Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2021 Earnings Presentation

71 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Dec 14, 2021

  1. Slide 1: Ichigo Office 2021年10月期決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2021年10月期（第32期）決算説明資料 December 14, 2021 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office

  2. Slide 2: 新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ

    新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ 新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、また感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞いを申し上げます。 私たちいちごの役職員一人ひとりは、感染拡大防止に努めるとともに、 罹患された方々の一日も早いご回復をお祈りいたします。 いちご役職員一同 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 2

  3. Slide 3: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  6. Slide 6: 目次

    目次  2021年10月期 運用実績 ・・・07  中長期的な成長に向けて ・・・19  決算ハイライト ・・・08 【成長戦略ロードマップ】  決算内訳 ・・・09  コロナの環境を踏まえた持続的成長に向けた取り組み ・・・20  財務指標の推移 ・・・10  2022年4月期 予想 ・・・21  中規模オフィスの需要は回復傾向 ① ・・・11  2022年10月期 予想 ・・・22  中規模オフィスの需要は回復傾向 ② ・・・12  稼働率、平均賃料単価の推移 ・・・13  Appendix  内部成長①：  いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） ・・・2

  7. Slide 7: 2021年10月期 運用実績

    2021年10月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2021年10月期実績 説 明 • 売買価格は依然高止まりしており、取得物件を慎重に選別 外部成長 • 取得、売却ともに当期はなし • 物件売却においては良好な環境が継続しており、資産入替等の 施策を検討 • 期末稼働率 95.4%（前期末比-1.8%） • 賃料改定：増額改定7件（4.6%）、減額改定はなし 内部成長 • 増額改定 7件（平均増額率+9.0%） • テナント入替：増額入替28件（82.4%）、減額入替7件（15.0%） ※比率は面積ベース • 増額入替 28件（平均増額率+13.2%） • 第6回投資法人債（年限10年、年率0.850%） • 投資法人債発行

  9. Slide 9: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2021年4月期 2021年10月期 2021年10月期 予想比 主な差異要因 （予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +2 営業収益 7,725 7,843 7,841 +2 ・賃料共益費収入の増加 : +2 ・原状回復費収入等の増加 ： +19 ・水道光熱費収入の減少 ： -20 営業利益 3,923 3,962 3,901 +61 ■ 不動産賃貸事業費用の減少 -90 ・水道光熱費の減少 ： -48 経常利益 3,122 3,201 3,136 +64 ・仲介手数料等外注委託費の減少 ： -27 ・修繕費の減

  10. Slide 10: 財務指標の推移

    財務指標の推移 2020年10月31日 2021年4月30日 2021年10月31日 1口当たりFFO 2,709円 2,638円 2,701円 1口当たり分配金 2,230円 2,132円 2,185円 1口当たりNAV 92,787円 92,874円 92,958円 総資産LTV 48.2% 48.9% 48.9% 平均借入金利 0.93% 0.88% 0.84% 平均借入期間 6.7年 6.8年 6.9年 金利固定化比率 95.0% 93.5% 91.3% ※ 1口当たりFFO ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利

  11. Slide 11: 中規模オフィスの需要は回復傾向 ①

    中規模オフィスの需要は回復傾向 ① 今夏の緊急事態宣言の影響により、2021年9月の成約面積が伸び悩んだが その後は着実に成約数が増加  月別 成約面積・解約面積の推移 （オフィス） 100.0% 緊急事態宣言期間 4,000 97.5% 97.3% 97.3% 97.4% 98.0% 97.1% 97.2% 97.1% 97.1% 96.8% 96.7% 96.8% 96.9% 2,900 3,002 2,829 96.0% 2,371 2,016 2,013 1,820 1,721 94.0% 1,625 1,608 1,513 1,592 1,150 1,195 1,222 1,254

  12. Slide 12: 中規模オフィスの需要は回復傾向 ②

    中規模オフィスの需要は回復傾向 ② 8割以上が増額での入替  成約面積・解約面積の推移 （オフィス） 成約面積（㎡） 解約面積（㎡） 期末稼働率（オフィス） 98.9% 99.1% 99.3% 99.3% 99.6% 98.5% 98.5% 98.2% 97.6% 18, 000 100.0% 97.3% 96.9% 13,185 14, 000 12,558 12,244 95.0% 11,434 11,422 10,502 9,110 8,187 10, 000 90.0% 7,153 7,433 6,498 6,714 5,982 6,355 5,778 5,300 5,723 5,5

  13. Slide 13: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 解約の先行に伴い稼働率は微減、都心6区の賃料単価は微増 ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） 100% （単位：円） 99.3% 99.6% ■ 全物件 ■ 都心6区 17,900 17,900 18,000 17,800 99.1% 17,300 97.6% 98.2% 97.3% 96.9% 97.2% 15,000 15,000 15,000 15,000 96.2% 14,700 95.8% 95% 契約稼働率 経済的稼働率 90% 2019年10月 2020年4月 2020年10月 2021年4月 2021年

  14. Slide 14: 内部成長①：既存テナントの賃料改定

    内部成長①： 既存テナントの賃料改定 5%が増額改定、 95%が賃料据置、減額改定はなし ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 改定による （単位：千円） 賃料変動額 増額入替による増額分 0.0% 1.0% 0.0% 0.0% +10,053 減額入替による減額分 10,053 61.3% 据置更新件数 92.9% 97.3% 95.4% 185件 +1,421 38.7% 1,671 +823 平均増額率 平均増額率 +578 +547 +13.2％ 平均増額率

  15. Slide 15: 内部成長②：新規成約における賃料増額

    内部成長②： 新規成約における賃料増額 テナント入替時は増額による成約が継続、新規成約の82%が賃料増額 ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 入替による （単位：千円） 賃料変動額 4.8% 15.0% 増額入替による増額分 2.1% 9.5% 減額入替件数 +12,980 14.4% 平均減額率 減額入替による減額分 7件 -8.7％ 7.5% 13,156 2.6% 同額入替件数 10.4% 2件 +3,042 5,731 +4,414 93.1% 83

  16. Slide 16: 心築による内部成長の創出事例（いちご箱崎ビル）

    心築による内部成長の創出事例（いちご箱崎ビル）  ビルの顔であるエントランスおよびエントランスホールをリニューアル  独自の戦略的なリーシング手法である「いちごレイアウトオフィス」を設置 いちご箱崎ビル（東京都中央区） 投資効果 投資額 13百万円 年間NOI +8百万円 増加 ROI 61.3% エントランス エントランスホール いちごレイアウトオフィス① いちごレイアウトオフィス② いちごレイアウトオフィス（平面図） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All

  17. Slide 17: いちごオフィスにおけるRE100の取り組み

    いちごオフィスにおけるRE100の取り組み 全保有物件※の電力契約を再生可能エネルギーへ2022年4月期中に切り替え 完了予定 （※ 区分所有物件および共有物件等を除く、73物件を対象）  65物件において、電力使用契約を再生可能エネルギーに切り替え完了 （決算発表日現在）  2021年10月期中に切り替え：16物件、2021年11月～12月に切り替え：49物件  切り替えにより、CO2排出量は年間19,622トン減少 （2019年比）  19,622トン＝東京ドーム 8杯 または 乗用車 8,531台の年間CO2排出量 に相当  削減率： 89.0% 削減率＝（電力契約の切り替えに

  18. Slide 18: パイプライン（スポンサー保有物件）

    パイプライン（スポンサー保有物件） 東京都内、福岡市を中心に約610億円（2021年8月末時点） 東京都千代田区 東京都品川区 東京都港区 東京都武蔵野市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 宮城県仙台市 ※ 金額は2021年8月末時点における取得時簿価の累計 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 18

  19. Slide 19: 中長期的な成長に向けて

    中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 19

  20. Slide 20: コロナの環境を踏まえた持続的成長に向けた取り組み

    【成長戦略ロードマップ】 コロナの環境を踏まえた持続的成長に向けた取り組み 「常に求められる」リートを目指して 投資主価値の最大化に資する、持続的な成長の追求  内部成長  リーシングの強化（稼働率向上の徹底、テナント入替時における賃料増額の継続）  心築（※）を通じたバリューアップと投資効率の追求  ESG（サステナビリティ）に配慮した、オフィスコンセプトの再構築  「テナント満足度」の向上につながる、新たなサービス導入の検討  外部成長  ブリッジファンドやスポンサーサポート機能等の積極活用  資産入替を通じた、ポートフォリオレベルの価値向上  財務  流動性のさらなる

  21. Slide 21: 2022年4月期 予想

    2022年4月期 予想 空室区画増加に伴い、期間収益は減少の見込み （単位：百万円） 2021年10月期 2022年4月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2021年10月期実績比） 実績（B） 予想（A） ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -174 営業収益 7,843 7,668 -174 ・賃料共益費収入の減少 : -69 （フチュール和泉 ： -49、いちご東池袋ビル ： -14、 いちご三田ビル : -11、いちご神宮前ビル ： +20、他） 営業利益 3,962 3,776 -186 ・季節変動による水道光熱費収入の減少 : -25 ・解約違約金収入等の減少 : -79 経常利益

  22. Slide 22: 2022年10月期 予想

    2022年10月期 予想 空室は徐々に解消し、賃料収入は増加する見込み （単位：百万円） 2022年4月期 2022年10月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2022年4月期予想比） 予想（B） 予想（A） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +87 営業収益 7,668 7,756 +87 ・賃料共益費収入の増加 : +47 （いちご恵比寿グリーングラス : +24、いちご神田錦町ビル : +20、 フチュール和泉 : +18、いちご大塚ビル : -16、他） 営業利益 3,776 3,808 +32 ・季節変動による水道光熱費収入の増加 : +38 ・施設使用料収入の増加 ： +2 経常

  23. Slide 23: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 23

  24. Slide 24: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の

  25. Slide 25: ESGの取り組み：環境 ①

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナビリティ経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2021年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  GRESBレーティングでは「3 Star」を取得（4年連続）  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を5年連続で獲得  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え 【いちごの目標】 2025年までに事業活動で消

  26. Slide 26: ESGの取り組み：環境 ②

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ②  各種環境認証の取得  16件（15物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の26.7% 【決算発表日現在】 CASBEE BELS 東京都中小低炭素 （建築物環境総合性能評価システム） （建築物省エネルギー性能表示制度） モデルビル Sランク 2つ星（★★） 1つ星（★） 低炭素ベンチマーク A2+ いちご高松ビル いちご丸の内ビル いちご いちご大宮ビル いちご九段ビル 秋葉原ノースビル 低炭素ベンチマーク A1+ Aランク DBJ Green Building 3つ星（★★★） 1つ星（★） いちご いちご恵比寿 いちご いちご仙台

  27. Slide 27: ESGの取り組み：社会

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 社会 ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進 ■ いちごオフィスにおける災害対策 ■ いちごグループ全体の取り組み  非常時発電やエレベーター内防災キャビネットなど、  地域活性化への貢献 災害時救護自動販売機設置 • 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、不動産・  河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置 クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、地域活動支援に よる防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた形での地域 活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進  「いちご大学」の運営 • 役職員一人ひとり

  28. Slide 28: ESGの取り組み：ガバナンス

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 への移行 【投資法人】 【資産運用会社】  2020年11月1日より、  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制 資産規模連動報酬等 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち3名が社外取締役 とは異なる、投資主 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から 価値向上との完全 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議

  29. Slide 29: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 29

  30. Slide 30: 2021年10月期 決算（前期比）

    2021年10月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2021年4月期 2021年10月期 増減 主な差異要因 （2021年4月期実績比） 実績（B） 実績（A） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +118 営業収益 7,725 7,843 +118 ・2021年4月期物件取得（いちご立川ビル）による増加 : +26 【既存物件】 営業利益 3,923 3,962 +39 ・賃料共益費収入の増加 : +27 （いちご丸の内ビル : +27、いちご渋谷道玄坂ビル : +15、 3,122 3,201 +79 いちご西参道ビル : +10、いちご恵比寿グリーングラス : -30、他）

  31. Slide 31: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 金額 平均借入金利（左軸） 平均借入残存期間（右軸） 種別 期間 金利 （百万円） 3.7年 3.8年 2.0% 4年 1か月円TIBOR 3.3年 3.5年 3.5年 2,436 3.4年 +0.41% 1.5% 3年 0.733% 1,442 6.9年 銀行 （固定） 1.0% 2年 借入 0.820% 0.99% 0.97% 0.93% 3,747 8.1年 0.88% 0.84% （固定） 0.5% 1年 0.764% 500 7.0年 （固定） 0.0% 0年

  32. Slide 32: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2021年10月31日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 （単位：百万円） 9,629 9,633 9,623 8,846 8,908 9,056 1,000 1,200 7,647 7,346 7,266 7,767 1,000 5,494 4,600 4,192 7,953 4,947 4,027 7,246 1,200 7,856 2,900 6,346 2,442 2,000 1,000 3,747 1,500 3,047 900 955 1,442 6

  33. Slide 33: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2021年10月31日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 27,891 25.1% 格付対象 長期発行体格付 みずほ銀行 19,654 17.7% 新生銀行 13,613 12.2% 格付 A 三菱UFJ銀行 11,589 10.4% 格付見通し ポジティブ あおぞら銀行 9,955 8.9% りそな銀行 8,421 7.6% 日本政策投資銀行 3,400 3.1% 福岡銀行 3,231 2.9% 香川銀行 1,715 1.5% みずほ信託銀行 1,637 1.5% 西日

  34. Slide 34: 1口当たりNAVの推移

    1口当たりNAVの推移 継続的な心築を通じた、ポートフォリオのバリューアップ （単位：円） 2015年10月期以降の成長率：32.6% 93,193 92,787 92,874 92,958 91,618 2015年9月 87,934 85,957 オフィス特化型リートへの転換 84,076 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期

  35. Slide 35: 巡航EPUの推移

    巡航EPUの推移 2021年10月期の巡航EPUは2,116円（前期比+2.6%） ■ 譲渡益 ■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 （単位：円） ■ 巡航EPU 2,255 2,150 2,163 2,230 21 2,132 2,185 49 69 （1口当たり分配金） 2,014 186 69 69 69 69 69 69 2,032 2,073 2,161 2,063 2,116 1,945 2,000 (+2.0%) (+4.2%) (-4.5%) (+2.6%) (+2.8%) (+1.6%) 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 20

  36. Slide 36: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 （単位：m2） 11,422 8,187 5,804 5,723 4,023 （※1） -5,590 -6,714 -7,433 -9,110 -11,129 -12,244 （※2） 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期（見込） 入居率 4.6% 6.5% 3.2% 8.9% 4.5% （※1） 退去率 4.5% 5.9% 7.3% 9.6% 5.3% 8.7% 入居－退去（m2） +133 +754 -5,0

  37. Slide 37: 含み益の推移

    含み益の推移 2021年10月期の期末評価額は約415億円の含み益 （2021年4月期比 +2億円） 500,000 30% （百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 21.01% 20.77% 20.39% 20.53% 19.82% 400,000 20% 17.13% 15.98% 15.01% 13.09% 11.17% 300,000 10% 240,131 241,167 240,398 244,029 244,001 229,198 234,805 220,799 219,100 209,667 197,617 200,472 200,413 19

  38. Slide 38: 月額賃料の変動（オフィスのみ）

    月額賃料の変動（オフィスのみ） コロナによる解約の先行、既存テナントの賃料改定の停滞があるも、 月額賃料は横ばい ■ 月額賃料の変動 （オフィス） （百万円 / 月） +30 -30 +0.8 契約改定による増減 入替および稼働率変動による +0.8百万円（+0.1%） 増減なし 1,125 1,126 年率+0.2%増加 2021年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2021年10月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）：97.3%（2021年4月期末） → 96.9%（2021年10月期末） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. I

  39. Slide 39: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2021年10月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 増額改定 減額改定 2021年 成約 / 解約 / 2021年 による による 増減 4月期末 増床 減床 10月期末 増加額 減少額 オフィス 1,125 +30 -30 +0.8 – 1,126 +0.8 その他 37 – -11 – – 25 -11 合計 1,162 +30 -41 +0.8 – 1,152 -10 ■ 2021年10月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期ベース） 変動率 2 増額改定 オフィス 7 2,249.30m +4百万円 +9.

  40. Slide 40: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2021年10月期 用途別賃貸面積の推移 2 （単位：m ） 2021年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 2021年10月期末 増減 オフィス 248,419 +5,804 -6,714 247,508 -910 その他 8,832 – -3,823 5,009 -3,823 合計 257,252 +5,804 -10,537 252,518 -4,733 ■ 2021年10月期 用途別入退去の状況 ① 成約 / 館内増床 ② 解約 / 館内減床 成約賃料 賃料減少額 区分 件数 面積 件数 面積 (通期ベース） (通期ベース） 2 増額入替 オフ

  41. Slide 41: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2020年 5.3% 2020年 50.0% 44.7% 24.2% 18.2% 48.5% 9.1% 4月期 0.0% 4月期 2020年 7.4% 2020年 70.4% 11.1% 11.1% 19.5% 22.0% 43.9% 14.6% 10月期 10月期 2021年 17.6% 5.9

  42. Slide 42: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） 3 （単位：百万円） ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 首都圏平均 地方平均 2.3 32 75 89 41 13 2.2 6,931 6,940 6,832 6,879 2 6,876 1.3 0.9 0.9 1 0.7 0.8 0.7 0.7 0.3 0 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 10月末 4月末 10月末 4月末 10月末 © Ichigo Inv

  43. Slide 43: 継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2022年4月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 修繕費 CAPEX 減価償却費 郡山ビッグアイ 空調機更新工事（第2期） 49百万円 いちご東池袋ビル 2階共用部・専用部改修工事 44百万円 887 889 896 いちご九段二丁目ビル 全館共用部リニューアル工事 34百万円 870 900 いちご熊本ビル エレベーター更新工事 29百万円 ■ 2022年10月期における主なCAPEX計画 600 物件名 工事内容 投資額 902 いちご芝

  44. Slide 44: 賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり

    賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり 2022年4月期、2022年10月期に契約更新を迎えるテナントの契約賃料は 過半がマーケット賃料以下 ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 （単位：百万円） 5% 全体 都心6区 ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 252（26.7%） 0.38% 0.58% 37 0% 59 210（22.3%） -0.43% -2.15% 36 -2.35% -2.86% 51 マーケット賃料以下 -2.94% 82 -

  45. Slide 45: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2021年4月30日時点 2021年10月31日時点 全体 86物件 86物件 物件数 オフィス 82物件 82物件 その他 4物件 4物件 全体 2,061億円 2,061億円 資産規模 オフィス 97% 97% その他 3% 3% 都心6区 56% 56% その他首都圏 23% 23% エリア別 4大都市 15% 15% その他主要都市 6% 6% 鑑定評価額 2,440億円 2,440億円 賃貸可能面積 264,651㎡ 264,701㎡ 稼働率 97.2% 95.4% テナント数 934 930 NOI利回り 5.7% 5.6% ※

  46. Slide 46: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2021年10月31日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 3物件 4物件 （賃貸可能面積割合 3.3%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 6.7%） 2.53% （2021年10月31日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 79物件 いちご東池袋ビル （賃貸可能面積割合 90

  47. Slide 47: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2021年10月31日時点 2021年 10月期末評価 2021年 4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（ m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,333 4,523.19 100.0% 3,230 4.1% 3,220 4.1% +10 – O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,709 4,119.63 8

  48. Slide 48: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2021年10月31日時点 2021年 10月期末評価 2021年 4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（ m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-39 いちご・みらい信金ビル その他主要都市 大分県大分市 1,158 1,136 3,551.46 95.8% 1,320 6.0% 1,330 6.0% -10 – O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 2,159 6

  49. Slide 49: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2021年10月31日時点 2021年10月期末評価 2021年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-73 いちご人形町ビル 都心6区 東京都中央区 1,450 1,479 1,769.09 100.0% 1,550 4.1% 1,550 4.1% – – O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,199 6,152.00 98.2

  50. Slide 50: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2021年10月31日時点 2021年10月期末評価 2021年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 フチュール和泉 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,024 3,733.68 0.0% 608 5.9% 866 5.9% -258 – そ Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400 2,452 778.77

  51. Slide 51: Appendix：中規模オフィスの投資魅力

    Appendix ： 中規模オフィスの投資魅力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 51

  52. Slide 52: 中規模オフィスの投資魅力 ①：豊富な物件数と価値向上の余地

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（件） 豊富な物件数 ■ 500㎡未満 ■ 500～1,000㎡ 0 0■ 1,000～2,000㎡  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000㎡ ■ 5,000～10,000㎡ ■ 10,000㎡以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 3% 44% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95% ・ データ出所： 国土交通省「平成30年法人土地基本調査」

  53. Slide 53: 中規模オフィスの投資魅力 ②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 40,000 グレードA 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東京都主要5

  54. Slide 54: Appendix：「いちごオフィス」とは

    Appendix ： 「いちごオフィス」とは © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 54

  55. Slide 55: 「いちごオフィス」とは ①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュフローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す ※ 心築（しんちく）とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することを

  56. Slide 56: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2021年10月31日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 86物件 3% 下段： 投資比率 取得総額 206,192百万円 鑑定評価額 244,001百万円 賃貸可能面積 264,701.15m2 稼働率 95.4% 仙台 18 オフィス 東京 首都圏 1% 97% 1,630 79% 名古屋 ■ 規模分散 205 10億未満 10% 関西 3% 82 4% 福岡 36 2% 10億～20億 未満 その他 30億以上 27% 89 51% 20億～ 4% 30億未満 19% © Ichigo Inves

  57. Slide 57: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 929件 （2021年10月31日時点） 2% 飲食店・宿泊業 建設業 3% その他 上位テナント10社合計の割合 5% 4% 不動産業 （面積ベース） 10.3% 5% （賃料ベース） 13.1% ※ 住宅のマスターリース先は除く サービス業 金融・保険業 30% 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m ） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,2

  58. Slide 58: 「いちごオフィス」とは ②：資産規模・分配金の成長推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の成長推移 ■ 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 2,255 （単位：円） 2,230 2,150 2,163 2,185 2,132 2,014 1,930 1,964 2,061 1,904 1,923 2,030 2,032 2,023 2,023 2,061 1,999 1,969 1,925 1,740 1,910 1,898 1,706 1,656 1,627 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 10月期 4月

  59. Slide 59: 「いちごオフィス」とは ③：外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2013年10月期以降の資産取得累計額は1,502億円  うち、825億円（54.9%）についてはスポンサーサポートを活用 1,502 ■ 2013年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） 外部から ■ スポンサーから取得 ■ 外部から取得 取得 ■ スポンサーに譲渡 ■ 外部に譲渡 624 639 677 563 (45.1%) 544 509 509 スポンサー 825 825 から取得 747 802 676 825 43 384 （54.9%） 取得 86 124 譲渡 8 74 193 193 238 238 26

  60. Slide 60: いちごオフィスとは ④：心築を通じたNOIの向上と譲渡益の獲得

    いちごオフィスとは ④：心築を通じたNOIの向上と譲渡益の獲得 ■ 2017年以降の資産入替 （商業施設等の譲渡と中規模オフィスの取得） 2017年4月期～2021年10月期 【主な取得物件】 11物件 譲渡 譲渡価格 193億円 （譲渡益 31億円） 11物件 取得 取得価格 281億円 いちご立川ビル いちご乃木坂ビル ウィン五反田ビル いちご博多 イーストビル 資産規模 （単位：億円） オフィス比率 NOI増加 ※ 4億円 / 年 2,061 96.8% +116億円 +8.7% ※ 運用会社が算出した各取得資産 1,945 （+6.0%） 88.1% の想定NOI（年ベース） の合計

  61. Slide 61: 「いちごオフィス」とは ⑤：いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ⑤： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 61

  62. Slide 62: 「いちごオフィス」とは ⑥：レイアウトオフィス / ラウンジ

    「いちごオフィス」とは ⑥： レイアウトオフィス / ラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご神保町ビル（東京都千代田区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 増員やレイアウト変更に対応可能な可動式什器の採用により、ベンチャー企業の成長を支援 全体レイアウト レイアウト変更に対応した 窓面を活用した リラックスできる 社員間の 可動式什器 ワーキングスペース ワーキングスペース コミュニケーションエリア ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空室フロアを

  63. Slide 63: Appendix：Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他

    Appendix ： Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 63

  64. Slide 64: 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度

    「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約65,000名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します その他いちごＪリーグ株主・投資主優待 ■ キッズ向け優待イベント ・ エスコートキッズ ・ ハイタッチキッズ ・ その他プログラム ■ Ｊリーググッズプレゼント ・ 選手サイン入りユニフォーム ・ いちご×Ｊリーグオリジナルタオル ■ オンライントークショー 「Ｊリーグオンラインサロン」ご招待 © Ichigo Inves

  65. Slide 65: スポンサー：サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築、クリーン エネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業 が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減やスポーツ支援（ウエイトリフティング、 ライフル射撃、陸上、Ｊリーグ）等も積極的に推進 いちご株式会社 （東証一部：2337） いちごオフィス（8975） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちご地所株式会社 株式会社宮交シティ 商号の「

  66. Slide 66: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （東証一部、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 86物件、2,061億円 （2021年11月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11

  67. Slide 67: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （東証一部 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存物件の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「心

  68. Slide 68: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移（2011年11月1日～2021年10月31日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 投資口追加発行時 発行価格 25,310円 （2011年11月22日） 125,000 89,212円 50,000 ■ 2021年10月期 平均出来高 （2015/5/1） 3,458口 （2021年10月31日時点） 投資口追加発行時 発行価格 83,167円 投資口追加発行時 100,000 発行価格 40,000 （2

  69. Slide 69: 投資主の状況

    投資主の状況（2021年10月31日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 331,190 21.9% 757,429口 680,073口 691,117口 (49.4%) (44.9%) (45.7%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 237,126 15.7% 13,296口 12,972口 12,961口 (0.9%) (0.9%) 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 186,454 12.

  70. Slide 70: 投資法人概要

    投資法人概要 2021年10月31日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 86物件 ポートフォリオ規模 2,061億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Inves

  71. Slide 71: Make More Sustainable

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

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