⅴ. Appendix
y , = EE wi si ll IX Appendi | U x A +r H in # ait a #€ " z in) | u XN H 4 H in : =) PEVU Vay ps, HERRERA. V
Slide 46: 中期経営計画「GT02」目標 利益計画
中期経営計画「GT02」⽬標 利益計画 中期経営計画「GT01」 （2020.11-2023.10） 中期経営計画「GT02」（2023.11-2026.10） 2023年10⽉期 2024年10⽉期 2025年10⽉期 2026年10⽉期 実績 売上⽐ 前期⽐ 当初計画 売上⽐ 前期⽐ 当初計画 売上⽐ 前期⽐ 当初計画 売上⽐ 前期⽐ (百万円) (％) (％) (百万円) (％) (％) (百万円) (％) (％) (百万円) (％) (％) 売上⾼ 63,781 100 10.1 68,652 100 7.6 73,398 100 6.9 78,813 100 7.4 営業利益 7,1
Slide 47: 業績推移と中期経営計画「GT02」目標
業績推移と中期経営計画「GT02」⽬標 売上⾼・営業利益・経常利益・経常利益率 中期経営計画 中期経営計画 中期経営計画 上場準備 中期経営計画 「GT01」 「GT02」 「GT03」 （百万円） （百万円） 120,000 12,000 12,000 10.7% 11.1% 10.8% 10.8％ 10.8% 9.9% 100,000 10,000 10,000 8.8% 7.8% 存在⽬的 8,000 80,000 7.4% （Purpose) 8,000 7.2% 未来を開拓する「健全 6.1% な若者の育成」を通じ て、 魅⼒溢れる社会 6,000 60,000 を創造するグローバル
Slide 48: キャピタルアロケーション戦略
中期経営計画「GT02」⽬標 キャピタルアロケーション戦略 GT02期間の投資総額 300億円 ⾃社物件開発の流れ （GT02では「④〜⑥」に注⼒） ⾃社物件開発 270億円 2 取得・建設 ⾃社物件開発の意義 GT01 ̶ 戦略的エリアで独⾃ノウハウを投⼊した新規物件開発が可能 ̶ 売却・投資回収後の借上転化により競争⼒の⾼い借上物件増 同業者のM＆Aによるシェア拡⼤の推進 1 企画・開発 3 ⼊居募集・運営 資本投下 FOR RENT 新規事業／DX投資 20億円 リノベーション事業会社のM＆A（気候変動対応の推進） 投下資本の HR系／教育系事業会社のM＆A（オープンイノ
Slide 49: ROIC経営の実践
中期経営計画「GT02」⽬標 企業価値を⾼める資本効率の追求 WACC ROE ROIC 15％ 株主資本効率 ≧ 8％ 投下資本効率 ≧ 約6〜7％ 調達した資⾦の 平均コスト 事業特性に応じた 加重平均資本コストを 適切なレバレッジ 上回る資本効率 ROIC経営の実践 事業ポートフォリオマネジメントの実施 48
Slide 50: 資本効率/財務安全性
業績推移と中期経営計画「GT02」⽬標 資本効率/財務安全性 ROE・ROIC ⾃⼰資本⽐率・流動⽐率 中期経営 中期経営 上場準備 中期経営 計画 中期経営計画 上場準備 中期経営 計画 中期経営計画 計画 「GT01」 「GT02」 計画 「GT01」 「GT02」 25.0% 180.0% 2026年 158.6% 2026年 155.4% 10⽉期⽬標 160.0% 147.5% 10⽉期⽬標 19.9%19.7% 143.9% 19.0% 20.0% 140.0% 16.8% 17.3% 17.2% ROE 125.9% 流動⽐率 16.5% 116.7% 15.9% 16.1% 1
Slide 51: 業績推移と中期経営計画「GT02」目標 管理戸数
業績推移と中期経営計画「GT02」⽬標 管理⼾数 管理⼾数 「GT02」 ⽬標 104,000⼾ 110,000 104,000 100,000 90,000 85,453 80,611 75,946 80,000 72,484 66,064 70,000 62,183 59,685 56,037 60,000 52,462 50,807 50,380 48,579 47,000 50,000 46,079 44,982 41,904 40,259 37,581 40,000 35,209 33,524 30,500 28,711 30,000 26,027 23,383 21,713 19,
Slide 52: 外部環境の分析【進学率・少子化】①
外部環境の分析【進学率・少⼦化】① 18歳⼈⼝と進学率等の推移（〜2040年） ⽂部科学省作成データより（2018） 51
Slide 53: 外部環境の分析【進学率・少子化】②
外部環境の分析【進学率・少⼦化】② 18歳⼈⼝と進学率等の推移（2040年〜） (万⼈) 18歳⼈⼝（左軸） ⼤学⼊学者数（左軸） ⼤学進学率（右軸） （%） 120 64.0 63.7 63.8 63.8 63.6 63.6 63.7 63.4 63.5 63.3 63.3 100 63.1 62.5 82.3 79.4 80.1 80.1 79.8 79.7 79.9 80.0 80.0 79.9 79.7 80 61.0 60 59.5 52.0 50.2 50.7 50.8 50.6 50.7 50.8 50.9 51.0 51.0 50.9 40 58.0 20 56.5 0 55.
Slide 54: 外部環境の分析【学生数】
外部環境の分析【学⽣数】 ⼤学の学⽣数推移 (万⼈) 男⼦ ⼥⼦ 全学⽣数 350.0 288.7 289.3 287.6 286.9 285.6 286.0 287.4 289.1 290.9 291.9 291.6 291.8 293.1 294.6 300.0 280.4 283.6 284.6 266.8 239.0 250.0 206.7 200.0 173.7 171.7 169.5 168.8 170.2 169.3 166.5 167.0 165.3 163.5 162.8 162.6 162.7 162.9 162.6 162.1 162.1 162.7 163.2 152.
Slide 55: 外部環境の分析【下宿率】
外部環境の分析【下宿率】 ⾃宅⽣・⾃宅外⽣⽐率 ⾃宅⽣ ⾃宅外⽣ 2022年 49.4% 50.6% 2021年 51.4% 48.6% 2020年 49.6% 50.4% 2019年 48.7% 51.3% 2018年 47.8% 52.2% 2017年 47.6% 52.4% 2016年 45.5% 54.5% 2015年 45.4% 54.6% 2014年 43.3% 56.7% 2013年 45.9% 54.1% 2012年 47.9% 52.1% 2011年 45.2% 54.8% 2010年 45.9% 54.1% 2009年 45.5% 54.5% 2008年 48.9% 51.
Slide 56: 不動産賃貸管理事業の概要
不動産賃貸管理事業の概要 学⽣マンションの企画・開発・提案、⼊居者募集、⼊居者・建物管理を⼀括サポート ⼤学⽣等の⼊居者 不動産オーナー等 相続税対策/賃貸マンション経営 進学率の向上、国内⼤学⽣数が増加 賃貸、管理委託ニーズ 留学⽣が増加 物件リニューアル、修繕、⽤途転⽤ 良質な学⽣向けマンションの供給不⾜ 学⽣等への住居提供で社会貢献 主要提携先 主要提携先 独⾃企画の「安⼼・安全・快適」な 学⽣マンションの企画提案、 住まいを賃貸 ⼀括借上、管理 ⾦融機関 ⼤学等 全国 1,000校 税理⼠・会計事務所 学⽣マンション ハウスメーカー ゼネコン ⼤学⽣協事業連
Slide 57: 学生マンションとは
学⽣マンションとは 「⼊居者」 ＝ 全員学⽣ ※⼀部卒業⽣⼊居可 学⽣マンションの特徴 ⽣活習慣の違いから起こる隣⼈とのトラブルが起こりにくい ⼊居者が全員学⽣ ⼊居者の全員が学⽣なので、保護者にも安⼼感がある セキュリティが厳重 原則防犯カメラ、オートロックシステム導⼊済み物件 設備が充実 基本的には、専有部に⾵呂、トイレ、キッチン、収納、エアコンが設置済み お部屋探し〜契約の特徴 お部屋探し 春の卒業予定から空室を早期（年内）に把握できる 各種サービス 合格前に予約を受け付けたり、受験⽣に対応したサービスが充実 賃貸借契約 保護者の存在・家賃保証会社の活⽤により
Slide 58: 不動産賃貸管理事業の収益構造
不動産賃貸管理事業の収益構造 不動産賃貸管理事業の収益 家賃、礼⾦ 付帯サービス ≒ 管理⼾数 × ⼊居率 × + など など 5％程度の安定的な ⾼い⼊居率を維持 ⾼付加価値化により 付帯サービスへの ⼾数増加 維持・上昇 ニーズ⾼まる 全国88ヵ所に展開する直営店 不動産オーナーへの営業⼒強 舗UniLifeによる⾼い利便性 家具・家電付き、⾷事付き、イ 今後の 化による案件受託の増加 ンターネット、防犯設備など⼊ 展望 「安⼼・安全」なマンションを提 居者向けサービスの拡充 地域別･物件のグレード別に募 ⻑期安定的な学⽣マンション 供し学⽣・保護者より⾼評価 集賃
Slide 59: 四半期ごとの収益イメージ
四半期ごとの収益イメージ 学⽣マンションの⼊居者⼊れ替わりは年度末・年度始に集中しており、売上⾼・利益計上の時期に 偏りが⽣じる 売上⾼推移 営業利益推移 （百万円） <四半期ごとの推移> （百万円） <四半期ごとの推移> 学⽣マンションの⼊替期である 6,513 第2四半期（2-4⽉）に売上 ⾼・利益計上が集中 5,756 21,975 4,996 19,782 13,091 14,384 4,329 第1,3,4四半期については、 17,743 12,083 16,008 11,071 13,399 12,951 14,471 11,152 10,808 12,152 11,649 9
Slide 60: IRに関するお問い合わせ先
IRに関するお問い合わせ先 株式会社ジェイ・エス・ビー 経営管理部 電話︓075-341-2728 e-mail︓jsb@jsb-g.co.jp 将来⾒通し等に関する注意事項 本資料につきましては投資家の皆様への情報提供のみを⽬的としたものであり、売買の勧誘を⽬的としたものではありません。 本資料における、将来予想に関する記述につきましては、⽬標や予測に基づいており、確約や保証を与えるものではありません。また、将来における当社 の業績が、現在の当社の将来予想と異なる結果になることがある点を認識された上で、ご利⽤ください。 また、業界等に関する記述につきましても、信頼できると思われる各種データに