Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2021 Apr Earnings Presentation

74 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 14, 2021

  1. Slide 1: Ichigo Office 2021年4月期（第31期）決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2021年4月期（第31期）決算説明資料 June 14, 2021 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j

  2. Slide 2: 新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ

    新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ 新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞いを申し上げます。 私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復をお祈りいたします。 いちご役職員一同 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 2

  3. Slide 3: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  6. Slide 6: 目次

    目次  2021年4月期 運用実績 ・・・07  中長期的な成長に向けて ・・・22  決算ハイライト ・・・08 【成長戦略ロードマップ】  決算内訳 ・・・09  コロナの影響を踏まえ、中期目標の達成期限を延長 ・・・23  財務指標の推移 ・・・10  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え ・・・24  稼働率、平均賃料単価の推移 ・・・11  2021年10月期 予想 ・・・25  中規模オフィスの需要は回復傾向 ① ・・・12  2022年4月期 予想 ・・・26  中規模オフィスの需要は回復傾向 ② ・・・13  賃料ギャップは縮小するも、  App

  7. Slide 7: 2021年4月期 運用実績

    2021年4月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2021年4月期実績 説 明 • 優先交渉権の行使による取得 • いちご立川ビルを取得（38億円） 外部成長 2021年4月期NOI：69百万円（約4.5か月） • 収益安定性の高い、中規模オフィス特化型ポートフォリオの 追求 • 期末稼働率 97.2%（前期末比-0.3%） • 賃料改定：増額改定8件（2.7%）、減額改定はなし 内部成長 • 増額改定 8件（平均増額率+8.3%） • テナント入替：増額入替40件（75.2%）、減額入替7件（14.4%） ※比率は面積ベース • 増額入替 40件（平均増額率+16.0%） • 自己投資口取得 / 消却：18,920口 • 自

  9. Slide 9: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2020年10月期 2021年4月期 2021年4月期 予想比 主な差異要因 （予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -19 営業収益 7,863 7,725 7,746 -21 ・賃料共益費収入の減少：-6 （いちご神田錦町ビル：-11、 いちご渋谷道玄坂ビル：-7、他） 営業利益 4,092 3,923 3,862 +60 ・水道光熱費収入の減少：-29 ・解約違約金収入等の増加：+14 経常利益 3,313 3,122 3,056 +65 ■ 不動産賃貸事業費用の減少 -125 ・水道光熱費の減少：-80 ・

  10. Slide 10: 財務指標の推移

    財務指標の推移 2020年4月30日 2020年10月31日 2021年4月30日 1口当たりFFO 2,621円 2,709円 2,638円 1口当たり分配金 2,163円 2,230円 2,132円 1口当たりNAV 93,193円 92,787円 92,874円 総資産LTV 48.1% 48.2% 48.9% 平均借入金利 0.97% 0.93% 0.88% 平均借入期間 6.7年 6.7年 6.8年 金利固定化比率 97.8% 95.0% 93.5% ※ 1口当たりFFO ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益

  11. Slide 11: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 コロナによる解約の先行に伴い稼働率は微減、賃料単価は横這い ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） 100% （単位：円） 99.3% 99.3% 99.6% ■ 全物件 ■ 都心6区 17,800 17,900 17,900 99.1% 17,200 17,300 98.9% 97.6% 98.2% 97.3% 97.2% 15,000 15,000 15,000 14,600 14,700 95.8% 95% 契約稼働率 経済的稼働率 90% 2019年4月 2019年10月 2020年4月 2020年10月 202

  12. Slide 12: 中規模オフィスの需要は回復傾向 ①

    中規模オフィスの需要は回復傾向 ① 年明け以降、成約面積が解約面積を上回っており、コロナの影響は徐々に 落ち着きを取り戻しているように見受けられる  月別 成約面積・解約面積の推移 （オフィス） 99.6% 99.3% 99.1% 1 00.0% 98.0% 97.9% 97.6% 97.1% 97.5% 97.3% 97.3% 96.8% 96.7% 4 ,0 00 3,450 ※ 9 5.0% 3,002 2,900 2,829 2,371 9 0.0% 2,016 2,013 1,820 1,569 1,605 1,625 1,608 1,513 1,076 1,150 8 5.0%

  13. Slide 13: 中規模オフィスの需要は回復傾向 ②

    中規模オフィスの需要は回復傾向 ② 2021年4月期は解約面積、成約面積がほぼ均等に  成約面積・解約面積の推移 （オフィス） 98.9% 99.1% 99.3% 99.3% 99.6% 98.5% 98.5% 98.2% 97.4% 97.6% 1 8,00 0 1 00 .0% 97.3% 13,185 1 4,00 0 12,558 12,244 9 5. 0% 11,434 11,422 10,502 9,110 8,187 1 0,00 0 9 0. 0% 7,153 7,433 6,772 6,498 5,982 6,355 5,778 5,300 5,723 5,590 6,0

  14. Slide 14: 賃料ギャップは縮小するも、依然アップサイドあり

    賃料ギャップは縮小するも、依然アップサイドあり 2021年10月期、2022年4月期に契約更新を迎えるテナントの契約賃料は 過半がマーケット賃料以下 ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 （単位：百万円） 5% 全体 都心6区 ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 269（27.5%） 38 0.38% -0.34% 0% 58 -0.43% 172（17.6%） -1.07% -2.15% -2.86% 26 -2.35% 48 31 マーケット賃料以下

  15. Slide 15: 内部成長①：既存テナントの賃料改定

    内部成長①： 既存テナントの賃料改定 コロナにより増額改定の進捗は一時的に鈍化するも、9割以上が賃料据置 減額改定はなし ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 改定による 賃料変動額 0.0% 0.0% 1.0% 0.0% （単位：千円） +10,053 増額入替による 増額分 10,053 減額入替による 減額分 61.3% 67.6% +4,873 据置更新件数 92.9% 97.3% 204件 4,873 +1,421 38.7% 1,671 32.4% +57

  16. Slide 16: 内部成長②：新規成約における賃料増額

    内部成長②： 新規成約における賃料増額  新規成約の75%が賃料増額、平均増額率 +16%  テナント入替においてはコロナの影響を受けず、増額による成約が継続 ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 入替による （単位：千円） 2.3% 賃料変動額 +12,980 4.8% 14.4% 9.5% 減額入替件数 増額入替による 13,156 8.5% 平均減額率 7件 2.1% -19.4％ 増額分 7.5% 同額入替件数 減額入替による 10.4% 4件 減

  17. Slide 17: 心築がもたらす内部成長と資産価値の向上 ①

    心築がもたらす内部成長と資産価値の向上 ①  エリアの繁華性と視認性の高い立地を踏まえた改修を実施  1階の空室区画（103坪）において、新規テナントの誘致に成功 （※）心築（しんちく）とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、 現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。 いちご神宮前ビル（東京都渋谷区） • 日本有数の複合商業地域である原宿・表参道エリアに立地 • 渋谷エリアに通じる明治通り沿いに位置する中規模オフィスビル • 1階ファサード部分およびエントランス通路等、共用部を

  18. Slide 18: 心築がもたらす内部成長と資産価値の向上 ②

    心築がもたらす内部成長と資産価値の向上 ② 継続的な心築を通じて、物件の資産価値は着実に向上 ■ いちご乃木坂ビル （東京都港区、2018年12月取得） 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 「いちごラウンジ」の新設 貸室内および共用部の改修 外壁およびエントランスホールの改修 化粧室の移設・拡張 デザイン性の高い共用部と快適な 建物正面の外壁に石目調タイルとライン 化粧室の移設・拡張とあわせて、食品 オフィス空間の提供により、テナント 照明を採用、エントランスホールには大き 自動販売機とミニカウンターを設置した 満足度の向上と賃料収入アップを実現 な光壁を設置 「いちごラ

  19. Slide 19: 外部成長：2021年4月期 取得物件

    外部成長： 2021年4月期 取得物件  東京都立川市に所在する中規模オフィス1物件（38億円）を取得  心築（共用部の改修）により、資産価値の向上を図る いちご立川ビル 共用部改修 物件名 取得日 2020年12月18日 所在地 東京都立川市 エントランスホール JR中央線他「立川」駅 徒歩約8分、 立地 多摩モノレール「立川北」駅 徒歩約7分 多摩地区の拠点都市である立川市に 取得のポイント 所在する中規模オフィス 取得価格 3,830百万円 鑑定評価額 4,000百万円 想定NOI利回り 4.6% 化粧室 取得先 合同会社立川ホールディングス ※ 想定NOI利回りは、資産運用会社が取

  20. Slide 20: パイプライン（スポンサー保有物件）

    パイプライン（スポンサー保有物件） 東京都内、福岡市を中心に約570億円（2021年2月末時点） 東京都千代田区 東京都品川区 東京都港区 東京都武蔵野市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 宮城県仙台市 ※ 金額は2021年2月末時点における取得時簿価の累計 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20

  21. Slide 21: 自己投資口の取得および消却による、投資主価値の最大化

    自己投資口の取得および消却による、投資主価値の最大化  投資口価格が1口当たりNAVを下回る状況であったことから、自己投資口の 取得により、投資主価値の最大化を図る  取得以降の投資口価格は堅調に推移し、東証REIT指数をアウトパフォーム ■ 自己投資口取得の概要 （円） 100,000 いちごオフィス（8975） 18,920口 取得投資口数 東証REIT指数 （発行済投資口数の1.23%） 90,000 取得価格総額 1,499,919,700円 80,000 自己投資口取得発表 2021年1月8日～2月12日 取得期間 70,000 （約定ベース） 投資口価格騰落率 +42.1% 6

  22. Slide 22: 中長期的な成長に向けて

    中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 22

  23. Slide 23: 成長戦略ロードマップ：中期目標の達成期限を延長

    【成長戦略ロードマップ】 コロナの影響を踏まえ、中期目標の達成期限を延長 2019年4月期末 コロナウイルスによる経済活動への影響 目標 投資主価値の最大化に資する持続的成長 安定したポートフォリオの構築とともに、持続的成長を追求する 中期目標  内部成長 巡航EPU  高稼働率の維持・向上とともに、テナント入替時における賃料増額を継続  With / After コロナのテナントニーズに即した独自性の高いオフィス環境の提供 2,000円 ➡ 2,200円  「心築（※）」によるバリューアップと投資効率を追求し、いちごオフィスブランドを再構築 （+10.0%）  「テナント満足度」を

  24. Slide 24: 消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え

    消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え スポンサーが加盟した「RE100」の主旨に鑑み、いちごオフィスにおいても 事業活動で消費する電力について、再生可能エネルギーへの切り替えを推進 ■ 2022年4月期までに全保有物件（※）における電力契約を再生可能エネルギーへ切り替え （2021年10月期：49物件、2022年4月期：22物件） （※） 区分所有物件および共有物件等（計15物件）を除く 「RE100」の概要 世界で影響力のある企業が、自らの事業で使用する電力を、CO2を発電時に排出しない太陽光、風力、水力、バイオマスなどの再生 可能エネルギーで100%調達することにコミットし、将来的に脱

  25. Slide 25: 2021年10月期 予想

    2021年10月期 予想 空室区画のリースアップにより、賃料収入は増加する見込み （単位：百万円） 2021年4月期 2021年10月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2021年4月期実績比） 実績（B） 予想（A） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +115 営業収益 7,725 7,841 +115 ・2021年4月期物件取得による増加：+30 【既存物件】 営業利益 3,923 3,901 -22 ・賃料共益費収入の増加：+23 （いちご丸の内ビル：+27、いちご渋谷道玄坂ビル：+18、 3,122 3,136 +14 ウィン五反田ビル：+8、恵比寿グリーングラス：-28、他） 経常

  26. Slide 26: 2022年4月期 予想

    2022年4月期 予想 一部物件におけるリーシングの長期化等を踏まえ、賃料収入の減少を想定 （単位：百万円） 2021年10月期 2022年4月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2021年10月期予想比） 予想（B） 予想（A） ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -117 営業収益 7,841 7,723 -117 ・賃料共益費収入の減少：-33 （ｺﾅﾐｽﾎﾟｰﾂｸﾗﾌﾞ和泉府中：-52、いちご九段ビル：-10、 営業利益 3,901 3,851 -49 いちご神田錦町ビル：+29、恵比寿グリーングラス：+28、他） ・季節変動による水道光熱費収入の減少 ：-30 経常利益 3,136

  27. Slide 27: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 27

  28. Slide 28: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の

  29. Slide 29: ESGの取り組み（環境）①

    いちごオフィスにおけるESGの取り組み（環境） ① 「サステナビリティ経営」の実現に向けた取り組みを推進  GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  4年連続で最高位の「Green Star」を獲得  総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」（5段階） においては「3 Star」を取得  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え 【いちごの目標】 2040年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーにする  スポンサーが加盟した「RE100」の主旨に鑑み、いちごオフィスにおいても事業活動で 消費する電力の再生可能エネルギーへの切り替えを推

  30. Slide 30: ESGの取り組み（環境）②

    いちごオフィスにおけるESGの取り組み（環境） ②  各種環境認証の取得  15件（14物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の25.1%【決算発表日現在】 CASBEE BELS 東京都中小低炭素 （建築物環境総合性能評価システム） （建築物省エネルギー性能表示制度） モデルビル Sランク 2つ星（★★） 1つ星（★） 低炭素ベンチマーク A2+ いちご高松ビル いちご丸の内ビル いちご いちご大宮ビル いちご九段ビル 秋葉原ノースビル 低炭素ベンチマーク A1+ Aランク DBJ Green Building 2つ星（★★） いちご 恵比寿 いちご いちご仙台 秋葉原ノースビル グリーン

  31. Slide 31: ESGの取り組み（社会）

    いちごオフィスにおけるESGの取り組み（社会）  新型コロナウイルス感染拡大防止に向けた対応  感染拡大防止に関する啓蒙ポスターの掲示、行政による各種案内の共有、配布  共用部にアルコール消毒液を設置、エレベーター等のボタン、建物出入口のドアノブ等の除菌を徹底  管理・清掃会社スタッフのマスク着用、手洗い、消毒、うがいの励行  罹患懸念者発生時における行政との速やかな連携、館内の除菌作業実施の体制等を構築  災害対策 ELV内防災キャビネット、AED 災害時救援自動販売機 防災訓練  非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、 災害時救援自動販売機設置の他、河川氾濫対策 として

  32. Slide 32: ESGの取り組み（ガバナンス）

    いちごオフィスにおけるESGの取り組み（ガバナンス） 完全成果報酬体系への移行  資産規模連動報酬等とは異なる、投資主価値向上との完全連動報酬体系  静観的な運用ではなく、投資主価値向上につながる能動的な運用の促進 ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 投資法人 資産運用会社 資産運用会社の執行をモニタリング ベストプラクティスを目指す運用体制 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち3名が社外取締役 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から分離し、独立 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議論により、 判断による

  33. Slide 33: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 33

  34. Slide 34: 2021年4月期 決算（前期比）

    2021年4月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2020年10月期 2021年4月期 増減 （A）- （B) 主な差異要因 （2020年10月期実績比） 実績（B） 実績（A） ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -136 営業収益 7,863 7,725 -138 ・2021年4月期物件取得による増加 : +85 【既存物件】 営業利益 4,092 3,923 -169 ・賃料共益費収入の減少 : -180 （いちご渋谷道玄坂ビル : -31、いちご神田錦町ビル : -29、 経常利益 3,313 3,122 -191 いちご神宮前ビル : -27、他） ・季節変動による水道光熱費収入の減少

  35. Slide 35: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 平均借入金利（左軸） 平均借入残存期間（右軸） 金額 種別 期間 金利 （百万円） 3.7年 2.0% 4年 3.3年 3.3年 3.5年 3.5年 0.569% 2,701 4.8年 （固定） 1.5% 3年 0.787% 2,670 7.9年 （固定） 1.0% 2年 1.00% 0.99% 0.97% 0.93% 0.802% 0.88% 800 7.9年 （固定） 0.5% 1年 銀行 0.802% 700 7.9年 0.0% 0年 借入 （固定） 2019年

  36. Slide 36: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2021年4月30日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 （単位：百万円） 9,639 9,629 9,633 9,623 8,846 8,908 9,056 1,000 1,200 7,647 7,346 7,266 7,767 1,000 5,494 4,600 7,953 7,246 3,527 7,856 2,900 6,346 1,756 2,000 3,047 1,000 1,200 900 600 955 2021年 2022年 2022年 2023

  37. Slide 37: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2021年4月30日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 28,204 25.3% 格付対象 長期発行体格付 みずほ銀行 19,964 17.9% 格付 A 新生銀行 13,738 12.3% 三菱UFJ銀行 11,846 10.6% 格付見通し 安定的 あおぞら銀行 9,949 8.9% りそな銀行 8,635 7.8% 日本政策投資銀行 3,400 3.1% 福岡銀行 3,303 3.0% 香川銀行 1,715 1.5% みずほ信託銀行 1,637 1.5% オリックス

  38. Slide 38: 1口当たりNAVの推移

    1口当たりNAVの推移 継続的な心築を通じた、ポートフォリオのバリューアップ （単位：円） 2015年4月期以降の成長率：47.1% 2015年9月 オフィス特化型リートへの転換 91,618 93,193 92,787 92,874 87,934 85,957 84,076 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 63,140 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 1

  39. Slide 39: 巡航EPUの推移

    巡航EPUの推移 コロナの影響により、2021年4月期の巡航EPUは2,063円（前期比-4.5%） ■ 譲渡益 ■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 （単位：円） ■ 巡航EPU 2,255 2,150 2,163 2,230 49 21 69 2,132 2,014 186 69 （1口当たり分配金） 1,964 69 69 69 69 107 2,032 2,073 2,161 2,063 1,945 2,000 1,857 (+1.6%) (+2.0%) (+4.2%) (-4.5%) (+4.7%) (+2.8%) 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 20

  40. Slide 40: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 （単位：m2） 11,422 8,187 5,723 4,636 4,023 （※1） -4,028 -5,590 -6,401 -7,433 （※2） -9,110 -12,244 2019年4月 2019年10月 2020年4月 2020年10月 2021年4月 2021年10月（見込） 入居率 3.5% 4.6% 6.5% 3.2% 8.9% （※1） 退去率 3.0% 4.5% 5.9% 7.3% 9.6% 5.0% 入居－退去（m2） +608 +133 +754 -5,087

  41. Slide 41: 含み益の推移

    含み益の推移 2021年4月期の期末評価額は約413億円の含み益 （2020年10月期比 -19百万円） 500,000 30% （百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 21.01% 20.77% 20.39% 19.82% 400,000 20% 17.13% 15.98% 15.01% 13.09% 11.17% 9.36% 300,000 10% 240,131 241,167 240,398 244,029 229,198 234,805 220,799 219,100 207,537 209,667 195,249 190,506 197,617 2

  42. Slide 42: 月額賃料の変動（オフィスのみ）

    月額賃料の変動（オフィスのみ） コロナによる解約の先行、既存テナントの賃料改定の停滞により、 月額賃料は一時的に減少 ■ 月額賃料の変動 （オフィス、期中の取得および売却物件を除く） （百万円 / 月） +59 -62 +0.5 入替および稼働率変動による増減 契約改定による増減 -3百万円（-0.3%） +0.5百万円（+0.1%） 1,111 1,108 年率-0.5%減少 2020年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2021年4月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）：97.6%（2020年10月期末） → 97.3%（2021年4月期末） © Ichigo Inv

  43. Slide 43: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2021年4月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 増額改定 減額改定 2020年 成約 / 解約 / 2021年 既存物件 による による 物件取得 物件売却 増減 10月期末 増床 減床 4月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 1,111 +59 -62 +0.5 – +17 – 1,125 +14 -2 その他 37 –－ –－ –－ – – – 37 – – 合計 1,148 +59 -62 +0.5 +17 – 1,162 +14 -2 ■ 2021年4月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期ベース） 変

  44. Slide 44: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2021年4月期 用途別賃貸面積の推移 （単位：m2） 既存物件 2020年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 物件取得 物件売却 2021年4月期末 増減 増減 オフィス 244,362 +11,422 -12,244 +4,879 – 248,419 +4,057 -822 その他 8,832 – – – – 8,832 – – 合計 253,194 +11,422 -12,244 +4,879 – 257,252 +4,057 -822 ■ 2021年4月期 用途別入退去の状況 ① 成約 / 館内増床 ② 解約 / 館内減床 成約賃料 賃料減

  45. Slide 45: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 0.0% 2019年 2019年 61.1% 33.3% 5.6% 14.3% 17.9% 57.1% 10.7% 10月期 10月期 2020年 5.3% 2020年 50.0% 44.7% 24.2% 18.2% 48.5% 9.1% 4月期 0.0% 4月期 2020年 7.4% 2020年

  46. Slide 46: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） （単位：百万円） 3 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 首都圏平均 地方平均 41 32 75 2.3 21 13 6,931 6,940 6,832 2 6,876 6,811 1.1 0.9 0.9 1 0.8 0.7 0.8 0.7 0.7 0.3 0 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 4月末 10月末 4月末 10月末 4月末 © Ichigo Inves

  47. Slide 47: テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2021年10月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 修繕費 CAPEX 減価償却費 いちご熊本ビル エレベーター更新工事 29百万円 いちご西本町ビル 受変電設備更新工事 24百万円 いちご西参道ビル エレベーター更新工事 23百万円 870 876 884 900 838 いちご東池袋ビル 受変電設備更新工事 20百万円 677 698 664 587 ■ 2022年4月期における主なCAPEX計画 600 物件名 工事内容 投資額 郡山ビッグアイ 空調

  48. Slide 48: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2020年10月31日時点 2021年4月30日時点 全体 85物件 86物件 物件数 オフィス 81物件 82物件 その他 4物件 4物件 全体 2,023億円 2,061億円 資産規模 オフィス 97% 97% その他 3% 3% 都心6区 57% 56% その他首都圏 22% 23% エリア別 4大都市 15% 15% その他主要都市 6% 6% 鑑定評価額 2,403億円 2,440億円 賃貸可能面積 259,754㎡ 264,651㎡ 稼働率 97.5% 97.2% テナント数 924 934 NOI利回り 5.7% 5.7% ※

  49. Slide 49: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2021年4月30日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 3物件 4物件 （賃貸可能面積割合 3.3%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 6.7%） 2.52% （2021年4月30日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 79物件 いちご東池袋ビル （賃貸可能面積割合 90.0

  50. Slide 50: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2021年4月30日時点 2021年4月期末評価 2020年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,324 4,523.19 100.0% 3,220 4.1% 3,290 4.1% -70 – O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,717 4,119.63 89.

  51. Slide 51: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2021年4月30日時点 2021年4月期末評価 2020年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-39 いちご・みらい信金ビル その他主要都市 大分県大分市 1,158 1,143 3,551.46 92.2% 1,330 6.0% 1,330 6.0% – – O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 2,197 6,329.3

  52. Slide 52: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2021年4月30日時点 2021年4月期末評価 2020年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-73 いちご人形町ビル 都心6区 東京都中央区 1,450 1,475 1,769.09 100.0% 1,550 4.1% 1,610 4.1% -60 – O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,189 6,152.00 9

  53. Slide 53: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2021年4月30日時点 2021年4月期末評価 2020年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 コナミスポーツクラブ和泉府中 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,036 3,733.68 100.0% 866 5.9% 1,440 5.7% -574 +0.2% そ Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400

  54. Slide 54: Appendix：中規模オフィスの投資魅力

    Appendix ： 中規模オフィスの投資魅力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 54

  55. Slide 55: 中規模オフィスの投資魅力 ①：豊富な物件数と価値向上の余地

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（件） 豊富な物件数 ■ 500㎡未満 ■ 500～1,000㎡ 0 0■ 1,000～2,000㎡  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000㎡ ■ 5,000～10,000㎡ ■ 10,000㎡以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 3% 44% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95% ・ データ出所： 国土交通省「平成30年法人土地基本調査」

  56. Slide 56: 中規模オフィスの投資魅力 ②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 グレードA 40,000 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東京都主要5

  57. Slide 57: Appendix：「いちごオフィス」とは

    Appendix ： 「いちごオフィス」とは © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 57

  58. Slide 58: 「いちごオフィス」とは ①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュフローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す ※ 心築（しんちく）とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することを

  59. Slide 59: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2021年4月30日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 86物件 3% 下段： 投資比率 取得総額 206,192百万円 鑑定評価額 244,029百万円 賃貸可能面積 264,651.68m2 稼働率 97.2% 仙台 18 オフィス 東京 首都圏 1% 97% 1,630 79% 名古屋 ■ 規模分散 205 10億未満 10% 関西 3% 82 4% 福岡 36 2% 10億～20億 未満 その他 30億以上 27% 89 51% 20億～ 4% 30億未満 19% © Ichigo Invest

  60. Slide 60: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 933件 （2021年4月30日時点） 2% 飲食店・宿泊業 3% 建設業 その他 上位テナント10社合計の割合 5% 4% 不動産業 （面積ベース） 11.0% 5% （賃料ベース） 13.0% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 30% 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積(m ） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,25

  61. Slide 61: 「いちごオフィス」とは ②：資産規模・分配金の成長推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の成長推移 2,400 2,400 2,255 2,230 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 2,150 2,163 2,132 2,014 1,964 1,904 1,923 1,930 2,061 2,032 2,000 2,000 2,030 2,023 2,023 1,999 1,898 1,969 1,925 1,740 1,910 1,706 1,603 1,537 1,541 1,547 1,600 1,494 1,656 1,627 1,600 1,387 1,219 1,200 1,031 1,233 1,200 （※）

  62. Slide 62: 「いちごオフィス」とは ③：外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2013年10月期以降の資産取得累計額は1,502億円  うち、825億円（56.3%）についてはスポンサーサポートを活用 1,502 ■ 2013年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） 外部から ■ スポンサーから取得 ■ 外部から取得 取得 639 ■ スポンサーに譲渡 ■ 外部に譲渡 624 677 563 (43.7%) 544 (45.1%) 509 509 スポンサー 825 825 から取得 747 802 （56.3%） 676 825 43 384 （54.9%） 取得 86 124 譲渡 8 74 19

  63. Slide 63: いちごオフィスとは ④：心築を通じたNOIの向上と譲渡益の獲得

    いちごオフィスとは ④：心築を通じたNOIの向上と譲渡益の獲得 ■ 2017年以降の資産入替 （商業施設等の譲渡と中規模オフィスの取得） 2017年4月期～2018年10月期 2019年4月期～2020年10月期 2021年4月期 7物件 4物件 譲渡 譲渡価格 104億円 譲渡価格 88億円 （11物件） （譲渡益 16億円） （譲渡益 14億円） 取得 6物件 4物件 1物件 （11物件） 取得価格 144億円 取得価格 98億円 取得価格 38億円 資産規模 （単位：億円） オフィス比率 NOI増加 ※ 4億円 / 年 2,061 96.8% +116億円 +8.7% ※ 運用会社が算出

  64. Slide 64: 「いちごオフィス」とは ⑤：いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ⑤： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 64

  65. Slide 65: 「いちごオフィス」とは ⑥：レイアウトオフィス / ラウンジ

    「いちごオフィス」とは ⑥： レイアウトオフィス / ラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご神保町ビル（東京都千代田区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 増員やレイアウト変更に対応可能な可動式什器の採用により、ベンチャー企業の成長を支援 全体レイアウト レイアウト変更に対応した 窓面を活用した リラックスできる 社員間の 可動式什器 ワーキングスペース ワーキングスペース コミュニケーションエリア ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空室フロアを

  66. Slide 66: Appendix：Jリーグ投資主優待、スポンサー、その他

    Appendix ： Jリーグ投資主優待、スポンサー、その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 66

  67. Slide 67: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度

    「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約65,000名） ② Jリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します その他いちごJリーグ株主・投資主優待 ■ キッズ向け優待イベント ・ エスコートキッズ ・ ハイタッチキッズ ・ その他プログラム ■ Jリーググッズプレゼント ・ 選手サイン入りユニフォーム ・ いちご×Jリーグオリジナルタオル ■ オンライントークショー 「Jリーグオンラインサロン」ご招待 © Ichigo Inves

  68. Slide 68: スポンサー：サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築、クリーン エネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業 が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減やスポーツ支援（ウエイトリフティング、 ライフル射撃、陸上、Jリーグ）等も積極的に推進 いちご株式会社 （東証一部：2337） いちごオフィス（8975） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちご地所株式会社 株式会社宮交シティ 商号の「

  69. Slide 69: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （東証一部、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 86物件、2,061億円 （2021年5月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11月

  70. Slide 70: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （東証一部 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存物件の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「心

  71. Slide 71: 投資口価格の推移（2011年11月1日～2021年4月30日）

    投資口価格の推移（2011年11月1日～2021年4月30日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 投資口追加発行時 25,310円 （2011年11月22日） 125,000 （2015/5/1）発行価格 50,000 ■ 2021年4月期 平均出来高 89,212円 5,031口 （2021年4月30日時点） 投資口追加発行時 （2014/12/3）発行価格 投資口追加発行時 100,000 40,000 83,167円）

  72. Slide 72: 投資主の状況（2021年4月30日時点）

    投資主の状況（2021年4月30日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 331,190 21.9% 757,509口 757,429口 680,073口 (49.4%) (49.4%) (44.9%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 240,857 15.9% 13,296口 12,262口 12,961口 (0.9%) 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 194,939 12.9% (0.8%

  73. Slide 73: 投資法人概要

    投資法人概要 2021年4月30日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 86物件 ポートフォリオ規模 2,061億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Invest

  74. Slide 74: Make More Sustainable

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

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