Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975
Ichigo Office Reit Investment — Ichigo Real Estate Investment — FP2015Apr Earnings Presentation
63 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 16, 2015
Slide 1: FY April 2015 (19th Period) Earnings Presentation
2015年4月期（第19期）決算説明資料 June 16, 2015 いちご不動産投資法人(8975) Ichigo Real Estate Investment Corporation いちご不動産投資顧問株式会社 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-reit.co.jp
Slide 2: © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation
© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
Slide 3: Creating peace of mind, sincere management
安心の創造、誠実な経営。 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
Slide 4: © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation
© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved.
Slide 5: 目次
目次 2015年4月期決算 2015年4月期決算の概要 安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1） 95%以上の高稼働率維持 内部成長の進展 いちごリートの成長加速 「中規模オフィス」を中心としたJ-REITへの発展的移行 分配金成長型POによる資産の取得 「バリューアップ」余地のある都心好立地物件 中規模オフィスを中心としたポートフォリオの大幅成長 いちごリート独自の外部成長戦略 投資主価値向上に寄与する内部成長戦略の推進 内部成長アプローチ 収益向上に繋がる財務戦略の推進 メガバンク中心のレンダーフォーメーション
Slide 6: 2015年4月期決算
2015年4月期決算 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 6
Slide 7: 2015年4月期決算の概要
2015年4月期決算の概要 2015年4月期の一口当たり分配金は1,603円（期首予想比 +13円） （単位：百万円） 項目 2014年10月期 2015年4月期 期首予想 期首予想比 主な差異要因 賃貸事業収入の増加+16 営業収益 4,615 5,020 4,973 +47 レジデンス15物件の売却益+10、いちご仙台中央ビルの売却益+21 賃貸事業費用の増加▲16 営業利益 2,139 2,267 2,278 ▲10 その他営業費用の増加▲41 営業外費用の増加▲249 経常利益 1,410 1,005 1,265 ▲259 （融資関連費用▲237、支払利息+7、その他▲20） 特別損失
Slide 8: 安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1）
安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1） 財務戦略の進展により「連続増配」を実現 10期連続増配 1,603円 （実績） 1,541円 1,547円 1,494円 1,537円 1,387円 1,219円 979円 1,031円 899円 （※） （※） 737円 （※） （※） 2010年4月期 2010年10月期 2011年4月期 2011年10月期 2012年4月期 2012年10月期 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期 2015年4月期 （実績） ※ 2011年11月1日付の合併時に実施した投資口の分割（7分割）を考慮し、分配金を
Slide 9: 95%以上の高稼働率維持
95%以上の高稼働率維持 オフィスの2015年4月期末稼働率は96.1%（うち都心6区は97.0%の高稼働） 平均坪単価は物件取得および既存物件の増額改定実現により上昇 ■ オフィス（O）稼働率・平均坪単価の推移 （単位：円） 100% 22,000 平均坪単価 98.1% （オフィス_全物件） 96.3% 97.0% 95.5% 94.8% 95.1% 平均坪単価 94.7% 96.2% 96.1% （オフィス_都心6区） 93.2% 94.6% 94.3% 94.4% 稼働率 90.5% （オフィス_全物件） 90% 18,000 稼働率 17,200 17,100 （オフィス_都心6区）
Slide 10: 内部成長の進展 ① ： 新規成約
内部成長の進展 ① ： 新規成約 2015年4月期取得物件において、リーシング強化により満室稼働を実現 【恵比寿グリーングラス】 【いちご相模原ビル】 ■ 稼働率の推移 ■ 稼働率の推移 取得時 90.6% → 2015年4月末 100%（+9.4%） 取得時 90.5% → 2015年4月末 100%（+9.5%） 具体的な施策 具体的な施策 - いちごグループの不動産本部（商業担当部）にて - 徹底した現場主義に即した既存テナントとのリレーション構築 マーケティングを実施し、一括貸となっていた空室区画を - 既存テナント2社における増床ニーズの掘り起こすとともに、 分割貸とするバリューアッ
Slide 11: 内部成長の進展 ② ： 新規成約における賃料増額
内部成長の進展 ② ： 新規成約における賃料増額（オフィス） 2015年4月期、テナント入替時の新規成約における賃料増額割合が 同額および減額入替の合計を超過（賃貸面積ベース） 100% 増額入替 11.4% 14.4% 14.5% 同額入替 11.3% 31.3% 80% 10.4% 減額入替 29.7% 58.8% 60% 18.6% 40% 77.3% 75.3% 9.1% 55.8% 50.1% 20% 32.1% 0% 2013年4月期 2013年10月期 2014年4月期 2014年10月期 2015年4月期 © 2015 Ichigo Real Estate Investment
Slide 12: 内部成長の進展 ③ ： 既存テナントにおける賃料改定
内部成長の進展 ③ ： 既存テナントにおける賃料改定（オフィス） 2015年4月期、都心物件を中心に7件の増額改定を実現し、 増額改定が減額改定を大きく超過（賃貸面積ベース） ■ 賃料改定実績の推移（賃貸面積ベース） ■ 増額改定 / 減額改定実績の推移（賃貸面積） 増額改定 据置更新 減額改定 (単位：m 2) 100.0% 5,000 0.6% 1.1% 8.7% 増額改定 減額改定 4,539 3,844 80.0% 4,000 60.0% 81.3% 3,000 80.6% 88.7% 91.6% 2,541 85.5% 2,037 2,080 40.0% 2,000 868 20.0
Slide 13: 内部成長の進展 ④ ： 増額改定事例
内部成長の進展 ④ ： 増額改定事例（オフィス） 都心物件の他、地方物件においても増額改定を獲得 2015年4月期における増額改定事例は以下の通り エリア 対応 改定内容 渋谷エリアにおける需給状況や相場賃料を的確に把握し、 増額改定2件（242坪） 渋谷区 都心6区 入居テナントと粘り強く交渉 ・期あたり703千円の賃料増 2014年4月期に取得後、八丁堀エリアにおける物件スペックの 増額改定1件（90坪） 中央区 都心6区 優位性をアピールし、入居テナントと交渉 ・期あたり596千円の賃料増 五反田エリアにおける賃料相場とのギャップを材料とし、 増額改定1件（175坪） 品川区 都心6区
Slide 14: いちごリートの成長加速
いちごリートの成長加速 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 14
Slide 15: 「中規模オフィス」を中心としたJ-REITへの発展的移行
「中規模オフィス」を中心としたJ-REITへの発展的移行 半年間で2回のPOを実施し、投資主価値の向上を図るとともに、「中規模オフィス」を 中心としたポートフォリオの運用によりさらなる成長を目指す 「再生」ステージ 「成長」ステージ ステージⅠ/Ⅱ/Ⅲ ステージⅣ ステージⅤ 2011/10期末 2013/10期末 2014/10期末 2015/4期末 2015/10期末 2016/4期末 2016/10期末 合併後第7期 合併後第8期 合併後第9期 合併後第10期 目標 資産規模の大幅拡大 さらなる分配金向上と ポートフォリオの収益性向上 発行体格付取得 マーケット地位確立 成長に向けた基盤
Slide 16: 分配金成長型POによる資産の取得
分配金成長型POによる資産の取得 取得資産（オフィス12物件、うち東京都主要区部11物件） 平均稼働率：95.5% 取得価格合計 ： 約440億円（全12物件） いちごグループのスポンサーサポートを活用した取得 ： 11物件/12物件中 物件名称 物件タイプ エリア 所在地 取得価格 鑑定評価額 NOI利回り 稼働率 いちご神宮前ビル（O-59） オフィス 都心6区 東京都渋谷区 7,200百万円 7,220百万円 4.2% 100% いちご渋谷道玄坂ビル（O-60） オフィス 都心6区 東京都渋谷区 3,650百万円 3,720百万円 4.3% 76.2% いちご広尾ビル（O-61）
Slide 17: 「バリューアップ」余地のある都心好立地物件
「バリューアップ」余地のある都心好立地物件 東京都主要区部11物件中、10物件は都心6区に所在 ※「都心6区」 ： 千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 17
Slide 18: 中規模オフィスを中心としたポートフォリオの大幅成長
中規模オフィスを中心としたポートフォリオの大幅成長 2回のPOによる「戦略的な資産の組換え」と「優良資産の取得」を通じ、 「中規模オフィス」を中心としたポートフォリオは大幅成長を実現 項目 2014年10月31日時点 2015年4月30日時点 2015年5月8日時点 全体 70物件 65物件 76物件 オフィス 41物件 48物件 60物件 物件数 レジデンス 18物件 － － その他 11物件 17物件 16物件 全体 1,140億円(100%) 1,233億円(100%) 1,639億円(100%) オフィス 751億円(66%) 958億円(78%) 1,399億円(85%) 資産規模
Slide 19: いちごリート独自の外部成長戦略
いちごリート独自の外部成長戦略 強みを活かしたターゲッティング 景気回復期において、安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスを 中心としたポートフォリオを形成 いちごグループの「不動産再生」技術を活用すべく、バリューアップ余地のある、 地方政令指定都市を含む好立地の中規模不動産にフォーカスしてソーシング 分配金水準を意識したキャップレートでの取得 今後、中規模オフィスの特性を活かし、分散の効いたポートフォリオ構築を目指す 内部成長により取得後の収益性向上を実現し、投資主価値の最大化を図る いちごグループによる多様なスポンサーサポートの活用 物件取得機会の幅広い
Slide 20: 投資主価値向上に寄与する内部成長戦略の推進
投資主価値向上に寄与する内部成長戦略の推進 いちごリートにおける今後の内部成長余地 景気回復局面における中規模オフィスビルの需要拡大 リーシング力を活かした、新規取得物件における稼働向上 計画的なCAPEX工事による物件競争力維持やテナントの快適性を重視した ハード面のバリューアップの実施による賃料改定時における増額改定 高稼働の維持、向上と賃料増額改定によりさらなる内部成長を実現 【2015年10月期 契約更新テナントの状況】 4,143㎡ （13件） 強化ターゲット 2015年10月期に契約更新を 迎えるテナントの内、契約賃料が マーケット賃料と比較して10%以上 低いテナント
Slide 21: 内部成長アプローチ ① ： ハード面のバリューアップ
内部成長アプローチ ① ： ハード面のバリューアップ エリア特性による主なテナント層をターゲットとした計画的なバリューアップ実施 【いちご南平台ビル】 ■ バリューアップ実績 情報サービス業と広告業のテナントにターゲットを想定したことにより、 継続的な高稼働の維持と新規成約賃料のアップを実現 具体的な施策 - 渋谷エリアの主たるテナント層である情報サービス業や広告業等を ターゲットとした内装、設備にすべく、リニューアル工事を段階的に実施 - フレキシブルな就業時間を採用する業種が多いテナントのニーズに 応えた最新の空調機器採用 ■ いちご南平台ビルの期末稼働率および成約賃料指数の推移（B1階区
Slide 22: 内部成長アプローチ ② ： リーシング強化による稼働向上
内部成長アプローチ ② ： リーシング強化による稼働向上 物件の弱点を克服するソリューションを実現（いちごレイアウトオフィス） 【いちご内神田ビル】 ■ 「いちごレイアウトオフィス」施行イメージ （施行前区画） いちごレイアウトオフィスを施工した貸室は翌月に新規申込受領、 その後2フロアでも実施し、早期リースアップを実現 具体的な施策 - デザイン性の高い受付スペースや会議室を造り込み、執務スペースの 特殊な形状を有効活用 - デットスペースとなりがちな東側窓面には、造作デスクを設置し、フリー アドレスによる執務スタイルを提案 事務所 39.62坪（130.98㎡） ■ いちご内神田ビルの稼働
Slide 23: 内部成長アプローチ ③ ： 今後の活動計画（事例）
内部成長アプローチ ③ ： 今後の活動計画（事例） 低稼働物件の稼働向上 バリューアップによる賃料収入増加 【いちご神田小川町ビル】 【いちご芝公園ビル】 ■ 2015年10月期 活動目標 ■ 2015年10月期 活動目標 事務所区画（141坪）＋店舗区画（58坪）の成約獲得 マーケット賃料対比で＋20%～30%アップでの成約獲得 稼働率：60.2%（2015年4月末） → 計画 89.6%（2015年10月末） ※ シービーアールイー㈱の2015年3月調査による当該物件の マーケット成約賃料単価（共益費含む）は月坪11,000～12,000円 具体的な施策 具体的な施策 - 2014年10月
Slide 24: 収益向上に繋がる財務戦略の推進
収益向上に繋がる財務戦略の推進 無担保化を視野に入れた既存ローンの借換えや物件取得に伴う新規借入を通じ、 メガバンク中心のレンダーフォーメーションを実現 引き続き、発行体格付の取得および無担保化の実現により、取得余力、収益力向上 に繋げていく メガバンク中心の 現状 レンダーフォーメーション 今後 「発行体格付」の取得 無担保化 適用金利の低下の可能性 資金調達余力の向上 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights res
Slide 25: メガバンク中心のレンダーフォーメーション
メガバンク中心のレンダーフォーメーション 既存ローンの借換えおよびPOによる物件取得に伴う新規借入を通じ、 メガバンク中心のレンダーフォーメーションを実現 ■ 借入先分布状況（2014年10月末日時点） ■ 借入先分布状況（2015年5月8日時点） 新生信託銀行（※ 2） 香川銀行 福岡銀行 東京スター銀行 2% 2% オリックス銀行 2% 2% 3% 福岡銀行 メットライフ生命 3% 香川 3% オリックス銀行 銀行 3% 3% 三井住友銀行 三井住友銀行 新生信託銀行（※1） 三菱東京UFJ銀行 5% 23% 24% 10% 東京スター銀行 5% プルデンシャルLPS りそな銀行 6% あ
Slide 26: 2015年10月期分配金予想
2015年10月期分配金予想 2015年10月期一口当たり分配金予想 ： 1,670円（2015年4月期実績比 +67円） 各種施策の実現により、さらなる分配金向上を目指す （単位：百万円） 2015年4月期 2015年10月期 項目 (B) - (A) 主な差異要因による収益への影響 実績(A) 予想(B) 物件取得による賃貸事業収入の増加+1,600 物件売却による賃貸事業収入の減少▲259 営業収益 5,020 6,175 1,154 既存物件の賃貸事業収入の減少▲39 （一時収入▲11 他） 売却益の減少▲147 物件取得による賃貸事業費用の増加▲630 物件売却による賃貸事業費用の減
Slide 27: 運用力の強化による「運用ベースEPS」の成長
運用力の強化による「運用ベースEPS」の成長 運用による実力ベースのボトムラインとなる「運用ベースEPS」は着実に成長 ■ 2014年10月期（実績） ■ 2015年4月期（実績） ■ 2015年10月期（予想） 144円 売却益等、運用上 96円 獲得したアップサイド 財務戦略上の 61円 アクションプラン 236円 による影響額 113円 618円 1,670円 1,603円 1,526円 1,547円 1,507円 1,486円 1,373円 1,290円 889円 「運用ベースEPS」 一口当たり分配金 一口当たり純利益 「運用ベースEPS」 一口当たり分配金 一口当たり純利益 「運用
Slide 28: Appendix ： 財務状況 / 資産運用状況
Appendix ： 財務状況 / 資産運用状況 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 28
Slide 29: 個別借入明細 （2015年5月8日現在）
個別借入明細 （2015年5月8日現在） 借入金 借入先 借入残高 借入金利 借入日 返済期日 三井住友銀行、みずほ銀行、みずほ信託銀行、 三井住友銀行 りそな銀行、あおぞら銀行、東京スター銀行、 4,064百 万 円 1.17182% （変動） 2013年01月31日 2015年10月31日 シンジケートローンⅠ（タームローン3） オリックス銀行 香川銀行ローン 香川銀行 1,344百 万 円 1.37091% （変動） 2010年11月30日 2015年11月30日 三井住友銀行、みずほ信託銀行 三井住友銀行、みずほ信託銀行、 1,200百 万 円 1.91575% （固定） 2012年0
Slide 30: 借入の状況 （2015年5月8日現在）
借入の状況 （2015年5月8日現在） ■ 借入返済期限の分散状況 （単位：百万円） 20,000 15,000 9,574 10,000 8,938 9,139 9,129 8,359 Update 6,527 5,867 6,370 5,373 5,000 4,047 3,907 1,330 1,152 0 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
Slide 31: 参考 ： 個別借入明細 （2015年4月30日現在）
参考 ： 個別借入明細 （2015年4月30日現在） 借入金 借入先 借入残高 借入金利 借入日 返済期日 三井住友銀行、みずほ銀行、みずほ信託銀行、 三井住友銀行 りそな銀行、あおぞら銀行、東京スター銀行、 4,467百 万 円 1.17182% （変動） 2013年01月31日 2015年10月31日 シンジケートローンⅠ（タームローン3） オリックス銀行 香川銀行ローン 香川銀行 1,344百 万 円 1.37091% （変動） 2010年11月30日 2015年11月30日 三井住友銀行、みずほ信託銀行 三井住友銀行、みずほ信託銀行、 1,814百 万 円 1.91575% （固定）
Slide 32: 参考 ： 借入の状況 （2015年4月30日現在）
参考 ： 借入の状況 （2015年4月30日現在） ■ 借入返済期限の分散状況 （単位：百万円） 20,000 15,000 9,574 10,000 8,359 6,527 6,370 5,867 4,310 4,958 5,373 4,450 5,000 1,765 1,330 0 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 ■ 借入金利の固定、変動比率 固定比率の
Slide 33: 運用資産の期末評価額
運用資産の期末評価額 2015年4月期の期末評価額は約46億円の含み益 （2014年10月末対比 +28億円） （単位：百万円） 150,000 4.0% 3.79% 期末帳簿価格 期末評価額 期末評価額 含み損益率 140,000 2.0% 1.55% 0.01% 130,000 0.0% 126,359 ▲1.57% 121,741 120,000 ▲2.0% ▲2.95% ▲2.85% 114,182 ▲3.88% 113,022 113,034 112,433 111,050 110,000 109,305 ▲4.0% 104,143 104,164 103,310 100,101 1
Slide 34: リーシング状況 ①（成約/解約の状況）
リーシング状況 ①（成約/解約の状況） テナント入替による賃料増額面積は減額面積を大きく超過 ■ 2015年4月期 入退居の状況 ■ 成約 / 解約面積の推移 賃料 対従前賃料 分類 区分 件数 面積 （㎡） (通期ベース） 変動率 10,000 100.0% オフィス 27 件 5,911 ㎡ ▲142 百万円 － 解約 成約 稼働率 解約 7,914 その他 － － － － 8,000 98.0% / 館内減床 計 27 件 5,911 ㎡ ▲142 百万円 － 6,171 95.6% 95.4% 96.1% 6,000 96.0% 5,084 増額 オフィス 17 件 3,002 ㎡ +
Slide 35: リーシング状況 ②（フリーレントの状況）
リーシング状況 ②（フリーレントの状況） 首都圏物件は成約時のフリーレントがさらに縮小 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） （百万円） 6.0 5,000 100.0% FRによる逸失賃料 実賃料収入 実賃料収入割合 99.3% 首都圏平均 地方平均 99.0% 99.0% 98.5% 98.5% 5.0 98.0% 5.0 4,500 98.0% 4.0 96.3% 40 4.0 3.9 4,000 41 96.0% 3.9 27 3.1 3.1 3.6 3.0 59 142 3.1 3.0 2.5 73 2.7 55 3,500 94.0
Slide 36: リーシング状況 ③
リーシング状況 ③ 賃貸面積は主に物件取得等により、前期末と比し14,636㎡増加 ■ 2015年4月期 賃貸面積の推移 取得等 解約 / 館内減床 + 40,820 m2 ▲5,911m2 売却等 ▲ 25,950 m2 成約 / 館内増床 + 5,677 m2 賃貸面積 177,599 m2 賃貸面積 162,963m2 2014年10月期末 2015年4月期末 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserv
Slide 37: リーシング状況 ④
リーシング状況 ④ 既存物件ベースでは、用途別「その他」の賃貸面積が増加した一方、「オフィス」 において一部テナントの解約があったため、ポートフォリオ全体としては微減 ■ 用途別 賃貸面積の推移 (単位:m²) 解約 成約 SAの 既存物件 2014年10月期末 売却等 取得等 2015年4月期末 / 館内減床 / 増床 区分変更 増減 オフィス 110,943 ▲5,911 ▲2,156 5,107 28,936 - 136,919 ▲803 レジデンス 27,121 - ▲23,787 - - ▲3,333 - - その他 24,898 - ▲6 570 11,884 3,333 40,6
Slide 38: 契約更改の内訳
契約更改の内訳 増額改定が件数、面積、賃料いずれも減額改定を超過 ■ 2015年4月期 契約更新状況 改定対象 改定対象 賃料 対従前賃料 (106件、 分類 区分 件数 面積 (106件、 (通期ベース） 変動率 670百万円） 670百万円） 増額改定 オフィス 7件 2,079 m2 +4百万円 +8.5% 改定対象外 改定対象外 その他 － － － － （377件、 （377件、 2,293百万円） 2,293百万円） 計 7件 2,079 m2 +4百万円 +8.5% 減額改定 オフィス 3件 867 m2 ▲2百万円 ▲7.4% その他 3件 531 m2 ▲1百万円 ▲12.6%
Slide 39: 月額賃料の変動 ①
月額賃料の変動 ① 2015年4月期の月額賃料変動額は、+59百万円 物件取得 物件売却 ■ 2015年4月期 月額賃料変動額 ▲89百万円 +147百万円 解約 / 減床 入居/ 増床 / 減額改定 / 増額改定 ▲25百万円 +26百万円 物件取得、売却による 変動額 テナント入替、改定による変動額 +58百万円 +1百万円 月額賃料総額 月額賃料総額 716百万円 657百万円 2015年4月期変動額 +59百万円 （対期初比 +8.9%） 2014年10月期末 2015年4月期末 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Lt
Slide 40: 月額賃料の変動 ②
月額賃料の変動 ② 既存物件ベースの月額賃料についても、+1百万円の増加 ■ 用途別 月額賃料変動額 (単位：百万円） 増額改定 減額改定 2014年 解約 成約 SAの 2015年 既存物件 による による 物件取得 物件売却 増減 10月期末 / 減床 / 増床 区分変更 4月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 451 ▲24 22 1 ▲0 119 ▲6 - 563 +112 ▲1 レジデンス 98 0 0 0 0 0 ▲83 ▲15 - ▲98 - その他 108 0 3 0 ▲0 28 0 15 153 ▲53 +2 合計 657 ▲24 25 1 ▲1 147 ▲89 - 716
Slide 41: 賃料ギャップの推移
賃料ギャップの推移 全体的な賃料ギャップは前期から若干の縮小傾向 25.00% 都心6区 その他首都圏 4大都市 その他主要都市 全体 20.12% 20.00% 19.02% 19.48% 19.21% 17.47% 15.45% 15.69% 15.09% 14.58% 15.00% 13.63% 13.66% 14.54% 14.03% 14.54% 12.01% 10.57% 9.78% 12.15% 10.95% 10.00% 8.84% 9.10% 8.91% 8.31% 8.42% 8.33% 8.90% 7.40% 8.31% 8.19% 6.09% 7.69% 7.12% 6
Slide 42: テナント構成
テナント構成 中規模不動産の特徴である分散の効いたテナント構成 2015年4月30日現在 ■ テナント業種別分散（オフィス+その他） [テナント数ベース] 不動産業 その他 3% 6% 教育/ 学習支援業 医療・福祉 3% テナント総数 ： 607件 3% サービス業 ※ サービスアパートメント3物件は除く 金融・保険業 26% ※ ファルコン心斎橋はエンドテナント数 6% 製造業 上位テナント5社合計の割合 9% 情報通信業 （面積ベース） 13.2% 飲食店・宿泊業 16% （賃料ベース） 12.3% 12% 卸売・小売業 16% ※ サービス業には、主に広告代理店、各種コンサルティング業
Slide 43: 物件一覧 ①
物件一覧 ① 2015年4月30日現在 2015年4月期末評価 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率（ %） 期末評価額 Cap rate （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m 2） （ 百万円） （ %） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区代々木三丁目 3,254 3,443 4,564.63 100.0% 2,620 4.8% O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区芝五丁目 2,740 2,761 4,097.63 100.0% 2,882 4.8% O-04 いちご南平台ビル 都心6区 東京都渋谷区南平台町 1,920
Slide 44: 物件一覧 ②
物件一覧 ② 2015年4月30日現在 2015年4月期末評価 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率（ %） 期末評価額 Cap rate （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m 2） （ 百万円） （ %） O-27 ルート池袋ビル その他首都圏 東京都豊島区池袋二丁目 639 627 1,261.91 100.0% 673 5.0% O-28 いちご西五反田ビル 都心6区 東京都品川区西五反田三丁目 765 753 1,311.21 100.0% 804 5.1% O-29 いちご吉祥寺ビル その他首都圏 東京都武蔵野市吉祥寺本町二丁目 2,16
Slide 45: 物件一覧 ③
物件一覧 ③ 2015年4月30日現在 2015年4月期末評価 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率（ %） 期末評価額 Cap rate （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m 2） （ 百万円） （ %） R-04 ビュロー高輪台 都心6区 東京都港区白金台二丁目 1,360 1,305 1,677.88 100.0% 1,060 4.6% R-06 ビーサイト浜松町 都心6区 東京都港区浜松町一丁目 701 676 821.84 100.0% 588 4.7% R-09 いちごサービスアパートメント銀座 都心6区 東京都中央区新富二丁目 946
Slide 46: 参考：2015年10月期取得物件
参考：2015年10月期取得物件 【参考】 2015年5月の新規取得12物件 取得時鑑定評価 取得価格 賃貸可能 用途 物件番号 物件名称 地域 所在地 取得日 稼働率（ %） 評価額 Cap rate （ 百万円） 面積（ m 2） （ 百万円） （ %） O-59 いちご神宮前ビル 都心6区 東京都渋谷区神宮前六丁目 7,200 2015/5/7 4,418.17 100.0% 7,220 3.9% O-60 いちご渋谷道玄坂ビル 都心6区 東京都渋谷区円山町 3,650 2015/5/7 2,789.86 76.2% 3,720 4.0% O-61 いちご広尾ビル 都心6区 東京都渋谷区
Slide 47: 運用資産ポートフォリオ（2015年5月8日現在）
運用資産ポートフォリオ（2015年5月8日現在） 収益成長の見込める「オフィス」を中心としたポートフォリオ ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 その他 中段： 取得価格（億円） 15% 物件数 76物件 下段： 投資比率 取得総額 163,928百万円 札幌 6 オフィス 1% 85% 鑑定評価額 168,409百万円 賃貸可能面積 223,822㎡ ■ 規模分散 稼働率 96.2% 東京 0～10億 首都圏 仙台 未満 1,353 19 8% 83% 1% 10億～20億 30億～ 29% 49% 名古屋 123 20億～30億 7% 14% 関西圏 32 ■ 築年数分散 2
Slide 48: 参考 ： 運用資産ポートフォリオ（2015年4月30日現在）
参考 ： 運用資産ポートフォリオ（2015年4月30日現在） 全国に分散したポートフォリオを実現 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 その他 物件数 65物件 中段： 取得価格（億円） 22% 下段： 投資比率 取得総額 123,308百万円 札幌 6 オフィス 1% 78% 鑑定評価額 126,359百万円 賃貸可能面積 184,919 ㎡ ■ 規模分散 稼働率 96.0% 東京 0～10億 首都圏 仙台 未満 930 18 10% 75% 1% 30億～ 39% 10億～20億 36% 名古屋 123 10% 20億～30億 15% 関西圏 66 5% ■ 築年数分散 その
Slide 49: 2015年10月期取得物件 いちご神宮前ビル / いちご渋谷道玄坂ビル
2015年10月期取得物件 【取得資産】 いちご神宮前ビル（O-59） / いちご渋谷道玄坂ビル（O-60） いちご神宮前ビル（O-59） ■ 物件概要 取得価格 7,200百万円 鑑定評価額 7,220百万円 NOI利回り 4.2% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都渋谷区神宮前六丁目 賃貸可能面積 4,418.17m2 構造/階数 RC造 B1F/6F 建築時期 1984年11月 稼働率 100% いちご渋谷道玄坂ビル（O-60） ■ 物件概要 取得価格 3,650百万円 鑑定評価額 3,720百万円 NOI利回り 4.3% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都渋谷区円山町 賃貸可能面積
Slide 50: 2015年10月期取得物件 いちご広尾ビル / いちご日本橋イーストビル
2015年10月期取得物件 【取得資産】 いちご広尾ビル（O-61）/ いちご日本橋イーストビル（O-63） いちご広尾ビル（O-61） ■ 物件概要 取得価格 3,960百万円 鑑定評価額 4,010百万円 NOI利回り 4.7% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都渋谷区広尾五丁目 賃貸可能面積 3,510.44m2 構造/階数 SRC/RC造 B1F/10F 建築時期 1990年7月 稼働率 100% いちご日本橋イーストビル（O-63） ■ 物件概要 取得価格 4,700百万円 鑑定評価額 4,850百万円 NOI利回り 4.7% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都中央区日本橋馬喰町
Slide 51: 2015年10月期取得物件 いちご九段ビル / いちご東池袋ビル
2015年10月期取得物件 【取得資産】 いちご九段ビル（O-66） / いちご東池袋ビル（O-69） いちご九段ビル（O-66） ■ 物件概要 取得価格 3,190百万円 鑑定評価額 3,200百万円 NOI利回り 4.9% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都千代田区神田神保町二丁目 賃貸可能面積 3,090.65m2 構造/階数 S/SRC造 B2F/8F 建築時期 1989年5月（1990年8月増築） 稼働率 100% いちご東池袋ビル（O-69） ■ 物件概要 取得価格 4,570百万円 鑑定評価額 4,710百万円 NOI利回り 5.0% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都豊島区
Slide 52: 2015年10月期取得物件 いちご笹塚ビル / 秀和第二桜橋ビル
2015年10月期取得物件 【取得資産】 いちご笹塚ビル（O-62）/ 秀和第二桜橋ビル（O-64） いちご笹塚ビル（O-62） ■ 物件概要 取得価格 4,780百万円 鑑定評価額 4,840百万円 NOI利回り 5.3% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都渋谷区笹塚二丁目 賃貸可能面積 6,425.29m2 構造/階数 S/SRC造 B1F/13F 建築時期 1995年3月 稼働率 100% 秀和第二桜橋ビル（O-64） ■ 物件概要 取得価格 2,500百万円 鑑定評価額 2,600百万円 NOI利回り 5.0% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都中央区八丁堀四丁目 賃貸可能面積 2
Slide 53: 2015年10月期取得物件 いちご新川ビル / いちご東五反田ビル
2015年10月期取得物件 【取得資産】 いちご新川ビル（O-65）/ いちご東五反田ビル（O-67） いちご新川ビル（O-65） ■ 物件概要 取得価格 2,360百万円 鑑定評価額 2,480百万円 NOI利回り 5.0% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都中央区新川二丁目 賃貸可能面積 2,312.03m2 構造/階数 SRC造 B1F/7F 建築時期 1990年9月 稼働率 84.4% いちご東五反田ビル（O-67） ■ 物件概要 取得価格 3,660百万円 鑑定評価額 3,680百万円 NOI利回り 5.0% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都品川区東五反田一丁目 賃貸可能面積
Slide 54: 2015年10月期取得物件 アクシオール三田 / 郡山ビッグアイ
2015年10月期取得物件 【取得資産】 アクシオール三田（O-68）/ 郡山ビッグアイ（O-70） アクシオール三田（O-68） ■ 物件概要 取得価格 1,800百万円 鑑定評価額 1,840百万円 NOI利回り 4.6% 物件タイプ オフィス 所在地 東京都港区三田三丁目 賃貸可能面積 2,369.82m2 構造/階数 RC造 14F 建築時期 2011年10月 稼働率 100% 郡山ビッグアイ（オフィス区画）（O-70） ■ 物件概要 取得価格 1,660百万円 鑑定評価額 1,710百万円 NOI利回り 6.6% 物件タイプ オフィス 所在地 福島県郡山市駅前二丁目 賃貸可能面積 3
Slide 55: Appendix ： 「いちごリート」について
Appendix ： 「いちごリート」について © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 55
Slide 56: 「いちごリート」とは
「いちごリート」とは 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスを中心とした ポートフォリオを構築し、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT プロの手があまり入っていない中規模不動産を取得し、戦略的バリューアップや きめ細かな物件管理により、持続的成長と分配金向上を目指す 相対的に安定したキャッシュフローを有する 中規模不動産によるポートフォリオから 安定的な分配を実現するとともに、景気上昇時期 には賃料収入のさらなるアップサイドを狙う 東京を中心とした首都圏の他、地方政令指定都市等、 好立地に分散されたポートフォリオを構築し、 着実にポートフォリオの成長を実現 「いちごグ
Slide 57: 投資主の状況
投資主の状況 2015年4月30日現在 ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 氏名又は名称 所有投資口数 比率 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 305,760 27% 個人・その他 117,121 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 144,377 13% 外国法人・個人 3 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 127,351 11% 543,520 4 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 94,504 8% 金融機関 461,865 5 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. 77,022 7% 6 モルガン
Slide 58: 投資法人概要
投資法人概要 2015年4月30日現在 ■ 投資法人 名称 いちご不動産投資法人（いちごリート） 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 65物件 ポートフォリオ規模 123,308百万円（取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご不動産投資顧問株式会社 代表執行役社長 織井 渉 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investmen
Slide 59: 「いちごリート」ブランドの追求 ①
「いちごリート」ブランドの追求 ① ハードとソフト両面からのブランディングにより、認知度向上を図る オフィスを中心に「いちご」を冠した名称へ順次移行 いちごグループの建築技術を活用し、安全性、快適性、美観の向上を図る © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 59
Slide 60: 「いちごリート」ブランドの追求 ②
「いちごリート」ブランドの追求 ② 一期一会のおもてなしを大切にした建物管理仕様を展開 テナント満足度向上に向け、「いちごグループ建物管理方針」を制定 いちご仕様募集広告、パンフレットを作成 ■ いちごグループ建物管理方針（いちごグループHPに公開） ■ 募集広告 / パンフレット ■ 賃貸物件情報サイト（いちごグループHP） © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 60
Slide 61: MEMO
MEMO © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 61
Slide 62: MEMO
MEMO © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Real Estate Investment Corporation All rights reserved. 62
Slide 63: いちごリートIRデスク / 免責事項
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。 本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の 業績は、さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。 本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に
Ichigo Real Estate Investment — FP2015Apr Earnings Presentation on 6ix